mai 2015 – BLOG PROMMOTION RENOVATION

ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

CHAMP D’APPLICATION DE L’ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Issue de la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l’assurance dommage ouvrage est une assurance de choses qui garantit, en l’absence de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables

les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil.

Personnes assujetties à l’obligation d’assurance dommage-ouvrage

Est tenu de contracter une assurance DO pour son compte et pour celui des propriétaires successifs, toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de :

– propriétaire de l’ouvrage,

– mandataire du propriétaire qui fait réaliser des travaux pour son compte (syndic de copropriété ou administrateur de biens),

– vendeur d’immeuble achevé, à rénover, à construire

– promoteur.

L’assureur est ensuite subrogé dans les droits du maître d’ouvrage contre les constructeurs responsables des désordres et contre leurs assureurs respectifs.

L’Etat est dispensé de la souscription de cette assurance lorsqu’il construit pour son compte. Les personnes morales de droit public et les personnes morales de droit privé d’une certaine dimension économique en sont dispensées lorsqu’elles font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.

Lorsque le marchand de biens a acheté un bien immobilier pour le rénover en vue de le revendre, il a la qualité de maître d’ouvrage et a l’obligation de souscrire cette assurance.

Parallèlement, en tant que vendeur d’immeuble après achèvement ou de vendeur d’immeuble à rénover, le marchand de biens doit également pouvoir justifier être couvert par une assurance conformément à l’obligation qui lui en est faite par l’article L 241-1 et 2 du Code des assurances, ce que proposent en général tous les assureurs. En effet, une obligation d’assurance décennale est exigée de tout constructeur afin de garantir envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Est réputé constructeur de l’ouvrage, tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Champ d’application

Ouvrages concernés

La loi ne donne aucune définition ou liste préétablie des ouvrages ou travaux nécessitant la souscription d’une assurance DO.

Seuls sont déterminés les ouvrages totalement exclus de l’obligation d’assurance (ouvrages maritimes, d’infrastructures routières…). Certains le sont dès lors qu’ils ne constituent pas l’accessoire d’un ouvrage soumis à l’obligation d’assurance (les voiries, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les réseaux divers, les canalisations, les lignes ou câbles et leurs supports, les ouvrages de transport, de production, de stockage et de distribution d’énergie, les ouvrages de télécommunications, …).

De même, les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage échappent aux garanties des constructeurs et par conséquent à l’obligation d’assurance. Les dommages les concernant relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Concernant les ouvrages existants avant l’ouverture de chantier, leurs désordres ne sont pas en principe couverts par l’assurance DO sauf si les existants :

– sont totalement incorporés aux ouvrages et travaux neufs,

– et en deviennent techniquement indivisibles.

Exemple : installation d’un insert causant un incendie dans une maison. L’assurance DO prendra en charge la réparation des désordres causés à l’insert et à la cheminée.

Concernant les existants ne répondant pas aux conditions, l’assureur se doit quand même de proposer une assurance facultative.

En dehors de ces cas et à défaut de définition légale, il n’est possible de ne donner qu’une liste indicative des ouvrages visés :

L’obligation d’assurance vise les constructions neuves : maison individuelle supposant des travaux d’implantation et de fondation, abris de piscine constitué en majorité de parties fixes le rattachant de manière définitive au sol…

Elle peut concerner également les travaux de réhabilitation, restructuration, aménagement, et de gros entretien.

Exemples de travaux soumis : travaux de nettoyage et de réajustement des tuiles d’une toiture avec apport de matériaux nouveaux en remplacement des anciens et confection d’un nouvel appareillage, travaux de dallage et de chapes incorporées, ravalement de façade avec reprise d’étanchéité ; réfection de l’étanchéité de terrasses, installation d’un ascenseur, installation de canalisations, gaines et conduits de chauffage, construction de mur de soutènement, travaux de redistribution d’un appartement consistant en la démolition de cloisons existantes, du carrelage du sol et des murs, des fenêtres et en la pose de nouvelles cloisons dans lesquelles ont été insérées des tuyauteries, de marbres au sol, de nouvelles fenêtres et blocs portes, en l’aménagement d’une cuisine, d’une salle d’eau, d’un wc et en la reprise totale de l’installation électrique.

En revanche, la jurisprudence a considéré comme n’étant pas assimilables à la construction d’un ouvrage la simple vérification de la toiture avec nettoyage mais sans apport de matériaux nouveaux, la simple remise en propreté des façades sans travaux d’étanchéité ou de prestations complémentaires de maçonnerie.

En cas de doute, l’appréciation portera sur risque encouru en fonction des cas d’espèce.

Dommages garantis

Le champ d’application se détermine essentiellement par les dommages couverts : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage, qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination et ceux qui affectent la solidité des éléments d’équipement de l’ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

. Préalable

Ne sont pas pris en compte les dommages immatériels ou mobiliers (ces dommages pourraient relever de la responsabilité de droit commun du constructeur), la réalisation d’ouvrages non prévus au contrat indépendamment de tout désordre d’ordre décennal, les désordres apparaissant sur des ouvrages non déclarés lors de sa conclusion, les désordres dont la cause exclusive réside dans la faute du maître d’ouvrage (refus de voir réaliser certains travaux malgré les recommandations de l’architecte).

En revanche, l’assurance couvre les réparations des désordres d’ordre décennal résultant d’omission de la part du constructeur par rapport aux stipulations contractuelles (prise en charge des travaux non prévus à l’origine et qui auraient été nécessaires pour éviter le dommage).

Contrairement à l’assurance de responsabilité décennale, l’assurance DO a vocation à s’appliquer aux désordres de nature décennale provenant d’un vice apparent lors de la réception.

. Dommages de nature décennale

ATTENTION : la loi n’établit pas de liste exhaustive. Les exemples suivants, qui proviennent d’arrêts de cours de cassation, ne font qu’illustrer que la prise en compte du dommage revient en final à la décision du juge.

Sont couverts les désordres dont sont responsables les constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du Code Civil, c’est-à-dire :

– Les dommages qui, même résultant d’un vice du sol, compromettent la solidité de l’ouvrage ;

Dans ce cas, le dommage est très important et touche à la structure de la construction.

Exemples : glissement de terrain, risque d’éboulement d’une falaise qui surplombe un bâtiment, mauvaise réalisation ou insuffisance des fondations qui provoque un affaissement du bâtiment, une mauvaise tenue de la charpente, désordres d’humidité présentant des risques d’effondrement de l’immeuble.

– Les dommages qui (l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement) le rendent impropre à sa destination ;

L’expression « élément constitutif » recouvre les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Elément d’équipement : Dès lors que le dommage qui l’affecte rend l’immeuble impropre à sa destination, il importe peu que cet élément soit dissociable ou pas de l’ouvrage. En revanche, si le dommage affecte un élément d’équipement dissociable et ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination, ces défaillances seront couvertes par la garantie biennale de bon fonctionnement.

Exemples : fissures importantes dans le gros œuvre et affaissement des dallages nécessitant de gros travaux de reprise en sous-œuvre, fissures infiltrantes dans les murs pignons qui portent atteinte à l’habitabilité d’une maison, importante condensation sur les murs créant une humidité permanente, décollement des enduits en sous-face des balcons provoqués par des infiltrations dues à une mauvaise exécution de l’étanchéité, graves nuisances sonores provenant des ventilations des logements et des parkings et perturbant la vie des occupants de l’immeuble, vices d’installation de chauffage empêchant l’obtention d’une température suffisante, désordres affectant les installations électriques et le câblage téléphonique d’un immeuble engendrant des risques d’incendie et mettant en danger les utilisateurs de l’immeuble, défaut de raccordement d’un conduit de cheminée, insuffisance de l’isolation phonique concernant l’immeuble tout entier, non-conformité de la réglementation incendie pour les IGH, étroitesse de la rampe d’accès aux garages d’un immeuble, rendant ceux-ci inutilisables pour des voitures de dimensions courantes.

Les désordres esthétiques ne sont pas, en principe, pris en compte, sauf s’ils portent atteinte à la destination de l’ouvrage ou s’ils sont révélateurs d’un vice plus grave portant atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Exemple : brunissement des lamelles translucides de toiture par l’effet du rayonnement solaire, rayonnement affectant également la résistance de ces matériaux inadaptés.

– Les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement de l’ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Exemple : chaudière, chauffage électrique avec isolation thermique importante dont les éléments font corps avec les murs et cloisons et dont les conducteurs sont encastrés dans la maçonnerie, revêtement de sol, gaines d’ascenseur formant un tout indissociable avec les éléments de gros œuvre et les structures des appartements.

Obligations pratiques

La souscription de l’assurance doit être faite avant l’ouverture du chantier. Le maître d’ouvrage doit être en mesure d’en justifier lors de la déclaration l’ouverture de chantier par la production d’une attestation fournie par l’assureur.

Durée de l’assurance

En principe, elle prend effet à l’expiration de la garantie d’achèvement, soit un an après la réception. Jusque là, elle est inutile puisque la reprise des désordres constatés doit intervenir dans ce cadre sans mise en jeu de l’assurance. Elle cesse de produire effet 10 ans après la date de réception.

Cependant :

Elle s’applique avant la réception des travaux, lorsqu’après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations.

Elle s’applique après réception, pendant l’année suivant la réception des travaux (parfait achèvement), pour les désordres notés lors de la réception ou dénoncés pendant cette même année lorsque après une mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligation.

Dans ces deux hypothèses, seuls les dommages de nature décennale sont couverts par l’assurance DO.

Sanctions

Ne pas souscrire de Dommages Ouvrage peut être sanctionné pénalement d’un emprisonnement de six mois et une amende de 75.000 € ou l’une de ces deux peines seulement.

Cette sanction ne s’applique pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle- même, ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Par ailleurs, le maître d’ouvrage peut se voir condamner à indemniser le préjudice subis par les acquéreurs successifs.

TEXTES

Article L242-1 du code des assurances « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.

L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer

à l’assuré la fixation d’un délai supplémentaire pour l’établissement de son offre d’indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire prévu à l’alinéa qui précède est subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.

L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Toute entreprise d’assurance agréée dans les conditions fixées par l’article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article. »

Article L243-3 du Code des assurances « Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. »

Article 1792 du Code civil « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Article 1792-1 du Code civil « Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; *

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Article 1792-2 du Code civil

« La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. »

GESTION FISCALE DE LA SARL

FISCALITÉ DE LA SARL

7.1.1. Les modalités d’imposition

Le bénéfice de la SARL est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS – régime fiscal des sociétés de capitaux). Cependant, la SARL de famille et l’EURL peuvent être imposées à l’impôt sur le revenu (IR – régime fiscal des sociétés de personnes – voir page 245).

Modalités d’imposition du bénéfice de la SARL suivant son régime fiscal

SARL soumise à…

Bénéfice de la SARL

Dividendes aux associés

l’impôt

sur les sociétés

Le bénéfice est imposé au niveau de la SARL au taux de 331/3 % ou de 15 % pour une petite SARL.

Les dividendes sont imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus mobiliers1. Un abattement de 40 % permet d’atténuer la double imposition2.

l’impôt

sur le revenu3

Le bénéfice est soumis directement au niveau des associés

à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En cas de distribution, les dividendes ne sont pas imposables

au niveau des associés puisque l’intégralité du bénéfice a déjà été taxée à l’impôt sur le revenu.

Cas d’un associé personne physique.
Si l’associé est une société soumise à I’IS, le dividende est imposé à l’IS en tant que produit financier. Dans ce cas, le régime des sociétés mères tend à atté- nuer la double imposition.
SARL de famille qui a opté pour I ’IR ou EURL qui n’a pas opté pour I’IS.

SARL soumise à l’impôt sur les sociétés

Le bénéfice réalisé par la SARL est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 331/3 % ou de 15 % pour une petite SARL. Cependant, les plus-values professionnelles à long terme sur cession de titres de parti- cipation sont imposées à 19 %1. Les bénéfices réalisés par la SARL sont imposés quelle que soit leur affectation (mise en réserve, distribu- tion…). Tant que ces bénéfices restent investis dans l’entreprise, ils ne supportent aucune autre imposition. Lorsque les bénéfices sont distribués, les associés sont imposés sur le dividende encaissé (voir page 257).

SARL de famille et EURL soumise à l’impôt sur le revenu

Dans une SARL de famille qui a opté pour l’impôt sur le revenu, l’associé est soumis à l’impôt sur le revenu sur sa quote-part de béné- fice, majorée de la rémunération qui peut lui être attribuée dans la société au titre de ses fonctions (le bénéfice est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC – bénéfices industriels et commerciaux2 – dans la déclaration d’ensemble des revenus). Il est donc dans la même situation qu’un entrepreneur individuel.

Les bénéfices sont donc soumis au niveau de l’associé à l’impôt sur le revenu même s’ils ne sont pas distribués : en fait, l’associé est réputé avoir la disposition des bénéfices sociaux dès la clôture de l’exercice, même s’ils sont mis en réserve et réinvestis dans l’entreprise.

Comme un exploitant individuel imposé selon un régime de bénéfice réel, l’associé peut adhérer à un centre de gestion agréé3. L’adhésion permet d’éviter une majoration de 25 % de son bénéfice imposable (voir page 306).

La plus-value nette est à long terme si les titres sont détenus depuis plus de deux ans.
BA (bénéfices agricoles) pour une activité agricole ; BNC (bénéfices non com- merciaux) pour une activité libérale.
Association agréée de gestion (AAG) pour une activité BNC. Les centres ou associations seront remplacés par des Associations de Gestion et de Comptabi- lité (AGC) inscrites à l’Ordre des experts-comptables et qui pourront tenir la comptabilité des entreprises.

Si la SARL distribue des dividendes aux associés, ils ne sont pas imposés car ils correspondent à des bénéfices qui ont déjà été soumis chez l’associé à l’impôt sur le revenu.

Zoom n° 76

Une SARL de famille peut-elle opter pour l’impôt sur le revenu ?

La SARL peut opter pour l’impôt sur le revenu (régime fiscal des sociétés de person- nes) si elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole et si elle a un caractère familial (SARL formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe, ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints)1. Les activités libé- rales sont donc exclues.

La SARL qui désire opter pour l’IR à compter d’un exercice déterminé doit notifier son option avant la date d’ouverture de cet exercice au service des impôts auprès duquel doit être souscrite la déclaration des résultats. La notification doit être signée par tous les associés. La SARL peut révoquer l’option ; elle est alors soumise au régime fiscal des sociétés de capitaux. Elle n’a plus le droit d’opter à nouveau.

L’option cesse ses effets si la SARL perd son caractère familial.

7.1.2. Les modalités de déclaration

Les résultats de la SARL, qu’elle soit soumise à l’IS ou à l’IR, doivent être déclarés en remplissant une déclaration de résultat dont l’épais- seur varie avec la taille de l’entreprise. Les régimes de déclaration, appelés régimes d’imposition, varient en fonction du volume de chiffre d’affaires et de la nature de l’activité.

Pour l’exercice de création de la SARL, la première déclaration (et le paiement de l’impôt correspondant) porte (en l’absence de bilan au cours de l’année de création) sur la période écoulée depuis le début

La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Mais chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage. Ainsi, la SARL ne peut pas bénéficier du régime des sociétés de personnes si elle est constituée entre deux frères et le fils de l’un d’eux, ou entre deux beaux-frères.

Les régimes d’imposition et de déclaration de la SARL Les régimes d’imposition dépendent du chiffre d’affaires annuel HT2 et de la nature d’activité. Vous pouvez toujours opter pour le régime du seuil supérieur3.
Secteur d’activité	4	Prestations de services et professions libérales
Réel normal	CA annuel HT supérieur à 763 000 €	CA annuel HT supérieur à 230 000 €
Réel simplifié5	CA annuel inférieur à 763 000 €	CA annuel inférieur à 230 000 €

d’activité jusqu’à la clôture du premier exercice ou, au plus tard, jus- qu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la création1.

Ventes

7.2.

La comptabilité de la SARL

Une SARL doit tenir une comptabilité d’engagement car c’est une société commerciale. Le résultat est déterminé à partir des produits réalisés (créances acquises) et des charges supportées (dettes certai- nes). Une vente est comptabilisée en produits dès qu’elle est facturée même si elle n’est pas encaissée. Une facture d’achat est enregistrée en

Elle n’a donc pas, en l’absence de bilan, à produire une déclaration provisoire pour la première année civile d’activité.
Si l’entreprise a commencé son activité en cours d’année, les limites de chiffre d’affaires doivent être ajustées en proportion de la période d’activité effective (sauf pour les entreprises saisonnières). Par exemple, si l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires sur sa période d’activité qui n’a été que de six mois, la limite pour le régime réel normal est de : 763 000 € × 6/12 = 381 500 €.
La SARL imposée au réel simplifié peut opter pour le réel normal. Cette option est valable pour le régime d’imposition et la TVA. Elle doit être exercée avant le 1er février de l’année N pour que le régime choisi soit applicable en N. Elle s’applique alors de manière irrévocable pour l’année N et l’année N + 1. Elle se reconduit ensuite tacitement.
Le secteur des ventes englobe le secteur industriel, commercial et artisanal, ainsi que les activités d’hôtels, de loueurs en meublé, de cafés et de restaurants.
Lorsque l’activité se rattache aux deux catégories d’opérations, le régime sim- plifié d’imposition est applicable si le chiffre d’affaires total annuel n’excède pas 763 000 € HT ; et si, à l’intérieur de cette limite, le chiffre d’affaires relatif aux opérations relevant du secteur des services ne dépasse pas 230 000 € HT.

charge même si elle n’est pas payée. Il faut prendre en compte les amortissements et constituer d’éventuelles provisions.

NB : Une EURL imposée à l’IR qui exerce une activité libérale doit tenir une comptabilité d’engagement. Cependant, sa déclaration fiscale (« déclaration contrôlée ») doit être basée sur les encaissements et les décaissements (voir page 245).

7.3.

Calcul de l’imposition et établissement des déclarations fiscales de la SARL

7.3.1. SARL soumise à l’impôt sur les sociétés

7.3.1.1. Les étapes à respecter

Étape n° 1. La SARL doit tenir une comptabilité pour déterminer le résultat comptable qu’elle a réellement réalisé. Le résultat comptable ainsi déterminé n’est pas nécessairement le résultat imposable. En effet, certaines charges comptabilisées ne sont pas entièrement déduc- tibles alors que des produits comptabilisés ne sont pas imposables ou sont imposés à un taux réduit.

Étape n° 2. À partir du résultat comptable, l’entreprise détermine le résultat imposable de son activité et calcule l’impôt sur les sociétés. Il faut corriger le résultat comptable pour déterminer le résultat fiscale- ment imposable. Ces corrections sont appelées « corrections extra- comptables » car elles sont effectuées en dehors de la comptabilité sur un imprimé fiscal1 :

Pour neutraliser les charges qui ne sont pas déductibles, il faut les ajouter au résultat comptable : on dit qu’on procède à une

« réintégration extra-comptable » ;

Pour neutraliser les produits qui ne sont pas imposables, il faut les retrancher du résultat comptable : on dit qu’on procède à une

« déduction extra-comptable » ;

Pour le réel simplifié : case B de l’imprimé n° 2033-B (voir page 375) ; pour le réel normal : imprimé n° 2058-A (voir page 388).

Étape n° 3. L’entreprise remplit la déclaration fiscale de son résultat. Cette déclaration doit être déposée dans les trois mois de la clôture de l’exercice1.

Réel simplifié

Réel normal

Déclarations à remplir

Imprimé 2065 et ses annexes

(2033 A, B, C, D et E).

Imprimé 2065 et ses annexes (2050 à

2057 ; 2058 A, B et C ; 2059 A, B, C et D).

Étape n° 4. L’entreprise paie l’IS. L’impôt sur les sociétés est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider l’impôt exigible. Un impôt forfaitaire annuel d’un montant minimum de 1 300 € est exigible si la SARL réalise au moins

400 000 € de chiffre d’affaires.

7.3.1.2. Charges déductibles – Produits imposables

Charges déductibles – Produits imposables

Les points à savoir

Les dividendes encaissés par la SARL sont comptabilisés en produits financiers et sont imposables. Cependant, lorsqu’ils sont distribués par une société soumise à l’IS, la SARL peut appliquer le régime des sociétés mères pour éviter une double imposition (voir page 260).

Les rémunérations2 versées par la SARL à son gérant sont déductibles, quel que

soit leur mode de calcul (traitement fixe ou proportionnel aux bénéfices).

Les indemnités ou allocations forfaitaires pour frais versées au gérant sont assimi- lées à un supplément de rémunération. Elles sont déductibles du résultat imposable. Les intérêts des comptes d’associés sont déductibles dans certaines limites (voir page 164).

Avant le 30 avril de l’année suivante si aucun exercice n’est clos au cours d’une année. Pour les sociétés qui arrêtent leur exercice le 31 décembre, le délai de déclaration est habituellement reporté au 30 avril, sous la condition du paie- ment du solde de l’IS le 15 avril au plus tard.
Les statuts doivent autoriser la rémunération. Les rémunérations versées doi- vent correspondre à un travail effectif et leur montant ne doit pas excéder la rétribution normale des fonctions.

7.3.1.3. Comment payer l’impôt sur les sociétés ?

Comment payer l’impôt sur les sociétés ?

Date

Modalités de paiement

Paiement de l’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider l’impôt exigible.

Date de paiement1 :

• 15 mars N

• 15 juin N

• 15 septembre N

• 15 décembre N

1. Acomptes d’impôt sur les sociétés

Les acomptes sont accompagnés d’un bordereau-avis valable pour tout l’exercice.

• 8,1/3 %

• 8,1/3 % } l’exercice clos le 31/12/N-1

• 8,1/3 % du bénéfice

• 8,1/3 % réalisé au cours

au plus tard 15/04/N + 13

2. Solde de l’impôt sur les sociétés

Le solde doit être payé spontanément4.

Paiement de l’impôt forfaitaire annuel 5

au plus tard le 15 mars N

Le paiement est accompagné d’un bordereau-avis de versement. L’IFA est une charge déductible

du résultat imposable à l’IS.

Contribution sociale de 3,30 % pour les grosses SARL

La contribution sociale de 3,30 % n’est pas due par les entreprises qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT. Contribution = 3,30 % × (IS – 763 000 €).

1. La première échéance est celle qui est la plus rapprochée du début de l’ex
2. Pour le premier acompte, les résultats de l’exercice précédent n’étant par encore connus, le calcul est effectué sur la base de l’avant-dernier exercice (31/12/N-2). La régularisation a lieu ultérieurement lors du versement du deuxième Les sociétés nouvelles sont dispensées du paiement des acomptes d’IS au titre de leur premier exercice d’activité ou période d’imposition.
Au plus tard le 15 du mois suivant celui à la fin duquel expire le délai de dépôt de la déclaration de résultats. Pour un exercice clos le 31 décembre N, date limite de paiement = 15 avril N + 1.
L’excédent des acomptes peut être remboursé dans les trente jours du dépôt du bordereau-avis, à moins de l’imputer sur le premier acompte suivant.
Les sociétés nouvelles sont exonérées d’IFA pendant les 3 premières années d’activité.

Zoom n° 77

Montant de l’impôt forfaitaire annuel (IFA)

L’IFA est payé par les sociétés soumises à l’IS. Son montant dépend uniquement du montant du chiffre d’affaires réalisé par la société au cours du dernier exercice clos avant le 1er janvier de l’année d’imposition. Votre SARL doit payer un IFA de 1 300 € si son chiffre d’affaires TTC est compris entre 400 000 € et 750 000 €, même si elle ne réalise aucun bénéfice. Pour plus d’informations, voir la fiche « Imposition for- faitaire annuelle » dans la rubrique « Professionnels » puis « Vos impôts » sur le site www.impots.gouv.fr.

Cas n° 31

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

La SARL Héra est imposée au réel simplifié. Pour l’exercice N, les produits qu’elle a comptabilisés s’élèvent à 400 000 € et les charges à 250 000 € (avant comptabili- sation de l’IS).

Elle a comptabilisé en charge l’amortissement sur 5 ans d’un véhicule de tourisme acheté en N-1 pour 26 300 € TTC. Elle a comptabilisé en produit une plus-value à long terme de 2 000 € sur la cession de titres de participation. Son bénéfice est imposé au taux réduit des PME.

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir l’imprimé fiscal.

Hypothèse 1 : la SARL est soumise au régime simplifié d’imposition.
Hypothèse 2 : la SARL a opté pour le régime réel d’imposition.

L’amortissement sur un véhicule de tourisme n’est déductible que pour la fraction TTC qui ne dépasse pas 18 300 €.

Amortissement comptabilisé	5 260	26 300 × 20 %
Amortissement fiscal	3 660	18 300 × 20 %
Amortissement non déductible	1 600

La plus-value à long terme est imposée au taux réduit de 19 %. Pour éviter qu’elle soit imposée à l’IS au taux de 331/3 %, il faut, en prin- cipe, la déduire du résultat imposable. Cependant, elle sera maintenue

dans le résultat comptable pour être imposée au taux de 15 % car la

SARL bénéficie du taux réduit des PME de 15 %.

L’impôt sur les bénéfices est comptabilisé dans les charges. Cependant, cet impôt n’est pas déductible. Il faut donc réintégrer cette charge pour déterminer le bénéfice imposable.

	Résultat
	Comptable	Fiscal
Produits Charges Impôt sur les bénéfices Impôt sur les bénéfices non déductibles Amortissement non déductible fiscalement Produit imposable au taux réduit de 19 %	400 000 – 250 000 – 43 545	400 000 – 250 000 – 43 545 43 545 1 600 /
	106 455	151 600

Montant

Imprimé fiscal

n° 2033-B

Réel simplifié

n° 2058-A

Réel normal

Résultat comptable

Corrections extra-comptables

Réintégrations

• Amortissement non déductible

• Impôt non déductible

Déductions

106 455

1 600

43 545

ligne 312

ligne 318 ligne 324 ligne 350

ligne 352

ligne WA

ligne WE ligne WK ligne WF

ligne XH

Résultat imposable

151 600

Calcul de l’impôt1

IS à 15 %
IS à 331/3 %

5 718

37 827

43 545

38 120 × 15 % (151 600 – 38 120) × 331/3 %

Voir zoom n° 79, page 245.

7.3.1.4. Cas de synthèse

Cas n° 32

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL

Une SARL exploite un nouveau concept de vente d’articles à dominante écologique. La SARL tient la comptabilité de l’entreprise sur un logiciel. La balance suivante est éditée après avoir comptabilisé les écritures d’inventaire. Des informations complé- mentaires sont également données.

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir la déclaration fiscale du résultat.

Hypothèse 1 : l’entreprise est soumise au régime simplifié d’imposition.
Hypothèse 2 : l’entreprise a opté pour le régime réel d’imposition.

Balance des comptes au 31/12/N après inventaire (en euros)

Comptes de la comptabilité générale

Soldes

N°

Intitulés

Débiteur

Créditeur

Comptes de bilan

101

1 061

1 068

151

164

205

211

213

2 182

2 183

261

2 751

2 805

2 813

28 182

28 183

371

397

Capital

Réserve légale Réserves facultatives Provisions pour risques Emprunts

Licence d’exploitation Terrains Constructions

Matériel de transport

Matériel et mobilier de bureau

Titres de participation

Dépôts et cautionnements versés Amortissements des licences d’exploitation Amortissements des constructions Amortissement du matériel de transport Amortissements matériel et mobilier de bureau Stocks de marchandises

Provisions pour dépréciation des stocks de marchandises

15 000

10 000

90 000

20 000

10 000

50 000

5 000

20 000

5 000

2 500

7 500

4 000

3 000

2 000

5 000

4 000

8 000

5 000

…/…

401 411 416 42 431 437 444 44 551 491 503 512 590	Fournisseurs Clients Clients douteux Personnel Sécurité sociale Autres organismes sociaux État, impôt sur les bénéfices État, TVA à décaisser Provision pour dépréciation des comptes clients Valeurs mobilières de placement Banque Provision pour dépréciation des valeurs mobilières	40 000 10 000 6 000 15 000	40 000 8 000 7 000 2 000 1 960 3 000 9 000 1 000
		291 000	277 960
Bénéfice comptable			13 040
*Comptes* *de résultat*
607 6 037 611 612 615 616 622 626 631 635 641 645 661 671 675 6 811 6 816 695 707 764 775	Achats de marchandises Variation des stocks de marchandises Sous-traitance Redevances de crédit-bail Entretien et réparations Primes d’assurance Honoraires Frais postaux et de télécommunication Impôts et taxes sur les salaires Autres impôts et taxes Rémunération du personnel Charges de Sécurité sociale Intérêts Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Valeur nette comptable sur éléments d’actif cédés Dotations aux amortissements d’exploitation Dotations aux provisions d’exploitation Impôt sur les bénéfices Ventes de marchandises Intérêts des valeurs mobilières de placement Produits des cessions d’éléments d’actif	120 000 – 10 000 20 000 10 000 9 000 4 000 5 000 2 500 1 400 7 500 180 000 60 000 7 000 2 000 27 000 14 000 16 000 4 960	420 000 400 73 000
		480 360	493 400
Bénéfice comptable		13 040

…/…

Informations complémentaires concernant l’année N (en euros)

Achat d’immobilisations

Véhicule de transport 21 300 €

Ventes d’immobilisations

	Prix de vente HT	Valeur comptable			Plus-value
	Prix de vente HT	Prix d’acquisition	Amort. ou provisions	Valeur nette	Court terme1	Long terme
Constructions Voiture Titres de participation	45 000 8 000 20 000	30 000 15 000 8 000	18 000 8 000	12 000 7 000 8 000	33 000 1 000	12 000
Constructions Voiture Titres de participation	73 000	53 000	26 000	27 000	34 000	12 000

Provisions

Risque de litige Dépréciation clients Dépréciation stocks

3 000

8 000

5 000

16 000

Dotations aux amortissements et aux provisions

Amortissements

Licences d’exploitation

Constructions Matériel de transport Matériel de bureau

2 000

6 000

4 000

2 000

14 000

Autres renseignements

Le matériel de transport comprend une voiture de tourisme achetée en N pour 21 300 €

et amortie sur 5 ans.

Les charges non déductibles (amendes, cadeaux non justifiés, provisions non admises fiscalement…) s’élèvent à 13 465 €.

L’emprunt sera remboursé à partir de N + 2.

Étape n° 1 : L’entreprise détermine son résultat comptable

À partir de la balance des comptes généraux

Produits

Charges

493 400

– 480 360

Résultat comptable 13 040

Pour l’analyse, voir page 46.

Étape n° 2 : L’entreprise détermine son résultat imposable, calcule l’IS et remplit sa déclaration fiscale

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

Voir page

Euros

Imprimé fiscal

n° 2033-B

Réel simplifié

n° 2058-A

Réel normal

Résultat comptable

Corrections à apporter au résultat comptable

À ajouter (« Réintégrations »)

Impôt sur les bénéfices

Amortissement sur véhicule de tourisme non déductible1

Charges non déductibles

À retrancher (« Déductions »)

Plus-value à long terme imposée à 19 %1

Résultat imposable

240

239

13 040

4 960

1 600

13 465

312

324

318

330

350

352

WK WE

20 025

33 065

Calcul de l’impôt

Impôt sur les sociétés à 15 %
Impôt sur les sociétés à 331/3 %

4 960 33 065 × 15 %

non applicable

4 960

Déclarations fiscales remplies : voir page 370.

Pour des explications sur ces corrections fiscales, voir le cas précédent.

Zoom n° 78

Remplir en ligne ou télécharger les imprimés fiscaux

Sur le site www.service-public.fr dans la rubrique « formulaires » puis « formulaires pour professionnels », vous pouvez remplir en ligne l’imprimé fiscal, le télécharger et obtenir des informations complémentaires (À quoi sert le formulaire ? Où envoyer le formulaire ? Les textes de référence avec un renvoi au site www.legifrance.gouv.fr).

Zoom n° 79

SARL et IS à taux réduit

Le taux de l’IS est de 3 31/3 %. Cependant, une petite SARL peut être imposée à l’IS au taux réduit de 15 % pour la partie de son bénéfice inférieure à 38 120 €. Cette mesure s’applique aux SARL :

dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €1;
dont le capital est entièrement libéré et détenu directement ou indirectement pour

75 % au moins par des personnes physiques2.

7.3.2. SARL de famille ou EURL soumise à l’impôt sur le revenu

Étapes nos 1, 2 et 3. La SARL détermine son résultat comptable (étape n° 1 – voir page 236), puis son résultat imposable3 (étape n° 2 – voir page 236) et remplit la déclaration fiscale de son résultat4 (étape n° 3 – voir page 237).

Étape n° 4. Le résultat imposable de la SARL est réparti entre les associés. Chaque associé ajoute à son revenu global imposable la quote-part de bénéfice qui lui revient dans la SARL dans la catégorie

CA HT réalisé au cours du premier exercice pour lequel la société demande à bénéficier du taux réduit.
Le capital peut être détenu par une société si elle satisfait à l’ensemble des condi- tions.
Elle applique les règles BIC si l’activité est industrielle, commerciale ou artisanale ; les règles BNC (résultat imposable = produits encaissés – charges décaissées) si l’activité est libérale.
Imprimé n° 2031 au lieu de l’imprimé n° 2065.

des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC)1. L’associé paie l’impôt sur le revenu en fonction de son revenu imposable (+ quote- part de bénéfices dans la SARL + salaires + …). Si la SARL réalise un déficit, ce déficit sera réparti entre les associés. L’adhésion de l’associé à un centre de gestion agréé lui permet d’éviter la majoration de 25 % de sa quote-part de bénéfice imposable.

Cas n° 33

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL de famille

Deux sœurs, Roxane et Marion, ont constitué une SARL de famille qui a opté pour l’impôt sur le revenu. Roxane qui détient 60 % des parts sociales assure la gestion de la SARL. Des informations complémentaires vous sont données.

Déterminer la quote-part de résultat imposable de chaque associé et remplir la

déclaration de résultat n° 2031.

Informations complémentaires (en euros)

Résultat comptable	180 000
Rémunération du gérant	60 000
Intérêts excédentaires des comptes courants	2 000
• Roxane	1 000
• Marion

Étape n° 1 : Détermination du résultat imposable de chaque associé

Détermination du résultat imposable	SARL	Quote-part des associés
Détermination du résultat imposable	SARL	Roxane	Marion
Pourcentage de participation		60 %	40 %
Répartition du résultat comptable Rémunérations spécifiques aux associés • Rémunérations • Intérêts excédentaires	180 000 60 000 3 000	108 000 60 000 2 000	72 000 1 000
Total	243 000	170 000	73 000

Étape n° 2 : Déclaration de résultat n° 2031 : voir page 399.

« BNC » si l’activité est libérale ; « BA » Si l’activité est agricole.

7.4.

La gestion des déficits

Si la SARL réalise un déficit, elle peut le reporter sur ses bénéfices en avant ou en arrière.

7.4.1. Le report en avant du déficit

Le report en avant s’effectue sur les bénéfices des exercices suivants sans limitation de durée. L’imputation du déficit doit se faire sur les premiers bénéfices imposables au taux normal des exercices suivants.

7.4.2. Le report en arrière du déficit

Le report en arrière du déficit permet d’imputer le déficit à la clôture d’un exercice sur les bénéfices des 3 exercices précédents1. Cette imputation donne naissance à une créance sur le Trésor correspondant à l’excédent d’impôt antérieurement versé.

La créance sur le Trésor est égale au produit du déficit imputé par le taux normal de l’IS applicable à l’exercice déficitaire. Le déficit est imputé sur les bénéfices taxés à l’IS au taux de droit commun2 des

3 exercices précédents, en commençant par le plus ancien.

La créance est utilisée dans un délai de 5 ans au paiement de l’impôt sur les sociétés dû au taux normal ou au taux réduit. La créance est remboursée au terme de ce délai de 5 ans si elle n’a pas pu être utili- sée. La créance peut aussi être mobilisée auprès d’un établissement de crédit en application de la loi Dailly.

L’option pour le report en arrière fait l’objet d’une déclaration spéciale

(n° 2039) jointe à la déclaration de résultats.

Sont exclus de l’imputation les distributions non soumises au précompte, les plus-values à long terme taxées au taux réduit, les bénéfices totalement ou par- tiellement exonérés ainsi que les bénéfices ayant donné lieu à un impôt acquitté au moyen d’avoirs fiscaux ou de crédits d’impôt.

Zoom n° 80

Gestion du déficit dans une SARL ou une EURL

soumise à l’impôt sur le revenu

Dans une SARL soumise à l’impôt sur le revenu, le déficit est réparti entre les asso- ciés. Chaque associé impute sa quote-part de déficit sur l’ensemble de ses revenus (salaires, dividendes…). Si ces revenus ne sont pas suffisants pour éponger ce défi- cit, le reliquat de déficit pourra s’imputer pendant les six années suivantes sur l’ensemble des revenus du contribuable. Au-delà, il sera perdu.

7.5.

Les aides fiscales

Zoom n° 81

Pour obtenir des informations actualisées sur les aides fiscales

Sur le site www.apce.com en suivant le chemin d’accès : Créer une entreprise, Toutes les étapes, les aides, principales aides fiscales, Jeune entreprise inno- vante (JEI).
Sur le site www.minefi.gouv.fr en suivant le chemin d’accès : Minefi au service des entreprises, Créer son entreprise, Devenir chef d’entreprise, les exonérations fiscales.

Les aides fiscales
Taux d’IS à 15 %	Les SARL qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT sont imposées à l’IS au taux de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice (voir page 245).
Réduction d’IR pour les souscriptions au capital de la SARL	Les souscriptions en numéraire effectuées par des personnes physiques au capital d’une SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ouvrent droit pour l’associé à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % des versements effectués dans la limite d’un plafond annuel de versements de 20 000 € (personne seule) ou 40 000 € (couple). Art. 199 terdecies OA du CGI.
Déduction des intérêts d’emprunt pour les souscriptions au capital de la SARL	Les intérêts d’emprunt pour la souscription au capital de SAR nouvelles soumises à l’IS à taux plein peuvent être déduits du r imposable par les associés percevant une rémunération de la s (dirigeants, salariés).	L evenu ociété …/…

	Le montant maximal déductible est plafonné à 50 % du montant brut de la rémunération de l’emprunteur versée par la société dans la limite de 15 250 €. Cette mesure n’est pas cumulable avec la précédente. Art. 83-2 quater du CGI.
Prélèvement libératoire	Les intérêts de comptes courants d’associés peuvent être imposés au taux de 16 % (prélèvement libératoire) au lieu d’être imposés au taux marginal d’imposition de l’associé (TMI) qui peut atteindre 48 % (voir page 164).
Déduction des pertes en capital	Les associés qui ont souscrit en numéraire au capital d’une société nouvelle (SARL…) ou à une augmentation de capital réalisée par une société dans le cadre d’un redressement judiciaire, peuvent déduire les pertes en capital subies dans la limite annuelle de 6 000 € pour un couple marié et 3 000 € pour les autres contribuables. Art. 163 octodecies A du CGI.
Réduction d’impôt de 60 % des dons	Les entreprises (notamment les SARL) bénéficient d’une réduction d’impôt de 60 % du montant des dons versés aux organismes agréés dont l’objet exclusif est de verser aux petites et moyennes entreprises des aides financières permettant la réalisation d’investissements ou de leur fournir des prestations d’accompagnement. La limite de la réduction est de 5 % du chiffre d’affaires HT.

…/…

7.6.

Les aides inter-entreprises

La solidarité financière entre sociétés appartenant à un même groupe justifie qu’une société mère vienne au secours d’une filiale en difficulté. Elle peut conforter le crédit de sa filiale en se portant caution (voir page 168). Elle peut consentir à sa filiale une avance. Elle peut contri- buer au désendettement de la filiale en lui accordant des subventions ou des abandons de créances qui sont justifiés par le souci d’aider une filiale qui connaît des difficultés passagères. L’abandon de créance peut être qualifié d’abandon à caractère commercial ou à caractère financier.

Zoom n° 82

Abandon de créance ou augmentation de capital pour aider une filiale en difficulté ?

Si une filiale a des difficultés financières, il vaut mieux lui consentir un abandon de créance ou une subvention plutôt que de la recapitaliser (augmentation de capital) ou de lui consentir une avance car l’augmentation de capital ou l’avance à la filiale n’est pas déductible.

…/…

(Suite zoom n° 82)

…/…

En revanche, les abandons de créances ou les subventions qui se traduisent par une diminution de l’actif net sont, en principe, fiscalement déductibles et permettent ainsi une économie d’impôt.

7.6.1. L’abandon de créance à caractère commercial

L’abandon de créance présente un caractère commercial lorsqu’il est justifié par les relations d’affaires qui unissent les deux partenaires : une filiale qui commercialise les produits fabriqués par la société mère.

L’abandon de créance à caractère commercial est déductible pour la société qui consent l’abandon et imposable pour le bénéficiaire.

7.6.2. L’abandon de créance à caractère financier

L’abandon de créance à caractère financier est justifié par le lien financier entre la mère et la filiale (participation de la mère au capital de la filiale). Le régime fiscal des abandons de créances est moins avantageux.

Tant que la situation nette de la filiale demeure négative, l’aban- don est déductible pour la mère et imposable pour la filiale.
Dès que la situation nette de la filiale devient positive,

– l’abandon de créance n’est plus déductible pour la mère car il y a augmentation correspondante de la valeur réelle des titres détenus par la société mère qui ne s’appauvrit donc pas. L’opé- ration est assimilée à un apport en société,

– l’abandon n’est pas imposable chez la filiale si elle prend l’engagement d’augmenter son capital dans les deux ans pour

un montant égal à l’aide qui lui a été consentie.

Cas n° 34

Abandon de créance à caractère financier

Une société mère abandonne un prêt de 400 000 € à sa fille qui connaît des diffi- cultés financières. La mère détient une participation de 40 % dans le capital de la fille. La situation nette de la fille avant abandon est négative de 300 000 €.

L’abandon de créance est à caractère financier car il est justifié unique- ment par le lien financier entre la mère et la filiale. De plus, la créance est de nature financière.

Avant abandon

de créance

Abandon de créance

Après abandon

de créance

Situation nette de la filiale

% de participation de la mère

Quote-part de situation nette détenue par la mère

– 300 000 €

40 %

400 000 €

100 000 €

40 %

– 120 000 €

40 000 €

Valeur des titres détenus par la mère

0 €

40 000 €

Augmentation de la valeur de la participation

Abandon de créance fiscalement déductible

40 000 €

360 000 €

7.7.

Les transactions intra-groupe

7.7.1. Les transactions intra-groupe avec des sociétés françaises

Des sociétés composant un même groupe réalisent entre elles des tran- sactions (achats, ventes…) appelées transactions intra-groupe. En prin- cipe, les transactions intra-groupe doivent être conclues aux conditions du marché. En effet, l’une des sociétés contractantes ne doit pas être avantagée et l’autre pénalisée. Ainsi, en cas d’avance financière, un intérêt normal doit être stipulé. À défaut, il y a acte anormal de gestion avec double imposition : imposition du gain anormal réalisé par la société avantagée, et non-déduction de la perte subie par l’autre société.

Cependant, pour les transactions courantes portant sur des services (facturation d’une prestation de services) ou des stocks (facturation de marchandises), la société mère peut les facturer à prix coûtant, sans marge bénéficiaire, à des filiales dont elle possède l’essentiel du capital.

Zoom n° 83

Transactions intra-groupe courantes

Lorsque la société mère prend en charge un certain nombre de tâches fonctionnelles (organisation générale, tenue de comptabilité, recherche, publicité…), elle doit fac- turer à chacune des filiales une quote-part du coût de ces services. Ces services peu- vent être facturés à leur coût de revient et non au prix du marché.

7.7.2. Les transferts indirects de bénéfices à l’étranger

Si une SARL est sous la dépendance ou possède le contrôle d’une entreprise située hors de France, les avantages consentis1 à cette entre- prise sont inclus dans le bénéfice imposable de la SARL car ils corres- pondent à un transfert de bénéfices. Cependant, si la SARL prouve que ces avantages correspondent à des nécessités commerciales réelles ou sont consentis dans son intérêt, ces avantages ne sont pas imposés car ils constituent un acte normal de gestion.

La procédure « d’accord préalable » permet aux entreprises d’obtenir l’accord de l’administration fiscale sur la méthode de fixation de leurs prix de transfert pour les futures transactions intra-groupe et d’éviter ainsi un redressement fiscal.

8.1.

L’intégration fiscale

7.8.1. Les modalités de fonctionnement

Une société mère, dite « tête de groupe », peut se constituer seule rede- vable de l’impôt sur les sociétés (ainsi que de l’IFA) à raison du résultat d’ensemble qu’elle forme avec les sociétés dont elle détient, directe- ment ou indirectement, 95 % au moins du capital et de manière continue au cours d’un exercice.

Majorations ou diminutions du prix d’achat ou de vente, versement de redevan- ces excessives ou sans contrepartie, octroi de prêts sans intérêts ou à un taux réduit, abandons de créances…

La société mère tête de groupe doit être française et soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Par ailleurs, son capital ne doit pas être détenu, directement ou indirectement, à plus de

95 % par une autre personne morale passible de l’IS. Mais il peut être détenu par une ou plusieurs sociétés françaises si aucune ne détient

95 % et, même à plus de 95 %, par une personne morale étrangère.

7.8.2. Avantages et inconvénients

Les avantages de ce régime sont de permettre de compenser les résul- tats positifs et négatifs des différentes sociétés du groupe1 et de neutra- liser les opérations internes au groupe2. Comme le bénéfice de la filiale remonte vers la société tête de groupe, ces bénéfices sont immédiate- ment disponibles pour la mère sans imposition.

Le régime d’intégration présente des inconvénients. Son champ d’appli- cation est assez restreint, en raison du taux de participation de 95 % au moins exigé de la société mère dans le capital des filiales. Les modalités complexes de ce régime et l’obligation d’un suivi précis des opérations intra-groupe peuvent alourdir la gestion. De plus, certains ajustements du résultat peuvent être remis en cause si les sociétés concernées sortent du groupe.

Zoom n° 84

Intégration fiscale

L’intégration fiscale facilite le fonctionnement des groupes de sociétés en permettant de calculer un résultat global et de neutraliser les opérations intra-groupe. Cepen- dant, sa lourdeur peut inciter à recourir à d’autres procédés tels que la constitution de filiales sous la forme de sociétés de personnes ou le régime fiscal des sociétés mères filles.

Les résultats positifs et négatifs des différentes sociétés du groupe sont immé- diatement compensés permettant ainsi une économie d’IS immédiate. Les défi- cits et les avoirs fiscaux d’une filiale risquent moins d’être perdus car ils sont imputés sur le résultat d’ensemble du groupe.
Les doubles impositions inhérentes aux opérations internes aux groupes sont éliminées. Les ajustements les plus importants concernent les abandons de créances, les subventions internes au groupe, les cessions d’immobilisations ou de titres au sein du groupe et les provisions intra-groupe.

LA SURFACE DE PLANCHER

La surface de plancher

A quoi sert la surface de plancher

La surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de savoir si un projet de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est, en effet, la surface d’une construction qui définit le type d’autorisation administrative à laquelle elle doit répondre.
La surface de plancher, associée à l’emprise au sol, permet aussi de savoir si le projet est soumis à l’obligation de faire appel à un architecte ou non.
Enfin, la surface de plancher est définit par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui donne la surface de plancher maximale constructible sur un terrain.
La surface de plancher a été clairement définie par la circulaire du 03 février 2012 publiée au Journal Officiel le 06 mars 2012.

A quoi correspond la surface de plancher

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades.

Pour comprendre la notion de « plancher clos et couvert« , il faut prendre le problème à l’envers. En effet, tout espace non clos ou non couvert qui ne pourrait être fermé qu’après avoir entrepris des travaux supplémentaires nécessitant une autorisation n’est pas considéré comme de la surface de plancher. Un balcon, un abri à voiture ouvert sur un coté (ou plus), par exemple, ne sont pas de la surface de plancher puisqu’il faudrait entreprendre des travaux (ne serait qu’en construisant un mur) pour les fermer. A contrario, un espace ouvert qui possède un dispositif de fermeture permettant d’empêcher le passage, même de manière temporaire, est comptabilisé. Ce qui sera le cas d’un passage couvert pouvant être fermé par un rideau métallique, par exemple.

Les mesures se prennent au nu intérieur des murs de façades. Cela veut dire qu’elles se font à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre, en considérant tous les murs donnant sur l’extérieur comme des murs de façades. Tous les autres murs intérieurs, qu’ils soient structurels ou de simples cloisons, sont intégrés dans la surface de plancher sans distinction.

Les déductions possibles

A partir de cette surface de plancher que nous appellerons « brute », certaines surfaces seront déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Les éléments à déduire, selon le type de projet sont les suivants :

pour les maisons individuelles :
- l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade (les murs de façade sont les murs qui donnent sur l’extérieur) mais aussi en toiture (fenêtre de toit)
- les vides correspondant aux escaliers ou aux trémies d’ascenseur
- les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à1.80m
- les surfaces dédiées au stationnement des véhicules (à moteur ou non) et leurs rampes d’accès et aires de manœuvre
- les combles non aménageables pour l’habitation, ou autre activité professionnelle (plancher ne supportant pas les charges d’un usage courant ou encombrement de charpente trop important)
pour les bâtiments collectifs :

en plus des points précédents, les immeubles ou groupe de bâtiments bénéficient de déductions spécifiques.

les locaux techniques nécessaires à leur fonctionnement
les caves et celliers construits en annexe aux logements et desservis uniquement par une partie commune
10% de la surface de plancher destinée à l’habitation, après déductions définies précédemment, pour les immeubles dont les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Précisions sur les planchers à prendre en compte

Mesurer les dimensions :

les mesures se prennent au-dessus des plinthes, lorsqu’il y en a, et ce pour tous les niveaux construits : rez-de-chaussée, étage(s), sous-sol, demi-niveau, mezzanine, combles (même s’ils ne sont pas aménageables) … quel que soit le matériaux constituant ces planchers. Ce qui veut dire qu’une cave en terre battue, par exemple, sera prise en compte. Et bien entendu, les mesures se font au nu intérieur des murs de façades, comme précisé plus haut.

Cas des escaliers et ascenseurs :

pour ce qui est des escaliers et des ascenseurs, le texte prévoit que la surface au-dessous des escaliers, au niveau du départ de celui-ci, est comptabilisée. Il en est de même pour un ascenseur, la surface au sol de la partie où il s’arrête est comprise dans la surface de plancher. Par contre, les marches de l’escalier et les trémies (c’est-à-dire les vides dans les planchers permettant le passage de l’ascenseur ou de l’escalier) ne sont pas comptées.

Les piscines :

le bassin d’une piscine n’est pas considéré comme de la surface de plancher est ne sera donc pas pris en compte dans le calcul. Par contre, pour les piscines couvertes et closes entourées d’un dallage (margelle, terrasse), la surface couverte du dallage est considérée comme de la surface de plancher sous toute la partie de la couverture dont la hauteur est supérieur à 1.80m.

Les espaces de stationnement :

quels que soient les types de véhicules concernés, la surface des espaces exclusivement destinés au stationnement ainsi que les rampes d’accès, voies de circulation et aires de manœuvre, ne fait pas partie de la surface de plancher.
Les véhicules peuvent être à moteur ou non. Ainsi, les espaces destinés au stationnement des voitures, motos, vélos, caravanes, remorques, bateaux, voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite sont considérés comme déductibles de la surface de plancher.
En revanche, les espaces d’exposition, de réparation ou de vente de véhicules font partie de la surface de plancher.

Les immeubles ou groupe de bâtiments

Une fois tous les points précédemment définis pris en compte, les bâtiments collectifs disposent de déductions supplémentaires par rapport à la maison individuelle.
Il est important de savoir que le Code de la construction et de l’habitation considère qu’une maison individuelle ne peut comporter plus de deux logements pour un même maître d’ouvrage. Tous les projets de construction comportant au plus deux logements ne peuvent donc pas bénéficier des déductions propres aux bâtiments collectifs.

Les planchers des locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l’ensemble des logements ainsi que ceux servant au stockage des déchets, quel que soit l’étage auquel il se situent (sous-sol, RDC, étages supérieurs, combles) sont déductibles de la surface de plancher. Tous les locaux de type chaufferie, locaux électriques ou de VMC, machinerie d’ascenseur … sont concernés.
Pour ce qui est descaves et celliers, ceux-ci doivent être uniquement desservis par un espace communet ne pas avoir de liaison directe avec les logements, sinon ils entrent dans la surface de plancher.
Enfin, dans le cas d’un immeuble collectif dont l’accès aux logements se fait uniquement par les parties communes (que celles-ci soient intérieures ou extérieures) et après avoir pris en compte l’ensemble des déductions possibles,une surface supplémentaire de 10% de la surface de plancher des espaces d’habitation est déductible.

Pour visualiser et comprendre plus précisément la surface de plancher notre article sur la surface de plancher en images illustre celle-ci à travers l’exemple concret d’une maison individuelle.
Enfin, pour aller plus loin et avoir une vision complète des surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, vous pouvez lire notre article sur la définition de l’emprise au sol.

La nouvelle réglementation

La réglementation en matière de construction a subi quelques modifications ces derniers mois. Voici les nouvelles règles à connaitre.

Depuis le 1er mars 2012, la notion desurface de plancher a remplacé les anciennes notions de SHOB et de SHON.
Depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique impose également de fournir deux nouvelles attestations (voir les règles imposées par laRT 2012)

Les constructions neuves

Sans formalités

Sont dispensées de toute formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les « petites » constructions suivantes :

constructions dont la surface et la hauteur sont respectivement inférieures ou égales à 5 m2 et 12 m.
habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m2
piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 10 m2
chassis et serres dont la hauteur est inférieure à 1m80
murs dont la hauteur est inférieure à 2 m, sauf s’il s’agit de murs de clôture soumis àdéclaration préalable
clôtures non soumises à déclaration préalable

Sont également dispensés de toute formalité préalable les murs de soutènement et infrastructures situés en dehors des secteurs sauvegardés, ainsi que les constructions temporaires pour une durée inférieure à trois mois (15 jours dans les secteurs sauvegardés ou protégés), sous réserve que les lieux soient remis dans leur état initial.

Soumises à déclaration préalable

Sont soumises à la formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les constructions suivantes :

constructions créant une surface de plancher supérieure à 5 m2 mais inférieure ou égale à 20 m2
constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m et dont la surface de plancher est inférieure à 5m2
habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est supérieure à 35 m2
murs dont la hauteur est supérieure à 2 m
piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m2 qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur inférieure à 1m80
chassis et serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 m et dont la surface au sol ne dépasse pas 2 000 m2

Sont également soumises à la formalité préalable les constructions suivantes dès lors qu’elles sont situées dans des secteurs sauvegardés ou protégés :

constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20 m2, quelle que soit leur hauteur,
murs, quelle que soit leur hauteur
clôtures

Soumises à permis de construire

A contrario, sont soumises à permis de construire toutes les autres constructions qui ne sont pas dispensées de formalités ou qui ne sont pas soumises à la déclaration préalable.

Travaux sur constructions existantes

Soumis à permis de construire

Sont soumis à permis de construire les travaux suivants effectués sur des constructions existantes (dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien ou de réparations courants).

Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à quarante mètres carrés (40 m2). Entre ce seuil de quarante mètres carrés (40 m2) et vingt mètres carrés (20 m2), le permis de construire est exigé quand les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 170 mètres carrés (170 m2) et impliquent donc le recours à unarchitecte
Dans les autres zones quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à vingt mètres carrés (20 m2)
travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.
travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit de simples travaux d’entretien et de réparations courants)
travaux modifiant la structure ou la façade d’un bâtiment quand ils s’accompagnent d’un changement de destination

Soumis à déclaration préalable

Sont soumis à la déclaration préalable les travaux suivants dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ du permis de construire.

changements de destination d’un bâtiment existant
travaux de ravalement
travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment
travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants
travaux créant une surface de plancher supérieure à cinq mètre carrés (5 m2) et inférieure à vingt mètres carrés (20 m2)
travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur
Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher inférieure à quarante mètres carrés (40 m2) sans porter la surface totale de la construction au delà du seuil de 170 mètres carrés (170 m2)

LA SCI

Le recours à la SCI n’est pas neutre, puisqu’au lieu de posséder un bien immobilier, on possède des parts sociales.
Le bien n’est pas la propriété des associés, mais d’une personne morale, régie par des règles qui lui sont propres.
La SCI a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète.
Une SCI peut être constituée :

– soit dans un cadre familial, pour détenir et gérer un bien immobilier entre plusieurs membres de la famille.

– soit dans le cadre d’une entreprise, pour acheter des locaux professionnels et séparer le patrimoine immobilier de l’activité industrielle et commerciale.

– soit par des investisseurs, pour investir ensemble dans une opération immobilière.

La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. Elle est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au RCS qui est obligatoire.
Dès lors que les 2 époux et/ou de futurs héritiers participent à la constitution d’une SCI, il est préférable que les statuts soient rédigés par devant notaire, pour éviter toute contestation ultérieure.

EVITER L’INDIVISION

L’indivision crée une situation à la fois contraignante, puisque les décisions doivent être prises à l’unanimité, et précaire, car à tout moment un indivisaire peut provoquer le partage et contraindre à la vente du bien pour obtenir sa part, et pas toujours dans les meilleures conditions.

La mise en société permet d’éviter les aléas de l’indivision. La conservation de l’immeuble dans le cercle familial ne sera plus à la merci de l’un des enfants venant à engager une procédure de partage et de vente aux enchères.

Les décisions concernant l’entretien, l’administration, la vente de l’immeuble seront prises à la majorité prévue par les statuts, et non pas à l’unanimité.

La SCI assure ainsi la pérennité du bien en rendant possible son maintien dans le patrimoine familial.

Fractionner le bien permet de :

– le donner progressivement,

– avec une meilleure équité.

La SCI peut faciliter la transmission du patrimoine immobilier car elle permet de répartir avec une meilleure équité les différents biens entre les enfants.

En effet, des biens immobiliers se partagent difficilement, alors que les parts de société se répartissent plus facilement et peuvent être données progressivement à chacun des enfants.

De plus, en programmant les donations, il est possible de bénéficier tous les dix ans de l’abattement de 300.000 F par parent et par enfant.

En cas de donation de parts de SCI, comme de vente, les droits sont calculés sur la base de l’actif net (valeur de l’immeuble moins capital restant du sur emprunt), ce qui n’est pas admis quand l’immeuble est détenu en direct.

Dans le cadre professionnel, le principal intérêt de la SCI est de dissocier l’activité de l’entreprise et le patrimoine immobilier de cette dernière. Cette dissociation facilite la transmission de l’entreprise tant à titre gratuit qu’à titre onéreux, en allégeant le bilan de l’entreprise.

D’autre part, la location de l’immeuble à l’entreprise procure aux associés de la SCI des revenus pouvant constituer, lorsque l’emprunt sera remboursé, un complément de retraite.

Enfin, dans le cadre de sa succession, le dirigeant pourra effectuer une donation partage des parts de la SCI à certains de ses enfants, alors que l’entreprise sera attribuée à l’enfant apte à continuer l’exploitation de la société.

Le fait d’opter pour la TVA sur les loyers (plutôt que le droit de bail), est sans incidence sur le choix du régime fiscal des revenus (IR ou IS).

LA LOCATION MEUBLEE

LES LOCATIONS MEUBLEES

A- REGIME FISCAL DE LA LOCATION MEUBLEE

LA DEFINITION FISCALE DES LOUEURS EN MEUBLE PROFESSIONNELS OU NON PROFESSIONNELS.

La définition fiscale est différente de la définition civile

Il y a meublé dès lors que les meubles et ustensiles qui font partie de la location sont suffisants pour assurer au locataire un minimum d’habitabilité.

Peu importe que celui qui loue soit propriétaire ou locataire principal (dans ce cas il y a sous-location).

Sur le plan fiscal en application de l’art 151 septies du Code Général des Impôts, dernier aliéna, doivent être considérés comme loueur en meublé professionnel :

/ Les personnes inscrites en qualité de loueur en meublé au registre du commerce et des sociétés (RCS)

/ Doivent réaliser. plus de 150.000 F de recettes annuelles ou retirer de cette activité au moins 50% de leur revenu.

Il était préciser il y a quelques années, qu’il fallait louer au moins deux biens.( non obligatoire, mais nécessaire par prudence).

Distinction entre LMP et LMNP

Montant des recettes de la location en meublée

Le loueur est inscrit au RCS

Le loueur n’est pas inscrit au RCS

Recettes

<ou = 150.000 F

et revenus des meublés

< autres revenus

NON PROFESSIONNEL

Recettes

<ou = 150.000 F

et revenus des meublés

>ou = autres revenus

PROFESSIONNEL

NON PROFESSIONNEL

Recettes > 150.000 F

PROFESSIONNEL

NON PROFESSIONNEL

B – IMPOT SUR LE REVENU

1 PRINCIPE

La location meublée, même non professionnelle constitue une activité commerciale.

Les profits qui résultent de l’activité entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)° et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Toutefois si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est l’impôt sur les sociétés qui est dû sur les bénéfices des locations meublées.

2 LES EXONERATIONS

Définition des locations en meublé et des loueurs meublés.

Avant d’aborder l’étude des droits et obligations des loueurs en meublé et de leurs locataires, il est indispensable de définir, sur un plan civil (et non sur le plan fiscal) qui en donne une autre définition.

Le plus exactement possible, ce qu’il y a lieu d’entendre par :

Un logement meublé

Un loueur en meublé professionnel

Un loueur en meublé non professionnel

Une location meublée non saisonnière

Une location meublée saisonnière

En ce qui concerne les professionnels de l’hôtellerie, , dans certains ils peuvent être : location meublée, et non hôtelière, bien que le bailleur exerce la profession d’hôtelier.

LE LOGEMENT MEUBLE

Pour qu’un logement puisse être considéré comme « meublé », il faut que le mobilier comprenne le matériel nécessaire à la vie courante.

Il doit comprendre, non seulement des meubles tels que lit, armoire, table, chaises, mais également un matériel de cuisine et de vaisselle suffisants pour assurer une vie normale au locataire. Il en est de même ainsi pour la location d’une chambre de service ou d’une chambre à un étudiant.

La location d’un logement ne comportant comme meuble qu’une cuisine aménagée, est une location nue et non une location meublée.

Sauf pour les locations saisonnières, ou si cela est expressément prévu au contrat comme faisant partie des fournitures, le propriétaire n’est pas obligé dans une location meublée, de mettre à la disposition du locataire les draps, couvertures, petits ustensiles de cuisine et accessoires de salle de bains.

La jurisprudence a confirmé qu’un studio qui comporte comme seuls meubles une table et une armoire, sans même un lit, ne peut être considéré comme une location meublée.

Par contre, constitue une location meublée la location d’un logement comportant un lit, une table, des chaises, une penderie, un appareil de chauffage électrique, un réfrigérateur, une cuisinière, un lustre, des rideaux, une lampe de chevet.

En l’absence de définition légale, il est important que les parties se mettent d’accord sur le caractère meublé de la location. Il est donc hautement recommandé designer un contrat de « location meublée à usage d’habitation » qui évitera toute contestation à ce sujet.

La conclusion d’un contrat écrit a d’ailleurs été rendue obligatoire par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, pour les propriétaires louant de manière habituelle plus de quatre logements meublés à des locataires dont ces logements constituent la résidence principale.

Il est utile également pour éviter toute contestation, de joindre un contrat écrit :

* Un état des lieux ;

* Un inventaire du mobilier.

Il a été jugé que faute au contrat conclu entre les parties de mentionner qu’il s’agit d’une location meublée doit être considéré comme réalisé dès lors qu’une clause prévoit que le locataire doit veiller au bon entretien des meubles et réparer ceux qui seront endommagés.

Le fait que le locataire ait progressivement substitué ses propres meubles à ceux figurant dans la location meublée, ne modifie pas le caractère meublé de la location, initialement convenu par les parties.

Il en va de même, en cas d’enlèvement d’un commun accord de certains meubles usagés, dès lors que les meubles subsistants assurent les besoins essentiels du locataire.

Une simple tolérance du propriétaire à ce que le locataire fasse usage de ses propres meubles ne peut être retenue en tant que telle, pour transformer le contrat de location meublée en contrat de location non meublée.

En cas de litige, et en l’absence d’un écrit constatant l’accord des parties sur le caractère meublé ou non de la location, les juges du fond doivent rechercher la commune volonté des parties en tout premier, et retenir seulement accessoirement l’importance du mobilier appartenant au propriétaire et dont a pu disposer le locataire.

Il arrive en effet, par exemple, qu’un propriétaire qui jusque-là a lui-même habité le logement qu’il veut louer, laisse à son départ quelques meubles dont il n’a pas besoin dans son nouveau logement (ex : cuisinière et réfrigérateur, son nouveau logement comportant une cuisine équipée). Ce seul fait n’implique pas, en l’absence de tout autre élément de preuve, qu’il a entendu conclure une location meublée et non une location nue.

Il s’agit d’une appréciation de fait dans chaque cas d’espèce, et la seule affirmation du propriétaire qu’il a entendu louer en meublé ne saurait suffire.

LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL.

Il ne s’agit pas de professionnel de l’hôtellerie, mais de particuliers qui pratiquent, sous certaines conditions, la location meublée de leurs biens immobiliers.

Il faut tout d’abord signaler que la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 , modifiée par l’ordonnance N° 58-1008 du 24 octobre 1958, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés, en vigueur jusqu’au 1^er avril 1961, n’a pas été prorogée.

Toutefois l’article 2 de cette loi, modifié par l’article 5 de la loi 69-2 du 3 janvier 1969, définissant la profession de loueur en meublé est resté en vigueur et l’on peut donc encore s’y référer.

Selon cet article 2 « est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que la location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires ».

N’est pas considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, même isolées, ni le bailleur de moins de quatre pièces dont il a recouvré la disposition en application des articles 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954 ».

Le texte ci-dessus amène les remarques suivantes :

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, un particulier doit remplir les conditions suivantes :

Louer habituellement plusieurs logements meublés

La pluralité des locations meublées et leur caractère habituel sont donc les deux conditions exigées. Il en résulte que deux locations meublées à titre habituel suffisent à caractériser le loueur en meublé professionnel (L.M.P.)

Par contre, la location d’un seul local meublé, même à titre habituel, n’entraîne pas la qualification de loueur en meublé professionnel, pas plus que la location de plusieurs logements meublés, faite de façon inhabituelle

(ex : location inhabituelle de résidences secondaires ou de vacances).

La loi ne fait pas la distinction selon qu’il s’agit de locations ou de sous-locations, dès lors qu’il s’agit de plusieurs logements loués meublés de façon habituelle.

Il est plus nécessaire, comme cela avait été prévu par la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 à son origine, et ceci depuis sa modification par l’ordonnance N° 58-1008 du 24 octobre 1958, qu’il y ait fourniture de prestations secondaires par le bailleur, telle que la location de linge, nettoyage des locaux, prestations culinaires.

Toutefois, comme le précise expressément l’article 2 modifié de la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 suscité, et comme nous le verrons ci-dessous :

* ni le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre résidence

* ni le bailleur de moins de quatre pièces récupérées en application des articles 1 et 2 de la loi N°54-781 du 2 août 1954, ne doivent être considérés comme exerçant la profession de loueur meublé .

Le mot logement s’oppose au mot pièces qui cependant constituent des logements quand elles sont louées isolément. Mais pour les pièces, la pluralité des locations n’entraîne pas la qualification de LMP, si elles dépendent de la propre habitation du bailleur ou si, elles ont été récupérées ( moins de 4 pièces) en application des article 1 et 2 de la loi N°54-781 du 2 août 1954.

LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

L’article 2 de la loi N°49-458 du 2 avril 1949, suscité, ne définit que les loueurs en meublé professionnels.

La définition du loueur en meublé non professionnel se déduit donc par la négative, aucun autre texte ne prévoyant une telle définition. Il en résulte que sont à considérer comme loueurs en meublé non professionnels, les loueurs en meublé qui ne remplissent pas les conditions requises pour être qualifiés de loueur s en meublé

professionnels.

Est donc loueur en meublé non professionnel :

* le bailleur qui donne en location, même à titre habituel, un seul logement meublé

* le bailleur qui donne en location plusieurs logements meublés, mais de façon inhabituelle (ex : location inhabituelle de résidence secondaire ou de vacances) ;

* le bailleur qui loue ou sous- loue une ou plusieurs pièces de son habitation ;

* le bailleur de moins de quatre pièces récupérées en application des articles 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954.

Il faut rappeler que les art 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954. Modifiés par la loi N° 69-2 du 3 janvier 1959 , permettent aux propriétaires d’appartements situés dans des immeubles encore régi par la loi N° 48-1360 du 1^er septembre 1948 de recouvrer la disposition des pièces isolées ou chambres de bonne distinctes des appartements lorsqu’elles sont inhabitées

Le locataire principal peut également en vertu de la même loi, tout en continuant à loger dans l’appartement loué, restituer les pièces isolées ou chambres de bonne au propriétaire, qui ne peut s’y opposer, et devra réajuster le loyer en conséquence.

Si les pièces ainsi récupérées, soit à l’initiative du propriétaire, soit à celle du locataire principal, sont aménagées pour être mises en location meublée, indépendante de la location du logement dont elles faisaient anciennement partie, le propriétaire, bien que louant habituellement plus d’un logement meublé professionnel, si de telles locations portent sur trois pièces au maximum.

LA LOCATION SAISONNIERE

LA LOCATION MEUBLEE NON SAISONNIERE

Ce sont les locations meublées dans lesquelles le locataire établit, en général, sa résidence principale, ou parfois sa résidence secondaire, dès lors que celle-ci est habituelle et ne saurait être considérée comme une location saisonnière, par essence provisoire.

LA LOCATION MEUBLEE SAISONNIERE

Contrairement à la location meublée non saisonnière, il s’agit d’une location conclue à titre de location provisoire, de plaisance ou de vacances, le plus souvent dans une station de tourisme ou thermale, et pour une période fixée par les parties, qui peut aller de quelques jours à quelques mois, mais ne dépassant pas la saison.

Les parties peuvent se mettre d’accord pour renouveler une location saisonnière, mais il serait dangereux pour le propriétaire de consentir une location dépassant 3 ou 4 mois, car le locataire pourrait alors prétendre qu’il y a location habituelle et non plus location saisonnière.

Ainsi que le prévoit le contrat type TISSOT (de la Librairie Papeterie Juridique TISSOT), il est sage de stipuler la clause suivante : «La présente location est conclue à titre de résidence provisoire et de plaisance. Les locaux ne pourront être utilisés à titre d’habitation principale ou même secondaire et le locataire ne pourra y pratiquer aucune activité commerciale, artisanale ou professionnelle».

D’autres formules peuvent encore être employées, préconisées par exemple par la F.N.A.I.M. (Fédération Nationale des Agents Immobiliers et Mandataires de vente de fonds de commerce…)

GARANTIE BIENNALE

La garantie biennale

La garantie biennale est une assurance mis en place lors de la construction d’un bien immobilier. Elle est obligatoire et couvre le logement pendant 2 ans.

La garantie biennale est une assurance obligatoire souscrite par tous les prestataires intervenants dans la construction du bien immobilier concerné. Elle couvre tous les désordres liés aux éléments d’équipement qui ne sont pas couverts par la garantie décennale. Ainsi, l’existence des deux garanties, biennale et décennale, permet de garantir tous les éléments de la construction immobilière à sa livraison.

Sommaire :

La garantie biennale

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement sert à couvrir les éléments d’équipement « non incorporés », qui peuvent être remplacés ou retirés sans endommager le gros œuvre.

D’après l’article R111-27 du Code de la construction et de l’habitation, les éléments « non incorporés » qui peuvent faire l’objet d’une garantie biennale sont par exemple,

Des portes et des fenêtres
L’ensemble des robinets installés
Les canalisations
Les chaudières
Les radiateurs
Les gaines
Les revêtements de sols et de murs
Les revêtements de terrasse, etc.

La garantie biennale, comme son nom l’indique, est valable pendant 2 ans, à compter de la réception de l’ouvrage selon l’article 1792-3 du Code civil. Son rôle est d’assurer le remplacement des éléments installés dans une construction immobilière qui présentent un défaut de fabrication.

Pour faire jouer cette garantie en cas de défaillance d’un équipement, il faut notifier le problème de fonctionnement en envoyant une lettre, en recommandé avec accusé de réception, à l’installateur qui a été chargé de la construction. À défaut d’un accord à l’amiable, il est d’usage de solliciter le tribunal avant la fin de la validité de la garantie.

Quand peut-elle s’appliquer ?

La garantie biennale s’applique dans les situations où le propriétaire d’un bien immobilier relève le mauvais fonctionnement d’un équipement « non incorporé » installé dans son logement.

Cette assurance de bon fonctionnement peut par exemple être utilisée si l’ouvrage livré présente :

Un décollement des sols, que ce soit le carrelage, la moquette, etc.
Un décollement des revêtements muraux tels que les papiers peints, les faïences, etc.
Des fissures sur certaines cloisons
Des défauts concernant les équipements sanitaires et la robinetterie
Un dysfonctionnement des fenêtres, des volets et des portes
Un dysfonctionnement du système de chauffage.

Cependant, la garantie biennale ne s’applique pas en cas d’utilisation non conforme ou abusive des équipements. Et elle ne couvre pas non plus les biens dont les précautions en matière d’entretien n’ont pas été respectées.

Selon l’article R111-28 du Code de la construction et de l’habitation, ne sont également pas couvert, les équipements électriques ou mécaniques qui présentent un défaut de fonctionnement, mais qui ont été livrés en l’état à l’entrepreneur ayant effectué leurs installations.

Qui la paye ?

Les constructeurs ou les prestataires chargés de l’installation de ces équipements souscrivent et payent la garantie biennale. Mais cette dernière est également prise en compte par les fabricants et les fournisseurs de ces matériels. En revanche, les coûts de cette assurance sont inclus dans les charges facturées par ces entreprises.

HOLDING ET LBO

1.3.2.1 Une opération de rachat à soi-même.

Prenons le cas de l’entreprise que nous avions appelé « A ». Celle-ci a une valeur estimée à 1000, et réalise un résultat net annuel de 120, dont elle distribue un tiers à ses actionnaires, en l’occurrence la famille du dirigeant.

En considérant que la société en question est le principal actif détenu par l’entrepreneur, celui-ci a intérêt à sécuriser une partie de la valeur de celle-ci, afin de se mettre à l’abri d’un dépôt de bilan éventuel.

Le dirigeant commence par créer une holding H, à laquelle il apporte 50% des titres de A. Dans un second temps, la holding H acquiert les 50% de titres restants, grâce à un financement bancaire, ce qui permet à l’entrepreneur d’encaisser 500. Il s’acquittera alors de la fiscalité sur les plus-values sur les 500 provenant de la cession de ses titres.

Ceci aboutit au schéma suivant :

Etape 1 Etape 2

La dette représente un peu plus de 4 années de résultat, elle sera remboursée sur une durée de 6 à 7 ans, afin de laisser à A la possibilité de se développer.

Le dirigeant a donc bien procédé à un rééquilibrage total de son patrimoine personnel et de son patrimoine professionnel.

Si l’entrepreneur, alors propriétaire de 100% de la holding H souhaite préparer sa succession, il peut procéder à une donation des titres de la holding à son fils, ceci pour une valeur imposable moindre que si il lui avait donné directement les titres de A.

Dans cette configuration, le dirigeant, une fois retraité pourra placer les sommes provenant de la cession de ses titres, ce qui lui assurera un revenu substantiel, remplaçant en cela les dividendes qu’il percevait auparavant.

Par ailleurs, on pourra lui conseiller de faire entrer un fonds d’investissement, afin de réduire la dette bancaire à lever et de bénéficier du concours de partenaires financiers pour une nouvelle étape du développement de son entreprise. De même, il aura la possibilité de faire entrer les principaux cadres au capital de la holding, faisant de l’opération d’OBO une véritable stratégie en soi.

C’est ici le cas le plus simple, l’actionnaire unique de A restant l’actionnaire unique de B, ceci dans une perspective avant tout patrimoniale. Il permet à ce titre de bien comprendre le mécanisme de base.

1.3.2.2 Vers une optimisation du rachat de sa propre société.

L’une des problématiques habituelles de certaines PME est la constitution de réserves de trésorerie à l’utilisation sous optimale. En effet, la fiscalité sur les dividendes n’incite pas, en soi, les dirigeants à procéder à des distributions, lourdement imposées à l’IR.

Si l’on reprend la configuration précédente, l’entreprise B valant 1000, ayant un résultat annuel de 120 et une trésorerie de 500, dont seuls 100 sont nécessaires à l’exploitation.

La première étape reste comme dans tout cas d’OBO la constitution d’une holding H, par apport de 60% des titres de B.

B procède alors à la distribution d’un dividende exceptionnel de 400, correspondant à la trésorerie inutilisée. 240 remontent donc vers la holding H, et 160 sont distribués au dirigeant.

La holding procède alors à l’acquisition des 40% de B détenus par le dirigeant, pour un montant de 400. Ce montant est financé à hauteur de 240 par les liquidités procurées par le dividende exceptionnel (on néglige la fiscalité sur la distribution de dividendes intra-groupe) et de 160 par

endettement bancaire classique. La dette d’acquisition correspond alors à moins d’un an de demi de résultat de la cible.

Ce montage en 3 étapes apparaît clairement dans la série de schéma suivante :

Le dirigeant a finalement encaissé 160 de dividende exceptionnel et 400 de prix de cession, soit 560 (40% de 1000 + 400).

L’OBO réalisé permet alors de rééquilibrer le patrimoine de l’entrepreneur tout en optimisant l’utilisation de sa trésorerie.

Pour autant, ces deux montages répondent à des besoins certes réels pour les dirigeants, mais ils ne se traduisent pas par une évolution de la structure du capital, ce qui est pourtant l’une des opportunités offertes par un OBO.

1.3.2.3 Une véritable restructuration du capital via l’OBO.

Retenons enfin le cas d’une entreprise C, valorisée à 1000, comme les précédentes, réalisant un résultat de 120 et disposant d’une trésorerie de 100, nécessaire à l’exploitation.

Celle-ci est structurellement victime d’une insuffisance de fonds propres. Par ailleurs, elle se positionne sur un marché en forte croissance, ce dont elle ne profite que partiellement du fait de sa sous capitalisation.

Le dirigeant, souhaitant développer son entreprise tout en en gardant le contrôle pourrait faire entrer au capital de celle-ci un fonds, afin d’en assurer le développement. Néanmoins, un tel mécanisme ne lui permettrait ni de mettre à l’abri une partie de son patrimoine, ni de bénéficier du moindre effet de levier.

Il procède donc à la création d’une holding H, par apport de 40% des titres de C, ce qui correspond à un montant de 400. Un fonds d’investissement F apporte à son tour 300 à la holding H. Les cadres quant à eux amènent 90.

La holding a donc un capital de 790, et 390 de liquidités.

Le dirigeant reste majoritaire au sein de la holding, et possède encore 60% des titres de la cible C.

En effet, le capital de la holding est réparti entre le dirigeant (50,6%), le fonds d’investissement F (37,9) et les cadres (11,39%).

La holding lève alors une dette de 410, répartie entre 200 de dette senior classique et 210 d’obligations convertibles émises par le fonds d’investissement F.

Ceci porte donc les liquidités de la holding H à 800.

La holding procède alors au rachat des 60% de la cible C détenus par l’entrepreneur pour un montant de 600. Par ailleurs, elle procède à une augmentation du capital de l’entreprise industrielle C de 200. La cible a alors les moyens de financer son développement industriel et commercial.

La dette bancaire à laquelle la holding devra faire face s’élève à 210, soit moins de 2 ans de résultat net.

Ceci se traduit par une évolution de l’opération que résume la série de schémas présentée ci- dessous.

Si, comme prévu au business plan l’entreprise C connaît une croissance forte durant les 5 années suivantes, on peut prévoir une valorisation de sortie de l’ordre de 2000.

Si les obligations du fonds F sont converties en actions, celui-ci obtiendra 1000, pour une mise de 500. L’entrepreneur obtient quant à lui 800, tout en ayant conservé le contrôle de son entreprise jusqu’à la cession finale.

Si les obligations sont remboursées, le fonds F recevra alors 684, le dirigeant près de 900. Les cadres quant à eux toucheront entre 180 et 220 selon que les OC sont converties ou non.

En l’espèce, ce montage permet d’actionner le levier financier, une holding capitalisée 790 détenant une cible dont la valeur des titres s’élève à 1200.

De même, le levier juridique fonctionne, puisqu’une majorité simple dans le holding permet à l’entrepreneur de conserver le contrôle de la cible C.

Enfin, il en va de même du levier opérationnel, puisqu’une sur-implication des cadres désormais actionnaires est prévisible (ceux-ci devant d’ailleurs souvent investir une partie de leur patrimoine propre, voire emprunter pour participer au tour de table).

En revanche, le dirigeant conservant le contrôle de la holding, le levier fiscal ne fonctionnera pas, en raison de l’amendement Charasse. Ceci pourra donc faire l’objet d’une optimisation propre.

Le souhait du dirigeant de rééquilibrer son patrimoine tout en continuant à développer son entreprise est ainsi pleinement réalisé. Il reçoit en effet une somme importante lors de la cession finale de son entreprise.

Ce dernier montage, certes plus complexe que les précédents, intègre bien des partenaires nouveaux et sert donc de socle à une stratégie qui devient plus que simplement patrimoniale. En effet, entrent au capital des partenaires qui auront un rôle important dans le développement économique de la cible :

– Les cadres, en tant qu’actionnaires, pour lesquels des mécanismes de ratchets peuvent être mis en place, qui permettent de suppléer à la faiblesse des apports personnels potentiels.

– Le fonds d’investissement, par ses capacités financières, le contrôle qu’il apporte à la gestion de la cible et à la bonne remontée des dividendes et enfin à son expérience en terme de valorisation de sortie.

De plus, comme exposé précédemment, le processus de montage de l’opération peut se révéler très bénéfique en terme de rationalisation, de mise à plat des objectifs et de définition d’une stratégie.

C’est bien évidemment vers des opérations de ce type que l’ingénierie financière et juridique
oriente les entrepreneurs désireux de réaliser eux-mêmes une opération de haut de bilan sur leur

entreprise. C’est logique, puisque cela permet de maximiser les effets positifs de l’opération et de répondre aux nombreuses logiques en présence.

Bien entendu, un tel montage doit faire l’objet de nombreuses opérations d’optimisation, qu’elles soient financières, juridiques, fiscales, voire industrielles ou humaines.

Les deuxième et troisième parties de cette thèse y seront donc consacrées, les logiques en présence, la technique du LBO ainsi que la structure de base de l’OBO ayant déjà été développées (1^ère Partie).

TRANSMISSION PARTS SCI DONATION

Si la Société civile immobilière (SCI) réunit généralement des associés professionnels, elle peut aussi correspondre à une structure familiale, dont les membres se partagent les parts sociales.

Actuellement, l’État permet à chaque parent de faire à chacun de ses enfants une donation, exonérée d’impôt, d’un montant maximum de 100.000 € tous les 15 ans. Mais si votre patrimoine est essentiellement immobilier, impossible de bénéficier de ce cadeau fiscal : votre propriété n’est pas un gâteau dont vous pouvez couper des tranches, sauf si elle est gérée par une SCI, dont vous pouvez alors distribuer les parts sociales.

La preuve par l’exemple

M et Mme X achètent une maison de 600.000 €, au sein d’une SCI dont ils détiennent chacun 300 parts d’une valeur unitaire de 1.000 euros. Ils ont deux enfants. Chaque parent pouvant donner 100.000 € à chaque enfant (soit dans le cas présent 100 parts), les époux X peuvent, en une seule donation, transmettre à leurs deux enfants 400 parts sociales de la SCI, soit 400.000 €. Quinze ans plus tard, après une seconde donation, ils auront transmis l’intégralité des parts de la SCI sans payer d’impôt. Et à leur décès, oubliés les droits de succession !

Bonus non négligeable

À chaque cession, ou donation, il est tenu compte d’un éventuel emprunt : si au moment de la donation, les époux X doivent encore rembourser 200.000 €, leur bien est estimé à seulement 400.000 €, et la valeur unitaire d’une part sociale tombe de 1.000 € à 666 €. De plus, chaque part bénéficie d’une décote légale d’au moins 10 % : la valeur d’une part sociale est donc alors fixée à 600 €. Conséquence : chaque enfant ayant droit à 100.000 € par parent, il reçoit un nombre plus élevé de parts sociales. En une seule donation, l’intégralité des parts de la SCI peut être transmise.

Si les enfants, devenus « actionnaires majoritaires » de la SCI, décident de vendre ou d’expulser leurs généreux donateurs de la maison gérée par la SCI, les parents peuvent rester maîtres à bord. Dans les statuts de la SCI, il leur faudra stipuler qu’ils sont usufruitiers, et que « gérants inamovibles », ils sont seuls habilités à décider d’une éventuelle revente de la propriété. Avec une SCI, les statuts peuvent en effet être taillés sur mesure. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de s’adresser à un notaire pour leur rédaction. Les statuts sont ensuite déposés au centre des impôts et la SCI enregistrée au tribunal de commerce (environ 2.000 €).