OPTIMISATION FISCALE BIEN IMMOBILIER

 

PASCAL DÉNOS

 

Diplômé  d’expertise-comptable

DESS en Banques  et Finances

Commissaire aux Comptes et Professeur de droit fiscal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

OPTIMISEZ VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER

 

 

 

 

 

 

 

www.editions-organisation.com/livres/denos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

© Éditions d’Organisation, 2005

ISBN  : 2-7081-3367-5

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 

 

QUELLE STRUCTURE JURIDIQUE POUR GÉRER L’IMMOBILIER ?

 

 

 

 

 

 

  1. Une structure juridique adaptée au projet immobilier

 

 

 

Nous  vous  présentons un  tableau  comparatif des  structures possibles pour  gérer  un patrimoine immobilier. L’objectif n’est  pas de présenter un tableau exhaustif1 mais pertinent par rapport au problème de l’immo- bilier. Des zooms permettent ensuite  de synthétiser l’information.

 

SCI : Société  civile immobilière.

SARL  IR : Société  à responsabilité limitée  de famille  qui a opté pour l’IR ou EURL  qui n’a pas opté pour l’IS.

SNC : Société  en nom collectif.

SARL  IS : Société  à responsabilité limitée  imposée  à l’IS.

SAS : Société  par actions  simplifiée.

 

 

 

 

  1. Sur  le site  www.apce.com (chemin d’accès  : créer  une  entreprise, choisir  un statut juridique), vous trouverez des fiches synthétiques de présentation des dif-

 

 

 

 

Comment est imposé le résultat ?
En direct Le résultat est déterminé selon les règles des revenus fonciers.

Le contribuable déclare son revenu foncier à l’IR.

SCI  

Le résultat de la société est déterminé selon les règles des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote-part de revenu foncier à l’IR. La société est transparente fiscalement. Elle peut opter pour l’IS.

SARL IR
SNC
SARL IS Le résultat de la société est déterminé selon les règles BIC-IS. La société déclare son résultat à l’IS et paie l’IS. La société est opaque fiscalement.
SAS
En conclusion

 

Que l’immobilier  soit détenu en direct ou via une société transparente, la fiscalité applicable est identique : le revenu foncier est au final imposé à l’IR qui peut atteindre 48 %.

En revanche, la société transparente peut opter pour l’IS. L’option peut être intéressante

(thème 13).

 

Quand la société est à l’IS, le résultat est captif au sein de la société. Il est imposé à l’IS qui peut être de seulement 15 %. L’option pour l’IR n’est pas possible. Le déficit est captif : il ne peut pas remonter vers les associés pour s’imputer sur les autres revenus des associés.

 

 

 

Le dirigeant doit-il payer des cotisations sociales ?
En direct  

Il s’agit d’une simple activité de gestion de patrimoine1 qui n’est pas

soumise à cotisations sociales.

SCI
SARL IR • Le gérant minoritaire est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il ne cotise pas.

• Le gérant majoritaire est assimilé à un travailleur indépendant.

Les cotisations sociales sont calculées sur sa quote-part de bénéfice2.

SNC Le gérant est assimilé à un travailleur indépendant. Les cotisations s sont calculées sur sa quote-part de bénéfice2. ociales

 

…/…

 

 

 

 

 

 

 

  1. Les  revenus de  la gestion  d’un  patrimoine n’ont  pas  le caractère de  revenus professionnels et ne sont donc pas soumis  à cotisations sociales.
  2. Quote-part de bénéfice  + rémunération.

 

 

 

 

SARL IS

 

• Le gérant minoritaire est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il ne cotise pas.

• Le gérant majoritaire est assimilé à un travailleur indépendant.

Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération.

SAS Le président est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération.
En conclusion

 

Quand on reste dans le cadre d’une structure patrimoniale, il n’y a pas de cotisation  à payer. En revanche, l’adoption d’une société commerciale peut-être pénalisant. Cependant, si l’activité est déficitaire, les cotisations assises sur la quote-part de bénéfice seront faibles.

 

…/…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les associés n’exerçant pas d’activité dans la société doivent-ils payer des cotisations sociales ?
En direct  

Il s’agit d’une simple activité de gestion de patrimoine1 qui n’est pas

soumise à cotisations sociales.

SCI
SARL IR  

 

Les associés n’ont pas le statut de commerçant : ils ne cotisent donc pas.

SARL IS
SAS
SNC Les associés ont le statut de commerçant : ils cotisent sur leur quote-part de bénéfice2.
En conclusion

 

L’adoption  de la structure  SNC est pénalisant car tous les associés, même s’ils n’exerçent pas d’activité dans la société doivent payer des cotisations assises sur la quote-part de bénéfice.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Les  revenus de  la gestion  d’un  patrimoine n’ont  pas  le caractère de  revenus professionnels et ne sont donc pas soumis  à cotisations sociales.
  2. Quote-part de bénéfice  + rémunération.

 

 

 

 

Quelle est l’étendue de la responsabilité des associés ?
En direct L’investisseur est responsable sur l’ensemble de ses biens personnels.
SCI Les associés sont responsables indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels.
SARL IR  

La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, sauf s’ils ont commis des fautes de gestion ou accordé des cautions à titre personnel.

SARL IS
SAS
SNC Les associés sont responsables indéfiniment et solidairement sur l’ensemble de leurs biens personnels.
En conclusion

 

L’adoption d’une structure SARL permet de limiter la responsabilité. Cette limitation  est théorique car les associés doivent se porter caution des emprunts contractés par la société. Cependant, en cas de dommages causés par l’activité de location, la responsabilité des associés ne sera pas engagée.

 

 

 

Quel type d’activité  ?
SCI L’activité exercée doit être uniquement civile (location  nue). Le résultat est alors déterminé selon les règles des revenus fonciers. Si l’activité est commerciale (location équipée ou meublée), la SCI est obligatoirement

à l’IS. Cependant, dès que la location redevient nue, la SCI bascule à l’IR.

En direct L’activité exercée peut être civile ou commerciale. C’est la nature fiscale de l’activité qui détermine les règles fiscales applicables : la location nue est imposée selon les règles des revenus fonciers, la location équipée ou meublée est imposée selon les règles BIC (comme un commerçant).
SNC
SARL IS L’activité exercée peut être civile ou commerciale. Quelle que soit l’activité exercée, le résultat est toujours déterminé selon les règles BIC

(comme un commerçant) et imposé à l’IS.

SAS
SARL IR Une SARL de famille peut opter pour l’IR si elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (article 239 bis AA du CGI) :

• Une SARL de famille qui exerce la location meublée ou équipée peut opter pour l’IR car ces activités sont commerciales. Les associés pourront bénéficier du statut LMP pour la location meublée.

• Une SARL de famille qui donne en location des immeubles nus exerce une activité civile1. Elle ne peut pas opter pour l’IR. Elle est obligatoirement imposée à l’IS.

 

  1. Il en est de même  pour une activité  libérale.

 

 

 

En conclusion

 

Surtout pas de location meublée ou équipée au sein d’une SCI : elle serait obligatoirement à l’IS ! Adieu imputation des déficits sur le revenu global et économie d’impôt qui en résulte ! Surtout pas de location nue au sein d’une SARL de famille  : Elle est obligatoirement imposée à l’IS. Adieu imputation des déficits sur le revenu global !

 

 

 

La désignation d’un commissaire aux comptes est-elle obligatoire ?
En direct NON

 

NON

SCI
SARL IR  

Non sauf si 2 des 3 conditions suivantes sont remplies :

• le bilan est supérieur à 1 550 000 € ;

• le CA HT est supérieur  à 3 100 000 € ;

• l’entreprise compte plus de 50 salariés.

SNC
SARL IS
SAS OUI

 

 

 

Régime fiscal de cession des droits sociaux1 ?
En direct La cession de l’immeuble est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
SCI  

La société est à prépondérance immobilière2.  La plus-value de cession

des droits sociaux est imposée selon le régime des plus-values :

immobilières si la société est imposée à l’IR,

mobilières si la société est imposée à l’IS.

Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 4,80 % sur le prix de vente même pour les actions de SAS3.

SARL IR
SNC
SARL IS
SAS

 

 

 

 

 

  1. Parts sociales dans une SCI, SARL,  SNC ; actions  dans une SAS.
  2. Une société  est à prépondérance immobilière quand  plus de 50 % de son actif est composé d’immeubles.
  3. Pour une SAS ou SA classique, les droits d’enregistrement sont de 1 % du prix de vente plafonné à 3 049 € par transaction.

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 10

❍                     La gestion d’un patrimoine immobilier  : SCI ou SAS ?

 

Pour la SAS 1

La responsabilité des associés de la société pas actions simplifiée (SAS) est limitée à leurs apports alors que les associés de la SCI sont tenus indéfiniment au passif en proportion  de leurs apports. La constitution  d’une SAS ou la transformation d’une SCI en SAS permet alors de limiter la responsabilité des associés. De plus, la SAS comme la SCI offre une très grande souplesse pour adapter la structure  juridique  au projet.

Pour la SCI 2

Cependant, dans une SCI, le commissaire  aux comptes n’est pas obligatoire et l’infraction d’abus de biens sociaux ne s’applique pas aux dirigeants. Par ailleurs, la SAS est obligatoirement  imposée à l’impôt  sur les sociétés (IS). En revanche, une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) avec la possibilité d’opter pour l’IS. Vous avez donc le choix du régime d’imposition.  Si la SCI n’opte pas pour l’IS, elle est semi-transparente fiscalement. Les revenus fonciers d’une SCI peuvent alors être compensés avec les déficits fonciers d’une autre SCI et permettre ainsi une écono- mie d’IR. Si les parts de la SCI sont inscrites à l’actif d’une entreprise, le déficit de la SCI vient s’imputer sur le bénéfice de la société d’exploitation. La transformation  de la SCI imposée à l’IR en SAS a un coût fiscal.                                                    ❍

 

 

 

 

 

 

❍               La gestion d’un patrimoine immobilier  : SARL, EURL3 ou SCI ?

 

La responsabilité des associés de la SARL est limitée à leurs apports alors que les associés de la SCI sont tenus indéfiniment au passif. La limitation de la responsabi- lité des associés permet d’associer un mineur alors que dans une SCI, il faut, en prin- cipe, l’autorisation du juge des tutelles. Le choix de la SARL permet de limiter la responsabilité des associés. De plus, dans une petite SARL comme dans une SCI, le commissaire aux comptes n’est pas obligatoire.

 

 

 

 

  1. Voir  le « Guide  pratique de la SAS  et de la SASU » aux Éditions d’Organisa- tion.
  2. Voir le « Guide  pratique de la SCI » aux Éditions d’Organisation.
  3. Voir le « Guide  pratique de la SARL  et de l’EURL » aux Éditions d’Organisa- tion.

 

 

 

 

(Suite zoom n° 10)

 

La SARL de famille comme la SCI a le choix de son mode d’imposition1  : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. L’activité de la SCI doit être obligatoirement civile : si elle devient commerciale (location  meublée), la SCI est automatiquement imposée à l’IS. En revanche, une SARL peut exercer une activité civile ou commerciale. De toute façon, la SARL qui gère un patrimoine immobilier est considérée comme une société à prépondérance immobilière : les plus-values de cession sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers si la société est à l’IR (SARL de famille). Mais la SARL n’offre pas toute la souplesse d’une SCI.                                  ❍

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 11

❍            Entreprise individuelle,  EURL, SARL, SCI ou SNC pour développer une activité de loueur en meublé professionnel ?

 

Le déficit réalisé par le loueur en meublé professionnel (LMP) qui détient l’immeuble en direct dans le cadre d’une entreprise individuelle2  est imputé sur ses autres reve- nus imposables et lui permet ainsi de réduire son impôt sur le revenu.

 

La SARL de famille3  qui opte pour l’IR permet également à l’associé d’imputer  sa quote-part de déficit sur l’ensemble de ses revenus imposables.  Cette SARL est

« transparente » fiscalement. La SARL offre l’avantage de faciliter la transmission  du patrimoine immobilier.  Cependant, si la SARL s’ouvre à des associés étrangers au cercle familial, elle redevient une SARL classique imposée obligatoirement  à l’IS. Elle devient « opaque » fiscalement. Les déficits restent captifs au sein de la société et ne peuvent donc plus remonter vers les associés pour leur permettre de faire une éco- nomie d’impôt sur le revenu.

 

La société civile immobilière  (SCI) est à déconseiller car une société civile qui exerce une activité commerciale4  est obligatoirement   soumise  à l’impôt sur les sociétés. L’imputation des déficits fiscaux sur le revenu global des associés n’est plus possible.

 

 

 

 

  1. Une SARL  de famille  est imposée à l’IS avec  la possibilité d’opter  pour  l’IR.

Une EURL  comme  une SCI est imposée à l’IR avec la possibilité d’opter  pour l’IS.

  1. Voir  « Guide  pratique de l’entreprise individuelle » aux  Éditions d’Organisa- tion.
  2. Voir « Guide  pratique de la SARL  » aux Éditions d’Organisation.
  3. La location meublée est une activité  civile  sur le plan juridique mais  commer- ciale (BIC)  sur le plan fiscal.

 

 

 

 

(Suite zoom n° 11)

 

La société en nom collectif (SNC) apparaît alors comme une bonne formule d’opti- misation fiscale. La SNC est imposée  à l’impôt sur le revenu1  et permet ainsi la remontée des déficits  fiscaux vers les associés. La SNC doit avoir pour objet la loca- tion en meublé professionnelle,  elle doit être inscrite  au RCS en qualité de LMP, et chaque associé doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles. De plus, la plus- value lors de la transmission à titre gratuit de parts sociales est exonérée. Cependant, tous les associés sont soumis à cotisations sociales car ils ont le statut de commer- çant. De plus, ce statut peut être incompatible  avec la situation de l’associé s’il est fonctionnaire  ou s’il exerce une fonction réglementée.                                     ❍

 

 

 

 

 

 

 

  1. Attention aux structures complexes !

 

 

La structure juridique adoptée  peut avoir des répercussions importantes sur l’optimisation fiscale du projet :

 

Premier montage

 

Des personnes physiques sont associées d’une SNC qui exerce une acti- vité de location  meublée dans le cadre d’un LMP. Le résultat  est défici- taire. Ces associés  ont emprunté pour financer les parts de la SNC.

Chaque  associé  impute  sur son revenu  global  sa quote-part de déficit augmentée des  intérêts   d’emprunt supportés pour  l’acquisition des parts sociales. C’est l’application de la « transparence fiscale ».

 

 

Deuxième montage

 

Chaque   personne  physique  crée  une  EURL   pour  détenir   les  parts sociales  de la SNC. Chaque  associé  a emprunté pour acquérir  les parts de l’EURL.

Les déficits BIC de la SNC remontent sur le revenu imposable de l’asso- cié unique.  Mais les intérêts  ne sont pas déductibles du BIC de l’associé unique  car ce n’est pas l’EURL  qui exerce l’activité BIC en direct.

 

  1. Elle peut opter pour l’IS.

 

 

 

Troisième montage

 

Chaque   personne  physique  crée  avec   son  conjoint   une  SARL   de famille  pour  détenir  les  parts  sociales  de  la SNC.  Chaque  associé  a emprunté pour acquérir  les parts de la SARL.

La SARL  est obligatoirement à l’IS car elle exerce  une activité  civile de gestion  de parts de SNC. Elle ne peut pas opter pour l’IR1. Le défi- cit ne peut donc pas remonter au niveau  de la personne physique. Les intérêts  pour  l’acquisition de  droits  sociaux  de  sociétés  imposées à l’IS ne sont pas déductibles du revenu  global.

 

 

 

Cas                                                                                                                            

 

N° 6

Cascade de SCI et crédit d’impôt

 

Un contribuable souhaite investir 40 K€ dans l’immobilier. Il peut suivre la démarche suivante :

  1. Il crée une SCI à l’IS en apportant 40 K€ de capital. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 10 K€ (40 K€ × 25 % = 10 K€). À l’actif de la SCI à l’IS, figure la trésorerie pour 40 K€.
  2. La SCI à l’IS crée une SCI à l’IR. Elle apporte 40 K€ au capital de la SCI à l’IR. À l’actif de la SCI à l’IS, les titres de participation dans la SCI IR pour 40 K€ rem- place la trésorerie. Mais l’IS est défavorable en cas de cession ultérieure car la plus-value est imposable, alors qu’à l’IR la plus-value est exonérée au bout de

15 ans de détention. La SCI IS céde ses titres de participation  à l’associé. Si la ces- sion intervient peu de temps après la création de la SCI IR, la plus-value est faible et peu imposée. L’associé doit en contrepartie payer les droits d’enregistrement au taux de 4,80 % : ± 40 K€ × 4,80 % ≈ 2 K€. Le montage aura donc permis de faire une économie de : 10 K€ – 2 K€ = 8 K€. L’abus de droit pourrait être écarté au motif que la vente des titres a pour motivation  une simplification administrative et non seulement la recherche d’une économie d’impôt.  Les titres de la SCI IR sont alors détenus par une personne physique. Elle bascule aux revenus fonciers. Les plus-values de cession relèvent des plus-values immobilières  des particuliers (exonération au bout de 15 ans de détention). À l’actif de la SCI à l’IS, une créance

sur l’associé de 40 K€ remplace les titres de participation.

 

 

 

 

 

 

 

  1. Une  SARL  de famille  peut  opter  pour  l’IR  si elle  exerce  une  activité  indus- trielle,  commerciale, artisanale ou agricole (article  239 bis AA du CGI).

 

 

 

 

(Suite cas n° 6)

 

  1. 3. L’associé n’est pas obligé de rembourser immédiatement la créance de 40 K€. La notion de compte courant débiteur est sanctionnée par le délit d’abus de biens sociaux uniquement dans une SARL ou une SA. Mais il faudra alors une convention de prêt entre l’associé et la SCI (un crédit-vendeur a été consenti à l’associé).  À défaut, l’administration  pourrait qualifier cette créance de « distribution occulte » imposée  chez l’associé  dans la catégorie des revenus de capitaux immobiliers (RCM) sans ouvrir droit à l’abattement de 50 %.
  2. L’associé peut aussi prélever sur la trésorerie de la SCI IR pour payer la société IS.
  3. La SCI IS est ensuite dissoute. Il n’y a pas de boni de liquidation imposable.

L’associé récupère les 40 K€. Mais la mise à plat de l’ensemble du montage ris- que de tomber sous le coup de l’abus de droit.

 

 

 

 

 

 

 

  1. Holdings, intégration fiscale, fusion

 

 

Un  investisseur  emprunte  pour   acquérir   les  droits   sociaux   d’une société  qui gère un immeuble.

 

Si la société  est imposée  à l’IR (Société  civile  immobilière), les inté- rêts de l’emprunt contracté par l’associé pour l’acquisition de ses parts sociales  sont  déductibles de sa quote-part de revenus  fonciers  (Doc. Adm. 5D 22 26 n° 15).

 

En revanche, si la société  est imposée  à l’IS,  les intérêts  ne sont  pas déductibles chez l’associé alors que les dividendes distribués par la société  sont imposables.

 

L’investisseur  peut  alors  constituer une  société   holding   (la  société mère)  qui  acquiert  les  droits  sociaux  de  la  société  cible  qui  gère  le patrimoine immobilier (la société  fille). C’est la société  holding  qui contracte alors  l’emprunt pour  acquérir  sa participation dans  la fille. Les deux sociétés  sont imposées à l’IS.

 

 

 

La fille distribue des dividendes à la mère  pour  lui permettre de rem- bourser  son emprunt. L’achat  réalisé par la mère est ainsi financé par la fille : c’est l’effet de lever financier.

 

Les  dividendes ne sont  pas  imposés  chez  la mère  par  application du règime  mère-fille1. Les  intérêts   d’emprunt sont  déductibles chez  la mère.  Comme  la mère ne réalise  pas de produits  imposables, les inté- rêts déductibles créent  un déficit  qui est reportable sans  limitation de durée.

 

Pour  pouvoir  imputer  ce déficit,  la mère  peut  réaliser  des prestations de services  pour  le compte  de la fille. La déductibilité de ces presta- tions  au niveau  de la fille peut être rejetée  par l’administration fiscale si elles sont considérées comme  un acte anormal  de gestion  (les pres- tations  ne sont pas réelles).

 

La mère  peut  aussi  opter  pour  le régime  de l’intégration fiscale2 qui permet  de compenser les déficits  de la mère  avec  les bénéfices de la fille.

 

La mère peut aussi absorber la fille peu de temps après l’avoir  acquise. La fille apporte  l’ensemble de son  patrimoine à la mère.  La fille est ensuite  dissoute. Les revenus  de l’immeuble permettent alors de rem- bourser  directement l’emprunt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Ce régime  est réservé  aux mères  qui détiennent au moins  5 % du capital  de la fille. Le dividende est exonéré. Cependant, une quote-part de 5 % du dividende pour « frais et charges » reste imposée.
  2. Ce régime  est réservé  aux mères  qui détiennent au moins  95 % du capital  de la fille. Le groupe  pratique alors une consolidation fiscale.

 

 

 

 

 

Cas                                                                                                                            

 

N° 7

Une société cible détient un immeuble d’une valeur de 100 000 € qui dégage un bénéfice avant IS de 10 %. Un investisseur constitue une holding pour acheter la société cible. Pour financer le prix d’acquisition, la holding emprunte et finance le solde par fonds propres. La holding opte pour le régime de l’intégration fiscale afin de compenser les intérêts de l’emprunt contracté par la holding avec les bénéfices de la cible.

 

 

 

 

 

 

Hypothèses

 

1

 

2

 

3

Immeuble détenu par la cible Emprunt contracté par la holding Fonds propres investis par la holding

 

Taux rendement de l’immeuble Taux d’intérêt de l’emprunt Taux IS

 

Au niveau consolidé

 

Bénéfice

 

Intérêts

 

Résultat avant IS

 

IS

 

Résultat après IS

 

 

Rentabilité  des fonds propres

100 000 €

 

95 000 €

100 000 €

 

70 000 €

100 000 €

 

0 €

5 000 €

 

 

10 %

 

5 %

 

15 %

 

 

 

 

10 000 €

 

– 4 750 €

30 000

 

 

10 %

 

5 %

 

15 %

 

 

 

 

10 000 €

 

– 3 500 €

100 000

 

 

10 %

 

5 %

 

15 %

 

 

 

 

10 000 €

 

0 €

5 250 €

 

– 788 €

6 500 €

 

– 975 €

10 000

 

– 1 500 €

4 463 €

 

 

89 %

5 525 €

 

 

18 %

8 500 €

 

 

9 %

 

 

La rentabilité des fonds propres  augmente avec l’endettement car le montage bénéficie  d’un effet de levier  fiscal (l’intégration fiscale  per- met une économie d’IS) et financier  (l’achat  de la cible est financé par la cible).

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 12

❍                                  Holding pour sortir de l’indivision

 

Une société patrimoniale évite que l’immeuble tombe en indivision lors du décès du propriétaire. Les héritiers détiennent des parts sociales au lieu d’être propriétaires indivis d’un immeuble. La détention de l’immeuble au travers d’une société est donc un gage de stabilité. Mais les héritiers qui souhaitent vendre leurs droits sociaux peuvent rester prisonniers de la société si les autres associés ne peuvent pas acheter ces droits sociaux. Dans ce cas, les associés qui restent peuvent apporter leurs droits sociaux à une société holding qui emprunte pour acheter les parts des asso- ciés qui se retirent. Les intérêts de la holding sont alors imputable sur les revenus de la cible.1                                                                                                                                                ❍

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Les associés qui se retirent  ne doivent  pas contrôler la minorité de blocage de la holding (article  223 B du CGI).

MARCHAND DE BIENS

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, il a une activité originale, n’a pas de statut propre à son activité.

Le marchand de biens est un commerçant ou une société qui fait commerce en achetant et en vendant pour son propre compte.

Le marchand de biens est nécessairement propriétaire des biens objet de son commerce.

Le marchand de biens est un constructeur.

Le régime fiscal du marchand de biens est celui des bénéfices industriels et commerciaux ( art 35 du CGI).

Il est assujetti à la TVA ( art 257-6° CGI).

 

Le marchand de biens a certaines obligations légales ( qui sont stipulées dans certains articles du CGI)

  • Déclaration d’existence et de comptabilité art 286, art 852-1
  • Déclarations de recettes art 287
  • Facturation art 289
  • Obligations spécifiques en matière d’opérations immobilières art 290
  • Bénéfice d’exonérations en matière de droits de mutations sur ses achats sous certaines conditions et obligations stipulées à l’art 1115 du CGI

Pour mémoire, les immeubles achetés par un MDB sont considérés comme faisant partie de son stock commercial

  1. Attention à la régularisation

Les achats effectués par les  marchands de biens  sont exonérés des droits de mutation,   à l’exception des acquisitions d’immeubles   qui supportent le droit d’enregistrement au taux réduit de 0,60 %   (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe).

Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu’ils prennent dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans.

À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l’expiration dudit délai.

A ces droits s’ajouterons les PV car l’Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.

  1. Attention à la stratégie patrimoniale et les incidences fiscales

Le développement d’un patrimoine privé au sein de l’outil professionnel est toujours problématique pour les raisons suivantes :

  • Troubles quant au statut fiscal (ISF) de l’outil professionnel.
  • Tenue de comptabilité et régularisation des comptes : passage de l’actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)
  • Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l’actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés « transparentes »). Nous attirons votre attention sur l’attitude incertaine de l’Administration fiscale si l’objectif était de bénéficier de la taxation des plus-values au titre de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il y a incompatibilité, donc, c’est soit marchand de bien et PVM ou pas marchand de biens et PVI. Le choix peut s’avérer délicat, surtout que si la société change son objet pour ne plus exercer en tant que marchand de bien, il y aurait cessation d’activité avec l’ensemble des conséquences « gênantes » sur le plan fiscal.
  • Difficultés probables de cession des parts de la société dont l’activité sera « trouble », ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan fiscal, une petite catastrophe.

 

  1. Stratégie de sagesse et de logique

Compte tenu de ces éléments, nous ne pouvons qu’inviter les clients à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D’autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l’activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.

 

Le congé pour reprise

Le congé pour reprise

Il n’est pas inutile avant de délivrer un congé pour reprise pour un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 de vérifier que ce congé est valable.

Pour cela voici les dispositions applicables (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

 

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

 

 

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

 

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

 

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

 

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

 

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

 

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

 

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

 

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

 

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

 

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

 

(…)

 

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

 

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’ article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

 

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

 

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

 

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.