ASSOCIATION SANS BUT LUCRATIF MAIS AVEC ACTIVITES COMMERCIALES

’association à but lucratif : impossible ?

L’association à but lucratif : impossible ?

Une association à but lucratif a pour but le partage des bénéfices entre les différents membres de l’entité (président, membres du bureau, etc). En principe, il est impossible de créer une association à but lucratif.
En effet, la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association impose à cette dernière de posséder un « but autre que de partager des bénéfices ». Cependant, une association, même en étant à but non lucratif, peut exercer des activités lucratives.
Créez votre association en ligne
Modèle de statuts d’association
Une association a-t-elle le droit de faire des bénéfices ?
La notion d’association, définie à l’article 1 de la loi du 1er juillet 1901, est la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que le partage des bénéfices.
Ainsi, à la différence d’une société, l’association n’a pas pour but de générer des gains qui seraient redistribués entre les actionnaires ou associés. Elle est donc par essence une entité sans but lucratif. Cependant, il est possible, dans des conditions définies par la loi, que cette entité exploite de manière accessoire des activités lucratives.

Interdiction de partager des bénéfices entre les membres
Une association ne peut avoir pour but le partage de bénéfices entre ses membres : c’est ce qui la distingue de la société. Si certaines sont créées dans ce but, elles seront requalifiées en sociétés créées de fait. En effet, les fondateurs d’une société ont pour objectif le partage de bénéfices générés par l’activité de l’entreprise.
Contrairement à l’association, la société est par principe créée dans un but lucratif, comme l’indique l’article 1832 du code civil.
Ainsi, en fonction de la volonté des fondateurs, si ceux-ci décident d’avoir un but lucratif ou non, dépendra le choix de la structure. Si les dirigeants ne souhaitent pas partager de bénéfices, alors le choix pourra se porter, lors de la rédaction des statuts, sur la forme associative.
Autorisation de rémunérer les dirigeants des associations sous certaines conditions
Même si l’association à but lucratif n’existe pas, il est tout à fait possible de rémunérer les dirigeants, à condition qu’ils soient dirigeants de droit (c’est-à-dire qu’ils sont désignés par les statuts dans le but de gérer celle-ci). Les statuts vont en organiser le fonctionnement.
La rémunération du dirigeant peut être justifiée par le fait que ce dernier a un contrat de travail avec l’organisme. Ce contrat de travail aura pour objet la gestion de cette dernière.
À noter : une rémunération peut être simplement versée au dirigeant de l’association au seul titre de ses fonctions de dirigeant.
La gestion par le dirigeant peut être intéressée ou désintéressée, cela dépend du montant de la rémunération. Une gestion intéressée ne signifie pas qu’il s’agit d’une structure à but lucratif. Cela indiquera uniquement le caractère lucratif ou non des activités exercées.
Comment déterminer elle exerce une activité lucrative ?
Association à but lucratif et exercice d’activités lucratives : la distinction
Le but non lucratif ne doit pas se confondre avec les activités qu’elle exerce. En effet, une association peut tout à fait avoir un but désintéressé donc non lucratif, mais se financer grâce à une activité économique.
Par exemple, le fait pour une association à but non lucratif, comme une association sportive, d’avoir une activité économique et commerciale ne l’empêchera pas d’être qualifiée comme telle. Elle pourra ainsi vendre ses biens, proposer des services payants, etc.
Attention : les activités lucratives exercées doivent être prévues par les statuts.
Par ailleurs, ces activités lucratives doivent servir l’objet non lucratif de l’organisme, c’est-à-dire être exercées en vue de réaliser cet objet. Elle devra donc respecter son but non lucratif et ne pas exercer d’activités qui iraient à l’encontre de ce but.

La possibilité de réaliser des bénéfices non partagés
L’association à but non lucratif est en droit de réaliser des bénéfices, mais ils ne doivent pas être partagés entre les membres du bureauLe non partage des bénéfices est un élément à prendre en compte lors de la création d’une structure. En effet, si le but de l’association est lucratif, le choix de la structure sera tourné vers la création d’une société.
Cette distinction est importante car la structure sera amenée à réaliser des bénéfices. Cependant, elle doit les utiliser pour la réalisation de son objet et ne surtout pas les distribuer.
Comment savoir si l’activité exercée est lucrative ou non ?
La qualification d’activité lucrative d’une association
Afin de déterminer si l’activité exercée est lucrative ou non, il est nécessaire d’étudier 3 éléments. Cette qualification est importante car en découleront la fiscalité et comptabilité de l’association.
Premier élément : est-ce que le dirigeant gère de façon désintéressée ?
La gestion bénévole implique que les dirigeants ne perçoivent aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l’association. Ainsi, le dirigeant ne peut avoir soit directement soit par personne ou entité interposée, des intérêts dans les bénéfices réalisés par l’organisme. Dans l’hypothèse où cette condition ne serait pas remplie, la gestion serait intéressée, impliquant ainsi la soumission de l’association aux impôts commerciaux.
Comme il a été dit précédemment, le dirigeant peut recevoir une rémunération au titre de la gestion de celle-ci.
Pour que l’activité soit reconnue comme lucrative, la rémunération brute mensuelle versée à chaque dirigeant doit être supérieure aux ¾ du SMIC. Dans cette rémunération, plusieurs éléments sont pris en compte : les salaires, les rémunérations ponctuelles, les cadeaux, les remboursements de frais, etc.
Les activités pourront également être reconnues comme lucratives si le nombre de dirigeants percevant une rémunération dépasse un plafond calculé en fonction des ressources de l’association :
Si les ressources sont comprises entre 200.000€ et 500.000€, alors un seul dirigeant pourra être rémunéré ;
Si les ressources sont comprises entre 500.000€ et 1.000.000€, deux dirigeants pourront être rémunérés ;
Si les ressources dépassent 1.000.000€, trois dirigeants pourront être rémunérés.
Deuxième élément : est-ce que l’activité concurrence des sociétés commerciales ?
Afin de déterminer si l’activité exercée concurrence une société commerciale, il est nécessaire d’étudier le comportement du consommateur. Si un consommateur peut s’adresser aussi bien à l’association qu’à l’entreprise du même secteur pour obtenir un produit, alors on considère qu’elle est concurrente.
Il est donc indispensable d’étudier si cette activité est exercée de la même manière qu’une entreprise lucrative.
À noter : s’il n’y a aucune concurrence entre l’association et l’entreprise, alors l’activité ne sera pas qualifiée de lucrative.
Troisième élément : les conditions d’exercice de l’activité
L’activité sera qualifiée de lucrative si :
Les produits qu’elle vend ou les services qu’elle propose entrent dans les catégories du marché ou du secteur concerné ;
Les produits ou services ne répondent pas à une utilité sociale : c’est-à-dire que l’activité ne vise pas à satisfaire un besoin qui n’est pas pris en compte par le marché, ou auquel le marché répond de façon insuffisante ;
Les prix des biens ou services proposés sont semblables à ceux du marché : l’organisme ne pratique pas des tarifs modulés en fonction de la situation des bénéficiaires, ou des tarifs réduits ;
L’association a recours à de la publicité dans un but autre que celui de faire appel à la générosité publique.
Si ces trois éléments sont réunis, alors l’activité sera qualifiée de lucrative, et elle devra supporter les conséquences fiscales et comptables qui y sont attachées.
Quelles sont les conséquences lorsque les activités de l’association sont qualifiées de lucratives ?
L’identification et l’immatriculation
Toute association déclarée reçoit automatiquement, lors de sa déclaration en préfecture ou en ligne, un numéro d’inscription au répertoire national des associations (RNA).
Celle-ci doit aussi demander sa publication au Journal officiel des associations et fondations d’entreprise.
Si elle exerce des activités lucratives conduisant au paiement de la TVA ou de l’impôt sur les sociétés, elle doit également demander son immatriculation au répertoire national des entreprises et des établissements, et obtiendra un numéro SIREN.
L’assujettissement de l’association aux impôts commerciaux
Une association qui exerce des activités lucratives sera assujettie à la TVA sur ses recettes, à l’Impôt sur les Sociétés pour ses bénéfices et à la Contribution économique territoriale (ancienne taxe professionnelle).
Toutefois, une structure associative qui exerce des activités lucratives accessoires (les activités non lucratives étant prépondérantes) pourra, sous certaines conditions, constituer un secteur dit « lucratif » qui sera seul soumis aux impôts commerciaux, notamment s’il s’agit de petites associations au budget limité.
Les obligations comptables de l’association à activités lucratives
Si les dirigeants sont rémunérés, il faudra établir chaque année une attestation indiquant :
l’identité du dirigeant ;
le montant de la rémunération ;
le montant des ressources.
Les associations devront préparer leurs comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe). Elles devront également faire appel à un commissaire aux comptes afin de faire certifier leurs documents comptables.
Les comptes devront, comme pour une société, être approuvés par l’assemblée générale.
Enfin, elle aura l’obligation de publier ses comptes annuels et le rapport du commissaire aux comptes sur un site internet dédié, dans les 3 mois de l’approbation.
Infographie récapitulative

https://www.votre-expert-des-associations.fr/IMG2/pdf/BOI_4h506_-18_decembre_2006-_Associations.pdf

Une association va pouvoir échapper à la qualification d’activité lucrative si :

  • Produit : les produits ou services fournis par l’association visent à satisfaire un besoin qui n’est pas pris en compte par le marché (ou dans des conditions peu satisfaisantes) ;
  • Public : les biens ou services proposés par l’association sont fournis à des personnes se trouvant dans une situation économique et sociale difficile (par exemple personnes handicapées ou au chômage). Dans ce cas, il sera considéré que l’activité de l’association a une utilité sociale ;
  • Prix : le prix des biens ou services proposés par l’association est inférieur à celui proposé par des entreprises pour les mêmes biens ou services, ou bien adapté à la situation des bénéficiaires (par exemple, réduction pour les chômeurs) ;
  • Publicité : si par principe, le recours à des méthodes commerciales ou des méthodes de publicité traditionnelles constitue un indice de lucrativité, il est possible à l’association de procéder à des opérations de communication pour, notamment, faire appel à la générosité du public.

Question écrite n° 05895 de M. Philippe Bas (Manche – Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 28/06/2018 – page 3214

M. Philippe Bas appelle l’attention de Mme la ministre des solidarités et de la santé sur les centres de santé associatifs dentaires.

L’ordonnance n° 2018-17 du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé précise les conditions d’ouverture et d’exercice de ces centres de proximité assurant diverses prestations (actions de santé publique, soins ambulatoires, premiers secours, soins et diagnostics…).

Des professionnels ont manifesté leurs inquiétudes quant à la qualité des soins pratiqués par certains opérateurs.

Ces inquiétudes ont pu être confirmées avec l’affaire « Dentexia », une chaîne de centres dentaires dont les pratiques avaient conduit aux dépôts de plaintes de la part de nombreux patients.

À la suite de cette affaire, l’inspection générale des affaires sociales (IGAS) a remis un rapport intitulé « L’association Dentexia, des centres de santé dentaire en liquidation judiciaire depuis mars 2016 : impacts sanitaires sur les patients et propositions » au Gouvernement, à sa demande, en juillet 2016. Il a été rendu public.

Il semble qu’un autre rapport intitulé « Les centres de santé dentaires : propositions pour un encadrement améliorant la sécurité des soins » daté de janvier 2017, cité dans le rapport de l’IGAS « Les réseaux de soins » de juin 2017, n’ait pas été en revanche rendu public.

Dans ce contexte, il lui demande de rendre public ce rapport en prévision de la réforme du reste à charge zéro.

Réponse du Ministère des solidarités et de la santé

publiée dans le JO Sénat du 23/08/2018 – page 4405

La ministre des solidarités et de la santé a souhaité, avec le nouveau corpus réglementaire relatif aux centres de santé, introduire une série de mesures qui, conjuguées, renforcent l’encadrement de la création et du fonctionnement des centres de santé et les obligations des professionnels de santé qui y exercent. A cette fin, l’ordonnance du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé garantit, à l’article L. 6323-1-4 du code de la santé publique, le caractère non lucratif de la gestion des centres en interdisant, à tout gestionnaire, quel que soit son statut, de partager entre les associés les bénéfices de l’exploitation de leurs centres. Il est précisé que ces bénéfices doivent être mis en réserves ou réinvestis au profit du centre de santé ou d’une autre structure à but non lucratif, gérés par le même organisme gestionnaire. Par ailleurs, afin de faciliter les contrôles dans ce domaine, les organismes gestionnaires sont tenus de tenir les comptes de la gestion de leurs centres selon des modalités permettant d’établir le respect de ces obligations. En outre, le dispositif mis à la disposition des agences régionales de santé (ARS) pour encadrer le fonctionnement des centres est singulièrement renforcé. En effet, jusque-là, les ARS pouvaient seulement suspendre partiellement ou totalement les activités d’un centre et uniquement en cas de manquement à la qualité et à la sécurité des soins. Désormais, aux termes de l’article L. 6323-1-12 du code précité, elles peuvent, pour ces mêmes motifs, fermer le centre. En outre, les motifs de fermeture du centre ou de suspension de leurs activités sont étendus au cas de non-respect de la règlementation par l’organisme gestionnaire et au cas d’abus ou de fraude à l’encontre des organismes de la sécurité sociale. Pour renforcer le dispositif, l’article L. 6323-1-11 oblige le gestionnaire à produire un engagement de conformité préalablement à l’ouverture du centre. Enfin, l’article L. 6323-1-8 du code de la santé publique prévoit l’obligation pour les professionnels de santé, en cas d’orientation du patient, d’informer ce patient sur les tarifs et les conditions de paiement pratiquées par l’autre offreur de soins. Le dossier médical du patient doit faire état de cette information. Cette disposition, conjuguée avec celle de l’article R. 4127-23 du même code, qui interdit tout compérage entre professionnel de santé, est de nature, non seulement à permettre au patient de choisir son praticien en connaissance de cause, mais encore, à limiter les risques de captation de clientèle. Parallèlement à ces mesures visant à la protection des usagers, l’ordonnance précitée et ses textes d’application s’attachent à améliorer l’accès aux soins des patients par le biais de diverses autres dispositions. Ces textes rappellent les obligations fondamentales qui s’imposent aux centres de santé et qui leurs sont désormais opposables : l’ouverture à tous les publics, la pratique du tiers payant et des tarifs opposables. Ils ouvrent la possibilité de créer des centres de santé à davantage d’acteurs, ce qui permet davantage de création. Ainsi l’article L. 6323-1-3 du code de la santé publique confirme la possibilité de création d’un centre par un établissement de santé quel que soit son statut, public ou privé, commercial ou non, et ouvre cette possibilité aux sociétés coopératives d’intérêt collectif. En outre, les centres de santé peuvent créer des antennes qui constituent autant de lieux de soins facilitant l’accès aux soins. Eu égard à l’ensemble de ces dispositions, la nouvelle réglementation aboutit à un équilibre satisfaisant en favorisant le renforcement de l’offre de soins de premier recours, tout en sécurisant, au bénéfice des patients, les conditions de création, de fonctionnement et de gestion des centres de santé.

AUTORISATION DE TRAVAUX P COMMUNES

Cour d’appel de Colmar, du 9 janvier 2003, 2001/004052003-01-09Cour d’appel de Colmar2001/00405COLMARDEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section A CL/CW R.G. N° 2 A 01/00405 Minute N° 2 M 3.2002 Copies exécutoires à : Maîtres D’AMBRA, BOUCON & LITOU-WOLFF Maîtres SENGELEN-CHIODETTI & MAKOWSKI Le 9 janvier 2003 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D’APPEL DE COLMAR ARRET DU 9 JANVIER 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Marc SAMSON, Président de Chambre Colette LOWENSTEIN, Conseiller Christian CUENOT, Conseiller Greffier présent aux débats et au prononcé : Nathalie NEFF
DEBATS en audience publique du 13 juin 2002 ARRET CONTRADICTOIRE du 9 janvier 2003 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L’AFFAIRE : AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA COPROPRIETE APPELANTE et défenderesse : Madame Yvonne X… prise en sa qualité d’héritière de Madame Gertrude KATZ demeurant 1, rue René Hirschler 67000 STRASBOURG représentée par Maîtres D’AMBRA, BOUCON & LITOU-WOLFF, avocats à COLMAR plaidant : Maître FADY, avocat à STRASBOURG INTIME et demandeur : Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers ayant son siège social 16, rue des Serruriers 5-7, rue de la Division Leclerc 67000 STRASBOURG représenté par son syndic la SARL JALY GESTION IMMOBILIERE ayant son siège social 81a, avenue de la Forêt Noire 67000 STRASBOURG représentée par Maîtres SENGELEN-CHIODETTI & MAKOWSKI, avocats à COLMAR plaidant : Maître ZIEGLER, avocat à STRASBOURG BASES CONTRACTUELLES DU LITIGE ET =================================== FAITS CONSTANTS: ================
Mme Yvonne X…, venant aux droits de Mme Gertrude KATZ, décédée, est copropriétaire d’un lot comprenant des locaux commerciaux dans l’immeuble dénommé « Division Leclerc-serrurier » sis à STRASBOURG, 16, rue des Serruriers et 5-7, rue de la Division Leclerc;
Le règlement de copropriété reçu par Me Haumesser, notaire le 17 mars 1958, précise :
– sont parties communes « Les gros murs de façade et de refend, les ornements de façade »;
– « Harmonie de l’immeuble »:
« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les rampes et barres d’appui des fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale »;
« Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire »; ***
Par écrit en date du 29 avril 1994, M. Robert X…, se déclarant mandataire de Mme Gertrude KATZ et de Mme Yvonne X…, son épouse, autorisait M. Mehmet EKER, locataire des lieux en vertu d’un bail en date du 6 avril 1994, à effectuer des travaux de « réaménagement de la façade extérieure », selon des plans joints à l’autorisation;
Le 24 février 1995, M. Fevzi Y…, nouveau locataire des lieux à la suite d’une cession de bail, sollicitait un permis de construire pour l’aménagement d’une pâtisserie-salon de thé, comportant notamment une
modification de la vitrine de la façade;
Le 24 avril 1995, le permis de construire était accordé;
Par arrêté du 3 janvier 1997, ce permis de construire était retiré par la Mairie de STRASBOURG au motif que M. Y… n’avait ni sollicité ni obtenu l’accord du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers;
DECISION FRAPPEE D’APPEL: ========================
Par jugement en date du 12 décembre 2000, le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG, saisi par le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers, a:
– condamné Mme Yvonne X… à payer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers la somme de 30.000 F soit 4.573,47 ä, à titre de dommages-intérêts, avec les intérêts légaux à compter du jugement;
– condamné Mme Yvonne X… aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’art. 700 du NCPC;
Les motivations du Tribunal étaient les suivantes:
– il appartient à Mme Yvonne X… de répondre des actes préjudiciables des son locataire;
– en obtenant irrégulièrement un permis de construire comportant création ou déplacement des ouvertures, M. Y… n’a respecté ni le règlement de copropriété ni les dispositions de la loi du 10 juillet 1965; CONCLUSIONS ET MOYENS DES PARTIES: ==================================

Par acte enregistré le 24 janvier 2001, Mme Yvonne X… a relevé appel du jugement sus-visé et, sollicitant son infirmation, a, par conclusions enregistrées le 23 novembre 2001, demandé à la Cour de:
– rejeter les conclusions du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers comme irrecevables et non fondées;
– condamner le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers au paiement:
[* d’une somme de 10.000 F au titre de l’art. 700 du NCPC;
*] des frais et dépens des deux instances;
A l’appui de son appel Mme Yvonne X… fait valoir que:
– elle ne peut être déclarée responsable des actes de son locataire ni sur le fondement des art. 1382 et 1384 du C. Civil ni sur celui des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle n’est pas à l’origine des travaux de modification de la façade;
– l’autorisation du 29 avril 1994 était destinée à M. EKER et non à M. Y…;
– Mme Yvonne X… n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité;
– pour le moins il n’existe aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice;
– il appartient au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers de se retourner contre M. Y…;
– le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers ne produit aucune pièce de nature à justifier son préjudice;
– les plans versés aux débats démontrent au contraire une amélioration notable de la façade de l’immeuble;
– l’absence de préjudice du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers est encore démontré par le manque de réaction pendant plusieurs années, les travaux ayant été réalisés courant 1995;
***
Le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers a, par conclusions enregistrées le 18 janvier 2002, conclu à la confirmation du jugement entrepris et a demandé à la Cour de condamner Mme Yvonne X… au paiement:
– des dépens des deux instances;
– d’une somme de 2.286,74 ä au titre de l’art. 700 du NCPC; A l’appui de ses conclusions, le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers fait valoir que:
– le permis de construire a été obtenu frauduleusement sur le fondement de l’autorisation donnée ès qualités par l’époux de Mme Yvonne X…, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ait été préalablement consultée;
– le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers est intervenu immédiatement dans le cadre de la voie administrative qui a trouvé une solution rapide puisque le permis de construire a été retiré;
– nonobstant le retrait du permis de construire, les travaux de modification de la façade ont été entrepris par M. Y…: la porte d’accès a été transférée et une vitrine supplémentaire installée à la place de la porte d’origine, de sorte que la copropriété a été mise devant le fait accompli:
– M. Y…, qui exerçait une activité de « Doner Kebab » dans les lieux, a, le 18 février 1998, vendu son fonds à M. Rasim Z…, qui poursuit la même exploitation;
– l’art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’aucun copropriétaire ne peut porter atteinte aux droits des autres
copropriétaires ou à la destination de l’immeuble;
– toute modification de l’aspect extérieure de l’immeuble est soumise à la majorité des voix des copropriétaires prévue par l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965;
– en autorisant les travaux litigieux qui modifiaient profondément l’aspect de la façade, Mme Yvonne X… a gravement porté atteinte aux droits des autres copropriétaires;
– outre l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble, l’accès supplémentaire créé par M. Y… rend la propriété plus vulnérable aux cambriolages
***
VU le dossier de la procédure, les pièces produites et les écrits, ainsi que le jugement, auxquels la Cour se réfère pour plus ample exposé des faits et des moyens;
SUR CE: =======
Quant à la recevabilité de l’appel:
Attendu que la régularité de l’appel en la forme n’est pas contestée; Quant à la recevabilité de l’action contre Mme Yvonne X…:
Attendu que lorsque l’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble est le fait d’un locataire, le syndicat peut en demander réparation au propriétaire (Cass 2e Civ 8/7/87, B N 150); Attendu par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit
« Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire »; Attendu que le règlement de copropriété a un caractère contractuel et
le Syndicat a qualité pour exiger l’exécution des obligations stipulées dans le règlement (Cass 3e Civ 27/11/73, JCP 74.II.17644, note Guillot, 13/10/81, B N 152), tant à l’encontre d’un copropriétaire qu’à l’encontre d’un locataire (3e Civ 20/10/81, B N 162); Quant à la circonstance que l’autorisation a été donnée par M. Robert X… à M. EKER:
Attendu que M. Robert X… a agi ès qualités de mandataire des propriétaires des locaux commerciaux dont s’agit;
Attendu que le mandant répond du mandataire lorsqu’il y a un défaut de surveillance du mandataire (Cass Req 14/6/1847, D 1847, I. 332, S 48.I.37, 30/7/1895, D 1896.I.132, 1ère Civ 23/5/77, B I N 244); Attendu qu’aux termes de l’art 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa teneur alors en vigueur, ne peuvent être adoptées qu’à la majorité des copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble;
Attendu qu’il appartenait à Mme Yvonne X… et à son auteur, en leurs qualités de copropriétaires, de veiller à la régularité des documents signés par M. Robert X…;
Attendu que si l’autorisation a été donnée à M. EKER, Mme Yvonne X… et son époux ne pouvaient ignorer qu’un bail est cessible et que le nouveau locataire vient aux droits et obligations du précédant;
Attendu que c’est l’autorisation donnée à M. EKER qui a permis à M. Y… d’obtenir le permis de construire le 24 avril 1995;
Attendu en conséquence que la circonstance que l’autorisation a été donnée par M. Robert X… à M. EKER ne saurait être exonératoire de responsabilité. Quant à la responsabilité de Mme Yvonne X…:
Attendu que les copropriétaires d’un immeuble sont soumis tant à des obligations légales telles qu’elles résultent de la loi du 10 juillet
1965 qu’à des obligations contractuelles telles qu’elles résultent du règlement de copropriété;
Attendu qu’aux termes l’art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 le droit des copropriétaires de disposer librement de ses parties privatives trouve sa limite dans les droits des autres copropriétaires et dans la destination de l’immeuble;
Attendu que les droits des autres copropriétaires sont issus du règlement de copropriété, lequel stipule:
– « Harmonie de l’immeuble »:
« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les rampes et barres d’appui des fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale »;
Attendu que ces clauses ne sont pas contraires au statut de la copropriété et qu’en conséquence elles s’imposent à Mme Yvonne X… et à ses locataires;
Attendu qu’en l’espèce Mme Yvonne X… a reconnu que son locataire a transformé une vitrine en y ajoutant une porte et a aménagé une porte dans la façade donnant sur la rue du Paon;
Attendu que M. Y… a ainsi porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble et méconnu les dispositions du règlement de copropriété;
Attendu que M. Y… a également porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes, travaux qui ne peuvent être entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue par l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que c’est donc à bon droit que le premier juge a déclaré Mme Yvonne X… responsable du fait de son locataire; Quant à la réparation:
Attendu que, contrairement aux affirmations de Mme Yvonne X…, il n’y a pas eu inaction des copropriétaires (laissant supposer, selon l’appelante, une absence de préjudice) puisque ceux-ci ont immédiatement réagi par la voie administrative, de sorte que le permis de construire a été retiré, circonstance qui n’a pas empêché M. Y… de procéder néanmoins aux travaux, contraignant le syndicat à engager la présente procédure;
Attendu que la création d’ouvertures supplémentaires est de nature à fragiliser un immeuble et à faciliter les cambriolages;
Attendu que pour la grave atteinte ainsi portée aux droits des autres copropriétaires le premier juge a, à juste titre, évalué le préjudice à la somme de 30.000 F, soit 4.573,47 ä;
Attendu en conséquence que le jugement entrepris mérite entière confirmation; Quant à l’article 700 du NCPC:
Attendu que l’équité commande d’attribuer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers, sur le fondement de l’art. 700 du NCPC, la somme de 2.000 ä; PAR CES MOTIFS, =============== LA COUR, statuant publiquement:
Reçoit Mme Yvonne X… en son appel en la forme;
Au fond: le rejette
CONFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions;
Condamne Mme Yvonne X… à payer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers une somme de 2.000 ä au titre de l’art. 700 du NCPC.
Condamne Mme Yvonne X… aux frais et dépens.
Et cet arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent lors du prononcé.
COPROPRIETE – Parties communes – Travaux – Autorisation syndicale – Nécessité – Travaux effectués par des copropriétaires – /Les copropriétaires d’un immeuble sont soumis tant à des obligations légales telles qu’elles résultent de la loi du 10 juillet 1965 que des obligations contractuelles telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est en droit de demander réparation au copropriétaire, du fait de son locataire, pour défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée, d’une part des transformations et aménagements qui ont porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble, le règlement de copropriété prévoyant que les éléments qui contribuent à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale et d’autre part, des aménagements qui ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes, travaux qui ne peuvent être entrepris, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité

deplafonnement

Tribunal de grande instance de Paris, Loyers
commerciaux, 14 octobre 2013, n° 13/12517
Chronologie de l’affaire
TGI Paris
14 octobre 2013 > TGI Paris
17 octobre 2016
Sur la décision
Référence : TGI Paris, loyers commerciaux, 14 oct. 2013, n° 13/12517
Juridiction : Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) : 13/12517
Sur les personnes
Avocat(s) : Jean-Patrice DE GROOTE, Odile COHEN
Parties : S.C.I. PARDES PATRIMOINE c/ S.A.R.L. LIBLIBA
Texte intégral
T R I B U N A L
D E GRANDE
I N S T A N C E
D E P A R I S

Loyers
commerciaux
N° RG :
13/12517
N° MINUTE : 3
Assignation du :
28 Mai 2013
(footnote: 1)
Expert:
(footnote: 2)
JUGEMENT
rendu le 14 Octobre 2013
DEMANDERESSE
[…]
[…]
[…]
représentée par Me Odile COHEN, demeurant […],
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire

E0051

DEFENDERESSE
S.A.R.L. LIBLIBA
[…]
[…]
représentée par Me Jean-Patrice DE GROOTE,
demeurant […], avocat au barreau de PARIS, avocat
plaidant, vestiaire #C0560
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Z A, Juge
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président
du Tribunal de Grande Instance de Paris,
conformément aux dispositions de l’article R 145-
23 du code de Commerce ;
assistée de Myriam D, Greffier
DEBATS
A l’audience du 09 Septembre 2013
tenue publiquement
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
Par un mémoire en demande notifié le
18 octobre 2012, la SCI PARDES PATRIMOINE a
sollicité la constatation de l’existence d’un motif de
déplafonnement du loyer du local commercial situé […]
à raison de la durée du bail excédant 12 années et la
fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal à compter du 1er
octobre 2011.
Par acte du 28 mai 2013, la SCI PARDES PATRIMOINE
a fait assigner la Société LIBLIBA devant le juge des
loyers commerciaux de ce Tribunal aux fins de voir :
— fixer le prix du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal HT HC,
— condamner la Société LIBLIBA au paiement des
intérêts légaux sur les loyers arriérés conformément
aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, les
intérêts dus pour plus d’une année entière étant euxmêmes
capitalisés par application de l’article 1154 du
Code civil,
A tire subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure
d’instruction serait ordonnée pour déterminer la
valeur locative des lieux loués telle que définie par les
articles L.145-33 du Code de commerce,
— fixer le loyer provisionnel pour la durée de
l’instance à la somme annuelle de 30.000 euros en
principal HT HC
— dire et juger que les frais inhérents à cette mesure
seront supportés par la Société LIBLIBA,
— ordonner l’exécution provisoire de la décision à
intervenir,
— condamner la Société LIBLIBA aux entiers dépens.
Dans son mémoire en réplique du 6 septembre 2013,
la Société LIBLIBA a demandé au juge des loyers
commerciaux, après avoir constaté la non application
des règles du plafonnement, de fixer la valeur locative
des locaux à la somme de 16.940 euros par an en
principal, hors taxes et hors charges, pour un
renouvellement au 1er octobre 2011, les autres clauses
et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
Subsidiairement, elle a sollicité la désignation d’un
expert afin de déterminer la valeur locative des lieux
loués.
MOTIFS
Par acte sous seing privé du 1er décembre 1998, la
société CAGE THOUARD & FILS, aux droits de
laquelle vient la SCI PARDES PATRIMOINE, a donné à
bail à la société EASY LOC, des locaux à usage
“d’achat, vente, échange, location de cassettes vidéo,
de tous types de CD VIDEO, ROM, X, Y, de tous
articles de téléphonie”, situés […], pour une durée de
neuf ans à compter du 1er janvier 1999.
Suite à diverses cessions, la Société LIBLIBA est
devenue locataire des locaux en 2001 et y exerce,
après déspécialisation, l’activité de “vente à porter,
bagagerie, accessoires”. Le loyer actuel est de
15.455,02 euros selon la dernière indexation.
Par acte extra judiciaire du 11 février 2011, la SCI
PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la Société
LIBLIBA un congé avec offre de renouvellement pour
le 30 septembre 2011, moyennant un loyer déplafonné
porté à la somme de 30.000 euros par an en principal.
La Société LIBLIBA ne conteste pas le déplafonnement
du loyer, dès lors qu’à la date d’expiration du bail,
celui-ci s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’à
la délivrance du congé avec offre de renouvellement
du 11 février 2011 pour le 30 septembre 2011 et que
sa durée a ainsi excédé douze ans.
En application de l’article L.145-34 in fine du Code de
commerce, le loyer du bail renouvelé n’est donc plus
soumis aux règles du plafonnement.
Pour l’établissement de la valeur locative exacte des
locaux visés au 1er octobre 2011, il est nécessaire de
recourir à une mesure d’expertise dans les termes du
dispositif.
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un
loyer provisionnel égal au montant du loyer proposé
par la Société LIBLIBA à savoir 16.940 euros par an
en principal, en application de l’article L.145-57 du
Code de commerce.
Compte tenu de la nature du litige, il y a lieu
d’ordonner l’exécution provisoire du présent
jugement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux statuant par mise à
disposition au greffe après débats en audience
publique, par jugement contradictoire et en premier
ressort,
Constate que par l’effet du congé avec offre de
renouvellement délivré le 11 février 2011 par la SCI
PARDES PATRIMOINE, le bail concernant les locaux
situés […] s’est renouvelé à compter du 1er octobre
2011,
Dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas
au loyer du bail renouvelé en raison de la durée du
bail excédant douze ans par l’effet d’une tacite
reconduction,
Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et
moyens des parties demeurant réservés à cet égard,
désigne en qualité d’expert :
Madame B C
[…]
[…]
Tel : 01 40 70 91 80
Fax : 01 40 70 93 43
Email : a.C@experts-associes.eu
avec mission de :
— convoquer les parties et, dans le respect du principe
du contradictoire,
— se faire communiquer tous documents et pièces
nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
— visiter les locaux litigieux situés […], les décrire,
— entendre les parties en leurs dires et explications,
— rechercher la valeur locative des lieux loués à la
date du 1er octobre 2011 au regard :

  • des caractéristiques du local,
  • de la destination des lieux,
  • des obligations respectives des parties,
  • des facteurs locaux de commercialité,
  • des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en
    retenant tant les valeurs de marché que les valeurs
    fixées judiciairement,
    et ce en application des dispositions de l’article 145-
    33 du Code de commerce,
    — rendre compte du tout et donner son avis motivé,
    — dresser un rapport de ses constatations et
    conclusions,
    Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission
    conformément aux dispositions des articles 263 et
    suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera
    l’original de son rapport au greffe des loyers
    commerciaux au plus tard le 30 juin 2014,
    Fixe à la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents
    euros) la provision à valoir sur la rémunération de
    l’expert, laquelle devra être consignée par la SCI
    PARDES PATRIMOINE à la régie du Tribunal de
    grande instance de Paris (Escalier D 2e étage) avant le
    15 décembre 2013,
    Dit que faute de consignation de la provision dans le
    délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque
    et privée de tout effet,
    Désigne le juge des loyers commerciaux pour assurer
    le suivi et le contrôle des opérations d’expertise,
    Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à
    la somme de 16.940 euros (seize mille neuf cent
    quarante euros) par an en principal,
    Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge des
    loyers commerciaux du lundi 27 janvier 2014 à 9 h
    30 pour vérification du versement de la consignation,
    Ordonne l’exécution provisoire de la présente
    décision,
    Réserve les dépens.
    Fait et jugé à Paris le 14 Octobre 2013
    Le Greffier Le Président
    Myriam D Z A.
    FOOTNOTES
    1:
    Expéditions
    exécutoires
    délivrées le :
    2:

vices caches

Cour d’appel de Dijon, 5 mai 2009, n° 08/01419
Chronologie de l’affaire
TGI Dijon
11 juillet 2008 > CA Dijon
Infirmation
5 mai 2009
Sur la décision
Référence : CA Dijon, 5 mai 2009, n° 08/01419
Juridiction : Cour d’appel de Dijon
Numéro(s) : 08/01419
Décision précédente : Tribunal de grande instance de Dijon, 11 juillet 2008, N° 06/4393
Sur les personnes
Cabinet(s) : SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS BEZIZ-CLEON CHARLEMAGNE CREUSVAUX
Parties : EURL MDB, SARL CHRISTIAN KICK IMMOBILIER, SARL MDB c/ EURL KICK, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’
IMMEUBLE
Texte intégral
FV/PM
SARL MDB
SARL CHRISTIAN KICK IMMOBILIER
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
7 ET 9 PLACE SAINT A
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le
05 Mai 2009
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE Y
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 05 MAI 2009

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 08/01419
Décision déférée à la Cour : AU FOND du
11 JUILLET 2008, rendue par le TRIBUNAL DE
GRANDE INSTANCE DE Y
RG 1re instance : 06/4393
APPELANTES :
EURL MDB
Ayant son siège XXX
21000 Y
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour
assistée de la SCP BEZIZ-CLEON-CHALEMAGNE,
avocats au barreau de Y
EURL KICK
Ayant son siège social XXX
21000 Y
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour
assistée de la SCP BEZIZ-CLEON-CHARLEMAGNE,
avocats au barreau de Y
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
7 ET 9 PLACE SAINT A à Y représenté par son Syndic
en exercice, la SARL ABC IMMOBILIER
Ayant son siège XXX
21000 Y
représentée par la SCP FONTAINE-TRANCHAND &
SOULARD, avoués à la Cour
assistée de la SCP DOREY – PORTALIS – PERNELLE –
FOUCHARD – A, avocats au barreau de Y
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 24 Mars 2009 en audience
publique devant la Cour composée de :
Monsieur RICHARD, Conseiller, Président,
Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur, ayant fait le
rapport sur désignation du président,
Monsieur THEUREY, Conseiller, assesseur,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme X,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de
l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues au
deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure
civile,
SIGNE par Monsieur RICHARD, Conseiller, et par
Madame X, greffier auquel la minute de la décision a
été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Les sociétés MDB et KICK ont racheté un immeuble
familial sis 7 et 9 Place Saint-A à Y qu’elles ont ensuite
revendu sous forme d’appartements à divers
propriétaires au cours de l’année 2002 dans le cadre
d’une opération de marchand de biens.
Les copropriétaires se sont plaints auprès du syndic de
divers dysfonctionnements affectant l’installation de
chauffage commun. Les demandes d’intervention
restant lettre morte et les difficultés s’aggravant, le
syndicat des copropriétaires a consulté un bureau
d’étude en génie climatique, la société CSI.
Invoquant les conclusions de ce rapport, le syndicat
des copropriétaires a obtenu la désignation d’un
expert par ordonnance de référé du Président du
tribunal de Grande Instance de Y du
20 septembre 2005, l’homme de l’art étant chargé de
faire le point sur les anomalies et non conformités
affectant le système de chauffage.
Monsieur Z, expert, a déposé son rapport le
15 mai 2006.
Par acte d’huissier du 13 novembre 2006, le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble situé 7et 9 place
Saint-A à Y assigne la Société MDB EURL et L’EURL
KICK aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au
versement de la somme principale de 18 809,09 € TTC
outre indexation sur la base de la variation de l’indice
du coût de la construction à compter du 1er mars
2006, de 1 750,36 € TTC en remboursement de l’étude
réalisée par le Cabinet B C INGENIERIE, et de 1 500 €
sur le fondement de l’article 700 du Code de
procédure civile.
Le syndicat, se basant sur les conclusions de l’expert
qui relève que les non-conformités sont importantes et
que l’installation est vétuste, peu adaptée et surtout
dangereuse, précise qu’il entend engager la
responsabilité civile contractuelle et, à défaut, extracontractuelle
des sociétés professionnelles de
l’immobilier qui ont sciemment revendu un immeuble
dont les parties communes étaient affectées de vices
cachés dont la nature présente au surplus des dangers
pour les personnes et les biens ; que les défenderesses
ne sauraient s’abriter derrière des clauses de nongarantie
des vices cachés contenues dans les actes de
vente alors que celles-ci sont inapplicables dès lors
qu’en leur qualité de professionnelles elles sont
réputées avoir connu l’ensemble des vices de
construction.
Il ajoute qu’il n’entend pas faire prendre en charge
par les défenderesses le coût de la réfection intégrale
de l’installation de chauffage dont la vétusté était
connue au moment des transactions, mais seulement
obtenir la prise en charge des travaux propres à
remédier aux vices cachés, c’est-à-dire aux
manquements aux règles de sécurité applicables aux
installations de chaufferie.
Par jugement avant-dire-droit du 29 avril 2008, le
Tribunal de Grande Instance de Y ordonne la
réouverture des débats afin que les parties
s’expliquent notamment sur le fondement juridique
des demandes et la qualité pour agir du syndicat des
copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires, qui soutient avoir
qualité pour agir en garantie des vices cachés à
l’encontre du vendeur de l’immeuble en copropriété,
précise qu’il fonde ses prétentions à titre principal sur
la garantie des vices cachés, subsidiairement sur la
non-conformité de la chose vendue, à titre infiniment
subsidiaire, sur la garantie décennale du constructeur,
et encore plus subsidiairement sur la responsabilité
délictuelle des société venderesses.
Par jugement du 11 juillet 2008, le Tribunal de
Grande Instance de Y condamne in solidum L’EURL
MDB et L’EURL KICK à payer au syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 7 et 9 place Saint-A à Y
les sommes de 18 809,09 € et 1 750,36 € à titre de
dommages intérêts, le tout indexé sur la base de la
variation de l’indice du coût de la construction depuis
le 15 mai 2006, ainsi que 1 500 € sur le fondement de
l’article 700 du Code de procédure civile.
Les défenderesses sont également condamnées in
solidum aux dépens.
Le Tribunal retient que les vices invoqués étaient
visibles lors de l’achat des logements et que la
garantie des vices cachés ne peut pas être invoquée ;
que par contre, en livrant un bâtiment dont
l’installation de chauffage était dangereuse alors que
le chauffage constitue un élément substantiel de
l’immeuble, les sociétés venderesses ont manqué à leur
obligation de délivrance conforme.
La SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER font appel par déclaration reçue au
greffe le 4 août 2008.
Par conclusions déposées le 11 février 2009, elles
demandent à la Cour de :
— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que
l’installation de chauffage était affectée d’un vice
apparent et que leur responsabilité ne pouvait pas être
engagée de ce chef,
— infirmer le jugement pour le surplus,
— dire qu’elles ne sont pas responsables de prétendues
non-conformités,
— dire que ni leur responsabilité contractuelle, ni leur
responsabilité délictuelle ne peut être engagée,
— dire que leur responsabilité décennale ne peut pas
plus être recherchée,
— débouter en conséquence le syndicat des
copropriétaires de ses prétentions,
— le condamner à leur verser à chacune 6 000 € sur le
fondement de l’article 700 du Code de procédure
civile.
Elles relèvent en premier lieu que, si l’installation de
chauffage est manifestement vétuste, elle n’est
affectée d’aucun vice caché la rendant impropre à
l’usage auquel on la destine ; qu’en effet il s’est écoulé
plus de 6 ans depuis la vente, et qu’elle a toujours
fonctionné sans présenter aucune défaillance.
Elles ajoutent que le syndicat, qui prétend être
recevable à agir au motif que les parties communes
serait atteintes, ne peut agir que pour la sauvegarde
des droits à l’immeuble ; que son action apparaît
manifestement irrecevable.
Elles contestent être tenues à remédier aux nonconformités,
aucun engagement à la mise en
conformité des parties communes n’ayant été souscrit.
Elles ajoutent qu’à tort le premier juge a retenu que
c’était l’immeuble qui avait été vendu, alors qu’en
réalité les copropriétaires n’ont acquis que les
appartements, les parties communes ne leur ayant pas
été cédées ; que par ailleurs les acquéreurs ont pris
l’immeuble dans son état au jour de l’entrée en
jouissance ; que seules étaient prévues à la charge des
venderesses la réfection de la colonne montante
électrique et la motorisation du portail ; qu’elles ont
déjà accepté à titre commercial de prendre en charge
la moitié du coût de remplacement d’une pompe
chauffage en novembre 2002, ainsi que la mise en
place d’un cloisonnement en dur pour séparer les
caves de la chaudière ; qu’en tout état de cause il n’est
pas possible de mettre à leur charge une obligation de
délivrance conforme alors que ce ne sont pas les
parties communes qui ont été vendues.
Elles contestent avoir eu l’obligation d’une remise aux
normes en leur qualité de vendeur professionnel.
Elles contestent avoir engagé leur responsabilité
délictuelle dans la mesure où elles n’ont ni rénové
l’immeuble, ni procédé à des travaux sur les colonnes
montantes du chauffage.
Elles soutiennent enfin que les dispositions de l’article
1792 du Code Civil sont inapplicables dans la mesure
où elles ne sont ni constructeur ni promoteur, la
structure du bâtiment n’ayant pas été touchée.
Par conclusions déposées le 17 février 2009, le
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 7 et
9 Place Saint-A à Y demande la confirmation du
jugement et la condamnation solidaire des EURL à lui
verser 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du
Code de procédure civile.
Le Syndicat relève que selon l’expert, si la vétusté des
installations de chauffage ne pouvait pas échapper à
un profane du bâtiment, par contre la sécurité et la
conformité des installations ne pouvaient absolument
pas être décelées par un tel profane.
Il maintient avoir qualité pour agir dans la mesure où
il appartient au syndicat des copropriétaires d’exercer
les actions destinées à prévenir ou à réparer les
atteintes à l’intégrité de l’immeuble considéré dans
son ensemble lorsque notamment les parties
communes sont atteintes.
Il relève que la notion de fonctionnement n’est pas
incompatible avec celle de vice caché ; qu’il n’est
nullement besoin d’un non-usage pour caractériser
l’existence d’un vice caché, lequel peut consister en
un vice qui diminue l’usage de la chose au point que
l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné
un prix moindre s’il l’avait connu ; que tel est le cas en
l’espèce.
Il ajoute qu’il importe peu que l’installation de
chauffage fasse partie des parties communes dans la
mesure où il ressort de la lecture des actes de vente
que les droits partagés sur les parties communes sont
un accessoire des parties privatives cédées et ne
peuvent pas être détachés de leur vente.
Le Syndicat maintient que les sociétés venderesses ont
acheté l’immeuble pour le revendre après avoir réalisé
certains travaux d’aménagement qui ne peuvent pas
être qualifiés de geste commercial ; que l’immeuble est
ainsi entré sous le régime de la copropriété ; qu’en
leur qualité de marchands de bien, les appelantes sont
des professionnels toujours tenus de connaître les
vices de la chose vendue et de les garantir.
Subsidiairement, le Syndicat soutient qu’il appartenait
aux société venderesses de délivrer un bien conforme
aux règles de sécurité et qu’elles ne peuvent pas
invoquer la clause limitative de garantie.
Très subsidiairement, il soutient que le marchand de
biens qui achète des immeubles , les rénove, les
restructure et les revend doit être réputé constructeur
au sens de l’article 1792 du Code Civil ; que les
désordres constatés mettent l’immeuble en péril et le
rendent impropre à sa destination
Encore plus subsidiairement, il reproche aux
appelantes d’avoir procédé à la mutation d’un
immeuble dont le système et le local de chauffage sont
dangereux, et d’avoir ainsi engagé leur responsabilité
contractuelle et, partant, délictuelle vis-à-vis du noncontractant.
L’ordonnance de clôture est rendue le 19 février 2009.
SUR QUOI LA COUR
Les appelantes ne peuvent pas sérieusement soutenir
que les ventes n’auraient porté que sur les parties
privatives de l’immeuble à l’exception des parties
communes alors que la lecture de chaque acte de
vente démontre que les acquéreurs devenaient
propriétaires d’un lot privatif et d’un pourcentage de
parties communes .
L’action du syndicat des propriétaires est par ailleurs
parfaitement recevable dès lors qu’elle tend à faire
reconnaître que les parties communes sont atteintes
de vices cachés et à obtenir la prévention ou la
réparation des désordres affectant ainsi l’ensemble de
l’immeuble.
Il est constant que la vétusté de l’installation de
chauffage était connue de l’ensemble des acquéreurs
au moment des ventes.
Il ressort par contre du rapport de Monsieur D Z, dont
les termes ne sont pas contestés par les appelantes,
qu’en dehors même de cette vétusté, l’installation est
atteinte par de nombreuses non-conformités aux règles
de sécurité.
L’expert relève dans son rapport :
— que le local chaufferie (réalisé par les appelantes
elles-même) est en béton cellulaire dont le degré
coupe feu n’est pas conforme, avec un accès par une
porte en bois dont le degré coupe feu n’est lui aussi
pas conforme et qui ne comporte ni barre antipanique,
ni ferme porte,
— que le degré coupe feu du plafond n’est pas
conforme,
— que les ventilations haute et basse sont réalisées en
tube Flexalu débouchant au même endroit,
— qu’une canalisation d’alimentation en gaz d’un
logement passe par la chaufferie,
— qu’il n’existe pas de disconnecteur sur
l’alimentation en eau froide de l’installation,
— que la citerne à fioul, à simple paroi, est placée dans
un local contigu à la chaufferie dont la porte et la
ventilation ne sont pas conformes, dont l’éclairage est
insuffisant, et dont les installations électriques ne sont
pas conformes,
— que de nombreuses installations sont inexistantes :
extincteurs, bac à sable avec pelle, bac de rétention
sous le brûleur, gaine de pompier et raccord ZAG,
coupure électrique extérieure pour force ou lumière,
robinet de puisage eau froide, siphon de sol,
séparateur d’hydrocarbure, XXX, vanne de police,
— que certaines parties des réseaux de distribution
sont encastrées dans les murs intérieurs et dans les
doublages, ce qui n’est pas conforme
L’expert précise que les travaux de conformité sont
impératifs pour des raisons de sécurité.
L’immeuble étant destiné à l’habitation, le non-respect
des normes de sécurité affectant l’installation de
chauffage constitue, compte-tenu des risques
d’incendie ou d’explosion encourus par les occupants,
un vice rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel
on le destine, peu important le fait que ce risque ne
s’est pas réalisé plusieurs années après l’acquisition.
Ce vice n’était pas apparent pour des profanes en
bâtiment. Les venderesses, professionnelles de
l’immobilier, étaient par contre tenues de connaître ce
vice, et ne peuvent invoquer aucune clause limitative
de garantie.
L’expert évalue à 18 809,09 € TTC valeur mars 2006,
le coût des travaux liés à la mise aux normes de
sécurité de l’installation de chauffage. Le syndicat des
copropriétaires est fondé à demander le paiement de
cette somme avec indexation.
Par contre, le coût de l’étude du bureau d’étude en
génie climatique réalisée non- contradictoirement à la
seule requête du syndicat des copropriétaires restera
à sa charge.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire prononcé
publiquement,
Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance
de Y du 11 juillet 2008,
Statuant à nouveau,
Dit que l’immeuble sis 7 et 9 place Saint-A à Y est
atteint d’un vice caché,
Condamne in solidum la SARL MDB et la SARL
CHRISTIAN KICK IMMOBILIER à verser au Syndicat
des Copropriétaires de l’immeuble situé 7 et 9 Place
Saint-A à Y 18 809,09 € outre indexation sur la base de
la variation de l’indice du coût de la construction
indice de base mars 2006,
Déboute le Syndicat des Copropriétaires de sa
demande au titre du coût de l’étude de génie
climatique,
Vu les dispositions de l’article 700 du Code de
procédure civile,
Déboute la SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER de leur demande au titre des frais
irrépétibles,
Condamne in solidum la SARL MDB et la SARL
CHRISTIAN KICK IMMOBILIER à verser au Syndicat
des Copropriétaires de l’immeuble situé 7 et 9 Place
Saint-A à Y 1 500 € au titre des frais irrépétibles,
Condamne la SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance
et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise
judiciaire.
Le Greffier, Le Président,

Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juillet 2015,
14-17.916, Inédit
Chronologie de l’affaire
CA Rennes
6 mars 2014 > CASS
Rejet
7 juillet 2015
Sur la décision
Référence : Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, n° 14-17.916
Juridiction : Cour de cassation
Numéro(s) de pourvoi : 14-17916
Importance : Inédit
Décision précédente : Cour d’appel de Rennes, 6 mars 2014
Dispositif : Rejet
Identifiant Légifrance : JURITEXT000030878900
Identifiant européen : ECLI:FR:CCASS:2015:C300868
Sur les personnes
Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Dominique FARGE
Cabinet(s) : SCP JEAN LUC RIVOIRE REGIS WAQUET, SOCIETE BORE, SALVE DE BRUNETON ET MEGRET
Parties : Société GCC
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE
CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 6 mars 2014),
que par acte du 9 août 2005, la SCI GCC a vendu à M.
et Mme X… un immeuble après avoir procédé à des
travaux de rénovation et d’extension ; que se plaignant
de désordres affectant l’immeuble, ceux-ci l’ont
assignée en indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait grief à l’arrêt de la
condamner à payer à M. et Mme X… des sommes au
titre des travaux de reprise et du préjudice de
jouissance, de frais de relogement, de déménagement
et d’emménagement, alors, selon le moyen :
1°/ que l’article 1792-1-2° du code civil n’est
applicable au propriétaire non professionnel qui
revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué
des travaux de restauration que dans la mesure où ces
travaux peuvent être assimilés à la construction même
de l’immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de
constater que tel aurait été le cas des travaux faits par
le vendeur en l’espèce en vue de procéder à la
restauration limitée d’une maison ancienne, la cour
d’appel a privé sa décision de toute base légale au
regard du texte susvisé ;
2°/ qu’à supposer que, en cas de restauration d’un
immeuble ancien, les travaux puissent entraîner la
responsabilité du propriétaire vendeur sur le
fondement de l’article 1792-1-2° du code civil, cette
responsabilité ne peut concerner que les travaux
réellement effectués et non des parties d’immeuble ou
des travaux que le propriétaire n’a pas entendu
entreprendre ; qu’en décidant d’appliquer
indistinctement l’article 1792-1-2° du code civil à
l’ensemble des caractéristiques d’une maison ancienne
que son propriétaire n’a nullement voulu refaire à
neuf, y compris à propos d’éléments de construction
ou d’équipement que le propriétaire n’avait pas
entendu toucher ni agencer, la cour d’appel a violé
ledit texte par fausse application ;
Mais attendu qu’ayant relevé que selon l’expert les
travaux avaient consisté en l’agrandissement et
l’extension du bâtiment, la démolition partielle du
bâtiment principal en ne conservant que les murs de
maçonnerie, la réalisation d’une charpente neuve et
d’une couverture neuve avec création de deux
lucarnes, le changement de la totalité des ouvertures
extérieures, l’aménagement intérieur du bâtiment
principal et de l’extension en totalité, la confection de
revêtement de sol au rez-de-chaussée, la mise en place
de parquet en remplacement du plancher du grenier,
la réfection complète de l’assainissement, puis le
décapage et le rejointoiement des façades, et retenu
que l’importance de la restauration résultait des
mentions de l’acte d’acquisition de ce bien par la SCI
GCC selon lesquelles la construction était en mauvais
état et était destinée à être entièrement restaurée, et
de la différence de prix entre celui d’achat de
3 048,98 euros et celui de revente cinq ans plus tard
de 240 000 euros, la cour d’appel a pu en déduire que
les désordres affectant ces travaux relevaient des
dispositions des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen :
1°/ que faute de constater que les travaux de
restauration auraient porté sur les gros murs (dont la
cour d’appel constate par ailleurs qu’ils n’ont pas été
touchés par les travaux), aucune garantie décennale
ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ;
que la cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° du code
civil ;
2°/ que la société GCC faisait valoir que les travaux
qu’elle avait effectués sur ces murs étaient de pure
esthétique, et n’avaient aucune fonction d’isolation ou
d’étanchéité, ni de but d’assurer le clos de la maison ;
qu’en leur appliquant la garantie décennale sans
répondre à ce moyen, la cour d’appel a privé sa
décision de toute base légale au regard de l’article
1792-1-2° du code civil ;
Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux
avaient consisté en la démolition partielle du bâtiment
principal en ne conservant que les murs de
maçonnerie, le changement de la totalité des
ouvertures extérieures, le décapage des façades et
rejointoiement des façades, que selon l’expert,
l’humidité sur les murs extérieurs en divers points de
la construction résultait d’un défaut d’exécution du
rejointoiement des façades et pignons accompagné de
remontées capillaires par migration d’eau dans les
maçonneries enterrées, et retenu que ce désordre
rendait l’immeuble impropre à sa destination, la cour
d’appel en a exactement déduit qu’il relevait du
régime de la garantie légale de l’article 1792 du code
civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen :
1°/ que s’agissant de la partie existante, il résulte des
propres constatations de l’arrêt attaqué que le vice
était apparent, puisque l’immeuble présentait « des
traces d’humidité » et que l’eau aurait « ruisselé» à
l’intérieur de la maison ; que la cour d’appel a ainsi
violé l’article 1642 du code civil ;
2°/ que s’agissant toujours de la partie existante, à
supposer les vices cachés, la clause contractuelle
d’exonération des vices cachés devait s’appliquer, la
société GCC n’étant pas un vendeur professionnel ;
qu’en refusant de la faire jouer, la cour d’appel a violé
l’article 1642 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que l’expert avait relevé
des traces d’humidité sur la maçonnerie à l’intérieur
de l’habitation sur la partie principale causées par des
remontées capillaire par migration d’eau dans les
maçonneries enterrées et que l’existence de ces
désordres était confirmée par l’attestation de Mme Y…
déclarant avoir vu des ruissellements d’eau à
l’intérieur de la maison lorsque le gérant de la SCI
GCC y demeurait, la cour d’appel, qui n’a pas constaté
le caractère apparent des vices pour les acquéreurs au
moment de la vente, a pu écarter l’application de la
clause de non-garantie des vices cachés ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen, que sauf clause contraire
inexistante en l’espèce, la vente d’un immeuble ancien
partiellement restauré se fait en l’état, et que le
vendeur ne peut être tenu de garantir des travaux
qu’il n’a pas entendu effectuer ; que la société GCC a
toujours fait valoir qu’elle avait procédé à une isolation
minimale et n’avait jamais entendu procéder à une
isolation complète ; qu’en lui faisant grief d’une
« mauvaise exécution » concernant des travaux
d’isolation complète qui n’ont jamais été entrepris et
du non-respect d’une réglementation thermique que la
restauration menée n’avait pas pour but d’effectuer, la
cour d’appel a appliqué la garantie décennale à des
travaux inexistants et violé l’article 1792-1-2° du code
civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé que la restauration
importante de l’immeuble avait compris la réalisation
d’une charpente neuve et d’une couverture neuve
avec création de deux lucarnes, que l’expert avait
constaté qu’il existait de nombreux passages d’air au
niveau des rampants de toiture et que le dessus du
mur pignon n’était pas garni d’isolation, la cour
d’appel qui a pu retenir que le défaut d’isolation,
conséquence d’une mauvaise exécution et d’un nonrespect
de la réglementation thermique, rendait
l’immeuble impropre à sa destination, en a exactement
déduit que ce désordre relevait du régime de la
garantie légale de l’article 1792 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen, que faute de constater que le
moindre travail aurait été effectué sur la fosse
septique, justifiant la mise en oeuvre de la garantie
décennale, la cour d’appel a violé l’article 1792-1-2°
par fausse application ;
Mais attendu qu’ayant relevé une réfection complète
de l’assainissement dans le cadre de la rénovation
importante de l’immeuble et retenu que sa nonconformité
rendait l’installation impropre à sa
destination, la cour d’appel en a exactement déduit
que ce désordre relevait du régime de la garantie
légale de l’article 1792 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le sixième moyen :
Attendu que les moyens précédents étant rejetés, ce
moyen, pris d’une cassation par voie de conséquence,
est sans portée ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une
décision spécialement motivée sur le premier moyen
pris en ses troisième et quatrième branches, le
deuxième moyen pris en ses troisième et quatrième
branches, le troisième moyen pris en sa troisième
branche, le quatrième moyen pris en sa seconde
branche et le cinquième moyen pris en sa seconde
branche qui ne sont manifestement pas de nature à
entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI GCC aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
condamne la SCI GCC à payer à M. et Mme X… la
somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI
GCC ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième
chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du sept juillet deux mille quinze.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan,
avocat aux Conseils, pour la société GCC
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
déménagement et d’emménagement,
AUX MOTIFS QUE « sur les principes de
responsabilité : Selon les dispositions de l’article 1792-
1-2° du Code civil, toute personne qui vend après
achèvement des travaux un ouvrage qu’elle a construit
ou fait construire est réputée constructeur de
l’ouvrage et se trouve en conséquence débitrice
envers les acquéreurs de la garantie légale décennale
des vices de l’immeuble et de ses éléments dans les
conditions édictées aux articles 1792 et 1792-2 du
même Code. Ces dispositions n’opérant aucune
distinction entre le vendeur professionnel et celui qui
vend après avoir construit pour son compte personnel,
les premiers juges ont écarté à tort la responsabilité
de la SCI GCC dès lors qu’elle a fait procéder à la
rénovation et à l’agrandissement de son immeuble et
revendu celui-ci dans les 10 ans suivant l’achèvement
de l’ouvrage. Les travaux que la SCI GCC a réalisés, ou
fait en partie réaliser par une entreprise belge, ont
constitué en une restauration importante soumise à
autorisation administrative, d’une ancienne longère, et
création d’une extension. En effet, le gérant de la SCI
GCC a obtenu le 21 juin 2000 un permis de construire,
transféré à celle-ci par décision du 3 janvier 2001,
pour des travaux de rénovation et d’extension.
L’importance de la restauration n’est pas contestable
et résulte d’une part des mentions de l’acte
d’acquisition de ce bien par la SCI GCC selon
lesquelles la construction est en mauvais état et est
destinée à être entièrement restaurée, et d’autre part
la différence de prix entre celui d’achat pour
3.048,98 € et celui de revente 5 ans plus tard pour
240.000 €. L’extension réalisée n’est pas une simple
buanderie mais contient une partie habitation, en
l’espèce une chambre.
(¿) L’expert M. Z… a décrit les travaux réalisés durant
l’année 2000 :
— agrandissement et extension du bâtiment dans le
prolongement du bâtiment principal,

  • démolition partielle du bâtiment principal en ne
    conservant que les murs de maçonnerie,
  • réalisation d’une charpente neuve,
  • réalisation d’une couverture neuve avec création de
    deux lucarnes,
  • changement de la totalité des ouvertures extérieures,
  • aménagement intérieur du bâtiment principal et de
    l’extension en totalité,
  • confection de revêtement de sol (chape + carrelage)
    au rez-de-chaussée,
  • mise en place de parquet en remplacement du
    plancher du grenier,
  • réfection complète de l’assainissement,
    puis en cours de l’hiver 2004-2005 :
    — décapage des façades, et rejointement des façades.
    En outre, la SCI GCC ne peut se prévaloir de la clause
    de non-garantie insérée dans l’acte de vente du
    9 aout 2005, les dispositions des articles 1792 et
    1792-2 étant d’ordre public. Enfin, les circonstances
    que certains désordres étaient apparents lors de
    l’acquisition par M. et Mme X… est inopérante dès lors
    qu’ils agissent contre le vendeur sur le fondement des
    dispositions de l’article 1792-1-2° du Code civil. M. et
    Mme X… sont donc fondés à demander à la SCI GCC la
    réparation des désordres rendant l’habitation
    principale et l’extension impropres à leur destination
    ou affectant leur solidité, qu’ils soient ou non
    apparents, et à invoquer également la garantie des
    vices cachés » ;
    1°) ALORS QUE l’article 1792-1-2° du Code civil n’est
    applicable au propriétaire non professionnel qui
    revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué
    des travaux de restauration que dans la mesure où ces
    travaux peuvent être assimilés à la construction même
    de l’immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de
    constater que tel aurait été le cas des travaux faits par
    le vendeur en l’espèce en vue de procéder à la
    restauration limitée d’une maison ancienne, la Cour
    d’appel a privé sa décision de toute base légale au
    regard du texte susvisé ;
    2°) ALORS QU’à supposer que, en cas de restauration
    d’un immeuble ancien, les travaux puissent entraîner
    la responsabilité du propriétaire vendeur sur le
    fondement de l’article 1792-1-2° du Code civil, cette
    responsabilité ne peut concerner que les travaux
    réellement effectués et non des parties d’immeuble ou
    des travaux que le propriétaire n’a pas entendu
    entreprendre ; qu’en décidant d’appliquer
    indistinctement l’article 1792-1-2° du Code civil à
    l’ensemble des caractéristiques d’une maison ancienne
    que son propriétaire n’a nullement voulu refaire à
    neuf, y compris à propos d’éléments de construction
    ou d’équipement que le propriétaire n’avait pas
    entendu toucher ni agencer, la Cour d’appel a violé
    ledit texte par fausse application ;
    3°) ALORS QUE la responsabilité décennale ne peut
    entrer en jeu qu’après réception des travaux ; que
    faute de constater la moindre réception en l’espèce,
    notamment de travaux effectués par une entreprise
    tierce sur la partie neuve du bâtiment, la Cour d’appel
    a privé sa décision de base légale au regard des
    articles 1792, 1792-1 et 1792-4 du Code civil ;
    4°) ALORS QUE l’article 1792-1-2° du Code civil ne
    s’applique aux désordres apparents que dans la
    mesure où ils ont fait l’objet de réserves lors de la
    réception ; que la Cour d’appel, faute de constater
    l’existence d’une réception et de réserves, a encore
    violé les textes précités.
    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert, et le prononcé de l’arrêt, et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement, de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, CONCERNANT L’HUMIDITE SUR LES
    MURS EXTERIEURS, QUE « l’expert conclut sur ces
    désordres, que l’humidité en divers points de la
    construction a été constatée de façon contradictoire,
    qu’elle résulte d’un défaut d’exécution du
    rejointement des façades et pignons accompagné de
    remontées capillaires par migration d’eau dans les
    maçonneries enterrées. Ces désordres rendent
    l’immeuble impropre à sa destination et ne trouvent
    pas leur origine dans une cause étrangère. Ils
    engagent la responsabilité décennale de la SCI GCC
    qui sera tenue du paiement des travaux de reprise.
    L’expert a formulé deux propositions techniques. Il
    convient de retenir la deuxième solution, celleci
    permettant de conserver l’aspect esthétique de
    l’immeuble avec ses pierres apparentes, conformément
    à la chose vendue, préconisant des travaux d’un
    montant de 29.223,23 € HT soit 34.950,98 € TTC. La
    SCI GCC sera également tenue au paiement des
    travaux de reprise des cloisons intérieures, de
    l’extension et du nettoyage des pierres apparentes
    intérieures pour un montant de 5.980 € TTC » ;
    1°) ALORS QUE faute de constater que les travaux de
    restauration auraient porté sur les gros murs (dont la
    Cour d’appel constate par ailleurs qu’ils n’ont pas été
    touchés par les travaux), aucune garantie décennale
    ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ;
    que la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    2°) ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE la société
    GCC faisait valoir que les travaux qu’elle avait
    effectués sur ces murs étaient de pure esthétique, et
    n’avaient aucune fonction d’isolation ou d’étanchéité,
    ni de but d’assurer le clos de la maison ; qu’en leur
    appliquant la garantie décennale sans répondre à ce
    moyen, la Cour d’appel a privé sa décision de toute
    base légale au regard de l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU’en choisissant à
    titre de réparation une solution plus onéreuse à des
    fins « esthétiques » étrangères à la stricte réparation
    du dommage résultant d’un défaut d’étanchéité,
    solution dont l’expert lui-même affirme qu’elle est
    moins fiable que la solution moins onéreuse, la Cour
    d’appel a violé le principe de stricte réparation du
    préjudice et les articles 1382 et 1792-1 du Code civil ;
    4°) ALORS QU’en s’abstenant de toute précision quant
    au fondement de sa décision concernant la « reprise
    des cloisons intérieures et le nettoyage des pierres
    apparentes intérieures » ne correspondant à aucune
    préoccupation d’étanchéité, la Cour d’appel a privé sa
    décision de base légale au regard des articles 1382 et
    1792-1-2° du Code civil.
    TROISIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DE L’HUMIDITE DES
    MURS INTERIEURS, QUE « l’expert a relevé des
    traces d’humidité sur la maçonnerie à l’intérieur de
    l’habitation, sur la partie principale et sur la partie
    extension de l’immeuble, causées par des remontées
    capillaires par migration d’eau dans les maçonneries
    enterrées. L’existence de ces désordres est confirmée
    par l’attestation de Mme Nolwenn Y… confirmant avoir
    vu des ruissellements d’eau à l’intérieur de la maison
    lorsque le gérant de la SCI GCC y demeurait. L’expert
    précise que la SCI GCC n’a pas entrepris de travaux
    sur la partie principale de l’immeuble. Ces désordres
    sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa
    destination et engagent la responsabilité décennale du
    vendeur pour les désordres affectant l’extension en sa
    qualité de constructeur, et sur la garantie des vices
    cachés pour la partie existante. S’agissant de la partie
    principale existante de l’immeuble, l’expert a chiffré
    les travaux de reprise à la somme de 3.907,08 € hors
    taxes, soit 4.672,86 € TTC. S’agissant de la partie
    extension, l’expert a chiffré ces travaux à la somme de
    3.780,88 € hors taxes, soit 4.523,12 € TTC. La SCI
    GCC sera tenue au paiement de ces sommes qui seront
    indexées sur les modalités prévues au dispositif de la
    présente décision » ;
    1°) ALORS QUE s’agissant de la partie existante, il
    résulte des propres constatations de l’arrêt attaqué
    que le vice était apparent, puisque l’immeuble
    présentait « des traces d’humidité » et que l’eau aurait
    «ruisselé» à l’intérieur de la maison ; que la Cour
    d’appel a ainsi violé l’article 1642 du Code civil ;
    2°) ALORS QUE s’agissant toujours de la partie
    existante, à supposer les vices cachés, la clause
    contractuelle d’exonération des vices cachés devait
    s’appliquer, la société GCC n’étant pas un vendeur
    professionnel ; qu’en refusant de la faire jouer, la Cour
    d’appel a violé l’article 1642 du Code civil ;
    3°) ALORS QU’à supposer que la Cour d’appel,
    s’agissant de la partie existante, ait entendu faire
    jouer la garantie décennale, celle-ci ne pouvait jouer
    s’agissant des murs sur lesquels il est constant
    qu’aucun travail de restauration n’a été effectué ; que
    la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° par fausse
    application.
    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DU DEFAUT
    D’ISOLATION, QUE « l’expert a constaté qu’il existait
    de nombreux passages d’air au niveau des rampants
    de toiture et que le dessus du mur pignon n’était pas
    garni d’isolation. Il précise que l’épaisseur d’isolation
    mise en place en rampant de toiture est non conforme
    au regard de la réglementation thermique en vigueur,
    en particulier aux règles TH 2000, applicables au
    moment de l’accord du permis de construire. Ce défaut
    d’isolation est une conséquence d’une mauvaise
    exécution et d’un non-respect de la réglementation
    thermique, et rend l’immeuble impropre à sa
    destination. Afin d’y remédier il est nécessaire de
    déposer la couverture et de mettre en oeuvre une
    isolation. L’expert, M. Z…, a estimé le coût des reprises
    de ces désordres à la somme de 38.814,26 € TTC outre
    la somme de 7.805,52 € TTC pour les travaux de
    remise en état à l’intérieur de l’immeuble après
    réfection, sommes au paiement desquelles sera
    condamnée la SCI GCC dont la responsabilité
    décennale est engagée » ;
    1°) ALORS QUE sauf clause contraire inexistante en
    l’espèce, la vente d’un immeuble ancien partiellement
    restauré se fait en l’état, et que le vendeur ne peut
    être tenu de garantir des travaux qu’il n’a pas entendu
    effectuer ; que la société GCC a toujours fait valoir
    qu’elle avait procédé à une isolation minimale et
    n’avait jamais entendu procéder à une isolation
    complète ; qu’en lui faisant grief d’une « mauvaise
    exécution » concernant des travaux d’isolation
    complète qui n’ont jamais été entrepris et du nonrespect
    d’une réglementation thermique que la
    restauration menée n’avait pas pour but d’effectuer, la
    Cour d’appel a appliqué la garantie décennale à des
    travaux inexistants et violé l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    2°) ALORS QU’en affirmant que l’isolation supposait
    de déposer entièrement la couverture, et en allouant
    de ce chef une réparation très onéreuse, sans
    s’expliquer sur le fait que, comme le faisait valoir la
    société GCC, de nombreuses solutions d’isolation
    existent sans qu’il faille déposer le toit, la Cour d’appel
    a privé sa décision de toute base légale au regard du
    principe relatif aux limites de la réparation du
    préjudice et des articles 1382 et 1792-1 du Code civil.
    CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DES DESORDRES
    AFFECTANT LA FOSSE SEPTIQUE, QUE « l’expert a
    relevé une absence d’évent sur la fosse septique. Il
    précise que le système d’assainissement n’est pas
    conforme à la réglementation du fait de son
    implantation en limite séparative alors que la distance
    à respecter est de 3 mètres par rapport au fonds
    voisin. Le fait que ce fonds voisin soit la propriété de la
    SCI GCC est sans incidence sur l’importance de cette
    nonconformité qui ne permet pas un fonctionnement
    rationnel du système d’assainissement et entraînera
    son dysfonctionnement. Ce désordre rend cette
    installation impropre à sa destination et entraîne la
    responsabilité décennale du vendeur constructeur.
    Elle sera condamnée à payer à M. et Mme X… le
    montant des travaux de reprise, chiffré par l’expert à
    4.353,44 € TTC, avec indexation » ;
    1°) ALORS QUE faute de constater que le moindre
    travail aurait été effectué sur la fosse septique,
    justifiant la mise en oeuvre de la garantie décennale,
    la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° par fausse
    application ;
    2°) ALORS QUE l’immeuble ayant été vendu en l’état,
    et l’absence d’évent étant apparent, aucune garantie
    de ce chef n’était due par la société GCC ;
    que la Cour d’appel a violé les articles 1642 et 1792-
    1 du Code civil par fausse application.
    SIXIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DES DOMMAGES
    IMMATERIELS, QUE «compte tenu de l’importance et
    de la durée des travaux, M. et Mme X… vont être
    contraints de déménager et de se reloger pour une
    durée de 6 à 8 semaines. Ces contraintes génèrent
    pour eux un préjudice. Il sera donc fait droit à leur
    demande d’indemnisation à hauteur de 7.000 € au
    titre de leurs frais de relogement pendant 2 mois, de
    déménagement et emménagement, et de leurs troubles
    de jouissance » ;
    ALORS QUE la cassation à intervenir sur l’un ou
    l’autre des moyens précédents entraînera par voie de
    conséquence l’annulation du chef de la décision sur le
    prétendu préjudice de relogement, en application de
    l’article 624 du Code de procédure civile.

Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

2-) Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

Pour mémoire, l’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Contrairement au renouvellement du bail qui fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années, la tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

Mais lorsque, du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail vient à dépasser douze années, le loyer du bail renouvelé ne sera alors plus soumis à la règle du plafonnement.

Autrement dit, lorsque la durée du bail excède 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du bailleur.

La tacite reconduction du bail suppose soit l’absence de demande de renouvellement de la part du locataire, soit l’absence de signification d’un congés avec offre de renouvellement de la part du bailleur.

La Cour de cassation a récemment confirmé cette exception à la règle du plafonnement en jugeant que le propriétaire du local pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable. (Cass. Civ. 3, 23 avril 2013, n°12-16579).

Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année.

A cette fin, le bailleur doit adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d’huissier avec un nouveau montant correspondant à sa valeur locative réelle et actualisée.

Dans ce contexte, le bailleur peut donner congés avec offre de renouvellement à son locataire avec un nouveau prix du loyer puis, en cas de difficulté, faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.

La désignation d’un expert passe nécessairement par une assignation devant le juge des loyers commerciaux.

Conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

En définitive, un bailleur patient peut tirer avantage d’une tacite reconduction, dans la mesure où, en laissant le bail atteindre une durée supérieure à 12 ans, il peut augmenter le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

De son côté, pour ne pas perdre le bénéfice du plafonnement du loyer, le locataire serait avisé de ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de 12 ans.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos « mots clés » dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes – 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01

Email : abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.comVOUS AVEZ UNE QUESTION ?

Blog de Anthony Bem

Anthony BEM

249 € TTC

1359 évaluations positivesNote :      (5/5)POSEZ VOTRE QUESTION À ANTHONY BEM

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.ALLER SUR LE FORUMDEMANDER UN DEVIS À UN AVOCATPublié par Visiteur11/11/2015 07:52

Bonjour,
Merci pour cet article fort intéressant, je suis titulaire d’un bail de 12 ans comment dois-je procéder pour éviter le déplafonnement au bon vouloir de mon propriétaire.Publié par Maitre Anthony Bem11/11/2015 08:12

Bonjour Jr,

Pour éviter le déplafonnement du loyer, il vous faut solliciter le renouvellement du bail commercial avant les 6 mois de la date anniversaire des 12 ans auprès du bailleur.

Pour ce faire, il faut rédiger une demande de renouvellement et la signifier par voie d’huissier de justice au propriétaire du local.

Cordialement.Publié par Visiteur25/03/2016 22:08

Rj merci pour cet article ! Je suis titulaire d’un bail de 12ans mais pas avec le même bailleur sept ans avec l’ancien ICADE ensuite il a était racheté par HLM c’est un local commercial depuis cinq ans ce dernier nous a augmenté le loyer de 5% à compter de l’année 2012 je viens de recevoir cette lettre c’est-à-dire le 25 03 2016 que dois-je faire ?Publié par Visiteur08/05/2016 23:50

Bonjour Maitre BEM,

Dans le cas où le locataire a demandé un renouvellement avec une augmentation de loyer au bout des 9 ans, mais que le propriétaire n’a pas répondu. Suite à quoi le locataire a continué à payer le même montant de loyer fixé par l’ancien bail commercial pendant 6 ans de plus, pour une durée totale de 15 ans.

Pourrait on considérer ce cas comme une tacite reconduction du bail commercial?

Cordialement,

ELPublié par Visiteur06/06/2016 19:13

Bonjour Maître BEM
Je suis le bailleur d’un bail commercial à Paris établi en 1981.
Je souhaite exercer mon droit au déplafonnement et proposer un nouveau loyer.
Comment m’y prendre?
Merci de vos réponsesPublié par Maitre Anthony Bem06/06/2016 19:54

Bonjour Roland,

Il vous faut prendre un avocat qui saura procéder à la signification du déplafonnement en fonction de votre situation et des termes du bail, à la rédaction d’un mémoire en déplafonnement en cas de refus de règlement de la somme demandée par le locataire et suivre la procédure d’expertise judiciaire en fixation du loyer le cas échéant.

Cordialement.Publié par Visiteur27/06/2016 14:44

bonjour mître

quelle contenu doit prendre la demande de renouvellement de bail 6 mois avant la 12ème année
au même loyerPublié par Maitre Anthony Bem27/06/2016 18:25

Bonjour franck,

La demande de renouvellement de bail n’a pas à respecté un formalisme particulier sauf celui prévu dans les clauses du bail à ce sujet.

Cordialement.Publié par Visiteur01/07/2016 15:54

Bonjour,
Je tiens un café bar j’ai un bail de3/6/9 le propriétaire ma augmenter le loyer en 3 ans date d’anniversaire ok, et la 1an apres il m’augmente encore un fois a t’il le droit????Publié par Maitre Anthony Bem01/07/2016 21:27

Bonjour sosolilou,

En principe, le montant du loyer d’un bail commercial est plafonné sauf si l’une des causes légales de déplafonnement du loyer justifie le déplafonnement.

A défaut, seule l’application de l’indice prevu dans le contrat de bail commercial permet d’augmenter le montant du loyer.

Cordialement.PAGE123456>PUBLIER UN COMMENTAIRE VOTRE COMMENTAIRE :Texte de votre commentairePUBLIER RECHERCHERA PROPOS DE L’AUTEUR

Blog de Anthony Bem

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu’en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1350 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d’urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.comTHÈMES DE PUBLICATIONS

CONSULTATION EN LIGNEImage consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en lignePOSEZ VOTRE QUESTION

PRIX

249 € TTC

Rép : 24h maximum

1359 évaluations positivesNote :      (5/5)INFORMATIONSabem@cabinetbem.com 01.40.26.25.01 27 bd Malesherbes 75008 Paris  

Accès transports :

Métro : Madeleine ou Saint Augustin

RER : Saint Lazare

Bus: 22,24,28,29,32,

42,43,52,80,84,94

Parking public devant l’immeuble

MES LIENS

RETROUVEZ-NOUS SUR LES RÉSEAUX SOCIAUX ET SUR NOS APPLICATIONS MOBILESAPPLE STOREPLAY STOREFACEBOOKTWITTER

Logo Légavox

Mentions légalesCGUPolitique de confidentialitéAndroidIphoneFacebookTwitterCopyright 2020 Légavox.fr – Tous droits réservésCe site utilise des cookies et vous donne le contrôle sur ce que vous souhaitez 

vices caches

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24 mai 2007, n°
05/10175

Chr o no lo gie de l’a ffa ir e

TGI Draguignan
17 mars 2005 >

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle
24 mai 2007

Sur la dé c is io n

Référence : CA Aix-en-Provence, 24 mai 2007, n° 05/10175
Juridiction : Cour d’appel d’Aix-en-Provence

Numéro(s) : 05/10175
Décision précédente : Tribunal de grande instance de Draguignan, 17 mars 2005, N° 03/3703

Sur le s pe r s o nne s

Avocat(s) : Jean Philippe FOURMEAUX, Jérôme BRUNET-DEBAINES, Valérie COLAS
Cabinet(s) : SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, SCP D’AVOCATS JEROME LATIL ET PASCALE
PENARROYA-LATIL Parties : Compagnie ASSURANCES GENERALES DE FRANCE ‘ AGF ‘ SA

Te xt e int é gr a l

D E DE FRANCE ‘AGF’ SA, demeurant XXX

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

3° Chambre A ARRÊT AU FOND DU 24 MAI 2007
N° 2007/279

Rôle N° 05/10175

Compagnie D E DE FRANCE ‘AGF’ SA C/
B X C Y
Grosse délivrée le :
à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 17 Mars 2005 enregistré au
répertoire général sous le n° 03/3703.

APPELANTE

représentées par la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL –
 ALLIGIER, avoués à la Cour, assistées de Me Valérie
COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES
Monsieur B X XXX
représenté par la SCP LIBERAS – BUVAT – MICHOTEY, avoués à la Cour, assisté de Me Jérôme BRUNET-
DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame C Y

née le XXX à XXX

représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assistée de Me
Jean- Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de
DRAGUIGNAN

-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Mars 2007 en audience publique. Conformément à l’article 785 du
Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur H I, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à
l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Monsieur H I, Président, rédacteur Monsieur André TORQUEBIAU,
Conseiller Madame Chantal ACQUAVIVA, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle F G. ARRÊT
Contradictoire,

Prononcé en audience publique le 24 Mai 2007 par
Monsieur H I.

Signé par Monsieur H I, Président et Mademoiselle F G, greffier présent lors du prononcé.


EXPOSE DU LITIGE :

M. X, marchand de biens, a acquis une villa aux enchères le 4 décembre 1998.

Suivant un acte notarié du 4 juin 1999, M. X a revendu la villa à Mme Y.

Des infiltrations par toiture et des remontées d’humidité étant apparues, Mme Y a déclaré le
sinistre le 16 juin 2000 à son assureur, qui a missionné M. Z,
lequel a déposé un rapport le 14 septembre 2000.

M. A a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 29 octobre 2002.

Mme Y a assigné M. X et la Société AGF en paiement de sommes.

Par un jugement en date du 17 mars 2005, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a condamné in
solidum M. X et la Société AGF à payer à Mme Y
18.624, 58 Euros et 2.000 Euros au titre du préjudice
de jouissance et condamné la Société AGF à garantir
M. X.

La Société AGF a interjeté appel le 13 mai 2005. Vu le jugement en date du 17 mars 2005 ;
Vu les conclusions de la Société AGF en date du
13 septembre 2005 ;

Vu les conclusions de M. X en date du
7 novembre 2005 ;

Vu les conclusions de Mme Y en date du
12 décembre 2006 ; SUR CE :
Attendu que la régularité formelle de la procédure en appel n’étant pas contestée, il sera
directement statué sur le fond de l’affaire ;

Sur les demandes formées par Mme Y à l’encontre de M. X et de la Société AGF sur le
fondement de la garantie légale des vices cachés et sur l’appel en

garantie formé par M. X à l’encontre de son assureur, la Société AGF :

Attendu que M. X, marchand de biens, a acquis une villa aux enchères le 4 décembre 1998 ;

Attendu que, suivant un acte notarié du 4 juin 1999, M. X a revendu la villa à Mme Y ;

Attendu que, selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à
raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la
destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou
n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

Attendu que M. A a constaté l’existence de deux désordres, des passages d’eau en toiture
au droit du séjour dues à une insuffisance de pente de la toiture (12 % au lieu de 25 %) et des
remontées d’humidité en pied des murs cuisine et chambre dues au fait d’un niveau de sol extérieur
supérieur au niveau du sol intérieur ;

Attendu que ces constatations établissent l’existence des vices cachés de la chose vendue, qui la
rendent impropre à l’usage auquel on la destine ;

Attendu que M. X et la Société AGF soutiennent que les dommages étant apparus trois mois après
la vente survenue le 4 juin 1999, Mme Y, qui n’a assigné en
référé-expertise que le 19 janvier 2001, n’a pas agi
dans le bref délai institué par l’article 1648 du Code civil et est donc irrecevable dans son
action ;

Attendu que si des dommages sont apparus en septembre 1999, force est de
constater que ces dommages n’ont été connus dans leurs causes et leurs conséquences qu’à la
suite du rapport établi le
14 septembre 2000 par M. Z, expert missionné par la
Société MAIF ;

Attendu qu’en ayant alors assigné en référé-expertise le 19 janvier 2001, Mme Y a agi dans
le bref délai institué par l’article 1648 précité ;

Attendu que l’action intentée par Mme Y est donc recevable ;

Attendu que M. X ne conteste pas l’existence des vices cachés ;

Attendu que M. X, vendeur, doit sa garantie ;

Attendu que M. A a préconisé de refaire la toiture, d’exécuter des caniveaux ou drains en pied, de
réviser la toiture de l’appentis et de remettre en état les peintures intérieures et le
vernis du plafond du séjour et chiffré leur coût à la somme de (7.752,75 +
6.211,84 + 583,67 + 844) 15.392,26 Euros TTC ;

Attendu qu’à ces postes doivent être ajoutés le coût des travaux de protection avancé par
Mme Y (2.834,32 Euros) et le coût des travaux d’urgence à
réaliser avant l’exécution des reprises définitives
(étanchéité en pied de souche au moyen d’un matériau de type Dip étanche, mise en place d’une
bâche) pour un coût de 598 Euros TTC ;

Attendu que le premier juge a exactement apprécié le préjudice de jouissance subi par Mme Y ;

Attendu, en définitive, que M. X sera donc condamné à payer à Mme Y la somme de (15.392,26 +
2.834,32 +
598) 18.824,58 Euros TTC et celle de 2.000 Euros au
titre du préjudice de jouissance ;

Attendu que M. X a souscrit auprès de la Société AGF une police responsabilité civile pour
l’activité de marchand de biens ;

Attendu que la police précise que la garantie est étendue aux conséquences de la
responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en cas de vice caché affectant le gros ouvrage de
l’immeuble vendu ou les terrains viabilisés et qui les rendrait impropres à l’usage auquel
ils sont destinés ;

Attendu que la Société AGF dénie sa garantie en soutenant que la garantie au titre du vice
caché ne s’applique pas dès lors que les désordres dont se
plaint Mme Y ne sont pas la conséquence d’un vice caché, mais d’un vice de construction et
relèvent donc de la responsabilité décennale de l’entrepreneur ;
Attendu que cette thèse ne peut qu’être rejetée ; Attendu, en effet, que les désordres affectant la
villa
vendue, tels que définis ci-dessus, constituent des
vices cachés affectant la chose vendue et ce nonobstant leur qualification éventuelle
de dommage décennal ;

Attendu que la Société AGF dénie sa garantie en soutenant que sont exclus les dommages subis par
les ouvrages ou parties d’ouvrage rénovés, réhabilités ou viabilisés par l’assuré ou pour son
compte et qui ont pour origine la rénovation, la réhabilitation ou la viabilisation ;

Attendu que le premier juge a exactement répondu à ce moyen en retenant que ‘cette exclusion est
en contradiction flagrante avec la définition des activités assurées. De plus, il résulte du
rapport d’expertise et des dossiers des parties que les désordres ont

principalement pour origine une défectuosité de la toiture qui ne faisait pas partie
des travaux de rénovation et de réhabilitation’ ;

Attendu, dans ces conditions, que la Société AGF doit sa garantie ;

Attendu que la Société AGF sera donc condamnée solidairement avec M. X au
paiement de
18.824,58 Euros TTC au titre des travaux de reprise et de 2.000 Euros au titre du préjudice de
jouissance ;

Attendu que la Société AGF étant tenue à garantie sera condamnée à garantir M. X des
condamnations prononcées à son encontre ;

Sur l’article 700 du nouveau Code de procédure civile :

Attendu qu’il est équitable de condamner la Société
AGF à payer à Mme Y la somme de 1.500 Euros ; PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement en toutes ses dispositions
sauf à
dire qu’à la condamnation in solidum de M. X et de la Société AGF sera substituée une
condamnation solidaire.

Condamne la Société AGF à payer à Mme Y la somme de 1.500 Euros (Mille cinq cents Euros) au
titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Met les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise, à la charge
de la Société AGF, dont distraction au profit des avoués de la cause par application de l’article
699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT V. G D. I

LOI PINEL ANCIE ET DEFICIT DOUBLE EFFET

Investir dans des immeubles anciens, le plus souvent en centre-ville, dans une opération avec des travaux de réhabilitation ou de transformation en logements, peut s’avérer très intéressant pour les contribuables payant plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu… Doublement intéressant grâce à la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier.

On a parfois tendance à l’oublier, mais la réduction d’impôt Pinel s’applique également aux logements faisant l’objet d’une réhabilitation (ou d’une transformation). Cela permet de bénéficier du cumul de deux avantages fiscaux : déficit foncier et réduction d’impôt.

Une lourde réhabilitation

Les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent. Il s’agit de ceux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques d’habitabilité. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.

Le logement doit satisfaire à certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

– une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

– une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

– des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

– une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

– un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Avant et après

Le contribuable fait établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

– avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence ;

– après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant d’une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et d’autre part qu’au moins six des performances techniques ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation. Dans une copropriété, cette attestation indique que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

Deux avantages fiscaux

La loi Pinel (ancien ou neuf) permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location. Le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et d’imputer 10 700 € sur son revenu global.

Avec la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier, le contribuable cumule les avantages de ces deux dispositifs défiscalisants. De surcroît, ces opérations de restauration se font le plus souvent en centre-ville, avec l’assurance d’un emplacement et d’un bâti de grande qualité, gages de facilité de location et de revente.

Ce concept très peu connu présente une forte valeur ajoutée. Au Pinel ancien, nous ajoutons une optimisation fiscale, c’est le Pinel optimisé au déficit foncier. Cela permet non seulement de défiscaliser plus qu’en Pinel, mais cela, dès l’année de l’investissement contrairement au Pinel seul où il faut attendre l’achèvement des travaux pour défiscaliser.

Le Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier permet de bénéficier d’une part de la réduction d’impôt Pinel pour le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs et d’autre part de la déductibilité sur le revenu, liée au déficit foncier portant sur les travaux des parties extérieures.

L’avantage fiscal du déficit foncier est immédiat et échappe au plafonnement global des niches fiscales. Il est d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et permet en outre de défiscaliser pour partie les revenus fonciers que va générer l’opération. Avec une durée de location qui peut se limiter à six ans, l’investissement représente un gain fiscal optimisé.

La preuve par l’exemple

M. et Mme Gaétan, trois parts, ont un revenu imposable de 160 000 €, dont 5 000 € de revenus fonciers. Ils ont de ce fait une tranche marginale d’imposition de 41 %, un impôt de 35 486 € plus 775 € de CSG.

Ils acquièrent un trois-pièces pour un budget global de 280 000 € : 53 000 € de foncier et 227 000 € de travaux. Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel comptent pour 170 000 € et ceux au déficit foncier pour 57 000 €. Moyennant une location de neuf ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel s’élèvera à (53 000 + 170 000) x 18 %, soit 40 140 €. Ils passeront leurs travaux en déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur trois ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus, avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Ils passeront leurs travaux déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur 3 ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Au final, le gain fiscal global sera de 67 369 € sur onze ans (dont deux de travaux) et représentera 24 % de leur investissement. La même opération en Pinel seul ne générerait que 18 % de gain fiscal, et ce uniquement une fois les travaux terminés.

pinel bail commercial

loi_pinel_primoneuf_174

La loi Pinel a pour effet de rapprocher les baux commerciaux des baux d’habitation : indexation de l’évolution des loyers, états des lieux obligatoires, répartition des charges, impôts et travaux mieux encadrés, création d’un droit de préemption du locataire, etc.. Ce texte, dans l’ensemble protecteur des locataires, inquiète les bailleurs et n’est pas sans susciter certaines critiques, notamment de la part des professionnels de l’immobilier d’entreprise. En particulier, la limitation de l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail leur fait craindre une baisse de la rentabilité de leurs investissements.

Si certains ont pu regretter un texte « assez confus »dans l’ensemble, il faudra attendre des décrets d’application pour pallier certaines imprécisions de la loi, notamment sur la question des charges. Ces décrets devront veiller à conserver un juste équilibre afin que l’application de la loi « Pinel » ne décourage les investisseurs.

Petit tour d’horizon des principaux points abordés par la réforme.

 La réforme de la durée du bail

 On sait que la durée du contrat de location d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, selon l’alinéa 1er de l’article L.145-4 du Code de commerce. Le nouvel alinéa 2 dispose désormais que : « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires ».

Ainsi le législateur a, sauf exceptions limitativement énumérées, interdit la pratique des baux qui auraient une durée ferme supérieure à trois ans. Autrement dit, le preneur à bail bénéficie d’une faculté de résiliation tous les trois ans (« à l’expiration d’une période triennale »), sans devoir attendre neuf années de location. La loi du 4 août 2008 avait déjà supprimé les clauses interdisant au locataire de donner congé à l’expiration des périodes triennales, soit trois ou six ans à compter de la prise d’effet du bail. En effet, en période de difficultés économiques, les entreprises ont besoin de souplesse et de telles clauses interdisant au locataire de partir peuvent s’avérer dangereuses, notamment lorsque la commercialité d’un emplacement se dégrade ou lorsque l’activité faiblit.

Toutefois, la faculté d’introduire une convention contraire est maintenue dans les quatre cas envisagés par la loi :

–          les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans

–          les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation

–          les baux des locaux à usage exclusif de bureaux

–          les baux des locaux de stockage.

En outre, les baux dits « dérogatoires » (ou, à tort sans doute, « précaires ») ne pourront désormais excéder trois ans, contre deux ans jusqu’alors.

Ce régime particulier, adopté surtout par les jeunes entreprises (souhaitant tester leur activité sans s’engager dans un bail commercial plus contraignant), échappe au statut des baux commerciaux et permet au locataire de quitter les locaux avant la durée prévue pour le bail commercial classique. C’est le fameux bail dérogatoire de « vingt-quatre mois maximum », que la loi fait passer de deux à trois ans, pour davantage de souplesse. A l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux, sauf accord du bailleur ; dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans.

 Un encadrement de l’évolution du loyer en cours de bail

 Les dispositions portant sur le loyer du bail commercial figurent sans doute parmi les plus emblématiques de la réforme.

Le loyer des baux commerciaux fait l’objet, en cours de bail, d’une indexation annuelle ou triennale jusqu’à présent basée sur l’indice du coût de la construction (ICC). La loi a supprimé toute référence à l’ICC pour le calcul du plafonnement légal, en révision comme en renouvellement.

Cette modification était attendue, puisque l’ICC avait connu une progression très forte, de l’ordre de 2,48% par an entre 2007 et 2012. Le législateur a ainsi souhaité mettre en place des indices moins volatils que l’ICC et mieux corrélés avec la réalité économique des entreprises, donc plus protecteur des locataires. Il s’agissait de prendre en compte la conjoncture économique, par l’activité commerciale et le niveau des prix.

Pour ce faire, la loi remplace définitivement l’ICC :

  • par l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
  • par l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales ; ce dernier indice couvre également les activités des professions libérales et celles effectuées par les entrepôts logistiques.

C’est donc en fonction de l’activité du locataire que s’établira le calcul du plafonnement légal, ce qui laisse subsister des incertitudes concernant certaines activités (locaux exploités par des agences bancaires ou immobilières notamment).

L’ILC et l’ILAT servent donc, depuis le 1er septembre 2014, d’indices de référence pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.

La loi a surtout entendu encadrer le déplafonnement des loyers, au renouvellement du bail. Ce point technique mais néanmoins essentiel mérite attention. Le plus souvent, le bail commercial est renouvelé tacitement à son expiration. Le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné, et fixé en appliquant simplement l’indexation. Mais dans les cas où le loyer est déplafonné, notamment lorsque la valeur locative du bien a fortement augmenté, une forte et brutale augmentation du loyer risquerait de compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. La loi prévoit donc que « la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (article L.145-34 du Code de commerce). Ainsi dans les cas où le plafonnement ne s’applique pas, le législateur limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire.

Toutefois, les parties au bail commercial auront toujours la possibilité de déroger à ces règles en insérant une clause contraire dans le contrat. Par ailleurs, les baux des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés.

Les modalités de délivrance du congé

 Dans un souci de simplification et d’économie, le législateur a modifié l’article L.145-9 du Code de commerce en permettant à chacune des parties de donner congé par simple lettre recommandée avec accusé de réception, et non plus par seul acte d’huissier comme c’était le cas auparavant.

En revanche, et c’est là que la réforme laisse une impression d’inachevé, la demande de renouvellement du bail et la réponse du bailleur à cette demande doivent toujours être signifiées par acte d’huissier.

Les cessions et garanties en cas de cession

La loi du 18 juin 2014 a modifié le 2ème alinéa de l’article L.145-16 du Code de commerce, et étendu les hypothèses de cessions librement autorisées aux opérations de scission, et de transmissions universelles de patrimoine.

Dans pareils cas, la société désignée par le contrat de scission, la société issue de la fusion et la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine bénéficient de tous les droits et obligations découlant du bail initialement consenti.

Cet élargissement vise à empêcher certains bailleurs de résilier le bail ou refuser son renouvellement sans indemnités, dès lors que le locataire avait fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine sans autorisation préalable du bailleur. Les sociétés issues d’opérations de scission ou de transmission universelle de patrimoine «  sont substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail », sans autorisation requise du bailleur.

La loi instaure en outre une garantie du cédant en cas de cession du bail, par laquelle le bailleur « informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée » ; le bailleur ne pourra invoquer cette garantie « que durant trois ans à compter de la cession dudit bail » (nouveaux articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce). La pratique s’accommode cependant assez mal de ce délai jugé trop court.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial

 A l’instar de ce qui existe déjà en matière de baux d’habitation, l’article L.145-46-1 institue un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente par le propriétaire du local commercial ou artisanal.

Le statut des baux commerciaux assurait déjà une certaine protection du locataire : bail de neuf ans, droit au renouvellement du bail, possibilité de céder le fonds de commerce ou seulement le bail.

La loi accorde désormais davantage de stabilité au locataire, lui permettant, sauf exceptions, un droit de priorité en cas de vente du local objet de son exploitation. En pratique, lorsque le bailleur d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire sera ainsi prioritaire pour en faire l’acquisition, dans le délai d’un mois.

Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qui avait été proposé au locataire.

Cependant, le champ d’application gagnera à être précisé ; en visant expressément les locaux commerciaux ou artisanaux, les locaux industriels, logistiques ou à usage d’entrepôts semblent être exclus. La jurisprudence devra néanmoins se prononcer sur le point de savoir si les locaux à usage de bureaux sont considérés comme des locaux commerciaux.

Les dispositions relatives à l’état des lieux et aux charges locatives

Poursuivant l’objectif de clarification des relations entre preneurs et bailleurs, la loi rend l’état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des locaux, ce qui n’était qu’une faculté jusqu’à présent. Cette mesure attend néanmoins un décret d’application pour entrer en vigueur.

Mais c’est sans doute sur la question des charges que la loi aurait mérité davantage de précision. La répartition entre les parties du coût des charges, impôts, taxes et travaux ne relève plus de la liberté contractuelle mais est désormais encadrée par le nouvel article L.145-40-2, dans un souci de transparence et de bonne information du locataire. « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Concrètement, ces dispositions imposent au bailleur d’évaluer les charges et impôts dus par le locataire, pour davantage de transparence. De plus, « en cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires ».

Mais la loi manque de précision à l’heure actuelle ; un décret doit intervenir pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Pour finir, une dernière critique peut être portée sur l’application de la loi « Pinel » dans le temps. Elle n’est, en effet, pas uniforme. Si certaines règles sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’application d’un certain nombre d’autres règles n’a pas été prévue. Il faut donc se référer aux principes généraux du droit transitoire, ce qui n’a pas manqué, là encore, de soulever certaines réactions.

Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Le bail de plus de 12 ans par effet de la tacite prolongation

L’alinéa 3 de l’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur, ni le preneur ne s’occupe de son renouvellement. Si la tacite prolongation n’a aucune conséquence néfaste dans le cadre d’un bail d’habitation telle n’est pas le cas dans le cadre du bail commercial.

C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’il est fortement conseillé aux locataires de demander le renouvellement de leur bail avant l’expiration d’une durée de 12 ans depuis la prise d’effet de leur bail afin de ne pas se voir appliquer une hausse de loyer substantielle.

A l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de 12 ans afin de pouvoir augmenter le loyer en dehors de tout indice règlementaire.

Les locaux monovalents

Certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers, c’est le cas des locaux suivants :

– les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux ;

– les locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11) : il s’agit des locaux servant uniquement à une activité tertiaire ou administrative, cela est généralement mentionnée dans la clause « destination ». A contrario, ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces. Ainsi, par exemple, des bureaux pour l’activité de formation, production et diffusion de matériel pédagogique, une activité d’agence bancaire, etc.

– les locaux monovalents (article R 145-10) : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques etc).

Une modification notable des éléments de la valeur locative

En application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer peut être justifié par une modification « notable » d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énumérés par l’article L145-33 du même code (1° à 4°). Il est à noter que les prix couramment pratiqués dans le voisinage n’entrent pas en compte pour cette appréciation. Par ailleurs, cette modification notable doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail et doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur à charge pour le bailleur de le démontrer.

– les caractéristiques du local (articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce) : on s’intéressera à :

  • l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,
  • la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire (ex. climatisation) ;
  • l’adjonction de locaux accessoires (ex. : caves, parkings, etc) ;
  • la création d’aménagement. Par exemple des travaux, mêmes effectués par la locataire, qui avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol et créé des doubles sanitaires et une cuisine,

– la destination des lieux (article R 145-5 du code de commerce) : il convient de rechercher si la destination du bail a été complétée par voie d’avenant ou judiciaire ;

– les facteurs locaux de commercialité (R 145-6 du code de commerce) : il nécessite de déterminer si la ville, le quartier ou la rue où est implanté le commerce a connu une évolution pouvant  provenir de la répartition des diverses activités dans le voisinage, de l’augmentation des moyens de transports, de la réhabilitation d’un quartier (ex. : transformation d’une rue en rue piétonne, aménagement pour recevoir davantage de bateaux de croisière et implantation du palais des congrès près de la gare maritime), de la création de logements collectifs remplaçant des zones pavillonnaires, etc ;

– les obligations respectives des parties (article R 145-8 du code de commerce) : il convient de savoir si une nouvelle répartition des charges et taxes, travaux, etc. a été prévue par voie d’avenant ou légale. Par exemple, il a été retenu que le triplement de l’impôt foncier à la charge de la propriétaire affectant de manière très substantielle les revenus que la bailleresse tirait du local est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.

Ce critère de déplafonnement est difficile à évaluer et le seul moyen de s’assurer qu’il est réellement rempli est de faire appel à une expertise (généralement par des experts figurant sur les listes des experts judiciaires spécialisés). L’expert fera une étude approfondie de l’évolution de ces éléments et déterminera non seulement s’il existe un motif de déplafonnement mais encore quelle est la valeur locative des locaux en application de l’article L 145-33 du Code de commerce.

La renonciation implicite du locataire

Il peut être déduit du comportement du locataire une renonciation à la règle du plafonnement. Par exemple, lorsque le locataire fait lui-même une offre de loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou a fait une contre-proposition de renouvellement au bailleur en acceptant que le loyer dépasse la variation de l’indice.

En conséquence, il est important, préalablement à toute offre ou contre-proposition, de bien s’assurer que le loyer proposé n’est pas supérieur à la variation de l’indice et, dans le cas où serait volontaire cette proposition, de bien en mesurer toutes les conséquences.

*

*             *

Par conséquent, si lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur propose un loyer renouvelé supérieur à la variation de votre loyer, il conviendra de s’interroger sur la légalité de cette offre et notamment de se poser les questions suivantes :

  • mon bail écarte-t-il la règle du plafonnement en cas de renouvellement ?
  • mon bail initial excède-t-il 9 ans ?
  • mon bail prorogé excède-t-il 12 ans ?
  • mon bail porte-t-il sur des locaux monovalents ?
  • les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties ont-ils été modifiés significativement pendant le cours du bail ?

En cas de réponse affirmative à l’une de ces questions, il est possible que le bailleur puisse augmenter votre loyer sans toutefois dépasser la valeur locative qui est le principe de fixation du loyer renouvelé.

Il est toutefois précisé que :

  • le bailleur devra démontrer quelle est la valeur locative du loyer en application des critères de l’article L 145-33 du Code de commerce. En effet, ce n’est pas sur le locataire que pèse la charge de la preuve ;
  • le déplafonnement ne pourra entrainer qu’une hausse de 10 % maximum du loyer par an. En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle aussi appelée « le plafonnement du déplafonnement» laquelle interdit que la variation de conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de divergences sur le montant du loyer du bail renouvelé, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat qui vous assistera dans les négociations avec le bailleur ou défendra vos intérêts dans le cadre d’une action judiciaire.

RÉGLEMENTATION DES LOCATIONS MEUBLÉES TOURISTIQUES AIRBNB

tOUT SAVOIR SUR LA RÉGLEMENTATION DES LOCATIONS MEUBLÉES TOURISTIQUES AIRBNB EN 10 POINTS CLÉS.

Cet article est un récapitulatif pédagogique de l’ensemble des règles et des jurisprudences récentes à connaître sur la réglementation de la problématique des locations meublées touristiques airbnb en étudiant 10 points clés.

EcouterEcoutez avec webReaderFocus

 Imprimer l’article

Cet article a pour objectif de synthétiser l’ensemble de la réglementation des locations meublées de courte durée tout en y apportant un éclairage pratique au travers de l’étude des décisions récentes et des retours concrets d’expérience de l’auteur.

Ces dix points seront découpés en trois parties : urbanisme, copropriété et relations locatives.

Partie 1 : La complexité des formalités d’urbanisme.

Question 1 : Comment déterminer l’usage de mon local ?

L’usage de votre local correspond à l’utilisation pour laquelle il est destiné et permet de classifier les biens immobiliers en deux catégories bien distinctes : les biens à usage d’habitation, et les biens dont l’usage est autre que l’habitation. Par exemple, une boutique rentre dans la seconde catégorie alors qu’un appartement se trouve généralement dans la première.

Avant tout, il est essentiel de consulter les documents des services fonciers. Souvent, cela nécessite l’intervention d’un notaire pour consulter la base nationale VIDOC, puis celle d’un conseil juridique pour analyser ces documents. Le plus souvent, il sera pertinent de regarder si votre local a fait l’objet d’un formulaire H2 (habitation), P (professionnel) ou bien C2 (commerce et autres).

L’étude de certains dossiers a mis en évidence qu’il arrive parfois que l’usage des locaux décrits dans ces formulaires ne correspondent pas exactement à la réalité de la situation du local. Dans ces conditions, il est important de se référer uniquement au formulaire le plus récent, qui indique l’usage « officiel » du lot et, si besoin, de se rapprocher des services d’urbanisme pour confirmation.

En bref, tout local faisant l’objet d’une déclaration de type H2 sera considéré comme ayant un usage d’habitation. Il rentrera ainsi dans le champ d’application de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Question 2 : Je souhaite mettre mon appartement/ ma maison, en location : est-ce légal ?

L’article 631-7 du Code de la construction a fait couler beaucoup d’encre et continue de faire parler de lui. Il est d’ailleurs aujourd’hui contesté devant la plus haute juridiction de l’Union européenne, sa compatibilité avec la directive 2006/123 dite services étant remise en cause. Cette procédure a d’ailleurs donné lieu à la suspension de l’ensemble des procédures nationales relatives à l’application de l’article 631-7 [1].

A ce jour, l’avis de l’avocat général de la Cour de justice est connu [2] et nous sommes dans l’attente imminente de l’arrêt de la Cour de justice.

Malgré cette affaire, l’article continue d’être appliqué et de donner lieu à des poursuites et sanctions de la part de la Ville de Paris. En revanche, il n’est applicable qu’aux communes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne (ainsi que des villes de plus de 50 000 habitants dans les zones dites « tendues »). De nombreuses villes ont édicté des délibérations en ce sens, à l’instar de Nice [3], Bordeaux [4] ou Lyon [5] et évidemment Paris.

A Paris, la réglementation diffère selon que le logement constitue votre résidence principale ou secondaire.

On rappelle que selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge. La seule exception à cette règle constitue les cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou cas de force majeure.

Pour la résidence principale, la location meublée touristique est possible dans la limite de 120 jours par an. Au-delà de cette limite, il vous faudra solliciter une autorisation de changement d’usage comme indiqué à l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Vous pouvez éventuellement contourner l’application de ces règles en choisissant d’installer, à la place d’une location meublée touristique, une chambre d’hôte [6], pour laquelle il n’existe pas de limite de 120 jours.

Pour toute résidence secondaire, donc celle occupée moins de huit mois par an, la location meublée touristique n’est pas possible sans effectuer de démarches lourdes auprès des services d’urbanisme. En effet, en application de l’article 631-7 susvisé, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Un tel changement d’usage suppose d’obtenir auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage, puisque l’usage du logement n’est plus l’habitation mais une activité commerciale.

A Paris et dans d’autres communes, cette autorisation de changement d’usage doit nécessairement s’accompagner d’une compensation par une autre surface. En substance, il s’agit de transformer une surface commerciale en habitation pour compenser la perte de la surface utilisée pour l’activité Airbnb afin d’équilibrer le marché.

Enfin, n’oubliez pas : tous les propriétaires, sans exception, doivent procéder à l’enregistrement de leur activité par une déclaration auprès des services de mairie et être dans une situation régulière au regard de la fiscalité. Cela concerne également les propriétaires des locaux commerciaux.

Question 3 : Quels sont les risques si je ne respecte pas les obligations qui me sont imposées ?

Les communes qui se sont dotées de règles régissant la pratique de la location meublée touristique ont également mis en place d’un système de contrôle des annonces et de poursuites des contrevenants.

Celui de Paris est le plus développé, avec plusieurs dizaines de contrôleurs assistés d’avocats. Les contrôleurs vérifient le bon respect de la réglementation parisienne et peuvent lancer des recherches envers certains propriétaires. Dans certains cas, cela continue avec une visite d’un contrôleur dans les locaux concernés. A ce stade, il est important de vous faire assister par un avocat pour protéger vos droits et préparer au mieux votre défense [7].

Cette prudence est d’autant plus nécessaire que le décret N°2019-1104 du 30 octobre 2019 a créé un mécanisme de coopération entre la ville et les intermédiaires de location, qui fournissent des informations relatives à votre activité, concernant notamment le nombre de nuitées et les tarifs.

Les visites de contrôlent peuvent, dans certains cas, conduire à la production d’une assignation à l’encontre du propriétaire contrevenant, sollicitant la remise en état des lieux ainsi que des amendes civiles importantes. A ce stade, il n’est plus seulement conseillé mais obligatoire de se faire assister d’un avocat.

L’auteur a d’ailleurs écrit plusieurs articles relatifs à cette problématique : sur la coopération avec les intermédiaires et les services fiscaux [8], sur la réception d’une assignation et les potentielles défenses, sur le déroulement de la procédure en cas de poursuites.

Pour votre information, ne pas respecter les obligations relatives à la réglementation meublée touristique, c’est s’exposer à des sanctions civiles importantes :
- pour une absence de déclaration, une amende maximale de 5 000 euros ;
- pour un défaut de changement d’usage pour la résidence secondaire, une amende pouvant atteindre 50 000 euros avec une astreinte allant jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation ;
- pour un dépassement des 120 jours par an pour la résidence principale, sans juste motif, une amende maximale de 10 000 euros.

Aussi, en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, vous vous exposez à une sanction pénale : 5 ans d’emprisonnement et une amende de 75 000 euros, en application de l’article 441-2 du Code Pénal.

Question 4 : Mettre en location meublée touristique un local commercial, la bonne idée ?

Face au développement rapide de l’installation d’activés de location meublée touristique dans des locaux commerciaux, l’auteur a rédigé de nombreux articles sur le sujet, notamment sur les démarches d’urbanisme et des points jurisprudentiels récents.

Dans la mesure où il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation, le local commercial n’est pas soumis aux dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il n’est donc pas nécessaire, si vous êtes propriétaire d’un local commercial, de solliciter un changement d’usage puisque le local dispose d’ores et déjà de la commercialité.

Cependant, cela ne vous exempt pas de toute formalité. Outre les obligations imposées à tous les propriétaires (enregistrement et taxes), vous devez procéder au changement de destination de votre local.

Selon l’ampleur du projet, vous devrez solliciter un permis de conduire (si vous touchez aux structures porteuses) ou simplement réaliser une déclaration préalable. En ce qui concerne la déclaration préalable, il convient de la réaliser à travers le formulaire CERFA n°13404*07.

Pour la Ville de Paris et autres villes soumises à un plan local d’urbanisme (P.L.U), vous remplirez le premier tableau relatif au changement de destination, qui présente neuf destinations possibles. Vous le comprendrez, il vous suffira de cocher la case « hébergement hôtelier » et de fournir l’ensemble des pièces nécessaires.

N’oubliez pas de publier le récépissé obtenu par la mairie à la suite du dépôt de votre déclaration préalable ou permis et de procéder à la déclaration de votre activité à l’administration fiscale (par le biais du formulaire CERFA n° 14600*01 pour l’Ile de France). Vous transmettrez également la déclaration d’achèvement des travaux lorsque ces derniers seront terminés.

L’ensemble de ces formalités pourra être réalisé par votre conseil juridique, accompagné de votre conseil technique (architecte) en cas de nécessité. A cet égard, l’auteur a écrit un [article sur cette question avec 10 conseils à connaître [9].

Attention, louer un local commercial sur des plateformes de type Airbnb ne nécessite pas uniquement de vérifier le respect des règles d’urbanisme. En effet, si votre local est en copropriété, il est essentiel de vérifier que l’activité est compatible avec toutes les règles de ladite copropriété !

Partie 2 : Airbnb en copropriété, attention !

Que vous soyez propriétaire d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez vous conformer aux stipulations du règlement si votre bien immobilier fait partie d’un ensemble régi en copropriété. Le texte phare sur ce point est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Question 5 : Louer en copropriété, quels sont les documents à consulter ?

Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il convient de consulter en détail deux documents essentiels : le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.

Le premier est un document contractuel qui lie l’ensemble des copropriétaires et constitue le document phare présentant les règles générales d’organisation, d’occupation et de gestion de l’immeuble [10].

Le second se présente généralement sous la forme d’un tableau présentant, pour chaque lot, son occupation, sa situation dans l’immeuble, sa part en millième des charges, et diverses remarques (servitudes, jouissance privative de parties communes, par exemple). Il a un statut plus complexe.

Lorsqu’il est rattaché au règlement de copropriété, il peut avoir un statut contractuel au même niveau que le règlement. Lorsqu’il apporte des indications plus précises que le règlement, alors il convient d’utiliser l’occupation présentée dans l’état descriptif.

Ainsi, dans certaines conditions, la jurisprudence a fait primer l’état descriptif de division sur le règlement de copropriété. Ainsi, il a été décidé que : « l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle […] n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement […] dès lors que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu’elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l’était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier » [11].

En tout état de cause, il convient de déterminer la destination de votre local au règlement de copropriété (accompagné ou non de l’état descriptif). Cela est essentiel lorsque certaines restrictions sont imposées uniquement à un certain type de logement ou d’activité. Pour cela, il convient de faire appel à un avocat spécialisé dans le domaine, qui pourra analyser votre règlement au regard des dernières décisions de jurisprudence.

Question 6 : Puis-je louer mon bien immobilier sur Airbnb si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise ?

Une grande partie des immeubles en copropriété, notamment à Paris, contiennent ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise. Simplement, il s’agit de l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans tout ou partie de l’immeuble.

Une telle clause peut concerner uniquement un type de lots. Souvent, elle est rédigée de la façon suivante : « les appartements/locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement […] ». Dans les lots concernés, l’activité commerciale sera prohibée. Parfois, la clause désigne un type de lots comme les « appartements » ou lots à usage d’habitation. Ainsi, elle n’est pas applicable aux autres locaux et notamment aux locaux commerciaux, qui pourront ainsi exercer leur activité.

Une telle clause peut être simple ou stricte. Elle est simple lorsque l’activité professionnelle, généralement assimilée à l’exercice de professions libérales, est tolérée dans les lots concernés par la clause. Elle est stricte lorsque l’activité professionnelle est interdite dans ces lots. En tout état de cause, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise suppose l’interdiction claire de toute activité commerciale dans les lots concernés.

Si vous êtes propriétaires d’un lot à destination d’habitation en copropriété (concrètement, d’un appartement) et que le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, le cabinet vous conseille de ne pas lancer de projet de location meublée touristique. Vous vous exposeriez à des poursuites judiciaires de la part du syndic de copropriété.

Vous pouvez y échapper de trois façons.

La première, compliquée, est d’investir dans un immeuble dont le règlement de copropriété ne comporte pas de clause bourgeoise. Ce n’est pas impossible, mais plutôt rare.

La seconde possibilité consiste à solliciter auprès de la copropriété le changement de destination du lot en application de l’article 26 de la loi de 1965. Votre lot ne sera donc plus une habitation mais potentiellement un local commercial, si le changement est approuvé par la copropriété. Cette hypothèse est aléatoire et peut s’avérer longue.

La troisième, plus simple, est d’investir directement dans un local commercial. Le but du local commercial étant par définition d’accueillir une activité commerciale, alors ces locaux échappent à l’application de la clause bourgeoise du règlement, même si celle-ci est stricte.

Attention !

Un récent arrêt de la Cour d’appel de Paris [12] semble apporter de nouvelles restrictions à l’activité de location meublée touristique, et ce même en présence d’un local commercial situé dans un immeuble où tout activité commerciale est autorisée.

En effet, la Cour considère en l’espèce qu’une activité de location meublée touristique peut être incompatible avec le règlement de copropriété, alors même qu’il s’agit d’une activité commerciale et que le règlement consacre une destination mixte de l’immeuble. Cet arrêt particulièrement sévère ne présage pas pour autant de la fin de l’activité de type Airbnb touristiques dans les locaux commerciaux, puisque d’autres décisions maintiennent la vision plus libérale qui est constante depuis plusieurs années [13].

Question 7 : La clause d’habitation bourgeoise est-elle conforme à la destination de l’immeuble ?

Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence s’y attenant, le règlement de copropriété ne peut contenir une ou des clauses restreignant l’usage des lots privatifs, sauf si la destination de l’immeuble le justifie.

L’interdiction de disposer de son lot comme il le souhaite constitue naturellement une restriction à son droit du copropriétaire qui souhaite y exercer une activité de location meublée touristique dans la conformité des règles d’urbanisme. Cette restriction, pour être légale, doit nécessairement être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble en copropriété.

Il convient donc de déterminer la destination de l’immeuble. Deux hypothèses : soit elle est expressément identifiée par le règlement de copropriété, soit il convient de la déduire à travers l’étude du règlement. Dans la seconde hypothèse, la destination se déduit de la variété des destinations individuelles des lots. Par exemple, un immeuble dont tous les lots (à l’exception des parkings, caves et garages qui sont généralement des lots accessoires) sont destinés à l’habitation, alors la destination sera exclusivement d’habitation bourgeoise.

Lorsque l’immeuble accueille des lots dont la destination est variée, on parle alors de destination mixte de l’immeuble. La destination peut être mixte habitation et professionnelle ou mixte habitation et commerciale. La détermination de cette destination est essentielle pour vérifier la validité de la clause bourgeoise.

En effet, l’existence d’une clause bourgeoise semble parfaitement compatible avec un immeuble à destination exclusivement bourgeoise. De la même manière, la clause autorisant l’activité commerciale dans les locaux commerciaux (implicitement ou explicitement) n’est absolument pas surprenante dans un immeuble à destination mixte. Interdire le commerce dans les locaux commerciaux serait parfaitement absurde !

L’activité de location meublée touristique est considérée par la jurisprudence comme une activité commerciale [14] et les propriétaires de locaux commerciaux sont en principes libres de choisir l’affectation de leur lot, soit l’activité qu’ils y exercent. Par conséquent, le propriétaire d’un local commercial devrait pouvoir y exercer une activité de type Airbnb sans difficulté particulière.

En revanche, le juge condamne régulièrement la pratique de la location meublée touristique face à une destination bourgeoise [15].

En tout état de cause, l’assistance d’un avocat spécialisé est généralement essentielle pour vous assurer de la faisabilité de votre projet.

La veille juridique est essentielle : A ce sujet vous pouvez d’ailleurs consulter le dernier article de l’auteur sur la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation du 27 février 2020 [16].

Question 8 : Quels sont les risques d’une procédure pour troubles anormaux du voisinage après le lancement de mon activité ?

L’activité de location saisonnière cause potentiellement des nuisances pour les autres propriétaires. Ces nuisances sont notamment générées par les allées et venues des locataires, à toute heure du jour et de la nuit, et de la méconnaissance par certains d’entre eux des exigences de calme et de silence au sein de la résidence.

La jurisprudence reconnait un trouble anormal de voisinage dans des cas de location meublée touristique : « Les nuisances diverses occasionnées par les fréquentes rotations de locataires dans l’immeuble nuisent à la tranquillité des copropriétaires et contreviennent ainsi au règlement de copropriété qui interdit tous bruits ou activités dans les appartements de nature à gêner les voisins, cette seule constatation justifiant la cessation de l’activité locative de meublé de courte durée exercée par les copropriétaires » [17].

Avant tout, il convient de vérifier s’il existe au sein même du règlement de copropriété la mention de l’interdiction de bruits ou activités de nature à gêner les autres copropriétaires. A défaut, il conviendra de se tourner vers l’hypothèse des troubles anormaux du voisinage. A ce titre, il convient de rappeler que la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage » [18]. Votre syndic peut donc être missionné par le syndicat pour lancer des poursuites à votre encontre.

Par ailleurs, s’il s’avère que les troubles concernent particulièrement un voisin, ce voisin est légitime à agir en son propre nom.

Ainsi, dans le cas où l’activité exercée n’est pas contraire au règlement de copropriété mais génère des troubles, il est toujours possible pour le syndicat ou tout copropriétaire victime d’agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. En cela, la régularité de l’activité au regard du règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’action des copropriétaires si cette activité génère des troubles supérieurs aux troubles normalement supportés par les propriétaires [19].

Il est de jurisprudence constante que les nuisances ne se présument pas. Une action du syndicat au titre des troubles anormaux du voisinage nécessiterait notamment de démontrer que les troubles créés par l’activité de location meublée touristique sont plus importants que les troubles créés par l’activité et l’occupation précédentes des lieux. Cela supposerait l’intervention d’un huissier.

Pour tout propriétaire désireux de mener à bien un tel projet, le cabinet conseille d’être particulièrement attentif à l’isolation du logement et de rappeler aux locataires les obligations de calme et de tranquillité.

Partie 3 : Airbnb et le bail locatif.

Question 9 : Puis-je mettre mon appartement en location meublée touristique si j’en suis déjà moi-même le locataire ?

La sous-location correspond la mise à disposition partielle ou entière de son logement, vide ou meublé, par le titulaire d’un contrat de location en échange d’une contrepartie financière. Concrètement, si vous êtes vous-même locataire de votre appartement et que vous louez ce logement sur Airbnb, vous pratiquez de la sous-location.

En principe, cela n’est pas autorisé, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, la jurisprudence reste constante sur ce point : un locataire n’est autorisé à sous-louer son logement sur une plateforme de type Airbnb qu’à la condition indispensable d’avoir préalablement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Sans autorisation de votre bailleur, vous ne pouvez pas mettre votre logement sur Airbnb. Autrement, vous risquez de potentielles poursuites judiciaires par votre bailleur (voir point suivant).

Cette demande d’autorisation préalable doit par ailleurs respecter un certain formalisme puisqu’elle doit être adressée par huissier ou pli recommandé au propriétaire en détaillant notamment la durée et le loyer réclamé de la sous-location (qui est souvent journalier dans des locations de courte durée).

Attention, obtenir l’autorisation de votre bailleur n’est pas la seule obligation à respecter. En effet, le loyer perçu grâce à la sous-location ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal et le montant total généré par les locations de type Airbnb ne peut excéder le montant du loyer mensuel.

Question 10 : Mon appartement a fait l’objet d’une sous-location sans mon autorisation, quels sont mes droits ?

Si vous êtes bailleur et que votre locataire a mis l’appartement sur une plateforme de type Airbnb sans votre autorisation écrite expresse, alors il se trouve en infraction et un certain nombre de possibilités vous sont ouvertes [20] pour remettre les choses en ordre.

Dans une telle situation, le bailleur peut ainsi engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire et solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts.

Sur ce deuxième élément, la jurisprudence de la Cour de cassation en date du 12 septembre 2019 est particulièrement pertinente. En effet, cette décision vient confirmer la condamnation d’un couple de locataires à rembourser à leur bailleur les loyers perçus en sous-location, soit plus de 28 000 euros, sur le fondement de l’accession prévue à l’article 546 du Code civil.

Cette décision n’est pas tant innovante puisqu’il s’agit en fait de la confirmation d’arrêts plus anciens face auxquels les praticiens émettaient encore quelques doutes. A ce titre, une décision rendue le 24 octobre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris avait confirmé ce mouvement en se basant sur le fondement de la restitution des fruits civils et avait vu condamner la locataire à rembourser l’intégralité des sommes issus de la sous-location illicite, à hauteur de 46 000 euros !

Dans ces conditions, tout bailleur est maintenant presque certain d’obtenir la restitution des sous-loyers en lançant une procédure judiciaire en ce sens. Néanmoins, il vous faut réunir l’ensemble des preuves nécessaires pour faire constater l’infraction commise par son locataire.

Pour assurer un dossier solide, il est conseillé de se rapprocher d’un avocat qui fera établir par un huissier de justice un constat de l’annonce publiée sur la plateforme type Airbnb. Ce constat, matérialisé par des captures d’écran sur internet, vise à garder une preuve des éléments essentiels, à savoir l’annonce mais aussi les commentaires des clients, le prix des nuitées ou encore les périodes de disponibilités. Ce constat en ligne peut également être consolidé par la visite de l’huissier dans les lieux.

L’intervention d’un huissier est indispensable afin de garantir la fiabilité du constat sur internet, contrairement à des captures d’écrans que vous auriez prises vous-même. Vous pouvez ensuite assigner votre locataire, par le biais d’un avocat, aux fins d’expulsion et/ou de remboursement des fruits civils issues de la sous-location illicite. Si c’est le cas, vous pouvez également solliciter la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre de potentielles dégradations.

Notes :

[1https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/locations-illegales-sur-airbnb-:-le-gel-des-procedures-en-2019_95.html[2https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/airbnb-:-pourquoi-l%E2%80%99avis-de-l%E2%80%99avocat-general-de-la-cjue-est-loin-d%E2%80%99avoir-signe-la-victoire-de-la-ville-de-paris_122.html[3https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/locations-meublees-touristiques-a-nice_100.html[4https://www.journaldunet.com/economie/immobilier/1440052-proprietaire-a-bordeaux-mode-d-emploi-pour-louer-votre-logement-sur-airbnb/[5https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/lyon-:-comprendre-la-reglementation-sur-la-location-de-meubles-touristiques-en-5-points-cles_110.html[6https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/paris-:-louer-une-chambre-d%E2%80%99hotes-sans-restriction-sur-airbnb_103.html[7https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/l%E2%80%99operation-de-controle-menee-par-la-ville-de-paris-au-titre-de-vos-locations-airbnb-en-10-points-cles_98.html[8https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/la-transmission-automatique-des-revenus-par-airbnb-a-l-administration-fiscale_93.html[9https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/10-conseils-pratiques-d%E2%80%99experts-pour-transformer-son-local-commercial-en-hebergement-hotelier-airbnb-a-paris_125.html[10] Article 8 de la loi de 1965.[11] Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849.[12] Pôle 4 – chambre 2, 9 octobre 2019, n° 17/00737.[13] Voir par exemple, pour un cas récent : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 2, 25 septembre 2019, n° 15/17755.[14] Cass., 3è civ., 8 mars 2018, n°14-15.86.[15] Voir notamment un arrêt du 27 février 2020.[16https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/copropriete-:-la-cour-de-cassation-confirmerait-l%E2%80%99incompatibilite-de-l%E2%80%99activite-de-meuble-touristique-avec-la-destination-bourgeoise-de-l%E2%80%99immeuble_123.html[17] CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 21 mai 2014.[18] Cass. 3e civ., 11 mai 2017, n° 16-14.339.[19] CA Riom, ch. civ. 1, 27 juin 2016.[20https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/sous-location-illegale-du-logement-sur-airbnb-:-la-cour-de-cassation-confirme-la-condamnation-du-locataire-a-rembourser-les-sommes-percues_112.html