Le flip américain

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Le flip américain

Dans cet article, nous allons vous montrer comment acheter un bien rénové aux USA en vous décrivant  une autre activité immobilière aux USA qui est celui de la rénovation ou le flip en anglais.

En raison des saisies immobilières ou des biens en défaut importants sur le marché immobilier américain, il existe encore de belles opportunités d’achat aux USA. Le flip met à disposition un grand nombre de biens rénovés pour des investisseurs immobiliers ou encore des acheteurs américains désirant se loger.

Avec cette recherche de rendement et l’abondante liquidité favorisée par la FED, ce sont des pans entiers du marché immobilier américain qui reprennent de la valeur grâce à ces rénovations.

Des quartiers sont rénovés et les locataires toujours aussi nombreux ont ainsi plus de choix.

Définition du flip

Le but est d’acheter un bien à rénover, effectuer des travaux lourds ou cosmétiques puis de le revendre ensuite avec une plus-value.

Le flip diffère du buy and hold qui est plus passif. Le flip est une activité à plein temps pour ceux qui en font leur métier. L’engagement est total surtout au niveau de l’argent investi et ce jusqu’à la vente de la propriété.

Les flippers utilisent beaucoup ce qu’on appelle aux USA des hard money lenders pour leur prêter de l’argent à des taux d’intérêts élevés pour la rénovation. Ils revendent ensuite le bien aux investisseurs ou à ceux qui veulent se loger réalisant leur plus-value au passage.

Les risques des flips sont plus importants mais l’avantage est que si la rénovation et les coûts sont maîtrisés, le gain est sur le court-terme et quasi immédiat.

Le flip permet à nombreux de s’enrichir rapidement alors que le buy and hold se construit dans le temps.

Attention, acheter une maison rénové ne vous garantit pas une belle affaire immobilière car il faudra que l’inspection du bien soit concluant et que le bien se loue rapidement et conformément à vos objectifs d’investissement.

En tant qu’investisseur étranger, nous ne vous conseillons pas d’acheter directement des flips aux sociétés de rénovation à moins que vous connaissiez bien le marché et les personnes avec qui vous travaillez. Il faut que la société de rénovation ait des réelles compétences en rénovation.

Activité du flip en américain

C’est un business important.

Cliquez ici pour lire l’article du Realty Trac.
 

Au premier trimestre 2015, environ 17400 maisons ont été rénovées représentant 4% des maisons vendues.

Le gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente était de 72 450 usd.

Et le retour sur investissement était de 35,1% en moyenne

Le challenge grandissant pour les flippers est de trouver des biens à rénover intéressants avec lesquels ils pourront rajouter de la valeur pour le marché. Hors le marché des saisies immobilière s’amenuise d’année en année.

Le flip dure approximativement 176 jours entre le premier bien à rénover et l’achat de la deuxième propriété.

Les marchés qui prennent le plus de temps New York (198 jours), Baltimore (198 jours), Chicago (196 jours), Mobile, Alabama (196 jours), Charleston, North Carolina (194 jours ) et  Los Angeles (194 jours ).

Les marchés qui prennent le moins de temps en rénovation : Memphis (133 jours), Reno-Sparks, Nevada (147 jours), Detroit (148 jours), Ocala, Florida (151 jours) et  Cincinnati (151 jours).

Les marchés immobiliers pour les flippers

Les marchés qui intéressent les flippers sont ceux qui possèdent un inventaire conséquent de saisies immobilières, des prix d’achat abordables et une demande qui génère des retours intéressants.

Parmi ces marchés sont :

Baltimore (94.1 percent), Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, Florida (74.7 percent), Ocala, Florida (73.9 percent), Lakeland, Florida (62.5 percent), and Detroit (58.3 percent).

Autres marchés sur le top 20 : Tampa (57.2 percent), Pittsburgh (55.2 percent), Memphis (54.8 percent), Chicago (52.9 percent), Seattle (49.0 percent), New York (47.1 percent), Washington, D.C. (44.2 percent), and Boston (44.0 percent).

Les marchés immobiliers  et la part des flips

Memphis (10.6 percent), Ocala, Florida (8.0 percent), Miami (7.9 percent), Tampa (7.4 percent), and Sarasota, Florida (7.2 percent)

Les autres marchés dans les top 20 sont :  Los Angeles (6.6 percent), Detroit (6.5 percent), Las Vegas (6.3 percent), San Diego (6.1 percent), Virginia Beach (5.9 percent), and Jacksonville, Florida (5.9 percent).

Les acheteurs de ces biens rénovés

Les acheteurs qui achètent pour occuper les biens représentent 65.3% du marché. Les investisseurs ou ceux qui achètent une résidence secondaire représentent 34.7%.

Les acheteurs sont donc divers. Cela peut être des jeunes couples, des baby boomers ou des investisseurs directement.

Mais ceux sont les investisseurs qui sont plus avides de ce genre de biens rénovés. Car le risque est transféré à ceux qui rénovent les biens. Si le bien demande vraiment plus de rénovations, c’est la société de flip qui supporte le coût financier et l’immobilisation du bien.

Un bien vide ne rapporte pas de rendement ne l’oublions pas.

Les marchés qui intéressent les investisseurs :  Grand Rapids, Michigan (87.0 percent), Detroit, Michigan (77.1 percent), Memphis, Tennessee (76.4 percent), et  Sarasota, Florida (55.4 percent).

Les marchés qui intéressent les propriétaires occupants :  Virginia Beach, Virginia (88.8 percent), Colorado Springs, Colorado (88.4 percent), Washington-Arlington-Alexandria (86.2 percent), Richmond, Virginia (84.4 percent), and Boston, Massachusetts (83.4 percent).

Les valeurs des biens rénovés

Plus de la moitié des maisons rénovées ont une valeur comprise entre 100 000 usd et 300 000 usd.

100 000 usd – 200 000 usd : 34%

200 000 usd – 300 000 usd : 19%

Inférieur à 100 000 usd : 21%
C’est cette catégorie inférieur à 100K qui intéressent les investisseurs immobiliers surtout pour  ceux qui sont à la recherche de rendement.

Les différentes structures juridiques aux États-Unis


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Les différentes structures juridiques aux États-Unis

Pour une implantation aux États-Unis, le choix du statut juridique est primordial. Votre fiscalité et votre responsabilité vont en dépendre. Comme en France, on peut vite s’y perdre. Pour que ce ne soit pas le cas, voici un récapitulatif des formes juridiques qui restent sensiblement les mêmes qu’en France.

Choisir son statut juridique aux USA


La Limited Liability Company (LLC)


La LLC peut être composée d’une ou plusieurs personnes, physique ou morales. Comme la SARLles associés ne seront responsables qu’à hauteur de leurs apports. Ils gèrent directement la société, sauf s’ils se mettent d’accord pour une gestion centralisée avec un conseil d’administration. La direction de la société peut être assurée par un ou plusieurs de ses associés mais aussi par un membre extérieur élu par les associés.


Pour la fiscalité, il est possible d’opter sur une imposition uniquement sur le revenu des associés et non sur ceux de la société (de 10% à 39 % et de 15 % à 39% pour un associé étranger non résidant aux USA). On parle d’Individual Income Tax. Chaque membre reportera sa part des profits ou des pertes sur sa déclaration personnelle.


La LLC a pour inconvénient un coût de constitution parfois élevé et long selon les Etats, et n’est pas encore présente dans tous les états (elle n’apparaît dans le paysage américain que depuis les années 1980).


La corporation


La corporation correspond à la SA en France. La responsabilité des actionnaires est limitée aux apports. Néanmoins, elle peut être constituée à partir d’un actionnaire (7 minimum en France), sans toutefois constituer un capital minimum de départ excepté pour certains états (37 000 € minimum pour la SA en France). La nomination d’un commissaire aux comptes n’est pas obligatoire.


Il y a 2 possibilités pour la corporation, avec soit une imposition sur les revenus de la société (C-Corporation), soit sur ceux des actionnaires directement (S-corporation). Pour la seconde option, même les bénéfices laissés en réserve à l’intérieur de la société sont imposés.


Exemple :
Monsieur Smith perçoit $150,000 de revenu personnel et est actionnaire d’une entreprise qui fait $70,000 de bénéfices. Il souhaite conserver ces bénéfices en réserve à l’intérieur de l’entreprise.

1er cas, l’entreprise est une c-corporation. La société sera imposée sur les $70,000 de bénéfices, soit $10,500 (70 000 * 15%)
 

2ème cas, l’entreprise est une s-corporation. Monsieur Smitch sera taxé sur la base de l’ensemble de ses revenus personnels, à un taux plus élevé pour cette taxe, jusqu’à 35%, et pourrait donc payer $24,000 (70 000 * 35 %).


La c-corporation est ouverte même aux non-résidents américains et aux personnes morales. Le ou les actionnaires peuvent ne pas être de nationalité américaine, tandis qu’il faut être résident fiscal aux États-Unis pour une s-corporation, et les associés ne peuvent être que des personnes physiques.
Là où la corporation ressemble à la SA est le fait qu’elle peut être présidé par un conseil d’administration qui aura alors le pouvoir de nommer président, trésorier, secrétaire… Elle peut aussi, comme la SA, faire un appel public à l’épargne.

La structure juridique pour les USA

Les partnerships


Cette forme juridique est une alternative des corporations et LLC. Les revenus sont imposés au niveau des associés et non au niveau de la société. Mais contrairement à elles, il faut au minimum 2 associés. Elle peut être comparée à la catégorie des sociétés de personnes où il existe de la même façon plusieurs types de structures juridiques appelées ici partnerships :


La co-entreprise


C’est l’association de plusieurs entreprises dans le but d’un projet commun pendant une durée définie sous une seule et même entité. Cet accord peut se présenter sous plusieurs formes comme la corporation, la LLC, etc.
La co-entreprise permet de bénéficier des avantages de ses partenaires, d’intégrer plus facilement le marché américain, et de diminuer le montant de ses investissements. Reste après à bien s’entendre avec son partenaire sur les objectifs, le pouvoir,….
Par défaut, elle suit les règles d’une partnership.


General partnership


Ce qui la distingue des autres est la responsabilité illimitée des associés. Elle est l’équivalent de la SNC aux États-Unis. Le partage des bénéfices et des pertes sera en fonction de la répartition prévue dans les statuts et non en fonction des apports.


Limited partnership


Parmi les associés, certains tiendront un rôle de « general partner » qui sont en charge de l’entreprise et dont la responsabilité est illimitée, et d’autres, appelés les « limited partners »ne jouent uniquement que le rôle d’associé en ne s’impliquant pas dans la gestion quotidienne de l’entreprise, mais dont la responsabilité est limitée à hauteur de leur apport dans le capital. C’est l’équivalent de la SCS en France avec un commandité et un commanditaire. Ce qui correspond à un mélange de SNC et SARL.


Cependant, selon les états, il peut être possible pour les limited partnership et les general partnership de s’enregistrer en tant que limited liability partnership (société de personnes à responsabilité limitée) où les associés ne seraient responsables seulement des dettes et obligations résultant de leur propre négligence ou comportement ou ceux de leur autorité directe. Plus besoin d’être responsable des dettes et obligations résultant de la faute d’autrui.

Sole proprietorship


La sole proprietorship est destinée aux entrepreneurs désirant gérer seuls leur entreprise. On pourrait comparer cette forme juridique aux EURL et SASU mais les responsabilités pour la sole proprietorship sont illimitées pour l’associé. Cette structure est ainsi faite pour les activités de taille réduite (le travail en freelance par exemple) et dans le cas d’une croissance, il faut penser à très vite changer de type de société pour ne plus être exposé au niveau de la responsabilité.

Dans certains états, elle est appelée aussi DBA (Doing Business AS). Le chef d’entreprise est soumis à l’impôt sur le revenu et il déclare sur sa feuille d’impôts personnelle toutes pertes ou profits générés par l’affaire. En plus de l’impôt sur le revenu, le travailleur indépendant doit payer 15,3% de charges sociales et 2,9% de « medicare tax ». Les salariés ne payent que la moitié de ces taux, l’autre moitié étant acquittée par l’employeur.

L’avantage est sa simplicité, qu’il est peu coûteux à monter et on ne paye pas deux fois l’impôt avec les revenus de la société qui ne sont pas taxés.

LLC, Corporation, Partnership… Quel type de société choisir ?

30 millions : c’est le nombre de petites entreprises aux Etats-Unis. Pourtant, sur des centaines de milliers de créations chaque année, la moitié ne survit pas 5 ans, et le tiers ne célèbre pas ses noces d’étain. Comment choisir la structure de votre société, quels en sont les avantages et le régime fiscal ? Avant de vous lancer, voici une présentation des principales formes de sociétés aux Etats-Unis…

Les différents types de sociétés aux Etats-Unis

Bon à savoir : Le droit des sociétés est régi par les états, et chaque état détermine ses propres lois. Une fois votre entreprise formée dans un état, il vous faudra l’enregistrer dans les autres états où vous souhaiteriez étendre son activité. De même, le nom de votre société n’est protégé par le droit de la propriété intellectuelle que dans l’état dans lequel vous avez enregistré votre entreprise.Présenté par…Enregistrer sa société, c’est se protégerINC PLAN (USA)Heureusement, il existe quelques points communs au sujet des entreprises aux Etats-Unis, notamment concernant leurs conditions de formation, leurs structures et leurs modes d’imposition.

Pour les investisseurs étrangers, il existe principalement 2 types de sociétés aux Etats-Unis : les LLC (Limited Liability Companies) et les corporations.

Lire aussi :  Lancer un produit aux Etats-Unis

Une société avec responsabilité limité : la LLC (Limited Liability Company)

La LLC : une entreprise hybride

La LLC est une entreprise qui a un modèle hybride entre la corporation – et sa responsabilité limitée – et le partnership – et son organisation plus flexible.

Les LLCs disposent de leur propre lexique : ainsi, leurs dirigeants s’appellent des « members », et les officiers qui pourraient la gouverner, des « managers » – une LLC n’est cependant pas obligée de nommer des managers.

Comment former une LLC ?

  • Choisir un nom pour votre LLC. Vérifiez sa disponibilité auprès de l’état dans lequel vous souhaitez la former.
  • Remplir, selon les états, les « Articles of incorporation » ou « Certificate of organization » ou « Certificate of formation ». Ce document contient les informations basiques (le nom de la société, l’adresse de son agent principal), et il est ensuite authentifié par l’état d’enregistrement.
  • Payer une contribution (entre 100$ et 800$) pour l’enregistrement de la société.
  • Rédiger un « Operating Agreement ». Ce document recueille les principales règles pour gouverner la société et peut faire 1 page comme 100 ou 1000.
  • Déclarer votre société, et lui obtenir un matricule fiscal.
  • Rédiger un contrat organisant de manière plus détaillée les relations entre les différents membres de la LLC – au cas où.

Comment sont structurées ces sociétés ?

Il y a deux grands types de management : soit les « members » de la LLC se réservent tous les droits et prennent leurs décisions, soit les « members » délèguent et confient les pouvoirs de gestion à des « managers ».

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Imposition de la LLC

Les LLC ne sont généralement pas soumises à l’impôt des sociétés (consultez un expert-comptable – CPA aux Etats-Unis – afin de connaître les conditions de la non-imposition des LLC). Si elle a un associé unique, la LLC n’a pas à remplir de déclaration d’impôts propre : les gains et pertes sont alors directement ajoutés à la déclaration d’impôts du propriétaire. S’il y a plusieurs associés, la LLC doit déposer une déclaration de revenus. Mais les profits sont imposables directement entre les mains des associés.

Les corporations : une Société Anonyme version américaine

Présenté par…Enregistrer sa société, c’est se protégerINC PLAN (USA)La Corporation : Une société traditionnelle

Une corporation correspondrait à une SA (Société Anonyme) française, où les actionnaires ou gestionnaires ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports. C’est une forme plutôt traditionnelle de société, qui reste cependant gouvernée par un ensemble de règles plus rigides et formelles que celui de la LLC.

Comment former une Corporation ?

Il convient d’abord de choisir l’état dans lequel vous souhaitez créer votre société ; c’est généralement l’état dans lequel la corporation a ses quartiers généraux. Évitez le mythe des états où les impôts sont moins lourds, tels que le Delaware, le Wyoming, ou le Nevada, car quel que soit l’état choisi, vous devrez de toutes façons établir votre déclaration d’impôts dans l’état ou les états où vous aurez des opérations commerciales.

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Les conditions de formation d’une telle entreprise sont assez claires :

  • Choisir un nom (vérifier donc sa validité dans l’état dans lequel elle sera incorporée).
  • Déterminer qui sera, ou seront, le(s) administrateur(s) de la société.
  • Remplir les documents officiels, appelés « Articles of Incorporation », ou « Certificate of Incorporation », ou encore « Corporate Charter », et payer entre 100$ et 800$ pour l’enregistrement de la société.
  • Déclarer votre société, et lui obtenir un matricule fiscal.
  • Établir un ensemble de règles et de lois servant à gouverner votre corporation, appelées « bylaws » ; ces lois sont édictées par le conseil d’administration et définissent, entre autres, la façon dont sont élus les directeurs, quelles sont les différentes missions des officiers, la fréquence des réunions, etc.
  • Éventuellement, rédiger un Pacte d’actionnaires qui servira à régler les litiges futurs éventuels entre les actionnaires.

Structure de la Corporation

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Les actionnaires élisent une (ou plusieurs) personne(s) au sein de leur conseil d’administration, qui édictera les règles relatives à la conduite de l’entreprise, déterminera les priorités et les actions à prendre, et approuvera les décisions. Ce conseil d’administration nommera ensuite un Président, un trésorier, un secrétaire… et d’autres officiers, personnes physiques qui géreront la corporation au quotidien et signeront les contrats.

Imposition de la Corporation

La société est totalement séparée de ses actionnaires ; elle paie l’impôt des sociétés (aux niveaux fédéral et étatique) avant de distribuer des dividendes éventuels.

Les autres formes de sociétés

Parmi les autres sociétés, on retrouve :

  • Le « Sole Proprietorship » : l’entreprise à propriétaire unique.
  • Le « Partnership » : société de personnes.
  • La « S Corporation » : une « corporation » à transparence fiscale, tout comme la LLC évoquée ci-dessus. Seules des personnes physiques résidentes des Etats-Unis peuvent être actionnaires de S Corp.

Le petit lexique du chef d’entreprise

  • Assets : actifs
  • Board of Directors : conseil d’administration
  • Dividend : dividende
  • Operating agreement : entente ou accord d’exploitation
  • Stock ou Share : une action
  • Stockholder ou shareholder : actionnaire
  • Venture capital : capital risque

SAS : modèle de PV de l’assemblée annuelle pour l’approbation des comptes

SAS : modèle de PV de l’assemblée annuelle pour l’approbation des comptes

SAS-SASU.info / 1 janvier 2015

Procès-verbal de l’assemblée générale des actionnaires
réunie le ….(date)…..

Le …..(date)….., à …..(heures)….., les actionnaires de la société ….(nom de la société)…., société par actions simplifiée au capital de ….. euros, dont le siège social est situé …..(adresse)…., immatriculée au RCS de …..(ville)…., sous le numéro SIREN ……, se sont réunis à ….(lieu)…., sur convocation qui leur a été adressée individuellement le ….(date)….

Il a été établi une feuille de présence, qui a été signée par les actionnaires présents ainsi que par les représentants et les mandataires des actionnaires non présents.

L’assemblée est présidée par …..(nom et prénom)….., président de la société (ou actionnaire acceptant).

M. …..(nom et prénom)…. est désigné comme secrétaire de la séance.

Le président communique à l’assemblée la feuille de présence dont il résulte que ….(nombre)…. actionnaires, représentant ….(nombre)…. actions sur les ….(nombre)…. actions composant le capital social, sont présents ou régulièrement représentés.

Si c’est le cas, ajouter : Assiste en outre à la réunion, M. …..(nom et prénom)…., commissaire aux comptes.

Le président déclare que l’assemblée est valablement constituée et qu’elle peut valablement délibérer et prendre ses décisions à la majorité requise.

Les documents suivants sont présentés aux actionnaires :

  • la copie de la lettre de convocation adressée à chaque actionnaire ;
  • (si la société est dotée d’un commissaire aux comptes) la copie de la lettre de convocation adressée sous la forme recommandée au commissaire aux comptes, avec le récépissé postal ;
  • les pouvoirs des actionnaires représentés par des mandataires ;
  • la feuille de présence ;
  • le rapport du président ;
  • (le cas échéant) le rapport du commissaire aux comptes ;
  • le texte des résolutions soumises au vote de l’assemblée.

Le président déclare par ailleurs que les documents requis ont été adressés aux actionnaires dans les forme et délai prévu par les statuts de la société.

L’assemblée lui donne acte de cette déclaration.

Le président rappelle que l’assemblée est réunie pour délibérer sur l’ordre du jour suivant :

Approbation des comptes de l’exercice clos le …..(date).…. ;

  • Affectation du résultat et éventuellement distribution d’un dividende ;
  • Approbation des conventions réglementées intervenues entre la société et les actionnaires ;
  • (le cas échéant) Nomination de M. …..(nom et prénom)…. aux fonctions de président ou de directeur général ;
  • (le cas échéant) Fixation (ou révision) de la rémunération du président ;
  • (le cas échéant) Nomination de M. ….(nom)…. aux fonctions de commissaire aux comptes.

Puis lecture est donnée du rapport du président et (le cas échéant) du rapport du commissaire aux comptes.

La discussion est ouverte : …..(faire ici, s’il y a lieu, un résumé succinct des débats)….

Personne ne demandant plus la parole, le président propose de voter sur les résolutions figurant dans le texte des résolutions ou décidées par les actionnaires :

Première résolution

L’assemblée générale approuve le rapport de gestion du président et les comptes de l’exercice clos le …(date)…, et lui donne quitus de sa gestion.

Cette résolution est adoptée à ….(la majorité ou, le cas échéant, l’unanimité)….

Deuxième résolution

L’assemblée générale approuve la proposition d’affectation du résultat qui lui a été présentée.

En l’absence de distribution d’un dividende, indiquer :

En conséquence, les …(pertes ou bénéfices)… de l’exercice, qui se montent à ….(montant)… euros, sont affectés au compte « report à nouveau ».

En cas de décision de distribution d’un dividende, indiquer :

En conséquence, les bénéfices de l’exercice se montant à la somme de ….(montant).... euros, sont affectés comme suit (à adapter le cas échéant) :

  • dotation à la réserve légale : ...(montant)... euros ;
  • dotation aux réserves statutaires : …(montant)... euros ;
  • dividende total revenant aux actionnaires : …(montant)… euros ;
  • report à nouveau : …(montant)... euros ;

Le dividende à répartir au titre de l’exercice est fixé à …(montant)... par action. Il sera mis en paiement le …(date)..., après déduction des prélèvements sociaux de 15,5 % et, sauf dispense, du prélèvement fiscal de 21 %.

Sur le plan fiscal, ce dividende ouvre droit au profit des actionnaires personnes physiques à l’abattement prévu à l’article 158, 3, 2° du code général des impôts.

Cette résolution est adoptée à ….(la majorité ou, le cas échéant, l’unanimité)….

Troisième résolution

Le montant des dividendes mis en distribution au titre des trois exercices précédents ont été les suivants :

  • Exercice n-1 : dividende par action, nombre d’actions, abattement
  • Exercice n-2 : dividende par action, nombre d’actions, abattement
  • Exercice n-3 : dividende par action, nombre d’actions, abattement

Cette résolution est adoptée à ….(la majorité ou, le cas échéant, l’unanimité)….

** Dispositions à insérer lorsqu’il existe une ou plusieurs conventions réglementées à approuver :

Quatrième résolution

L’assemblée approuve les opérations intervenues entre M. ….(nom de l’actionnaire concerné)… et la société au cours de l’exercice écoulé, telles qu’elles résultent du rapport spécial sur les conventions réglementées visées à l’article L.227-10 du Code de commerce.

Cette résolution est adoptée à ….(la majorité ou, le cas échéant, l’unanimité)….

(NB : chaque convention passée doit être approuvée individuellement. Il convient donc de rédiger autant de résolution qu’il y a de conventions à approuver).

** Dispositions à insérer lorsqu’il n’existe pas de convention réglementée à approuver :

Quatrième résolution

L’assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du Président mentionnant l’absence de conventions de la nature de celles visées à l’article L.227-10 du Code de commerce, en prend acte purement et simplement.

Cette résolution est adoptée à ….(la majorité ou, le cas échéant, l’unanimité)....

Cinquième résolution

Tous pouvoirs sont donnés au porteur d’une copie ou d’un extrait certifié conforme du présent procès-verbal à l’effet d’accomplir toute formalité de publicité afférente aux résolutions ci-dessus adoptées.

De tout ce qui précède il a été établi le présent procès-verbal qui a été signé, conformément à l’article …(numéro)… des statuts, par ….(désignation des signataires)... pour servir et valoir ce que de droit.

Signatures (au minimum du Président de séance et, le cas échéant, du secrétaire).

DROIT DES RESIDENCES DE TOURISMES

Laurence Jégouzo

Docteur en droit

Maître de conférences en droit public à l’Université Paris I, Panthéon-Sorbonne

Avocat à la Cour

Le régime juridique des hébergements touristiques suivants : chambres d’hôtes, meublés de tourisme, gîtes et résidences de tourisme

En 2013, en France métropolitaine, la fréquentation de l’ensemble des hébergements touristiques a légèrement progressé (0,7 %) après avoir stagné en 2012. Elle progresse dans les campings et les résidences hôtelières et de tourisme mais ralentit dans les hôtels.

Comme en 2012, l’afflux de clientèle internationale d’origine principalement asiatique ou américaine (4,8 %) a compensé le recul de la clientèle française (-1,2 %).

Aux côtés de l’offre traditionnelle en hôtellerie ou en camping, se sont développés plus récemment en France plusieurs autres modes d’hébergements touristiques. Ces hébergements renvoient à de nombreuses appellations qui ne sont pas toutes reconnues juridiquement : comme par exemple, les « résidences hôtelières », les « résidence de loisirs », les « apparthôtels » ou encore les « gîtes ». Selon les cas, ces dénominations pourront désigner, juridiquement, un hôtel, une résidence de tourisme ou un meublé de tourisme.

Pour connaître le régime juridique applicable aux hébergements touristiques, il convient donc de distinguer entre les appellations d’usage et les catégories consacrées par le droit du tourisme. Les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme et les résidences de tourisme constituent trois catégories dotées d’un régime juridique spécifique pouvant néanmoins comporter des points communs. En revanche, les gîtes qui ne sont pas reconnus en tant que tels par le code du tourisme sont assimilés aux meublés de tourisme. Garant d’un environnement concurrentiel sain entre ces différents modes d’hébergements touristiques, le juge est susceptible de sanctionner les exploitants qui ne respecteraient pas les réglementations posées.

Par ailleurs, le droit du tourisme n’épuise pas à lui seul toute la réglementation applicable à ces hébergements. Leur exploitation peut aussi relever de dispositions législatives ou réglementaires non spécifiques au tourisme issues du droit de la construction (soit en tant qu’habitation soit en tant qu’établissement recevant du public), du droit de l’urbanisme (en tant qu’ils font l’objet d’un projet de travaux ou de construction), du droit commercial (en tant qu’activité commerciale), du droit de la consommation (en tant qu’ils donnent lieu à la vente de prestations).

Il convient donc de présenter, dans un premier temps, la réglementation applicable aux hébergements touristiques issue du code du tourisme (1) puis de présenter, dans un second temps, les réglementations non spécifiques au tourisme applicables aux hébergements touristiques (2).

  1. La réglementation des hébergements touristiques par le droit du tourisme

Le code du tourisme consacre les catégories juridiques des chambres d’hôtes (1-1), des meublés de tourisme (1-2) et des résidences de tourisme (1-4). Ainsi, dès lors qu’un hébergement correspond à la définition donnée par le code pour l’une de ces catégories (éventuellement précisée par la jurisprudence), il se verra appliquer le régime juridique qui lui correspond. Les gîtes – ne constituant pas une catégorie juridique autonome – se voient appliquer le régime des meublés de tourisme (1-3). Par ailleurs, si tous les hébergements touristiques peuvent s’inscrire dans une démarche de labellisation privée, seuls les meublés de tourisme, les gîtes et les résidences de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement reconnu par l’Etat (2).

  1. Les chambres d’hôtes

a) La définition posée à l’article L. 324-3 du code du tourisme

Aux termes de l’article L. 324-3 du code du tourisme, les chambres d’hôtes sont « des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ».

Six critères fixés par le législateur[1] sont nécessaires pour être qualifié comme chambre d’hôtes :

  • être meublé (le juge n’a pas encore précisé les équipements exigés pour une chambre d’hôtes),
  • être situé chez l’habitant (une résidence de tourisme ne peut donc pas faire l’objet d’une chambre d’hôtes),
  • être proposé à des touristes,
  • être proposé pour une nuit minimum,
  • être loué à titre onéreux,
  • être assorti de prestations (au minimum le petit déjeuner, voir infra art. D. 324-13 du code du tourisme).

Au moment de l’adoption des dispositions de la loi du 14 avril 2006 codifiées à l’article

L. 324-3, les parlementaires avaient considéré que les chambres d’hôtes pouvaient, le cas échéant, se trouver à proximité de l’habitation principale du propriétaire[2]. Telle est la position actuellement retenue par la sous-direction du tourisme qui considère que la chambre d’hôtes doit se situer dans la résidence de l’habitant qu’il s’agisse du même corps de bâtiment ou d’un bâtiment annexe. Toutefois, le juge n’a pas encore eu l’occasion de confirmer cette interprétation.

Si les six critères mentionnés à l’article L. 324-3 du code du tourisme ne sont pas satisfaits (notamment le critère du lieu d’habitation du propriétaire), le local considéré peut être loué en tant que meublé de tourisme.

b) Les conditions à satisfaire par les exploitants de chambres d’hôtes

Tout exploitant d’un hébergement touristique pouvant être qualifié de chambre d’hôtes (c’est-à-dire remplissant les six critères évoqués supra) doit respecter plusieurs obligations fixées aux articles D. 324-13 et D. 324-14 du code du tourisme.

1 – Services proposés

Le petit-déjeuner doit obligatoirement être proposé en sus de la nuitée pour un prix forfaitaire. En outre, la location doit être assortie « au minimum » de la fourniture du linge de maison. Des prestations supplémentaires sont donc autorisées.

2 – Accueil et capacité

La location de chambres d’hôtes ne peut se faire qu’à concurrence de 5 chambres pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes. L’accueil doit être assuré par l’habitant. Ainsi le Conseil de la concurrence a considéré que l’accueil devait être personnalisé car la chambre meublée a été aménagée par des particuliers, chez eux (Décision du Conseil de la concurrence, n°06-D-06 du 17 mars 2006 relative à des pratiques mises en œuvre dans le secteur de l’hébergement touristique en gîtes ruraux).

Si la capacité totale des chambres d’hôtes dépasse ces seuils, il est toujours possible de donner en location – notamment saisonnière – les unités surnuméraires mais à la condition de ne pas utiliser l’appellation de chambre d’hôtes. Seront alors simplement proposés à la location des meublés de tourisme (Rép. min. n° 11700 : JOAN Q 15 avr. 2008, p. 3244).

3 – Confort et équipement sanitaire

Chaque chambre d’hôtes doit donner accès – directement ou indirectement – à une salle d’eau et à un WC et être en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité.

 c) L’obligation de déclaration préalable

Aux termes de l’article L. 324-4 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l’habitation concernée.

Cet article est complété par l’article D. 324-15 du code du tourisme qui dispose que la déclaration est envoyée par voie électronique, lettre recommandée ou dépôt en mairie et doit faire l’objet d’un accusé de réception.

En ce qui concerne son contenu, la déclaration doit préciser l’identité du déclarant, l’identification du domicile de l’habitant, le nombre de chambres mises en location, le nombre maximal de personnes susceptibles d’être accueillies et la ou les périodes prévisionnelles de location.

Tout changement concernant les éléments d’information que comporte la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

En ce qui concerne les sanctions, aux termes de l’article R. 324-16 du code du tourisme, l’absence de déclaration en mairie (au moment de la création des chambres d’hôtes ou bien en cas de changement) est sanctionnée par les peines prévues pour les contraventions de la 3e classe, c’est-à-dire 450 euros au plus. En revanche, il convient d’avoir à l’esprit que cette déclaration est purement informative et qu’elle ne donne lieu à aucun contrôle notamment sur les conditions de la location[3].

L’UMIH, principale organisation patronale de l’hôtellerie, assigne régulièrement en justice les chambres d’hôtes qu’il estime illégales. Ces actions en justice ont notamment été fondées sur la qualification abusive de chambre d’hôtes et le non-respect des obligations incombant aux exploitants[4].

  1. Les meublés de tourisme
  1. La définition posée à l’article D. 324-1 du Code du Tourisme

Aux termes de l’article D. 324-1 du Code du Tourisme, les meublés de tourisme sont « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Pour être qualifié en tant que meublé de tourisme, un local doit donc remplir les cinq critères fixés par le pouvoir réglementaire :

  • être une villa, un appartement ou un studio (le juge n’a pas encore précisé si cette liste devait être considérée comme exhaustive),
  • être meublé (le juge n’a pas encore précisé les équipements exigés pour un meublé de tourisme, toutefois si l’on se fonde sur l’esprit de la jurisprudence relative aux meublés classiques il apparaît que le mobilier doit être de qualité et en quantité suffisante pour la vie courante[5]),
  • être offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (ce critère apparaît, a priori, plus extensif que celui de touriste mentionné pour les chambres d’hôtes mais sur ce point également le juge ne s’est pas encore prononcé),
  • faire l’objet d’une location,
  • être proposé à la journée, à la semaine ou au mois (il s’agit donc d’une location saisonnière).

La différence principale entre les meublés de tourisme et les chambre d’hôtes réside ainsi dans le fait que le propriétaire n’habite pas sur les lieux et n’accueille pas nécessairement les locataires. En outre, les meublés de tourisme ne sont pas limités à un nombre déterminé d’unités d’hébergement.

  • Les conditions à satisfaire par les exploitants des meublés de tourisme

Aux termes de l’article L. 324-2 du code du tourisme, toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux.

Lorsque le meublé de tourisme est classé (cf. infra), la décision de classement doit être affichée, de manière visible, à l’intérieur du meublé.

En ce qui concerne d’éventuelles prestations annexes, elles ne sont pas explicitement autorisées par le code du tourisme. Si de telles prestations étaient proposées, l’hébergement proposé serait susceptible d’être requalifié par le juge en tant qu’hôtel soit au titre du code du tourisme soit au titre du code des impôts. Dans ce cas, il serait soumis au régime juridique applicable aux hôtels.

Par ailleurs, depuis l’adoption de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un logement soumis à l’article L. 324-1-1 du présent code et aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.

  • L’obligation de déclaration préalable

Aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme que celui-ci soit ou non classé au sens du code du tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur[6].

Cet article est complété par l’article D. 324-1-1 du code du tourisme qui dispose que la déclaration est adressée au maire « par tout moyen permettant d’en obtenir un accusé de réception ».

En ce qui concerne son contenu, la déclaration doit préciser l’identité et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.

Comme pour les chambres d’hôtes, tout changement concernant les éléments d’information que comporte la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

En ce qui concerne les sanctions, tout comme les chambres d’hôtes, l’absence de déclaration en mairie (au moment de la mise en location des meublés de tourisme ou bien en cas de changement) est sanctionnée par les peines prévues pour les contraventions de la 3e classe, c’est-à-dire 450 euros au plus.

  1. L’absence de définition des gîtes ruraux par le code du tourisme

Les gîtes ruraux ne sont pas régis en tant que tels par le code du tourisme qui n’en donne pas de définition. Il s’agit d’une appellation d’usage donnée à tout hébergement à caractère indépendant et situé en zone rurale, proposée à la location touristique par des particuliers pouvant faire l’objet d’un classement réglementaire dans la catégorie des meublés de tourisme. Dès lors que les gîtes ne font pas l’objet d’une définition législative ou réglementaire cette définition résulte de la seule jurisprudence.

Dans une décision n°06-D-06 du 17 mars 2006, le Conseil constitutionnel a ainsi précisé qu’un gîte rural est soit une maison indépendante, soit un appartement situé dans un petit bâtiment comprenant en moyenne deux à trois habitations. La maison peut être de caractère ancien ou récent mais est obligatoirement située en espace rural à l’intérieur ou à l’extérieur d’un bourg. Elle aura, si possible, du terrain ou sinon un balcon ou une terrasse. Sont exclues les maisons situées dans les lotissements et les bâtiments comportant une activité entraînant des nuisances.

Dès lors qu’un hébergement touristique correspond à la définition précitée d’un gîte, il est assimilé à un meublé de tourisme et se voit donc appliquer le même régime juridique. L’exploitant d’un gîte est ainsi soumis aux mêmes obligations que l’exploitant d’un meublé de tourisme et peut bénéficier d’un classement selon la procédure évoquée infra.

  1. Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme constituent un concept hybride entre l’hôtel et le meublé de tourisme.

  1. La définition des résidences de tourisme par l’article D. 321-1 du code du tourisme

Aux termes de l’article D. 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

Pour être qualifiée de résidence de tourisme, un hébergement touristique doit donc satisfaire cinq critères :

  • être un établissement commercial d’hébergement classé,
  • être exploité de façon permanente ou saisonnière,
  • disposer d’un ensemble homogène de meublés de tourisme et de locaux à usage collectifs (la capacité minimale de 100 lits concerne uniquement les résidences de tourisme classée, voir infra),
  • être doté d’un minimum d’équipements et de services communs,
  • être géré par une seule personne personne physique ou morale.
  • Les obligations des exploitants de résidences de tourisme

L’exploitant d’une résidence de tourisme doit veiller à ce que les équipements et services communs fonctionnent de façon effective. Et si la résidence de tourisme est classée, il doit veiller à ce que les critères du classement retenu soient effectivement respectés sous peine que le classement lui soit retiré (voir infra).

Par ailleurs, l’article D. 321-2 du code du tourisme précise que les résidences de tourisme peuvent être placées :

  • soit sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée,
  • soit sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l’article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément deux points :

1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ;

2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution.

  1. Les obligations relatives aux documents de commercialisation

Les documents de commercialisation diffusés auprès des acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme doivent comprendre l’identité du gestionnaire retenu pour gérer la résidence et répondre à des critères fixés par l’arrêté du 23 décembre 2009[7].

Ceux diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme classés doivent mentionner explicitement l’existence du droit à l’indemnité dite d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul (article L. 321-3 du code du tourisme)[8].

2 – Les obligations relatives aux comptes d’exploitation

L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. En outre, une fois par an, l’exploitant doit communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence (article L. 321-2 du code du tourisme).

  • Le classement des hébergements touristiques

Tant les meublés de tourisme (et les gîtes ruraux qui leur sont assimilés) que les résidences de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement organisé par le code du tourisme (a). Les chambres d’hôtes ne bénéficient pas d’une telle procédure. Elles peuvent, en revanche, à l’instar de tous les autres types d’hébergements touristiques, bénéficier d’un label privé (b).

  • Le classement des meublés de tourisme, des gîtes et des résidences de tourisme

Pour ces trois types d’hébergement, la demande de classement est facultative. Le classement est temporaire. Il est valable 5 ans, période à l’issue de laquelle le loueur doit effectuer une nouvelle demande s’il souhaite que son hébergement continue à bénéficier d’un classement.

a) – Les cinq catégories d’hébergement classé

Les meublés de tourisme et les résidences de tourisme classés sont répartis dans l’une des cinq catégories allant de 1 à 5 étoiles en fonction de critères fixés par un tableau de classement élaboré par Atout France et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme (cf. annexe I de l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme et annexe I de l’arrêté du 4 juin 2010 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme)[9].

A chaque critère correspond un nombre de points. 95% au moins des points doivent être atteints pour une catégorie. Les 5% maximum de points non atteints doivent être compensés par trois fois plus de points résultant de critères à la carte.

Pour être classé dans une catégorie donnée, un meublé de tourisme ou une résidence de tourisme doit respecter au minimum un total de points fixé dans ces tableaux.

b)- Les critères du classement

En ce qui concerne les meublés de tourisme, la grille de classement contient 112 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements et aménagements, services aux clients et accessibilité et développement durable. La grille distingue les critères obligatoires et les critères à la carte.

Meublé de tourisme Catégorie
1* 2* 3* 4* 5*
Nombre de points obligatoires 165 174 201 223 237
Nombre de points à la carte 7 14 21 25 28

L’arrêté du 2 août 2010 fixe également un prérequis devant être respecté par tous les meublés de tourisme classés : un logement meublé d’une pièce d’habitation destiné à accueillir une ou deux personnes doit avoir une surface minimale de 9m2 lorsque la cuisine est séparée ou au moins 12 m2 lorsqu’il existe un coin cuisine.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, la grille de classement contient 175 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements, services au client, accessibilité et développement durable.

Résidences de tourisme Catégorie
1* 2* 3* 4* 5*
Nombre de points obligatoires 177 191 217 243 273
Nombre de points à la carte 41 55 80 98 109

L’arrêté du 4 juin 2010 fixe également un prérequis devant être respecté par toutes les résidences de tourisme classées : une résidence de tourisme doit avoir une capacité d’accueil minimale de 100 lits (nombre de personnes susceptibles d’être accueillies).

Le juge administratif considère qu’un préfet peut refuser le classement d’une résidence de tourisme en se fondant sur « l’absence d’exploitation effective de la résidence ». En l’espèce si les travaux étaient achevés, les locaux n’étaient ni meublés, ni équipés pour être exploités comme résidence de tourisme, ce qui faisait obstacle à leur classement[10].

c – La procédure de classement

Le loueur du meublé de tourisme (ou du gîte) ou son mandataire qui souhaite obtenir le classement transmet une demande de classement en meublé de tourisme soit auprès d’un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout organisme européen équivalent soit auprès d’un organisme qui, à la date du 22 juillet 2009, était titulaire de l’agrément requis pour la délivrance des certifications de visite des meublés de tourisme (organismes de tourisme locaux)[11].

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé par l’organisme auprès duquel sa demande a été déposée.

Dans le mois qui suit la visite du meublé, l’organisme qui a réalisé la visite transmet au loueur (ou à son mandataire) un certificat de visite qui comporte 3 documents dont les modèles sont fixés par l’arrêté précité du 2 août 2010 :

  • le rapport de contrôle,
  • la grille de contrôle dûment remplie par l’organisme évaluateur,
  • une proposition de décision de classement pour la catégorie indiquée dans le rapport de contrôle.

Le loueur (ou son mandataire) dispose d’un délai de quinze jours pour refuser la proposition de classement. Au-delà de ce délai, le classement est acquis.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, l’exploitant qui souhaite obtenir le classement de son établissement transmet sa demande par voie électronique à Atout France accompagnée d’un certificat de visite. Ce certificat est établi par un organisme évaluateur[12] figurant sur une liste rendue publique gratuitement sur le site internet d’Atout France. L’organisme évaluateur se conforme obligatoirement au guide de contrôle du tableau de classement des résidences de tourisme publié sur le site internet d’Atout France.

d – La décision de classement

La décision de classement d’un meublé touristique, d’un gîte ou d’une résidence de tourisme n’est plus prononcée par le préfet. En ce qui concerne les meublés de tourisme, la décision est prise par l’organisme évaluateur qui a effectué la visite de classement. En ce qui concerne les résidences de tourisme, c’est Atout France qui prend la décision dans le mois qui suit la transmission du dossier complet et à la condition que l’avis de l’organisme évaluateur soit favorable.

Cette décision indique :

  • le nom du loueur (et, le cas échéant, le nom du mandataire),
  • l’adresse du meublé de tourisme,
  • sa capacité exprimée en nombre de personnes susceptibles d’être accueillies,
  • la catégorie de son classement.

e – Publicité des hébergements

En ce qui concerne les meublés de tourisme,la mairie (ou l’office de tourisme) met à disposition du public la liste de tous les meublés de tourisme existants (classés ou non) sur la commune.Le loueur reçoit un numéro d’identification et est inscrit sur la liste des meublés de tourisme du département.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, l’article D. 321-3 du code du tourisme précise que les classements s’imposent aux éditeurs des guides et annuaires de tourisme et des indicateurs de publicité.

f – Les panonceaux

L’affichage d’un panonceau selon un modèle établi par Atout France est facultatif pour les meublés de tourisme. Il s’agit en revanche d’une obligation pour les façades des résidences de tourisme même si le code du tourisme ne prévoit pas de sanction en cas de non apposition[13].

g – Les motifs de radiation des listes d’hébergements classés

Le préfet a compétence pour prononcer la radiation de la liste des meublés de tourisme ou des résidences de tourisme classées pour défaut ou insuffisance grave d’entretien des bâtiments et de ses installations. Cette radiation ne peut pas être prononcée sans que l’exploitant en ait été préalablement avisé et invité à se faire entendre personnellement ou par mandataire[14].

Le porteur de projets d’hébergements touristiques a tout intérêt à s’inscrire dans la démarche du classement. En effet, non seulement le classement est un gage de qualité pour les touristes mais il peut permettre de recevoir des soutiens – financier ou promotionnel – de la part des collectivités et des organismes de promotion touristique. Dans un contexte concurrentiel de plus en plus exigeant, et face aux enjeux croissants de qualité, nous ne saurions que conseiller une telle démarche.

  • – Les labels privés

Le porteur de projet d’hébergements touristiques peut également faire le choix d’adhérer à un réseau « labellisateur » privé. Une telle adhésion peut apporter de nombreux avantages à l’hébergeur (notoriété, effet réseau, apports de clientèles, outils et services, etc.) mais il implique également un certain nombre d’engagements propres à tout réseau. Les labels reconnus permettent d’apporter une garantie de qualité complémentaire à la clientèle, tout autant soucieuse de la qualité que du prix des hébergements.

Le label ne se substitue en aucun cas au classement évoqué précédemment mais certains labels ne peuvent être obtenus qu’à la condition que l’hébergement bénéficie déjà d’un classement.

Il convient de souligner l’intérêt particulier des labels en ce qui concerne les chambres d’hôtes dès lors qu’il n’y a pas de classement officiel consacré par le code du tourisme pour ce type d’hébergement.


[1] Voir L. Jégouzo, Le régime juridique des chambres d’hôte, Tourisme et Droit, n°85, février 2007, p.23.

[2] V. B. Khiari et H. Tanguy, Rapport n°227, 28 février 2006, Commission mixte paritaire Assemblée nationale-Sénat.

[3] Pour une sous-location constituant un abus de jouissance de lieux loués à usage exclusif d’habitation, voir CA Lyon, 8e ch. civ., 15 mai 2007 :JurisData n° 2007-341850. – S. Crevel, Vacances à la ferme : RD rur. juin 2007, étude 20.

[4] Voir notamment les arrêts rendus par la CA Montpellier, le 5 juin 2012, n° 10/07031, n° 10/07030, n°10/07015, n° 10/07029, n° 10/07032, n° 10/07027, n° 10/07019, n° 10/07024, n° 10/07011, n° 10/07018, n° 10/07034, n° 10/07017, n° 10/07023, n° 10/07028, n° 10/07026, n° 10/07013, n° 10/07033, n° 10/07021.

[5] Cass. civ. 3e 18 juillet 2000, Loyers et copr. 2001, n° 62, obs. B. Vial-Pedroletti ; Administrer oct. 2001. 57, obs. V. Canu.

[6] Au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

[7] Arrêté du 23 décembre 2009 fixant les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme.

[8] Il est à noter également que l’article L. 145-7-1 du code du commerce prévoit que les baux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.

[9] Voir art. D. 324-2 du code du tourisme pour les meublés de tourisme et art. D. 321-3 du code du tourismepour les résidences de tourisme.

[10] Cour administrative d’appel, LYON , Chambre 6 , 27 Septembre 2012, N° 11LY01126, Inédit.

[11] C’est-à-dire les organismes mentionnés aux 1° et 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

[12] Il doit s’agir d’un organisme évaluateur de type A ou C accrédité pour le contrôle des résidences de tourisme par le COFRAC ou tout organisme européen équivalent.

[13] Article D. 321-7 du code du tourisme.

[14] Article R. 321-8 du code du tourisme et R. 324-7 du code du tourisme.

une résidence de tourisme?

Le secteur

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme?

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Une Résidence de Tourisme est un ensemble de logements « prêt-à-vivre », équipés pour recevoir une clientèle touristique (loisirs ou affaires) à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est gérée par un seul exploitant et les appartements sont standardisés.L’appellation Résidence de Tourisme est normalement réservée aux résidences classées, conformément à un référentiel national qui va de 1 à 5 étoiles.Un nouveau classement a été mis en place en 2010 et depuis le 1/1/2013 seules les résidences répondant aux nouvelles normes peuvent afficher le panonceau « Résidence de Tourisme ».Sur les 2 252 résidences répertoriées dans le secteur, 64% sont classées.L’appellation commerciale des établissements étant libre, on trouve sur le marché des Résidences de Tourisme, des résidences hôtelières, des appart’hôtels…« Apparthôtel » est souvent utilisé pour les résidences urbaines, que l’établissement soit classé ou non.Pour la clarté des consultations, nous n’avons utilisé sur ce site que le vocable « Résidence de Tourisme » en précisant si l’établissement est classé ou non, et à quel niveau il se situe.

La Résidence de Tourisme est en réalité deux produits en un seul :

  • Pour l’investisseur, c’est tout d’abord un placement immobilier, acquis en pleine propriété et géré par un exploitant professionnel, avec éventuellement des droits de jouissance pour une période déterminée.
  • Pour le consommateur, c’est une offre locative, une formule de séjour astucieuse et confortable, différente de l’hôtellerie traditionnelle et des meublés diffus. Elle propose à la mer, à la campagne, à la montagne ou en ville un hébergement assorti de services et d’activités de loisirs à des prix attractifs pour le budget des familles, des sociétés ou des voyageurs individuels.

La location d’appartement dans une Résidence de Tourisme est une formule d’hébergement « prêt à vivre », garantissant la qualité et le confort tout en préservant l’indépendance. Une formule astucieuse qui s’est développée fortement depuis quelques années, grâce à ses nombreux atouts :

  • La qualité des sites, conçus en fonction et à proximité des possibilités de loisirs, en bord de mer, aux pieds des pistes à la montagne ou au cœur des villes,
  • La souplesse : du court séjour à la location à la semaine, voire plusieurs mois en ville, de l’hébergement simple à la formule complète intégrant l’ensemble des services à la carte,
  • La garantie de confort : l’ameublement, la décoration, l’équipement répondent à des normes de confort.
  • La convivialité avec un accueil personnalisé en plusieurs langues et des espaces chaleureux,
  • L’espace : à catégorie égale, un appartement en Résidence de Tourisme possède une surface sensiblement supérieure à celle d’une chambre.
  • L’excellent rapport qualité/prix, sans faux frais obligatoires et inférieur de 20 à 40% au coût d’un séjour hôtelier de qualité équivalente, repas compris.

Une vaste gamme de services a la carte

Adagio---Réception

Toutes sortes de prestations sont aujourd’hui proposées par les Résidences de Tourisme (incluses ou payantes) :

Partout

Accueil, messages, clés, informations, kit linge, ménage

Presque partout :

Parking, téléviseur téléphone direct dans l’appartement accès Internet, animations

Dans une résidence sur deux :

Bar, cafétéria piscine, salle de séminaire, laverie

Dans une résidence sur cinq :

Restaurant, tennis aire de jeux pour enfants, fitness

Mais également :

accueil des animaux domestiques, location de matériel de ski, réservation de spectacles, baby-sitting, stages sportifs, animations culturelles etc.

LOI :La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

https://www.snrt.fr/wp-content/uploads/2018/08/PLAQUETTE-SNRT-2017.pdf

CONSTRUIRE UNE RÉSIDENCE ETUDIANTE

Résidences étudiantes : les étapes d’une construction réussie

Actu SociétéPar Batinfo le 13/03/15Source : Valority


La seule solution reste la location classique type Location Meublés Professionnels.

Rien ne vous empêche d’y adjoindre des services sous forme associative mais qui seront au choix et à la discrétion des locataires

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Dans un contexte d’augmentation constante du nombre d’étudiants et face à une pénurie de logements, le marché des résidences étudiantes privées répond à un réel besoin.

Dynamisé par une forte demande locative et une bonne rentabilité, le marché de la résidence étudiante est un marché porteur. Pour séduire les futurs locataires il est nécessaire de proposer des résidences de qualité à l’esthétique soignée, implantées dans les grandes villes universitaires de France.


Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Ces résidences offrent des logements dédiés à l’accueil des étudiants et leur proposent une gamme de services destinée à leur faciliter la vie. Elles garantissent un véritable confort au quotidien et demeurent parfaitement adaptés aux besoins des jeunes.

Quelles sont les étapes d’une construction réussie ?

Du choix du terrain à la livraison de la résidence, de nombreuses étapes existent. Toutes aussi importantes les unes que les autres, leur bon déroulé nécessite un suivi rigoureux et une collaboration étroite entre les différents intervenants.

Trouver le terrain

Le site idéal est urbain, près des quartiers étudiants, proche des transports en commun et permettant de construire au minimum une centaine de studios. Pour s’assurer de cette faisabilité, les promoteurs choisissent un architecte qui confirmera la pertinence du site en termes de capacité de surfaces et de nombre de logements.

Trouver le gestionnaire

Trouver le futur gestionnaire avec lequel le promoteur signera des engagements de prise à bail s’avère une étape important puisque ce dernier sera partenaire dans la conception de la résidence, et apportera son savoir-faire et son expérience.

Monter une équipe complémentaire pour la conception

Il conviendra ensuite de compléter l’équipe de conception (bureau d’études, économiste, bureau de contrôle, …) pour monter le permis de construire.

Une fois le permis de construire déposé et obtenu, la phase de commercialisation des logements peut débuter. Cette commercialisation est réalisée en interne mais également par des commercialisateurs externes qui s’adressent aux contribuables qui souhaitent investir en résidence étudiante pour réduire leurs impôts.

Lorsque 50% des lots commercialisés sont réservés, la promotion achète le terrain et démarre les travaux de construction.

Quelle est la durée moyenne d’une construction ?

La durée de construction d’une résidence étudiante varie selon les contraintes du site entre 18 et 24 mois.

A quel moment passer la main au gestionnaire ?

Le gestionnaire est régulièrement présent tout au long de la conception d’une résidence (définition des prestations intérieures, des besoins, des surfaces et positionnement des différents locaux liés aux services….), mais aussi de l’exécution pour s’assurer de la conformité aux exigences demandées (validation d’un logement témoin par exemple).

Il sera encore plus présent 2 mois avant la livraison de l’immeuble pour assister aux visites de pré-livraison afin de pouvoir livrer les logements sans réserve et organiser la première assemblée générale de l’immeuble qui sera le point de départ de la copropriété. Le promoteur passe la main au gestionnaire le jour de la livraison des parties communes qui est concomitante (à quelques jours près) aux livraisons des logements.

Crédits photo : Univers 9 – Résidence pour étudiants Lyon