baux commerciaux

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La signature d’un bail commercial est un acte impactant pour les deux parties. La réforme Pinel rend obligatoire la fourniture de documents et diagnostics. La volonté du législateur de de permettre une bonne et complète information du preneur.

La précision de l’état des lieux est une nécessité pour les deux parties, car elle fige l’état initial des lieux.

–  Etat des lieux

La loi Pinel de 2014 a rendu l’établissement d’un état des lieux obligatoire. Jusqu’à cette loi, l’état des lieux d’entrée n’était que facultatif. Ce document doit désormais être établi lors de la prise de possession des lieux par le locataire.

Une fois signé, l’état des lieux d’entrée peut être joint au contrat de bail. A défaut, un exemplaire doit être conservé par le bailleur et le preneur.

– Risques naturels et technologiques

Le bailleur doit annexer au bail, en vertu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, un état des risques naturels et technologiques si le local loué est situé dans une des zones déterminées par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005, codifié à l’article R. 125-23 du Code de l’environnement.

En cas de litige, le non-respect de cette obligation de production d’un état des risques est sanctionné par la résolution du contrat ou par une diminution du prix demandée au juge.

– DPE

Le bailleur pourrait également annexer au bail, lors de sa conclusion et de son renouvellement, un diagnostic de performance énergétique (DPE) (art. L. 134-1 et suivants duCode de la construction et de l’habitation et R. 134-1 CCH). Cette communication dans le cadre d’un bail commercial est voulue par la prudence car elle n’est normalement requise qu’en cas de bail à usage d’habitation. Ce document n’a qu’une valeur informative.

–  Autorisations

Lorsque le local est initialement un local d’habitation, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à une autorisation préalable le changement d’affection de ce local dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Ainsi, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’affectation commerciale du local.

Il convient à ce titre de consulter le plan local d’urbanisme où se situe le local pour vérifier qu’il n’existe pas d’interdictions spécifiques.

– Autres annexes:

Tout bail commercial devra également désormais comporter :

– un inventaire des charges et d’impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année cet inventaire devra faire l’objet d’un état récapitulatif transmis au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire à compter de la clôture de l’exercice considéré.

– un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu’à la première échéance triennale ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs qui devra préciser leur coût. Un nouveau budget prévisionnel devra être fourni par la suite par le bailleur à chaque échéance triennale.

 

La question de la sanction de l’absence des diagnotics et des informations n’est pas clairement tranchée. La nullité n’est pas prévue par le texte.

Il est certain que si un vice grave est révélé postérieurment, le preneur pourra se dégager du contrat et obtenir une indemnisation.

dépassement compromis de vente

Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d’un bien immobilier

Article juridique publié le 14/11/2013 à 11:37, vu 83235 fois, 126 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter. (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148)
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En général, en vue de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acquéreur formalisent leurs accords dans un avant-contrat qui prend le plus souvent la forme d’un compromis de vente dans lequel l’un s’engage à vendre et l’autre à acquérir.

Le compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives ayant pour effet principal de subordonner la réalisation de la vente à la survenance d’événements tels que l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt bancaire.

En outre, le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date.

Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.

Deux possibilités peuvent alors se présenter.

Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.

Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts.

C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)

Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.

Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique.

A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date nest pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel lune des parties pourra obliger lautre à sexécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382)

Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l’acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.

En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l’exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute.

L’arrêt du 3 avril 2013 illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n’entraine pas la caducité du compromis de vente.

En l’espèce, une société est bénéficiaire d’un contrat de crédit-bail sur des locaux et d’une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l’option d’achat.

Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire.

La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l’acquéreur eut informé la société promettante de l’obtention du prêt.

Le compromis de vente précisait que la levée d’option ferait l’objet d’un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d’option que si l’acquéreur lui notifiait l’offre de prêt qu’il aurait reçue pour l’acquisition des biens.

Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n’avait pas encore accepté la levée de l’option anticipée.

La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.

La société promettante s’est alors prévalue de la caducité du compromis de vente.

La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que  « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, (), et que la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter. »

En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements.

A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente, d’où l’utilité d’être assisté d’un avocat spécialisé pour être utilement conseillé lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem

Travaux inférieurs a 5 m2

➊ Suis-je obligé de déclarer des « petits » travaux ou aménagements mineurs ?

Jusqu’à présent, vous deviez déclarer vos travaux d’agrandissement à partir de 2 m2 de surface créée… autant dire que vous ne pouviez rien faire sans autorisation. Depuis le 1er mars 2012, il est possible de créer jusqu’à 5 m2 de surface supplémentaire sans aucune formalité (décret n° 2012-274 du 28/02/2012). Cela n’a l’air de rien, mais, en pratique, ce relèvement de seuil permet d’accoler sans contrainte à votre maison un petit box, une mini-salle d’eau ou des toilettes extérieures par exemple. « Cette possibilité n’est ouverte qu’une fois pour toute, précise Franck Bourdon, géomètre expert à Noisy-le-Grand (93). Si vous souhaitez recommencer plus tard, vous ne pourrez pas le faire sans autorisation » (à moins d’utiliser ce « crédit » de 5 m2 en plusieurs fois : d’abord 2 m2 puis 3 m2 l’année suivante par exemple). Les travaux d’entretien ou de réparations ordinaires restent par ailleurs exemptés d’autorisation s’ils ne modifient pas l’aspect extérieur de votre bien (réparation de toiture, changement de fenêtres, remplacement de gouttière endommagée…). Attention, un ravalement de façade, même s’il participe à l’entretien de votre bien sans en changer l’aspect (mis à part l’échafaudage temporaire), est soumis à déclaration préalable. Quant aux aménagements extérieurs que vous prévoyez peut-être de faire dans votre jardin, quelques-uns peuvent être réalisés librement. À commencer par les terrasses ou plateformes de plain-pied, c’est-à-dire non surélevées. Les cabanons, kiosques et autres abris de jardins d’une surface maximale de 5 m2 peuvent aussi être installés sans aucune formalité dès lors que leur hauteur n’excède pas 12 mètres.

Articles R 421-2, R 421-13 et R 421-17 du code de l’urbanisme

Faut-il une autorisation d’urbanisme pour installer un abri de jardin ?

Vérifié le 26 novembre 2015 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre), Ministère en charge de l’urbanisme

Tout dépend de la situation géographique de l’abri de jardin, de ses surfaces et de sa hauteur.

Autorisation requise
Surfaces de l’abri de jardin Hauteur inférieure ou égale à 12 m Hauteur supérieure à 12 m
Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² Déclaration préalable de travaux Permis de construire
Surface de plancher ou emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² Déclaration préalable de travaux Permis de construire
Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² Permis de construire Permis de construire

Autorisation requise
Surfaces de l’abri de jardin Hauteur inférieure ou égale à 12 m Hauteur supérieure à 12 m
Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² Aucune autorisation Déclaration préalable de travaux
Surface de plancher ou emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² Déclaration préalable de travaux Permis de construire
Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² Permis de construire Permis de construire

  À noter :

quelle que soit la démarche à prévoir, il faut également consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout règlement d’urbanisme local afin d’obtenir des informations quant à l’implantation de l’abri sur le terrain, les matériaux de construction utilisables…