exemple fiscal sarl famille

La location meublée connait un régime particulièrement complexe.

D’un point de vue strictement du droit civil, la location meublée recouvre une palette large de possibilités (location meublée en tant que résidence principale étudiante, location de courte durée, de tourisme, saisonnière, meublée de tourisme classé, gîtes, location meublée à un exploitant etc.). Ici déjà, plusieurs contraintes sont à prendre en compte. Parfois le bail meublé est réglementé pour protéger le locataire, parfois non. Parfois une liste de biens mobiliers doit être respectée, parfois non. En fonction de considérations géographiques, des déclarations devront être faites, ou des autorisations administratives demandées.

D’un point de vue fiscal, il existe plusieurs définitions de la location meublée laquelle peut être soit professionnelle (LMP), soit non professionnelle (LMNP), cette appréciation étant différente au sens de l’impôt sur le revenu ou au sens de l’IFI.

Un « mélange des genres » vient compliquer la compréhension de la fiscalité applicable, entre d’une part l’amortissement du bien (déductible fiscalement mais plafonné par l’article 39 C du CGI) et d’autre part le calcul de la plus-value imposable (tantôt selon le régime des plus-values des particuliers, sans reprise des amortissements pourtant déduits, tantôt selon le régime des plus-values professionnelles).

La fiscalité locale est également complexe (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, taxe de séjour etc.). Ne parlons pas de la TVA, qui touche quelques cas spécifiques, ni enfin des droits de mutation à titre gratuit (donation/succession) qui peuvent, parfois, être accompagnés d’une imposition de la plus-value, parfois en bénéficiant d’un régime fiscal de faveur.

D’un point de vue social, la location meublée connait encore des particularités selon le mode de location (à titre de résidence principale pour le preneur, ou pour des séjours de courte durée). Se côtoient ici prélèvements sociaux dans certains cas et affiliation à un régime de sécurité sociale dans d’autres cas, voire les deux en même temps. Des particularités existent encore entre la location de gîtes, de meublés de tourisme classé etc.

Pour ne rien arranger, doivent également être pris en compte le mode d’exploitation (entreprise individuelle ou société), la notion d’inscription au bilan, ou encore le caractère civil de la location qui peut, comme nous le verrons, avoir un impact en fonction de la structure sociale et de la situation fiscale.

A tout cela doit s’ajouter les particularités liées à la détention et l’exploitation au travers d’une société. Les particularités propres à chaque forme sociale entrent alors en jeu. C’est le cas de la SARL de famille, qui n’est pas la plus simple à appréhender.

Pour autant, elle peut avoir le mérite de simplifier certains aspects de la location meublée, notamment son régime social.

Nous nous attarderons ici à présenter les principaux aspects fiscaux (I) et sociaux (II) de la location meublée, les caractéristiques de la SARL de famille (III) puis nous les appliquerons à un cas pratique (IV).

I / D’un point de vue fiscal

La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois la SARL de famille peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu lorsque certaines conditions sont remplies. Notamment, les associés doivent avoir un lien de parenté au sens de l’article 239 bis AAdu CGI. De plus, l’activité de la société doit être industrielle, commerciale, artisanale, ou agricole.

NB : le lien de parenté doit exister tout au long de la durée de vie de la société autrement elle passerait à l’IS. Il existe certaines tolérances notamment en cas de décès (BOFIP n°20) ou de divorce (Rép. Tailhades : Sén. 16-2-1984 p. 226 n° 13754 page 226).

Attention : l’activité civile est totalement exclue (à moins qu’elle présente un caractère accessoire et constitue le complément indissociable de l’activité principale). Il convient ici de ne pas confondre avec la tolérance de 10% offerte notamment dans le cadre des sociétés civiles (tolérance selon laquelle les sociétés civiles réalisant des recettes commerciales accessoires pour moins de 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxe ne sont pas imposables à l’impôt sur les sociétés). En conséquence, la moindre activité civile ferait basculer la SARL de famille dans le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.

Dès lors que l’activité civile est interdite dans une SARL de famille, le passage en location nue ou la mise à disposition gratuite du bien* sont interdits.

* Cela peut notamment être le cas de la location saisonnière de la résidence secondaire, avec utilisation occasionnelle du bien par le propriétaire.

Par ailleurs, en cas de cession du bien, le fruit de cession devra être réinvesti dans une activité éligible afin que la SARL de famille continue d’avoir une activité commerciale par exemple. Mais cette contrainte peut être contournée, en transformant la SARL de famille en Société civile par exemple, le moment venu, et en respectant une chronologie précise.

Chaque associé devra être considéré de manière indépendante et pourra être soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). En fonction des situations, le régime fiscal ne sera pas le même en ce qui concerne la quote-part de bénéfices appartenant à l’associé considéré.

LMNPLMPSource
Conditions*Conditions LMP non remplies(Recettes annuelles brutes < 23 000 € et/ou représentant moins que les revenus professionnels du foyer)Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23000€ ; ET ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.Art. 155 IV 2 du CGIBOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°40
Régime fiscal sur les revenusBIC non professionnelsBIC professionnels
AmortissementOUIOUI
Limite à l’amortissement (39C)OUIOUIBOI-BIC-AMT-20-40-10
Usufruit du bien loué à l’actif socialAmortissable(Pas de limite 39 C) **Amortissable(Pas de limite 39 C) **Arrêt du Conseil d’État, 10ème – du 24 avril 2019, n°419912
DéficitImputable sur les BIC non professionnels pendant 10 ansImputable sur le revenu global
Plus-valueRégime des particuliers (PVI)Régime des professionnels (PV PRO CT ou LT)

* L’inscription au RCS a été déclarée inconstitutionnelle (ancien article 151 septies du CGI). Aujourd’hui, c’est l’article 155 IV du CGI qui fixe les conditions pour être LMP, mais la décision du Conseil constitutionnel lui est transposable. Le BOFIP en a d’ailleurs pris acte « Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI ». En présence d’une société, l’inscription au RCS est réputée acquise du fait de l’immatriculation de la société. Cependant, ce principe a été supprimé du BOFIP (voir l’ancienne version BOI-CHAMP-10-40 n°90 et 100 antérieure au 20/03/2019). En conclusion : ne plus tenir compte de l’inscription au RCS pour déterminer le statut de LMP d’un point de vue fiscal. Pour les conséquences sociales voir ci-après.

** Les limites de déduction de l’amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition prévues au II de l’article 39 C sont applicables aux biens corporels meubles et immeubles. BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 n°40

NB : en SARL de famille, pas de régime micro-BIC possible.

II / D’un point de vue social

Les règles sociales applicables sont ici celles inhérentes au statut du ou des gérants. Les règles propres à la location meublée exercée en direct s’effacent donc en présence d’une structure sociale pour prendre en compte les particularités des statuts sociaux des mandataires sociaux.

Il existe deux possibilités en SARL : être gérant majoritaire ou être gérant non majoritaire (égalitaire ou minoritaire), soit seul, soit en considération d’un collège de gérants.

Ce point ne concerne pas l’associé n’ayant aucun mandat social, et qui ne sera donc pas soumis aux charges sociales (mais, dans ce cas, il sera soumis aux prélèvements sociaux).

Gérant majoritaire : gérant détenant en pleine propriété ou en usufruit, à titre personnel, ou avec son conjoint, partenaire de Pacs et ses enfants mineurs non émancipés, plus de la moitié du capital social. Sont également pris en compte les parts sociales détenues indirectement par l’intermédiaire d’une société qu’il contrôle.

S’il existe plusieurs gérants, il faut cumuler les parts sociales détenues dans les conditions ci-avant. Ainsi, un gérant qui individuellement ne serait pas majoritaire peut devenir gérant majoritaire du fait de l’existence d’un collège de gérants qui sont ensemble majoritaires.

Le gérant majoritaire est soumis aux charges sociales (sécurité sociale des indépendants) qu’il soit rémunéré ou non (société à l’impôt sur le revenu). L’assiette de calcul est, pour faire simple, égale à sa quote-part dans les bénéfices sociaux. Qu’il soit rémunéré ou non, qu’il y ait attribution des bénéfices ou qu’ils soient conservés dans la structure, tout bénéfice est soumis charges sociales.

Gérant minoritaire ou égalitaire : il s’agit du gérant ou du collège de gérants non majoritaire.

Le gérant minoritaire ou égalitaire est soumis au régime général de la sécurité sociale lorsqu’il perçoit une rémunération uniquement. En l’absence de rémunération, il n’est donc soumis à aucune charge sociale, mais sera dès lors redevable de prélèvements sociaux.

A noter : le régime social est identique que la société soit à l’IR où à l’IS. Mais l’assiette est différente. Si la société est à l’IS, il faut prendre en compte la rémunération, le montant du dividende supérieur à 10% du capital social détenu par l’associé, de son compte courant d’associé et des primes d’émission, ainsi que toutes les sommes non prélevées sur les bénéfices mais mis à disposition de l’associé, notamment :

  • Rémunérations et avantages divers (ou occultes)
  • Avance, prêt ou acomptes
  • Rémunération des CCA
  • Dépenses à caractère somptuaire non déductibles de l’IS
  • Boni de liquidation

Comme nous l’avons décrit dans notre première partie, un associé peut être, au sens fiscal, soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

D’un point de vue social, cette distinction n’existe pas. Dès lors que l’on est associé d’une SARL de famille, il faudra retenir une distinction entre un gérant (ou collège de gérants) majoritaire, et gérant (ou collège de gérants) égalitaire ou minoritaire.

NB : Attention toutefois à l’associé théoriquement passif qui aurait un rôle trop prononcé dans la gestion de la société. L’administration sociale pourrait considérer qu’il est gérant de fait et prononcer un redressement de cotisations.

III / Autres caractéristiques liées à la SARL de famille

Le recours à la SARL de famille plutôt qu’à la location en direct permet de profiter de certains avantages comme par exemples :

  • Distinguer la propriété du pouvoir de décision (assemblées générales mais surtout gérance)
  • Transmettre des parts sociales (plus souple)
  • Transmettre sur une valeur prenant en compte le passif social (notamment les emprunts et comptes courants d’associés)
  • Utiliser le démembrement de propriété tout en prévoyant des règles propres dans les statuts (répartitions du bénéfice, droits de vote etc.)
  • Éviter les charges sociales (si gérant minoritaire non rémunéré) et les risques liés aux statuts sociaux du loueur en meublé en direct
  • Éviter d’être LMP en cumulant dans la société des associés ayant des foyers fiscaux distincts (parents, enfants majeurs non rattachés etc.). Cela permet de multiplier le seuil permettant de devenir LMP par le nombre de foyer fiscaux existant.

Attention : les charges sociales peuvent parfois être préférables (Protection sociale, retraite) au paiement de prélèvements sociaux (à fonds perdus), voire stratégique (un enfant majeur peut ainsi cotiser en tant que co-gérant tout en se créant un patrimoine immobilier de rapport initié par les parents).

Mais le recours à une SARL de famille implique également :

  • D’être imposable sur le bénéfice, même non distribué
  • De distinguer les « cash-flow » réels, des bénéfices, et donc limiter les distributions (bénéfice distribuable diminué par l’amortissement du bien). Le recours à un financement en compte courant d’associé est ici stratégique puisqu’il permettra de ressortir la trésorerie même sans bénéfice distribuable.
  • Pour le gérant, d’être potentiellement gérant majoritaire soumis aux charges sociales
  • De respecter les obligations propres à la SARL de famille (associés ayant un lien de parenté, pas d’activité civile etc.)
  • Un droit de partage (2,5%) en cas de liquidation et dissolution de la société

Il est également recommandé de faire une simulation précise du compte de résultat sur plusieurs années pour déterminer le montant du capital social de la société. Cela afin d’éviter que le cumul de des pertes n’engendre des capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social. Autrement, il sera nécessaire de respecter certaines formalités et, in fine, de régulariser la situation (L 223-42 Code de commerce).

IV / La SARL de famille : une solution stratégique contre l’insécurité juridique, fiscale et sociale de la location meublée ?

La SARL de famille peut dans certains cas être une solution stratégique.

Prenons l’exemple d’un couple retraité souhaitant acquérir un bien mis en location saisonnière (25 000 € de recettes annuelles brutes), en ayant recours à un financement en partie en cash, et en partie par emprunt. Ils ont une fille unique majeure et fiscalement indépendante.

Comment réaliser cet investissement tout en évitant les problématiques liées au régime fiscal (LMP/LMNP), au régime social (affiliation ou prélèvements sociaux) en sachant que les parents sont déjà à la retraite, en évitant les risques liés à l’instabilité de ces régimes, et tout en anticipant la transmission de ce futur patrimoine ?

La constitution d’une SARL de famille, qui empruntera pour acheter le bien, permettra :

  1. De répartir le capital social (par exemple 1 000 €) entre les parents (45%) et la fille (55%) : associée, la fille profitera pour sa quote-part dans le capital social d’un enrichissement patrimonial du fait du remboursement de l’emprunt au fur et à mesure. Cette valeur ne sera pas dans la succession des parents.
  2. De donner les parts sociales des parents en nue-propriété à leur fille : valeur moindre puisque la valeur d’une part prendra en compte le passif social. La valeur de la nue-propriété étant au surplus réduite comparativement à la valeur en pleine propriété (1).
  3. Pour les parents : de ne plus se soucier du statut social propre à la location meublée et de son instabilité (actuellement, en cas de détention en direct, prise en compte d’un seuil de 23 000 €). Étant gérants minoritaires, ils ne sont soumis à aucune charges sociales (sauf si rémunération).
  4. Pour les parents comme pour la fille : de ne pas se soucier du statut fiscal et de son instabilité (LMP ou LMNP). Le fait de cumuler deux foyers fiscaux permet de prendre en compte les recettes uniquement à hauteur de la quote-part de capital détenu par les associés. Le seuil de 23 000 € est donc plus difficile à atteindre et ne sera pas atteint dans notre exemple, alors qu’il l’aurait été en cas de location en direct.
  5. Pour les parents : le financement en compte courant permettra de ressortir des liquidités même sans bénéfice distribuable (lequel est fortement réduit par l’amortissement notamment). Il permettra également de sortir de la trésorerie sans passer par la distribution, et donc sans tenir compte de la répartition capitalistique.
  6. Une fois le compte courant d’associé remboursé, cette créance s’éteint et ne sera donc plus à transmettre.
  7. D’utiliser les statuts pour prévoir et adapter quelques règles : concernant la gérance et ses pouvoirs (notamment possibilité de céder le bien), la répartition des bénéfices, le démembrement de propriété etc.

Pour aller plus loin, nous pouvons également imaginer un don manuel de sommes d’argent exonéré des parents à leur fille. Ces liquidités, apportés en compte courant par la fille, permettront de financer le besoin de trésorerie de la société dû au remboursement de l’emprunt. Ainsi, premièrement cela évitera la nécessité de transmettre un compte courant accumulé par les parents. Deuxièmement cela lui offrira la possibilité de sortir plus tard de l’argent de la société même en l’absence de résultat distribuable. Troisièmement, en cas de résultats négatifs, cela permettra de réincorporer une partie de ce compte courant au capital afin de régulariser une situation dans laquelle les capitaux propres seraient devenus inférieurs à la moitié du capital. Ce qui, au passage, permettra à la fille d’augmenter sa quote-part dans le capital social, ou de maintenir sa quote-part dans le cas d’une régularisation conjointe parents/fille.

De manière subsidiaire, on peut également rajouter que le choix de la SARL de famille peut s’avérer opportun par rapport à l’utilisation d’une société en nom collectif (SNC). En effet, contrairement à la première forme sociale, la SNC a des inconvénients : responsabilité illimité et solidaire aux dettes sociales, mais également régime social moins souple du fait que tout associé est nécessairement commerçant (ce qui, au surplus, implique des problématiques d’incompatibilité lorsque la fille par exemple exerce une profession réglementée interdisant l’exercice d’une profession commerciale).

Enfin, stratégiquement, il peut être également intéressant de prévoir dans certains cas l’existence d’une gérance majoritaire pour l’enfant majeur, afin qu’il cotise et se constitue des droits à la retraite sur la base d’un patrimoine immobilier (attention toutefois au collège de gérants majoritaire. Dans notre cas cette stratégie n’a pas lieu d’être).

Annexe : Rappels sur le régime social du loueur en meublé hors société

CF Mise à jour en fin d’article

Pour rappel : en cas de location en direct, le régime social applicable dépend de paramètres propres et distincts des paramètres définissant les LMP et les LMNP au sens fiscal.

Location en directSAISONNIERENON-SAISONNIERE
Meublé de tourisme classéChambres d’hôtesAutre location meublée saisonnièreLocation meublée (résidence principale du locataire)
Revenus annuels
Pas d’affiliation< 23 000 €< 5 268 €< 23 000 €< 23 000 € ou non inscrit au RCS **
Affiliation> 23 000 €> 5 268 €> 23 000 €*> 23 000 € et inscrit au RCS **

* La location saisonnière doit être faite par son propriétaire et non déléguée à une agence (RM Pellois du 5 décembre 2017 n°3619). Dans le cas inverse : pas d’affiliation.

** Note : Article L611-1 CSS : Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (23 000€), lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (condition d’inscription au RCS, abrogée).

-> Le code de la sécurité sociale renvoie donc aux conditions posées dans le CGI.

RISQUE ? Le Conseil constitutionnel (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC) avait, comme on l’a vu, censuré en 2018 l’obligation d’inscription au RCS prévu à l’article 151 septies du CGI.  Mais cet article est, entre temps, devenu l’article 155 du CGI, qui n’est, quant lui, pas concerné directement par cette censure et qui prévoit toujours la condition d’inscription au RCS. Voilà pourquoi le Code de la sécurité sociale, par renvoi, prévoit toujours ce critère d’inscription au RCS.

Dans ces circonstances, une modification de ce nouvel article 155 dans le CGI est possible à l’avenir (soit par anticipation, soit suite à une nouvelle censure du Conseil constitutionnel, cette fois de ce nouvel article).

Mais, étant donné que le régime d’affiliation renvoie à cet article 155 du CGI, il y aurait alors par « effet domino » un risque que les règles d’affiliation ne renvoient plus à une condition d’inscription au RCS. La location en tant que résidence principale serait alors soumise aux charges sociales dès lors que le seuil de 23 000 € est franchi sans autre condition. Elle serait alors traitée comme la location de courte durée !

Il est probable que le Code de la sécurité sociale sera également modifié pour éviter une affiliation dans cette situation.

MISE A JOUR DECEMBRE 2020

C’est désormais officiel, la LFSS pour 2021 règle le problème lié à l’incertitude du régime social applicable aux loueurs en meublé.

Sont soumis aux charges sociales, et sont donc considérés au sens social comme professionnels, les loueurs en meublé qui :

1 – réalisent plus de 23 000 € de recette annuelles (loyers TTC)

2 – ET SOIT dont les loyers sont supérieurs aux autres revenus professionnels, SOIT qui font de la location saisonnière

Dit autrement, il faut donc, pour être LMP au sens social, soit être LMP au sens de l’impôt sur le revenu (recettes > 23 000 € > aux autres revenus professionnels) soit faire de la location saisonnière et en tirer plus de 23 000 € de recettes annuelles.

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(1) L’article 151 nonies du CGl prévoit que les personnes exerçant leur activité professionnelle dans le cadre d’une société de personnes peuvent considérer leurs parts comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. Il s’ensuit que les associés des sociétés de personnes peuvent imputer sur la part des bénéfices sociaux imposables à leur nom les dépenses exposées pour l’acquisition de leurs droits sociaux et notamment les frais et intérêts des emprunts contractés à cet effet. Corrélativement, ils sont imposables selon les règles prévues pour les plus-values professionnelles sur les profits réalisés à l’occasion de la cession des parts qu’ils détiennent, mais, en revanche, les dispositions de l’article 150-0 A du CGI cessent de leur être applicables. Les dispositions de l’article 151 nonies du CGI sont applicables aux associés des SARL de famille qui optent pour le régime des sociétés de personnes.

Par ailleurs, le I de l’article 151 nonies du CGI dispose que lorsqu’un contribuable exerce son activité professionnelle dans le cadre d’une société dont les bénéfices sont, en application de l’article 8 du CGI et de l’article 8 ter du CGI, soumis à son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices agricoles réels, des bénéfices industriels ou commerciaux ou des bénéfices non commerciaux, ses droits ou parts dans la société sont considérés, notamment pour l’application de l’article 38 du CGI, de l’article 72 du CGI et de l’article 93 du CGI, comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. Il en résulte que ce contribuable peut imputer sur la part des bénéfices sociaux imposable à son nom les charges qu’il supporte personnellement pour l’acquisition ou la conservation de son revenu professionnel et notamment, les frais et les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de ses droits sociaux. L’exercice de l’option prévue à l’article 239 bis AA du CGI ayant pour effet de placer les sociétés concernées sous le régime des sociétés de personnes, les dispositions de l’article 151 nonies du CGI sont dès lors applicables aux associés des SARL de famille qui ont ainsi opté, sous réserve du respect des conditions posées par cet article. Bien entendu, ces dernières dispositions ne concernent pas les associés qui n’exercent pas leur activité professionnelle dans la société (RM Fosset, n° 04224, JO Sénat du 19 mai 1994, p. 1222).

BOI-IS-CHAMP-20-20-10 n°320

BOI-BIC-PVMV-40-30-10.

En conséquence, une donation de parts de la SARL pourrait donner lieu à une imposition selon le régime des plus-values professionnelles. Des régimes de report et/ou d’exonération sont toutefois prévus (Art. 151 nonies II 1 du CGI).

En revanche, en cas de location meublée non professionnelle, la transmission à titre gratuit (donation/succession) ne donne pas lieu à imposition d’une plus-value professionnelle. RM FRASSA JO Sén. 28 mai 2015 n°14933


Sources :

https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/quelles-activites/la-location-de-logement-meuble/la-location-de-chambre-dhotes.html
https://www.economie.gouv.fr/files/files/PDF/cotisations_sociales_location_meublee.pdf

Fiscalité du statut LMNP

Fiscalité du statut LMNP

La location meublée accorde la possibilité à un particulier de louer son bien aménagé d’un mobilier. Cela permet au locataire d’en disposer immédiatement avec ses seuls effets personnels. Pour un particulier, la location meublée offre différents avantages fiscaux:

Les loyers perçus seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux

En qualité de loueur meublé, les recettes de la location prendront la forme de Bénéficies Industriels et Commerciaux. Dans le cas où le loueur percevrait 32 100 € de recettes maximums, le régime fiscal serait celui du micro-BIC. Ce régime présente une comptabilité plus allégée pour l’investisseur, avec une exonération de TVA. Les bénéfices seront alors déterminés après un abattement forfaitaire de 50 %, représentant les frais.

Si le particulier perçoit des recettes annuelles comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable au régime du réel simplifié.

Le bien ainsi que le mobilier pourront être amorti

Par l’intermédiaire du régime LMNP, le loueur aura la possibilité d’effectuer un amortissement linéaire et par composantes de son bien. Il sera alors conseillé de passer par un Centre de Gestion Agréé pour réaliser cet amortissement. Le mobilier pourra également être amorti mais le terrain sera alors exclu. L’amortissement est donc linéaire et un pourcentage sera affecté à chaque entité du bien. L’amortissement ne sera pris en compte que si le résultat en fin d’exercice est positif et au minimum égal à celui-ci. Dans le cas contraire, l’amortissement engendrera un déficit qui sera imputable sur les années suivantes, sans limite de durée. L’amortissement peut être envisagé sur différentes périodes allant de 20 ans à 50 ans. Tout dépendra des entités à amortir. Le Centre de Gestion Agréé représenté par un expert comptable, déterminera la durée optimale de l’amortissement. Derrière l’amortissement, l’objectif est de déduire, des recettes en provenance du bien meublé, un pourcentage d’amortissement. Ce montant d’amortissement correspondra à la dépréciation théorique du bien.

Généralement, le mobilier et les équipements s’amortiront sur une période de 5 à 7 ans. Pour le bien immobilier la période privilégiée sera comprise entre 25 et 50 ans.

Déficit BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

En régime Loueur Meublé Non Professionnel, en cas de déficit, celui-ci ne sera imputable que sur les revenus de mêmes natures. C’est-à-dire uniquement sur les revenus BIC non professionnel. Ce déficit sera reportable sur les dix années suivantes. Le déficit sera créé par :

  • les frais d’acquisitions
  • les intérêts d’emprunt
  • l’amortissement
  • l’impôt foncier
  • les charges de copropriété
  • l’entretien et les réparations

Remboursement des frais comptable

En passant par un expert comptable et plus précisément par un Centre de Gestion Agréé, le loueur meublé aura l’opportunité de réaliser l’amortissement de son bien dès la première année. La mise en place de cet amortissement aura un coût pour l’investisseur. Cependant, il sera neutre car les frais comptables sont récupérables.

En outre, il sera indispensable de passer par un CGA pour récupérer les charges comptables.

Remboursement de la TVA

En régime LMNP, lorsque l’investisseur fait l’acquisition d’un bien neuf, celui-ci aura la possibilité de récupérer le montant de TVA à la livraison du bien. Dans le cas où le loueur investit dans un bien ancien déjà en exploitation, le montant de la vente sera exonéré de TVA et sera alors hors taxe.

Cas pratique : investissement en location nue ou meublée (LMNP) ?

Comparons la fiscalité de la location nue à celle de la location meublée. Pour cela, prenons l’exemple d’un appartement en région parisienne : un bien avec travaux vendu 139 000 € FAI (frais d’agence inclus). Il s’agit d’un appartement d’une pièce de 27 m² nécessitant des travaux de remise en état pour 20 000 €. Le loyer prévisionnel est de 700 € en location nue et 860 € en meublé. Cependant, il faudra débourser 4 200 € pour l’acquisition des meubles.

Note de Nicolas : en pratique, vous pouvez chercher vous-même le bien idéal, bien placé, avec un bon rendement et gérer les travaux et l’ameublement. Ou vous pouvez déléguer cette mission de chasseur d’appartement et coordinateur de travaux à une société spécialisée, comme la société d’investissement locatif Ever Invest ou la société Immocitiz que nous présenterons ensuite.

Quel est le rendement brut de cet investissement ?

Calcul du résultat fiscal au régime réel

Afin de comparer ce qui est comparable, calculons dans un premier temps la base imposable courante, c’est-à-dire celle qui ne prend pas en compte les événements exceptionnels.

Dans les 2 cas (location nue ou meublée) au réel, on prend les loyers annuels et on déduit toutes les charges. Dans le cas du meublé, l’amortissement du bien permet de déduire bien plus de charges et nous obtenons un résultat fiscal de 90 € seulement (selon votre tranche marginale d’imposition vous serez taxé de x % de 90 €). Autant dire que nous ne paierons pas d’impôt sur le revenu si nous décidons de louer en meublé et ce durablement grâce à l’amortissement du bien.

Comment calcule-t-on l’amortissement comptable du bien en meublé LMNP au réel ?

Rappelons d’abord que l’amortissement est une charge comptable pour constater la dépréciation du bien, et non une « vraie » charge (il n’y a pas de dépense). Pour les besoins de l’exercice, nous avons vulgarisé et retenu 3 % du coût d’acquisition, soit 33 ans d’amortissement à 5 200 €. Il s’agit d’une moyenne observée sur l’amortissement en LMNP.

Mais en pratique, il faut décomposer le bien en plusieurs composants et chacun sera amorti sur une durée spécifique réglementée. Par exemple 40 ans pour le gros œuvre, de 15 à 30 ans pour les installations techniques, de 6 à 12 ans pour les meubles, etc. Dans le cas présent, après 10 ans l’amortissement pourrait passer à 4 600 €, puis 3 400 € après 20 ans, et 2 200 € après 30 ans. Notez que l’on peut toujours faire de nouveaux travaux et renouveler les meubles pour regonfler l’amortissement. Bien sûr, on peut se faire assister d’un comptable si besoin.

Et si nous avions choisi le régime micro plutôt que le réel ?

En location nue, on bénéficie de 30 % d’abattement en micro-foncier sur les revenus locatifs. Alors qu’en location meublée on bénéficie de 50 % d’abattement en micro BIC. Calcul :

  • location nue : 8 400 € de revenus locatifs – 30 % d’abattement forfaitaire = 5 880 € de résultat fiscal,
  • location meublée : 10 320 € – 50 % d’abattement = 5 160 € de résultat fiscal. Notez qu’on sera donc taxé sur une plus petite assiette qu’en location nue, alors que le loyer est plus élevé.

Clairement, le régime d’imposition au réel (simulé dans le tableau) est plus avantageux pour l’instant dans les 2 cas de figure. Mais en fin de prêt, le régime micro sera probablement plus intéressant après la fin de l’amortissement. Par conséquent, nous choisissons le régime réel car nous aurons plus de charges à déduire que l’abattement forfaitaire au micro. En effet, le but est d’optimiser fiscalement en réduisant l’assiette taxable au maximum.

L’impact du déficit foncier en location nue

Note dans le cas de la location nue : les travaux de remise en état (20 000 €) vont permettre de diminuer significativement cette base de 3 750 € et de créer un déficit foncier. Ainsi, en année 1 : 3 750 € – 14 450 € de travaux = déficit foncier de 10 700 € (le maximum imputable par an). Et en année 2 : 3 750 € – 5 550 € (solde des 20 000 € de travaux) = déficit foncier de 2 800 €.

Ceci dit, l’avantage du déficit foncier est de courte durée puisqu’il va baisser la base imposable des deux premières années seulement. Ensuite l’investisseur devra réaliser de nouveaux travaux s’il veut réduire sa fiscalité. Bref, la location meublée au régime réel l’emporte encore sur la durée.

Verdict : location nue ou meublée ? Au régime micro ou réel ?

Le verdict est sans appel. C’est la location meublée qui sera bien moins taxée sur la durée, au régime réel du statut LMNP. En effet, en amortissant le bien et en comptant les autres charges, le résultat fiscal tend vers 0, donc 0 impôt sur les revenus locatifs (x % d’impôt sur le revenu sur une assiette de 0 € = 0 €).

Le rendement et autres indicateurs financiers de votre investissement locatif

Nous avions calculé en préambule le rendement brut. Et maintenant que vous avez décidé du meilleur montage à choisir, vous pouvez également calculer les autres indicateurs financiers (rendement net et cashflow).

Par exemple, calculons le cashflow de l’opération, c’est à dire la différence entre vos sorties et entrées d’argent. En empruntant 174 320 € à 1,50 % (assurance comprise) sur 25 ans, on a des traites mensuelles de 660 €. Et en ajoutant les charges et taxes (copropriété, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, CFE et 0 impôt sur le revenu) on tombe quasiment sur 860 € de dépenses mensuelles. Finalement le bien s’autofinance (loyer de 860 €) et le cashflow est même quasiment positif, le rêve du bailleur pour se construire un patrimoine sans effort de trésorerie ! Notez que l’amortissement est une charge comptable (qui nous permet de réduire le résultat fiscal donc l’imposition) et non une « vraie » charge, puisque vous ne sortez pas d’argent de votre poche.

LMNP IMPOTS

LE STATUT LMNP 2020

IMMOBILIER / FISCALITÉ

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.

 L’INVESTISSEMENT EN LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL)

QU’EST-CE QUE LE LMNP ?

La location en Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue : réductions d’impôts et possibilité de récupérer la TVA.

Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur

http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé

Plusieurs options fiscales sont disponibles pour un investissement en LMNP. Un investissement LMNP peut aussi bien concerner un bien situé dans une « résidence services » qu’un logement classique ne proposant aucun service aux locataires.²

Découvrez les différentes fiscalités LMNP

À QUI S’ADRESSE LE LMNP ?

Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.

Le dispositif est accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d’impôts, il est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.

Réalisez une simulation LMNP

DIFFÉRENCE ENTRE LMNP ET LMP

Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :

        Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.

­       Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.

­        N’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.

LMNP NEUF OU ANCIEN

Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion).

L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rare à trouver proches des centres villes.
De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. Le logement acquis se situe dans un bien immobilier livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir rapidement des loyers non imposés.

Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.
D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.

En apprendre plus sur la futre loi Wargon.

Télécharger le Guide LMNP 2020

TEXTES DE LOIS RELATIFS AU DISPOSITIF LMNP

BULLETIN OFFICIEL DES FINANCES PUBLIQUES-IMPÔTS

Réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

Article 199 sexvicies du code général des impôts

JOURNAL OFFICIEL

Décret n° 2010-222 du 3 mars 2010 pris pour l’application de l’article 199 sexvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle

encheres immo usa

Processus de forclusionVentes de forclusionLes ventes de forclusion sont des ventes de propriétés / privilèges sur des propriétés ou d’autres biens incorporels tels que des permis d’alcool en vertu de jugements définitifs dans des actions de forclusion. Les propriétés / privilèges sont proposés à la vente au plus offrant afin de satisfaire le jugement. Le bureau du greffier organise la vente ou l’enchère publique conformément au chapitre 45 des statuts de la Floride. Les informations ci-dessous offrent un aperçu général du processus de forclusion régi par les statuts de la Floride, l’ordonnance administrative 17-07 du comté de Pinellas et le jugement final de forclusion prononcé.Il existe certains risques associés aux enchères lors des ventes de forclusion. L’un d’eux est la possibilité qu’une vente par forclusion soit annulée parce qu’un défendeur a déposé une demande de protection en matière de faillite. Si tel est le cas, même lorsque le demandeur et le greffier ne savent pas que le défendeur a déposé une demande de protection en cas de faillite, la vente par forclusion peut être annulée ou est considérée comme nulle et non avenue. En l’absence d’erreur du greffier, si la vente est annulée, le greffier conservera les frais de vente du greffier, les frais d’enchère électronique en ligne et les frais de registre gagnés.
Processus de vente par forclusionDans les actions visant à exclure des hypothèques ou des privilèges sur des biens immobiliers, le tribunal, dans son jugement final, ordonnera une vente judiciaire de la propriété. Le greffier procède à la vente conformément aux lois régissant les ventes judiciaires, énoncées au chapitre 45, Florida Statutes. Bien que les jugements de forclusion excluent les intérêts des créanciers hypothécaires inférieurs, des titulaires de privilèges et de toute autre personne ou entité désignée comme partie à l’action, signifiée avec procédure et dont les intérêts sont légalement saisis par le tribunal, le titre délivré par le greffier après une vente judiciaire n’est pas justifié. être libre de toute réclamation potentielle . ATTENTION AUX ACHETEURS !! Tous les biens ou privilèges sont vendus «EN L’ÉTAT». Les soumissionnaires sont responsables de mener leurs propres recherches sur le bien / privilège vendu. Le bureau du greffier ne fait aucune garantie ou représentation concernant l’emplacement ou l’état de toute propriété, l’état de toute structure ou accessoire, sa qualité marchande, les utilisations existantes ou potentielles, les règlements de zonage ou les lois qui peuvent affecter les utilisations actuelles ou futures de la propriété, en suspens ou les privilèges, hypothèques ou autres charges ou vices de titre potentiels qui peuvent exister, y compris si des défendeurs ont déclaré faillite.Le bureau du greffier n’est pas autorisé à donner des conseils juridiques. Si vous avez des questions ou des préoccupations, vous devriez envisager de contacter un avocat.Les propriétés / privilèges disponibles à la vente peuvent être consultés par date de vente sur le site d’enchères électroniques en ligne, www.pinellas.realforeclose.com. La date de vente d’un bien / privilège particulier peut être modifiée sans préavis. Si vous êtes une partie intéressée, il vous est conseillé de consulter le dossier du tribunal aussi souvent que nécessaire pour déterminer si des actes de procédure, des requêtes ou des ordonnances peuvent avoir une incidence sur la vente ou la date de vente. Vous pouvez également obtenir des informations en consultant le dossier sur un cas particulier sur www.mypinellasclerk.org (ouvre dans un nouvel onglet) .
Affichage des fichiers de vente de forclusionLes fichiers de forclusion peuvent être consultés entre 8 h 30 et 16 h 30 dans la salle 170 du palais de justice du comté de Pinellas, 315 Court Street, Clearwater, FL. Vous devez appeler pour demander que le fichier soit envoyé à cet emplacement pour consultation (727) 464-7000. Les fichiers peuvent également être consultés en ligne à tout moment sur le site Web Public.co.pinellas.fl.us/login/loginx.jsp .
Lieu, date et heure de la venteÀ compter du 4 octobre 2010, les ventes en ligne seront effectuées sur ce site Web, www.pinellas.realforeclose.com, du lundi au vendredi à partir de 10h00 HE aux dates spécifiées par décision judiciaire ou jugement définitif. Consultez le calendrier électronique des enchères en ligne situé sur ce site Web.

Si vous n’avez pas autrement accès à un ordinateur, l’accès à l’enchère électronique en ligne sera disponible aux terminaux informatiques publics dans les bureaux du greffier situés à l’arrière du service des documents officiels du palais de justice de Clearwater au 315, rue Court, salle 163 et au Bâtiment à Saint-Pétersbourg au 545 1st Ave. North.
EnchèrePour pouvoir enchérir sur une vente aux enchères, vous devez vous inscrire sur www.pinellas.realforeclose.com. Le site fournit des informations pour chaque vente en cours, y compris le numéro de dossier et la description légale. Le greffier et Realauction ne sont pas responsables de la qualité ou de l’exactitude des informations fournies sur ce site.Le champ Nom au titre de votre compte d’enchérisseur sera utilisé comme nom du bénéficiaire sur le certificat de titre si vous êtes l’enchérisseur gagnant à une vente aux enchères de propriété, exactement comme vous l’avez entré.  Il est de votre responsabilité de vérifier que vous avez correctement saisi ce champ; le greffier n’a pas le pouvoir de modifier le nom d’un bénéficiaire s’il est incorrect ou incomplet. Veuillez consulter un avocat, une agence de titres ou un professionnel de la planification successorale avant de soumissionner pour vous assurer que le champ Nom sur le titre (bénéficiaire) est exact et atteindra votre objectif.

À des fins d’illustration uniquement, voici quelques exemples non exclusifs des types de formats de nom de bénéficiaire qui pourraient être utilisés dans un champ «Nom sur titre»; Consultez votre avocat pour déterminer le format approprié à vos fins:JOHN H.SMITH ET MARY L. SMITH, MARI ET ÉPOUSEJOHN L. SMITH ET MARY R. DOE, EN TANT QUE LOCATAIRES EN COMMUNJOHN H.SMITH EN TANT QUE FIDUCIAIRE DU 123 STREET TRUST DU 01/01/2011COMPAGNIE SMITH, INC.Avant la vente, un acompte doit être effectué égal à 5% de votre (vos) offre (s) finale (s) réussie (s) (voir sect. 45.031 Fla Stat) sur chaque propriété sur laquelle vous souhaitez enchérir.Le dépôt anticipé peut être effectué sur ce site par virement bancaire (voir NOTE ci-dessous) ou en personne au palais de justice de Clearwater au 315 Court Street, salle 170 ou à Saint-Pétersbourg au bâtiment judiciaire au 545 1st Avenue North, en espèces, caissiers chèque, mandat-poste, chèque certifié, chèque bancaire officiel, chèques émis par le gouvernement ou, si représenté par un avocat, par chèque de compte en fiducie (clairement indiqué comme tel sur le chèque). Veuillez libeller vos chèques à l’ordre du: Greffier de la Cour de Circuit. Les dépôts effectués en personne doivent être effectués avant le début de la vente. Les dépôts en personne exigent que le soumissionnaire initie le dépôt sur le site Realauction (sélectionnez le dépôt au comptoir) et imprime un bordereau de dépôt.Si un titulaire du jugement est le soumissionnaire retenu, le dépôt de 5% sera crédité sur le montant du jugement. Le détenteur du jugement n’a donc pas besoin de payer les fonds pour le dépôt à moins qu’il ou elle n’enchère au-dessus du montant de son crédit de jugement.
Soumissionnaire retenu / Paiement finalSi vous êtes le soumissionnaire retenu, l’acompte de 5% sera automatiquement appliqué à votre paiement final et la différence entre l’acompte et le montant total dû doit être reçue par le greffier au plus tard à 11 h HE le jour ouvrable suivant vente.

Conformément à l’article 28.24 (10), Florida Statutes, le soumissionnaire retenu doit payer les frais suivants au plus tard à 11 h 00 le jour ouvrable suivant: frais de greffe de la Cour de trois pour cent (3%) des premiers 500,00 $, et un et demi pour cent (1 ½%) du solde du montant de l’offre et de tous les autres frais tels qu’énoncés dans le jugement ou l’ordonnance du tribunal. Avant l’émission du certificat de titre, des taxes de timbre documentaire (0,70 $ par 100,00 $) sont également exigibles. Il est recommandé de payer les timbres doc en même temps que votre solde gagnant aux enchères.

Le paiement final peut être effectué en personne en espèces, chèque de banque, mandat-poste, chèque certifié, chèque bancaire officiel, chèques émis par le gouvernement ou, si représenté par un avocat, par chèque de compte en fiducie d’avocat au palais de justice de Clearwater au 315 Court Street, salle 170 ou le bâtiment judiciaire de Saint-Pétersbourg au 545 1st Avenue North. De plus, le paiement final peut être effectué par virement bancaire. Ce virement bancaire doit être reçu par la banque du greffier avant 11 h 00 HE le jour ouvrable suivant la vente et indiquer clairement le numéro de dossier et le numéro de compte du soumissionnaire Realauction pour lequel le paiement est effectué. Si le paiement est effectué par virement bancaire, il doit inclure les frais de virement de 4,00 $. Les paiements finaux peuvent également être effectués à partir de votre compte d’enchérisseur Realauction à condition que le solde du compte d’enchérisseur soit suffisant pour couvrir tout ce qui est dû.Les dépôts anticipés et les paiements finaux effectués en personne (contre-dépôts) doivent être initiés via le site Realforeclose pour garantir une application rapide et précise sur le compte du soumissionnaire . Les bordereaux de dépôt et les feuilles de calcul des frais générés par Realforeclose contiennent des informations vitales nécessaires pour appliquer les fonds reçus au compte Realforeclose du soumissionnaire et doivent être fournis au bureau du greffier pour les dépôts de contrepartie.

Il est également recommandé que les timbres documentaires dus soient payés au moment du paiement du solde. S’il n’est pas payé avant l’émission du certificat de titre par le greffier, le ministère du Revenu (DOR) sera avisé du non-paiement.Greffe des frais de service judiciaireLe greffier facturera au soumissionnaire retenu un registre des frais de service judiciaire sur le montant total de l’offre retenue. Conformément au Florida Statute 28.24 (10), les frais de service seront de 3% des premiers 500,00 $ et de 1,5% pour chaque tranche de 100,00 $ subséquente. Ces frais doivent être payés au moment du paiement final. Dans le cas où la vente par forclusion est annulée par ordonnance du tribunal, il n’y a pas de remboursement du greffe des frais de service du tribunal.Taxes de timbre documentaireLes droits de timbre documentaire pour le transfert de propriété au soumissionnaire retenu sont dus au Département du Revenu de l’État de Floride. Ce montant dû est de 0,70 $ par tranche de 100,00 $ de l’offre finale. Les soumissionnaires retenus seront informés du montant des droits de timbre documentaire dus dans l’e-mail confirmant le succès de l’offre. Ces taxes peuvent être payées avec votre paiement final. S’il n’est pas payé avant l’émission du certificat de titre par le greffier, le ministère du Revenu (DOR) sera avisé du non-paiement.Défaut de paiementLe défaut de paiement du solde de l’offre finale plus tous les frais dus avant 11 h 00 HE le jour ouvrable suivant la vente entraînera la confiscation de l’acompte de 5% et l’annulation de la vente. Le greffier conservera le registre des frais de justice du dépôt perdu. Tous les fonds restants seront déboursés conformément à l’ordonnance du tribunal.
CertificatsUn certificat de vente sera émis par le greffier une fois la vente aux enchères terminée. Les objections à la vente peuvent être déposées auprès du greffier de la Cour de circuit, Dossiers de la Cour civile, 315 Court Street Room 170, Clearwater, Fl. 33756 dans les dix (10) jours suivant la vente. Si une opposition à la vente est déposée, le greffier ne délivrera pas de certificat de titre tant que le tribunal n’aura pas rendu une ordonnance sur l’opposition.

Un certificat de titre peut être délivré par le greffier après dix (10) jours complets à compter de la date de vente et à condition qu’aucune objection ne soit déposée dans le cas.
Documents / frais devant être soumis par le détenteur du jugement avant la venteL’avis de vente original et l’affidavit de preuve de publication doivent être déposés au bureau du greffier au plus tard 24 heures avant la date de vente.Les affidavits pour les frais engagés après le jugement (à condition que le jugement les autorise) doivent être déposés en ligne 24 heures avant la vente pour être appliqués au montant de l’offre de crédit. Les affidavits pour les frais engagés après le jugement (à condition que le jugement les autorise) doivent être déposés en ligne avant que le titre ne soit délivré pour que les frais soient appliqués au montant du déboursement.Frais de service de vente judiciaire de 70,00 $ ainsi que les frais de vente électronique de 49,00 $ conformément à 45,035 Fl. Stat. doit être reçu par le bureau du greffier avant 15 h 00 HNE la veille de la vente pour être déposé dans le compte du soumissionnaire. Assurez-vous d’inclure le numéro de compte du soumissionnaire Realauction sur le chèque de dépôt. Le demandeur ou son représentant doit alors payer les frais de vente de 70,00 $ ainsi que les frais de vente électronique de 49,00 à partir de son compte d’enchérisseur Realauction qui est lié à la vente avant 10h00 le jour de la vente. Le non-paiement des frais de vente entraînera l’annulation de la vente.À compter du 10 janvier 2011, les avocats / représentants du demandeur inscrits sur le site Web Pinellas County Realforeclose, www.pinellas.realforeclose.com, DOIVENT payer le certificat de vente de 70 $ ainsi que les frais de vente électronique de 49 $ de la page «Gérer le cas». Ces frais doivent être payés avant le moment de la vente pour que la vente se déroule. Vous devez disposer de fonds suffisants sur votre compte de dépôt via le site Web RealForeclose.

En outre, les timbres documentaires peuvent également être payés à partir de votre compte de dépôt RealForeclose après la conclusion de chaque vente.Remarque du demandeur: les fonds doivent être disponibles sur votre compte de dépôt pour pouvoir effectuer des paiements. Tous les paiements effectués à partir des comptes de dépôt seront automatiquement débités et reflétés dans votre compte RealForeclose en ligne. Veuillez visiter la Foire aux questions de ce site Web (ouvre dans un nouvel onglet) pour savoir comment effectuer un dépôt sur votre compte si nécessaire.
Révision au 10 novembre 2020

passage du stock a l’actif MDB

Amortissement dans les sociétés exerçant les activités de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier
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Lorsqu’une société, exerçant la double activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier, a initialement acquis un immeuble en vue de la revente, pour l’affecter, ensuite, de façon définitive et non simplement provisoire à la location, elle doit transférer ce bien d’un compte de stocks à un compte d’immobilisation, susceptible d’amortissement. Dans sa réponse, le Ministre de l’économie, des finances et de l’industrie précise le régime des immeubles, acquis par des sociétés exerçant la double activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier, au regard des règles de l’amortissement et des provisions. En effet, il convient de distinguer le sort des immeubles selon les activités :
- dans le cadre de l’activité de marchand de biens, les immeubles acquis font partie du stock et peuvent faire l’objet de provisions ;
- dans le cadre de l’activité de gestion de patrimoine immobilier, les immeubles font partie de l’actif de la société et sont donc amortissables. Le choix de l’amortissement ou de la constitution de provisions peut se poser problème aux sociétés exerçant la double activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier, lorsqu’elles décident d’affecter l’immeuble d’une activité à une autre. D’après l’article 38 quater de l’annexe III au code général des impôts, sont considérés comme des éléments de l’actif immobilisé, les biens destinés à servir de façon durable à l’activité de l’entreprise. Par ailleurs, l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGIprécise que les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine qui s’entend, s’agissant des immobilisations acquises à titre onéreux par l’entreprise, du coût d’acquisition, c’est à dire du prix d’achat majoré des frais accessoires nécessaire à la mise en état d’utilisation du bien. Ainsi, une société qui exerce à la fois une activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier doit constater respectivement en stocks et en immobilisations, les immeubles acquis pour l’exercice de ses deux activités.Dans l’hypothèse où un des immeubles initialement acquis en vue de la revente est par la suite définitivement affecté à la location, la société doit transférer ce bien, dont l’affectation est modifié de façon définitive et non simplement provisoire(CE 6 novembre 1958, n°4589, 8ème et 9ème sous-sections), d’un compte de stocks à un compte d’immobilisation, susceptible d’amortissement. Conformément aux dispositions del’article 38 quinquies déjà cité, la base d’amortissement est alors constituée par la valeur pour laquelle les constructions avaient été inscrites dans les stocks de l’entreprise et non pour la valeur la valeur nette comptable qu’elles avaient à la date du changement d’affectation. L’entreprise doit, en outre dans cette situation reprendre la provision pour dépréciation constituée, le cas échéant, dans les conditions prévues àl’article 38 terdecies de l’annexe III au CGI.Enfin, si la preuve est faite de l’existence d’une dépréciation effective de caractère définitif entraînée par des circonstances exceptionnelles, l’entreprise pourra pratiquer outre l’amortissement linéaire calculé sur la durée probable d’utilisation du bien, un amortissement exceptionnel constatant cette dépréciation.Réponse ministérielle Abelin du 27 août 2001Question n°65350
Publié le lundi 5 novembre 2001Forum sur abonnementPour participer à ce forum, vous devez vous enregistrer au préalable. Merci d’indiquer ci-dessous l’identifiant personnel qui vous a été fourni. Si vous n’êtes pas enregistré, vous devez vous inscrire.Connexion | s’inscrire | mot de passe oublié ?Autres articles associés aux mots clés :  Marchand de biens

 


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ASSOCIATION SANS BUT LUCRATIF MAIS AVEC ACTIVITES COMMERCIALES

’association à but lucratif : impossible ?

L’association à but lucratif : impossible ?

Une association à but lucratif a pour but le partage des bénéfices entre les différents membres de l’entité (président, membres du bureau, etc). En principe, il est impossible de créer une association à but lucratif.
En effet, la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association impose à cette dernière de posséder un « but autre que de partager des bénéfices ». Cependant, une association, même en étant à but non lucratif, peut exercer des activités lucratives.
Créez votre association en ligne
Modèle de statuts d’association
Une association a-t-elle le droit de faire des bénéfices ?
La notion d’association, définie à l’article 1 de la loi du 1er juillet 1901, est la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que le partage des bénéfices.
Ainsi, à la différence d’une société, l’association n’a pas pour but de générer des gains qui seraient redistribués entre les actionnaires ou associés. Elle est donc par essence une entité sans but lucratif. Cependant, il est possible, dans des conditions définies par la loi, que cette entité exploite de manière accessoire des activités lucratives.

Interdiction de partager des bénéfices entre les membres
Une association ne peut avoir pour but le partage de bénéfices entre ses membres : c’est ce qui la distingue de la société. Si certaines sont créées dans ce but, elles seront requalifiées en sociétés créées de fait. En effet, les fondateurs d’une société ont pour objectif le partage de bénéfices générés par l’activité de l’entreprise.
Contrairement à l’association, la société est par principe créée dans un but lucratif, comme l’indique l’article 1832 du code civil.
Ainsi, en fonction de la volonté des fondateurs, si ceux-ci décident d’avoir un but lucratif ou non, dépendra le choix de la structure. Si les dirigeants ne souhaitent pas partager de bénéfices, alors le choix pourra se porter, lors de la rédaction des statuts, sur la forme associative.
Autorisation de rémunérer les dirigeants des associations sous certaines conditions
Même si l’association à but lucratif n’existe pas, il est tout à fait possible de rémunérer les dirigeants, à condition qu’ils soient dirigeants de droit (c’est-à-dire qu’ils sont désignés par les statuts dans le but de gérer celle-ci). Les statuts vont en organiser le fonctionnement.
La rémunération du dirigeant peut être justifiée par le fait que ce dernier a un contrat de travail avec l’organisme. Ce contrat de travail aura pour objet la gestion de cette dernière.
À noter : une rémunération peut être simplement versée au dirigeant de l’association au seul titre de ses fonctions de dirigeant.
La gestion par le dirigeant peut être intéressée ou désintéressée, cela dépend du montant de la rémunération. Une gestion intéressée ne signifie pas qu’il s’agit d’une structure à but lucratif. Cela indiquera uniquement le caractère lucratif ou non des activités exercées.
Comment déterminer elle exerce une activité lucrative ?
Association à but lucratif et exercice d’activités lucratives : la distinction
Le but non lucratif ne doit pas se confondre avec les activités qu’elle exerce. En effet, une association peut tout à fait avoir un but désintéressé donc non lucratif, mais se financer grâce à une activité économique.
Par exemple, le fait pour une association à but non lucratif, comme une association sportive, d’avoir une activité économique et commerciale ne l’empêchera pas d’être qualifiée comme telle. Elle pourra ainsi vendre ses biens, proposer des services payants, etc.
Attention : les activités lucratives exercées doivent être prévues par les statuts.
Par ailleurs, ces activités lucratives doivent servir l’objet non lucratif de l’organisme, c’est-à-dire être exercées en vue de réaliser cet objet. Elle devra donc respecter son but non lucratif et ne pas exercer d’activités qui iraient à l’encontre de ce but.

La possibilité de réaliser des bénéfices non partagés
L’association à but non lucratif est en droit de réaliser des bénéfices, mais ils ne doivent pas être partagés entre les membres du bureauLe non partage des bénéfices est un élément à prendre en compte lors de la création d’une structure. En effet, si le but de l’association est lucratif, le choix de la structure sera tourné vers la création d’une société.
Cette distinction est importante car la structure sera amenée à réaliser des bénéfices. Cependant, elle doit les utiliser pour la réalisation de son objet et ne surtout pas les distribuer.
Comment savoir si l’activité exercée est lucrative ou non ?
La qualification d’activité lucrative d’une association
Afin de déterminer si l’activité exercée est lucrative ou non, il est nécessaire d’étudier 3 éléments. Cette qualification est importante car en découleront la fiscalité et comptabilité de l’association.
Premier élément : est-ce que le dirigeant gère de façon désintéressée ?
La gestion bénévole implique que les dirigeants ne perçoivent aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l’association. Ainsi, le dirigeant ne peut avoir soit directement soit par personne ou entité interposée, des intérêts dans les bénéfices réalisés par l’organisme. Dans l’hypothèse où cette condition ne serait pas remplie, la gestion serait intéressée, impliquant ainsi la soumission de l’association aux impôts commerciaux.
Comme il a été dit précédemment, le dirigeant peut recevoir une rémunération au titre de la gestion de celle-ci.
Pour que l’activité soit reconnue comme lucrative, la rémunération brute mensuelle versée à chaque dirigeant doit être supérieure aux ¾ du SMIC. Dans cette rémunération, plusieurs éléments sont pris en compte : les salaires, les rémunérations ponctuelles, les cadeaux, les remboursements de frais, etc.
Les activités pourront également être reconnues comme lucratives si le nombre de dirigeants percevant une rémunération dépasse un plafond calculé en fonction des ressources de l’association :
Si les ressources sont comprises entre 200.000€ et 500.000€, alors un seul dirigeant pourra être rémunéré ;
Si les ressources sont comprises entre 500.000€ et 1.000.000€, deux dirigeants pourront être rémunérés ;
Si les ressources dépassent 1.000.000€, trois dirigeants pourront être rémunérés.
Deuxième élément : est-ce que l’activité concurrence des sociétés commerciales ?
Afin de déterminer si l’activité exercée concurrence une société commerciale, il est nécessaire d’étudier le comportement du consommateur. Si un consommateur peut s’adresser aussi bien à l’association qu’à l’entreprise du même secteur pour obtenir un produit, alors on considère qu’elle est concurrente.
Il est donc indispensable d’étudier si cette activité est exercée de la même manière qu’une entreprise lucrative.
À noter : s’il n’y a aucune concurrence entre l’association et l’entreprise, alors l’activité ne sera pas qualifiée de lucrative.
Troisième élément : les conditions d’exercice de l’activité
L’activité sera qualifiée de lucrative si :
Les produits qu’elle vend ou les services qu’elle propose entrent dans les catégories du marché ou du secteur concerné ;
Les produits ou services ne répondent pas à une utilité sociale : c’est-à-dire que l’activité ne vise pas à satisfaire un besoin qui n’est pas pris en compte par le marché, ou auquel le marché répond de façon insuffisante ;
Les prix des biens ou services proposés sont semblables à ceux du marché : l’organisme ne pratique pas des tarifs modulés en fonction de la situation des bénéficiaires, ou des tarifs réduits ;
L’association a recours à de la publicité dans un but autre que celui de faire appel à la générosité publique.
Si ces trois éléments sont réunis, alors l’activité sera qualifiée de lucrative, et elle devra supporter les conséquences fiscales et comptables qui y sont attachées.
Quelles sont les conséquences lorsque les activités de l’association sont qualifiées de lucratives ?
L’identification et l’immatriculation
Toute association déclarée reçoit automatiquement, lors de sa déclaration en préfecture ou en ligne, un numéro d’inscription au répertoire national des associations (RNA).
Celle-ci doit aussi demander sa publication au Journal officiel des associations et fondations d’entreprise.
Si elle exerce des activités lucratives conduisant au paiement de la TVA ou de l’impôt sur les sociétés, elle doit également demander son immatriculation au répertoire national des entreprises et des établissements, et obtiendra un numéro SIREN.
L’assujettissement de l’association aux impôts commerciaux
Une association qui exerce des activités lucratives sera assujettie à la TVA sur ses recettes, à l’Impôt sur les Sociétés pour ses bénéfices et à la Contribution économique territoriale (ancienne taxe professionnelle).
Toutefois, une structure associative qui exerce des activités lucratives accessoires (les activités non lucratives étant prépondérantes) pourra, sous certaines conditions, constituer un secteur dit « lucratif » qui sera seul soumis aux impôts commerciaux, notamment s’il s’agit de petites associations au budget limité.
Les obligations comptables de l’association à activités lucratives
Si les dirigeants sont rémunérés, il faudra établir chaque année une attestation indiquant :
l’identité du dirigeant ;
le montant de la rémunération ;
le montant des ressources.
Les associations devront préparer leurs comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe). Elles devront également faire appel à un commissaire aux comptes afin de faire certifier leurs documents comptables.
Les comptes devront, comme pour une société, être approuvés par l’assemblée générale.
Enfin, elle aura l’obligation de publier ses comptes annuels et le rapport du commissaire aux comptes sur un site internet dédié, dans les 3 mois de l’approbation.
Infographie récapitulative

https://www.votre-expert-des-associations.fr/IMG2/pdf/BOI_4h506_-18_decembre_2006-_Associations.pdf

Une association va pouvoir échapper à la qualification d’activité lucrative si :

  • Produit : les produits ou services fournis par l’association visent à satisfaire un besoin qui n’est pas pris en compte par le marché (ou dans des conditions peu satisfaisantes) ;
  • Public : les biens ou services proposés par l’association sont fournis à des personnes se trouvant dans une situation économique et sociale difficile (par exemple personnes handicapées ou au chômage). Dans ce cas, il sera considéré que l’activité de l’association a une utilité sociale ;
  • Prix : le prix des biens ou services proposés par l’association est inférieur à celui proposé par des entreprises pour les mêmes biens ou services, ou bien adapté à la situation des bénéficiaires (par exemple, réduction pour les chômeurs) ;
  • Publicité : si par principe, le recours à des méthodes commerciales ou des méthodes de publicité traditionnelles constitue un indice de lucrativité, il est possible à l’association de procéder à des opérations de communication pour, notamment, faire appel à la générosité du public.

Question écrite n° 05895 de M. Philippe Bas (Manche – Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 28/06/2018 – page 3214

M. Philippe Bas appelle l’attention de Mme la ministre des solidarités et de la santé sur les centres de santé associatifs dentaires.

L’ordonnance n° 2018-17 du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé précise les conditions d’ouverture et d’exercice de ces centres de proximité assurant diverses prestations (actions de santé publique, soins ambulatoires, premiers secours, soins et diagnostics…).

Des professionnels ont manifesté leurs inquiétudes quant à la qualité des soins pratiqués par certains opérateurs.

Ces inquiétudes ont pu être confirmées avec l’affaire « Dentexia », une chaîne de centres dentaires dont les pratiques avaient conduit aux dépôts de plaintes de la part de nombreux patients.

À la suite de cette affaire, l’inspection générale des affaires sociales (IGAS) a remis un rapport intitulé « L’association Dentexia, des centres de santé dentaire en liquidation judiciaire depuis mars 2016 : impacts sanitaires sur les patients et propositions » au Gouvernement, à sa demande, en juillet 2016. Il a été rendu public.

Il semble qu’un autre rapport intitulé « Les centres de santé dentaires : propositions pour un encadrement améliorant la sécurité des soins » daté de janvier 2017, cité dans le rapport de l’IGAS « Les réseaux de soins » de juin 2017, n’ait pas été en revanche rendu public.

Dans ce contexte, il lui demande de rendre public ce rapport en prévision de la réforme du reste à charge zéro.

Réponse du Ministère des solidarités et de la santé

publiée dans le JO Sénat du 23/08/2018 – page 4405

La ministre des solidarités et de la santé a souhaité, avec le nouveau corpus réglementaire relatif aux centres de santé, introduire une série de mesures qui, conjuguées, renforcent l’encadrement de la création et du fonctionnement des centres de santé et les obligations des professionnels de santé qui y exercent. A cette fin, l’ordonnance du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé garantit, à l’article L. 6323-1-4 du code de la santé publique, le caractère non lucratif de la gestion des centres en interdisant, à tout gestionnaire, quel que soit son statut, de partager entre les associés les bénéfices de l’exploitation de leurs centres. Il est précisé que ces bénéfices doivent être mis en réserves ou réinvestis au profit du centre de santé ou d’une autre structure à but non lucratif, gérés par le même organisme gestionnaire. Par ailleurs, afin de faciliter les contrôles dans ce domaine, les organismes gestionnaires sont tenus de tenir les comptes de la gestion de leurs centres selon des modalités permettant d’établir le respect de ces obligations. En outre, le dispositif mis à la disposition des agences régionales de santé (ARS) pour encadrer le fonctionnement des centres est singulièrement renforcé. En effet, jusque-là, les ARS pouvaient seulement suspendre partiellement ou totalement les activités d’un centre et uniquement en cas de manquement à la qualité et à la sécurité des soins. Désormais, aux termes de l’article L. 6323-1-12 du code précité, elles peuvent, pour ces mêmes motifs, fermer le centre. En outre, les motifs de fermeture du centre ou de suspension de leurs activités sont étendus au cas de non-respect de la règlementation par l’organisme gestionnaire et au cas d’abus ou de fraude à l’encontre des organismes de la sécurité sociale. Pour renforcer le dispositif, l’article L. 6323-1-11 oblige le gestionnaire à produire un engagement de conformité préalablement à l’ouverture du centre. Enfin, l’article L. 6323-1-8 du code de la santé publique prévoit l’obligation pour les professionnels de santé, en cas d’orientation du patient, d’informer ce patient sur les tarifs et les conditions de paiement pratiquées par l’autre offreur de soins. Le dossier médical du patient doit faire état de cette information. Cette disposition, conjuguée avec celle de l’article R. 4127-23 du même code, qui interdit tout compérage entre professionnel de santé, est de nature, non seulement à permettre au patient de choisir son praticien en connaissance de cause, mais encore, à limiter les risques de captation de clientèle. Parallèlement à ces mesures visant à la protection des usagers, l’ordonnance précitée et ses textes d’application s’attachent à améliorer l’accès aux soins des patients par le biais de diverses autres dispositions. Ces textes rappellent les obligations fondamentales qui s’imposent aux centres de santé et qui leurs sont désormais opposables : l’ouverture à tous les publics, la pratique du tiers payant et des tarifs opposables. Ils ouvrent la possibilité de créer des centres de santé à davantage d’acteurs, ce qui permet davantage de création. Ainsi l’article L. 6323-1-3 du code de la santé publique confirme la possibilité de création d’un centre par un établissement de santé quel que soit son statut, public ou privé, commercial ou non, et ouvre cette possibilité aux sociétés coopératives d’intérêt collectif. En outre, les centres de santé peuvent créer des antennes qui constituent autant de lieux de soins facilitant l’accès aux soins. Eu égard à l’ensemble de ces dispositions, la nouvelle réglementation aboutit à un équilibre satisfaisant en favorisant le renforcement de l’offre de soins de premier recours, tout en sécurisant, au bénéfice des patients, les conditions de création, de fonctionnement et de gestion des centres de santé.

AUTORISATION DE TRAVAUX P COMMUNES

Cour d’appel de Colmar, du 9 janvier 2003, 2001/004052003-01-09Cour d’appel de Colmar2001/00405COLMARDEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section A CL/CW R.G. N° 2 A 01/00405 Minute N° 2 M 3.2002 Copies exécutoires à : Maîtres D’AMBRA, BOUCON &amp; LITOU-WOLFF Maîtres SENGELEN-CHIODETTI &amp; MAKOWSKI Le 9 janvier 2003 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D’APPEL DE COLMAR ARRET DU 9 JANVIER 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Marc SAMSON, Président de Chambre Colette LOWENSTEIN, Conseiller Christian CUENOT, Conseiller Greffier présent aux débats et au prononcé : Nathalie NEFF
DEBATS en audience publique du 13 juin 2002 ARRET CONTRADICTOIRE du 9 janvier 2003 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L’AFFAIRE : AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA COPROPRIETE APPELANTE et défenderesse : Madame Yvonne X… prise en sa qualité d’héritière de Madame Gertrude KATZ demeurant 1, rue René Hirschler 67000 STRASBOURG représentée par Maîtres D’AMBRA, BOUCON &amp; LITOU-WOLFF, avocats à COLMAR plaidant : Maître FADY, avocat à STRASBOURG INTIME et demandeur : Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers ayant son siège social 16, rue des Serruriers 5-7, rue de la Division Leclerc 67000 STRASBOURG représenté par son syndic la SARL JALY GESTION IMMOBILIERE ayant son siège social 81a, avenue de la Forêt Noire 67000 STRASBOURG représentée par Maîtres SENGELEN-CHIODETTI &amp; MAKOWSKI, avocats à COLMAR plaidant : Maître ZIEGLER, avocat à STRASBOURG BASES CONTRACTUELLES DU LITIGE ET =================================== FAITS CONSTANTS: ================
Mme Yvonne X…, venant aux droits de Mme Gertrude KATZ, décédée, est copropriétaire d’un lot comprenant des locaux commerciaux dans l’immeuble dénommé « Division Leclerc-serrurier » sis à STRASBOURG, 16, rue des Serruriers et 5-7, rue de la Division Leclerc;
Le règlement de copropriété reçu par Me Haumesser, notaire le 17 mars 1958, précise :
– sont parties communes « Les gros murs de façade et de refend, les ornements de façade »;
– « Harmonie de l’immeuble »:
« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les rampes et barres d’appui des fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale »;
« Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire »; ***
Par écrit en date du 29 avril 1994, M. Robert X…, se déclarant mandataire de Mme Gertrude KATZ et de Mme Yvonne X…, son épouse, autorisait M. Mehmet EKER, locataire des lieux en vertu d’un bail en date du 6 avril 1994, à effectuer des travaux de « réaménagement de la façade extérieure », selon des plans joints à l’autorisation;
Le 24 février 1995, M. Fevzi Y…, nouveau locataire des lieux à la suite d’une cession de bail, sollicitait un permis de construire pour l’aménagement d’une pâtisserie-salon de thé, comportant notamment une
modification de la vitrine de la façade;
Le 24 avril 1995, le permis de construire était accordé;
Par arrêté du 3 janvier 1997, ce permis de construire était retiré par la Mairie de STRASBOURG au motif que M. Y… n’avait ni sollicité ni obtenu l’accord du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers;
DECISION FRAPPEE D’APPEL: ========================
Par jugement en date du 12 décembre 2000, le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG, saisi par le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers, a:
– condamné Mme Yvonne X… à payer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers la somme de 30.000 F soit 4.573,47 ä, à titre de dommages-intérêts, avec les intérêts légaux à compter du jugement;
– condamné Mme Yvonne X… aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’art. 700 du NCPC;
Les motivations du Tribunal étaient les suivantes:
– il appartient à Mme Yvonne X… de répondre des actes préjudiciables des son locataire;
– en obtenant irrégulièrement un permis de construire comportant création ou déplacement des ouvertures, M. Y… n’a respecté ni le règlement de copropriété ni les dispositions de la loi du 10 juillet 1965; CONCLUSIONS ET MOYENS DES PARTIES: ==================================

Par acte enregistré le 24 janvier 2001, Mme Yvonne X… a relevé appel du jugement sus-visé et, sollicitant son infirmation, a, par conclusions enregistrées le 23 novembre 2001, demandé à la Cour de:
– rejeter les conclusions du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers comme irrecevables et non fondées;
– condamner le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers au paiement:
[* d’une somme de 10.000 F au titre de l’art. 700 du NCPC;
*] des frais et dépens des deux instances;
A l’appui de son appel Mme Yvonne X… fait valoir que:
– elle ne peut être déclarée responsable des actes de son locataire ni sur le fondement des art. 1382 et 1384 du C. Civil ni sur celui des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle n’est pas à l’origine des travaux de modification de la façade;
– l’autorisation du 29 avril 1994 était destinée à M. EKER et non à M. Y…;
– Mme Yvonne X… n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité;
– pour le moins il n’existe aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice;
– il appartient au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers de se retourner contre M. Y…;
– le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers ne produit aucune pièce de nature à justifier son préjudice;
– les plans versés aux débats démontrent au contraire une amélioration notable de la façade de l’immeuble;
– l’absence de préjudice du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers est encore démontré par le manque de réaction pendant plusieurs années, les travaux ayant été réalisés courant 1995;
***
Le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers a, par conclusions enregistrées le 18 janvier 2002, conclu à la confirmation du jugement entrepris et a demandé à la Cour de condamner Mme Yvonne X… au paiement:
– des dépens des deux instances;
– d’une somme de 2.286,74 ä au titre de l’art. 700 du NCPC; A l’appui de ses conclusions, le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers fait valoir que:
– le permis de construire a été obtenu frauduleusement sur le fondement de l’autorisation donnée ès qualités par l’époux de Mme Yvonne X…, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ait été préalablement consultée;
– le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers est intervenu immédiatement dans le cadre de la voie administrative qui a trouvé une solution rapide puisque le permis de construire a été retiré;
– nonobstant le retrait du permis de construire, les travaux de modification de la façade ont été entrepris par M. Y…: la porte d’accès a été transférée et une vitrine supplémentaire installée à la place de la porte d’origine, de sorte que la copropriété a été mise devant le fait accompli:
– M. Y…, qui exerçait une activité de « Doner Kebab » dans les lieux, a, le 18 février 1998, vendu son fonds à M. Rasim Z…, qui poursuit la même exploitation;
– l’art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’aucun copropriétaire ne peut porter atteinte aux droits des autres
copropriétaires ou à la destination de l’immeuble;
– toute modification de l’aspect extérieure de l’immeuble est soumise à la majorité des voix des copropriétaires prévue par l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965;
– en autorisant les travaux litigieux qui modifiaient profondément l’aspect de la façade, Mme Yvonne X… a gravement porté atteinte aux droits des autres copropriétaires;
– outre l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble, l’accès supplémentaire créé par M. Y… rend la propriété plus vulnérable aux cambriolages
***
VU le dossier de la procédure, les pièces produites et les écrits, ainsi que le jugement, auxquels la Cour se réfère pour plus ample exposé des faits et des moyens;
SUR CE: =======
Quant à la recevabilité de l’appel:
Attendu que la régularité de l’appel en la forme n’est pas contestée; Quant à la recevabilité de l’action contre Mme Yvonne X…:
Attendu que lorsque l’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble est le fait d’un locataire, le syndicat peut en demander réparation au propriétaire (Cass 2e Civ 8/7/87, B N 150); Attendu par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit
« Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire »; Attendu que le règlement de copropriété a un caractère contractuel et
le Syndicat a qualité pour exiger l’exécution des obligations stipulées dans le règlement (Cass 3e Civ 27/11/73, JCP 74.II.17644, note Guillot, 13/10/81, B N 152), tant à l’encontre d’un copropriétaire qu’à l’encontre d’un locataire (3e Civ 20/10/81, B N 162); Quant à la circonstance que l’autorisation a été donnée par M. Robert X… à M. EKER:
Attendu que M. Robert X… a agi ès qualités de mandataire des propriétaires des locaux commerciaux dont s’agit;
Attendu que le mandant répond du mandataire lorsqu’il y a un défaut de surveillance du mandataire (Cass Req 14/6/1847, D 1847, I. 332, S 48.I.37, 30/7/1895, D 1896.I.132, 1ère Civ 23/5/77, B I N 244); Attendu qu’aux termes de l’art 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa teneur alors en vigueur, ne peuvent être adoptées qu’à la majorité des copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble;
Attendu qu’il appartenait à Mme Yvonne X… et à son auteur, en leurs qualités de copropriétaires, de veiller à la régularité des documents signés par M. Robert X…;
Attendu que si l’autorisation a été donnée à M. EKER, Mme Yvonne X… et son époux ne pouvaient ignorer qu’un bail est cessible et que le nouveau locataire vient aux droits et obligations du précédant;
Attendu que c’est l’autorisation donnée à M. EKER qui a permis à M. Y… d’obtenir le permis de construire le 24 avril 1995;
Attendu en conséquence que la circonstance que l’autorisation a été donnée par M. Robert X… à M. EKER ne saurait être exonératoire de responsabilité. Quant à la responsabilité de Mme Yvonne X…:
Attendu que les copropriétaires d’un immeuble sont soumis tant à des obligations légales telles qu’elles résultent de la loi du 10 juillet
1965 qu’à des obligations contractuelles telles qu’elles résultent du règlement de copropriété;
Attendu qu’aux termes l’art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 le droit des copropriétaires de disposer librement de ses parties privatives trouve sa limite dans les droits des autres copropriétaires et dans la destination de l’immeuble;
Attendu que les droits des autres copropriétaires sont issus du règlement de copropriété, lequel stipule:
– « Harmonie de l’immeuble »:
« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les rampes et barres d’appui des fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale »;
Attendu que ces clauses ne sont pas contraires au statut de la copropriété et qu’en conséquence elles s’imposent à Mme Yvonne X… et à ses locataires;
Attendu qu’en l’espèce Mme Yvonne X… a reconnu que son locataire a transformé une vitrine en y ajoutant une porte et a aménagé une porte dans la façade donnant sur la rue du Paon;
Attendu que M. Y… a ainsi porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble et méconnu les dispositions du règlement de copropriété;
Attendu que M. Y… a également porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes, travaux qui ne peuvent être entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue par l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que c’est donc à bon droit que le premier juge a déclaré Mme Yvonne X… responsable du fait de son locataire; Quant à la réparation:
Attendu que, contrairement aux affirmations de Mme Yvonne X…, il n’y a pas eu inaction des copropriétaires (laissant supposer, selon l’appelante, une absence de préjudice) puisque ceux-ci ont immédiatement réagi par la voie administrative, de sorte que le permis de construire a été retiré, circonstance qui n’a pas empêché M. Y… de procéder néanmoins aux travaux, contraignant le syndicat à engager la présente procédure;
Attendu que la création d’ouvertures supplémentaires est de nature à fragiliser un immeuble et à faciliter les cambriolages;
Attendu que pour la grave atteinte ainsi portée aux droits des autres copropriétaires le premier juge a, à juste titre, évalué le préjudice à la somme de 30.000 F, soit 4.573,47 ä;
Attendu en conséquence que le jugement entrepris mérite entière confirmation; Quant à l’article 700 du NCPC:
Attendu que l’équité commande d’attribuer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers, sur le fondement de l’art. 700 du NCPC, la somme de 2.000 ä; PAR CES MOTIFS, =============== LA COUR, statuant publiquement:
Reçoit Mme Yvonne X… en son appel en la forme;
Au fond: le rejette
CONFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions;
Condamne Mme Yvonne X… à payer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers une somme de 2.000 ä au titre de l’art. 700 du NCPC.
Condamne Mme Yvonne X… aux frais et dépens.
Et cet arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent lors du prononcé.
COPROPRIETE – Parties communes – Travaux – Autorisation syndicale – Nécessité – Travaux effectués par des copropriétaires – /Les copropriétaires d’un immeuble sont soumis tant à des obligations légales telles qu’elles résultent de la loi du 10 juillet 1965 que des obligations contractuelles telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est en droit de demander réparation au copropriétaire, du fait de son locataire, pour défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée, d’une part des transformations et aménagements qui ont porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble, le règlement de copropriété prévoyant que les éléments qui contribuent à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale et d’autre part, des aménagements qui ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes, travaux qui ne peuvent être entrepris, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité

deplafonnement

Tribunal de grande instance de Paris, Loyers
commerciaux, 14 octobre 2013, n° 13/12517
Chronologie de l’affaire
TGI Paris
14 octobre 2013 > TGI Paris
17 octobre 2016
Sur la décision
Référence : TGI Paris, loyers commerciaux, 14 oct. 2013, n° 13/12517
Juridiction : Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) : 13/12517
Sur les personnes
Avocat(s) : Jean-Patrice DE GROOTE, Odile COHEN
Parties : S.C.I. PARDES PATRIMOINE c/ S.A.R.L. LIBLIBA
Texte intégral
T R I B U N A L
D E GRANDE
I N S T A N C E
D E P A R I S

Loyers
commerciaux
N° RG :
13/12517
N° MINUTE : 3
Assignation du :
28 Mai 2013
(footnote: 1)
Expert:
(footnote: 2)
JUGEMENT
rendu le 14 Octobre 2013
DEMANDERESSE
[…]
[…]
[…]
représentée par Me Odile COHEN, demeurant […],
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire

E0051

DEFENDERESSE
S.A.R.L. LIBLIBA
[…]
[…]
représentée par Me Jean-Patrice DE GROOTE,
demeurant […], avocat au barreau de PARIS, avocat
plaidant, vestiaire #C0560
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Z A, Juge
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président
du Tribunal de Grande Instance de Paris,
conformément aux dispositions de l’article R 145-
23 du code de Commerce ;
assistée de Myriam D, Greffier
DEBATS
A l’audience du 09 Septembre 2013
tenue publiquement
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
Par un mémoire en demande notifié le
18 octobre 2012, la SCI PARDES PATRIMOINE a
sollicité la constatation de l’existence d’un motif de
déplafonnement du loyer du local commercial situé […]
à raison de la durée du bail excédant 12 années et la
fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal à compter du 1er
octobre 2011.
Par acte du 28 mai 2013, la SCI PARDES PATRIMOINE
a fait assigner la Société LIBLIBA devant le juge des
loyers commerciaux de ce Tribunal aux fins de voir :
— fixer le prix du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal HT HC,
— condamner la Société LIBLIBA au paiement des
intérêts légaux sur les loyers arriérés conformément
aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, les
intérêts dus pour plus d’une année entière étant euxmêmes
capitalisés par application de l’article 1154 du
Code civil,
A tire subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure
d’instruction serait ordonnée pour déterminer la
valeur locative des lieux loués telle que définie par les
articles L.145-33 du Code de commerce,
— fixer le loyer provisionnel pour la durée de
l’instance à la somme annuelle de 30.000 euros en
principal HT HC
— dire et juger que les frais inhérents à cette mesure
seront supportés par la Société LIBLIBA,
— ordonner l’exécution provisoire de la décision à
intervenir,
— condamner la Société LIBLIBA aux entiers dépens.
Dans son mémoire en réplique du 6 septembre 2013,
la Société LIBLIBA a demandé au juge des loyers
commerciaux, après avoir constaté la non application
des règles du plafonnement, de fixer la valeur locative
des locaux à la somme de 16.940 euros par an en
principal, hors taxes et hors charges, pour un
renouvellement au 1er octobre 2011, les autres clauses
et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
Subsidiairement, elle a sollicité la désignation d’un
expert afin de déterminer la valeur locative des lieux
loués.
MOTIFS
Par acte sous seing privé du 1er décembre 1998, la
société CAGE THOUARD & FILS, aux droits de
laquelle vient la SCI PARDES PATRIMOINE, a donné à
bail à la société EASY LOC, des locaux à usage
“d’achat, vente, échange, location de cassettes vidéo,
de tous types de CD VIDEO, ROM, X, Y, de tous
articles de téléphonie”, situés […], pour une durée de
neuf ans à compter du 1er janvier 1999.
Suite à diverses cessions, la Société LIBLIBA est
devenue locataire des locaux en 2001 et y exerce,
après déspécialisation, l’activité de “vente à porter,
bagagerie, accessoires”. Le loyer actuel est de
15.455,02 euros selon la dernière indexation.
Par acte extra judiciaire du 11 février 2011, la SCI
PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la Société
LIBLIBA un congé avec offre de renouvellement pour
le 30 septembre 2011, moyennant un loyer déplafonné
porté à la somme de 30.000 euros par an en principal.
La Société LIBLIBA ne conteste pas le déplafonnement
du loyer, dès lors qu’à la date d’expiration du bail,
celui-ci s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’à
la délivrance du congé avec offre de renouvellement
du 11 février 2011 pour le 30 septembre 2011 et que
sa durée a ainsi excédé douze ans.
En application de l’article L.145-34 in fine du Code de
commerce, le loyer du bail renouvelé n’est donc plus
soumis aux règles du plafonnement.
Pour l’établissement de la valeur locative exacte des
locaux visés au 1er octobre 2011, il est nécessaire de
recourir à une mesure d’expertise dans les termes du
dispositif.
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un
loyer provisionnel égal au montant du loyer proposé
par la Société LIBLIBA à savoir 16.940 euros par an
en principal, en application de l’article L.145-57 du
Code de commerce.
Compte tenu de la nature du litige, il y a lieu
d’ordonner l’exécution provisoire du présent
jugement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux statuant par mise à
disposition au greffe après débats en audience
publique, par jugement contradictoire et en premier
ressort,
Constate que par l’effet du congé avec offre de
renouvellement délivré le 11 février 2011 par la SCI
PARDES PATRIMOINE, le bail concernant les locaux
situés […] s’est renouvelé à compter du 1er octobre
2011,
Dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas
au loyer du bail renouvelé en raison de la durée du
bail excédant douze ans par l’effet d’une tacite
reconduction,
Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et
moyens des parties demeurant réservés à cet égard,
désigne en qualité d’expert :
Madame B C
[…]
[…]
Tel : 01 40 70 91 80
Fax : 01 40 70 93 43
Email : a.C@experts-associes.eu
avec mission de :
— convoquer les parties et, dans le respect du principe
du contradictoire,
— se faire communiquer tous documents et pièces
nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
— visiter les locaux litigieux situés […], les décrire,
— entendre les parties en leurs dires et explications,
— rechercher la valeur locative des lieux loués à la
date du 1er octobre 2011 au regard :

  • des caractéristiques du local,
  • de la destination des lieux,
  • des obligations respectives des parties,
  • des facteurs locaux de commercialité,
  • des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en
    retenant tant les valeurs de marché que les valeurs
    fixées judiciairement,
    et ce en application des dispositions de l’article 145-
    33 du Code de commerce,
    — rendre compte du tout et donner son avis motivé,
    — dresser un rapport de ses constatations et
    conclusions,
    Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission
    conformément aux dispositions des articles 263 et
    suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera
    l’original de son rapport au greffe des loyers
    commerciaux au plus tard le 30 juin 2014,
    Fixe à la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents
    euros) la provision à valoir sur la rémunération de
    l’expert, laquelle devra être consignée par la SCI
    PARDES PATRIMOINE à la régie du Tribunal de
    grande instance de Paris (Escalier D 2e étage) avant le
    15 décembre 2013,
    Dit que faute de consignation de la provision dans le
    délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque
    et privée de tout effet,
    Désigne le juge des loyers commerciaux pour assurer
    le suivi et le contrôle des opérations d’expertise,
    Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à
    la somme de 16.940 euros (seize mille neuf cent
    quarante euros) par an en principal,
    Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge des
    loyers commerciaux du lundi 27 janvier 2014 à 9 h
    30 pour vérification du versement de la consignation,
    Ordonne l’exécution provisoire de la présente
    décision,
    Réserve les dépens.
    Fait et jugé à Paris le 14 Octobre 2013
    Le Greffier Le Président
    Myriam D Z A.
    FOOTNOTES
    1:
    Expéditions
    exécutoires
    délivrées le :
    2:

vices caches

Cour d’appel de Dijon, 5 mai 2009, n° 08/01419
Chronologie de l’affaire
TGI Dijon
11 juillet 2008 > CA Dijon
Infirmation
5 mai 2009
Sur la décision
Référence : CA Dijon, 5 mai 2009, n° 08/01419
Juridiction : Cour d’appel de Dijon
Numéro(s) : 08/01419
Décision précédente : Tribunal de grande instance de Dijon, 11 juillet 2008, N° 06/4393
Sur les personnes
Cabinet(s) : SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS BEZIZ-CLEON CHARLEMAGNE CREUSVAUX
Parties : EURL MDB, SARL CHRISTIAN KICK IMMOBILIER, SARL MDB c/ EURL KICK, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’
IMMEUBLE
Texte intégral
FV/PM
SARL MDB
SARL CHRISTIAN KICK IMMOBILIER
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
7 ET 9 PLACE SAINT A
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le
05 Mai 2009
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE Y
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 05 MAI 2009

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 08/01419
Décision déférée à la Cour : AU FOND du
11 JUILLET 2008, rendue par le TRIBUNAL DE
GRANDE INSTANCE DE Y
RG 1re instance : 06/4393
APPELANTES :
EURL MDB
Ayant son siège XXX
21000 Y
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour
assistée de la SCP BEZIZ-CLEON-CHALEMAGNE,
avocats au barreau de Y
EURL KICK
Ayant son siège social XXX
21000 Y
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour
assistée de la SCP BEZIZ-CLEON-CHARLEMAGNE,
avocats au barreau de Y
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
7 ET 9 PLACE SAINT A à Y représenté par son Syndic
en exercice, la SARL ABC IMMOBILIER
Ayant son siège XXX
21000 Y
représentée par la SCP FONTAINE-TRANCHAND &
SOULARD, avoués à la Cour
assistée de la SCP DOREY – PORTALIS – PERNELLE –
FOUCHARD – A, avocats au barreau de Y
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 24 Mars 2009 en audience
publique devant la Cour composée de :
Monsieur RICHARD, Conseiller, Président,
Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur, ayant fait le
rapport sur désignation du président,
Monsieur THEUREY, Conseiller, assesseur,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme X,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de
l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues au
deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure
civile,
SIGNE par Monsieur RICHARD, Conseiller, et par
Madame X, greffier auquel la minute de la décision a
été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Les sociétés MDB et KICK ont racheté un immeuble
familial sis 7 et 9 Place Saint-A à Y qu’elles ont ensuite
revendu sous forme d’appartements à divers
propriétaires au cours de l’année 2002 dans le cadre
d’une opération de marchand de biens.
Les copropriétaires se sont plaints auprès du syndic de
divers dysfonctionnements affectant l’installation de
chauffage commun. Les demandes d’intervention
restant lettre morte et les difficultés s’aggravant, le
syndicat des copropriétaires a consulté un bureau
d’étude en génie climatique, la société CSI.
Invoquant les conclusions de ce rapport, le syndicat
des copropriétaires a obtenu la désignation d’un
expert par ordonnance de référé du Président du
tribunal de Grande Instance de Y du
20 septembre 2005, l’homme de l’art étant chargé de
faire le point sur les anomalies et non conformités
affectant le système de chauffage.
Monsieur Z, expert, a déposé son rapport le
15 mai 2006.
Par acte d’huissier du 13 novembre 2006, le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble situé 7et 9 place
Saint-A à Y assigne la Société MDB EURL et L’EURL
KICK aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au
versement de la somme principale de 18 809,09 € TTC
outre indexation sur la base de la variation de l’indice
du coût de la construction à compter du 1er mars
2006, de 1 750,36 € TTC en remboursement de l’étude
réalisée par le Cabinet B C INGENIERIE, et de 1 500 €
sur le fondement de l’article 700 du Code de
procédure civile.
Le syndicat, se basant sur les conclusions de l’expert
qui relève que les non-conformités sont importantes et
que l’installation est vétuste, peu adaptée et surtout
dangereuse, précise qu’il entend engager la
responsabilité civile contractuelle et, à défaut, extracontractuelle
des sociétés professionnelles de
l’immobilier qui ont sciemment revendu un immeuble
dont les parties communes étaient affectées de vices
cachés dont la nature présente au surplus des dangers
pour les personnes et les biens ; que les défenderesses
ne sauraient s’abriter derrière des clauses de nongarantie
des vices cachés contenues dans les actes de
vente alors que celles-ci sont inapplicables dès lors
qu’en leur qualité de professionnelles elles sont
réputées avoir connu l’ensemble des vices de
construction.
Il ajoute qu’il n’entend pas faire prendre en charge
par les défenderesses le coût de la réfection intégrale
de l’installation de chauffage dont la vétusté était
connue au moment des transactions, mais seulement
obtenir la prise en charge des travaux propres à
remédier aux vices cachés, c’est-à-dire aux
manquements aux règles de sécurité applicables aux
installations de chaufferie.
Par jugement avant-dire-droit du 29 avril 2008, le
Tribunal de Grande Instance de Y ordonne la
réouverture des débats afin que les parties
s’expliquent notamment sur le fondement juridique
des demandes et la qualité pour agir du syndicat des
copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires, qui soutient avoir
qualité pour agir en garantie des vices cachés à
l’encontre du vendeur de l’immeuble en copropriété,
précise qu’il fonde ses prétentions à titre principal sur
la garantie des vices cachés, subsidiairement sur la
non-conformité de la chose vendue, à titre infiniment
subsidiaire, sur la garantie décennale du constructeur,
et encore plus subsidiairement sur la responsabilité
délictuelle des société venderesses.
Par jugement du 11 juillet 2008, le Tribunal de
Grande Instance de Y condamne in solidum L’EURL
MDB et L’EURL KICK à payer au syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 7 et 9 place Saint-A à Y
les sommes de 18 809,09 € et 1 750,36 € à titre de
dommages intérêts, le tout indexé sur la base de la
variation de l’indice du coût de la construction depuis
le 15 mai 2006, ainsi que 1 500 € sur le fondement de
l’article 700 du Code de procédure civile.
Les défenderesses sont également condamnées in
solidum aux dépens.
Le Tribunal retient que les vices invoqués étaient
visibles lors de l’achat des logements et que la
garantie des vices cachés ne peut pas être invoquée ;
que par contre, en livrant un bâtiment dont
l’installation de chauffage était dangereuse alors que
le chauffage constitue un élément substantiel de
l’immeuble, les sociétés venderesses ont manqué à leur
obligation de délivrance conforme.
La SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER font appel par déclaration reçue au
greffe le 4 août 2008.
Par conclusions déposées le 11 février 2009, elles
demandent à la Cour de :
— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que
l’installation de chauffage était affectée d’un vice
apparent et que leur responsabilité ne pouvait pas être
engagée de ce chef,
— infirmer le jugement pour le surplus,
— dire qu’elles ne sont pas responsables de prétendues
non-conformités,
— dire que ni leur responsabilité contractuelle, ni leur
responsabilité délictuelle ne peut être engagée,
— dire que leur responsabilité décennale ne peut pas
plus être recherchée,
— débouter en conséquence le syndicat des
copropriétaires de ses prétentions,
— le condamner à leur verser à chacune 6 000 € sur le
fondement de l’article 700 du Code de procédure
civile.
Elles relèvent en premier lieu que, si l’installation de
chauffage est manifestement vétuste, elle n’est
affectée d’aucun vice caché la rendant impropre à
l’usage auquel on la destine ; qu’en effet il s’est écoulé
plus de 6 ans depuis la vente, et qu’elle a toujours
fonctionné sans présenter aucune défaillance.
Elles ajoutent que le syndicat, qui prétend être
recevable à agir au motif que les parties communes
serait atteintes, ne peut agir que pour la sauvegarde
des droits à l’immeuble ; que son action apparaît
manifestement irrecevable.
Elles contestent être tenues à remédier aux nonconformités,
aucun engagement à la mise en
conformité des parties communes n’ayant été souscrit.
Elles ajoutent qu’à tort le premier juge a retenu que
c’était l’immeuble qui avait été vendu, alors qu’en
réalité les copropriétaires n’ont acquis que les
appartements, les parties communes ne leur ayant pas
été cédées ; que par ailleurs les acquéreurs ont pris
l’immeuble dans son état au jour de l’entrée en
jouissance ; que seules étaient prévues à la charge des
venderesses la réfection de la colonne montante
électrique et la motorisation du portail ; qu’elles ont
déjà accepté à titre commercial de prendre en charge
la moitié du coût de remplacement d’une pompe
chauffage en novembre 2002, ainsi que la mise en
place d’un cloisonnement en dur pour séparer les
caves de la chaudière ; qu’en tout état de cause il n’est
pas possible de mettre à leur charge une obligation de
délivrance conforme alors que ce ne sont pas les
parties communes qui ont été vendues.
Elles contestent avoir eu l’obligation d’une remise aux
normes en leur qualité de vendeur professionnel.
Elles contestent avoir engagé leur responsabilité
délictuelle dans la mesure où elles n’ont ni rénové
l’immeuble, ni procédé à des travaux sur les colonnes
montantes du chauffage.
Elles soutiennent enfin que les dispositions de l’article
1792 du Code Civil sont inapplicables dans la mesure
où elles ne sont ni constructeur ni promoteur, la
structure du bâtiment n’ayant pas été touchée.
Par conclusions déposées le 17 février 2009, le
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 7 et
9 Place Saint-A à Y demande la confirmation du
jugement et la condamnation solidaire des EURL à lui
verser 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du
Code de procédure civile.
Le Syndicat relève que selon l’expert, si la vétusté des
installations de chauffage ne pouvait pas échapper à
un profane du bâtiment, par contre la sécurité et la
conformité des installations ne pouvaient absolument
pas être décelées par un tel profane.
Il maintient avoir qualité pour agir dans la mesure où
il appartient au syndicat des copropriétaires d’exercer
les actions destinées à prévenir ou à réparer les
atteintes à l’intégrité de l’immeuble considéré dans
son ensemble lorsque notamment les parties
communes sont atteintes.
Il relève que la notion de fonctionnement n’est pas
incompatible avec celle de vice caché ; qu’il n’est
nullement besoin d’un non-usage pour caractériser
l’existence d’un vice caché, lequel peut consister en
un vice qui diminue l’usage de la chose au point que
l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné
un prix moindre s’il l’avait connu ; que tel est le cas en
l’espèce.
Il ajoute qu’il importe peu que l’installation de
chauffage fasse partie des parties communes dans la
mesure où il ressort de la lecture des actes de vente
que les droits partagés sur les parties communes sont
un accessoire des parties privatives cédées et ne
peuvent pas être détachés de leur vente.
Le Syndicat maintient que les sociétés venderesses ont
acheté l’immeuble pour le revendre après avoir réalisé
certains travaux d’aménagement qui ne peuvent pas
être qualifiés de geste commercial ; que l’immeuble est
ainsi entré sous le régime de la copropriété ; qu’en
leur qualité de marchands de bien, les appelantes sont
des professionnels toujours tenus de connaître les
vices de la chose vendue et de les garantir.
Subsidiairement, le Syndicat soutient qu’il appartenait
aux société venderesses de délivrer un bien conforme
aux règles de sécurité et qu’elles ne peuvent pas
invoquer la clause limitative de garantie.
Très subsidiairement, il soutient que le marchand de
biens qui achète des immeubles , les rénove, les
restructure et les revend doit être réputé constructeur
au sens de l’article 1792 du Code Civil ; que les
désordres constatés mettent l’immeuble en péril et le
rendent impropre à sa destination
Encore plus subsidiairement, il reproche aux
appelantes d’avoir procédé à la mutation d’un
immeuble dont le système et le local de chauffage sont
dangereux, et d’avoir ainsi engagé leur responsabilité
contractuelle et, partant, délictuelle vis-à-vis du noncontractant.
L’ordonnance de clôture est rendue le 19 février 2009.
SUR QUOI LA COUR
Les appelantes ne peuvent pas sérieusement soutenir
que les ventes n’auraient porté que sur les parties
privatives de l’immeuble à l’exception des parties
communes alors que la lecture de chaque acte de
vente démontre que les acquéreurs devenaient
propriétaires d’un lot privatif et d’un pourcentage de
parties communes .
L’action du syndicat des propriétaires est par ailleurs
parfaitement recevable dès lors qu’elle tend à faire
reconnaître que les parties communes sont atteintes
de vices cachés et à obtenir la prévention ou la
réparation des désordres affectant ainsi l’ensemble de
l’immeuble.
Il est constant que la vétusté de l’installation de
chauffage était connue de l’ensemble des acquéreurs
au moment des ventes.
Il ressort par contre du rapport de Monsieur D Z, dont
les termes ne sont pas contestés par les appelantes,
qu’en dehors même de cette vétusté, l’installation est
atteinte par de nombreuses non-conformités aux règles
de sécurité.
L’expert relève dans son rapport :
— que le local chaufferie (réalisé par les appelantes
elles-même) est en béton cellulaire dont le degré
coupe feu n’est pas conforme, avec un accès par une
porte en bois dont le degré coupe feu n’est lui aussi
pas conforme et qui ne comporte ni barre antipanique,
ni ferme porte,
— que le degré coupe feu du plafond n’est pas
conforme,
— que les ventilations haute et basse sont réalisées en
tube Flexalu débouchant au même endroit,
— qu’une canalisation d’alimentation en gaz d’un
logement passe par la chaufferie,
— qu’il n’existe pas de disconnecteur sur
l’alimentation en eau froide de l’installation,
— que la citerne à fioul, à simple paroi, est placée dans
un local contigu à la chaufferie dont la porte et la
ventilation ne sont pas conformes, dont l’éclairage est
insuffisant, et dont les installations électriques ne sont
pas conformes,
— que de nombreuses installations sont inexistantes :
extincteurs, bac à sable avec pelle, bac de rétention
sous le brûleur, gaine de pompier et raccord ZAG,
coupure électrique extérieure pour force ou lumière,
robinet de puisage eau froide, siphon de sol,
séparateur d’hydrocarbure, XXX, vanne de police,
— que certaines parties des réseaux de distribution
sont encastrées dans les murs intérieurs et dans les
doublages, ce qui n’est pas conforme
L’expert précise que les travaux de conformité sont
impératifs pour des raisons de sécurité.
L’immeuble étant destiné à l’habitation, le non-respect
des normes de sécurité affectant l’installation de
chauffage constitue, compte-tenu des risques
d’incendie ou d’explosion encourus par les occupants,
un vice rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel
on le destine, peu important le fait que ce risque ne
s’est pas réalisé plusieurs années après l’acquisition.
Ce vice n’était pas apparent pour des profanes en
bâtiment. Les venderesses, professionnelles de
l’immobilier, étaient par contre tenues de connaître ce
vice, et ne peuvent invoquer aucune clause limitative
de garantie.
L’expert évalue à 18 809,09 € TTC valeur mars 2006,
le coût des travaux liés à la mise aux normes de
sécurité de l’installation de chauffage. Le syndicat des
copropriétaires est fondé à demander le paiement de
cette somme avec indexation.
Par contre, le coût de l’étude du bureau d’étude en
génie climatique réalisée non- contradictoirement à la
seule requête du syndicat des copropriétaires restera
à sa charge.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire prononcé
publiquement,
Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance
de Y du 11 juillet 2008,
Statuant à nouveau,
Dit que l’immeuble sis 7 et 9 place Saint-A à Y est
atteint d’un vice caché,
Condamne in solidum la SARL MDB et la SARL
CHRISTIAN KICK IMMOBILIER à verser au Syndicat
des Copropriétaires de l’immeuble situé 7 et 9 Place
Saint-A à Y 18 809,09 € outre indexation sur la base de
la variation de l’indice du coût de la construction
indice de base mars 2006,
Déboute le Syndicat des Copropriétaires de sa
demande au titre du coût de l’étude de génie
climatique,
Vu les dispositions de l’article 700 du Code de
procédure civile,
Déboute la SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER de leur demande au titre des frais
irrépétibles,
Condamne in solidum la SARL MDB et la SARL
CHRISTIAN KICK IMMOBILIER à verser au Syndicat
des Copropriétaires de l’immeuble situé 7 et 9 Place
Saint-A à Y 1 500 € au titre des frais irrépétibles,
Condamne la SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance
et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise
judiciaire.
Le Greffier, Le Président,

Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juillet 2015,
14-17.916, Inédit
Chronologie de l’affaire
CA Rennes
6 mars 2014 > CASS
Rejet
7 juillet 2015
Sur la décision
Référence : Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, n° 14-17.916
Juridiction : Cour de cassation
Numéro(s) de pourvoi : 14-17916
Importance : Inédit
Décision précédente : Cour d’appel de Rennes, 6 mars 2014
Dispositif : Rejet
Identifiant Légifrance : JURITEXT000030878900
Identifiant européen : ECLI:FR:CCASS:2015:C300868
Sur les personnes
Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Dominique FARGE
Cabinet(s) : SCP JEAN LUC RIVOIRE REGIS WAQUET, SOCIETE BORE, SALVE DE BRUNETON ET MEGRET
Parties : Société GCC
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE
CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 6 mars 2014),
que par acte du 9 août 2005, la SCI GCC a vendu à M.
et Mme X… un immeuble après avoir procédé à des
travaux de rénovation et d’extension ; que se plaignant
de désordres affectant l’immeuble, ceux-ci l’ont
assignée en indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait grief à l’arrêt de la
condamner à payer à M. et Mme X… des sommes au
titre des travaux de reprise et du préjudice de
jouissance, de frais de relogement, de déménagement
et d’emménagement, alors, selon le moyen :
1°/ que l’article 1792-1-2° du code civil n’est
applicable au propriétaire non professionnel qui
revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué
des travaux de restauration que dans la mesure où ces
travaux peuvent être assimilés à la construction même
de l’immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de
constater que tel aurait été le cas des travaux faits par
le vendeur en l’espèce en vue de procéder à la
restauration limitée d’une maison ancienne, la cour
d’appel a privé sa décision de toute base légale au
regard du texte susvisé ;
2°/ qu’à supposer que, en cas de restauration d’un
immeuble ancien, les travaux puissent entraîner la
responsabilité du propriétaire vendeur sur le
fondement de l’article 1792-1-2° du code civil, cette
responsabilité ne peut concerner que les travaux
réellement effectués et non des parties d’immeuble ou
des travaux que le propriétaire n’a pas entendu
entreprendre ; qu’en décidant d’appliquer
indistinctement l’article 1792-1-2° du code civil à
l’ensemble des caractéristiques d’une maison ancienne
que son propriétaire n’a nullement voulu refaire à
neuf, y compris à propos d’éléments de construction
ou d’équipement que le propriétaire n’avait pas
entendu toucher ni agencer, la cour d’appel a violé
ledit texte par fausse application ;
Mais attendu qu’ayant relevé que selon l’expert les
travaux avaient consisté en l’agrandissement et
l’extension du bâtiment, la démolition partielle du
bâtiment principal en ne conservant que les murs de
maçonnerie, la réalisation d’une charpente neuve et
d’une couverture neuve avec création de deux
lucarnes, le changement de la totalité des ouvertures
extérieures, l’aménagement intérieur du bâtiment
principal et de l’extension en totalité, la confection de
revêtement de sol au rez-de-chaussée, la mise en place
de parquet en remplacement du plancher du grenier,
la réfection complète de l’assainissement, puis le
décapage et le rejointoiement des façades, et retenu
que l’importance de la restauration résultait des
mentions de l’acte d’acquisition de ce bien par la SCI
GCC selon lesquelles la construction était en mauvais
état et était destinée à être entièrement restaurée, et
de la différence de prix entre celui d’achat de
3 048,98 euros et celui de revente cinq ans plus tard
de 240 000 euros, la cour d’appel a pu en déduire que
les désordres affectant ces travaux relevaient des
dispositions des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen :
1°/ que faute de constater que les travaux de
restauration auraient porté sur les gros murs (dont la
cour d’appel constate par ailleurs qu’ils n’ont pas été
touchés par les travaux), aucune garantie décennale
ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ;
que la cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° du code
civil ;
2°/ que la société GCC faisait valoir que les travaux
qu’elle avait effectués sur ces murs étaient de pure
esthétique, et n’avaient aucune fonction d’isolation ou
d’étanchéité, ni de but d’assurer le clos de la maison ;
qu’en leur appliquant la garantie décennale sans
répondre à ce moyen, la cour d’appel a privé sa
décision de toute base légale au regard de l’article
1792-1-2° du code civil ;
Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux
avaient consisté en la démolition partielle du bâtiment
principal en ne conservant que les murs de
maçonnerie, le changement de la totalité des
ouvertures extérieures, le décapage des façades et
rejointoiement des façades, que selon l’expert,
l’humidité sur les murs extérieurs en divers points de
la construction résultait d’un défaut d’exécution du
rejointoiement des façades et pignons accompagné de
remontées capillaires par migration d’eau dans les
maçonneries enterrées, et retenu que ce désordre
rendait l’immeuble impropre à sa destination, la cour
d’appel en a exactement déduit qu’il relevait du
régime de la garantie légale de l’article 1792 du code
civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen :
1°/ que s’agissant de la partie existante, il résulte des
propres constatations de l’arrêt attaqué que le vice
était apparent, puisque l’immeuble présentait « des
traces d’humidité » et que l’eau aurait « ruisselé» à
l’intérieur de la maison ; que la cour d’appel a ainsi
violé l’article 1642 du code civil ;
2°/ que s’agissant toujours de la partie existante, à
supposer les vices cachés, la clause contractuelle
d’exonération des vices cachés devait s’appliquer, la
société GCC n’étant pas un vendeur professionnel ;
qu’en refusant de la faire jouer, la cour d’appel a violé
l’article 1642 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que l’expert avait relevé
des traces d’humidité sur la maçonnerie à l’intérieur
de l’habitation sur la partie principale causées par des
remontées capillaire par migration d’eau dans les
maçonneries enterrées et que l’existence de ces
désordres était confirmée par l’attestation de Mme Y…
déclarant avoir vu des ruissellements d’eau à
l’intérieur de la maison lorsque le gérant de la SCI
GCC y demeurait, la cour d’appel, qui n’a pas constaté
le caractère apparent des vices pour les acquéreurs au
moment de la vente, a pu écarter l’application de la
clause de non-garantie des vices cachés ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen, que sauf clause contraire
inexistante en l’espèce, la vente d’un immeuble ancien
partiellement restauré se fait en l’état, et que le
vendeur ne peut être tenu de garantir des travaux
qu’il n’a pas entendu effectuer ; que la société GCC a
toujours fait valoir qu’elle avait procédé à une isolation
minimale et n’avait jamais entendu procéder à une
isolation complète ; qu’en lui faisant grief d’une
« mauvaise exécution » concernant des travaux
d’isolation complète qui n’ont jamais été entrepris et
du non-respect d’une réglementation thermique que la
restauration menée n’avait pas pour but d’effectuer, la
cour d’appel a appliqué la garantie décennale à des
travaux inexistants et violé l’article 1792-1-2° du code
civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé que la restauration
importante de l’immeuble avait compris la réalisation
d’une charpente neuve et d’une couverture neuve
avec création de deux lucarnes, que l’expert avait
constaté qu’il existait de nombreux passages d’air au
niveau des rampants de toiture et que le dessus du
mur pignon n’était pas garni d’isolation, la cour
d’appel qui a pu retenir que le défaut d’isolation,
conséquence d’une mauvaise exécution et d’un nonrespect
de la réglementation thermique, rendait
l’immeuble impropre à sa destination, en a exactement
déduit que ce désordre relevait du régime de la
garantie légale de l’article 1792 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen, que faute de constater que le
moindre travail aurait été effectué sur la fosse
septique, justifiant la mise en oeuvre de la garantie
décennale, la cour d’appel a violé l’article 1792-1-2°
par fausse application ;
Mais attendu qu’ayant relevé une réfection complète
de l’assainissement dans le cadre de la rénovation
importante de l’immeuble et retenu que sa nonconformité
rendait l’installation impropre à sa
destination, la cour d’appel en a exactement déduit
que ce désordre relevait du régime de la garantie
légale de l’article 1792 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le sixième moyen :
Attendu que les moyens précédents étant rejetés, ce
moyen, pris d’une cassation par voie de conséquence,
est sans portée ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une
décision spécialement motivée sur le premier moyen
pris en ses troisième et quatrième branches, le
deuxième moyen pris en ses troisième et quatrième
branches, le troisième moyen pris en sa troisième
branche, le quatrième moyen pris en sa seconde
branche et le cinquième moyen pris en sa seconde
branche qui ne sont manifestement pas de nature à
entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI GCC aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
condamne la SCI GCC à payer à M. et Mme X… la
somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI
GCC ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième
chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du sept juillet deux mille quinze.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan,
avocat aux Conseils, pour la société GCC
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
déménagement et d’emménagement,
AUX MOTIFS QUE « sur les principes de
responsabilité : Selon les dispositions de l’article 1792-
1-2° du Code civil, toute personne qui vend après
achèvement des travaux un ouvrage qu’elle a construit
ou fait construire est réputée constructeur de
l’ouvrage et se trouve en conséquence débitrice
envers les acquéreurs de la garantie légale décennale
des vices de l’immeuble et de ses éléments dans les
conditions édictées aux articles 1792 et 1792-2 du
même Code. Ces dispositions n’opérant aucune
distinction entre le vendeur professionnel et celui qui
vend après avoir construit pour son compte personnel,
les premiers juges ont écarté à tort la responsabilité
de la SCI GCC dès lors qu’elle a fait procéder à la
rénovation et à l’agrandissement de son immeuble et
revendu celui-ci dans les 10 ans suivant l’achèvement
de l’ouvrage. Les travaux que la SCI GCC a réalisés, ou
fait en partie réaliser par une entreprise belge, ont
constitué en une restauration importante soumise à
autorisation administrative, d’une ancienne longère, et
création d’une extension. En effet, le gérant de la SCI
GCC a obtenu le 21 juin 2000 un permis de construire,
transféré à celle-ci par décision du 3 janvier 2001,
pour des travaux de rénovation et d’extension.
L’importance de la restauration n’est pas contestable
et résulte d’une part des mentions de l’acte
d’acquisition de ce bien par la SCI GCC selon
lesquelles la construction est en mauvais état et est
destinée à être entièrement restaurée, et d’autre part
la différence de prix entre celui d’achat pour
3.048,98 € et celui de revente 5 ans plus tard pour
240.000 €. L’extension réalisée n’est pas une simple
buanderie mais contient une partie habitation, en
l’espèce une chambre.
(¿) L’expert M. Z… a décrit les travaux réalisés durant
l’année 2000 :
— agrandissement et extension du bâtiment dans le
prolongement du bâtiment principal,

  • démolition partielle du bâtiment principal en ne
    conservant que les murs de maçonnerie,
  • réalisation d’une charpente neuve,
  • réalisation d’une couverture neuve avec création de
    deux lucarnes,
  • changement de la totalité des ouvertures extérieures,
  • aménagement intérieur du bâtiment principal et de
    l’extension en totalité,
  • confection de revêtement de sol (chape + carrelage)
    au rez-de-chaussée,
  • mise en place de parquet en remplacement du
    plancher du grenier,
  • réfection complète de l’assainissement,
    puis en cours de l’hiver 2004-2005 :
    — décapage des façades, et rejointement des façades.
    En outre, la SCI GCC ne peut se prévaloir de la clause
    de non-garantie insérée dans l’acte de vente du
    9 aout 2005, les dispositions des articles 1792 et
    1792-2 étant d’ordre public. Enfin, les circonstances
    que certains désordres étaient apparents lors de
    l’acquisition par M. et Mme X… est inopérante dès lors
    qu’ils agissent contre le vendeur sur le fondement des
    dispositions de l’article 1792-1-2° du Code civil. M. et
    Mme X… sont donc fondés à demander à la SCI GCC la
    réparation des désordres rendant l’habitation
    principale et l’extension impropres à leur destination
    ou affectant leur solidité, qu’ils soient ou non
    apparents, et à invoquer également la garantie des
    vices cachés » ;
    1°) ALORS QUE l’article 1792-1-2° du Code civil n’est
    applicable au propriétaire non professionnel qui
    revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué
    des travaux de restauration que dans la mesure où ces
    travaux peuvent être assimilés à la construction même
    de l’immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de
    constater que tel aurait été le cas des travaux faits par
    le vendeur en l’espèce en vue de procéder à la
    restauration limitée d’une maison ancienne, la Cour
    d’appel a privé sa décision de toute base légale au
    regard du texte susvisé ;
    2°) ALORS QU’à supposer que, en cas de restauration
    d’un immeuble ancien, les travaux puissent entraîner
    la responsabilité du propriétaire vendeur sur le
    fondement de l’article 1792-1-2° du Code civil, cette
    responsabilité ne peut concerner que les travaux
    réellement effectués et non des parties d’immeuble ou
    des travaux que le propriétaire n’a pas entendu
    entreprendre ; qu’en décidant d’appliquer
    indistinctement l’article 1792-1-2° du Code civil à
    l’ensemble des caractéristiques d’une maison ancienne
    que son propriétaire n’a nullement voulu refaire à
    neuf, y compris à propos d’éléments de construction
    ou d’équipement que le propriétaire n’avait pas
    entendu toucher ni agencer, la Cour d’appel a violé
    ledit texte par fausse application ;
    3°) ALORS QUE la responsabilité décennale ne peut
    entrer en jeu qu’après réception des travaux ; que
    faute de constater la moindre réception en l’espèce,
    notamment de travaux effectués par une entreprise
    tierce sur la partie neuve du bâtiment, la Cour d’appel
    a privé sa décision de base légale au regard des
    articles 1792, 1792-1 et 1792-4 du Code civil ;
    4°) ALORS QUE l’article 1792-1-2° du Code civil ne
    s’applique aux désordres apparents que dans la
    mesure où ils ont fait l’objet de réserves lors de la
    réception ; que la Cour d’appel, faute de constater
    l’existence d’une réception et de réserves, a encore
    violé les textes précités.
    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert, et le prononcé de l’arrêt, et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement, de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, CONCERNANT L’HUMIDITE SUR LES
    MURS EXTERIEURS, QUE « l’expert conclut sur ces
    désordres, que l’humidité en divers points de la
    construction a été constatée de façon contradictoire,
    qu’elle résulte d’un défaut d’exécution du
    rejointement des façades et pignons accompagné de
    remontées capillaires par migration d’eau dans les
    maçonneries enterrées. Ces désordres rendent
    l’immeuble impropre à sa destination et ne trouvent
    pas leur origine dans une cause étrangère. Ils
    engagent la responsabilité décennale de la SCI GCC
    qui sera tenue du paiement des travaux de reprise.
    L’expert a formulé deux propositions techniques. Il
    convient de retenir la deuxième solution, celleci
    permettant de conserver l’aspect esthétique de
    l’immeuble avec ses pierres apparentes, conformément
    à la chose vendue, préconisant des travaux d’un
    montant de 29.223,23 € HT soit 34.950,98 € TTC. La
    SCI GCC sera également tenue au paiement des
    travaux de reprise des cloisons intérieures, de
    l’extension et du nettoyage des pierres apparentes
    intérieures pour un montant de 5.980 € TTC » ;
    1°) ALORS QUE faute de constater que les travaux de
    restauration auraient porté sur les gros murs (dont la
    Cour d’appel constate par ailleurs qu’ils n’ont pas été
    touchés par les travaux), aucune garantie décennale
    ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ;
    que la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    2°) ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE la société
    GCC faisait valoir que les travaux qu’elle avait
    effectués sur ces murs étaient de pure esthétique, et
    n’avaient aucune fonction d’isolation ou d’étanchéité,
    ni de but d’assurer le clos de la maison ; qu’en leur
    appliquant la garantie décennale sans répondre à ce
    moyen, la Cour d’appel a privé sa décision de toute
    base légale au regard de l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU’en choisissant à
    titre de réparation une solution plus onéreuse à des
    fins « esthétiques » étrangères à la stricte réparation
    du dommage résultant d’un défaut d’étanchéité,
    solution dont l’expert lui-même affirme qu’elle est
    moins fiable que la solution moins onéreuse, la Cour
    d’appel a violé le principe de stricte réparation du
    préjudice et les articles 1382 et 1792-1 du Code civil ;
    4°) ALORS QU’en s’abstenant de toute précision quant
    au fondement de sa décision concernant la « reprise
    des cloisons intérieures et le nettoyage des pierres
    apparentes intérieures » ne correspondant à aucune
    préoccupation d’étanchéité, la Cour d’appel a privé sa
    décision de base légale au regard des articles 1382 et
    1792-1-2° du Code civil.
    TROISIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DE L’HUMIDITE DES
    MURS INTERIEURS, QUE « l’expert a relevé des
    traces d’humidité sur la maçonnerie à l’intérieur de
    l’habitation, sur la partie principale et sur la partie
    extension de l’immeuble, causées par des remontées
    capillaires par migration d’eau dans les maçonneries
    enterrées. L’existence de ces désordres est confirmée
    par l’attestation de Mme Nolwenn Y… confirmant avoir
    vu des ruissellements d’eau à l’intérieur de la maison
    lorsque le gérant de la SCI GCC y demeurait. L’expert
    précise que la SCI GCC n’a pas entrepris de travaux
    sur la partie principale de l’immeuble. Ces désordres
    sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa
    destination et engagent la responsabilité décennale du
    vendeur pour les désordres affectant l’extension en sa
    qualité de constructeur, et sur la garantie des vices
    cachés pour la partie existante. S’agissant de la partie
    principale existante de l’immeuble, l’expert a chiffré
    les travaux de reprise à la somme de 3.907,08 € hors
    taxes, soit 4.672,86 € TTC. S’agissant de la partie
    extension, l’expert a chiffré ces travaux à la somme de
    3.780,88 € hors taxes, soit 4.523,12 € TTC. La SCI
    GCC sera tenue au paiement de ces sommes qui seront
    indexées sur les modalités prévues au dispositif de la
    présente décision » ;
    1°) ALORS QUE s’agissant de la partie existante, il
    résulte des propres constatations de l’arrêt attaqué
    que le vice était apparent, puisque l’immeuble
    présentait « des traces d’humidité » et que l’eau aurait
    «ruisselé» à l’intérieur de la maison ; que la Cour
    d’appel a ainsi violé l’article 1642 du Code civil ;
    2°) ALORS QUE s’agissant toujours de la partie
    existante, à supposer les vices cachés, la clause
    contractuelle d’exonération des vices cachés devait
    s’appliquer, la société GCC n’étant pas un vendeur
    professionnel ; qu’en refusant de la faire jouer, la Cour
    d’appel a violé l’article 1642 du Code civil ;
    3°) ALORS QU’à supposer que la Cour d’appel,
    s’agissant de la partie existante, ait entendu faire
    jouer la garantie décennale, celle-ci ne pouvait jouer
    s’agissant des murs sur lesquels il est constant
    qu’aucun travail de restauration n’a été effectué ; que
    la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° par fausse
    application.
    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DU DEFAUT
    D’ISOLATION, QUE « l’expert a constaté qu’il existait
    de nombreux passages d’air au niveau des rampants
    de toiture et que le dessus du mur pignon n’était pas
    garni d’isolation. Il précise que l’épaisseur d’isolation
    mise en place en rampant de toiture est non conforme
    au regard de la réglementation thermique en vigueur,
    en particulier aux règles TH 2000, applicables au
    moment de l’accord du permis de construire. Ce défaut
    d’isolation est une conséquence d’une mauvaise
    exécution et d’un non-respect de la réglementation
    thermique, et rend l’immeuble impropre à sa
    destination. Afin d’y remédier il est nécessaire de
    déposer la couverture et de mettre en oeuvre une
    isolation. L’expert, M. Z…, a estimé le coût des reprises
    de ces désordres à la somme de 38.814,26 € TTC outre
    la somme de 7.805,52 € TTC pour les travaux de
    remise en état à l’intérieur de l’immeuble après
    réfection, sommes au paiement desquelles sera
    condamnée la SCI GCC dont la responsabilité
    décennale est engagée » ;
    1°) ALORS QUE sauf clause contraire inexistante en
    l’espèce, la vente d’un immeuble ancien partiellement
    restauré se fait en l’état, et que le vendeur ne peut
    être tenu de garantir des travaux qu’il n’a pas entendu
    effectuer ; que la société GCC a toujours fait valoir
    qu’elle avait procédé à une isolation minimale et
    n’avait jamais entendu procéder à une isolation
    complète ; qu’en lui faisant grief d’une « mauvaise
    exécution » concernant des travaux d’isolation
    complète qui n’ont jamais été entrepris et du nonrespect
    d’une réglementation thermique que la
    restauration menée n’avait pas pour but d’effectuer, la
    Cour d’appel a appliqué la garantie décennale à des
    travaux inexistants et violé l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    2°) ALORS QU’en affirmant que l’isolation supposait
    de déposer entièrement la couverture, et en allouant
    de ce chef une réparation très onéreuse, sans
    s’expliquer sur le fait que, comme le faisait valoir la
    société GCC, de nombreuses solutions d’isolation
    existent sans qu’il faille déposer le toit, la Cour d’appel
    a privé sa décision de toute base légale au regard du
    principe relatif aux limites de la réparation du
    préjudice et des articles 1382 et 1792-1 du Code civil.
    CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DES DESORDRES
    AFFECTANT LA FOSSE SEPTIQUE, QUE « l’expert a
    relevé une absence d’évent sur la fosse septique. Il
    précise que le système d’assainissement n’est pas
    conforme à la réglementation du fait de son
    implantation en limite séparative alors que la distance
    à respecter est de 3 mètres par rapport au fonds
    voisin. Le fait que ce fonds voisin soit la propriété de la
    SCI GCC est sans incidence sur l’importance de cette
    nonconformité qui ne permet pas un fonctionnement
    rationnel du système d’assainissement et entraînera
    son dysfonctionnement. Ce désordre rend cette
    installation impropre à sa destination et entraîne la
    responsabilité décennale du vendeur constructeur.
    Elle sera condamnée à payer à M. et Mme X… le
    montant des travaux de reprise, chiffré par l’expert à
    4.353,44 € TTC, avec indexation » ;
    1°) ALORS QUE faute de constater que le moindre
    travail aurait été effectué sur la fosse septique,
    justifiant la mise en oeuvre de la garantie décennale,
    la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° par fausse
    application ;
    2°) ALORS QUE l’immeuble ayant été vendu en l’état,
    et l’absence d’évent étant apparent, aucune garantie
    de ce chef n’était due par la société GCC ;
    que la Cour d’appel a violé les articles 1642 et 1792-
    1 du Code civil par fausse application.
    SIXIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DES DOMMAGES
    IMMATERIELS, QUE «compte tenu de l’importance et
    de la durée des travaux, M. et Mme X… vont être
    contraints de déménager et de se reloger pour une
    durée de 6 à 8 semaines. Ces contraintes génèrent
    pour eux un préjudice. Il sera donc fait droit à leur
    demande d’indemnisation à hauteur de 7.000 € au
    titre de leurs frais de relogement pendant 2 mois, de
    déménagement et emménagement, et de leurs troubles
    de jouissance » ;
    ALORS QUE la cassation à intervenir sur l’un ou
    l’autre des moyens précédents entraînera par voie de
    conséquence l’annulation du chef de la décision sur le
    prétendu préjudice de relogement, en application de
    l’article 624 du Code de procédure civile.

Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

2-) Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

Pour mémoire, l’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Contrairement au renouvellement du bail qui fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années, la tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

Mais lorsque, du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail vient à dépasser douze années, le loyer du bail renouvelé ne sera alors plus soumis à la règle du plafonnement.

Autrement dit, lorsque la durée du bail excède 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du bailleur.

La tacite reconduction du bail suppose soit l’absence de demande de renouvellement de la part du locataire, soit l’absence de signification d’un congés avec offre de renouvellement de la part du bailleur.

La Cour de cassation a récemment confirmé cette exception à la règle du plafonnement en jugeant que le propriétaire du local pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable. (Cass. Civ. 3, 23 avril 2013, n°12-16579).

Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année.

A cette fin, le bailleur doit adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d’huissier avec un nouveau montant correspondant à sa valeur locative réelle et actualisée.

Dans ce contexte, le bailleur peut donner congés avec offre de renouvellement à son locataire avec un nouveau prix du loyer puis, en cas de difficulté, faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.

La désignation d’un expert passe nécessairement par une assignation devant le juge des loyers commerciaux.

Conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

En définitive, un bailleur patient peut tirer avantage d’une tacite reconduction, dans la mesure où, en laissant le bail atteindre une durée supérieure à 12 ans, il peut augmenter le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

De son côté, pour ne pas perdre le bénéfice du plafonnement du loyer, le locataire serait avisé de ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de 12 ans.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos « mots clés » dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.ALLER SUR LE FORUMDEMANDER UN DEVIS À UN AVOCATPublié par Visiteur11/11/2015 07:52

Bonjour,
Merci pour cet article fort intéressant, je suis titulaire d’un bail de 12 ans comment dois-je procéder pour éviter le déplafonnement au bon vouloir de mon propriétaire.Publié par Maitre Anthony Bem11/11/2015 08:12

Bonjour Jr,

Pour éviter le déplafonnement du loyer, il vous faut solliciter le renouvellement du bail commercial avant les 6 mois de la date anniversaire des 12 ans auprès du bailleur.

Pour ce faire, il faut rédiger une demande de renouvellement et la signifier par voie d’huissier de justice au propriétaire du local.

Cordialement.Publié par Visiteur25/03/2016 22:08

Rj merci pour cet article ! Je suis titulaire d’un bail de 12ans mais pas avec le même bailleur sept ans avec l’ancien ICADE ensuite il a était racheté par HLM c’est un local commercial depuis cinq ans ce dernier nous a augmenté le loyer de 5% à compter de l’année 2012 je viens de recevoir cette lettre c’est-à-dire le 25 03 2016 que dois-je faire ?Publié par Visiteur08/05/2016 23:50

Bonjour Maitre BEM,

Dans le cas où le locataire a demandé un renouvellement avec une augmentation de loyer au bout des 9 ans, mais que le propriétaire n’a pas répondu. Suite à quoi le locataire a continué à payer le même montant de loyer fixé par l’ancien bail commercial pendant 6 ans de plus, pour une durée totale de 15 ans.

Pourrait on considérer ce cas comme une tacite reconduction du bail commercial?

Cordialement,

ELPublié par Visiteur06/06/2016 19:13

Bonjour Maître BEM
Je suis le bailleur d’un bail commercial à Paris établi en 1981.
Je souhaite exercer mon droit au déplafonnement et proposer un nouveau loyer.
Comment m’y prendre?
Merci de vos réponsesPublié par Maitre Anthony Bem06/06/2016 19:54

Bonjour Roland,

Il vous faut prendre un avocat qui saura procéder à la signification du déplafonnement en fonction de votre situation et des termes du bail, à la rédaction d’un mémoire en déplafonnement en cas de refus de règlement de la somme demandée par le locataire et suivre la procédure d’expertise judiciaire en fixation du loyer le cas échéant.

Cordialement.Publié par Visiteur27/06/2016 14:44

bonjour mître

quelle contenu doit prendre la demande de renouvellement de bail 6 mois avant la 12ème année
au même loyerPublié par Maitre Anthony Bem27/06/2016 18:25

Bonjour franck,

La demande de renouvellement de bail n’a pas à respecté un formalisme particulier sauf celui prévu dans les clauses du bail à ce sujet.

Cordialement.Publié par Visiteur01/07/2016 15:54

Bonjour,
Je tiens un café bar j’ai un bail de3/6/9 le propriétaire ma augmenter le loyer en 3 ans date d’anniversaire ok, et la 1an apres il m’augmente encore un fois a t’il le droit????Publié par Maitre Anthony Bem01/07/2016 21:27

Bonjour sosolilou,

En principe, le montant du loyer d’un bail commercial est plafonné sauf si l’une des causes légales de déplafonnement du loyer justifie le déplafonnement.

A défaut, seule l’application de l’indice prevu dans le contrat de bail commercial permet d’augmenter le montant du loyer.

Cordialement.PAGE123456>PUBLIER UN COMMENTAIRE VOTRE COMMENTAIRE :Texte de votre commentairePUBLIER RECHERCHERA PROPOS DE L’AUTEUR

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