Mois : avril 2019

Transformation d’une SCI en SARL

Transformation d’une SCI en SARL : tous les conseils d’experts.

NSTATUTS SCI ET AUTRES PDF

La transformation d’une SCI en SARL reste exceptionnelle. Créer une SCI est quelque chose de courant. Néanmoins, certaines considérations, notamment fiscales, peuvent entraîner la transformation d’une SCI en SARL. Legalvision vous donne tous les conseils pour la transformation d’une SCI en SARL.

I. Transformation d’une SCI en SARL : quelques notions

La SCI

La société civile immobilière (SCI) est un contrat de société ayant un objet immobilier. Les sociétés civiles sont définies dans leurs dispositions générale aux articles 1845 et suivants du Code civil. Par conséquent, plusieurs personnes que l’on nomme les associés sont propriétaires et décident de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. L’une des spécificités de la SCI est l’engagement solidaire des associés afin d’obtenir un partage des bénéfices. Aussi, c’est une société de personnes dotée d’une personnalité juridique.

Les différentes formes de SCI :

  • SCI familiale

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une SCI de nature familiale. Par conséquent, il est nécessaire pour les associés d’avoir un lien de filiation entre eux. Donc de faire partie d’une même famille. Aussi, SCI familiale permet de faciliter la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple, réduire les coûts de succession, etc.

Pour en savoir plus sur la construction d’une SCI familiale, Legalvision vous guide !

  • SCI d’attribution

La SCI d’attribution s’adresse à des projets de grande envergure et onéreux. En effet, il s’agira de réaliser une véritable opération de promotion immobilière. C’est-à-dire qu’il s’agira de construire ou de rénover un immeuble en entier.

Le but sera de construire un bien immobilier, ou de le rénover. Aussi, une fois ces opérations achevées, il s’agira de partager le bien entre les associés. Pour en savoir plus sur la SCI d’attribution, c’est ici.

  • SCI de construction-vente

Comme son nom l’indique, la finalité de la SCI de construction vente (SCCV) concerne les projet immobiliers de construction en vue de vente et de réaliser un bénéfice.

Peu importe la forme de la SCI, celles-ci doivent toujours être composées d’au minimum 2 personnes, sans limite maximum.

  • SCI de location

Enfin, la SCI de location a pour objet d’acquérir des biens et de les gérer en vue de leur mise en location. Elle permet la gestion commune de biens immobiliers donnés à bail.

La SARL

La société à responsabilité limitée (SARL) est, contrairement à la SCI, une société commerciale par la forme. Par conséquent, elle peut effectuer des actes de commerces régulièrement. Pour rappel, la SCI est une société civile.

L’article L. 223-1 du Code de commerce qui définit la SARL précise que les personnes ne « supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports ».

Différence entre SCI et SARL familiale.

Pour rappel, la SCI a exclusivement pour objet une activité immobilière. Alors que dans une SARL de famille, il est donc possible d’exercer des activités commerciales. La SARL de famille ne peut être composée que de membres d’une même famille.

Par conséquent, dans une SARL de famille la responsabilité des associés est limitée à hauteur de leurs apports. A l’inverse, dans une SCI les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. En savoir plus sur les SCI et SARL familiale, et les LMNP.

Le patrimoine.

La Chambre commerciale de la Cour de cassation a confirmé dans un arrêt du 27 mai 2015 que le patrimoine de la SCI reste dans le patrimoine de la SARL et forme un unique patrimoine.

Transformer une SCI en SARL : des impacts fiscaux.

Quels impacts sur la fiscalité lors de la transformation d’une SCI en SARL ?

L’administration fiscale considère la transformation d’une SCI en SARL comme une cessation d’activité. Par conséquent, il y a cessation d’activité dans deux cas :

  • Lorsqu’une transformation de société entraîne un changement de nature d’imposition
  • Lorsque la société change d’objet ou d’activité réelle.

Les régimes d’impositions sont normalement différents dès lors qu’il y a transformation d’une SCI et SARL. Ainsi, la SCI est soumise à l’IR alors que la SARL est soumise à l’IS.

Transformation d’une SCI en SARL : commissaire à la transformation ?

L’article L. 224-3 du code de commerce prévoit l’obligation d’un commissaire à la transformation en cas de société par actions si l’ancienne forme juridique n’a pas de commissaire aux comptes. Dans le cas d’une transformation d’une SCI en SARL, il n’y a pas de sociétés par actions. Par conséquent, il n’y a pas d’obligations de nomination d’un commissaire à la transformation.

II. Quelques formalités pour réaliser la transformation SCI en SARL.

Les démarches à accomplir avant de transformer une SCI en SARL.

Avant de procéder à toute les formalités nécessaires à la transformation d’une SCI en SARL, il convient de confirmer en interne l’opération de transformation.

De ce fait, il est important de réunir les associés en Assemblée Générale. Ceux-ci acteront le projet de transformation de la SCI en SARL.

Une fois l’Assemblée Générale réunie, il faudra faire enregistrer le Procès-verbal d’assemblée générale. Cet enregistrement sera à réaliser auprès de la recette des impôts, qui n’est autre que le service administratif dépendant du Ministère des Finances. Il convient de déposer 4 exemplaires de chacun des documents soumis à l’enregistrement de la Recette des Impôts.

Une fois le dépôt du Procès-Verbal enregistré, il faut publier un avis de modification.Par conséquent, dans un journal d’annonces légales. Pour en savoir plus sur la liste des journaux autorisés par département, c’est ici.

Les documents à fournir pour l’accomplissement de la transformation de la SCI en SARL.

Pour constituer le dossier qui permet de transformer une SCI en SARL, il convient de joindre deux documents, qui sont les suivants :

  • 1 exemplaire du Procès-Verbal de l’Assemblée Générale qui a décidé la transformation de la société. Cet exemplaire doit être timbré et enregistré par la recette des impôts. Aussi, il doit également être certifié conforme par le gérant ou par toute personne habilitée par les textes régissant la SARL.
  • 1 exemplaire des statuts mis à jour, certifié conforme par le gérant ou par toute personne habilitée par les textes régissant la SARL.

Les pièces justificatives nécessaires .au dossier de modification d’une SCI en SARL.

Dans un premier temps, il faudra dûment remplir et signer un formulaire M2 relatif à la modification de la forme juridique. Pour en savoir plus sur le formulaire M2, Legalvision vous dit tout ici.

Aussi, si le formulaire M2 n’est pas directement signé par le représentant légal lui-même, un pouvoir devra également être délivré. Par conséquent, s’ajoute une copie de l’attestation de parution de l’avis de modification dans le journal d’annonces légales.

Enfin, dans l’hypothèse  de l’exercice d’une activité réglementée, il faudra également joindre une copie de l’autorisation délivrée par l’autorité compétente.

Situation d’un nouveau dirigeant dans la SARL.

Dans le cas où le nouveau gérant est différent après la transformation d’une SCI en SARL, il faudra également joindre les documents suivants :

Aussi, si des commissaires aux comptes ont été désignés, il faudra également joindre la lettre d’acceptation du titulaire ainsi que du suppléant des fonctions de commissaires aux comptes. De plus, il faudra également un justificatif d’inscription pour chacun des commissaires aux comptes si la liste officielle n’est pas publiée.

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Bulletin d’Actualité des Greffiers

EXTRAIT DU N°88, JUILLET 2015

Effets de la transformation d’une SCI en SARL sur le patrimoine détenu par la société

La transformation d’une SCI en SARL n’emportant pas création d’une personne morale nouvelle, les éléments d’actifs détenus par la SCI demeurent dans le patrimoine de la société transformée sans pouvoir être considérés comme un apport à la SARL.

L’article 1844-3 du code civil dispose que la transformation d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Ainsi, les éléments d’actifs devraient demeurer dans le patrimoine de la société. Encore faut-il que la transformation soit régulière ce qui, dans une affaire récente intéressant la transformation d’une société civile en SARL, était contesté sur le fondement d’une violation de l’article L. 223-9 du code de commerce imposant que les statuts de la SARL contiennent l’évaluation de chaque apport en nature.

Dans l’affaire en cause, une SCI acquiert un ensemble immobilier, puis est transformée en SARL. A la suite du placement en redressement judiciaire de la société, le liquidateur demande en justice l’autorisation de céder le bien immobilier se trouvant dans le patrimoine de l’entité. L’ancien gérant et la société contestent la régularité de la transformation et s’opposent à cette demande au motif que les statuts de la SARL ne contiennent pas l’évaluation de chaque apport, arrêtée par un commissaire aux apports, comme cela devrait être le cas du fait de la transformation.

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel qui a rejeté la demande de l’ancien gérant et de la société. La Haute juridiction considère que la SCI et la SARL ne constituent pas deux sociétés distinctes mais deux formes successives d’une seule et même personne morale et que l’immeuble acquis par la société du temps où elle était une SCI était demeuré dans son patrimoine, nonobstant le changement de forme sociale, ce dont il résultait que le changement de forme sociale n’avait donné lieu à aucun apport de l’immeuble de la SCI à la SARL.

Par cet arrêt publié au Bulletin des arrêts des chambres civiles et au Bulletin d’information de la Cour de cassation (BICC), la Haute juridiction rompt avec sa jurisprudence rendue sous le régime antérieur à la loi de 1966 par laquelle elle estimait notamment que la transformation d’une société en SARL imposait de respecter les règles relatives à l’énonciation et à l’évaluation des apports en nature dans les statuts (Cass. civ., 17 juin 1936 : Bull. civ., n° 122), qui figurent actuellement à l’article L. 223-9 du code de commerce. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 mai 2015 s’inscrit notamment dans le prolongement de décisions rendues par certaines cours d’appel (CA Caen, 24 janv. 1949 ; CA Paris, 27 avr. 1971) qui, considérant que la décision de la Cour de cassation rendue en 1936 revenait à nier la permanence de la personne morale à l’occasion de la transformation, avaient décidé que la procédure d’évaluation des apports en nature n’était pas applicable en cas de transformation, cette procédure ne devant être mise en œuvre qu’en cas de création d’une personne morale ou d’affectation d’un patrimoine à une personne morale nouvelle.
 

  • ♦ Cass. com., 27 mai 2015, n° 13-27.458, n° 510 P + B

AIRBNB DANS LOCAUX COMMERCIAUX

Location courte durée à Paris : la solution des locaux commerciaux !

Locaux commerciaux courte durée à Paris

Investimmob 25/01/2018 13 Commentaires

ARTICLES, INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Airbnb, courte durée, local commercial

Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris, il est fort probable que vous l’ayez loué sur une courte durée au moins une fois (vacances, weekend prolongé, entre deux locataires). Certains, attirés par les forts rendements louent même leur appartement 365 jours par an en meublé de tourisme. D’autres ont tout simplement acheté un appartement dans le but unique de l’exploiter en location saisonnière.

Or, cela fait un moment que la Ville de Paris fait la guerre à ces propriétaires afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles pour la location longue durée. Elle a même dernièrement pris des mesures qui vont mettre fin à la location « sauvage » d’appartements en courte durée.

Dans ces conditions, comment un investisseur immobilier peut-il profiter de l’afflux des 16 millions de touristes par an à Paris (3ème ville la plus visitée au monde) ?

=> Seule l’exploitation en meublé de tourisme des locaux commerciaux permet aujourd’hui d’exploiter légalement le filon de la courte durée à Paris. Quelles sont les caractéristiques de ces locaux commerciaux ? Quels rendements pour quels risques ? Comment investir dans les locaux commerciaux pour une exploitation en courte durée ?

1) Mesures de la Ville de Paris

Si vous louez votre appartement parisien sur de courtes périodes via Airbnb, Booking, ou toute autre plateforme de location saisonnière, vous devez depuis le 1er décembre déclarer votre logement en ligne auprès de la Ville de Paris afin d’obtenir un numéro d’enregistrement (cf. site officiel).

Ce numéro d’enregistrement doit obligatoirement être publié sur l’annonce depuis le 1er décembre 2017 (10 000 logements auraient déjà été enregistrés). Dans les faits, Airbnb a déclaré jouer le jeu uniquement pour les arrondissements 1 à 4 pour l’instant. Cependant, il est prudent de penser qu’à terme les plateformes de location courte durée rendront obligatoire l’affichage de ce numéro d’enregistrement pour l’ensemble des arrondissements parisiens.

En pratique, lorsque vous publiez aujourd’hui une annonce sur Airbnb, il vous est demandé de préciser si votre logement est une résidence principale (location maximum de 120 jours / an), une résidence secondaire (possibilité de louer uniquement en cas de changement d’usage) ou un hébergement de tourisme professionnel (local commercial). Cette information leur permettra à terme d’interdire une annonce et/ou de limiter (ou non) le nombre de nuits louées.

Cette mesure, couplée à la quasi impossibilité de changer d’usage (dans le sens habitation => commercial) a poussé de nombreux propriétaires à :

  • arrêter de louer en courte durée pour passer à de la location longue durée moins rentable,
  • vendre leur appartement, déçus de la faible rentabilité en location longue durée.

2) Pourquoi les locaux commerciaux ?

Comme vous l’avez compris, soit votre logement dispose de la commercialité donc il vous sera possible de le louer toute l’année sur Airbnb ou Booking, soit votre logement dispose seulement de l’usage d’habitation et dans ce cas vous ne pourrez le louer que 120 jours par an (et si c’est votre résidence principale uniquement !).

Dans ces conditions, les investisseurs immobiliers attirés par la location courte durée ont trouvé la seule solution envisageable actuellement : acheter des locaux commerciaux (disposant de la commercialité).

L’objectif est ainsi d’acheter un local commercial, de le rénover en fonction des besoins liés à la clientèle de courte durée (équipements complets et décoration adaptée) afin d’en tirer une rentabilité maximale. Cependant, avant de vous positionner sur un local commercial il faudra impérativement vérifier que le RCP mentionne bien la commercialité du lot.

Les locaux commerciaux présentent souvent les caractéristiques suivantes :

  • RDC sur cour ou sur rue (prioriser les RDC sur rue),
  • 1er étage (vraiment beaucoup plus rare mais cela existe),
  • hauteur sous-plafond parfois importante, permettant de créer une mezzanine,
  • une partie souplex (ancienne réserve) est parfois présente, ce qui permet de créer un coin nuit supplémentaire.

3) Investir dans les locaux commerciaux

Prix à l’achat :

Les locaux commerciaux parisiens se négocient actuellement à peu près au même prix qu’un logement classique. Renseignez-vous donc sur le prix moyen du quartier et évaluez l’intérêt de l’opportunité en fonction des logements comparables (étage, état, surface).

Cependant, Il est fort possible que les prix des locaux commerciaux augmentent dans les mois à venir. En effet, les mesures de la ville de Paris seront probablement appliquées progressivement, ce qui entrainera la réduction de l’offre « sauvage » en courte durée dans la capitale (les conciergeries évoquent la suppression de 75% des annonces à moyen terme). L’effet immédiat sera donc l’augmentation des prix à la nuitée et de la demande sur l’achat des locaux commerciaux (une prime sur ce type de bien pourrait potentiellement apparaître).

Demande locative :

La demande locative en courte durée dans la 3ème ville la plus visitée au monde est bien évidemment forte. Il faudra cependant appliquer un prix à la nuitée cohérent et prendre une hypothèse de taux de remplissage raisonnable de 80% (en moyenne sur l’année).

Rentabilité :

En investissant dans un local commercial pour l’exploiter en meublé de tourisme, l’investisseur cible une rentabilité forte. En effet, il attend une prime par rapport à la rentabilité en location longue durée.

D’ailleurs, afin de doper la rentabilité en courte durée, il est conseillé d’optimiser le nombre de couchages (création de mezzanine, utilisation du souplex en coin nuit, mise à disposition de canapé lit…). L’offre de logements proposant plus que 2 couchages étant minoritaire, votre logement aura plus de visibilité pour un prix à la nuitée supérieur.

Pour information, et à moins d’exploiter soi-même le bien, l’investisseur fera souvent appel à un prestataire qui assurera la gestion complète du bien (communication avec les guests, check-in, check-out, ménage, linge). Cette gestion a un coût (20 à 25% des revenus) qu’il faudra prendre en compte dans le calcul de rentabilité nette.

Dans le marché parisien actuel, il est ainsi intéressant de viser une rentabilité nette de 7% à 9% sur des locaux commerciaux exploités en meublé de tourisme. Ce calcul prend en compte les charges de copropriété, la taxe foncière et le coût de la gestion complète.

=> Exemples d’opportunités

Fiscalité :

La fiscalité applicable aux locaux commerciaux exploités en courte durée est identique à celle de la location longue durée (LMNP). On peut donc également opter pour le régime BIC réel afin de déduire les charges d’acquisition ainsi que les charges de gestion (prestataire de gestion et amortissement compris).

Cela permettra d’éviter l’impôt pendant un certain nombre d’années. Cependant, gardez en tête que votre rentabilité étant plus importante que sur une exploitation en longue durée, le déficit reportable se résorbera plus rapidement qu’en longue durée.

Enfin, sachez que si vous dépassez 23 000€ de revenus locatifs, vous devrez vous acquitter également des cotisations sociales calculées sur la base du bénéfice réel de l’exploitation.

Liquidité :

Les locaux commerciaux sont aujourd’hui très prisés pour les raisons évoquées plus haut. Cette tendance va certainement augmenter dans les mois / années qui viennent, ce qui rendra aisée la revente de ce type de bien. Pour les investisseurs qui ne veulent pas entendre parler de RDC, je vous rappelle simplement que la décote à la revente est souvent similaire à la décote observée à l’achat 😉

Risques :

L’investisseur doit se positionner en connaissant les risques associés à ce type de projet :

  • l’usure du logement est plus important que sur une location longue durée,
  • la rentabilité est liée à la demande touristique, qui peut baisser dans le temps (en cas d’attentat par exemple),
  • le risque d’un changement de législation dans le futur existe, même s’il semble faible.

4) Comment faire ?

Etude :

Faîtes bien vos calculs avant d’investir ! Ce type d’investissement doit absolument présenter une prime par rapport à la location longue durée. Visez ainsi 7% à 9% de rentabilité nette à Paris.

Pour évaluer précisément la rentabilité, 2 paramètres sont clés :

  • taux de remplissage : basez-vous sur un taux de remplissage moyen de 80% (pour un prix à la nuitée cohérent),
  • prix à la nuitée : basez-vous sur les prix des logements comparables au votre sur airbnb.

Pour ceux qui voudraient se rassurer concernant ces 2 paramètres, le site payant Airdna.co propose des statistiques poussées sur le taux de remplissage et les prix à la nuitée pratiqués sur airbnb dans votre arrondissement.

Chasseur :

Pour ceux n’ayant pas le temps ou l’envie de chercher par eux-même, je diffuse fréquemment par email des opportunités concernant des locaux commerciaux donc inscrivez-vous à la liste d’envoi du blog pour les recevoir 😉

Pour ceux qui préfèrent qu’un chasseur clé en main fasse une recherche sur mesure (en fonction de leur budget, de la localisation ou de la rentabilité ciblée) vous pouvez aussi m’envoyer un email à sylvain@investimmob.fr

Bons investissements !!

CHGT USAGE COMMERCIAL EN HABITATION

LE CHANGEMENT D’USAGE DU LOGEMENT POUR DE LA LOCATION TYPE « AIRBNB ».

977 lectures

Par Pauline Darmigny, Avocat.- VENDREDI 15 MARS 2019 
ARTICLE TOUT PUBLIC

La location touristique de courte durée est encadrée dans une limite temporelle légale qui est de 120 jours par an. Utiliser votre logement pour y faire de la location touristique de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est considéré au sens du Code de la construction et de l’habitation comme étant un changement d’usage du logement (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Le changement d'usage du logement pour de la location type "Airbnb". Par (...)

ECOUTEZ

Pourtant, en principe, si vous faîtes de la location touristique occasionnelle de votre résidence principale, dans la limite de 120 jours par an, vous n’avez pas à faire une demande en mairie de changement d’usage.

En revanche, si vous désirez mettre votre résidence secondaire, en location touristique de courte durée à une clientèle de passage, toujours dans la limite légale de 120 jours par an, vous êtes tenu de solliciter un changement d’usage, auprès du maire du lieu de situation du bien immobilier loué.

A cette distinction entre la résidence principale et la résidence secondaire, s’ajoute une autre distinction relative à la population de la commune.

En effet, l’autorisation de changement d’usage est obligatoire si le projet concerne un local d’habitation situé dans une commune dont la population excède les 200.000 habitants, mais également si le bien est situé dans les départements suivants : Hauts de Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val de Marne (94).

En conclusion : si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence secondaire, vous devez obligatoirement obtenir au préalable l’autorisation de la commune de procéder au changement d’usage du bien.

Si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence principale et que le bien est situé dans une ville dont la population excède les 200.000 habitants ou dans les 3 départements cités limitrophes de Paris, vous êtes aussi dans l’obligation de faire ce changement d’usage.

Si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence principale située dans une ville dont la population n’excède pas les 200.000 habitants, vous n’avez aucune demande de changement d’usage à effectuer.

Qu’est-ce-que le changement d’usage : définition et applications concrètes.

Il y a changement d’usage lorsqu’il est question de transformer un logement à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial. Le changement d’usage est fait pour protéger le logement et concerne exclusivement des locaux d’habitation transformés pour un autre usage tel que notamment la location touristique de courte durée.

Si la transformation concerne des locaux commerciaux ou professionnels en logement, dans ce cas, aucune autorisation n’est nécessaire.

Pour obtenir cette autorisation de changement d’usage nécessaire des locaux, vous devez remplir un formulaire sur le site internet de la mairie du lieu où est situé le bien immobilier exploité pour de la location touristique de courte durée.

L’autorisation préalable de changement d’usage nécessaire est délivrée par le maire de la ville où est situé l’immeuble.

C’est le maire qui décide d’accorder ou non ce changement d’usage afin de transformer un local d’habitation, en un local destiné à de la location saisonnière de courte durée, qui sera assimilée à une activité commerciale.

Respecter les droits des tiers.

Une fois que vous avez obtenu du maire l’autorisation de procéder au changement d’usage de votre logement, vous n’êtes pas pour autant libre de faire ce que vous voulez de votre bien.

En effet, vous devez respecter les droits des tiers. D’autres démarches administratives peuvent s’avérer nécessaires et notamment :

  • Des autorisations d’urbanisme
  • L’accord de la copropriété
  • Le respect de certaines normes

Concernant les règles de vie en copropriété par exemple, vous devez faire très attention aux dispositions du règlement de copropriété et vérifier que le règlement de copropriété vous autorise à exercer cette activité de location qui pourrait s’apparenter, du fait du changement d’usage du bien, à une activité commerciale.

Or, dans certains immeubles, hormis l’usage d’habitation des lots de copropriété, tout autre usage est interdit.

Cela se matérialise par l’insertion, au sein du règlement de copropriété, d’une clause dite d’habitation bourgeoise « stricte » qui va obliger, chaque occupant, copropriétaire ou locataire, à respecter un usage strictement d’habitation des lots de copropriété de l’immeuble.

Dans ce cas, aucune activité ne sera autorisée, qu’elle soit professionnelle ou commerciale.
Dans des immeubles où cette clause d’habitation bourgeoise est dite « clause d’habitation bourgeoise stricte », un avocat ne peut même pas exercer son activité, les lots étant uniquement destinés à de l’habitation pure.

Si la clause d’habitation bourgeoise n’est que relative, les activités professionnelles pourront être exercées, mais pas les activités commerciales telles que la location touristique de type Airbnb.

Ainsi, il faut impérativement prendre connaissance des clauses du règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel vous projetez d’effectuer de la location touristique de courte durée car cette activité peut être assimilée à une activité commerciale, laquelle peut être interdite dans certains immeubles en copropriété.

En conclusion : si le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise stricte, vous n’avez pas le droit d’utiliser votre bien immobilier pour y pratiquer une activité de location touristique de courte durée, type « Airbnb ».

Le cas particulier de la ville de Paris.

A Paris, la mairie cherche à encadrer le changement d’usage des locaux d’habitation vers une transformation en locaux commerciaux ou professionnels.

Si le bien est la résidence principale du loueur et qu’il est situé dans une commune dont la population dépasse les 200.000 habitants ou dans les départements cités plus haut, limitrophes de la ville de Paris : il faut qu’il obtienne l’autorisation n°1 dite « à usage mixte ». Il doit alors adresser sa demande par voie postale à la mairie (section Direction du Logement et de l’Habitat).

Si le bien est la résidence secondaire du loueur : il faut qu’il obtienne l’autorisation n°3 dite « à caractère réel avec compensation ». C’est ce que l’on appelle le changement de destination.

Le changement de destination : à ne pas confondre avec le changement d’usage.

Le changement de destination est définitif car il concerne la nature du bien, à la différence du changement d’usage qui est personnel puisqu’il n’est pas attaché au bien mais à la personne du loueur.

Vous l’aurez compris, le changement de destination ne peut concerner que la résidence secondaire du loueur, exploitée pour de la location touristique de type « Airbnb ».

Ainsi, lorsque vous souhaitez mettre en location de courte durée votre résidence secondaire, vous devez solliciter une autorisation de changement de destination qui s’accompagne d’une compensation.

A quoi correspond cette compensation ? cette compensation est due, en raison de la transformation définitive d’un local à usage d’habitation en un local non destiné à de l’habitation.

Quel est l’objectif de cette compensation ? l’objectif est de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements.

Comment se passe matériellement ce changement de destination ?

Le demandeur à ce changement de destination doit en contrepartie :

  • Soit proposer des locaux commerciaux/professionnels et les transformer en logements ;
  • Soit acheter des locaux professionnels et les transformer en logements.

En clair : les communes estiment que le changement de destination d’un bien immobilier jusqu’à présent à usage d’habitation, transformé dès à présent en local à usage commercial, pour y faire de la location touristique de courte durée, peut être préjudiciable aux administrés dans la mesure où cela prive la commune d’un logement.

Si vous affectez votre résidence secondaire à de la location touristique de courte durée, dont on a vu que cela s’apparentait à une activité commerciale, et que vous en demandez le changement définitif de destination, vous privez ainsi votre commune et ses habitants de la possibilité d’habiter ce bien qui sera définitivement rayé de la catégorie « bien à usage d’habitation ».

C’est la raison pour laquelle, la législation actuelle exige que, pour toute personne qui obtient un changement de destination de son bien de type résidence secondaire, ce changement s’accompagne d’une « juste » compensation.

Ainsi et si vous obtenez l’autorisation de changer définitivement la destination de votre résidence secondaire afin d’en faire de la location touristique, vous devez, en compensation, proposer à votre commune, soit d’acheter avec vos propres deniers, des locaux professionnels ou commerciaux et les transformer en logements, soit de proposer directement à la mairie des biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire, qui sont à usage professionnel ou commercial, à charge pour vous de les transformer en logements.

On imagine bien que le coût que cette compensation représente, est fait essentiellement pour dissuader les loueurs de faire de leur résidence secondaire, un meublé de tourisme.

Pour que la demande de compensation soit recevable, il faut que :

  • Les locaux proposés en compensation soient à un usage autre que l’habitation ;
  • Les locaux ne soient pas déjà revenus à un usage d’habitation au moment de la demande ;
  • Les locaux correspondent à des unités de logement.

Pour faire de la location meublée de courte durée, la compensation doit être proposée dans le même quartier que votre local, avant tout dépôt de dossier.
Ce qui signifie que vous devez, au préalable, trouver un local servant de compensation, avec les coûts et démarches que cela comporte et notamment les travaux destinés à changer la destination du local…

Comment échapper au changement d’usage tout en restant dans la légalité ?

La création du bail-mobilité, nouveauté de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018, permet à tout loueur de proposer son bien à la location, pour des périodes de courte durée :

Qu’est-ce-que le bail-mobilité ?

Le bail-mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, à destination de locataires en mutation professionnelle.

Ce bail s’adapte ainsi à un locataire qui serait en études supérieures, en formation professionnelle, en stage, ou encore en contrat d’apprentissage par exemple.

Le bail-mobilité est un contrat très souple puisque la durée est assez courte, entre 1 et 10 mois maximum, non renouvelable.

Dans ce cas-là, si vous optez pour la conclusion d’un bail-mobilité avec une clientèle de passage, pour des périodes de courte durée, vous n’avez pas besoin de faire le changement d’usage.

Ce type de contrat vous permettra de sortir du cadre strict de la location touristique de type Airbnb, pour proposer votre logement à la location pour des périodes de courte durée et vous permettre ainsi de rentabiliser un investissement foncier ou obtenir des revenus complémentaires du fait de cette activité de location de courte durée.

Article L631-8 En savoir plus sur cet article…Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 – art. 13 (V)

Lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage.

Ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7.NOTA : 

L’article 41 de l’ordonnance n° 2005-1527 énonce :  » La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d’Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. « 

Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.

En dernier lieu, l’article 72 de la loi n° 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d’entrée en vigueur de l’ordonnance au 1er octobre 2007.

Comment se passe matériellement ce changement de destination ?

Le demandeur à ce changement de destination doit en contrepartie :

  • Soit proposer des locaux commerciaux/professionnels et les transformer en logements
  • Soit acheter des locaux professionnels et les transformer en logements.

LOCATION MEUBLEE NICE

PROPRIETAIRES ou LOCATAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA TRANSFORMATION D’UN LOGEMENT EN LOCAL PROFESSIONNEL OU COMMERCIAL

Changement d’usage local professionnel ou commercial

Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour les compensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015.

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-relatif-%C3%A0-la-compensation.original.pdf

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.

https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-changement-d-usage.original.pdf

https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-changement-d-usage.original.pdf

Si vous êtes une personne morale (société SCI) désireuse de faire de la location meublée touristique, vous êtes également soumis à ce régime de déclaration.

QUELLES SONT LES DEMARCHES ?

Transformer un logement local commercial ou professionnel nécessite :

  •  l’obtention d’une autorisation de changement d’usage :

Attention ! L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pas transmissible (sauf en cas de compensation). Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.

Le demandeur devra également s’assurer  que cette transformation ne va pas à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.

Sous certaines conditions et dans un périmètre restreint sur la ville de Nice, ce type de changement d’usage pourra être assorti d’une obligation de compensation.

QUELLES SONT LES SANCTIONS APPLICABLES EN L’ABSENCE D’AUTORISATIONS ?

Toute personne qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.

Passé ce délai, une astreinte pourra être prononcée par le tribunal à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation.

En l’absence de régularisation, l’administration peut faire procéder à l’expulsion des occupants aux frais du contrevenant.

QUI CONTACTER ?

  • Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :

Formulaire à télécharger et notice explicative :PDF

PDF

A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire

5-7 Place du Général de Gaulle
06364 NICE Cedex 4
Tél : 04.97.13.26.86

Accueil et renseignement du public :

  • Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30.
  • Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme (04 97 13 26 86) : du mardi  au vendredi de 8h30 à 12h30.

Si vous souhaitez adresser un courrier :

Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construire
Mairie de Nice
06364 NICE cedex 4

POUR PLUS D’INFORMATIONS

Agence Départementale d’Information sur le Logement des Alpes-Maritimes

5, rue du Congrès
06000 Nice

Permanences téléphoniques   du lundi au vendredi : de 9h00 à 12h00 ou sur rendez-vous au 04.93.98.77.57

www.adil06.org

Comment remplir une demande de changement d’usage d’un locald’habitation transformé en local commercial ou professionnel ?Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour lescompensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015I- Adresse du local d’habitation objet du changement d’usage-Il s’agit de l’adresse précise du local d’habitation qui fait l’objet du changement d’usage.- Il convient de renseigner obligatoirement la référence cadastrale du terrain (consultezhttp://www.cadastre.gouv.fr )II-Demandeur1- Il s’agit de l’identité et l’adresse de la personne physique ou morale qui dépose la demandede changement d’usage.2- Préciser le local précédemment occupé par le demandeur.3- Important : Chaque professionnel doit déposer une demande en son nom propre en casd’exercice conjoint dans les lieux.4- Le propriétaire du local doit donner son accord au changement d’usage :Pour toute demande de changement d’usage, il est indispensable, pour le locataire, d’avoirl’accord du propriétaire du local (Annexe 2).III-Description du local objet de la demande1- Dans le cas d’un dépôt de permis de construire ou une déclaration préalable : ne pas confondre lechangement d’usage avec le changement de destination.Les autorisations d’urbanisme au titre du changement de destination qui relèvent de laréglementation d’urbanisme ne valent pas autorisations au titre de changement d’usage. Celui-ci doitêtre obtenu en tout état de cause pour que les travaux puissent être mis en œuvre.2-Le local appartient-il à un bailleur social ?Les organismes d’habitations à loyer modéré comprennent : les offices publics d’aménagement et deconstruction, les offices publics d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes d’habitations aloyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré, lessociétés anonymes de crédit immobilier et les fondations d’habitations à loyer modéré.3- L’immeuble est en copropriété :- Attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changementd’usage du local (Annexe 1)4- Si le local est destiné à de la location meublée touristique pratiquée par une personne morale :- Attester sur l’honneur que le logement proposé à la location est décent.- Réaliser les démarches nécessaires pour l’acquittement de la taxe de séjour :- Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/nice- Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4IV-Utilisation prévue du localLes demandes de changement d’usage sur un même immeuble seront limitées à 50 % de la surfacede plancher dudit immeuble.Ainsi, la demande de changement d’usage ne pourra pas être accordée si elle contribue à ce que plusde 50 % de la surface de plancher de l’immeuble passe en activité.Il pourra cependant être dérogé à ce principe, dans trois cas de figure : implantation d’activités au rez-de-chaussée de l’immeuble, implantation d’une activité justifiant l’utilisation de la surface totale de l’immeuble, immeuble de petite taille dont la surface totale est inférieure à 300 m² de surfacehabitable.Rubrique A : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur latotalité du local ?Lorsque le local transformé est situé hors du périmètre de compensation,Ou lorsque le local est situé dans le périmètre soumis à compensation mais que (condition noncumulative) : la demande de changement d’usage porte sur des locaux d’habitation situés enrez-de-chaussée, la demande est formulée en vue d’y exercer une mission d’intérêt général, la demande de changement d’usage est sollicitée par une personne en vue d’yexercer une profession libérale réglementée ou non règlementée.Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base dequalifications appropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façonprofessionnellement indépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuelsdans l’intérêt du client et du public (source, considérant no43 de la directive à lareconnaissance des qualifications professionnelles n° 2005/36/CE).Rubrique B : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur unepartie d’un local d’habitation ?Lorsque la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie du local d’habitation utilisé parle demandeur comme sa résidence principale, d’une activité professionnelle, y compris commerciale,pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucundésordre pour le bâti. Cette surface doit être inférieure à 50% de la surface du local d’habitation.L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pastransmissible. Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.Rubrique C : Dans quels cas l’autorisation est-elle soumise à compensation ?Cette compensation ne s’applique qu’aux demandes de changement d’usage pour les logementssitués dans le périmètre délimité par les boulevards, avenues et rues listés ci-dessous et seront prisen compte totalement, côtés pair et impair :- boulevard Gambetta,- boulevard Joseph Garnier,- rue Raiberti,- rue François Pellos,- avenue Raymond Comboul,- avenue Desambrois,- boulevard Carabacel,- rue Barla,- boulevard Lech Walesa,- boulevard Stalingrad.

Cinq cas d’exceptions à cette compensation : pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage porte sur des locauxd’habitation situés en rez-de-chaussée, pas de compensation lorsque la superficie du local situé en étage est inférieure ou égale à200 m², pas de compensation lorsqu’elle est demandée en vue d’y exercer une mission d’intérêtgénéral, pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage est sollicitée par unepersonne en vue d’y exercer une profession libérale réglementée ou non règlementée*. pas de compensation quand la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie dulocal d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, d’une activitéprofessionnelle, y compris commerciale, pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni dangerpour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Cette surface doit êtreinférieure à 50% de la surface du local d’habitation.*Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base de qualificationsappropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façon professionnellementindépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuels dans l’intérêt du client et du public(source, considérant no 43 de la directive à la reconnaissance des qualifications professionnelles n°2005/36/CE).L’autorisation de changement d’usage est accordée sous réserve qu’une compensation soit faite parla transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation (au 1er janvier 1970et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation). Le local proposé en compensation devraêtre de surface et de qualité équivalentes à celui faisant l’objet de la demande de changementd’usage frappé d’une obligation de compenser.Le local servant à la compensation peut être situé en dehors du périmètre soumis à la compensationmais doit être sur la commune de Nice.-Lorsqu’une demande d’autorisation de changement d’usage est assortie d’une compensationrecevable et suffisante, le changement d’usage, dés lors qu’il est autorisé, devient définitif ;l’autorisation est alors attachée au local et non à la personne.Qu’est-ce qu’une compensation ?La compensation consiste à remettre à l’habitation un local ayant un autre usage que l’habitation au1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destinationpostérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.Les locaux proposés en compensation doivent être :-De qualité et de superficie équivalentes aux locaux faisant l’objet du changement d’usage,-Situés sur la commune de Nice.Nota Bene :-Les locaux offerts en compensation doivent revenir définitivement à usage d’habitation et êtrepubliés, par le demandeur, au fichier immobilier du bureau de la Conservation des Hypothèses deNice.-Cette formalité concerne à la fois l’immeuble dont le changement d’usage est autorisé et celuiapporté en compensation.QUI CONTACTER ? Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire5-7 Place du Général de Gaulle06000 NICETél : 04.97.13.26.86 Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à12h30. Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme: du mardi au vendredide 8h30 à 12h30.Si vous souhaitez adresser un courrier :Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construireMairie de Nice06364 NICE cedex 4 Pour déclarer la taxe de séjour (cas des locations meublées touristiques pratiquées par despersonnes morales) 😮 Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/niceo Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4

Le régime fiscal des «cessions de commercialité»

Le régime fiscal des «cessions de commercialité»

26 février 2018

Le changement d’affectation d’un immeuble de manière générale, et la transformation d’un immeuble à usage d’habitation en un immeuble à usage de bureau en particulier, est une opération qui n’est pas neutre au plan fiscal et qui mérite une analyse attentive de ses modalités et conséquences.

En matière de TVA, le changement d’affectation d’un immeuble par une entreprise est susceptible en lui-même d’entraîner certaines conséquences. D’une part, une régularisation de la taxe qui avait grevé sa construction ou son achèvement peut être exigible si le changement intervient dans un délai de vingt ans et que l’activité à laquelle l’immeuble est nouvellement affecté est soumise à un régime différent de celle exercée à l’origine. Et, d’autre part, les travaux rendus nécessaires pour le nouvel usage peuvent, s’ils sont importants, aboutir à la construction d’un immeuble neuf.

C’est toutefois le sort fiscal de l’éventuel droit de commercialité généré par un changement de destination de l’immeuble qui retient particulièrement l’attention.

La « cession de commercialité » est effectuée par le propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux qu’il transforme en immeuble à usage d’habitation (généralement appelé « fonds compensateur »), au profit d’un opérateur envisageant de procéder au changement d’affectation inverse (propriétaire du « fonds compensé »).

Pour comprendre, précisons que l’article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) dispose que « l’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier ».

Juridiquement, il n’y a jamais véritablement de cession de droit par le propriétaire du fonds compensateur au profit du fonds compensé, car le droit au changement d’affectation du fonds compensé est directement accordé par l’autorité administrative. Pour autant, le flux financier entre les propriétaires des fonds se justifie par le transfert de valeur du fonds compensateur vers le fonds compensé. Économiquement, ce mécanisme est donc assimilable à celui d’une cession.

Puisque l’engagement du propriétaire du fonds compensateur est indispensable à ce transfert de valeur et que ce dernier a un caractère définitif une fois réalisés les travaux de transformation du fonds compensateur, la situation est très proche de celle d’une cession de droit réel immobilier.

L’autonomie du droit fiscal et l’approche souvent plus économique des situations rendent raisonnable d’analyser fiscalement la compensation prévue par l’article 631-7-1 du CCH comme la cession d’un droit réel immobilier.

TVA

Du point de vue de la TVA, dès lors que cette opération repose sur un engagement d’affectation pris par le propriétaire du fonds compensateur vis-à-vis de celui du fonds compensé, l’assujettissement ne fait pas de doute lorsque le «cédant» agit dans le cadre d’une activité économique indépendante.

Si l’on retient la qualification de droit réel immobilier, la «cession» suit le régime du bien immeuble auquel les droits se rapportent, conformément à l’article 257, I, 1° du Code général des impôts (CGI), la cession d’un immeuble étant exonérée lorsqu’il est achevé depuis plus de cinq ans, sauf taxation sur option du vendeur.

Il est vrai que la réponse ministérielle Martin (n°20381 JOAN, 12 avril 1999, p. 2205) concluait à une taxation à la TVA « ordinaire », alors que la qualification en droit réel immobilier aurait alors conduit à un assujettissement à la TVA « immobilière », dans les conditions de l’article 257-7 du CGI. L’analyse fiscale était donc implicitement mais nécessairement celle d’un droit personnel, assimilé à une prestation de services.

Toutefois, la réglementation juridique alors en vigueur prévoyait expressément que les dérogations administratives à l’interdiction de changement d’usage des locaux d’habitation étaient accordées à titre personnel. Ce n’est qu’à partir de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 que l’autorisation subordonnée à une compensation a été attachée au local et non à la personne. La réponse Martin ne parait donc plus d’actualité.

Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière

Au regard des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la « cession de commercialité » se trouve ainsi logiquement soumise aux droits applicables aux mutations d’immeubles :

  • le droit de vente d’immeuble est dû au taux normal si le fonds compensateur est une construction achevée depuis plus de cinq ans ;
  • la taxe de publicité foncière au taux réduit s’applique si le fonds compensateur est une construction achevée depuis moins de cinq ans.

Dans un tel cadre toutefois, l’engagement de construire un immeuble neuf (article 1594 0G A du CGI) apparait comme une alternative intéressante, permettant de réduire la taxation au droit fixe de 125 euros lorsque le propriétaire du fonds compensé est un assujetti qui poursuit la réalisation d’un immeuble neuf.

Impôt sur les bénéfices

Au regard de l’impôt sur les bénéfices, enfin, le Conseil d’Etat vient récemment de se prononcer sur le traitement, chez le propriétaire du fonds compensé, de l’indemnité versée au propriétaire du fonds compensateur dans un sens qui semble cohérent, ou du moins n’est pas en contradiction, avec l’analyse développée ci-avant en matière de TVA et de droits de mutation.

La question se posait, dans l’affaire jugée par le Conseil d’Etat (21 juillet 2017, n°395457, société Cidinvest), de savoir si l’indemnité s’analysait comme une charge ou comme une immobilisation, dans le contexte particulier d’une société sollicitant une autorisation de changement d’usage en vue d’installer son siège social dans un immeuble parisien à usage d’habitation.

Ce contexte rendait obligatoire la compensation mais pas nécessairement l’indemnisation de celle-ci. Le Conseil d’Etat, constatant que l’autorisation administrative demandée est attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, et que l’indemnité constitue un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de l’immeuble, conclut assez logiquement que celle-ci constitue une immobilisation et non une charge déductible : elle s’ajoute donc au prix de revient de l’immeuble objet du changement d’affectation, dont elle a pour effet d’accroître la valeur.

Cette analyse est par ailleurs en conformité avec l’analyse développée au plan comptable en septembre 2013 par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes, selon laquelle l’indemnité a la nature d’un actif puisque cette dépense, attachée à l’immeuble, est identifiable et a une valeur économique positive pour l’entreprise qui la verse.