voie privee eau

Une canalisation d’eau est située sous une voie privée mais il est impossible de déterminer à qui appartient ladite voie. Qui est responsable de l’entretien et du remplacement de cette canalisation?

PUBLIÉ LE 13/01/2010 – MIS À JOUR LE 19/02/2016 – Imprimer cette page

L’article 552 du Code civil énonce le principe selon lequel « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Cependant, s’agissant d’une conduite d’eau potable, la règle posée par le Code civil vaut sous réserve de l’existence de servitudes de passage de canalisations publiques établies conformément aux dispositions du Code rural (art. L.152-1 et R.152-1 et suivants) ; lorsque de telles servitudes d’utilité publique ont été instituées, les canalisations implantées sur les fonds privés font en effet parties du réseau public d’eau et sont placés sous la responsabilité du service public.

La jurisprudence administrative considère par ailleurs :

que lorsqu’une conduite d’eau implantée en terrain privé vise à desservir une seule habitation, elle constitue un branchement privé,
qu’en revanche, lorsqu’une conduite située en domaine privé permet d’alimenter plusieurs habitations, la partie de cette conduite commune à la desserte des différentes propriétés fait partie du réseau public.

L’implantation d’une conduite d’eau sous une voie privée ne préjuge donc pas automatiquement du caractère privé de l’ouvrage. Aussi, il convient de déterminer la qualification publique ou privée de cette conduite au vu des éléments qui précède, en recherchant :

si une servitude autorisant l’établissement d’une canalisation publique en domaine privé a été instituée en bonne et due forme par la collectivité publique,
ou, en l’absence d’une telle servitude, si la conduite d’eau implantée sous la voie privée vise à desservir une ou plusieurs habitations.

Dans l’hypothèse où elle ne dessert qu’une seule propriété, la conduite constitue un équipement propre, c’est-à-dire un ouvrage privé sur lequel le service public n’a pas à intervenir ; le branchement est exclusivement placé sous la responsabilité du propriétaire du terrain qu’il dessert.

En revanche, dans le cas où la conduite alimente plusieurs propriétés privées, la partie de la conduite commune aux différentes habitations, fait partie du réseau public et se trouve placée sous la responsabilité du service public de l’eau potable qui est tenu de procéder aux travaux (réparation, renouvellement) nécessaires.

Ne peuvent en effet être regardés comme des « équipements propres » ceux qui sont destinés à d’autres usagers ou qui doivent être partagés avec eux. C’est par exemple le cas pour une conduite d’évacuation d’eaux usées, sous la voie communale, capable de recevoir d’autres branchements (CAA Bordeaux, 29 juillet 1993, Commune Manduel), de même pour les canalisations d’eau potable et d’eaux usées excédant par leurs caractéristiques les seuls besoins du lotissement (TA Nice, 5 février 1998, n°952002 et 952004, Vandemeulebroucke c/ Commune Draguignan), pour des canalisations d’assainissement et d’eau surdimensionnées par rapport au nombre de lots du lotissement, implantées pour partie sur le domaine public et pour partie sur le terrain du lotissement concerné, devant être intégrée au domaine public de la commune et, en outre, desservant aussi un autre lotissement (CAA Marseille, 11 avril 2002, n°98MA876, Commune Draguignan c/ Vandemeulebroucke).

Une réponse ministérielle en date du 27 mai 2014 rappelle que « Les ouvrages d’adduction publique en eau potable constituent des ouvrages publics, y compris les branchements qui amènent l’eau aux immeubles des particuliers, c’est-à-dire jusqu’au compteur. Qu’ils soient effectués sous la voie publique ou implantés dans un immeuble privé, ils sont en effet considérés comme une dépendance de la conduite principale à laquelle ils sont reliés et font partie de l’ensemble des ouvrages publics que comporte un service public de distribution d’eau, peu importe qu’ils soient exécutés dans le cadre d’une concession, d’une régie ou par les propriétaires riverains eux-mêmes pour le compte d’une collectivité » (cf. Question écrite n°45213, JOAN du 27 mai 2014, page 4279).

M. Dominique Dord attire l’attention de M. le ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie sur les responsabilités qui pèsent sur les gestionnaires des réseaux publics d’adduction d’eau potable, eu égard aux dommages affectant les canalisations en amont des compteurs desservant les abonnés. Le droit positif consacre en effet le principe de la responsabilité du gestionnaire du service en cas de fuite dite « avant compteur ». Or il s’avère bien souvent qu’une partie de la conduite d’eau concernée par un dommage, bien que située avant l’unité de comptage, se trouve à l’intérieur d’une propriété privée, et qu’ainsi le distributeur ne dispose pas du pouvoir d’en contrôler l’intégrité. Cette situation peut conduire à des mises en cause, dont les conséquences pécuniaires s’avèrent parfois redoutables pour le service public, notamment quand une importante fuite non détectée, sape les fondations et compromet ainsi la solidité d’un ou plusieurs immeubles. Dans ces conditions, il souhaiterait savoir quelles mesures pourraient être prises pour contenir la responsabilité des gestionnaires de réseaux, aux limites extérieures des propriétés privées desservies.

Texte de la réponse

Les ouvrages d’adduction publique en eau potable constituent des ouvrages publics, y compris les branchements qui amènent l’eau aux immeubles des particuliers, c’est-à-dire jusqu’au compteur. Qu’ils soient effectués sous la voie publique ou implantés dans un immeuble privé, ils sont en effet considérés comme une dépendance de la conduite principale à laquelle ils sont reliés et font partie de l’ensemble des ouvrages publics que comporte un service public de distribution d’eau, peu importe qu’ils soient exécutés dans le cadre d’une concession, d’une régie ou par les propriétaires riverains eux-mêmes pour le compte d’une collectivité. De ce fait, les travaux de creusement de tranchées ou de remblaiement effectués par les collectivités publiques ou leurs concessionnaires pour la pose ou la réparation des branchements particuliers constituent également des travaux publics. La loi du 29 décembre 1892 relative aux dommages causés à la propriété privée par l’exécution de travaux publics prévoit que les agents de l’administration sont habilités à pénétrer dans les propriétés privées pour y exécuter les opérations nécessaires à l’étude des projets de travaux publics en vertu d’un arrêté préfectoral indiquant les communes de réalisation des études, y compris dans les propriétés closes sous réserve d’une notification préalable, et prévoyant l’indemnisation en cas d’éventuels dommages. La collectivité en charge de la distribution d’eau potable dispose donc du pouvoir de contrôle l’intégrité de son réseau. Par ailleurs, le règlement de service prévu à l’article L. 2224-12 du code général des collectivités territoriales précise aux abonnés les prestations assurées par le service ainsi que les obligations respectives de l’exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires, notamment pour ce qui concerne les branchements. Enfin, une collectivité peut faire le choix de déplacer les compteurs d’eau aux limites extérieures des propriétés privées desservies, à l’occasion d’un programme de renouvellement des branchements. Les nouvelles canalisations après compteurs sont alors transférées au propriétaire privé.

Article 551 du Code civil :
Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

Article 552 du Code civil :
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers ».
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

Article 553 du Code civil :
Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Je suppose qu’il n’existe pas de titre de propriété concernant cette pompe ; donc application de l’article 551 du Code civil : la pompe appartient aux propriétaires du terrain en indivision à laquelle elle s’unit.

Cordialement ;

voie prive

..Question écrite n° 05717 de M. Jean-Patrick Courtois (Saône-et-Loire – UMP)

publiée dans le JO Sénat du 29/01/1998 – page 289

M. Jean-Patrick Courtois appelle l’attention de M. le ministre de l’intérieur quant à l’entretien des chemins de desserte. La voirie communale comprend les voies communales faisant partie du domaine public et les chemins ruraux qui appartiennent au domaine privé de la commune. D’autre part, les voies de desserte des fonds ruraux se divisent entre le réseau public, qui comprend les chemins ruraux appartenant au domaine privé de la commune et qui sont ouverts à la circulation publique et le réseau privé, qui comprend notamment les chemins et sentiers d’exploitation appartenant à des particuliers. Sur les cadastres apparaissent des chemins de desserte, qui partent de la voirie communale, et desservent, aujourd’hui, un ou plusieurs fonds d’exploitation agricole appartenant à un ou plusieurs propriétaires privés. Ils desservent même quelquefois des maisons d’habitation qui ont été achetées à usage de résidence secondaire et qui étaient autrefois des bâtiments d’exploitation agricole. La question de leur entretien n’est pas réglementée précisément et on peut se demander si l’article L. 162-2 du code rural, relatif aux chemins d’exploitation, s’appliquent par extension aux chemins de desserte, et dans ce cas l’entretien incomberait aux propriétaires. Afin de répondre aux maires des communes rurales confrontés aux demandes de certains propriétaires, il souhaiterait savoir quelle est la réglementation qui s’applique pour l’entretien de ces dits chemins et plus particulièrement à qui en revient la charge.
Transmise au ministère : Agriculture

Réponse du ministère : Agriculture

publiée dans le JO Sénat du 04/06/1998 – page 1773

Réponse. – Les chemins de desserte de fonds privés qui figurent au cadastre ne sont pas définis par le code rural ni concernés par des dispositions spécifiques. Toutefois, deux cas semblent pouvoir être considérés. Si le chemin est affecté à l’usage du public, les dispositions de l’article L. 161-3 du code rural s’appliquent. Le chemin est présumé appartenir à la commune, sauf preuve du contraire apportée par un titre de propriété. Dans ce cas, les frais d’entretien de ce chemin incombent à la commune. A l’inverse, si le chemin est affecté plus particulièrement à l’usage des propriétaires riverains, les dispositions de l’article L. 162-1 du code rural attribuent aux riverains la propriété de ce chemin, en l’absence de titre de propriété. En conséquence, en application des dispositions de l’article L. 162-2 du code rural, lesdits propriétaires sont tenus de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux d’entretien de ce chemin. Cette situation ambiguë n’existe pas dans les communes qui ont fait l’objet d’une opération de remembrement puisque, dans ce cas, les chemins sont nécessairement inclus dans le compte d’un propriétaire, personne physique ou morale, qui est responsable de leur entretien….. »

Ce que disent les articles sus visé :
Article L162-1 du code rural

Les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public. Article L162-2

Tous les propriétaires dont les chemins et sentiers desservent les fonds sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité. Article L162-4

Dans les cas prévus à l’article L. 162-2, les intéressés peuvent toujours s’affranchir de toute contribution en renonçant à leurs droits soit d’usage, soit de propriété, sur les chemins d’exploitation.. »

Donc à priori, et selon les actes de chacun, s’il s’agirait d’un chemin privé… voilà ce qu’en dit la loi….à volus tous d’en discuter selon vos obligations de propriétaires, bénéfi ce de servitude etc….

Vous pouvez aussi voir avec le maire éventuellement le transfert du chemin privé à la commune, puisqu’à priori ouvert à la circulation publique, sur la base de ces articles :
Article L318-3 du code de l’urbanismeModifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 – art. 242
La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d’habitations peut, après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale et réalisée conformément au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, être transférée d’office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

La décision de l’autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.

Cette décision est prise par délibération du conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition, cette décision est prise par arrêté du représentant de l’Etat dans le département, à la demande de la commune.

L’acte portant classement d’office comporte également approbation d’un plan d’alignement dans lequel l’assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique.

Lorsque l’entretien des voies ainsi transférées entraînera pour la commune une charge excédant ses capacités financières, une subvention pourra lui être allouée suivant les formes de la procédure prévue à l’article 248 du code de l’administration communale. »

Article R*318-10 du mme code

L’enquête prévue à l’article L. 318-3 en vue du transfert dans le domaine public communal de voies privées ouvertes à la circulation publique dans un ensemble d’habitation est ouverte à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

Le maire ouvre cette enquête, après délibération du conseil municipal, le cas échéant à la demande des propriétaires intéressés.

Le dossier soumis à l’enquête comprend obligatoirement :

1. La nomenclature des voies et des équipements annexes dont le transfert à la commune est envisagé ;

2. Une note indiquant les caractéristiques techniques de l’état d’entretien de chaque voie ;

3. Un plan de situation ;

4. Un état parcellaire.

Le conseil municipal doit donner son avis sur ce projet dans un délai de quatre mois.

Avis du dépôt du dossier à la mairie est notifié dans les conditions prévues par l’article R. 141-7 du code de la voirie routière aux personnes privées ou publiques propriétaires des voies dont le transfert est envisagé.

L’enquête a lieu conformément aux dispositions des articles R. 141-4, R. 141-5 et R. 141-7 à R. 141-9 du code de la voirie routière.

Les dispositions de l’article R. 318-7 sont applicables à l’enquête prévue par le présent article.

Article R*318-11 L’opposition des propriétaires intéressés visée au troisième alinéa de l’article L. 318-3 doit être formulée, au cours de l’enquête prévue à l’article R. 318-10, dans les conditions fixées à l’article R. 141-8 du code de la voirie routière.

Par ailleurs

convention de compte courant d’associé ? sas

Qu’est-ce qu’une convention de compte courant d’associé ?

La convention de compte courant d’associé permet d’encadrer juridiquement les modalités de fonctionnement des avances en compte courant d’associé.

Pour qu’elle soit valable, la convention doit être rédigée par écrit et être signée à la fois par la société et par l’associé concerné.

Le non-respect des dispositions figurant dans la convention de compte courant d’associé est susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de la partie concernée.

Cette convention est-elle une convention réglementée ?

Une convention de compte courant d’associé peut être soumise à la procédure des conventions réglementées lorsqu’elle prévoit une rémunération des avances effectuées, ou si les statuts prévoient que cette convention entre dans le champ d’application de cette procédure.

La procédure d’autorisation à suivre dépend de la forme juridique de la société :

dans les SA, l’accord doit être obtenu avant la conclusion de la convention,
dans les SAS, il convient de suivre ce qui est prévu dans les statuts,
dans les SARL, l’approbation ou la désapprobation intervient postérieurement.

Lorsque la convention vise l’associé unique d’une SASU ou d’une EURL, la procédure des conventions réglementées ne s’applique pas. Il conviendra simplement de faire figurer l’opération sur le registre des décisions.

Informations de base à faire figurer dans la convention

La convention de compte courant d’associé doit contenir :

l’identification des parties (la société et l’associé concerné),
l’objet de la convention : prévoir les modalités de fonctionnement des avances en compte courant d’associé entre les parties,
la durée de la convention,
et toutes les clauses spécifiques au fonctionnement des avances en compte courant d’associé : apports, rémunération des sommes versées, remboursement, blocage temporaire…

Clauses spécifiques aux conventions de compte courant d’associé

Voici quelques précisions sur les éléments spécifiques aux avances en compte courant d’associé.

Le montant de l’avance en compte courant d’associé

Si nécessaire, une clause de la convention de compte courant d’associé peut prévoir le montant exact que l’associé apporte à la société.

Les modalités de mise à disposition de l’avance

Ensuite, la convention prévoit généralement les modalités dans lesquelles l’avance est mise à disposition de la société.

Il est d’usage d’indiquer ensuite qu’une fois l’avance réceptionnée, la société ouvrira dans ses livres un compte au nom de (préciser l’intitulé exact du compte courant d’associé en comptabilité).

La rémunération ou non des apports effectués

Les parties sont libres de choisir de rémunérer ou de ne pas rémunérer les apports en compte courant d’associé.

La convention précisera donc :

que les sommes mis à disposition par l’associé et par l’intermédiaire de son compte courant d’associé ne sont pas rémunérées,
ou que l’associé ne percevra aucune rémunération en contrepartie de l’avance en compte courant d’associé qu’il effectue.

Toutefois :

Quand l’associé concerné est une personne morale, une rémunération des avances en compte courant d’associé doit être prévue. A défaut, l’administration peut considérer l’absence de rémunération comme un acte anormal de gestion.
Quand l’associé est une personne physique, il est tout à fait possible de prévoir que les avances ne fassent l’objet d’aucune rémunération en contrepartie.

Les modalités de remboursement des avances

Ensuite, il est utile de préciser les modalités dans lesquelles sont remboursées les avances en compte courant d’associé :

si les parties souhaitent le prévoir : quelle est la date à laquelle les avances seront remboursées ?
quelle est la procédure à suivre pour demander un remboursement si aucune échéance n’est prévue dans la convention (demande verbale, demande par écrit…) ?
comment est effectué le remboursement : immédiatement, en plusieurs échéances, y-a-t-il un préavis ?
et les possibilités de refus, par exemple lorsque la société est en difficulté.

Cette clause peut indiquer les sanctions qu’encourent la société si elle ne procède pas au remboursement des sommes normalement dues. Un intérêt fixe peut être par exemple appliqué à compter de la date d’exigibilité et jusqu’au paiement effectif en cas de retard de remboursement.

Le blocage des avances en compte courant d’associé

Un blocage temporaire des avances en compte courant d’associé peut être prévu. On rencontre fréquemment ce cas dans le cadre d’une demande de financement bancaire, lorsque l’établissement prêteur exige le blocage des sommes pour accorder le crédit.

Ce blocage est obligatoirement temporaire et la durée doit être indiquée dans la convention.

Les possibilités d’abandon des avances effectuées

Il est possible de décider un abandon des avances en compte courant d’associé, notamment pour aider la société si elle est en difficulté. L’abandon permet ainsi de reconstituer les capitaux propres car un produit exceptionnel correspondant au montant abandonné est constaté.

Pour plus d’informations sur ce point : le traitement comptable des abandons de créances (Compta-Facile)

L’abandon est constaté dans une convention spécifique établi à cette occasion. La convention de compte courant d’associé indique simplement les modalités dans lesquelles l’abandon peut être décidé.

Le départ de l’associé titulaire du compte

La convention peut utilement prévoir le sort réservé aux avances en compte courant d’associé si l’associé titulaire vient à transmettre ses participations.

Par exemple, il peut être prévu que son compte soit transmis à l’acquéreur en même temps que ces titres et que l’associé cédant puisse obtenir le remboursement immédiat de ses avances.

A lire également sur le compte courant d’associé :

statut de SARL familiale

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Le statut de SARL familiale expliqué en détail

Créez une SARL avec vos enfants ! La SARL de famille ou encore SARLfamiliale est juridiquement une société à responsabilité limitée « classique ». Sa spécificité est liée à son régime fiscal spécifique. Pour en bénéficier, il vous suffit de notifier le service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée général est suffisant.

En pratique, l’intérêt de la SARL familiale dépend de votre situation et des circonstances particulières entourant son fonctionnement.

Mini-sommaire:

1- SARL de famille : on parle de quoi ?

2- Avec la SARL de famille, optez pour l’impôt sur le revenu !

3- La SARL familiale permet une exonération en cas de cession de parts sociales

4- SARL familiale et location meublée non professionnelle (LMNP)

5- Au-delà du droit : les avantages de la SARL de famille

A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion agrée ?

L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages.

Cette adhésion permet, aux loueurs qui font moins de 32 900 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert comptable et d’adhésion au Centre de gestion agrée, dans la limite de 915 € et si le loueur paye au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers) ce qui compte, c’est d’en payer.

Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

Il faut adhérer au CGA dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans quoi il faut attendre l’année suivante.

+ d’infos sur l’article dédié Centre de Gestion Agréé en location meublée.

SARL famille

SARL de famille : on parle de quoi ?

La SARL de famille correspond est une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques tels que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations.

Pour profiter de ce statut, tous les associés doivent être membres de la même famille en lien direct ou être mariés ou pacsés à un membre de la famille. Par exemple, une SARL constituée entre le grand-père, la mère et son fils pourra demander à bénéficier du statut de SARL familiale.

La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales. Si vous hésitez avec une société civile immobilière (SCI), également utilisée pour les projets familiaux, gardez à l’esprit que ces deux formes de société n’ont pas les mêmes finalités : une SCI a en effet exclusivement pour objet des activités immobilières.

Avec la SARL de famille, optez pour l’impôt sur le revenu !

Le régime fiscal de la SARL la soumet par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS). Sous certaines conditions, les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour une période maximale de 5 ans.

La SARL de famille permet de profiter d’une imposition au titre de l’IR sans limitation de temps : c’est son principal atout. Attention cependant, si la SARL fait entrer de nouveaux associés n’appartenant pas à la famille ou si elle a déjà bénéficié de cette option puis a décidé d’être de nouveau assujettie à l’IS, elle perd définitivement le droit de jouir de ce statut dérogatoire.

Etre assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Si votre SARL familiale ne se porte pas bien, vous ne serez pas doublement pénalisé.

Si au contraire votre SARL est bénéficiaire, en tant qu’associé d’une SARL de famille, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR. Pour les SARL dites « classiques », les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’impôt sur les sociétés puis une seconde fois au titre de l’impôt sur les revenus, si ceux-ci sont distribués. Pour la SARL familiale, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués ou non. L’imposition à l’IR n’est toutefois pas bénéfique pour tout le monde. Cela va dépendre de votre situation : comparez les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables. En bref, l’IR n’est pas toujours la solution la plus appropriée.

La SARL familiale permet une exonération en cas de cession de parts sociales

Comment la SARL de famille peut vous permettre de bénéficier d’une exonération sur la plus-value en cas de cession de parts ?

Les plus-values de cessions de parts sont normalement imposables au titre de l’IR. La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix auquel l’associé a obtenu la part sociale et le prix auquel il la revend. A partir de cette plus-value, le calcul de l’impôt prend en compte le taux applicable, la nature du titre, le pourcentage de l’éventuel abattement et la durée de détention des parts sociales.

Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est à dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant : il perd le bénéfice de l’exonération s’il n’en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne. La cession peut être réalisée au profit de plusieurs individus.

Exonération en cas de cession de parts sociales de la SARL de famille

SARL familiale et location meublée non professionnelle

La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle. Ce montage est souvent considérée comme étant très avantageux :

Le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP), très utilisé en SCI, permet aussi d’investir par l’intermédiaire d’une SARL familiale. Ainsi, il est possible d’amortir le coût d’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.

Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL « immobilière » dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. L’exercice d’une telle activité en société permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€. Ainsi, la SARL familiale pourra louer un bien lui procurant des recettes s’élevant à 46.000€ par an.

Au-delà du droit : les avantages de la SARL de famille

La rédaction des statuts de la SARL est largement encadrée par le Code du commerce. De ce fait, de nombreuses décisions entraînent une modification des statuts, donc une décision en assemblée générale extraordinaire et un formalisme stricte. Cela conduit à ce qu’un nombre important de décisions soit pris collectivement par les associés.

En pratique, Cette situation est susceptible de causer des frictions et d’exacerber les tensions et mésententes entre associés, par exemple en ce qui concerne la distribution des dividendes ou encore celles liés aux pouvoirs du gérant majoritaire. Au-delà du droit, créer une société avec des membres de sa famille constitute donc un bon moyen de maintenir une atmosphère de travail cordiale, joyeuse et surtout pérenne.

Si la SARL de famille correspond à votre situation et votre état d’esprit, n’hésitez pas à opter pour ce statut avantageux !

Date de mise à jour: 13/01/2017

Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po et spécialisé dans les problématiques liées à la propriété intellectuelle et la création d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.