La fiscalité du LMNP


Vous optez pour le régime du réel simplifié.

Cette option impose la tenue d’une comptabilité, ce qui permet d’inscrire le bien à l’actif du bilan et donc d’en amortir le prix de revient.

Vous déduisez de vos revenus locatifs l’ensemble des charges liées à votre investissement :

Intérêts d’emprunt,
Charges de copropriété,
Prime d’assurance de l’immeuble,
Frais d’acquisition (le cas échéant),
Taxe foncière,
Honoraires de cabinet comptable,

La déduction des amortissements :

En location meublée, l’investisseur peut amortir 100% de la valeur hors taxes de l’immobilier hors terrain, des frais d’acte et du mobilier.

L’amortissement est linéaire sur :

  • 5 à 10 ans pour les meubles et équipements. Soit 10 à 20% par an.
  • 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. Soit 2,5 à 4% par an.
  • La valeur du terrain qui représente en général 10 à 20% du montant de l’immobilier total, ne s’amortit pas.
Si le résultat est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.

Pendant la phase de financement, votre résultat est déficitaire :

Les premières années, votre résultat sera probablement déficitaire grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt et des charges notamment. Les amortissements ne seront pas utilisés mais seront comptabilisés et stockés sans limite de durée :

Après le financement, vous percevez des revenus défiscalisés :

Lorsque vos charges à déduire seront inférieures à vos recettes (à la fin du remboursement du crédit notamment), les amortissements de l’année, ainsi que ceux mis en report si nécessaire, viendront alléger ou annuler la fiscalité sur ces revenus :

Après la fin d’utilisation des amortissements :

Vous choisissez le régime des Micro-BIC et bénéficiez d’un abattement de 50% sur les loyers sans pour autant déduire d’autres charges (sous conditions voir le Micro-BIC)
Vous choisissez de revendre votre bien, à un investisseur qui reprendra le bail et récupèrera les mêmes avantages fiscaux que vous, c’est-à-dire la capacité à déduire les amortissements immobiliers et mobiliers sur la valeur d’acquisition. ESPACE LMNP sera à vos côtés pour faciliter la revente.

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Le Loueur en Meublé Non Professionnel, conjointement à l’acquisition de son appartement, signe un bail commercial portant sur les locaux meublés avec la société d’exploitation de la résidence.

Le bail initial a une durée minimum de 9 ans renouvelables. Si vous faites l’acquisition d’un appartement en seconde main, vous vous substituez au propriétaire vendeur en ses droits et obligations pour la durée restante du bail. Dans le cadre de ce bail, les loyers sont garantis quelque soit le taux d’occupation de la résidence. Cette garantie de paiement du loyer dépend bien sûr de la solidité financière du gestionnaire, d’où l’importance du choix de ce gestionnaire.

Le bail défini :


 la répartition des charges entre le Loueur en Meublé (le bailleur) et la société d’exploitation (le preneur à bail):

  • Les charges récupérables sur le locataire au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987
  • Les réparations constituant des frais non récupérables au sens des décrets n°87-712 du 26 août 1987, dont la remise en état des logements vétustes
  • l’entretien et les gros travaux définis par l’article 606 du code civil (Art.606 du Code Civil)
  • Les travaux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes
  • La taxe foncière
  • La taxe d’ordure ménagère
  • Les assurances de l’immeuble
  • Les assurances des parties privatives
  • Les honoraires de syndic et de convocations aux assemblées générales
  • Le renouvellement du mobilier
  • Etc…

 la périodicité du paiement des loyers.
Le versement peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel.

 la révision du loyer.
Sont défini :

  • la périodicité de revalorisation,
  • La base de revalorisation :
    • sur l’Indice du coût de la construction (ICC),
    • sur l’Indice de revalorisation des loyers (IRL) ou
    • sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC))
  • La limitation de la revalorisation, elle peut être :
    • plafonnée en taux (maximum 1,5 % par an par exemple)
    • plafonnée en pourcentage de l’indice (65% de l’ICC par exemple)

 

Les contraintes du bail commercial :

Le bail est soumis au statut des baux commerciaux, régi par les articles L145.1 à L145.60 du Code de commerce.

 A l’échéance du bail, 3 cas de figures se présentent :

  • Celui-ci se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, sans formation d’un nouveau contrat. Le bail tacitement reconduit est à durée indéterminée et peut prendre fin à tout moment par un congé donné conformément à l’article L145-9 du Code de commerce, donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois avant l’échéance.
  • Le preneur a la faculté de demander le renouvellement du bail pour une période d’au moins 9 ans (article L145-12 du Code de Commerce). Le Code de Commerce est protecteur pour le locataire, qui est ici l’exploitant de la résidence. Il permet le maintien dans les lieux du locataire s’il le souhaite. Il est ici littéralement rappelé l’article L 145-14 du code du commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Ce droit au renouvellement est de caractère public, le bail ne peut donc y déroger (article L 145-15 du Code de commerce).
  • Le preneur donne congé sans demande de renouvellement du bail.

 Modalités d’exercice du droit au renouvellement :

L’initiative doit nécessairement prendre la forme d’un congé au moins 6 mois avant l’échéance, précisant l’intention non équivoque du renouvellement du bail.

  • En cas d’accord entre les parties, il se formera un nouveau bail d’une durée minimum de 9 ans aux mêmes conditions que le bail initial.
  • En cas de désaccord entre les parties, les magistrats n’ont pas la faculté d’imposer aux parties de nouvelles conditions locatives. Si la contestation porte sur un autre élément que le loyer, il est généralement fait application des stipulations du bail initial.
  • Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les éléments suivants (article L145-33 et L145-34 du Code de commerce) :
    • Les caractéristiques du local considéré
    • La destination des lieux
    • Les obligations respectives des parties
    • Les facteurs locaux de commercialité
    • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

 Dans l’hypothèse où de nombreux copropriétaires ne renouvelleraient pas le bail à son terme et qu’ils représentent plus de 30 % des lots de la copropriété, la résidence pourrait être déclassée par l’administration qui impliquerait le remboursement de la TVA sur l’immobilier non encore amortie. Dans le cas où un trop grand nombre de copropriétaires ne renouvellerait pas leur bail, l’exploitant pourra être amené à cesser son exploitation pour des raisons économiques.

 Par ailleurs, l’article L145-39 du Code de commerce autorise l’une ou l’autre des parties à demander le réajustement des loyers à la valeur locative si, par le jeu de l’indexation, le loyer a évolué de plus de 25% au regard du montant du bail d’origine ou du loyer précédemment fixé contractuellement.

 En conclusion, les loyers passés ne préjugent pas des loyers futurs. Le niveau de rentabilité de l’investissement présenté donne une indication sur le potentiel de risque.

Les exemples de points à vérifier :

  • Le bail est-il signé pour une durée ferme de x années : l’exploitant renonce-t-il à sa faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ?
  • Le montant du capital social du preneur (la société d’exploitation) donne une indication sur la solidité financière du gestionnaire
  • Les modalités de l’indexation du loyer
  • À qui incombe la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
  • Le preneur peut-il céder son bail ? Si oui, reste t’il garant de son cessionnaire ?

LMP

Dans le premier volet de notre dossier sur la location meublée, nous avions mis en avant les fantastiques avantages de ce dispositif pour se constituer (ou développer) un patrimoine immobilier en percevant des revenus dans un cadre fiscal privilégié. Ce deuxième volet a pour but d’en optimiser les effets, notamment en évitant les pièges et les idées reçues…

La location meublée peut être exercée de manière professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Quel statut faut-il rechercher ?

Devenir « LMP » ?

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu, si les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

. un membre de son foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;

. ses recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23.000 euros TTC ;

. ses recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour cette troisième condition, les revenus du patrimoine et des placements sont exclus… En revanche, les pensions de retraite sont bien prises en compte.

Si vous êtes en activité, le statut de LMP sera difficile à obtenir en raison de la troisième condition, sauf à percevoir de faibles revenus (ou une faible retraite).

Exemple : Monsieur et Madame perçoivent 70.000 euros de salaires par an. Pour accéder à la qualité de LMP, ils doivent encaisser plus de 70.000 euros de loyers par an et être inscrits au RCS. Ce seuil n’est pas aisé à atteindre compte-tenu de l’investissement immobilier nécessaire.

Les principaux avantages du statut « LMP » ?

. L’imputation des déficits BIC sur le revenu global : le professionnel peut imputer directement ses déficits (hors amortissements) sur son revenu imposable. Pour sa part, le non professionnel ne peut imputer son déficit BIC que sur les revenus de même nature (BIC issus de LMNP exclusivement) des 10 années suivantes.

. L’exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de vente du bien : pour cela, l’activité doit être réalisée pendant au moins 5 ans et la moyenne des recettes brutes HT des 2 années civiles qui précèdent doit être inférieure à 90.000 euros. Le loueur en meublé professionnel sera toutefois soumis aux cotisations sociales (au taux de 45 % à 20 % selon le montant) sur la somme des amortissements déduits. Ce qui constitue une charge potentiellement importante. De son côté le loueur non professionnel, lui, devra détenir le bien pendant au moins 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux mais aucune cotisation sociale ne sera due.

. Affiliation au Régime Social des Indépendants (RSI) : le loueur professionnel est soumis aux cotisations sociales et dispose en contrepartie d’une couverture sociale, d’une assurance invalidité-décès et de prestations retraite. La cotisation minimale permettra en principe de valider 3 trimestres de retraite en 2016 (au lieu de 2 en 2015).

Certes, une personne peut être loueur en meublé « professionnel » au sens de l’impôt sur le revenu et/ou de l’ISF. Cependant, il n’est pas forcément souhaitable d’être LMP au sens de l’impôt sur le revenu car le régime LMNP est plus avantageux dans les deux cas suivants :

. en cas de vente du bien : les plus-values immobilières sont progressivement exonérées d’impôt (22 ans) et de prélèvements sociaux (30 ans), avec une majoration du prix d’acquisition jusqu’à 22,5 % (forfaits d’acquisition et travaux).

. pour l’imposition des revenus : aucune cotisation sociale RSI n’est due. Et, les amortissements, charges et déficits reportés neutralisent des revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

« LMP » et ISF ?

Une exonération d’ISF  peut être acquise sur ses immeubles si l’entrepreneur individuel respecte 3 conditions :

. Il est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;

. Ses recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23.000 euros ;

. Les revenus nets tirés de l’activité de location meublée représentent plus de 50% de ses revenus professionnels.

Notez que cette 3 e condition est différente de celle applicable en matière d’impôt sur le revenu. Pour l’impôt sur le revenu, la 3 econdition repose sur les loyers encaissés (les pensions de retraite sont prises en compte dans les revenus). Pour l’ISF, c’est le revenu net (loyers – charges et amortissements) qui importe (les pensions de retraite sont exclues).

Ces conditions différenciées permettent d’accéder plus facilement au statut professionnel en matière d’ISF pour un retraité : il suffit qu’il dispose d’un revenu positif issu de la location meublée pour être reconnu LMP et être exonéré d’ISF à ce titre.

NB : lorsqu’un déficit est constaté au titre d’une année, la qualité de professionnelle ne peut normalement pas être acquise pour l’ISF. Or, en présence d’un revenu imposable faible ou nul, en raison des amortissements, l’optimisation de l’impôt sur le revenu et de l’ISF ne sont pas toujours compatibles.

Une société pour de la location meublée : une fausse bonne idée ?

Le recours à une société pour exercer l’activité de loueur en meublé est possible. Cependant, attention aux pièges…

. La société civile n’est pas appropriée. La location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, la société civile doit être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la plupart des avantages fiscaux recherchés ne peuvent plus être atteints : les déficits ne peuvent plus être imputés sur le revenu global de l’investisseur ; la plus-value réalisée n’est plus soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (si LMNP), ou des plus-values professionnelles (si LMP) ;  les résultats seraient doublement imposé, à l’impôt sur les sociétés au sein de la société et à l’impôt sur le revenu chez les associés lors des distributions de dividendes en revenus de capitaux mobiliers (RCM).

. Choisissez plutôt la SARL de famille. La SARL est normalement soumise à l’impôt sur les sociétés mais, sur option et sous conditions, vous pouvez opter pour une « SARL de famille » pour conserver le régime fiscal des BIC. Ainsi, l’imposition est réalisée chez les associés comme si le bien était détenu en direct. Le régime de la location meublée s’applique alors. Les conditions à respecter pour la SARL de famille : d’abord avoir pour associés uniquement des parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants…), frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS, ensuite exercer exclusivement une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Lorsqu’une de ces conditions n’est pas remplie, la SARL de famille devient taxable à l’Impôt sur les Sociétés.

Cas particuliers :

1) Vous avez une SCI avec des immeubles loués nus et vous souhaitez les louer meublés : changez préalablement la nature de votre société (SARL de famille) au risque de passer à l’IS.

2) Vous détenez, dans une SCI, votre résidence secondaire que vous louez pour quelques semaines (location saisonnière) : la société peut être taxée d’office à l’impôt sur les sociétés.

Les avantages de recourir à une société…

La transmission aux enfants du bien loué en meublé est facilitée lorsque l’activité est exercée au travers d’une société. En effet, pour faire participer les enfants, vous pouvez :

. Soit leur donner de l’argent qu’ils apporteront à la société. Les enfants, qui auront une responsabilité limitée au montant de leur apport comme tous les associés d’une SARL, profiteront de l’enrichissement de la société au prorata de leurs droits dans le capital.

. Soit leur donner la nue-propriété des parts de la société. En vous réservant l’usufruit, vous transmettez à moindre coût fiscal et conservez tout de même les résultats de la société. Dans la plupart des cas, vous donnez la nue-propriété de parts d’une société endettée. Ainsi, la base taxable est faible, le montant des droits de donation est souvent négligeable. Exemple : M. DURAND (65 ans) est associé au sein d’une EURL qui détient un immeuble de 500.000 euros financé par emprunt. Le capital restant dû est de 350.000 euros. La valeur de ses parts est de 150.000 euros. Il donne la nue-propriété de ses parts (150.000 x 60 % = 90.000 euros) à son fils. La base taxable, après abattement de 100.000 euros en ligne directe, est donc nulle.

De plus, la donation de parts de société permet d’accéder aux avantages de la donation-partage en présence de plusieurs enfants. En effet, pour « figer » les valeurs des biens donnés au jour de la donation, une donation-partage doit réaliser un vrai partage qui n’existe pas en cas de transmission de biens indivis. Une donation de parts sociales numérotées permet de contourner l’indivision et de traiter de manière égale tous les enfants au jour de la succession.

Par ailleurs, la gestion comptable et fiscale de l’activité est facilitée lorsque le démembrement est réalisé sur les parts d’une société.

Enfin, le statut social de l’associé dépendra du caractère majoritaire (RSI) ou minoritaire/égalitaire (régime salarié) du gérant. L’affiliation à un régime social ne dépend donc plus du caractère professionnel ou non du loueur mais du pourcentage de capital détenu par l’associé dans la société. La validation de trimestres de retraite supplémentaires est donc facilitée par rapport à une activité exercée en entreprise individuelle.

… mais il n’y a pas que des avantages ! 

La réduction d’impôt sur le revenu « Censi Bouvard » (LMNP en résidences services : étudiants, EHPAD…) n’est pas accessible lorsque l’activité est réalisée en société.

Les conditions pour obtenir une exonération d’ISF sont différentes de celles applicables à l’entrepreneur individuel. En société, il faut que l’associé exerce au sein de la société son activité professionnelle principale, c’est-à-dire que concrètement le gérant accomplisse des actes précis et des diligences réelles. L’exonération ISF est peu fréquente si la personne est en activité.

Conclusion :

En utilisant les subtilités des régimes LMP ou LMNP en fonction de vos objectifs patrimoniaux présents et futurs, la location meublée constitue souvent une solution pertinente pour développer votre patrimoine dans un environnement fiscal favorable.

Bon à savoir : Certains professionnels comme les fonctionnaires, avocats, experts comptables, notaires, médecins, pharmaciens… ont l’interdiction d’exercer toute activité commerciale. La location meublée relève fiscalement des Bénéfices Industriels et Commerciaux mais reste juridiquement une activité civile. Elle est donc accessible aux professions règlementées. Si l’activité est exercée en société, un fonctionnaire ne pourra pas en être dirigeant.

Une SARL de famille

Mini-sommaire:

1- Définition

2- Le bénéfice de l’IR

3- Exonération en cas de cession de parts sociales

4- La location meublée non professionnelle

5- Au-delà du droit : l’avantage lié au caractère familial de votre société 

 

Définition

La SARL de famille correspond est une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques tels que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations.

Pour profiter de ce statut, tous les associés doivent être membres de la même famille en lien direct ou être mariés ou pacsés à un membre de la famille. Par exemple, une SARL constituée entre le grand-père, la mère et son fils pourra demander à bénéficier du statut de SARL familiale.

La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales. Si vous hésitez avec une société civile immobilière(SCI), également en vogue pour les projets familiaux, gardez à l’esprit que ces deux formes de société n’ont pas les mêmes finalités : une SCI a en effet exclusivement pour objet des activités immobilières.

Le bénéfice de l’IR

En principe, la SARL est imposée au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Quand elle remplie certaines conditions, les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) mais uniquement pour une période maximale de 5 ans.

La SARL de famille permet de profiter d’une imposition au titre de l’IR sans limitation de temps : c’est son principal atout. Attention cependant, si la SARL fait entrer de nouveaux associés n’appartenant pas à la famille ou si elle a déjà bénéficié de cette option puis a décidé d’être de nouveau assujetti à l’IS,  elle perd définitivement le droit de jouir de ce statut dérogatoire.

Etre assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Si votre SARL ne se porte pas bien, vous ne serez pas doublement pénalisé.

Si au contraire votre SARL est bénéficiaire, en tant qu’associé d’une SARL de famille, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR. Pour les SARL dites « classiques », les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’impôt sur les sociétés puis une seconde fois au titre de l’impôt sur les revenus, si ceux-ci sont distribués. Pour la SARL familiale, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués ou non. L’imposition à l’IR n’est toutefois pas bénéfique pour tout le monde. Cela va dépendre de votre situation : comparez les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables. En bref, l’IR n’est pas toujours la solution la plus appropriée.

Exonération en cas de cession de parts sociales

Les plus-values de cessions de parts sont normalement imposables au titre de l’IR. La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix auquel l’associé a obtenu la part sociale et le prix auquel il la revend. A partir de cette plus-value, le calcul de l’impôt prend en compte le taux applicable, la nature du titre, le pourcentage de l’éventuel abattement et la durée de détention des parts sociales.

Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est à dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant, il perd le bénéfice de l’exonération s’il en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne. La cession peut être réalisée au profit de plusieurs individus.

 

La location meublée non professionnelle

L’association SARL de famille et location meublée est souvent considérée comme étant compatible et avantageuse.

Le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP), permet d’investir par l’intermédiaire d’une SARL de famille. Ainsi, il est possible d’amortir l’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieur ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.

Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL « immobilière » dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. L’exercice d’une telle activité en société permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€. Ainsi, la SARL de famille pourra louer un bien lui procurant des recettes s’élevant à 46.000€ par an.

Au-delà du droit : l’avantage lié au caractère familial de votre société

La SARL est une forme de société dont le mode de rédaction des statuts est rigide car largement encadré par le Code du commerce. Ainsi, il est prévu que les décisions ordinaires touchant à la SARL se prennent en assemblée ordinaire et que celles entrainant une modification des statuts doivent être prises en assemblée générale extraordinaireselon un formalisme stricte.

Cela conduit à ce qu’un nombre important de décisions soit pris collectivement par les associés. Cette situation est susceptible de causer des frictions et d’exacerber les tensions et mésententes entre associés, par exemple en ce qui concerne la distribution des dividendes ou encore celles liés aux pouvoirs du gérant majoritaire. En dehors des aspects fiscaux, créer une société avec des membres de sa famille est un bon moyen de maintenir une atmosphère de travail cordiale et joyeuse.

Si la SARL de famille correspond à votre situation tout en étant susceptible de vous offrir les avantages fiscaux qu’elle promet, n’hésitez pas à créer votre SARL et à opter pour ce statut !

 

 

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Les SARL de famille ont la faculté de pouvoir opter pour l’IR sans limitation de durée.

 

 

Qu’est qu’une SARL de famille ?

Une SARL de famille est une SARL classique dont les associés sont tous issus de la même famille.

Plus précisément, il s’agit des SARL constituées entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage.

Pour qu’un SARL de famille puisse opter sans limitation de durée pour l’IR ou pour le régime des sociétés de personnes, elle doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.

Option de la SARL de famille pour l’IR

L’intérêt de la SARL de famille est qu’elle peut opter, sans limitation de durée, pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Le résultat est alors réparti entre les associés, en proportion de leurs droits aux bénéfices, et imposable :

  • suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les associés personnes physiques domiciliés fiscalement en France,
  • suivant leur propre régime fiscale pour les associés personnes morales.

Pour éviter que le bénéfice soit majoré de 25%, la société doit adhérer à un centre de gestion. Toutefois, une société dont la comptabilité est tenue par un expert-comptable agréé suffit à échapper à cette majoration.

Enfin, les SARL ayant une activité libérale ou civile ne peuvent pas opter pour le régime de la SARL de famille.

SARL de famille : comment opter pour l’IR ?

La société désireuse d’exercer l’option pour le régime de la SARL de famille doit la notifier avant la date d’ouverture de l’exercice au titre duquel elle souhaite commencer à être placé sous ce régime. L’option doit être souscrite auprès du service des impôts dont relève la société dans le cadre de ses déclarations fiscales (TVA, déclaration des résultats…)

L’accord de tous les associés est nécessaire pour opter pour le régime de la SARL de famille, il doit être exprimé sur la notification adressée au service des impôts.

Pour une société nouvelle, il suffit de notifier ce choix dans l’acte de création pour que celle-ci puisse bénéficier tout de suite du régime des sociétés de personnes.  

Plus d’informations dans notre article : Créer une SARL

Fin de l’option pour l’IR de la SARL de famille

Divers événements dans la vie de la société peuvent remettre en cause l’option de la SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes :

  • L’arrivée dans le capital de la société d’une personne qui remettrait en cause le caractère familiale de la SARL (par exemple l’arrivée d’un tiers, n’ayant aucun lien de famille avec les précédents associés) ;
  • La transformation de la SARL de famille en société d’une autre forme ;
  • L’abandon, par la SARL de famille, de son activité industrielle, commerciale ou artisanale ;
  • L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS), qui est irrévocable.

Avantages et inconvénients par rapport au régime de l’IS

Tout d’abord, si la SARL de famille opte pour le régime des sociétés de personnes, chaque associé est imposable sur sa quote-part de bénéfice (avec réintégration de leurs rémunérations éventuelles) même lorsqu’il n’est pas distribué, contrairement à ce qui est applicable en imposition à l’IS, où seuls les revenus versés sont imposés entre les mains des associés.

Un bénéfice important peut donc, par conséquence, faire supporter aux associés de la SARL un impôt important. A contrario, lorsque le résultat est déficitaire, chaque associé de la SARL reprend, proportionnellement aux droits qu’ils possèdent dans la société, une partie du déficit dans son imposition personnelle. Bien entendu, sous le régime des sociétés de personnes, les rémunérations ne sont pas déductibles du bénéfice imposable.

Lorsque la SARL de famille opte pour l’IR, le salaire éventuelle du conjoint salarié n’est déductible qu’à hauteur de 13 800 euros par an si la société n’est  pas adhérente d’un centre de gestion agréé. A compter du 1er janvier 2016, l’avantage lié à l’adhésion à un centre de gestion est supprimé et la limite de déduction du salaire du conjoint salarié est portée à 17 500 euros par an.

Le régime des sociétés de personnes permet aussi à tout associé ayant acheté des droits sociaux et exerçant une activité professionnelle dans la société de déduire de son propre revenu les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt inhérent à l’acquisition de ces titres.

D’un point de vue social, l’option pour le régime de la SARL de famille n’a aucun effet sur le statut social des dirigeants sociaux. Il y a néanmoins une différence au niveau de la base soumise aux cotisations sociales pour les gérants majoritaires :

  • Si la SARL de famille est soumise à l’IR, le montant à déclarer correspond à la quote-part de bénéfice revenant au dirigeant (et ses rémunérations ne sont pas déductibles de sa quote-part de bénéfice) ;
  • Si la SARL de famille est soumise à l’IS, le montant à déclarer correspond aux rémunérations perçues par le gérant ainsi qu’à la partie de ses dividendes qui excède 10% du total suivant : capital social + apports en compte courant d’associé + prime d’émission.

Enfin, l’option par la SARL de famille au régime des sociétés de personnes permet aux associés, en cas de cessions, de bénéficier de nombreux dispositifs d’exonération sur les plus values de cessions :

  • Exonération en fonction des recettes ;
  • Exonération en fonction de la valeur de l’entreprise ou de la branche d’activité cédée ;
  • Exonération en cas de départs à la retraite…

En complément, une autre de nos publications aborde en détail le choix du régime fiscal : IR ou IS ?

LMNP

 

Je vais m’intéresser dans cet article aux avantages de la location meublée et plus particulièrement à la manière dont je vais déclarer aux impôts les revenus locatifs issus de cet investissement.

Plusieurs solutions fiscales

Lorsqu’on fait de l’immobilier locatif, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire à savoir:

  • La location vide,
  • Ou la location meublée.

Pour ma part, s’agissant d’un petit studio (surface de 19 m²), j’ai opté pour la location meublée et dans ce cas là, le propriétaire peut opter pour une fiscalité forfaitaire (BIC forfaitaire) ou pour une fiscalité aux frais réels (BIC réel).

La location meublée

Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur les recettes. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Le régime BIC réel s’applique si vos recettes sont supérieures à 32.900 € ou si vous en faîtes la demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.

L’avantage du BIC réel est que l’on va pouvoir déduire toute une quantité de frais comme:

  • Les charges de copropriété,
  • Les intérêt d’emprunt du crédit immobilier,
  • L’assurance propriétaire non occupant,
  • Le montant des travaux de rénovation entrepris,
  • les frais de notaire,
  • les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
  • etc….

On va également amortir le mobilier, les murs, le gros oeuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien: c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.

Les étapes à suivre pour souscrire au régime fiscal LMNP au BIC réel

DÉCLARATION DE MON ACTIVITÉ DE LMNP A L’ADMINISTRATION

Pour déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel à l’administration, j’ai rempli ce que l’on appelle l’imprimé POi et je l’ai envoyé au tribunal de commerce de mon département.

LMNP: Imprimé_POi_Saint_André

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André_dernière_page

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André_dernière_page

Pour télécharger ce formulaire: cliquez ici!

J’ai ensuite reçu du tribunal de commerce un courrier qui accuse réception de mon envoi et qui m’indiquait que mon dossier était complet et qu’il allait être traité.

LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André

LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André

RÉCEPTION DE MON NUMÉRO SIREN

J’ai ensuite reçu de la part de l’administration fiscale mon numéro SIREN.

DÉCLARATION FISCALE

J’ai décidé de déléguer cette opération à un cabinet d’expert comptable fiscaliste.

Ce cabinet réalise pour moi, la déclaration fiscale à travers les imprimés fiscaux n°2044. En effet, le remplissage de ces imprimés sont assez compliqués puisqu’ils nécessitent notamment une comptabilité complexe pour amortir le bien.

Pour jetez un œil à la liasse fiscale produite par mon comptable: Ici vous trouverez ma déclaration 2031 LMNP 2014.

Pour votre information, voici les coordonnées du cabinet d’expert comptable qui est vraiment très compétent et a un tarif avec un excellent rapport qualité / prix: il s’agit du cabinet SR CONSEIL.

 Le montant de mon impôt final

Ainsi, avec ce régime fiscal intéressant, il se trouve que je ne paye aucun impôt sur mes revenus locatifs.

En effet, les charges étant plus importantes que les revenus, je créé chaque année un déficit foncier qui me permet de ne payer aucun impôt pendant environ 10 ans.

Cependant, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, je dois m’acquitter de laCotisation Foncière des Entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d’activité et qui s’élèvera à 150 €.

Et je dois également m’acquitter de la facture du cabinet d’expert comptable qui s’élève à 300 €.

Au final, faisons le bilan des opérations. Voici, d’une part le montant de mes charges:

  • les mensualités de mon crédit: 350 €
  • l’assurance habitation non occupant: 90 € (par an)
  • les charges de copropriété annuelles: 75 € (oui c’est très peu :))
  • la taxe foncière: 142€
  • la CFE: 150 €
  • l’expert comptable: 300 €

soit une charge mensuelle de 413 €.

L’appartement étant loué 500 €, je réalise donc un cashflow mensuel positif de 87 €.

Dites moi dans les commentaires ci-dessous si vous connaissiez ce régime fiscal et dans votre cas quel est le régime fiscal que vous choisissez pour vos investissements locatifs.

A vos investissements!

Le partage c’est la vie!

Déclarer Son Activité De Loueur En Meublé : Le Formulaire P0 I

Lorsque vous débutez votre activité de Loueur en Meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer le formulaire Cerfa P0 i afin d’obtenir un numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé (Attention, ce formulaire n’est pas valable pour une création en indivision : il faudra remplir un FCMB). Quel que soit le régime d’imposition choisi pour déclarer vos revenus de location meublée (Micro BIC ou Réel simplifié), la déclaration de début d’activité est une étape obligatoire.  

Qui est concerné par l’envoi du formulaire P0 i ? Tous les Loueurs en meublé non professionnel, quel que soit le régime d’imposition choisi (LMNP)

Quand doit-être envoyé le formulaire P0 i ? La déclaration de début d’activité doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé. Dans l’éventualité où ce délai n’a pas été respecté, nous vous conseillons de la faire au plus vite.

Comment remplir le formulaire P0 i ? Afin de vous aider à remplir le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée, nous vous proposons de saisir dans le formulaire ci-dessous les informations utiles. Nous vous enverrons immédiatement par email le formulaire complété. Il vous suffira alors de l’imprimer, de le dater et de le signer. Attention : la date de début d’activité ne correspond pas toujours à la date de mise en location du bien. Contactez nos conseillers en cas de doute.

Où envoyer le formulaire P0 i ? Ce formulaire doit ensuite être envoyé dans son intégralité (c’est-à-dire les 4 pages) au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est rattaché. Pour trouver les coordonnées du Greffe, veuillez cliquer sur le lien suivant : Comment trouver votre Greffe du Tribunal de CommerceAttention : le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée n’est pas adapté si vous avez acheté un appartement neuf et que vous souhaitez récupérer la TVA.

Loueurs en meublé et cotisation foncière des entreprises (CFE)

Loueurs en meublé et cotisation foncière des entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprise (CFE) est avec la Cotisation sur la Valeur Ajouté des Entreprises (CVAE) une composante de la Contribution Economique Territoriale (CET), laquelle a remplacé l’ancienne Taxe Professionnelle. Ces impôts ont été institués par la loi de finance pour 2010. 

Comme tous les entrepreneurs commerciaux, les loueurs en meublé sont en principe assujettis à la CFE, qu’ils déclarent leurs revenus au régime micro ou réel et qu’ils soient professionnels ou non. Il existe cependant une exception importante pour les loueurs en meublé qui donnent leur bien en location à un exploitant qui est lui-même redevable de la CFE sur le bien loué, comme c’est le cas pour les résidences-services. Dans ce cas le propriétaire est en effet exonéré de CFE, non seulement afin d’éviter une double imposition, mais aussi car son activité n’est pas considérée comme suffisamment importante pour être professionnelle au sens retenu pour la CET. Cette exonération est généralement à demander aux services fiscaux qui appellent initialement par défaut la CFE pour tous les loueurs en meublé.

L’assujettissement à la CFE est déclenché par la souscription du formulaire obligatoire P0i de déclaration de début d’activité. On observe d’ailleurs dans une période récente que l’administration régularise la situation de nombreux loueurs en meublé qui déclarent leurs revenus dans le régime micro-BIC et qui n’avaient pas jusque-là déposé cette déclaration, de façon à pouvoir leur appeler la CFE.  

La CFE est calculée de façon analogue à la taxe foncière, à partir de la valeur locative des biens loués, à laquelle sont appliqués des taux d’imposition prévus pour les collectivités locales bénéficiaires. Une cotisation minimale est calculée pour les biens dont la valeur locative n’atteint pas un certain seuil.

Ces cotisations minimales sont définies comme suit :

Assiette de la cotisation

Chiffre d’affaires Cotisation minimale
Jusqu’à 10 000 € entre 210 € et 500 €
Entre 10 001 € et 32 600 € entre 210 € et 1 000 €
Entre 32 601 € et 100 000 € entre 210 € et 2 100 €
Entre 100 001 € et 250 000 € entre 210 € et 3 500 €
Entre 250 000 € et 500 000 € entre 210 € et 5 000 €
À partir de 500 001 € entre 210 € et 6 500 €
Barème de la base minimale de CFE en fonction du chiffre d’affaires ou des recettes (en vigueur pour la CFE due en 2015 pour 2014)

La cotisation minimale est déterminée par délibération de la commune où est situé le bien. Le plus souvent les loueurs en meublés sont assujettis à la cotisation minimale.

Pour la 1ère année d’imposition, les investisseurs bénéficient d’une réduction de moitié de la base d’imposition.

La CFE est à payer pour le 15 décembre, la télé-déclaration est obligatoire si l’investisseur relève d’un régime réel d’imposition pour son revenu.

Si l’activité est existante au 1er janvier de l’année, la CFE est due au titre de cette année, sinon elle n’est due qu’au  titre de l’année suivante.

En principe, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire dispose de locaux. Toutefois une seule cotisation minimale peut être appelée. Dans ce cas les autres biens exploités par le loueur en meublé dont les valeurs locatives ne suffiraient pas à entrainer le calcul d’une cotisation minimale ont à supporter une taxation inférieure à celle-ci.

  • Zone franche urbaine, Zone de redynamisation urbaine, Zone de revitalisation rurale (ZFU, ZRU, ZRR): les investisseurs sont exonérés de CFE pendant 5 ans et bénéficient d’abattements de la 6ème à la 8ème année.
  • Location de sa résidence principaleet secondaire : Les loueurs qui louent tout ou partie de leur résidence principale/secondaire, sont exonérés. Sauf avis contraire des collectivités territoriales.

Cette charge est déductible du montant des loyers pour le calcul du résultat fiscal des loueurs en meublé assujettis à un régime réel d’imposition.

L’assujettissement à la CFE est l’un des rares inconvénients du régime LMNP. Cependant cet inconvénient ne remet aucunement en cause l’intérêt du régime, d’une part parce que dans le cadre des résidences-services les loueurs meublés ne sont pas concernés, et d’autre part parce que les montants des CFE appelés sont quasiment toujours nettement inférieurs aux économies fiscales liées à ce statut.   

LOCATION SAISONNIÈRE ET AIRBNB

Ca se complique pour les propriétaires et locataires adeptes d’Airbnb et consorts

Par Nina Le Clerre, publié le , mis à jour le

Chaque centime gagné grâce à des sites de locations touristiques de type Airbnb doit être déclaré à l'administration fiscale.

Chaque centime gagné grâce à des sites de locations touristiques de type Airbnb doit être déclaré à l’administration fiscale.

MaxPPP/dpa/picture-alliance/JENS KALAENE

Des locataires condamnés et des propriétaires sur lesquels plane une épée de Damoclès… La location de courte durée entre particuliers est dans le collimateur des autorités. L’occasion de rappeler ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.

5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-location irrégulière. C’est ce qu’un couple de locataires d’un appartement situé dans le Ve arrondissement de Paris a été condamné à payer à son bailleur par le tribunal d’instance de Paris Ve. En cause, une sous-location, proposée sur le très populaire site Airbnb, sans autorisation expresse et écrite, pourtant obligatoire, de leur propriétaire.

Une décision qui rappelle aux habitants des villes touristiques, tentés par la sous-location grâce aux plates-formes de location entre particuliers, qu’ils doivent respecter des critères légaux. Outre l’autorisation du bailleur, il doivent pratiquer un loyer ne dépassant pas celui payé en tant que locataires. Pour une durée de deux jours, par exemple, il n’est pas possible de demander plus de 2/30e de son loyer mensuel. Enfin, les revenus doivent être déclarés au fisc (voir les détails en fin d’article).

Un formalisme très strict pour les propriétaires

Du côté des propriétaires, le protocole à respecter n’est pas plus simple. D’abord, si le bien fait partie d’une copropriété, il faut s’assurer que son règlement n’interdit pas la location de tourisme. Ensuite, s’il s’agit d’une résidence secondaire, ou si le logement est mis en location plus de quatre mois dans l’année, il faut déclarer le bien en tant que « meublé touristique » à sa mairie. S’il est situé dans une commune de la petite couronne ou de plus de 200 000 habitants, l’édile doit vous fournir une autorisation préalable. Pis, dans certaines villes comme Paris, pour obtenir ce « feu vert », il est demandé aux propriétaires de transformer un bureau ou commerce du même arrondissement en logement habitable, afin de contrebalancer la perte d’habitation. La capitale a d’ailleurs publié la liste des meublés touristiques conformes à la loi sur son site Opendata.paris.fr. Gare aux fraudeurs !

Que faut-il déclarer ?

Chaque centime gagné grâce à des sites de locations touristiques de type Airbnb doit être déclaré à l’administration fiscale. Propriétaire ou locataire du bien, vous devez déclarer ces loyers au titre desbénéfices industriels commerciaux (BIC). Tant que ces montants demeurent sous le seuil de 32 900 euros, un abattement de 50 % est appliqué. Seule la moitié des loyers sera donc imposée. Pour éviter la fraude, courante, le projet de loi sur le numérique, actuellement en discussion au Parlement, pourrait instaurer la collecte automatique de ces données par le fisc directement auprès des plates-formes. Il prévoit aussi que l’activité pourrait n’être imposable qu’à partir de 5 000 euros de revenus annuels. A suivre.