La vente d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (voir notre dossier fiscal) entraîne l’application du régime des plus-values professionnelles.
A l’inverse, la plus-value réalisée par une SCI transparente, autrement dit une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, est imposable au niveau de chaque associé. Pour bien comprendre cette distinction, il est conseillé dans tous les cas d’étudier ces deux modes d’imposition.
Dividendes dans une SCI à l’IS
On ne parle de dividendes que dans une SCI soumise à l’IS. En effet, cette option pour l’IS entraîne l’imposition des bénéfices de la société au niveau de la société elle-même et non plus de ses associés.
Ensuite seulement, en fonction de son bénéfice après impôt, la société peut éventuellement verser des dividendes à ses associés. Or qui dit dividendes dit imposition des dividendes à l’IR. C’est pourquoi il faut utiliser ce terme de dividendes à bon escient, car il entraîne, pour chaque associé, de l’IR sur les sommes perçues conformément au régime d’imposition des dividendes.
Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI relevant de l’IS, la plus-value dégagée est soumise à l’IS selon le régime de l’imposition des plus-values professionnelles.
Dans un second temps, si les associés décident en AG le versement de dividendes, ces derniers sont soumis à l’IR. Cette double imposition est compensée par un mode d’imposition des dividendes plus avantageux que celui des revenus fonciers, notamment grâce à l’abattement de 40% applicable sur les dividendes perçus.
Imposition de la plus-value lors de la vente par une SCI soumise à IR
Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI transparente, soumise à l’IR, la plus-value fiscale est retenue par le notaire chargé de cette vente. Ce dernier :
détermine le montant de cette plus-value imposable,
calcule l’impôt correspondant et le verse au Trésor Public (impôt plus prélèvements sociaux),
puis établit un chèque à l’ordre de la SCI correspondant au produit de la vente diminué de cet impôt sur la plus-value.
L’impôt dû est donc déterminé au niveau de la SCI, mais la plus-value correspondante demeure imposable au niveau de chaque associé. En particulier, lorsque le bien vendu par la SCI était la résidence principale de l’un de ses associés, ce dernier ne sera pas imposé sur la plus-value. Seules les plus-values dégagées par les autres associés seront alors imposables, proportionnellement au nombre de parts détenues. Bien évidemment, le notaire tiendra compte de cette particularité pour réduire l’impôt au niveau de la société. Il faut souligner que le gérant de la SCI joue alors tout son rôle en signant la déclaration de plus-value établie par le notaire.
Répartition du produit de la vente dans une SCI à l’IR
Suite à la cession d’un immeuble, la SCI à l’IR reçoit un chèque de son notaire. L’impôt sur la plus-value a déjà été retenu.
Comptablement, cet encaissement est comptabilisé au débit du compte bancaire de la SCI. En contrepartie, au crédit, sont mouvementés les comptes courants d’associés. En effet, le produit de cette vente ne peut pas être considéré comme un produit imposable, puisque l’impôt a déjà été prélevé par le notaire.
Par conséquent, le gérant enregistre en comptabilité la répartition du produit de la vente de l’immeuble entre les différents associés proportionnellement à leur nombre de parts sociales. Cette comptabilisation dans les comptes courants d’associés, contrepartie de la trésorerie reçue, est la constatation d’une dette de la SCI envers chacun de ses associés. A partir de là, chaque associé peut exiger le remboursement de son compte courant.
Ce détail des opérations comptables a pour but de montrer que le produit d’une vente immobilière réalisée par une SCI peut être distribué à tout moment aux associés, de la même façon que si ces derniers avaient avancé des fonds pour couvrir des frais non prévus. Or le gérant a la possibilité de décider seul du remboursement des comptes courants.
Imposition des associés lors de la répartition de la trésorerie
Il ne s’agit pas de parler de répartition d’un bénéfice, de dividendes, d’un produit… mais de la trésorerie de la SCI. Celle-ci a réalisé une vente, le montant correspondant est dû aux associés, ces derniers peuvent donc recevoir ces fonds sans subir aucune imposition : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni droit de partage… Mais il ne s’agit pas d’un cadeau fiscal puisque la plus-value a déjà été payée, au nom des associés, par le notaire de la SCI.
Le remboursement des comptes courants d’associés peut intervenir dès la constatation de la dette envers les associés, par conséquent dès que la SCI encaisse le chèque établi par le notaire à l’issue de la vente. Il n’y a aucun délai n’est à respecter. Le gérant peut également décider de placer cette trésorerie dans l’attente de sa répartition entre les associés (en mesurant bien les conséquences fiscales de ce placement financier).
Le gérant a toute capacité pour rembourser un compte courant d’associé. D’ailleurs, tout associé pouvant demander le remboursement de son compte courant à tout moment, ce droit serait en contradiction avec l’obligation du gérant d’obtenir en AG l’autorisation d’effectuer ce remboursement. En conséquence, on peut indiquer que le gérant, sans AG des associés, a le droit de répartir la trésorerie encaissée suite à la cession d’un immeuble entre les associés.
Faut-il pour autant éviter une AGE, ou attendre une prochaine AGO pour avaliser cette décision ? La question se pose réellement si tous les comptes courants ne peuvent pas être remboursés, autrement dit si la vente de l’immeuble a notamment été décidée, cette fois-ci par tous les associés réunis en assemblée, pour combler des dettes de la société. Mais en l’absence de litige potentiel, il n’y a pas d’obligation de convoquer les associés de la SCI en assemblée pour choisir de leur reverser le produit d’une vente immobilière.