EVALUATION D’UN BIEN

Evaluation par capitalisation (rendement)

08/03/2016

https://excel.quebec/excel-formules-et-fonctions/excel-fonction-financier/

Les méthodes par capitalisation estiment la valeur d’un actif (V) en divisant le loyer (L) par un taux (T), ce qui revient à capitaliser à l’infini le flux des revenus qu’un bien rapporte à son propriétaire :

V = L/T

Cette méthode en apparence très simple soulève néanmoins quelques questions :

  • Quelle valeur obtient-on comme résultat d’évaluation : le prix vendeur ou le prix acheteur ? Avec ou sans les droits d’enregistrement ou les frais ?
  • Quel loyer prendre : le loyer brut ou le loyer net de charges ? Le loyer actuel, économique, facial ou celui de marché ?
  • Quel taux utiliser : le taux de capitalisation ou le taux de rendement ?

Nous allons maintenant essayer d’y répondre.

A. VALEUR

Le taux de capitalisation établit le lien entre le loyer et le prix de vente d’un bien (sa valeur hors droits), alors que le taux de rendement lie le loyer avec le prix d’achat (sa valeur droits inclus).

Ainsi, si vous appliquez au loyer le taux de capitalisation, le résultat de votre évaluation correspond au prix de vente. Si vous utilisez le taux de rendement, vous obtenez, donc, le prix d’achat.

De même façon, le nom de la méthode varie en fonction du taux utilisé : la méthode par rendement ou par capitalisation. Dans la pratique réelle d’évaluation de biens immobiliers, aujourd’hui les experts et les asset managers ont tendance à se baser plutôt sur le taux de rendement.

B. LOYER

Quel loyer doit-on capitaliser pour déterminer la valeur d’un bien ?

Brut ou net

On capitalise toujours un loyer annuel. Ce loyer peut être brut ou net de charges.

Le loyer brut correspond au loyer payé par le locataire, alors que le loyer net est le revenu réellement reçu par le propriétaire.

La règle générale est de capitaliser le loyer net au taux de capitalisation/rendement net et d’utiliser le loyer brut quand le taux appliqué est brut.

Ainsi, quand on capitalise le loyer brut, on doit compenser les charges prises en compte en utilisant un taux plus élevé (le taux de capitalisation/rendement brut).

Réel ou théorique

En outre, les experts distinguent deux types de loyers : le loyer réel et le loyer théorique.

Le loyer réel correspond au loyer facial indexé à la date d’évaluation. Le loyer facial désigne le loyer annuel figurant sur le bail en question. Pour obtenir le loyer réel, les experts se basent généralement sur le loyer du dernier trimestre et le multiplient par quatre.

Le loyer théorique correspond à la valeur locative du marché (VLM), le prix que les acteurs du marché immobilier sont prêts à payer en moyenne pour la location annuelle d’un actif similaire. Ce prix est souvent exprimé en euro par mètre carré et par an à la date de référence.

Le choix de loyer à capitaliser dépend de l’occupation de l’actif à la date d’expertise.

B-1. Choix du loyer pour les lots vacants

Si l’actif évalué est vacant, on utilisera le loyer théorique (VLM) à la date d’expertise.

Cela paraît facile: il suffit de le multiplier par la surface. Néanmoins, nous nous retrouvons confrontés encore une fois au problème du choix de la surface. Quel type de surface doit-on prendre en compte ? Utile, habitable, brut ?

Comme vous le savez déjà, cela dépend de l’usage du bien.

B-2. Choix du loyer pour les lots loués

Si le lot est actuellement loué, pour l’évaluer il faudra distinguer deux périodes :

  1. La période allant jusqu’à l’échéance du bail actuel
  2. La période à partir du jour qui suit l’échéance du bail en cours, jusqu’à l’infini

Par conséquent, le revenu de la première période est le loyer actuel et celui de la deuxième période est la valeur locative de marché.

C. TAUX

Vous avez déjà appris que l’expert peut capitaliser le loyer au taux de rendement ou au taux de capitalisation : le choix du taux déterminera le résultat de l’évaluation.

La différence entre le prix d’achat et le prix de vente correspond au montant des droits d’enregistrement payé par l’acquéreur (actuellement, 6,2 – 6,9% du prix de vente), ainsi que d’autres frais liés à l’achat de cet actif. Cela explique partiellement l’écart entre le taux de rendement et le taux de capitalisation.

Comment définir la valeur du taux à appliquer ?

Le taux choisi par l’expert est basé sur les transactions récentes sur des biens comparables.

Il est ajusté ensuite en fonction du risque que le loyer présente : plus le risque de la recette perçue est élevé, plus le taux est élevé.

La méthode de capitalisation « à la française » propose d’utiliser le taux unique pour la capitalisation de la VLM et du loyer actuel, même s’il est évident que la recette du loyer actuel est plus sûre que celle de la VLM, qui n’est qu’une estimation du futur loyer.

En revanche, les méthodes anglaises (« term & reversion » et « hard core & top slice ») permettent de distinguer les taux de capitalisation pour des loyers différents.

En général, les taux « term » et « hard core » utilisés pour calculer le loyer en cours sont moins élevés que les taux « reversion » et « top slice » avec lesquels la VLM est capitalisée. Ainsi, les experts peuvent jouer avec les différents taux afin de mieux refléter dans la valeur d’un actif leurs attentes du marché immobilier.

Pour résumer, voici les relations entre la valeur, le loyer et le taux appliqués par l’expert.

  • Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel net/Taux de rendement net
  • Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel brut/Taux de rendement brut
  • Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel net/Taux de capitalisation net
  • Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel brut/Taux de capitalisation brut

D. MÉTHODOLOGIE DES CALCULS

En ce qui concerne la technique de calcul, cette méthode nous propose plusieurs options (3) :

« A la française »

  • Capitaliser la VLM à perpétuité (A)
  • Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel ou à la vacance et calculer sa valeur actuelle nette jusqu’à l’échéance du bail actuel (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

« Term & Reversion »

  • Calculer la valeur actuelle nette du loyer courant jusqu’à son échéance (A)
  • Actualiser la VLM à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

« Hard core & top slice»

  • Capitaliser le loyer actuel à perpétuité (A)
  • Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel, l’actualiser à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

Vous pouvez télécharger ici le fichier Excel avec les calculs proposés pour chacune de ces trois techniques.

Loi Pinel : surface habitable et plafond de loyer

Loi Pinel : surface habitable et plafond de loyer

Novembre 2019

Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le régime Pinel, le bailleur doit respecter certaines règles. Le loyer doit notamment être inférieur à un plafond fixé en fonction de la surface habitable et de la zone géographique.

Voici comment est calculée la surface habitable dans le régime Pinel.

Nature de la surface

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes. La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur. La circonstance que le logement soit situé outre-mer est sans incidence sur l’appréciation de la surface à prendre en compte.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

Surface habitable

La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Annexes et dépendances

Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.

Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2. A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

Garages et parkings

Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées ci-dessus, pour la détermination du plafond de loyer.

La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.

Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.

Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.

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Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel

Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel
Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Des dispositifs existent pour répondre à plusieurs problématiques : réduire vos impôts, vous construire un patrimoine, préparer votre retraite, ou compléter vos revenus. Parmi ces dispositifs, la Loi Pinel est sans doute le plus intéressant.

La Loi Pinel : le principe général

Investir dans l’immobilier peut-être une réponse à de nombreux objectifs : qu’il s’agisse de réduire vos impôts, de vous constituer un patrimoine, ou encore de compléter vos revenus, la pierre reste un placement incontournable.

Le dispositif Pinel est le successeur de la Loi Duflot, avec de nombreux aménagements qui le rendent plus attractif. Le principe de base reste le même : en achetant un appartement neuf et en le mettant en location sur une durée déterminée, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts, qui augmente avec la durée de mise en location.

Ce dispositif a été mis en place pour favoriser la mise en location de logements et augmenter la taille du parc locatif.

Les conditions à respecter sur le logement

Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit respecter un certain nombre de critères. Tout d’abord, le logement doit avoir été acheté entre le 31 décembre 2021. Il doit être mis en location au titre de résidence principale, et vous ne pouvez pas cumuler plus de 2 logements en Loi Pinel en même temps.

Le bien doit également appartenir à l’une de ces catégories :

  • Logements nouvellement construits
  • Logements en état futur d’achèvement
  • Logements insalubres à réhabiliter
  • Locaux commerciaux transformés en logement
  • Logements construits par l’acquéreur
À savoir : L’acquisition d’un logement ancien refait à neuf permet également de bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la loi Denormandie.

Le bien doit également répondre aux nouvelles normes environnementales de performance énergétique :

  • Pour les biens qui font l’objet de travaux, le label HPE ou BBC rénovation 2009
  • Pour les biens neufs et à construire, la réglementation thermique 2012 (RT2012)

Enfin, le logement doit être situé en zone tendue. Pour déterminer si le logement est éligible, plusieurs zones ont été définies :

  • Zone ABis : Paris et 76 communes d’Ile de France
  • Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Montpellier ou Lille
  • Zone B1 : 1546 communes de plus de 250 000 habitants (dont Bordeaux, Toulouse, ou Nantes font partie) .

Certaines communes situées en zone B2 et C peuvent également être éligibles, si le préfet a signé un agrément.

Vous pouvez retrouver le détail de toutes les zones et des communes qui y sont rattachées sur le site du gouvernement

Les avantages de la Loi Pinel

Si le bien que vous achetez répond à ces critères, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts qui augmente avec la durée de mise en location du bien.

Vous pouvez donc profiter d’un abattement fiscal de 12 % du prix de revient de la location, si vous vous engagez à mettre le bien en location durant 6 ans.

Cette réduction passe à 18 % pour une durée de 9 ans, et 21 % si vous prolongez sur un total de 12 ans.

Sachez également que les abattements sont supérieurs dans les DOM : 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour un engagement de 9 ans, et 32 % si vous poussez sur 12 ans.

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Attention toutefois, le montant total de l’investissement immobilier est de 300 000 € par an, et vous ne pouvez pas investir dans plus de 2 logements par an en Loi Pinel.

Le prix d’achat au m2 est plafonné à 5 500 €.

Enfin, sachez que vous ne pouvez pas dépasser une réduction globale de 10 000 € sur le montant de l‘impôt sur le revenu, toutes réductions fiscales confondues.

Plafonds de ressources et de loyers

Pour profiter des conditions de la Loi Pinel, il vous faudra également vous assurer que votre locataire respecte bien certaines conditions de ressources. Ces plafonds sont définis en fonction des zones (A, ABis, B1 etc…), de la composition du foyer et du revenu fiscal de l’année N-2.

Pinel 2019 Plafonds de ressources du locataire
ZoneZone A BisZone AZone B1
Personne seule37 508 €37 508 €30 572 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge73 486 €67 386 €49 097 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge87 737 €80 716 €59 270 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge104 390 €95 553 €69 725 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge117 466 €107 527 €78 579 €
Majoration pour personne à charge complémentaire+ 13 087 €+ 11 981 €+ 8 766 €

Sachez également que vous pouvez louer votre bien à un membre de votre famille, ascendant ou descendant. Cela n’est toutefois valable que si cette personne ne dépend pas de votre foyer fiscal.

Pour terminer, il vous faudra respecter certains plafonds de loyer lors de la mise en location du bien.

Le plafonnement varie en fonction de la surface du logement, et du marché immobilier local, mais voici un barème indicatif en fonction des zones :

  • Zone Abis : 16,72€ / m2
  • Zone A : 12,42€ / m2
  • Zone B1 : 10,00€ / m2

L’investissement en Loi Pinel peut paraître intimidant, au vu des conditions à respecter. Il existe des manières de simplifier cet investissement : en effet, les promoteurs immobiliers construisent fréquemment des programmes neufs qui sont éligibles à la Loi Pinel, et confier la location de votre bien à une agence vous permettra d’avoir une tranquillité maximale quand aux plafonds de loyer et de ressources de vos locataires !

conditions pinel 2019

Investissement immobilier Pinel dans l’ancien : principe, conditions et calcul

Par Thibault Fingonnet -15/09/2016- Mis à jour le 23/11/2018
SEO & traffic strategist : Camille Radicchi

Le dispositif de défiscalisation Loi Pinel permet d’acheter un logement ancien à réhabiliter pour profiter d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal est même plus important pour ceux qui couplent la réduction d’impôt Pinel et le déficit foncier.  

– Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien
– Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?
– Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien
– Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

En règle générale, le dispositif d’investissement immobilier Pinel est associé à l’immobilier neuf. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location, dans le respect de certaines conditions, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal varie suivant l’engagement de location consenti : 12% du montant investi pour six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré.

Pour en savoir plus : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien

Bien que peu connu, l’investissement Pinel dans l’immobilier ancien à réhabiliter existe aussi. Un investisseur peut ainsi obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien inhabitable ou d’un local (hangar, garage, commerce…) à transformer, à condition de le remettre à neuf et de le louer vide. En matière de réhabilitation, il s’agit d’une opportunité intéressante puisque l’opération revient à acquérir un patrimoine le plus souvent de qualité (emplacement, architecture…), généralement au cœur des villes et à maximiser la création de valeur.

Le taux de réduction d’impôt accordé par l’Etat est identique à celui conféré par un investissement dans un logement neuf.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, les bailleurs doivent respecter les plafonds de loyers du dispositif (à voir ici) tandis que les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains montants (à consulter ici).

Compte tenu des coûts engendrés (achat du bien à rénover ou du local, travaux importants), l’investissement en Pinel ancien s’avère moins accessible que l’achat et la mise en location d’un appartement neuf. Il ne s’agit pas non plus de la même démarche : pour aller plus loin, retrouvez notre article « L’investissement dans l’immobilier neuf Pinel en dix étapes ».

A savoir : Que le logement soit ancien ou neuf, le dispositif Pinel autorise la location aux enfants majeurs non rattachés fiscalement et aux parents de l’investisseur.

Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?

En principe, le dispositif loi Pinel sera reconduit en 2018 dans des conditions identiques au dispositif en vigueur en 2017, en particulier le taux de réduction d’impôt, les différents plafonds (montant maximum pour le calcul de l’avantage fiscal, plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires).

Seul le zonage est appelé à faire l’objet de modifications :
– maintien en zone A, Abis et B1 pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021
– fin du dispositif loi Pinel en zone B2 et en zone C au 31 décembre 2017

Pour la zone B2 et la zone C, le gouvernement a prévu d’assurer transitoirement l’éligibilité de certaines acquisitions au dispositif Pinel, pour lesquelles un permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017, sous réserve d’une finalisation de l’achat au plus tard le 31 décembre 2018.

Ces nouveaux paramètres doivent s’appliquer au dispositif dans le neuf. Le gouvernement ne s’est pas spécifiquement exprimé sur la déclinaison de ces dispositions pour le dispositif Loi Pinel 2018 dans l’ancien.

Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Le choix du logement à réhabiliter

Tous les logements anciens ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Trois types de biens sont visés par le Pinel ancien, à savoir :

– Les logements à remettre à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre) ;
– Les appartements et maisons inhabitables ou insalubres ;
– Les locaux destinés à un autre usage que l’habitation transformés en logements.

Concernant les logements inhabitables, leur détérioration doit être avancée. Les biens éligibles doivent ainsi ne pas remplir au moins quatre des quinze critères de décence définis par la loi. De même, ils doivent ne pas convenir à six critères de performance technique sur douze au minimum. Le non-respect de ces critères doit être validé par un expert habilité et indépendant du projet immobilier.

A savoir : Les critères de décence et de performance technique du logement sont précisés dans un arrêté daté du 19 décembre 2003 (voir les critères ici).

Les travaux de rénovation

A l’issue de la réhabilitation ou de la transformation, le logement doit afficher une haute performance énergétique. Il doit atteindre l’un des standards suivants :

– Label Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ;
– Deux des quatre catégories* de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ;
– Label Bâtiment basse consommation (BBC) rénovation.

Autrement dit, il s’agit de lourds travaux qui requièrent une certaine expertise et l’emploi d’ouvriers qualifiés. En réhabilitation, il faut par exemple refaire le système électrique, la plomberie, changer les fenêtres, renforcer l’isolation thermique… De même, la transformation d’un hangar ou d’un commerce en logements n’a rien d’une évidence. La difficulté du chantier, les exigences de performance énergétique ainsi que la rareté des biens permettant une opération en Pinel ancien soulignent qu’il ne s’agit pas d’un projet à mener seul, sans être accompagné par des spécialistes de la réhabilitation de logement et/ou de la transformation de locaux.

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du bien. Soit le 31 décembre 2018 pour une acquisition actée avant la fin de l’année 2016. Des bilans sont menés avant et après les travaux pour vérifier leur bon déroulé et que l’ensemble des critères de décence, de performance technique et de performance énergétique sont atteints.

A savoir : Le fait générateur de la réduction d’impôt est l’achèvement des travaux.

*Isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Le calcul de la réduction d’impôt 2018

Comme dans un investissement Pinel neuf, la réduction d’impôt est calculée à partir du montant débloqué pour acheter le logement, prix et frais d’acquisition inclus : on parle alors de prix de revient. Ce prix de revient est plafonné, comme pour le dispositif Pinel classique, à 300.000 euros. A l’achat, le prix du logement ancien en tant que tel peut être moindre que dans le neuf, puisque les biens à rénover font l’objet de décotes importantes sur le marché immobilier. Néanmoins, le budget d’investissement global retenu dans le cadre du Pinel ancien est majoré par le montant d’une partie des travaux.

Les travaux à retenir

Tous les travaux ne sont pas éligibles à la base de calcul servant à déterminer le montant de la réduction d’impôt. La loi vise spécifiquement les travaux de construction, de démolition, de reconstruction, d’agrandissement et de transformation (le cas échéant) et toutes les dépenses directement liées à ces chantiers. En bref, cela recouvre des travaux de transformation lourde portant sur des éléments de structure du bien.

A l’inverse, les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation qui peuvent être dissociés de la remise à neuf, de la réhabilitation ou de la transformation du logement n’entrent pas dans le champ de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, l’investisseur peut potentiellement déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers et bénéficier ainsi du mécanisme du déficit foncier.

En résumé, le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt Pinel ans l’ancien se détermine comme suit :

Prix de revient = prix d’acquisition + travaux de transformation – travaux de réparation dissociables

A savoir : En matière fiscale, une règle s’impose : les avantages fiscaux ne sont pas cumulables pour un même fait générateur. Ainsi, les travaux qui donnent droit à une réduction d’impôt ne sont pas éligibles à la déduction du déficit foncier et vice-versa.

Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Pour les propriétaires bailleurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers, investir en Pinel ancien permet également de cumuler une réduction d’impôt avec le déficit foncier. Le cumul des deux avantages fiscaux repose sur la séparation des travaux évoquée précédemment. A la clé pour les investisseurs, une économie fiscale plus importante : le montant de l’impôt sur le revenu diminue grâce au Pinel tandis que les revenus fonciers imposables sont effacés, totalement ou en partie selon les situations, par la déduction de charges foncières. Mieux encore, si l’ensemble des revenus fonciers sont « effacés » (cas où le montant des charges est plus élevé que le montant du revenu foncier brut), le déficit foncier vient diminuer le revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros par an.

Avantage de l’association de ces deux dispositifs, l’acquéreur bénéficie d’un impact fiscal immédiat puisqu’il peut déduire une part des travaux pendant un maximum de deux ans avant la livraison du bien réhabilité. Une fois que ce dernier est livré, la réduction d’impôt Pinel prend le relais. Inconvénient, l’offre sur ce type de biens est beaucoup moins abondante que dans le neuf.

Exemple

Un investisseur acquiert en 2016 un appartement ancien (52,96 m²) à remettre à neuf. Il dépense :

– 358.670 euros pour le prix d’achat ;
– 28.694 euros de frais d’acquisition ;
– 192.657 euros pour les travaux.

Coût total du projet : 580.021 euros

Parmi les dépenses de travaux, il distingue 154.125 euros de travaux « Pinel » et 38.532 euros de travaux déductibles des revenus fonciers.

Economie d’impôt Pinel :

Pour calculer la réduction d’impôt Pinel, il faut retenir un montant maximal de 300.000 euros. Cependant, le prix au mètre carré de l’appartement dépasse l’autre limite imposée par le dispositif, à 5.500 euros/m². Dans notre exemple, l’investisseur devra ainsi retenir un montant de 291.280 euros (52,96 x 5.500).

L’engagement de location court sur douze ans et donne droit à une réduction d’impôt de 21%. L’avantage fiscal atteint ainsi 61.169 euros (21% de 291.280 euros) sur cette période.

Le temps de terminer les travaux, il commencera à en bénéficier à partir de 2019 (imposition des revenus de 2018).

Déduction du déficit foncier :

L’investisseur est imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% au barème de l’impôt sur le revenu. Le montant qu’il peut déduire de ses revenus fonciers correspond ainsi à : 38.532 x 56,5% (41% + 15,5% de prélèvements sociaux) = 21.770 euros.

Dès lors que des dépenses sont engagées en 2016, la déduction du déficit foncier pourra commencer dès 2017.

Données fournies par Angelys Group

VISA E2

estir pour vivre aux Etats-Unis, oui mais comment ?

Visa favori des entrepreneurs souhaitant s’installer aux Etats-Unis en y investissant, le Visa E-2 est un visa non-immigrant qui a le vent en poupe ces dernières années. Pour avoir une chance de l’obtenir, vous devez remplir certaines conditions sur le montant de l’investissement, la cohérence et la viabilité du projet. Quoi, combien, comment et pour combien de temps ? Voici quelques réponses.

Le visa E-2, dit « Visa Investisseur », c’est quoi ?

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONLe Visa E-2, ou «Visa Investisseur», est un visa américain dit non-immigrant, c’est-à dire qu’il ne débouche pas sur une carte verte et la nationalité américaine au bout d’un certain temps.

C’est donc un visa pour les investisseurs, qui souhaitent créer ou racheter une entreprise aux Etats-Unis, et il est accordé pour une durée de 2 à 5 ans, renouvelable.

Lire aussi :  Le renouvellement du visa E-2 Investisseur 

Les conditions d’obtention du Visa E-2

Selon l’UCSIS, les services de l’immigration américaine, il vous faut remplir quelques conditions afin d’obtenir votre visa E2 aux Etats-Unis.

Etre d’une certaine nationalité

Vous devez tout d’abord être citoyen de l’un des pays ayant signé un traité le permettant, dont fait partie la France, mais également la Belgique et le Canada.

Pour voir la liste complète, cliquez ici :  Travel.State.gov

Investir un montant substantiel

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONAvoir investi, ou être en phase d’investir, un montant substantiel dans une entreprise aux Etats-Unis ; ce montant substantiel se réfère alors à une somme suffisante pour assurer le développement de l’affaire, mais également à un montant substantiel en comparaison au coût total du  rachat ou de la création de l’entreprise.

Il va sans dire que tous ces fonds doivent avoir été obtenus de manière licite – et il faut le prouver. Même si rien n’est réellement inscrit dans les textes, il faut environ prévoir un minimum de 100,000 dollars d’investissement pour avoir le plus de chances de voir votre dossier accepté. Le montant à investir dépend de l’activité de votre société, et peut donc varier.

Ce montant devra alors être en partie dépensé. Toutes les dépenses ne peuvent être prises en compte et un avocat spécialisé compétent vous aidera à faire le tri entre les dépenses “éligibles” et les “non-éligibles”. En tout cas, plus tôt vous créez votre entreprise aux Etats-Unis, mieux c’est, car vous pourrez commencer à comptabiliser vos dépenses.

En somme, il faut être pratiquement prêt sur place, et n’attendre que votre visa E2 pour ouvrir les portes de votre entreprise. Ce moment idéal sera défini là encore avec un avocat spécialisé, car il n’est pas facile de savoir jusqu’où aller pour démontrer que son entreprise est opérationnelle.

Vouloir développer votre entreprise aux Etats-Unis

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONLe demandeur du visa E2 doit au moins détenir 50% des actions ou des parts de l’entreprise, et y occuper une fonction de direction.

Votre entreprise doit être bien réelle et non fictive, avec une activité évidemment légale et toutes les licences nécessaires. Il faut que votre entreprise génère plus de revenus que votre niveau de vie minimum et celui de votre famille pour le renouveler. Rassurez-vous, si les débuts sont difficiles, personne ne viendra toquer à votre porte 6 mois après votre installation ; il faut que ce niveau soit au moins atteint au moment de renouvellement du visa E2.

Vous devez établir un « business plan » sur 5 ans, qui indique vos prévisions financières, vos ventes, vos dépenses, votre modèle économique, votre stratégie commerciale et marketing, votre étude de marché. Pour booster votre visibilité, vous pouvez l’inscrire ici.

Le Visa E-2 en pratique

Vous, et votre famille

Tout demandeur de Visa E-2 peut emmener avec lui son conjoint et ses enfants ; ils se verront tous attribuer un Visa E-2 « dependent ».

Le ou la conjoint(e) pourra, grâce à ce visa, demander une autorisation de travail, et les enfants, la possibilité d’étudier et de rester sur le territoire sous ce visa jusqu’à l’âge de 21 ans ; passé la majorité américaine, ils devront avoir leur propre visa s’ils veulent rester aux Etats-Unis.

Vous, à l’étranger

En tant que fier détenteur d’un Visa E-2, vous êtes en droit de voyager hors des Etats-Unis sans demander d’autorisation de sortie comme c’est le cas pour certains visas ( comme le Visa J-1), et ainsi sortir et entrer du territoire à votre guise, tant que votre visa E-2 reste valide.

Le renouvellement de votre Visa E-2

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONAu terme de votre Visa E-2, vous êtes en droit de demander son renouvellement. Il vous faut alors prouver 2 choses :

  • Que votre entreprise génère suffisamment de revenus pour vous faire vivre, vous et votre famille.
  • Que votre entreprise contribue au développement économique américain : les impôts sont payés, des emplois sont créés, contrats, dépenses… Encore une fois, votre avocat spécialisé en immigration vous guidera dans la récolte des documents pertinents.

En fonction des preuves apportées, votre durée de renouvellement de visa E-2 peut être plus ou moins longue. En revanche, il n’y a pas de limite dans le nombre de renouvellements.

Lire aussi :  Le renouvellement du visa E-2 Investisseur 

Les limites du Visa E-2

  • Vous l’aurez bien compris, si votre entreprise met la clef sous la porte au bout de quelques mois ou avant les 5 ans du visa E2, vous devez le signaler, et votre Visa E-2 ne sera plus valable ; Avant toute chose, contactez votre avocat d’immigration avant la fermeture de la société.
  • Vous « renouvelez » votre Visa E-2, autrement dit, il ne pourra pas déboucher pas sur la carte verte, quelque soit le nombre de renouvellement.

Pour obtenir une carte verte, vous pouvez alors penser à vous orienter vers d’autres solutions :  Le Visa EB-5,  la loterie Carte Verte ou  le mariage avec un(e) américain(e)

Une fois votre visa E2 obtenu, pensez à l’inscrire dans notre annuaire pour gagner en visibilité et développer votre réseau professionnel. C’est ici !

Si vous avez encore des questions sans réponses vous pouvez consulter  cet article sur les questions fréquentes à propos du visa E-2 investisseur

Le French District vous informe que toutes les informations contenues dans cet article sont données à titre indicatif et ne sauraient constituer des conseils juridiques. Ces informations sont également susceptibles de modifications et le French District vous invite à consulter un avocat d’immigration afin de les valider.Présenté par…

PINEL ANCIEN 2019

Comment investir en Pinel ancien ?

investir en pinel ancien
Le Pinel ancien, investir un logement délabré

Moins connu que son double le Pinel neuf, instauré en 2014, le dispositif Pinel ancien concerne les logements ayant déjà été occupés, ne serait-ce qu’une fois. Comme pour le neuf, la loi Pinel ancien devait initialement être abrogée en 2017. Le gouvernement Macron a décidé de reconduire le dispositif pour une durée de 4 ans, jusqu’au 31 décembre. La réforme de la loi Pinel 2018 a cependant ramené le zonage à trois zones (contre cinq en 2017). Également appelé « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » il permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf, ainsi que du déficit foncier. 

Investir en Pinel ancien n’a rien de très compliqué, c’est plus la longueur et le coût de la procédure qui tendent à rebuter les investisseur. Dans les grandes lignes, voici comment procéder :

  • acquérir un bien immobilier jugé inhabitable. Attention cependant, dans le cas d’un appartement, le logement doit être inhabitable mais pas les parties communes ;
  • prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
  • entamer des travaux de réhabilitation.Veillez à conserver toutes vos factures pendant la durée chantier et assurez-vous que celui-ci se termine dans les 30 mois suivant l’acquisition du bien ;
  • faire évaluer le logement au terme des travaux par un expert pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence ;
  • pour mettre le bien en location, les conditions sont les mêmes qu’avec un logement neuf Pinel ;

Quels sont les logements concernés ?

loi pinel ancien logement indécent
Seuls les logements inhabitables sont éligibles au Pinel ancien

Les deux types de logements anciens éligibles à la loi Pinel ancien sont :

  • un logement en état de délabrement
  • un local commercial ou industriel qui doit être modifié en habitation (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars…)

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, il doit être clair qu’il ne correspond pas aux critères de logement décent définis par la loi. En effet, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements considérés comme inhabitables. Pour juger du caractère habitable ou non d’un bien immobilier, le gouvernement a émis 15 critères, répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit de :

  1. L’état du gros œuvre
  2. La charpente
  3. L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  4. Les dispositifs de retenue des personnes
  5. La présence de plomb dans les peintures
  6. La présence d’amiante
  7. Le réseaux d’eau
  8. La sécurité des installations de gaz
  9. La sécurité des installations électriques
  10. Les installations sanitaires
  11. L’état de la cuisine
  12. Le dispositif de chauffage
  13. L’état de la ventilation
  14. Les caractéristiques des parois et menuiseries
  15. La composition générale du logement

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 de ces éléments. Outre les critères matériels, on note également la performance technique des logements et particulièrement la performance énergétique. Les 12 critères techniques sont indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts :

  1. Le respect des conditions minimales de surface et volume habitable,
  2. L’absence de risque d’accessibilité au plomb,
  3. L’absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant de l’amiante,
  4. Les ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m²K,
  5. La sécurité de l’installation électrique,
  6. La sécurité de l’installation du gaz,
  7. La présence d’un équipement de chauffage (centralisé ou individuel),
  8. L’évacuation des eaux usées et eaux vannes,
  9. Une pièce minimum pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo,
  10. L’existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales,
  11. La présence de protection solaire sur les baies exposées,
  12. L’isolation des combles si l’habitation est située sous les combles.

À partir du moment où le logement ne respecte pas 6 critères sur 12, il est considéré comme indécent et ouvre droit au Pinel ancien. 

Les travaux de rénovation

Le propriétaire bailleur qui investit dans le Pinel ancien s’engage donc à effectuer des  des travaux de réhabilitation. À l’issue de quoi, tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis. C’est-à-dire que le bien immobilier doit répondre aux critères exigés par les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009. Autrement dit, les performances énergétiques des logements rénovés doivent avoisiner celles des logements neufs. 

À la fin des travaux, un expert indépendant sera mandaté afin de vérifier la conformité du bien aux normes attendues. Si le logement s’avère conforme, l’expert le consignera dans un le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.

Une fois la rénovation achevée, le propriétaire met le bien en location nue à titre de résidence principale.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel réhabilité, vous devez entreprendre des travaux pour transformer le logement ou le local dans un état jugé décent par un expert indépendant.  Vous devez remplir certains critères spécifiques pour y parvenir. Votre logement doit aussi se trouver dans l’une des zones couvertes par la loi Pinel. Sur ce point, sachez que le zonage Pinel 2018 ne correspond plus à celui 2017. Seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles au dispositif Pinel. Un recentrage qui se focalise sur les zones tendues, où le gouvernement veut encourager la création de logements et faciliter l’accès au plus grand nombre. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés ainsi que les plafonds de ressources des locataires, qui sont similaires à eux établis par la loi Pinel dans le neuf. 

Quel sera votre avantage fiscal ?

Vous bénéficierez des mêmes avantages que la loi Pinel dans le neuf, à savoir une réduction de 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Vous devrez louer celui-ci après travaux pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Notez que la durée de location n’est pas figée : vous pouvez la modifier en cours de bail. Contrairement au Pinel neuf, la loi Pinel ancien n’ouvre pas droit à une réduction de taxe foncière (applicable aux logements neufs) ni des frais de notaire (idem). Cependant, il est possible de gommer une partie ou la totalité de vos revenus fonciers avec ce dispositif.

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

1302 lectures

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- vendredi 12 juillet 2019
Article Tout public

Propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, ou intéressé(e) par l’acquisition d’un tel bien, vous envisagez d’y exercer une activité de location meublée touristique du type Airbnb ?

Comme cela a été développé dans le premier dossier, si l’exploitation d’un local commercial est parfaitement rentable et justifiée au regard de l’urbanisme, il est cependant nécessaire, comme dans toute problématique concernant la location meublée touristique, de s’interroger sur les éventuelles complications liées à la copropriété.

image: https://www.village-justice.com/articles/local/cache-gd2/2737f584f8686da1389c4ab416562db2.jpg

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement (...)

ECOUTEZ

I) Le principe : la liberté de disposition du lot.

Tout copropriétaire qui dispose d’un local commercial est libre, en principe, d’exercer l’activité de son choix dans le lot dont il est propriétaire.

De plus, toute restriction de ses droits doit impérativement être justifiée par la destination de l’immeuble. Cette notion, centrale en copropriété, permet au juge d’éclairer les clauses restrictives présentes dans le règlement de copropriété et de déterminer si elles sont légales ou bien abusives.

A priori, dans un immeuble contenant des locaux commerciaux, la destination de l’immeuble ne peut être exclusivement d’habitation. Puisque des lots ont un usage commercial, alors l’immeuble a forcément une destination mixte d’habitation et de commerce.

Par conséquent, en présence d’une destination mixte de l’immeuble, le juge aura tendance à considérer que la restriction de l’activité de meublé touristique (ou sa soumission à un accord des copropriétaires) ne semble pas justifiée : pourquoi interdire certaines activités alors que tout commerce est autorisé au sein des lots commerciaux ?

II) Les risques potentiels de restriction de l’activité par la copropriété : les points à vérifier.

Dans un immeuble dont la destination est mixte, aucune restriction n’est a priori possible puisque qu’elle n’apparaitrait pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble. Certains points restent cependant à vérifier car ils peuvent faire l’objet d’une interprétation particulière. La jurisprudence n’est pas encore fixée sur certains de ces points.

Il convient de rappeler que la règle générale reste toujours, sauf décision contraire du juge, celle de la liberté des copropriétaires de disposer de leur lot privatif, consacrée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les éléments suivants sont à vérifier mais ils ne constituent pas automatiquement un obstacle à la location meublée touristique dans un local commercial.

1/ La désignation de votre lot dans le règlement de copropriété.

Généralement, il s’agira d’un local commercial. S’il est décrit ainsi dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division, alors il n’y a aucune difficulté sur ce point.

On peut évoquer le cas du lot décrit comme un « bureau ». La notion de bureau n’englobe en pas le même type d’activité que le local commercial et renvoie plutôt à l’exercice d’une activité essentiellement intellectuelle qui ne nécessite pas forcément la réception régulière des clients.

Or, la réception de clientèle n’est pas accessoire dans l’activité de location saisonnière : c’en est même la principale facette. De plus, l’activité de type Airbnb correspond davantage à une activité purement commerciale d’investissement locatif qu’à une activité intellectuelle.

Néanmoins, certains auteurs laissent penser qu’il est possible d’imaginer que dans des locaux à usage de bureaux, il est possible que la copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale.

De plus, la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point et il conviendra de faire une appréciation au cas par cas à la lumière des stipulations de chaque règlement de copropriété. A ce titre, l’étude du règlement de copropriété est essentielle pour déterminer vos droits.

2/ La location meublée de courte durée est-elle interdite ?

Certains règlements de copropriété des immeubles à Paris contiennent des stipulations dont l’objectif est de limiter les activités possibles dans l’immeuble pour en préserver le caractère bourgeois et résidentiel.

On peut d’abord trouver des clauses qui interdisent purement et simplement l’activité de location meublée de courte durée. Si vous trouvez cette clause dans le règlement de copropriété, vous devez en déduire que votre activité sera interdite, et de manière expresse. En pratique, cela est rarement le cas.

Dans certains règlements anciens, une clause peut interdire « l’organisation d’une pension » et/ou « l’exploitation de garnis ». Ces expressions désuètes correspondraient à l’idée de la location meublée de courte durée et une telle interdiction pourrait éventuellement supposer l’interdiction d’exercer votre activité Airbnb (ou autre).

Cependant, cette interdiction n’est pas aussi claire que celle exposée précédemment et peut donc faire l’objet d’une interprétation nuancée. Certaines jurisprudences considèrent que l’interdiction peut être interprétée porte sur l’exploitation hôtelière de plusieurs chambres au sein d’un même appartement, ce qui n’est pas forcément le cas dans l’activité de meublé touristique, qui est potentiellement autorisée dans ce cas.

3/ Existe-t-il une « clause bourgeoise » ?

Si vous êtes propriétaires d’un local commercial, alors il est probable que l’immeuble soit à usage mixte puisqu’il accueille aussi bien des commerces, que des habitations (et parfois d’autres types de lots : garages, bureaux, studios, remises, etc.)

Si une clause bourgeoise existe, elle n’est a priori applicable qu’aux lots à usage autre que le commerce, soit généralement les lots à usage d’habitation. Aussi, bien que toute activité commerciale et même professionnelle soit interdite dans ces lots, elle reste néanmoins possible dans les lots commerciaux, dont l’objectif premier est d’accueillir une activité commerciale.

Ainsi, propriétaire d’un local commercial, vous n’avez pas à être inquiété d’une potentielle clause d’habitation bourgeoise puisque celle-ci ne s’applique pas à votre cas.

Néanmoins, certaines jurisprudences relativement récentes et isolées apportent une nuance à ce principe de liberté. Ainsi, on remarque que le juge peut analyser la clause d’habitation bourgeoise, certes limitée aux lots à usage d’habitation, comme la manifestation du désir des copropriété de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble et leur tranquillité de vie, que viendrait naturellement perturber certaines activités commerciales. Le juge peut notamment s’appuyer sur le caractère majoritairement bourgeois de l’immeuble.

Cependant, il demeure que l’immeuble a une destination mixte, ce qui autorise a priori l’exercice d’une activité commerciale. Chaque règlement de copropriété est unique et il est indispensable de le faire analyser par son conseil pour écarter tout risque.

4/ L’évolution de la jurisprudence.

La jurisprudence est amenée à évoluer et ne semble pas figée pour le moment. Dans une décision isolée, le juge a considéré que l’activité modifiait la destination du lot, et qu’il était nécessaire pour modifier la destination de l’immeuble, de recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision laisse penser que le fait de pratiquer l’activité de location touristique de courte durée pourrait entraîner un changement de destination de l’immeuble, lequel changement nécessite l’accord de l’assemblée générale.

Ainsi, on pourrait en déduire que les copropriétaires des lots commerciaux auraient du demander l’accord du syndicat avant de débuter leur activité.

Cependant, la portée de cette décision est à relativiser : il s’agit d’une décision rendue par une juridiction inférieure en référé. En outre, il conviendra d’attendre l’issue définitive de cette affaire pour déterminer la réelle portée de cette décision isolée.

En définitive :

  • L’analyse précise et approfondie du règlement de copropriété est indispensable pour déterminer ce qui est réalisable et ce qui risque d’être bloqué par la copropriété.
  • La jurisprudence est loin d’être unanime sur ce point, et n’est absolument pas fixée définitivement. Elle évolue depuis une dizaine d’année et continue d’évoluer.
  • Des décisions isolées pourraient ouvrir la porte à une nouvelle interprétation des clauses bourgeoises et imposer aux copropriétaires de solliciter l’autorisation du syndicat pour exercer leur activité de location meublée touristique, même en présence d’une destination mixte.
  • Cependant, il convient de considérer que la jurisprudence applicable pour le moment semble d’avantage en faveur des copropriétaires de local commercial, dans la mesure où la destination mixte de l’immeuble ne justifie pas une restriction.

En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/transformer-son-local-commercial-airbnb-paris-attention-reglement-copropriete,31994.html#MURL5CJfcdkG8OGS.99

local commercial airbnb

LOUER SANS RESTRICTION SUR AIRBNB À PARIS : L’OPTION DU LOCAL COMMERCIAL ?

4870 lectures

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- JEUDI 9 MAI 2019
ARTICLE TOUT PUBLIC

Première ville en France à attirer les touristes du monde entier, Paris reste le maître du jeu pour accueillir les demandes de location de courte durée de type « Airbnb ». L’arsenal réglementaire mis en place rend difficile pour un propriétaire d’une grande ville de s’enrichir via AIRBNB au delà des 120 jours de mise en location pour une résidence principale.
Ainsi, en 2018, les tribunaux ont infligé au total plus de deux millions d’euros d’amendes aux propriétaires qui louaient illégalement leur logement à PARIS. Devant cet arsenal règlementaire contraignant, certains propriétaires ont décidé de rechercher des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en AIRBNB à Paris connaît ainsi un succès anarchique.

Louer sans restriction sur AIRBNB à Paris : l'option du local commercial ? (...)

ECOUTEZ

Cette note a pour objet de faire un point juridique (urbanisme et copropriété) sur la transformation d’un local commercial en vue d’y accueillir des locations meublées touristiques.

Pourquoi choisir un local commercial ?

La location meublée touristique est autorisée à Paris sans limite de durée sous réserve que le local soit à usage commercial.

Ainsi, lorsque vous investissez dans un local commercial, vous disposez de sa commercialité même s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Dans ce cas vous pouvez louer votre bien pour de courtes durées, pendant toute l’année et sans limitation de durée.

Le gain escompté est donc très important si le logement est loué sur une plate-forme de type AIRBNB.

De ce fait, de plus en plus de propriétaires ou investisseurs se tournent vers l’acquisition de locaux commerciaux afin de les transformer et les affecter en locations meublées touristiques et ainsi échapper à la réglementation contraignante limitant cette activité particulièrement rentable.

Un local commercial n’est autre qu’un local affecté en 1970 à un usage autre que l’habitation, ayant pour destination « commerciale ».

Toutefois, cette transformation ne signifie pas que les services de l’urbanisme ou encore et surtout le syndicat des copropriétaires ne s’opposeront pas à cette transformation du local nécessitant des formalités et un contrôle de conformité avec le règlement de copropriété.

Dès lors, la question qui se pose est de savoir si la commercialité d’un local constitue une exception légale permettant la location en de courtes durées, en toute légalité ?

Le local commercial est-il une exception légale ?

Selon l’article L. 631-7 du CCH, les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable.

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation, bureau, commerce, hôtel, etc.)

Par conséquent, il y a changement d’usage à chaque fois que cette utilisation varie (installation d’un bureau dans un appartement).

En matière de location meublée de courte durée, la loi vient clairement énoncer le principe selon lequel « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable.

A défaut, la mise en location de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions.

A la lecture de l’article L.631-7 CCH, la commercialité demeure le principe.

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L.631-7-1 A du même code selon lesquels : « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an ».

Le champ d’application de cette exception est donc extrêmement précis puisqu’il implique, d’une part, que le logement loué soit en fait la résidence principale du loueur et, d’autre part, que le nombre total de locations consentis n’excède pas 120 jours dans l’année.

A défaut, le loueur qui ne respecte pas le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, encoure donc les sanctions prévues.

Vous disposez de la commercialité d’un local, vous envisagez une activité de location de courtes durées, qu’elle est la réglementation pour transformer votre local en Airbnb ? En d’autres termes, quelles règles appliquer en matière d’urbanisme ?

Les contraintes d’urbanisme.

La Ville de Paris, à l’instar de la majorité des communes touristiques françaises, a adopté des règlements précisant les procédures à respecter pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage.

Lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d’habitation, en compensation, de celui qui fait l’objet du changement d’usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.

De manière simplifiée, 1m² du local destiné à changer d’usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l’habitation.

A Paris, il s’agit d’une compensation « renforcée », c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l’usage professionnel, par 2 m² à usage d’habitation, et dans le même arrondissement.

La règle de compensation renforcée de Paris ne s’applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.

Un nouvel encadrement vient s’inscrire dans la liste des durcissements des règles en la matière. En effet, la Ville de Paris impose aux propriétaires dans les zones tendues, de chercher la commercialité non plus dans le même arrondissement mais plutôt dans le même quartier.

En revanche, le fait de louer régulièrement un logement à usage d’habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l’immeuble. En effet, le local en question n’est plus destiné à l’habitation, mais à l’exercice d’une autre activité.

Il existait auparavant 9 destinations possibles au sens du code de l’urbanisme dont : habitation, hébergement hôtelier (au sens d’une activité incluant des services significatifs de type hôtelier), bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Pour les PLU (le plan local d’urbanisme) adoptés depuis le 1er janvier 2016, afin de permettre aux auteurs de PLU de prévoir des règles favorisant la mixité fonctionnelle et sociale, il est prévu de regrouper les 9 destinations antérieures en 5 destinations, elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (voir les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme).

L’arrêté du 10 novembre 2016 (JORF n°0274 du 25 novembre 2016) définit les destinations et sous-destinations et prévoit que les communes peuvent réglementer certaines sous-destinations dans le cadre du PLU.

Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Dans la destination « habitation », il existe deux sous-destinations : « logement et hébergement ».

Dans la destination « commerce et activités de services » figure notamment la sous-destination : « hébergement hôtelier et touristique ».

Cette nouvelle réglementation est relativement favorable au développement des activités touristiques dans les logements.

Selon une circulaire ministérielle seuls les meublés de tourisme fournissant les prestations para hôtelières au sens de l’article 261 4 ° b du CGI relèvent de la sous-destination de l’hébergement hôtelier.

Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration préalable (code de l’urbanisme art. R 421-17, b).

Par « changement de destination », il faut entendre un passage de l’une à l’autre des destinations mentionnées à l’article R 151-27 du code de l’urbanisme.

En cas de changement de destination, il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.

Par exemple, à Paris, il est possible d’utiliser une boutique pour faire de l’hébergement touristique, mais il faut faire une déclaration de changement de destination (vérifier au préalable la faisabilité du changement auprès des services de l’urbanisme car certaines zones sont réservées aux activités de commerce de détail.

Reste que les particuliers intéressés devront peut-être se confronter aux élus en place. En effet, ce type de transformation peut être en opposition avec leur politique d’habitation.

Le Plan Local d’urbanisme (PLU) peut prévoir des règles strictes régissant par exemple les rez-de-chaussée de certains immeubles voire interdisant les transformations de locaux commerciaux en logement dans le but de protéger le commerce de proximité.

S’agissant d’un « changement de destination » d’un local, une de ces deux formalités est nécessaire avant d’entamer des travaux de transformation.

La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :
• En l’absence de modification de façade ou de structures porteuses,
• Si moins de 5m2 de surfaces de plancher supplémentaire sont ajoutés,
• Si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas de figure, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire.

Par ailleurs, les travaux devront respecter les normes en vigueur concernant l’accès au courant électrique, au téléphone, à l’eau potable et l’équipement pour traitement et évacuation des eaux usées.

Le local doit respecter les règles fixées par la loi dans ce cadre (surface habitable d’au moins 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m).

Le cas échéant, une place de parking devra être aménagée.

Attention toutefois, si votre local en copropriété touche les parties communes, les travaux devront être approuvés en AG de copropriété, à la majorité des voix.

L’article L 480-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : « une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros.« 

Quid des locaux situés dans un immeuble en copropriété ?

Un local situé en copropriété, qu’il soit à usage d’habitation (1) ou à usage commercial (2), n’échappera pas au contrôle de la copropriété.

1. La destination bourgeoise de l’immeuble : un obstacle aux locations touristiques dans un local d’habitation.

Si la location de courte courte durée se fait dans un local situé dans un immeuble collectif, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Il est en effet, de plus en plus fréquent d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractéristiques et sa situation.

C’est le cas notamment pour les appartements situés en étage mis en location des plates-formes de type AIRBNB : dans les immeubles de standing, le règlement de copropriété contient souvent une clause d’habitation bourgeoise exclusive qui interdit toute activité dans l’immeuble.

Le règlement peut aussi précisément limiter les possibilités de changement d’usage pour éviter les abus et préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble.

La jurisprudence tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété afin d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte financière.

Le conseil constitutionnel a écarté une disposition de la loi ALUR (art. 19) qui ouvrait aux copropriétés la faculté d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Cette possibilité « portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » .

Par un arrêt en date du 15 juin 2016 n°15/18917, la Cour d’Appel de Paris a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

Cet arrêt est intéressant car le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les
étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale.

En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières.

Ainsi, la Cour d’appel confirmera le Jugement rendu le 16 juin 2015 (RG n°12/11596) ayant interdit au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière sous astreinte de 200 euros par jour outre une somme à payer de 5.220 euros au titre de la remise en état des parties communes et 4.000 euros au titre des frais de procédure.

Pour motiver sa décision, la Cour fera une lecture stricte du règlement de copropriété en rappelant que ce dernier est à destination bourgeoise exclusive pour les trois derniers étages. Par ailleurs, la SCI propriétaire devra succomber à 6.000 euros au titre des frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ce qui précède, qu’à contrario, la Cour d’Appel de Paris a considéré qu’une telle activité de locations meublées de courte durée pouvait être effectuée en toute conformité avec le règlement de copropriété au rez-de-chaussée et dans les 4 premiers étages de l’immeuble désignés comme des locaux commerciaux.

Si la jurisprudence tend à interdire l’activité de location meublée touristique en présence de clauses dites bourgeoises, qu’en est-il pour un local commercial ?

2.L’essor du local commercial face à la copropriété.

Bien que l’exercice de locations meublées de courtes durées dans un local commercial puisse être en conformité avec les dispositions d’urbanisme, cela n’interdit pas un contrôle de la copropriété.

De plus en plus de copropriétaires s’insurgent face à ces transformations de locaux commerciaux en ce qu’ils estiment être des hôtels déguisés et sources de nuisances pour les appartements avoisinants.

Le règlement de copropriété peut prévoir expressément l’interdiction d’un tel exercice dans l’immeuble même dans un local commercial.

Contrairement à l’idée reçue, il n’existe pas pour un propriétaire un droit immuable de transformer son local commercial à sa guise.

A cet égard, citons un jugement rendu par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 7 septembre 2017 interdisant à un local commercial en rez-de-chaussée d’exercer une location meublée touristique, au motifs que :

« Aux termes du règlement de copropriété le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé au […] est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.
Il résulte en outre de ce document que chaque copropriétaire devra jouir de ses parties privatives conformément à leur destination, et dans le respect de la destination du bâtiment. »

Dans cette décision récente isolée mais intéressante, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots commerciaux en rez-de-chaussée et dont le règlement de copropriétaire indiquait que le rez-de-chaussée est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.

En effet, le Tribunal a retenu que :
« La modification de la destination des lieux telle que prévue au règlement de copropriété, réalisée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis ainsi qu’aux dispositions du règlement de copropriété, en sorte qu’elle constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il y a donc lieu de faire droit aux demandes. »

Par conséquent, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourrait être exigée pour la transformation de la destination de votre local.

Il ressort de ce qui précède qu’il n’est pas impossible que la jurisprudence puisse tendre à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la destination du bâtiment, dans le but de sanctionner la transformation du local commercial en hébergement hôtelier et d’exiger l’autorisation de l’AG des copropriétaires à cet effet.

Conclusion.

Dans ce contexte juridique, tout propriétaire désireux d’acquérir ou transformer son local commercial en vue de l’affecter à des locations meublées touristiques de courtes durées doit être invité à se rapprocher d’un conseil juridique pour analyser la conformité de son projet avec les contraintes d’urbanisme mais encore et surtout les dispositions du règlement de copropriété.

Xavier DEMEUZOY – Avocat en locations meublées touristiques

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Pas de porte

Le Pas de porte, ou droit au bail, ou droit d’entrée est une pratique couramment utilisée mais souvent contestée pour louer un local commercial.

Il joue un rôle important pour les commerçants et les investisseurs et peut être de plusieurs natures.

Sa fixation conditionne toute la durée de la location.

Définition

Le Pas de porte est souvent appelé « droit d’entrée » ou « droit au bail », plus couramment utilisé dans le langage courant.
C’est une somme versée en une ou plusieurs fois par le locataire ou le preneur d’un local commercial au bailleur. Cet argent est définitivement acquis au bailleur.

Exemple d’un entrepreneur qui a trouvé le local qui lui convient. Comme le loyer est trop cher pour lui (disons 2 000 €), le propriétaire peut demander un pas-de-porte de 25 000 € par exemple et baisser le loyer à 1 600 € par mois.

Il ne faut pas confondre le « droit au bail » et la « cession de bail » qui s’établit entre l’ancien et le nouveau locataire.

Depuis le décret 59-1284 du 13 novembre 1959 « rapport Rueff-Armand », plusieurs tentatives de sa suppression ont vu le jour. Le rapport Pelletier est aussi connu pour avoir essayé de l’interdire, mais il a finalement été mis en avant le fait que les commerçant ne le « subissent » pas, car il correspond à une cohérence économique.
Les partenaires bancaires y trouvent aussi un intérêt, car le droit d’entrée entraine une baisse de la valeur locative, plus avantageuse sur le long terme pour les locataires.

→ Plus de détails sur le droit au bail commercial

Un local sans Pas de porte a un loyer plus élevé

D’une certaine façon, un loyer plus élevé est une forme de lissage, d’étalement du droit au bail dans le temps. Toutefois, le locataire dépense davantage à long terme.

Si le locataire dispose des liquidités nécessaires, il est beaucoup plus intéressant de payer le Pas de porte, mais d’avoir un loyer inférieur. Une fois la durée d’amortissement et le point mort dépassés, le locataire est gagnant.

De plus, il est plus facile de revendre le droit au bail avec un Pas de porte payé et un loyer inférieur, qu’un local pour lequel le Pas de porte n’a pas été payé au départ, mais qui est intégré à des loyers supérieurs.

La qualification par les tribunaux

Il a trois fonctions possibles :

1. Un supplément du loyer payé d’avance

En rapport avec le renouvellement et le prix du marché en fin de bail, le droit d’entrée peut anticiper la hausse du marché, grâce au paiement du loyer payé d’avance.

2. Une contrepartie d’éléments de natures diverses

Le propriétaire peut décider d’insérer des clauses favorables au locataire qui peuvent se traduire par une augmentation du droit d’entrée

3. Mixte, il peut correspondre à ces deux pratiques

Cette doctrine se distingue de la jurisprudence qui donne deux avis divergents :

• Le premier expose qu’il est obligatoirement un supplément de loyer payé d’avance résultant d’une baisse du loyer mensuel, ce qui favoriserait le locataire sur le long terme.
• L’autre avis ne comprend pas pourquoi il faut payer à la signature du bail pour avoir le droit de payer un loyer.

Les juges ont pour rôle de déterminer sa nature juridique. Par exemple, le fait de payer le Pas de porte en plusieurs fois implique que le loyer est plutôt payé comme « un supplément de loyer payé d’avance ».

En tant qu’avocat, médecin généraliste ou expert-comptable, vous avez signé un bail professionnel pour vous installer dans vos bureaux. Lors de la signature et pour éviter les litiges, il faut être attentif aux clauses du contrat et à son fonctionnement. Plusieurs étapes doivent être précisées telle que l’application d’un droit de préemption pour le locataire en cas de vente ou encore la procédure de résiliation à suivre…

La loi vient encadrer juridiquement cette dernière procédure pour le bail professionnel. Le locataire comme le bailleur ont la possibilité de mettre fin au contrat de bail, sous le respect de certaines conditions.

La loi du 4 août 2008, le cadre légal du bail professionnel

Le cadre juridique initial du bail professionnel est plutôt synthétique. Il est encadré par le code civil et l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Cet article a été modifié ensuite par la loi du 4 août 2008.

Champ d’application et durée du bail professionnel

Pour résilier un bail professionnel, la loi précise que :

« Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois et le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les lieux en respectant un préavis de six mois. »

Les clauses paraissent claires, même si dans la pratique, des conditions de forme sont à connaître avant de signer un bail professionnel pour éviter tout litige !

La loi vient préciser le champ d’application du bail professionnel. Selon celle-ci, le bail doit être conclu pour un usage « exclusivement professionnel ».

De manière courante, il est utilisé par les professions libérales ainsi que les professions qui n’exercent pas une activité industrielle, commerciale ou agricole et qui n’ont pas vocation à habiter dans les locaux.

Dans ce dernier cas, il faut veiller à signer un bail mixte !

La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans, renouvelable de manière tacite pour la même durée.

Cet indice indique une durée minimale qui peut, dans la pratique, être étendue.

Généralement, les professions occupant un bail professionnel concluent un contrat pour une durée de 9 ans.

Attention : selon l’article 57 A, le bail professionnel doit être rédigé par écrit. Cet écrit peut être rédigé sous seing privé sauf s’il est conclu pour une durée supérieure à 12 ans. Dans ce cas, un acte authentique du notaire est obligatoire.

La transformation du bail professionnel en bail commercial sous conditions

La nouveauté apportée par la loi du 4 août 2008 se retrouve à son article 43. Il concerne l’extension du statut des baux commerciaux aux baux professionnels.

Concrètement, jusqu’alors, il ne pouvait pas y avoir une application des règles du bail commercial sauf si celles-ci étaient en accord avec l’article 57 A de la loi de 1986. La loi de modernisation a assoupli ce régime en permettant une application complète du statut du bail commercial sous certaines conditions.

Pour cela, il faut :

  • Un accord des parties et une mention écrite dans le contrat de bail ;
  • Un bail mis à la disposition du locataire ;
  • Une immatriculation du fonds au registre du commerce et des sociétés ;

Note : pour être considéré comme un bail, il faut que le bailleur mette à la disposition du locataire un espace particulier (local ou immeuble). En contre-partie, le locataire doit être soumis au paiement des loyers.

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Les causes pour résilier un bail professionnel

Rompre un contrat de bail professionnel est possible en respectant certaines conditions précisées par la loi (préavis, information des parties).

Quelles sont les causes de résiliation pour chacune des parties au contrat ?

Les causes de résiliation pour le bailleur

Du côté du bailleur, celui-ci peut exiger la sortie du locataire seulement à l’expiration de la durée prévue au contrat.

De fait, il ne peut donc pas congédier le locataire durant la durée du contrat.

Attention : si le contrat de bail est assorti d’une clause résolutoire et que le locataire ne respecte pas ses obligations, le bail peut être résilié de plein droit.

La clause résolutoire est particulièrement utilisée en droit des contrats, et particulièrement pour des contrats de location.

Elle prévoit, à l’avance, la résiliation automatique du contrat en cas de manquement, par l’une des parties, de ses obligations contractuelles. La force de cette clause est que la partie qui manque à son obligation, ne peut pas contester celle-ci devant un tribunal.

Le contrat de bail professionnel inclus, parfois, cette clause en cas d’impayés de la part du locataire.

Le bailleur renforce ainsi sa sécurité juridique lors de la signature du contrat de bail. Il peut ainsi résilier plus facilement le contrat de bail professionnel si le locataire ne paye plus son loyer.

Attention : le législateur a souhaité limiter les recours à cette clause avec la loi du 6 juillet 1989 aux uniques cas suivants :

  • défaut de paiement du loyer et des charges
  • non-versement du dépôt de garantie
  • non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs
  • non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (troubles de voisinages).

En dehors de ces cas, l’application d’une clause résolutoire est réputée non écrite.

Cette clause impose le respect d’une mise en demeure faite par huissier (notamment en cas de non-paiement du loyer).

Si cette étape reste sans réponse de la part du locataire, la saisine du juge des référés est à effectuer. Cela a pour conséquence la constatation en justice de l’existence de la clause résolutoire et l’obtention d’un titre exécutoire pour expulser le locataire.

Note : en cas de litige entre les parties, c’est le tribunal de grande instance (TGI) du lieu du local ou immeuble loué qui est exclusivement compétent.

Les causes de résiliation pour le locataire

La loi prévoit un cadre beaucoup plus souple pour le locataire.

Celui-ci peut résilier le bail professionnel à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit tout de même se plier à une obligation d’information pour permet au bailleur de se retourner.

Le locataire est tenu de respecter une période de préavis de 6 mois. Sans celle-ci, la résiliation est nulle et le bail continu à courir.

La forme à suivre pour résilier un bail professionnel

La forme est directement précisée par la loi (article 57 A).

L’information de l’autre partie doit être réalisée au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par un acte d’huissier. De nombreux modèles de lettre de résiliation de bail sont d’ailleurs disponibles sur la toile.

Ces moyens font foi en cas de désaccord sur le délai de préavis à respecter.

Attention : il faut savoir que le délai de préavis commence à courir à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé par le destinataire. Ainsi, s’il arrive que la lettre revienne à l’envoyeur, il faut procéder à un nouvel envoi pour respecter la forme légale de résiliation.

Ce document n’a pas à être motivé de la part du locataire.

Vous l’aurez compris, la loi sert de « garde-fou » pour gérer les rapports contractuels entre propriétaires et locataires. N’hésitez pas à consulter les textes de loi pour en savoir plus ou vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier d’entreprise.

Le bailleur doit agir contre son locataire en cas de troubles du voisinage et nuisances

Le bailleur doit agir contre son locataire en cas de troubles du voisinage et nuisances

Le bailleur doit agir contre son locataire en cas de troubles du voisinage et nuisances : à défaut il engage sa responsabilisé à l’égard des autres locataires.

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Question 

M. Dimitri Houbron interroge M. le ministre de la cohésion des territoires sur la récente jurisprudence relative à la résiliation d’un bail pour motif de troubles du voisinage. Il rappelle, au regard des dispositions de l’article 1719-3 du code civil, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Il rappelle que cet article fut confronté, lors d’une récente affaire judiciaire, où un preneur à bail d’un logement appartenant à un bailleur public a assigné ce dernier en condamnation pour réparer son préjudice causé par un manquement dudit bailleur à la remédiation des troubles anormaux de voisinage causés par un autre occupant de l’immeuble. Il précise, de ce fait, que le défaut de jouissance paisible des lieux stipulé dans l’article précité fut caractérisé par les nuisances sonores nocturnes et les violences imputables aux occupants du logement situé au-dessus de celui du donné à bail à savoir le requérant. Il rappelle que la Cour d’appel avait rejeté la demande du requérant au motif, d’une part, que le bailleur avait adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, lettres qui apparaissaient adaptées et suffisantes, et que, d’autre part, qu’il ne pouvait pas être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail. Il rappelle que, par la suite, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt précité de la cour d’appel au motif que cette dernière, en rendant ledit arrêt, a violé les dispositions, précédemment mentionnées, de l’article 1719-3 du code civil. Il précise que la Cour de cassation a rappelé que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et que, par conséquent, le bailleur n’est pas exonéré de cette responsabilité, sauf en cas de force majeure, au motif d’avoir adressé trois lettres recommandées aux auteurs des troubles. Il ajoute, enfin, que la Cour de cassation a, entre autre, condamné le bailleur public à verser des dommages-intérêts, au preneur à bail, pour manquement à ses obligations. Il préconise, en conclusion de ce cas de jurisprudence, qu’il puisse être légiféré, en vertu de l’article du code civil susvisé, le fait qu’un bailleur, lorsqu’il est saisi par l’un de ses preneurs à bail au motif d’un trouble anormal du voisinage, puisse intenter une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail à l’encontre des individus responsables de ces troubles même s’ils ne sont pas preneurs à bail du bailleur en question. Il lui demande donc de bien vouloir lui faire part de ses avis et de ses recommandations relatives à ce cas spécifique.


Réponse du Ministère de la Cohésion des territoires


Le bailleur a obligation « de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée », selon les dispositions du 3° de l’article 1719 du code civil. De même, lorsque le logement est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en application de l’article 6 de cette même loi, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Le bailleur doit donc faire cesser les troubles anormaux de voisinage dont son locataire serait victime. Comme dans l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 mars 2018 évoqué (Cour de cassation, chambre civile 3, n° 17-12536), certaines cours d’appel ont pu chercher dans les diligences accomplies par le bailleur, pour faire cesser le trouble anormal causé par un autre de ses locataires, un moyen de l’exonérer de sa responsabilité. La Cour de cassation rappelle à cette occasion que seul un cas de force majeure peut justifier l’exonération de la responsabilité du bailleur. Pour cette raison, le bailleur public n’ayant pas rempli son obligation de résultat, la Cour de cassation le condamne à rembourser au locataire les sommes et les frais d’avocats exposés dans le cadre de cette affaire. Lorsque l’auteur du trouble anormal de voisinage est un locataire, il a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, en application du b) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Dès lors, si le trouble persiste, son bailleur peut demander au juge la résiliation du contrat de location sur le fondement de l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Le bailleur est responsable à l’égard d’un locataire des troubles de voisinage causés par ses autres locataires, et plus généralement par toute personne avec laquelle il dispose d’un lien contractuel. En revanche, il n’est pas responsable à l’égard du locataire pour les troubles causés par un tiers, selon l’article 1725 du code civil. Dès lors, il ne peut pas demander en justice la résiliation d’un contrat de location qu’il n’a pas signé et auquel il n’est pas partie. En revanche, le locataire, qui subit le trouble, peut directement assigner en justice la personne à l’origine du trouble anormal de voisinage, que cette personne soit locataire ou non du même bailleur, afin d’obtenir la cessation du trouble et le versement de dommages et intérêts. Le locataire peut alors se fonder sur le principe autonome selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, dégagé par la Cour de cassation dès 1844 et réaffirmé dans son arrêt du 19 novembre 1986 (Cour de cassation, 2e chambre civile, n° 84-16379).

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