conditions pinel 2019

Investissement immobilier Pinel dans l’ancien : principe, conditions et calcul

Par Thibault Fingonnet -15/09/2016- Mis à jour le 23/11/2018
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Le dispositif de défiscalisation Loi Pinel permet d’acheter un logement ancien à réhabiliter pour profiter d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal est même plus important pour ceux qui couplent la réduction d’impôt Pinel et le déficit foncier.  

– Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien
– Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?
– Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien
– Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

En règle générale, le dispositif d’investissement immobilier Pinel est associé à l’immobilier neuf. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location, dans le respect de certaines conditions, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal varie suivant l’engagement de location consenti : 12% du montant investi pour six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré.

Pour en savoir plus : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien

Bien que peu connu, l’investissement Pinel dans l’immobilier ancien à réhabiliter existe aussi. Un investisseur peut ainsi obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien inhabitable ou d’un local (hangar, garage, commerce…) à transformer, à condition de le remettre à neuf et de le louer vide. En matière de réhabilitation, il s’agit d’une opportunité intéressante puisque l’opération revient à acquérir un patrimoine le plus souvent de qualité (emplacement, architecture…), généralement au cœur des villes et à maximiser la création de valeur.

Le taux de réduction d’impôt accordé par l’Etat est identique à celui conféré par un investissement dans un logement neuf.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, les bailleurs doivent respecter les plafonds de loyers du dispositif (à voir ici) tandis que les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains montants (à consulter ici).

Compte tenu des coûts engendrés (achat du bien à rénover ou du local, travaux importants), l’investissement en Pinel ancien s’avère moins accessible que l’achat et la mise en location d’un appartement neuf. Il ne s’agit pas non plus de la même démarche : pour aller plus loin, retrouvez notre article « L’investissement dans l’immobilier neuf Pinel en dix étapes ».

A savoir : Que le logement soit ancien ou neuf, le dispositif Pinel autorise la location aux enfants majeurs non rattachés fiscalement et aux parents de l’investisseur.

Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?

En principe, le dispositif loi Pinel sera reconduit en 2018 dans des conditions identiques au dispositif en vigueur en 2017, en particulier le taux de réduction d’impôt, les différents plafonds (montant maximum pour le calcul de l’avantage fiscal, plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires).

Seul le zonage est appelé à faire l’objet de modifications :
– maintien en zone A, Abis et B1 pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021
– fin du dispositif loi Pinel en zone B2 et en zone C au 31 décembre 2017

Pour la zone B2 et la zone C, le gouvernement a prévu d’assurer transitoirement l’éligibilité de certaines acquisitions au dispositif Pinel, pour lesquelles un permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017, sous réserve d’une finalisation de l’achat au plus tard le 31 décembre 2018.

Ces nouveaux paramètres doivent s’appliquer au dispositif dans le neuf. Le gouvernement ne s’est pas spécifiquement exprimé sur la déclinaison de ces dispositions pour le dispositif Loi Pinel 2018 dans l’ancien.

Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Le choix du logement à réhabiliter

Tous les logements anciens ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Trois types de biens sont visés par le Pinel ancien, à savoir :

– Les logements à remettre à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre) ;
– Les appartements et maisons inhabitables ou insalubres ;
– Les locaux destinés à un autre usage que l’habitation transformés en logements.

Concernant les logements inhabitables, leur détérioration doit être avancée. Les biens éligibles doivent ainsi ne pas remplir au moins quatre des quinze critères de décence définis par la loi. De même, ils doivent ne pas convenir à six critères de performance technique sur douze au minimum. Le non-respect de ces critères doit être validé par un expert habilité et indépendant du projet immobilier.

A savoir : Les critères de décence et de performance technique du logement sont précisés dans un arrêté daté du 19 décembre 2003 (voir les critères ici).

Les travaux de rénovation

A l’issue de la réhabilitation ou de la transformation, le logement doit afficher une haute performance énergétique. Il doit atteindre l’un des standards suivants :

– Label Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ;
– Deux des quatre catégories* de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ;
– Label Bâtiment basse consommation (BBC) rénovation.

Autrement dit, il s’agit de lourds travaux qui requièrent une certaine expertise et l’emploi d’ouvriers qualifiés. En réhabilitation, il faut par exemple refaire le système électrique, la plomberie, changer les fenêtres, renforcer l’isolation thermique… De même, la transformation d’un hangar ou d’un commerce en logements n’a rien d’une évidence. La difficulté du chantier, les exigences de performance énergétique ainsi que la rareté des biens permettant une opération en Pinel ancien soulignent qu’il ne s’agit pas d’un projet à mener seul, sans être accompagné par des spécialistes de la réhabilitation de logement et/ou de la transformation de locaux.

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du bien. Soit le 31 décembre 2018 pour une acquisition actée avant la fin de l’année 2016. Des bilans sont menés avant et après les travaux pour vérifier leur bon déroulé et que l’ensemble des critères de décence, de performance technique et de performance énergétique sont atteints.

A savoir : Le fait générateur de la réduction d’impôt est l’achèvement des travaux.

*Isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Le calcul de la réduction d’impôt 2018

Comme dans un investissement Pinel neuf, la réduction d’impôt est calculée à partir du montant débloqué pour acheter le logement, prix et frais d’acquisition inclus : on parle alors de prix de revient. Ce prix de revient est plafonné, comme pour le dispositif Pinel classique, à 300.000 euros. A l’achat, le prix du logement ancien en tant que tel peut être moindre que dans le neuf, puisque les biens à rénover font l’objet de décotes importantes sur le marché immobilier. Néanmoins, le budget d’investissement global retenu dans le cadre du Pinel ancien est majoré par le montant d’une partie des travaux.

Les travaux à retenir

Tous les travaux ne sont pas éligibles à la base de calcul servant à déterminer le montant de la réduction d’impôt. La loi vise spécifiquement les travaux de construction, de démolition, de reconstruction, d’agrandissement et de transformation (le cas échéant) et toutes les dépenses directement liées à ces chantiers. En bref, cela recouvre des travaux de transformation lourde portant sur des éléments de structure du bien.

A l’inverse, les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation qui peuvent être dissociés de la remise à neuf, de la réhabilitation ou de la transformation du logement n’entrent pas dans le champ de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, l’investisseur peut potentiellement déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers et bénéficier ainsi du mécanisme du déficit foncier.

En résumé, le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt Pinel ans l’ancien se détermine comme suit :

Prix de revient = prix d’acquisition + travaux de transformation – travaux de réparation dissociables

A savoir : En matière fiscale, une règle s’impose : les avantages fiscaux ne sont pas cumulables pour un même fait générateur. Ainsi, les travaux qui donnent droit à une réduction d’impôt ne sont pas éligibles à la déduction du déficit foncier et vice-versa.

Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Pour les propriétaires bailleurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers, investir en Pinel ancien permet également de cumuler une réduction d’impôt avec le déficit foncier. Le cumul des deux avantages fiscaux repose sur la séparation des travaux évoquée précédemment. A la clé pour les investisseurs, une économie fiscale plus importante : le montant de l’impôt sur le revenu diminue grâce au Pinel tandis que les revenus fonciers imposables sont effacés, totalement ou en partie selon les situations, par la déduction de charges foncières. Mieux encore, si l’ensemble des revenus fonciers sont « effacés » (cas où le montant des charges est plus élevé que le montant du revenu foncier brut), le déficit foncier vient diminuer le revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros par an.

Avantage de l’association de ces deux dispositifs, l’acquéreur bénéficie d’un impact fiscal immédiat puisqu’il peut déduire une part des travaux pendant un maximum de deux ans avant la livraison du bien réhabilité. Une fois que ce dernier est livré, la réduction d’impôt Pinel prend le relais. Inconvénient, l’offre sur ce type de biens est beaucoup moins abondante que dans le neuf.

Exemple

Un investisseur acquiert en 2016 un appartement ancien (52,96 m²) à remettre à neuf. Il dépense :

– 358.670 euros pour le prix d’achat ;
– 28.694 euros de frais d’acquisition ;
– 192.657 euros pour les travaux.

Coût total du projet : 580.021 euros

Parmi les dépenses de travaux, il distingue 154.125 euros de travaux « Pinel » et 38.532 euros de travaux déductibles des revenus fonciers.

Economie d’impôt Pinel :

Pour calculer la réduction d’impôt Pinel, il faut retenir un montant maximal de 300.000 euros. Cependant, le prix au mètre carré de l’appartement dépasse l’autre limite imposée par le dispositif, à 5.500 euros/m². Dans notre exemple, l’investisseur devra ainsi retenir un montant de 291.280 euros (52,96 x 5.500).

L’engagement de location court sur douze ans et donne droit à une réduction d’impôt de 21%. L’avantage fiscal atteint ainsi 61.169 euros (21% de 291.280 euros) sur cette période.

Le temps de terminer les travaux, il commencera à en bénéficier à partir de 2019 (imposition des revenus de 2018).

Déduction du déficit foncier :

L’investisseur est imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% au barème de l’impôt sur le revenu. Le montant qu’il peut déduire de ses revenus fonciers correspond ainsi à : 38.532 x 56,5% (41% + 15,5% de prélèvements sociaux) = 21.770 euros.

Dès lors que des dépenses sont engagées en 2016, la déduction du déficit foncier pourra commencer dès 2017.

Données fournies par Angelys Group

VISA E2

estir pour vivre aux Etats-Unis, oui mais comment ?

Visa favori des entrepreneurs souhaitant s’installer aux Etats-Unis en y investissant, le Visa E-2 est un visa non-immigrant qui a le vent en poupe ces dernières années. Pour avoir une chance de l’obtenir, vous devez remplir certaines conditions sur le montant de l’investissement, la cohérence et la viabilité du projet. Quoi, combien, comment et pour combien de temps ? Voici quelques réponses.

Le visa E-2, dit « Visa Investisseur », c’est quoi ?

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONLe Visa E-2, ou «Visa Investisseur», est un visa américain dit non-immigrant, c’est-à dire qu’il ne débouche pas sur une carte verte et la nationalité américaine au bout d’un certain temps.

C’est donc un visa pour les investisseurs, qui souhaitent créer ou racheter une entreprise aux Etats-Unis, et il est accordé pour une durée de 2 à 5 ans, renouvelable.

Lire aussi :  Le renouvellement du visa E-2 Investisseur 

Les conditions d’obtention du Visa E-2

Selon l’UCSIS, les services de l’immigration américaine, il vous faut remplir quelques conditions afin d’obtenir votre visa E2 aux Etats-Unis.

Etre d’une certaine nationalité

Vous devez tout d’abord être citoyen de l’un des pays ayant signé un traité le permettant, dont fait partie la France, mais également la Belgique et le Canada.

Pour voir la liste complète, cliquez ici :  Travel.State.gov

Investir un montant substantiel

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONAvoir investi, ou être en phase d’investir, un montant substantiel dans une entreprise aux Etats-Unis ; ce montant substantiel se réfère alors à une somme suffisante pour assurer le développement de l’affaire, mais également à un montant substantiel en comparaison au coût total du  rachat ou de la création de l’entreprise.

Il va sans dire que tous ces fonds doivent avoir été obtenus de manière licite – et il faut le prouver. Même si rien n’est réellement inscrit dans les textes, il faut environ prévoir un minimum de 100,000 dollars d’investissement pour avoir le plus de chances de voir votre dossier accepté. Le montant à investir dépend de l’activité de votre société, et peut donc varier.

Ce montant devra alors être en partie dépensé. Toutes les dépenses ne peuvent être prises en compte et un avocat spécialisé compétent vous aidera à faire le tri entre les dépenses “éligibles” et les “non-éligibles”. En tout cas, plus tôt vous créez votre entreprise aux Etats-Unis, mieux c’est, car vous pourrez commencer à comptabiliser vos dépenses.

En somme, il faut être pratiquement prêt sur place, et n’attendre que votre visa E2 pour ouvrir les portes de votre entreprise. Ce moment idéal sera défini là encore avec un avocat spécialisé, car il n’est pas facile de savoir jusqu’où aller pour démontrer que son entreprise est opérationnelle.

Vouloir développer votre entreprise aux Etats-Unis

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONLe demandeur du visa E2 doit au moins détenir 50% des actions ou des parts de l’entreprise, et y occuper une fonction de direction.

Votre entreprise doit être bien réelle et non fictive, avec une activité évidemment légale et toutes les licences nécessaires. Il faut que votre entreprise génère plus de revenus que votre niveau de vie minimum et celui de votre famille pour le renouveler. Rassurez-vous, si les débuts sont difficiles, personne ne viendra toquer à votre porte 6 mois après votre installation ; il faut que ce niveau soit au moins atteint au moment de renouvellement du visa E2.

Vous devez établir un « business plan » sur 5 ans, qui indique vos prévisions financières, vos ventes, vos dépenses, votre modèle économique, votre stratégie commerciale et marketing, votre étude de marché. Pour booster votre visibilité, vous pouvez l’inscrire ici.

Le Visa E-2 en pratique

Vous, et votre famille

Tout demandeur de Visa E-2 peut emmener avec lui son conjoint et ses enfants ; ils se verront tous attribuer un Visa E-2 « dependent ».

Le ou la conjoint(e) pourra, grâce à ce visa, demander une autorisation de travail, et les enfants, la possibilité d’étudier et de rester sur le territoire sous ce visa jusqu’à l’âge de 21 ans ; passé la majorité américaine, ils devront avoir leur propre visa s’ils veulent rester aux Etats-Unis.

Vous, à l’étranger

En tant que fier détenteur d’un Visa E-2, vous êtes en droit de voyager hors des Etats-Unis sans demander d’autorisation de sortie comme c’est le cas pour certains visas ( comme le Visa J-1), et ainsi sortir et entrer du territoire à votre guise, tant que votre visa E-2 reste valide.

Le renouvellement de votre Visa E-2

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONAu terme de votre Visa E-2, vous êtes en droit de demander son renouvellement. Il vous faut alors prouver 2 choses :

  • Que votre entreprise génère suffisamment de revenus pour vous faire vivre, vous et votre famille.
  • Que votre entreprise contribue au développement économique américain : les impôts sont payés, des emplois sont créés, contrats, dépenses… Encore une fois, votre avocat spécialisé en immigration vous guidera dans la récolte des documents pertinents.

En fonction des preuves apportées, votre durée de renouvellement de visa E-2 peut être plus ou moins longue. En revanche, il n’y a pas de limite dans le nombre de renouvellements.

Lire aussi :  Le renouvellement du visa E-2 Investisseur 

Les limites du Visa E-2

  • Vous l’aurez bien compris, si votre entreprise met la clef sous la porte au bout de quelques mois ou avant les 5 ans du visa E2, vous devez le signaler, et votre Visa E-2 ne sera plus valable ; Avant toute chose, contactez votre avocat d’immigration avant la fermeture de la société.
  • Vous « renouvelez » votre Visa E-2, autrement dit, il ne pourra pas déboucher pas sur la carte verte, quelque soit le nombre de renouvellement.

Pour obtenir une carte verte, vous pouvez alors penser à vous orienter vers d’autres solutions :  Le Visa EB-5,  la loterie Carte Verte ou  le mariage avec un(e) américain(e)

Une fois votre visa E2 obtenu, pensez à l’inscrire dans notre annuaire pour gagner en visibilité et développer votre réseau professionnel. C’est ici !

Si vous avez encore des questions sans réponses vous pouvez consulter  cet article sur les questions fréquentes à propos du visa E-2 investisseur

Le French District vous informe que toutes les informations contenues dans cet article sont données à titre indicatif et ne sauraient constituer des conseils juridiques. Ces informations sont également susceptibles de modifications et le French District vous invite à consulter un avocat d’immigration afin de les valider.Présenté par…

PINEL ANCIEN 2019

Comment investir en Pinel ancien ?

investir en pinel ancien
Le Pinel ancien, investir un logement délabré

Moins connu que son double le Pinel neuf, instauré en 2014, le dispositif Pinel ancien concerne les logements ayant déjà été occupés, ne serait-ce qu’une fois. Comme pour le neuf, la loi Pinel ancien devait initialement être abrogée en 2017. Le gouvernement Macron a décidé de reconduire le dispositif pour une durée de 4 ans, jusqu’au 31 décembre. La réforme de la loi Pinel 2018 a cependant ramené le zonage à trois zones (contre cinq en 2017). Également appelé « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » il permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf, ainsi que du déficit foncier. 

Investir en Pinel ancien n’a rien de très compliqué, c’est plus la longueur et le coût de la procédure qui tendent à rebuter les investisseur. Dans les grandes lignes, voici comment procéder :

  • acquérir un bien immobilier jugé inhabitable. Attention cependant, dans le cas d’un appartement, le logement doit être inhabitable mais pas les parties communes ;
  • prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
  • entamer des travaux de réhabilitation.Veillez à conserver toutes vos factures pendant la durée chantier et assurez-vous que celui-ci se termine dans les 30 mois suivant l’acquisition du bien ;
  • faire évaluer le logement au terme des travaux par un expert pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence ;
  • pour mettre le bien en location, les conditions sont les mêmes qu’avec un logement neuf Pinel ;

Quels sont les logements concernés ?

loi pinel ancien logement indécent
Seuls les logements inhabitables sont éligibles au Pinel ancien

Les deux types de logements anciens éligibles à la loi Pinel ancien sont :

  • un logement en état de délabrement
  • un local commercial ou industriel qui doit être modifié en habitation (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars…)

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, il doit être clair qu’il ne correspond pas aux critères de logement décent définis par la loi. En effet, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements considérés comme inhabitables. Pour juger du caractère habitable ou non d’un bien immobilier, le gouvernement a émis 15 critères, répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit de :

  1. L’état du gros œuvre
  2. La charpente
  3. L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  4. Les dispositifs de retenue des personnes
  5. La présence de plomb dans les peintures
  6. La présence d’amiante
  7. Le réseaux d’eau
  8. La sécurité des installations de gaz
  9. La sécurité des installations électriques
  10. Les installations sanitaires
  11. L’état de la cuisine
  12. Le dispositif de chauffage
  13. L’état de la ventilation
  14. Les caractéristiques des parois et menuiseries
  15. La composition générale du logement

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 de ces éléments. Outre les critères matériels, on note également la performance technique des logements et particulièrement la performance énergétique. Les 12 critères techniques sont indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts :

  1. Le respect des conditions minimales de surface et volume habitable,
  2. L’absence de risque d’accessibilité au plomb,
  3. L’absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant de l’amiante,
  4. Les ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m²K,
  5. La sécurité de l’installation électrique,
  6. La sécurité de l’installation du gaz,
  7. La présence d’un équipement de chauffage (centralisé ou individuel),
  8. L’évacuation des eaux usées et eaux vannes,
  9. Une pièce minimum pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo,
  10. L’existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales,
  11. La présence de protection solaire sur les baies exposées,
  12. L’isolation des combles si l’habitation est située sous les combles.

À partir du moment où le logement ne respecte pas 6 critères sur 12, il est considéré comme indécent et ouvre droit au Pinel ancien. 

Les travaux de rénovation

Le propriétaire bailleur qui investit dans le Pinel ancien s’engage donc à effectuer des  des travaux de réhabilitation. À l’issue de quoi, tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis. C’est-à-dire que le bien immobilier doit répondre aux critères exigés par les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009. Autrement dit, les performances énergétiques des logements rénovés doivent avoisiner celles des logements neufs. 

À la fin des travaux, un expert indépendant sera mandaté afin de vérifier la conformité du bien aux normes attendues. Si le logement s’avère conforme, l’expert le consignera dans un le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.

Une fois la rénovation achevée, le propriétaire met le bien en location nue à titre de résidence principale.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel réhabilité, vous devez entreprendre des travaux pour transformer le logement ou le local dans un état jugé décent par un expert indépendant.  Vous devez remplir certains critères spécifiques pour y parvenir. Votre logement doit aussi se trouver dans l’une des zones couvertes par la loi Pinel. Sur ce point, sachez que le zonage Pinel 2018 ne correspond plus à celui 2017. Seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles au dispositif Pinel. Un recentrage qui se focalise sur les zones tendues, où le gouvernement veut encourager la création de logements et faciliter l’accès au plus grand nombre. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés ainsi que les plafonds de ressources des locataires, qui sont similaires à eux établis par la loi Pinel dans le neuf. 

Quel sera votre avantage fiscal ?

Vous bénéficierez des mêmes avantages que la loi Pinel dans le neuf, à savoir une réduction de 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Vous devrez louer celui-ci après travaux pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Notez que la durée de location n’est pas figée : vous pouvez la modifier en cours de bail. Contrairement au Pinel neuf, la loi Pinel ancien n’ouvre pas droit à une réduction de taxe foncière (applicable aux logements neufs) ni des frais de notaire (idem). Cependant, il est possible de gommer une partie ou la totalité de vos revenus fonciers avec ce dispositif.

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

1302 lectures

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- vendredi 12 juillet 2019
Article Tout public

Propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, ou intéressé(e) par l’acquisition d’un tel bien, vous envisagez d’y exercer une activité de location meublée touristique du type Airbnb ?

Comme cela a été développé dans le premier dossier, si l’exploitation d’un local commercial est parfaitement rentable et justifiée au regard de l’urbanisme, il est cependant nécessaire, comme dans toute problématique concernant la location meublée touristique, de s’interroger sur les éventuelles complications liées à la copropriété.

image: https://www.village-justice.com/articles/local/cache-gd2/2737f584f8686da1389c4ab416562db2.jpg

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement (...)

ECOUTEZ

I) Le principe : la liberté de disposition du lot.

Tout copropriétaire qui dispose d’un local commercial est libre, en principe, d’exercer l’activité de son choix dans le lot dont il est propriétaire.

De plus, toute restriction de ses droits doit impérativement être justifiée par la destination de l’immeuble. Cette notion, centrale en copropriété, permet au juge d’éclairer les clauses restrictives présentes dans le règlement de copropriété et de déterminer si elles sont légales ou bien abusives.

A priori, dans un immeuble contenant des locaux commerciaux, la destination de l’immeuble ne peut être exclusivement d’habitation. Puisque des lots ont un usage commercial, alors l’immeuble a forcément une destination mixte d’habitation et de commerce.

Par conséquent, en présence d’une destination mixte de l’immeuble, le juge aura tendance à considérer que la restriction de l’activité de meublé touristique (ou sa soumission à un accord des copropriétaires) ne semble pas justifiée : pourquoi interdire certaines activités alors que tout commerce est autorisé au sein des lots commerciaux ?

II) Les risques potentiels de restriction de l’activité par la copropriété : les points à vérifier.

Dans un immeuble dont la destination est mixte, aucune restriction n’est a priori possible puisque qu’elle n’apparaitrait pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble. Certains points restent cependant à vérifier car ils peuvent faire l’objet d’une interprétation particulière. La jurisprudence n’est pas encore fixée sur certains de ces points.

Il convient de rappeler que la règle générale reste toujours, sauf décision contraire du juge, celle de la liberté des copropriétaires de disposer de leur lot privatif, consacrée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les éléments suivants sont à vérifier mais ils ne constituent pas automatiquement un obstacle à la location meublée touristique dans un local commercial.

1/ La désignation de votre lot dans le règlement de copropriété.

Généralement, il s’agira d’un local commercial. S’il est décrit ainsi dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division, alors il n’y a aucune difficulté sur ce point.

On peut évoquer le cas du lot décrit comme un « bureau ». La notion de bureau n’englobe en pas le même type d’activité que le local commercial et renvoie plutôt à l’exercice d’une activité essentiellement intellectuelle qui ne nécessite pas forcément la réception régulière des clients.

Or, la réception de clientèle n’est pas accessoire dans l’activité de location saisonnière : c’en est même la principale facette. De plus, l’activité de type Airbnb correspond davantage à une activité purement commerciale d’investissement locatif qu’à une activité intellectuelle.

Néanmoins, certains auteurs laissent penser qu’il est possible d’imaginer que dans des locaux à usage de bureaux, il est possible que la copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale.

De plus, la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point et il conviendra de faire une appréciation au cas par cas à la lumière des stipulations de chaque règlement de copropriété. A ce titre, l’étude du règlement de copropriété est essentielle pour déterminer vos droits.

2/ La location meublée de courte durée est-elle interdite ?

Certains règlements de copropriété des immeubles à Paris contiennent des stipulations dont l’objectif est de limiter les activités possibles dans l’immeuble pour en préserver le caractère bourgeois et résidentiel.

On peut d’abord trouver des clauses qui interdisent purement et simplement l’activité de location meublée de courte durée. Si vous trouvez cette clause dans le règlement de copropriété, vous devez en déduire que votre activité sera interdite, et de manière expresse. En pratique, cela est rarement le cas.

Dans certains règlements anciens, une clause peut interdire « l’organisation d’une pension » et/ou « l’exploitation de garnis ». Ces expressions désuètes correspondraient à l’idée de la location meublée de courte durée et une telle interdiction pourrait éventuellement supposer l’interdiction d’exercer votre activité Airbnb (ou autre).

Cependant, cette interdiction n’est pas aussi claire que celle exposée précédemment et peut donc faire l’objet d’une interprétation nuancée. Certaines jurisprudences considèrent que l’interdiction peut être interprétée porte sur l’exploitation hôtelière de plusieurs chambres au sein d’un même appartement, ce qui n’est pas forcément le cas dans l’activité de meublé touristique, qui est potentiellement autorisée dans ce cas.

3/ Existe-t-il une « clause bourgeoise » ?

Si vous êtes propriétaires d’un local commercial, alors il est probable que l’immeuble soit à usage mixte puisqu’il accueille aussi bien des commerces, que des habitations (et parfois d’autres types de lots : garages, bureaux, studios, remises, etc.)

Si une clause bourgeoise existe, elle n’est a priori applicable qu’aux lots à usage autre que le commerce, soit généralement les lots à usage d’habitation. Aussi, bien que toute activité commerciale et même professionnelle soit interdite dans ces lots, elle reste néanmoins possible dans les lots commerciaux, dont l’objectif premier est d’accueillir une activité commerciale.

Ainsi, propriétaire d’un local commercial, vous n’avez pas à être inquiété d’une potentielle clause d’habitation bourgeoise puisque celle-ci ne s’applique pas à votre cas.

Néanmoins, certaines jurisprudences relativement récentes et isolées apportent une nuance à ce principe de liberté. Ainsi, on remarque que le juge peut analyser la clause d’habitation bourgeoise, certes limitée aux lots à usage d’habitation, comme la manifestation du désir des copropriété de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble et leur tranquillité de vie, que viendrait naturellement perturber certaines activités commerciales. Le juge peut notamment s’appuyer sur le caractère majoritairement bourgeois de l’immeuble.

Cependant, il demeure que l’immeuble a une destination mixte, ce qui autorise a priori l’exercice d’une activité commerciale. Chaque règlement de copropriété est unique et il est indispensable de le faire analyser par son conseil pour écarter tout risque.

4/ L’évolution de la jurisprudence.

La jurisprudence est amenée à évoluer et ne semble pas figée pour le moment. Dans une décision isolée, le juge a considéré que l’activité modifiait la destination du lot, et qu’il était nécessaire pour modifier la destination de l’immeuble, de recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision laisse penser que le fait de pratiquer l’activité de location touristique de courte durée pourrait entraîner un changement de destination de l’immeuble, lequel changement nécessite l’accord de l’assemblée générale.

Ainsi, on pourrait en déduire que les copropriétaires des lots commerciaux auraient du demander l’accord du syndicat avant de débuter leur activité.

Cependant, la portée de cette décision est à relativiser : il s’agit d’une décision rendue par une juridiction inférieure en référé. En outre, il conviendra d’attendre l’issue définitive de cette affaire pour déterminer la réelle portée de cette décision isolée.

En définitive :

  • L’analyse précise et approfondie du règlement de copropriété est indispensable pour déterminer ce qui est réalisable et ce qui risque d’être bloqué par la copropriété.
  • La jurisprudence est loin d’être unanime sur ce point, et n’est absolument pas fixée définitivement. Elle évolue depuis une dizaine d’année et continue d’évoluer.
  • Des décisions isolées pourraient ouvrir la porte à une nouvelle interprétation des clauses bourgeoises et imposer aux copropriétaires de solliciter l’autorisation du syndicat pour exercer leur activité de location meublée touristique, même en présence d’une destination mixte.
  • Cependant, il convient de considérer que la jurisprudence applicable pour le moment semble d’avantage en faveur des copropriétaires de local commercial, dans la mesure où la destination mixte de l’immeuble ne justifie pas une restriction.

En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/transformer-son-local-commercial-airbnb-paris-attention-reglement-copropriete,31994.html#MURL5CJfcdkG8OGS.99

local commercial airbnb

LOUER SANS RESTRICTION SUR AIRBNB À PARIS : L’OPTION DU LOCAL COMMERCIAL ?

4870 lectures

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- JEUDI 9 MAI 2019
ARTICLE TOUT PUBLIC

Première ville en France à attirer les touristes du monde entier, Paris reste le maître du jeu pour accueillir les demandes de location de courte durée de type « Airbnb ». L’arsenal réglementaire mis en place rend difficile pour un propriétaire d’une grande ville de s’enrichir via AIRBNB au delà des 120 jours de mise en location pour une résidence principale.
Ainsi, en 2018, les tribunaux ont infligé au total plus de deux millions d’euros d’amendes aux propriétaires qui louaient illégalement leur logement à PARIS. Devant cet arsenal règlementaire contraignant, certains propriétaires ont décidé de rechercher des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en AIRBNB à Paris connaît ainsi un succès anarchique.

Louer sans restriction sur AIRBNB à Paris : l'option du local commercial ? (...)

ECOUTEZ

Cette note a pour objet de faire un point juridique (urbanisme et copropriété) sur la transformation d’un local commercial en vue d’y accueillir des locations meublées touristiques.

Pourquoi choisir un local commercial ?

La location meublée touristique est autorisée à Paris sans limite de durée sous réserve que le local soit à usage commercial.

Ainsi, lorsque vous investissez dans un local commercial, vous disposez de sa commercialité même s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Dans ce cas vous pouvez louer votre bien pour de courtes durées, pendant toute l’année et sans limitation de durée.

Le gain escompté est donc très important si le logement est loué sur une plate-forme de type AIRBNB.

De ce fait, de plus en plus de propriétaires ou investisseurs se tournent vers l’acquisition de locaux commerciaux afin de les transformer et les affecter en locations meublées touristiques et ainsi échapper à la réglementation contraignante limitant cette activité particulièrement rentable.

Un local commercial n’est autre qu’un local affecté en 1970 à un usage autre que l’habitation, ayant pour destination « commerciale ».

Toutefois, cette transformation ne signifie pas que les services de l’urbanisme ou encore et surtout le syndicat des copropriétaires ne s’opposeront pas à cette transformation du local nécessitant des formalités et un contrôle de conformité avec le règlement de copropriété.

Dès lors, la question qui se pose est de savoir si la commercialité d’un local constitue une exception légale permettant la location en de courtes durées, en toute légalité ?

Le local commercial est-il une exception légale ?

Selon l’article L. 631-7 du CCH, les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable.

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation, bureau, commerce, hôtel, etc.)

Par conséquent, il y a changement d’usage à chaque fois que cette utilisation varie (installation d’un bureau dans un appartement).

En matière de location meublée de courte durée, la loi vient clairement énoncer le principe selon lequel « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable.

A défaut, la mise en location de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions.

A la lecture de l’article L.631-7 CCH, la commercialité demeure le principe.

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L.631-7-1 A du même code selon lesquels : « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an ».

Le champ d’application de cette exception est donc extrêmement précis puisqu’il implique, d’une part, que le logement loué soit en fait la résidence principale du loueur et, d’autre part, que le nombre total de locations consentis n’excède pas 120 jours dans l’année.

A défaut, le loueur qui ne respecte pas le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, encoure donc les sanctions prévues.

Vous disposez de la commercialité d’un local, vous envisagez une activité de location de courtes durées, qu’elle est la réglementation pour transformer votre local en Airbnb ? En d’autres termes, quelles règles appliquer en matière d’urbanisme ?

Les contraintes d’urbanisme.

La Ville de Paris, à l’instar de la majorité des communes touristiques françaises, a adopté des règlements précisant les procédures à respecter pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage.

Lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d’habitation, en compensation, de celui qui fait l’objet du changement d’usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.

De manière simplifiée, 1m² du local destiné à changer d’usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l’habitation.

A Paris, il s’agit d’une compensation « renforcée », c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l’usage professionnel, par 2 m² à usage d’habitation, et dans le même arrondissement.

La règle de compensation renforcée de Paris ne s’applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.

Un nouvel encadrement vient s’inscrire dans la liste des durcissements des règles en la matière. En effet, la Ville de Paris impose aux propriétaires dans les zones tendues, de chercher la commercialité non plus dans le même arrondissement mais plutôt dans le même quartier.

En revanche, le fait de louer régulièrement un logement à usage d’habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l’immeuble. En effet, le local en question n’est plus destiné à l’habitation, mais à l’exercice d’une autre activité.

Il existait auparavant 9 destinations possibles au sens du code de l’urbanisme dont : habitation, hébergement hôtelier (au sens d’une activité incluant des services significatifs de type hôtelier), bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Pour les PLU (le plan local d’urbanisme) adoptés depuis le 1er janvier 2016, afin de permettre aux auteurs de PLU de prévoir des règles favorisant la mixité fonctionnelle et sociale, il est prévu de regrouper les 9 destinations antérieures en 5 destinations, elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (voir les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme).

L’arrêté du 10 novembre 2016 (JORF n°0274 du 25 novembre 2016) définit les destinations et sous-destinations et prévoit que les communes peuvent réglementer certaines sous-destinations dans le cadre du PLU.

Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Dans la destination « habitation », il existe deux sous-destinations : « logement et hébergement ».

Dans la destination « commerce et activités de services » figure notamment la sous-destination : « hébergement hôtelier et touristique ».

Cette nouvelle réglementation est relativement favorable au développement des activités touristiques dans les logements.

Selon une circulaire ministérielle seuls les meublés de tourisme fournissant les prestations para hôtelières au sens de l’article 261 4 ° b du CGI relèvent de la sous-destination de l’hébergement hôtelier.

Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration préalable (code de l’urbanisme art. R 421-17, b).

Par « changement de destination », il faut entendre un passage de l’une à l’autre des destinations mentionnées à l’article R 151-27 du code de l’urbanisme.

En cas de changement de destination, il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.

Par exemple, à Paris, il est possible d’utiliser une boutique pour faire de l’hébergement touristique, mais il faut faire une déclaration de changement de destination (vérifier au préalable la faisabilité du changement auprès des services de l’urbanisme car certaines zones sont réservées aux activités de commerce de détail.

Reste que les particuliers intéressés devront peut-être se confronter aux élus en place. En effet, ce type de transformation peut être en opposition avec leur politique d’habitation.

Le Plan Local d’urbanisme (PLU) peut prévoir des règles strictes régissant par exemple les rez-de-chaussée de certains immeubles voire interdisant les transformations de locaux commerciaux en logement dans le but de protéger le commerce de proximité.

S’agissant d’un « changement de destination » d’un local, une de ces deux formalités est nécessaire avant d’entamer des travaux de transformation.

La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :
• En l’absence de modification de façade ou de structures porteuses,
• Si moins de 5m2 de surfaces de plancher supplémentaire sont ajoutés,
• Si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas de figure, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire.

Par ailleurs, les travaux devront respecter les normes en vigueur concernant l’accès au courant électrique, au téléphone, à l’eau potable et l’équipement pour traitement et évacuation des eaux usées.

Le local doit respecter les règles fixées par la loi dans ce cadre (surface habitable d’au moins 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m).

Le cas échéant, une place de parking devra être aménagée.

Attention toutefois, si votre local en copropriété touche les parties communes, les travaux devront être approuvés en AG de copropriété, à la majorité des voix.

L’article L 480-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : « une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros.« 

Quid des locaux situés dans un immeuble en copropriété ?

Un local situé en copropriété, qu’il soit à usage d’habitation (1) ou à usage commercial (2), n’échappera pas au contrôle de la copropriété.

1. La destination bourgeoise de l’immeuble : un obstacle aux locations touristiques dans un local d’habitation.

Si la location de courte courte durée se fait dans un local situé dans un immeuble collectif, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Il est en effet, de plus en plus fréquent d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractéristiques et sa situation.

C’est le cas notamment pour les appartements situés en étage mis en location des plates-formes de type AIRBNB : dans les immeubles de standing, le règlement de copropriété contient souvent une clause d’habitation bourgeoise exclusive qui interdit toute activité dans l’immeuble.

Le règlement peut aussi précisément limiter les possibilités de changement d’usage pour éviter les abus et préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble.

La jurisprudence tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété afin d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte financière.

Le conseil constitutionnel a écarté une disposition de la loi ALUR (art. 19) qui ouvrait aux copropriétés la faculté d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Cette possibilité « portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » .

Par un arrêt en date du 15 juin 2016 n°15/18917, la Cour d’Appel de Paris a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

Cet arrêt est intéressant car le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les
étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale.

En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières.

Ainsi, la Cour d’appel confirmera le Jugement rendu le 16 juin 2015 (RG n°12/11596) ayant interdit au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière sous astreinte de 200 euros par jour outre une somme à payer de 5.220 euros au titre de la remise en état des parties communes et 4.000 euros au titre des frais de procédure.

Pour motiver sa décision, la Cour fera une lecture stricte du règlement de copropriété en rappelant que ce dernier est à destination bourgeoise exclusive pour les trois derniers étages. Par ailleurs, la SCI propriétaire devra succomber à 6.000 euros au titre des frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ce qui précède, qu’à contrario, la Cour d’Appel de Paris a considéré qu’une telle activité de locations meublées de courte durée pouvait être effectuée en toute conformité avec le règlement de copropriété au rez-de-chaussée et dans les 4 premiers étages de l’immeuble désignés comme des locaux commerciaux.

Si la jurisprudence tend à interdire l’activité de location meublée touristique en présence de clauses dites bourgeoises, qu’en est-il pour un local commercial ?

2.L’essor du local commercial face à la copropriété.

Bien que l’exercice de locations meublées de courtes durées dans un local commercial puisse être en conformité avec les dispositions d’urbanisme, cela n’interdit pas un contrôle de la copropriété.

De plus en plus de copropriétaires s’insurgent face à ces transformations de locaux commerciaux en ce qu’ils estiment être des hôtels déguisés et sources de nuisances pour les appartements avoisinants.

Le règlement de copropriété peut prévoir expressément l’interdiction d’un tel exercice dans l’immeuble même dans un local commercial.

Contrairement à l’idée reçue, il n’existe pas pour un propriétaire un droit immuable de transformer son local commercial à sa guise.

A cet égard, citons un jugement rendu par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 7 septembre 2017 interdisant à un local commercial en rez-de-chaussée d’exercer une location meublée touristique, au motifs que :

« Aux termes du règlement de copropriété le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé au […] est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.
Il résulte en outre de ce document que chaque copropriétaire devra jouir de ses parties privatives conformément à leur destination, et dans le respect de la destination du bâtiment. »

Dans cette décision récente isolée mais intéressante, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots commerciaux en rez-de-chaussée et dont le règlement de copropriétaire indiquait que le rez-de-chaussée est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.

En effet, le Tribunal a retenu que :
« La modification de la destination des lieux telle que prévue au règlement de copropriété, réalisée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis ainsi qu’aux dispositions du règlement de copropriété, en sorte qu’elle constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il y a donc lieu de faire droit aux demandes. »

Par conséquent, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourrait être exigée pour la transformation de la destination de votre local.

Il ressort de ce qui précède qu’il n’est pas impossible que la jurisprudence puisse tendre à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la destination du bâtiment, dans le but de sanctionner la transformation du local commercial en hébergement hôtelier et d’exiger l’autorisation de l’AG des copropriétaires à cet effet.

Conclusion.

Dans ce contexte juridique, tout propriétaire désireux d’acquérir ou transformer son local commercial en vue de l’affecter à des locations meublées touristiques de courtes durées doit être invité à se rapprocher d’un conseil juridique pour analyser la conformité de son projet avec les contraintes d’urbanisme mais encore et surtout les dispositions du règlement de copropriété.

Xavier DEMEUZOY – Avocat en locations meublées touristiques

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