TOUS LES VICES CACHES NE SE VALENT PAS

la qualification des travaux entrepris par les marchands de biens revêt une importance capitale pour la protection des particuliers.

Le marchand de biens qui exécute des travaux de rénovation dans un immeuble ou un appartement doit à l’acquéreur la garantie des vices cachés. Cependant, la mise en oeuvre de cette garantie n’offre pas la même sécurité à ce dernier suivant le type de travaux exécutés.

Dans le cas d’une rénovation lourde ou d’une restructuration, l’opération est assimilée à de la promotion dans le sens de l’article 1792 du Code civil. L’acquéreur bénéficie des garanties légales : garantie décennale sur les travaux, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie d’achèvement. Le professionnel est, en outre, obligé de souscrire une assurance en respon-sabilité et une assurance dommages-ouvrages couvrant son insolvabilité (loi du 4 janvier 1978).

Dans le cas d’une rénovation simple, la garantie est moindre pour autant que l’opération n’est pas assimilable à une promotion.

Certes, le marchand de biens doit respecter la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil). Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité, étant un professionnel, même s’il a inséré une clause dans ce sens lors du contrat de vente. Cependant, le droit commun n’oblige pas le marchand de biens à souscrire une assurance, et l’acquéreur ne pourra pas être indemnisé si le professionnel se révèle insolvable.

Comment distinguer la rénovation lourde de la rénovation simple?

C’est malheureusement la justice qui est amenée à trancher, quand le contentieux est déjà en route. Les juridictions utilisent un certain nombre de critères dont aucun n’est déterminant : incorporation d’ouvrages nouveaux au bâtiment, dépôt d’une demande de permis de construire… Il a été jugé à l’inverse que des travaux de ravalement ne relevaient pas de l’article 1792 (cassation, chambre civile 1989).

Ces critères manquent de précision et dépendent d’une appréciation empirique des tribunaux.

Pour une meilleure garantie des consommateurs, il serait souhaitable d’exiger que chaque marchand de biens souscrive une assurance personnelle couvrant son insolvabilité. Certaines organisations professionnelles y contraignent déjà leurs membres (Synarh, Fnaim).

En 1991, un rapport dans ce sens a été déposé par la Direction de la construction. Il n’a pas été suivi d’effet. En attendant, l’acquéreur peut toujours interroger le marchand pour savoir s’il a pris cette précaution.

QUESTIONS A.

LA PIERRE ASSURANCE SUBIT-ELLE LA CRISE DE L’IMMOBILIER?

LE MARIAGE DE L’ASSURANCE ET DE LA PIERRE PAPIER RESISTE BIEN A LA CRISE Face à la crise de la pierre, comment se comporte l’assurance à capital variable immobilier (Acavi)? Dans ces contrats d’assurance-vie – ou de capitalisation, – l’épargne a pour actif sous-jacent une société immobilière. Le plus souvent une SCI (société civile immobilière), ou plus récemment une SCPI (société civile de placements immobiliers). Jean-François Naud, directeur général de Médi-Assurances, regroupant les mutuelles des professions de santé, analyse la situation.

L’EXPANSION. Quelles caractéristiques présente l’Acavi?

JEAN-FRANçOIS NAUD. A la différence d’un contrat d’assurance-vie libellé en francs, un contrat en unités de compte n’offre pas de taux garanti. Ses performances sont indexées sur l’évolution de la part de la société de référence et sur les rendements locatifs qu’elle génère.

Justement, quels sont les effets du retournement du marché immobilier sur ces contrats?

Le mariage de la pierre papier et de l’assurance résiste bien à la crise. Les contrats Acavi n’ont pas été souscrits dans une optique spéculative, ni financés par l’emprunt, principale cause des difficultés actuelles du secteur. Même s’ils ne subissent pas l’ampleur de l’effet de décote enregistré sur de nombreux biens immobiliers, certains contrats seront conduits à ne pas revaloriser leurs parts.

En cas de rachats massifs, existe-t-il un risque de crise de liquidité?

Naturellement. Le code des assurances qui les régit garantit la disponibilité totale de l’épargne. D’où l’importance de trois données. Tout d’abord, la proportion des demandes de rachat, en nombre mais surtout en valeur par rapport au patrimoine de la SCI ou de la SCPI. Ensuite, l’étalement dans le temps de ces demandes. Et enfin, la part représentée par ces Acavi dans l’ensemble du patrimoine de la société d’assurances. Un risque existe si ces trois conditions sont défavorables. Dans les compagnies d’une certaine importance, l’assureur pourra rembourser sur ses fonds propres pour éviter la vente d’immeubles.

Responsabilités et assurances du marchand de biens

L’activité principale du marchand de biens est la revente de biens immobiliers à titre professionnel, généralement après les avoir procédé à leur rénovation.

A sa responsabilité de vendeur professionnelle peut donc s’ajouter celle de constructeur lorsque la nature de la rénovation met à sa charge les garanties légales correspondantes.

De ce fait, le marchand de biens est tenu de souscrire diverses assurances du fait de son activité.

Responsabilité du marchand de biens

en tant que vendeur professionnel

En tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est tenu des vices cachés du bien vendu. Il ne peut se prévaloir ni de son ignorance ni d’une clause d’exclusion de responsabilité dans l’acte de vente pour s’en libérer.

L’acquéreur aura droit, en sus du remboursement du prix s’il renonce à la vente du fait du vice ou du coût des travaux de réparations effectuées, à des dommages-intérêts au titre des autres préjudices.

Au titre des travaux de rénovation effectués

Les responsabilités du marchand de bien découlent dans ce cas des garanties légales pesant sur un constructeur:La réception des travaux constitue le point de départ de ces garanties légales et bénéficient à l’acquéreur du bien.

▪La garantie décennale

Cette garantie couvre les dommages graves résultant de la fonction « construction » des ouvrages.

Elle est par l’article 1792 du Code Civil a pour objet de couvrir les dommages affectant l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement formant indissociablement corps avec l’ouvrage le rendant impropre à sa destination.
Il s’agit d’une présomption de responsabilité qui s’exerce sur dix ans et dont le constructeur peut s’exonérer dans trois cas :
-La force majeur
-Le fait d’un tiers
-La faute de la victime

▪La garantie biennale ou de bon fonctionnement

Elle est prévue par l’article 1792-3 du Code Civil et concerne l’équipement d’éléments séparables du gros œuvre sans engendrer de conséquences pour celui-ci.

Cette garantie court pendant une durée de deux ans, à compter de la réception de l’ouvrage.

▪La garantie de parfait achèvement

Elle est prévue par l’article 1792-6 du Code Civil.

Elle court pendant un an, à compter de la réception et engage l’entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit mentionnées par réserve à la réception, soit postérieurement à la réception par voie de notification écrite.

Cette garantie pèse sur le marchand de biens seulement si celui-ci exécute lui-même les travaux.

Assurances du marchand de biens

L’ensemble de ces garanties dues à l’acquéreur impose au marchand de biens la souscription d’assurances spécifiques.

Il a de ce fait l’obligation de justifier :

– d’une assurance de responsabilité civile professionnelle
– d’une assurance de responsabilité décennale
– d’une assurance dommages-ouvrage si les travaux impliquent une garantie légale décennale.

▪ Assurance responsabilité civile professionnelle

Cette assurance garantit le constructeur des dommages que peut causer :

-un vice caché des immeubles vendus, vice dont l’assuré répond en tant que vendeur professionnel

-une erreur, une omission ou une faute involontaire dans l’exécution d’une prestation de services.

▪Assurance de responsabilité décennale

Cette assurance garantit les constructeurs dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil. Elle vise à couvrir les conséquences pécuniaires de la responsabilité décennale ainsi que tous les travaux qui seront nécessaires à la réparation des désordres de ce type. Elle doit être souscrite par chaque constructeur avant l’ouverture du chantier qui doit pouvoir en justifier vis-à-vis du maître d’ouvrage.

▪L’assurance dommage-ouvrage

Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Cette assurance garantit le financement de la totalité des travaux de réparation des dommages subis par un ouvrage dans le cadre de la garantie décennale, sans recherche des responsabilités. La couverture court pendant dix ans à compter de l’expiration de la garantie d’achèvement, soit un an après la réception.

LE MARCHAND DE BIENS

Profession : marchand de biens – les dessous des cartes

Mise en ligne le : dimanche, 15 juillet 2012 21:32Audience de l’article : 136408 lectures

Nature de contenu : Edito

Nombre de commentaires : 34 réactions

Dans mon métier de banquier, j’ai eu l’occasion de travailler avec des génies de la spéculation foncière, des personnes pour qui j’ai une admiration immense dans leur capacité à générer énormément de richesse très rapidement en toute légalité et en toute moralité.

Je vais écrire ici une présentation synthétique et précise concernant la profession de

marchand de biens

L’activité de marchand de biens pourrait se définir ainsi :

Trader foncier « Value » avec un fort effet de levier dans un marché haussier ettrès liquide à un prix donné. Et c’est avant tout une profession.

Je vous livre ici quelques facteurs clés de succès qui font la réussite de cette activité :

Trader foncier :

Le marchand de biens réalise des opérations spéculatives à court terme (inférieur à 2 ans) d’achat et de revente de biens immobiliers dans un but de profit.

Value :

Le mode d’investissement « Value » appelé aussi « stock picking » en bourse consiste à choisir précisément un titre de société dont le prix trop bas n’est pas en corrélation avec ses fondamentaux économiques.

Dans le cadre du marchand de biens, il s’agit de choisir un bien immobilier ou un ensemble de biens immobilier qui offre une marge à la revente (environ 30 % minimum). Cette revente peut intervenir après avoir réalisé une opération spécifique (découpe en plusieurs lots, travaux, etc).

Il y a longtemps dans une ville lointaine, très lointaine, nous n’étions pas dans la crise actuelle et le marché immobilier repartait à la hausse après une purge d’environ 10 ans, un agent immobilier me disait : « lorsque je rentre un mandat de vente dont le prix de vente peut me permettre, sans réaliser aucune opération spécifique, de tripler la commission d’agence classique, je préfère acheter le bien et le revendre moi-même ». Il acceptait de prendre le risque d’acheter le bien pour 15 à 20 % de marge environ, ce qui est trop peu à mon gout en période de forte incertitude économique comme celle que nous traversons en 2012.

Effet de levier :

L’opération s’appui presque toujours sur un crédit bancaire court terme à différé total de 24 mois maximum. Le levier classique qu’accepte une banque pour un client ayant une activité récurrente réussie peut être de 5.

Ainsi, avec 100 K€ de fonds propres, l’opération peut donc représenter à l’achat 500 K€.

Voici une opération simplifiée d’achat d’un immeuble suivi d’une revente à la découpe réalisée par une SARL d’un Marchand de Biens détenue par un couple de personne physique :

Montage de l’opération :


Prix d’achat de l’immeuble	400 000 €	5 appartements tous loués dans un seul immeuble composé de ces seuls 5 appartements.
Frais de notaire	12 000 €	Les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’opération de marchand de biens
Règlement de copropriété	1 000 €	Réalisé par un avocat par exemple
Indemnité d’éviction (les appartements sont loués environ 500 € chacun)	5 000 €	Les indemnités d’éviction sont parfaitement légales et sont des charges pour l’entreprise (faisant baisser son Impôt).A partir de 2 mois de loyer offert, le locataire souvent peu fortuné sera intéressé à partir avant l’échéance du bail sans trop de soucis
Frais de dossier bancaire	1 500 €	Oui 1500 € ! et on discute pas trop s’il vous plait…
Garanties bancaire	4 000 €	Caution solidaire des associés + privilège de préteur de denier sur l’immeuble
Divers	2 500 €	Il y a toujours du divers
Total du projet :	422 000 €
Apport	82 000 €	Environ 20 % du projet
Prêt bancaire	340 000 €	Environ 80 % du projet frais inclus, et laissant une différence de 15 % avec le prix d’achat net (400 K€) ce qui sécurise la banque qui se dit qu’a court terme, même si le marché stagne ou baisse légèrement, l’actif couvre la dette
Dénouement de l’opération :
Vente des 5 appartements	600 000 €	120 000 € par appartement
Frais de main levé hypothécaire	3 000 €	Elle se fait lot par lot, vente après vente
Intérêt du crédit (5 %)	17 000 €	L’opération s’est débouclée en un an, le crédit est remboursé par anticipation sans frais à chaque lot vendu, j’ai simplifié ici en indiquant 5 % sur le prix total et sur un an total
Divers	1 500 €
Résultat de l’opération :
Gain net de l’opération hors fiscalité de la SARL :	152 500 €	600 000 € – 3000 € – 17 000 € – 1 500 € – 2 500 € – 4 000 € – 1 500 € – 5 000 € – 1 000 € – 12 000 € – 400 000 €
Rendement économique :(gain net /(prix d’achat+frais))	34.07 %	152 500 € / 447 500 €
Rentabilité financière :(gain net/(apport)	185.97 %	152 500 € / 82 000 € ! Merci la banque et l’effet de levier !
Gain pour la banque	18 500 €

1 500 € + 17 000 € (la misère… :), je déconne

Marché haussier :

On peut faire du marchand de biens dans un marché baissier aussi car le marché immobilier a globalement beaucoup d’inertie, il ne fait pas +/- 30 % dans la semaine. Néanmoins, c’est très dangereux vis-à-vis des montants engagés et de l’effet de levier qui multiplie la rentabilité économique ou la non-rentabilité…

Vous pouvez relire à se sujet mon texte sur la résidence principale, paragraphe 3.

Il se trouve que le marché est globalement haussier depuis 1999, même si là, c’est …

Liens vers le CGEDD ICI, puis aller dans rapport et documentation.

Très liquide à un prix donné :

On peut imaginer que le bien immobilier objet de la revente intéresse toujoursquelqu’un. En effet, dans l’immobilier au prix du marché, il y a presque tous les acheteurs. Pour faire une comparaison avec la bourse, on peut imaginer un carnet d’ordre qui serait vide à l’achat jusqu’à un prix où presque tout le monde se positionne. Ça donnerait un truc comme ça :

Ordres	Qté	Achat	Vente	Qté	Ordres
0	0	170 000 €	180 000 €	30	30
0	0	150 000 €	200 000 €	60	54
245	245	120 000 €	240 000 €	25	7

C’est une image évidement

Si j’ai dit plus haut que le marché ne fait pas +/- 30 % dans la semaine, cela ne veut pas dire que les acheteurs, par exemple, ne peuvent pas se déplacer de +/- 30 % dans le carnet d’ordre très rapidement. Dans le cadre d’un marché qui commence à baisser par exemple, les vendeurs vont baisser leur prix de vente graduellement pour trouver le bon prix qui correspond à la ligne d’acheteurs qui a pu chuter très vite. Lorsque les acheteurs et les vendeurs sont trop loin les uns des autres le marché est bloqué.

Un exemple d’un vendeur qui cherche dans le carnet d’ordre imaginaire de son bienles acheteurs depuis 4 ans :

Tout le cœur du métier du marchand de biens est de sentir parfaitement à quel niveau sont les acheteurs dans le carnet d’ordre imaginaire pour chaque bien qu’il est susceptible de vendre. Ainsi, il calcul sa marge en partant du prix de vente final, moins les frais, moins le prix d’achat.

Lorsque l’on vend soit même un bien immobilier, si on vend dans le mois, on peut considérer que l’on est dans le marché, ou pas assez cher. Si on vend au-delà d’un mois, c’est que l’on est au dessus du marché, mais celui-ci monte, et donc il rattrape notre prix de vente.

En effet, un mois suffit largement à être visible par tous les acheteurs solvables du marché de votre bien.

Une Profession :

Peut être qu’en lisant ce texte vous vous dite « c’est facile ! »

En fait pas du tout, et cette activité est très dangereuse, c’est aussi pour cette raison qu’elle est très rémunératrice. Il y a aussi des marchands de biens qui y laissent leur résidence principale et leur couple quand une opération se déroule mal (cf caution solidaire).

Sans même en arriver là, il faut comprendre que si vous avez une opération qui ne se déroule pas normalement, c’est-à-dire qu’arrivée à échéance du crédit court terme, vous ne pouvez pas rembourser tout ou partie, vous avez de grande chance d’être d’une certaine façon blacklisté dans toutes les banques à cause de vos bilans, de vos relevés de comptes, ou des incidents. Vous ne pouvez donc plus lever de crédit, plus travailler, il faut changer de métier. Evidement, si c’est 1 opération qui se passe mal après 9 nickels et que vous avez plein de pognon sur les comptes, là ça va, on s’arrange… 🙂

Pour conclure, comparons notre comportement de M. et Mme tout le monde et celui du marchand de biens professionnel pour encore mieux cerner ses facteurs clés de succès :

Mme et M. BIDE et OCHON (peut être vous ? ou moi)

M. et Mme Marchand et de Biens
La recherche immo…
J’évite les agences immobilières car je veux poa payer les frais c’est trop cher les agences et ça sert à rien, pouaaaaaaaaaa	Je vais voir les agences et je leur dis que je ne négocierais pas les frais car tout le monde doit gagner ça vie et qu’ils font un métier difficile. J’indique souhaiter qu’elles me préviennent en premier avant de mettre le bien en vente en vitrine ou de communiquer dessus
Le bien lui même
Je veux voir tous les diagnostics en original et visiter 3 fois, une avec maman, une avec cousin Ochon qui a monté lui-même sa cuisine brico dépôt d’occasion et qui s’y connait dans le bricolage, et une avec la gamine pour voir si elle s’y sent bien dans sa chambre que l’on va repeindre au pochoir	Je visite une seule fois avant de faire une offre, et je connais parfaitement de tête le prix de marché et le coût des éventuels travaux
La négociation du prix
Je veux payer le moins cher possible donc je propose 30 % en dessous du marché et je prends comme prix de référence le bien le plus ignoble que j’ai visité en disant qu’il était magnifique et que l’on ne l’a pas acheté parce que quand on s’appelle Bide et Ochon on n’achète pas à la première visite, on réfléchit !	Je veux aussi payer le moins cher possible, mais c’est l’agent immobilier qui va directement me dire quel est le prix minimum acceptable par le vendeur car je vais lui permettre de bien gagner sa vie. Je verrais très vite si je peux faire une bonne marge ou non
La clause suspensive dans le compromis de vente
On met une clause suspensive car c’est notre droit de consommateur	J’indique et j’écris que je paie cash et tout le monde se détend, même si je vais en fait faire un crédit, mais ça c’est mon affaire
La négociation avec le banquier
Je lui dis que je ne suis pas marié avec lui et que je vais fumer tous mes RTT à faire le tour de 8 courtiers et toutes les banques du département, même les Espagnoles, pour économiser 2.70 € par mois* sur la mensualité, pour qu’il gagne le moins de pognon possible sur ma gueule car chez les Ochon, on aime pas se faire enc…. !	Je le remercie de m’octroyer le financement quelque soit le taux, et je l’invite au restaurant. Je lui indique que je ferai un placement chez lui d’environ 25 % de la marge que je me serais fait sur le bien parce que c’est normal et aussi pour qu’il fasse toujours mes dossiers en premiers et à des conditions très correctes
Et la vente du bien
Je veux vendre le plus cher possible car je suis un sacré commercial et que la chambre de ma fille décorée au pochoir par sa mère est une fresque magnifique et que ça vaut peut être 200 mais MOI, Môssieur OCHON je vais la vendre 300 ma maison à MOAAArhg…	Je vends au prix que j’ai calculé au départ car c’est le prix du marché (là ou le carnet d’ordre est plein à craquer d’acheteur) et je veux déboucler l’opération rapidement car j’ai un prêt à rembourser avec une échéance de quelques mois, et j’ai déjà une autre opération en vue proposée par mon agent immobilier, et je sais que mon banquier me suivra…
The end

* C’est le plus petit écart de mensualité habitat de ma carrière pour lequel j’ai fait venir dans ma banque de l’époque un prospect, si si c’est vrai. Après, sur 300 mois sans actualiser, je comprends… 🙂

J’ai pris ici l’exemple d’un sourcing d’affaires par un agent immobilier, ce n’est pas le seul prescripteur évidement, il y a aussi les notaires, architectes, entreprises de destruction, artisans du bâtiment, etc.

Voilà, vous savez tout ou presque du marchand de biens.

Pour savoir vraiment tout et si vous voulez vous lancer en tant que professionnel, c’est que vous avez une situation financière solide (fort revenu et du patrimoine foncier et financier), entourez vous alors d’autres professionnels (banquier, expert comptable, avocat, agent immobilier, architecte, artisan du bâtiment, etc.)

Vous n’avez pas encore une situation financière solide…, bon ben…, le marchand de biens ce n’est pas pour tout de suite.

A bientôt

Le Banquier