LOI PINEL ANCIE ET DEFICIT DOUBLE EFFET

Investir dans des immeubles anciens, le plus souvent en centre-ville, dans une opération avec des travaux de réhabilitation ou de transformation en logements, peut s’avérer très intéressant pour les contribuables payant plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu… Doublement intéressant grâce à la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier.

On a parfois tendance à l’oublier, mais la réduction d’impôt Pinel s’applique également aux logements faisant l’objet d’une réhabilitation (ou d’une transformation). Cela permet de bénéficier du cumul de deux avantages fiscaux : déficit foncier et réduction d’impôt.

Une lourde réhabilitation

Les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent. Il s’agit de ceux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques d’habitabilité. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.

Le logement doit satisfaire à certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

– une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

– une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

– des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

– une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

– un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Avant et après

Le contribuable fait établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

– avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence ;

– après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant d’une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et d’autre part qu’au moins six des performances techniques ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation. Dans une copropriété, cette attestation indique que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

Deux avantages fiscaux

La loi Pinel (ancien ou neuf) permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location. Le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et d’imputer 10 700 € sur son revenu global.

Avec la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier, le contribuable cumule les avantages de ces deux dispositifs défiscalisants. De surcroît, ces opérations de restauration se font le plus souvent en centre-ville, avec l’assurance d’un emplacement et d’un bâti de grande qualité, gages de facilité de location et de revente.

Ce concept très peu connu présente une forte valeur ajoutée. Au Pinel ancien, nous ajoutons une optimisation fiscale, c’est le Pinel optimisé au déficit foncier. Cela permet non seulement de défiscaliser plus qu’en Pinel, mais cela, dès l’année de l’investissement contrairement au Pinel seul où il faut attendre l’achèvement des travaux pour défiscaliser.

Le Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier permet de bénéficier d’une part de la réduction d’impôt Pinel pour le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs et d’autre part de la déductibilité sur le revenu, liée au déficit foncier portant sur les travaux des parties extérieures.

L’avantage fiscal du déficit foncier est immédiat et échappe au plafonnement global des niches fiscales. Il est d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et permet en outre de défiscaliser pour partie les revenus fonciers que va générer l’opération. Avec une durée de location qui peut se limiter à six ans, l’investissement représente un gain fiscal optimisé.

La preuve par l’exemple

M. et Mme Gaétan, trois parts, ont un revenu imposable de 160 000 €, dont 5 000 € de revenus fonciers. Ils ont de ce fait une tranche marginale d’imposition de 41 %, un impôt de 35 486 € plus 775 € de CSG.

Ils acquièrent un trois-pièces pour un budget global de 280 000 € : 53 000 € de foncier et 227 000 € de travaux. Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel comptent pour 170 000 € et ceux au déficit foncier pour 57 000 €. Moyennant une location de neuf ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel s’élèvera à (53 000 + 170 000) x 18 %, soit 40 140 €. Ils passeront leurs travaux en déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur trois ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus, avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Ils passeront leurs travaux déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur 3 ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Au final, le gain fiscal global sera de 67 369 € sur onze ans (dont deux de travaux) et représentera 24 % de leur investissement. La même opération en Pinel seul ne générerait que 18 % de gain fiscal, et ce uniquement une fois les travaux terminés.

pinel bail commercial

La loi Pinel a pour effet de rapprocher les baux commerciaux des baux d’habitation : indexation de l’évolution des loyers, états des lieux obligatoires, répartition des charges, impôts et travaux mieux encadrés, création d’un droit de préemption du locataire, etc.. Ce texte, dans l’ensemble protecteur des locataires, inquiète les bailleurs et n’est pas sans susciter certaines critiques, notamment de la part des professionnels de l’immobilier d’entreprise. En particulier, la limitation de l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail leur fait craindre une baisse de la rentabilité de leurs investissements.

Si certains ont pu regretter un texte « assez confus »dans l’ensemble, il faudra attendre des décrets d’application pour pallier certaines imprécisions de la loi, notamment sur la question des charges. Ces décrets devront veiller à conserver un juste équilibre afin que l’application de la loi « Pinel » ne décourage les investisseurs.

Petit tour d’horizon des principaux points abordés par la réforme.

La réforme de la durée du bail

On sait que la durée du contrat de location d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, selon l’alinéa 1er de l’article L.145-4 du Code de commerce. Le nouvel alinéa 2 dispose désormais que : « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires ».

Ainsi le législateur a, sauf exceptions limitativement énumérées, interdit la pratique des baux qui auraient une durée ferme supérieure à trois ans. Autrement dit, le preneur à bail bénéficie d’une faculté de résiliation tous les trois ans (« à l’expiration d’une période triennale »), sans devoir attendre neuf années de location. La loi du 4 août 2008 avait déjà supprimé les clauses interdisant au locataire de donner congé à l’expiration des périodes triennales, soit trois ou six ans à compter de la prise d’effet du bail. En effet, en période de difficultés économiques, les entreprises ont besoin de souplesse et de telles clauses interdisant au locataire de partir peuvent s’avérer dangereuses, notamment lorsque la commercialité d’un emplacement se dégrade ou lorsque l’activité faiblit.

Toutefois, la faculté d’introduire une convention contraire est maintenue dans les quatre cas envisagés par la loi :

– les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans

– les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation

– les baux des locaux à usage exclusif de bureaux

– les baux des locaux de stockage.

En outre, les baux dits « dérogatoires » (ou, à tort sans doute, « précaires ») ne pourront désormais excéder trois ans, contre deux ans jusqu’alors.

Ce régime particulier, adopté surtout par les jeunes entreprises (souhaitant tester leur activité sans s’engager dans un bail commercial plus contraignant), échappe au statut des baux commerciaux et permet au locataire de quitter les locaux avant la durée prévue pour le bail commercial classique. C’est le fameux bail dérogatoire de « vingt-quatre mois maximum », que la loi fait passer de deux à trois ans, pour davantage de souplesse. A l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux, sauf accord du bailleur ; dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans.

Un encadrement de l’évolution du loyer en cours de bail

Les dispositions portant sur le loyer du bail commercial figurent sans doute parmi les plus emblématiques de la réforme.

Le loyer des baux commerciaux fait l’objet, en cours de bail, d’une indexation annuelle ou triennale jusqu’à présent basée sur l’indice du coût de la construction (ICC). La loi a supprimé toute référence à l’ICC pour le calcul du plafonnement légal, en révision comme en renouvellement.

Cette modification était attendue, puisque l’ICC avait connu une progression très forte, de l’ordre de 2,48% par an entre 2007 et 2012. Le législateur a ainsi souhaité mettre en place des indices moins volatils que l’ICC et mieux corrélés avec la réalité économique des entreprises, donc plus protecteur des locataires. Il s’agissait de prendre en compte la conjoncture économique, par l’activité commerciale et le niveau des prix.

Pour ce faire, la loi remplace définitivement l’ICC :

par l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
par l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales ; ce dernier indice couvre également les activités des professions libérales et celles effectuées par les entrepôts logistiques.

C’est donc en fonction de l’activité du locataire que s’établira le calcul du plafonnement légal, ce qui laisse subsister des incertitudes concernant certaines activités (locaux exploités par des agences bancaires ou immobilières notamment).

L’ILC et l’ILAT servent donc, depuis le 1er septembre 2014, d’indices de référence pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.

La loi a surtout entendu encadrer le déplafonnement des loyers, au renouvellement du bail. Ce point technique mais néanmoins essentiel mérite attention. Le plus souvent, le bail commercial est renouvelé tacitement à son expiration. Le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné, et fixé en appliquant simplement l’indexation. Mais dans les cas où le loyer est déplafonné, notamment lorsque la valeur locative du bien a fortement augmenté, une forte et brutale augmentation du loyer risquerait de compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. La loi prévoit donc que « la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (article L.145-34 du Code de commerce). Ainsi dans les cas où le plafonnement ne s’applique pas, le législateur limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire.

Toutefois, les parties au bail commercial auront toujours la possibilité de déroger à ces règles en insérant une clause contraire dans le contrat. Par ailleurs, les baux des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés.

Les modalités de délivrance du congé

Dans un souci de simplification et d’économie, le législateur a modifié l’article L.145-9 du Code de commerce en permettant à chacune des parties de donner congé par simple lettre recommandée avec accusé de réception, et non plus par seul acte d’huissier comme c’était le cas auparavant.

En revanche, et c’est là que la réforme laisse une impression d’inachevé, la demande de renouvellement du bail et la réponse du bailleur à cette demande doivent toujours être signifiées par acte d’huissier.

Les cessions et garanties en cas de cession

La loi du 18 juin 2014 a modifié le 2ème alinéa de l’article L.145-16 du Code de commerce, et étendu les hypothèses de cessions librement autorisées aux opérations de scission, et de transmissions universelles de patrimoine.

Dans pareils cas, la société désignée par le contrat de scission, la société issue de la fusion et la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine bénéficient de tous les droits et obligations découlant du bail initialement consenti.

Cet élargissement vise à empêcher certains bailleurs de résilier le bail ou refuser son renouvellement sans indemnités, dès lors que le locataire avait fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine sans autorisation préalable du bailleur. Les sociétés issues d’opérations de scission ou de transmission universelle de patrimoine « sont substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail », sans autorisation requise du bailleur.

La loi instaure en outre une garantie du cédant en cas de cession du bail, par laquelle le bailleur « informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée » ; le bailleur ne pourra invoquer cette garantie « que durant trois ans à compter de la cession dudit bail » (nouveaux articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce). La pratique s’accommode cependant assez mal de ce délai jugé trop court.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial

A l’instar de ce qui existe déjà en matière de baux d’habitation, l’article L.145-46-1 institue un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente par le propriétaire du local commercial ou artisanal.

Le statut des baux commerciaux assurait déjà une certaine protection du locataire : bail de neuf ans, droit au renouvellement du bail, possibilité de céder le fonds de commerce ou seulement le bail.

La loi accorde désormais davantage de stabilité au locataire, lui permettant, sauf exceptions, un droit de priorité en cas de vente du local objet de son exploitation. En pratique, lorsque le bailleur d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire sera ainsi prioritaire pour en faire l’acquisition, dans le délai d’un mois.

Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qui avait été proposé au locataire.

Cependant, le champ d’application gagnera à être précisé ; en visant expressément les locaux commerciaux ou artisanaux, les locaux industriels, logistiques ou à usage d’entrepôts semblent être exclus. La jurisprudence devra néanmoins se prononcer sur le point de savoir si les locaux à usage de bureaux sont considérés comme des locaux commerciaux.

Les dispositions relatives à l’état des lieux et aux charges locatives

Poursuivant l’objectif de clarification des relations entre preneurs et bailleurs, la loi rend l’état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des locaux, ce qui n’était qu’une faculté jusqu’à présent. Cette mesure attend néanmoins un décret d’application pour entrer en vigueur.

Mais c’est sans doute sur la question des charges que la loi aurait mérité davantage de précision. La répartition entre les parties du coût des charges, impôts, taxes et travaux ne relève plus de la liberté contractuelle mais est désormais encadrée par le nouvel article L.145-40-2, dans un souci de transparence et de bonne information du locataire. « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Concrètement, ces dispositions imposent au bailleur d’évaluer les charges et impôts dus par le locataire, pour davantage de transparence. De plus, « en cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires ».

Mais la loi manque de précision à l’heure actuelle ; un décret doit intervenir pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Pour finir, une dernière critique peut être portée sur l’application de la loi « Pinel » dans le temps. Elle n’est, en effet, pas uniforme. Si certaines règles sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’application d’un certain nombre d’autres règles n’a pas été prévue. Il faut donc se référer aux principes généraux du droit transitoire, ce qui n’a pas manqué, là encore, de soulever certaines réactions.

Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Le bail de plus de 12 ans par effet de la tacite prolongation

L’alinéa 3 de l’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur, ni le preneur ne s’occupe de son renouvellement. Si la tacite prolongation n’a aucune conséquence néfaste dans le cadre d’un bail d’habitation telle n’est pas le cas dans le cadre du bail commercial.

C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’il est fortement conseillé aux locataires de demander le renouvellement de leur bail avant l’expiration d’une durée de 12 ans depuis la prise d’effet de leur bail afin de ne pas se voir appliquer une hausse de loyer substantielle.

A l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de 12 ans afin de pouvoir augmenter le loyer en dehors de tout indice règlementaire.

Les locaux monovalents

Certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers, c’est le cas des locaux suivants :

– les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux ;

– les locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11) : il s’agit des locaux servant uniquement à une activité tertiaire ou administrative, cela est généralement mentionnée dans la clause « destination ». A contrario, ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces. Ainsi, par exemple, des bureaux pour l’activité de formation, production et diffusion de matériel pédagogique, une activité d’agence bancaire, etc.

– les locaux monovalents (article R 145-10) : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques etc).

Une modification notable des éléments de la valeur locative

En application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer peut être justifié par une modification « notable » d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énumérés par l’article L145-33 du même code (1° à 4°). Il est à noter que les prix couramment pratiqués dans le voisinage n’entrent pas en compte pour cette appréciation. Par ailleurs, cette modification notable doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail et doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur à charge pour le bailleur de le démontrer.

– les caractéristiques du local (articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce) : on s’intéressera à :

l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,
la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire (ex. climatisation) ;
l’adjonction de locaux accessoires (ex. : caves, parkings, etc) ;
la création d’aménagement. Par exemple des travaux, mêmes effectués par la locataire, qui avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol et créé des doubles sanitaires et une cuisine,

– la destination des lieux (article R 145-5 du code de commerce) : il convient de rechercher si la destination du bail a été complétée par voie d’avenant ou judiciaire ;

– les facteurs locaux de commercialité (R 145-6 du code de commerce) : il nécessite de déterminer si la ville, le quartier ou la rue où est implanté le commerce a connu une évolution pouvant provenir de la répartition des diverses activités dans le voisinage, de l’augmentation des moyens de transports, de la réhabilitation d’un quartier (ex. : transformation d’une rue en rue piétonne, aménagement pour recevoir davantage de bateaux de croisière et implantation du palais des congrès près de la gare maritime), de la création de logements collectifs remplaçant des zones pavillonnaires, etc ;

– les obligations respectives des parties (article R 145-8 du code de commerce) : il convient de savoir si une nouvelle répartition des charges et taxes, travaux, etc. a été prévue par voie d’avenant ou légale. Par exemple, il a été retenu que le triplement de l’impôt foncier à la charge de la propriétaire affectant de manière très substantielle les revenus que la bailleresse tirait du local est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.

Ce critère de déplafonnement est difficile à évaluer et le seul moyen de s’assurer qu’il est réellement rempli est de faire appel à une expertise (généralement par des experts figurant sur les listes des experts judiciaires spécialisés). L’expert fera une étude approfondie de l’évolution de ces éléments et déterminera non seulement s’il existe un motif de déplafonnement mais encore quelle est la valeur locative des locaux en application de l’article L 145-33 du Code de commerce.

La renonciation implicite du locataire

Il peut être déduit du comportement du locataire une renonciation à la règle du plafonnement. Par exemple, lorsque le locataire fait lui-même une offre de loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou a fait une contre-proposition de renouvellement au bailleur en acceptant que le loyer dépasse la variation de l’indice.

En conséquence, il est important, préalablement à toute offre ou contre-proposition, de bien s’assurer que le loyer proposé n’est pas supérieur à la variation de l’indice et, dans le cas où serait volontaire cette proposition, de bien en mesurer toutes les conséquences.

* *

Par conséquent, si lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur propose un loyer renouvelé supérieur à la variation de votre loyer, il conviendra de s’interroger sur la légalité de cette offre et notamment de se poser les questions suivantes :

mon bail écarte-t-il la règle du plafonnement en cas de renouvellement ?
mon bail initial excède-t-il 9 ans ?
mon bail prorogé excède-t-il 12 ans ?
mon bail porte-t-il sur des locaux monovalents ?
les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties ont-ils été modifiés significativement pendant le cours du bail ?

En cas de réponse affirmative à l’une de ces questions, il est possible que le bailleur puisse augmenter votre loyer sans toutefois dépasser la valeur locative qui est le principe de fixation du loyer renouvelé.

Il est toutefois précisé que :

le bailleur devra démontrer quelle est la valeur locative du loyer en application des critères de l’article L 145-33 du Code de commerce. En effet, ce n’est pas sur le locataire que pèse la charge de la preuve ;
le déplafonnement ne pourra entrainer qu’une hausse de 10 % maximum du loyer par an. En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle aussi appelée « le plafonnement du déplafonnement» laquelle interdit que la variation de conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de divergences sur le montant du loyer du bail renouvelé, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat qui vous assistera dans les négociations avec le bailleur ou défendra vos intérêts dans le cadre d’une action judiciaire.

RÉGLEMENTATION DES LOCATIONS MEUBLÉES TOURISTIQUES AIRBNB

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Cet article est un récapitulatif pédagogique de l’ensemble des règles et des jurisprudences récentes à connaître sur la réglementation de la problématique des locations meublées touristiques airbnb en étudiant 10 points clés.

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Cet article a pour objectif de synthétiser l’ensemble de la réglementation des locations meublées de courte durée tout en y apportant un éclairage pratique au travers de l’étude des décisions récentes et des retours concrets d’expérience de l’auteur.

Ces dix points seront découpés en trois parties : urbanisme, copropriété et relations locatives.

Partie 1 : La complexité des formalités d’urbanisme.

Question 1 : Comment déterminer l’usage de mon local ?

L’usage de votre local correspond à l’utilisation pour laquelle il est destiné et permet de classifier les biens immobiliers en deux catégories bien distinctes : les biens à usage d’habitation, et les biens dont l’usage est autre que l’habitation. Par exemple, une boutique rentre dans la seconde catégorie alors qu’un appartement se trouve généralement dans la première.

Avant tout, il est essentiel de consulter les documents des services fonciers. Souvent, cela nécessite l’intervention d’un notaire pour consulter la base nationale VIDOC, puis celle d’un conseil juridique pour analyser ces documents. Le plus souvent, il sera pertinent de regarder si votre local a fait l’objet d’un formulaire H2 (habitation), P (professionnel) ou bien C2 (commerce et autres).

L’étude de certains dossiers a mis en évidence qu’il arrive parfois que l’usage des locaux décrits dans ces formulaires ne correspondent pas exactement à la réalité de la situation du local. Dans ces conditions, il est important de se référer uniquement au formulaire le plus récent, qui indique l’usage « officiel » du lot et, si besoin, de se rapprocher des services d’urbanisme pour confirmation.

En bref, tout local faisant l’objet d’une déclaration de type H2 sera considéré comme ayant un usage d’habitation. Il rentrera ainsi dans le champ d’application de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Question 2 : Je souhaite mettre mon appartement/ ma maison, en location : est-ce légal ?

L’article 631-7 du Code de la construction a fait couler beaucoup d’encre et continue de faire parler de lui. Il est d’ailleurs aujourd’hui contesté devant la plus haute juridiction de l’Union européenne, sa compatibilité avec la directive 2006/123 dite services étant remise en cause. Cette procédure a d’ailleurs donné lieu à la suspension de l’ensemble des procédures nationales relatives à l’application de l’article 631-7 [1].

A ce jour, l’avis de l’avocat général de la Cour de justice est connu [2] et nous sommes dans l’attente imminente de l’arrêt de la Cour de justice.

Malgré cette affaire, l’article continue d’être appliqué et de donner lieu à des poursuites et sanctions de la part de la Ville de Paris. En revanche, il n’est applicable qu’aux communes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne (ainsi que des villes de plus de 50 000 habitants dans les zones dites « tendues »). De nombreuses villes ont édicté des délibérations en ce sens, à l’instar de Nice [3], Bordeaux [4] ou Lyon [5] et évidemment Paris.

A Paris, la réglementation diffère selon que le logement constitue votre résidence principale ou secondaire.

On rappelle que selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge. La seule exception à cette règle constitue les cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou cas de force majeure.

Pour la résidence principale, la location meublée touristique est possible dans la limite de 120 jours par an. Au-delà de cette limite, il vous faudra solliciter une autorisation de changement d’usage comme indiqué à l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Vous pouvez éventuellement contourner l’application de ces règles en choisissant d’installer, à la place d’une location meublée touristique, une chambre d’hôte [6], pour laquelle il n’existe pas de limite de 120 jours.

Pour toute résidence secondaire, donc celle occupée moins de huit mois par an, la location meublée touristique n’est pas possible sans effectuer de démarches lourdes auprès des services d’urbanisme. En effet, en application de l’article 631-7 susvisé, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Un tel changement d’usage suppose d’obtenir auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage, puisque l’usage du logement n’est plus l’habitation mais une activité commerciale.

A Paris et dans d’autres communes, cette autorisation de changement d’usage doit nécessairement s’accompagner d’une compensation par une autre surface. En substance, il s’agit de transformer une surface commerciale en habitation pour compenser la perte de la surface utilisée pour l’activité Airbnb afin d’équilibrer le marché.

Enfin, n’oubliez pas : tous les propriétaires, sans exception, doivent procéder à l’enregistrement de leur activité par une déclaration auprès des services de mairie et être dans une situation régulière au regard de la fiscalité. Cela concerne également les propriétaires des locaux commerciaux.

Question 3 : Quels sont les risques si je ne respecte pas les obligations qui me sont imposées ?

Les communes qui se sont dotées de règles régissant la pratique de la location meublée touristique ont également mis en place d’un système de contrôle des annonces et de poursuites des contrevenants.

Celui de Paris est le plus développé, avec plusieurs dizaines de contrôleurs assistés d’avocats. Les contrôleurs vérifient le bon respect de la réglementation parisienne et peuvent lancer des recherches envers certains propriétaires. Dans certains cas, cela continue avec une visite d’un contrôleur dans les locaux concernés. A ce stade, il est important de vous faire assister par un avocat pour protéger vos droits et préparer au mieux votre défense [7].

Cette prudence est d’autant plus nécessaire que le décret N°2019-1104 du 30 octobre 2019 a créé un mécanisme de coopération entre la ville et les intermédiaires de location, qui fournissent des informations relatives à votre activité, concernant notamment le nombre de nuitées et les tarifs.

Les visites de contrôlent peuvent, dans certains cas, conduire à la production d’une assignation à l’encontre du propriétaire contrevenant, sollicitant la remise en état des lieux ainsi que des amendes civiles importantes. A ce stade, il n’est plus seulement conseillé mais obligatoire de se faire assister d’un avocat.

L’auteur a d’ailleurs écrit plusieurs articles relatifs à cette problématique : sur la coopération avec les intermédiaires et les services fiscaux [8], sur la réception d’une assignation et les potentielles défenses, sur le déroulement de la procédure en cas de poursuites.

Pour votre information, ne pas respecter les obligations relatives à la réglementation meublée touristique, c’est s’exposer à des sanctions civiles importantes :
pour une absence de déclaration, une amende maximale de 5 000 euros ;
pour un défaut de changement d’usage pour la résidence secondaire, une amende pouvant atteindre 50 000 euros avec une astreinte allant jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation ;
pour un dépassement des 120 jours par an pour la résidence principale, sans juste motif, une amende maximale de 10 000 euros.

Aussi, en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, vous vous exposez à une sanction pénale : 5 ans d’emprisonnement et une amende de 75 000 euros, en application de l’article 441-2 du Code Pénal.

Question 4 : Mettre en location meublée touristique un local commercial, la bonne idée ?

Face au développement rapide de l’installation d’activés de location meublée touristique dans des locaux commerciaux, l’auteur a rédigé de nombreux articles sur le sujet, notamment sur les démarches d’urbanisme et des points jurisprudentiels récents.

Dans la mesure où il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation, le local commercial n’est pas soumis aux dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il n’est donc pas nécessaire, si vous êtes propriétaire d’un local commercial, de solliciter un changement d’usage puisque le local dispose d’ores et déjà de la commercialité.

Cependant, cela ne vous exempt pas de toute formalité. Outre les obligations imposées à tous les propriétaires (enregistrement et taxes), vous devez procéder au changement de destination de votre local.

Selon l’ampleur du projet, vous devrez solliciter un permis de conduire (si vous touchez aux structures porteuses) ou simplement réaliser une déclaration préalable. En ce qui concerne la déclaration préalable, il convient de la réaliser à travers le formulaire CERFA n°13404*07.

Pour la Ville de Paris et autres villes soumises à un plan local d’urbanisme (P.L.U), vous remplirez le premier tableau relatif au changement de destination, qui présente neuf destinations possibles. Vous le comprendrez, il vous suffira de cocher la case « hébergement hôtelier » et de fournir l’ensemble des pièces nécessaires.

N’oubliez pas de publier le récépissé obtenu par la mairie à la suite du dépôt de votre déclaration préalable ou permis et de procéder à la déclaration de votre activité à l’administration fiscale (par le biais du formulaire CERFA n° 14600*01 pour l’Ile de France). Vous transmettrez également la déclaration d’achèvement des travaux lorsque ces derniers seront terminés.

L’ensemble de ces formalités pourra être réalisé par votre conseil juridique, accompagné de votre conseil technique (architecte) en cas de nécessité. A cet égard, l’auteur a écrit un [article sur cette question avec 10 conseils à connaître [9].

Attention, louer un local commercial sur des plateformes de type Airbnb ne nécessite pas uniquement de vérifier le respect des règles d’urbanisme. En effet, si votre local est en copropriété, il est essentiel de vérifier que l’activité est compatible avec toutes les règles de ladite copropriété !

Partie 2 : Airbnb en copropriété, attention !

Que vous soyez propriétaire d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez vous conformer aux stipulations du règlement si votre bien immobilier fait partie d’un ensemble régi en copropriété. Le texte phare sur ce point est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Question 5 : Louer en copropriété, quels sont les documents à consulter ?

Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il convient de consulter en détail deux documents essentiels : le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.

Le premier est un document contractuel qui lie l’ensemble des copropriétaires et constitue le document phare présentant les règles générales d’organisation, d’occupation et de gestion de l’immeuble [10].

Le second se présente généralement sous la forme d’un tableau présentant, pour chaque lot, son occupation, sa situation dans l’immeuble, sa part en millième des charges, et diverses remarques (servitudes, jouissance privative de parties communes, par exemple). Il a un statut plus complexe.

Lorsqu’il est rattaché au règlement de copropriété, il peut avoir un statut contractuel au même niveau que le règlement. Lorsqu’il apporte des indications plus précises que le règlement, alors il convient d’utiliser l’occupation présentée dans l’état descriptif.

Ainsi, dans certaines conditions, la jurisprudence a fait primer l’état descriptif de division sur le règlement de copropriété. Ainsi, il a été décidé que : « l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle […] n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement […] dès lors que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu’elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l’était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier » [11].

En tout état de cause, il convient de déterminer la destination de votre local au règlement de copropriété (accompagné ou non de l’état descriptif). Cela est essentiel lorsque certaines restrictions sont imposées uniquement à un certain type de logement ou d’activité. Pour cela, il convient de faire appel à un avocat spécialisé dans le domaine, qui pourra analyser votre règlement au regard des dernières décisions de jurisprudence.

Question 6 : Puis-je louer mon bien immobilier sur Airbnb si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise ?

Une grande partie des immeubles en copropriété, notamment à Paris, contiennent ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise. Simplement, il s’agit de l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans tout ou partie de l’immeuble.

Une telle clause peut concerner uniquement un type de lots. Souvent, elle est rédigée de la façon suivante : « les appartements/locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement […] ». Dans les lots concernés, l’activité commerciale sera prohibée. Parfois, la clause désigne un type de lots comme les « appartements » ou lots à usage d’habitation. Ainsi, elle n’est pas applicable aux autres locaux et notamment aux locaux commerciaux, qui pourront ainsi exercer leur activité.

Une telle clause peut être simple ou stricte. Elle est simple lorsque l’activité professionnelle, généralement assimilée à l’exercice de professions libérales, est tolérée dans les lots concernés par la clause. Elle est stricte lorsque l’activité professionnelle est interdite dans ces lots. En tout état de cause, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise suppose l’interdiction claire de toute activité commerciale dans les lots concernés.

Si vous êtes propriétaires d’un lot à destination d’habitation en copropriété (concrètement, d’un appartement) et que le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, le cabinet vous conseille de ne pas lancer de projet de location meublée touristique. Vous vous exposeriez à des poursuites judiciaires de la part du syndic de copropriété.

Vous pouvez y échapper de trois façons.

La première, compliquée, est d’investir dans un immeuble dont le règlement de copropriété ne comporte pas de clause bourgeoise. Ce n’est pas impossible, mais plutôt rare.

La seconde possibilité consiste à solliciter auprès de la copropriété le changement de destination du lot en application de l’article 26 de la loi de 1965. Votre lot ne sera donc plus une habitation mais potentiellement un local commercial, si le changement est approuvé par la copropriété. Cette hypothèse est aléatoire et peut s’avérer longue.

La troisième, plus simple, est d’investir directement dans un local commercial. Le but du local commercial étant par définition d’accueillir une activité commerciale, alors ces locaux échappent à l’application de la clause bourgeoise du règlement, même si celle-ci est stricte.

Attention !

Un récent arrêt de la Cour d’appel de Paris [12] semble apporter de nouvelles restrictions à l’activité de location meublée touristique, et ce même en présence d’un local commercial situé dans un immeuble où tout activité commerciale est autorisée.

En effet, la Cour considère en l’espèce qu’une activité de location meublée touristique peut être incompatible avec le règlement de copropriété, alors même qu’il s’agit d’une activité commerciale et que le règlement consacre une destination mixte de l’immeuble. Cet arrêt particulièrement sévère ne présage pas pour autant de la fin de l’activité de type Airbnb touristiques dans les locaux commerciaux, puisque d’autres décisions maintiennent la vision plus libérale qui est constante depuis plusieurs années [13].

Question 7 : La clause d’habitation bourgeoise est-elle conforme à la destination de l’immeuble ?

Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence s’y attenant, le règlement de copropriété ne peut contenir une ou des clauses restreignant l’usage des lots privatifs, sauf si la destination de l’immeuble le justifie.

L’interdiction de disposer de son lot comme il le souhaite constitue naturellement une restriction à son droit du copropriétaire qui souhaite y exercer une activité de location meublée touristique dans la conformité des règles d’urbanisme. Cette restriction, pour être légale, doit nécessairement être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble en copropriété.

Il convient donc de déterminer la destination de l’immeuble. Deux hypothèses : soit elle est expressément identifiée par le règlement de copropriété, soit il convient de la déduire à travers l’étude du règlement. Dans la seconde hypothèse, la destination se déduit de la variété des destinations individuelles des lots. Par exemple, un immeuble dont tous les lots (à l’exception des parkings, caves et garages qui sont généralement des lots accessoires) sont destinés à l’habitation, alors la destination sera exclusivement d’habitation bourgeoise.

Lorsque l’immeuble accueille des lots dont la destination est variée, on parle alors de destination mixte de l’immeuble. La destination peut être mixte habitation et professionnelle ou mixte habitation et commerciale. La détermination de cette destination est essentielle pour vérifier la validité de la clause bourgeoise.

En effet, l’existence d’une clause bourgeoise semble parfaitement compatible avec un immeuble à destination exclusivement bourgeoise. De la même manière, la clause autorisant l’activité commerciale dans les locaux commerciaux (implicitement ou explicitement) n’est absolument pas surprenante dans un immeuble à destination mixte. Interdire le commerce dans les locaux commerciaux serait parfaitement absurde !

L’activité de location meublée touristique est considérée par la jurisprudence comme une activité commerciale [14] et les propriétaires de locaux commerciaux sont en principes libres de choisir l’affectation de leur lot, soit l’activité qu’ils y exercent. Par conséquent, le propriétaire d’un local commercial devrait pouvoir y exercer une activité de type Airbnb sans difficulté particulière.

En revanche, le juge condamne régulièrement la pratique de la location meublée touristique face à une destination bourgeoise [15].

En tout état de cause, l’assistance d’un avocat spécialisé est généralement essentielle pour vous assurer de la faisabilité de votre projet.

La veille juridique est essentielle : A ce sujet vous pouvez d’ailleurs consulter le dernier article de l’auteur sur la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation du 27 février 2020 [16].

Question 8 : Quels sont les risques d’une procédure pour troubles anormaux du voisinage après le lancement de mon activité ?

L’activité de location saisonnière cause potentiellement des nuisances pour les autres propriétaires. Ces nuisances sont notamment générées par les allées et venues des locataires, à toute heure du jour et de la nuit, et de la méconnaissance par certains d’entre eux des exigences de calme et de silence au sein de la résidence.

La jurisprudence reconnait un trouble anormal de voisinage dans des cas de location meublée touristique : « Les nuisances diverses occasionnées par les fréquentes rotations de locataires dans l’immeuble nuisent à la tranquillité des copropriétaires et contreviennent ainsi au règlement de copropriété qui interdit tous bruits ou activités dans les appartements de nature à gêner les voisins, cette seule constatation justifiant la cessation de l’activité locative de meublé de courte durée exercée par les copropriétaires » [17].

Avant tout, il convient de vérifier s’il existe au sein même du règlement de copropriété la mention de l’interdiction de bruits ou activités de nature à gêner les autres copropriétaires. A défaut, il conviendra de se tourner vers l’hypothèse des troubles anormaux du voisinage. A ce titre, il convient de rappeler que la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage » [18]. Votre syndic peut donc être missionné par le syndicat pour lancer des poursuites à votre encontre.

Par ailleurs, s’il s’avère que les troubles concernent particulièrement un voisin, ce voisin est légitime à agir en son propre nom.

Ainsi, dans le cas où l’activité exercée n’est pas contraire au règlement de copropriété mais génère des troubles, il est toujours possible pour le syndicat ou tout copropriétaire victime d’agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. En cela, la régularité de l’activité au regard du règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’action des copropriétaires si cette activité génère des troubles supérieurs aux troubles normalement supportés par les propriétaires [19].

Il est de jurisprudence constante que les nuisances ne se présument pas. Une action du syndicat au titre des troubles anormaux du voisinage nécessiterait notamment de démontrer que les troubles créés par l’activité de location meublée touristique sont plus importants que les troubles créés par l’activité et l’occupation précédentes des lieux. Cela supposerait l’intervention d’un huissier.

Pour tout propriétaire désireux de mener à bien un tel projet, le cabinet conseille d’être particulièrement attentif à l’isolation du logement et de rappeler aux locataires les obligations de calme et de tranquillité.

Partie 3 : Airbnb et le bail locatif.

Question 9 : Puis-je mettre mon appartement en location meublée touristique si j’en suis déjà moi-même le locataire ?

La sous-location correspond la mise à disposition partielle ou entière de son logement, vide ou meublé, par le titulaire d’un contrat de location en échange d’une contrepartie financière. Concrètement, si vous êtes vous-même locataire de votre appartement et que vous louez ce logement sur Airbnb, vous pratiquez de la sous-location.

En principe, cela n’est pas autorisé, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, la jurisprudence reste constante sur ce point : un locataire n’est autorisé à sous-louer son logement sur une plateforme de type Airbnb qu’à la condition indispensable d’avoir préalablement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Sans autorisation de votre bailleur, vous ne pouvez pas mettre votre logement sur Airbnb. Autrement, vous risquez de potentielles poursuites judiciaires par votre bailleur (voir point suivant).

Cette demande d’autorisation préalable doit par ailleurs respecter un certain formalisme puisqu’elle doit être adressée par huissier ou pli recommandé au propriétaire en détaillant notamment la durée et le loyer réclamé de la sous-location (qui est souvent journalier dans des locations de courte durée).

Attention, obtenir l’autorisation de votre bailleur n’est pas la seule obligation à respecter. En effet, le loyer perçu grâce à la sous-location ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal et le montant total généré par les locations de type Airbnb ne peut excéder le montant du loyer mensuel.

Question 10 : Mon appartement a fait l’objet d’une sous-location sans mon autorisation, quels sont mes droits ?

Si vous êtes bailleur et que votre locataire a mis l’appartement sur une plateforme de type Airbnb sans votre autorisation écrite expresse, alors il se trouve en infraction et un certain nombre de possibilités vous sont ouvertes [20] pour remettre les choses en ordre.

Dans une telle situation, le bailleur peut ainsi engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire et solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts.

Sur ce deuxième élément, la jurisprudence de la Cour de cassation en date du 12 septembre 2019 est particulièrement pertinente. En effet, cette décision vient confirmer la condamnation d’un couple de locataires à rembourser à leur bailleur les loyers perçus en sous-location, soit plus de 28 000 euros, sur le fondement de l’accession prévue à l’article 546 du Code civil.

Cette décision n’est pas tant innovante puisqu’il s’agit en fait de la confirmation d’arrêts plus anciens face auxquels les praticiens émettaient encore quelques doutes. A ce titre, une décision rendue le 24 octobre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris avait confirmé ce mouvement en se basant sur le fondement de la restitution des fruits civils et avait vu condamner la locataire à rembourser l’intégralité des sommes issus de la sous-location illicite, à hauteur de 46 000 euros !

Dans ces conditions, tout bailleur est maintenant presque certain d’obtenir la restitution des sous-loyers en lançant une procédure judiciaire en ce sens. Néanmoins, il vous faut réunir l’ensemble des preuves nécessaires pour faire constater l’infraction commise par son locataire.

Pour assurer un dossier solide, il est conseillé de se rapprocher d’un avocat qui fera établir par un huissier de justice un constat de l’annonce publiée sur la plateforme type Airbnb. Ce constat, matérialisé par des captures d’écran sur internet, vise à garder une preuve des éléments essentiels, à savoir l’annonce mais aussi les commentaires des clients, le prix des nuitées ou encore les périodes de disponibilités. Ce constat en ligne peut également être consolidé par la visite de l’huissier dans les lieux.

L’intervention d’un huissier est indispensable afin de garantir la fiabilité du constat sur internet, contrairement à des captures d’écrans que vous auriez prises vous-même. Vous pouvez ensuite assigner votre locataire, par le biais d’un avocat, aux fins d’expulsion et/ou de remboursement des fruits civils issues de la sous-location illicite. Si c’est le cas, vous pouvez également solliciter la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre de potentielles dégradations.

Notes :

LE PINEL RÉNOVÉ

LE PINEL RÉNOVÉ, UN DISPOSITIF PEU CONNU

Patrick ChappeyPartagez Tweetez Enregistrer +1 Partagez

Vous connaissez sans nul doute le dispositif Pinel neuf, dont on parle beaucoup dans les médias. Une variante de cette formule, le Pinel « rénové », existe, moins connue mais tout aussi performante fiscalement.
Focus sur cette opportunité originale : un investissement dans un logement ancien, lourdement réhabilité par des professionnels afin qu’il devienne « comme neuf » …

Les logements pouvant bénéficier du dispositif « Pinel rénové » sont, le plus souvent, situés dans des immeubles d’habitation anciens à réhabiliter. Certains font toutefois partie d’un local non affecté à l’habitation, et qui va être transformé en logements.

Similitudes entre le Pinel neuf et le Pinel rénové

La fiscalité

Les deux dispositifs offrent une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien, en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

L’investissement annuel total défiscalisable ne peut être supérieur à 300.000 € (acquisition + frais). Vous pouvez donc acheter plusieurs logements au cours d’une même année (et la facture globale peut être supérieure à 300.000 €), mais seuls 300.000 € seront pris en compte dans le calcul de la défiscalisation. L’économie d’impôt maximale atteindra donc 36.000 € sur 6 ans, 54.000 € sur 9 ans et 63 .000 € sur 12 ans.

Les contraintes de base à respecter

Le logement doit être acquis dans une zone géographique éligible, et à un prix d’achat au m² n’excédant pas 5 .500 €.

Vous devez louer le logement nu (non meublé) en tant que résidence principale à des locataires aux ressources plafonnées. Le loyer est aussi plafonné.

Les conditions auxquelles doit répondre le logement pour être éligible au Pinel rénové

Logement non décent

Le logement acheté doit être en très mauvais état, inéligible à la location tel quel (indécent). Il vous faut donc obtenir, avant de commencer les travaux, une attestation de l’état descriptif du logement prouvant son éligibilité à l’avantage fiscal.

Obligation de travaux

Il doit, ensuite, faire l’objet de travaux de réhabilitation précis, définis dans un décret.

Réhabilitation lourde

Une fois les travaux terminés, le logement doit être, sur le plan technique et énergétique, comme neuf.

Une attestation prouvant la décence du logement et le respect de performances techniques et énergétiques doit d’ailleurs être obtenue à la fin du chantier. Un logement en Pinel rénové est forcément doté du label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou Haute Performance Energétique (HPE).

A noter : n’oubliez pas de joindre les 2 attestations (amont et aval des travaux) à votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. Ils feront foi pour l’administration fiscale qui jugera si le logement a bien été réhabilité dans les règles de l’art.

Pourquoi le Pinel rénové peut-il vous intéresser ?

Ce dispositif vous permet d’accéder à des emplacements privilégiés, notamment en centre-ville où peu de logements neufs sont en vente, bénéficiant d’une demande locative forte et d’un espoir de valorisation attractif.

Par ailleurs, compte tenu de l’importance et de la technicité complexe des travaux obligatoires, il implique la réalisation de ces derniers par des professionnels aguerris. Une sécurité.

Une fois réhabilité, l’immeuble est comme neuf, aux toutes dernières normes. Des programmes « clefs en main » sont commercialisés par des opérateurs spécialisés dans les réhabilitations lourdes. Dans cette situation optimale, c’est l’ensemble du bâtiment qui est réhabilité (parties privatives et communes). Le mécanisme d’achat est protégé par un contrat spécifique, qui vous protège, en tant qu’acquéreur : la vente immobilière en rénovation (VIR).

Enfin, ce dispositif « Pinel rénové », offre des avantages fiscaux conséquents aux investisseurs les plus fortement imposés puisqu’il est compatible avec le régime du déficit foncier : les travaux déductibles s’imputent soit sur leurs revenus fonciers, soit sur leur revenu global, dans la limite de 10.700 € / an.

Attention : ce dispositif n’a rien à voir avec le Denormandie ancien…

DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

TOUT SAVOIR SUR LE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

Patrick ChappeyPartagez Tweetez Enregistrer +1 Partagez

Si la révision du loyer triennale est encadrée et vous empêche, généralement, de dépasser certains montants, il est possible, dans quelques situations précises, de procéder au déplafonnement du loyer du bail commercial. Découvrez ci-dessous les 4 cas possibles !

Déplafonnement du loyer du bail commercial : définition

Le déplafonnement du loyer du bail commercial est le processus qui a pour objectif d’augmenter le loyer afin que celui-ci corresponde à la valeur locative, supérieure à la valeur du loyer plafonné.

C’est donc vous, bailleur, qui en faites la demande.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les 4 cas possibles

Le déplafonnement triennal du loyer est autorisé (en cours de bail ou lors du renouvellement du bail commercial) dans 4 cas seulement.

Cas n°1 : lorsque la durée du bail excède 12 ans. C’est le cas quand le bail commercial a été tacitement prolongé, sans que votre locataire ne se soit occupé de son renouvellement.

Cas n°2 : lorsque les « facteurs locaux de commercialité » ont changé (article L. 145-34 du Code de commerce). En clair, votre local commercial n’est plus du tout dans le contexte dans lequel il se trouvait lors de la signature du contrat de bail commercial. Ces facteurs peuvent, notamment, être :

La construction d’un nouveau quartier tout près qui valorise le local ;
Une forte augmentation de la population qui accroît la clientèle potentielle ;
La piétonnisation de la rue ;
L’arrivée de nouveaux moyens de transport ;
Bref, tout changement qui engendre une amélioration significative de l’activité commerciale de votre locataire comme l’accroissement de son chiffre d’affaires, par exemple.

Attention : pour être considéré, le changement des facteurs de commercialité doit être « matériel », c’est-à-dire qu’il doit concerner des éléments concrets. Cela signifie que les projets ne peuvent pas être pris en compte. Exemple : vous souhaitez déplafonner le loyer du bail commercial car vous savez qu’un complexe commercial très attractif va sortir de terre près de votre local commercial en location. Vous êtes obligé d’attendre que celui-ci soit effectivement construit.

Cas n°3 : lorsque vous effectuez des travaux valorisant le local : une amélioration de l’état des locaux comme l’installation de la climatisation, la création de nouveaux espaces, etc., est un argument valable.

Cas n°4 : lorsque votre locataire ajoute une activité : on appelle cela la « déspécialisation partielle » du bail. Exemple : il vendait de l’huile d’olive. Il décide de faire aussi salon de thé / pâtisserie dans une pièce adjacente. Cette modification vous donne le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence. Toujours si ce changement implique une valorisation du CA du locataire.

Important :

C’est à vous, bailleur, de démontrer la réalité de l’éligibilité de votre local à un déplafonnement du loyer. La charge de la preuve vous incombe ;
Dans tous les cas, le déplafonnement du loyer pour des baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 (en application de la loi Pinel), ne peut entraîner une variation annuelle supérieure à 10 %. C’est en quelque sorte un « plafonnement du déplafonnement ».

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les risques

Cette procédure de déplafonnement du loyer du bail commercial entraîne un nombre important de contentieux, tant les arguments présentés pour démontrer, notamment, l’évolution des facteurs de commercialité sont parfois complexes à évaluer.

Par ailleurs, comme vous vous en doutez, il n’est pas facile pour un locataire d’accepter une augmentation de loyer supérieure à l’augmentation classique liée aux indices de référence. Ce processus entraîne donc très souvent des conflits, y compris judiciaires, entre bailleurs et locataires.

Le plus simple, pour vous bailleur, est de vous adjoindre, dès le démarrage de la procédure, les services d’un expert (à privilégier : les experts judiciaires spécialisés). Le dossier sera ainsi bien « ficelé » avec des études complètes. Un tel expert est capable de déterminer s’il existe un motif réel de déplafonnement du loyer, mais aussi de vous aider à fixer la nouvelle valeur locative du local.

À noter : il peut toutefois arriver que des locataires – face au risque d’une procédure de déplafonnement – conscients que l’augmentation est justifiée, prennent les devant et vous proposent une augmentation de loyer. A vous de voir si cela ne vaut pas la peine de l’accepter, même si vous pourriez obtenir un peu plus au terme d’une procédure de déplafonnement classique.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les clauses possibles

Insertion d’une clause de déplafonnement automatique du loyer dans le bail commercial

Vous avez le droit d’intégrer dans le contrat de bail commercial une clause prévoyant que le loyer – lors du renouvellement du bail – correspondra à la valeur locative, sous-entendant donc un déplafonnement du loyer. Encore faut-il que le candidat locataire accepte de signer le bail avec de telles conditions, bien sûr. S’il le fait, c’est tout-à-fait légal.

Insertion d’une clause interdisant le lissage du loyer en cas de déplafonnement

Autre clause possible à insérer dans le bail, si vous le souhaitez : l’interdiction faite au locataire de « lisser » (étaler) l’augmentation du loyer due à un déplafonnement.

En effet, les 10 % maximum d’augmentation possible (pour les baux signés depuis 2014) peuvent être lissés pendant toute la durée du bail.

ZONE DE BRUIT LIMITE

Article L147-5

Modifié par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 4 X JORF 16 juillet 2006

Dans les zones définies par le plan d’exposition au bruit, l’extension de l’urbanisation et la création ou l’extension d’équipements publics sont interdites lorsqu’elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit. A cet effet :

1° Les constructions à usage d’habitation sont interdites dans ces zones à l’exception :

– de celles qui sont nécessaires à l’activité aéronautique ou liées à celle-ci ;

– dans les zones B et C et dans les secteurs déjà urbanisés situés en zone A, des logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone et des constructions directement liées ou nécessaires à l’activité agricole ;

– en zone C, des constructions individuelles non groupées situées dans des secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics dès lors qu’elles n’entraînent qu’un faible accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances et des opérations de reconstruction rendues nécessaires par une opération de démolition en zone A ou B dès lors qu’elles n’entraînent pas d’accroissement de la population exposée aux nuisances, que les normes d’isolation phonique fixées par l’autorité administrative sont respectées et que le coût d’isolation est à la charge exclusive du constructeur.

2° La rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, l’extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes peuvent être admises lorsqu’elles n’entraînent pas un accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances ;

3° Dans les zones A et B, les équipements publics ou collectifs ne sont admis que lorsqu’ils sont nécessaires à l’activité aéronautique ou indispensables aux populations existantes ;

4° Les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter une zone D à l’intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet des mesures d’isolation acoustique prévues à l’article L. 147-6. La délimitation d’une zone D est obligatoire pour les aérodromes mentionnés au I de l’article 1609 quatervicies A du code général des impôts ;

5° A l’intérieur des zones C, les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter des secteurs où, pour permettre le renouvellement urbain des quartiers ou villages existants, des opérations de réhabilitation et de réaménagement urbain peuvent être autorisées, à condition qu’elles n’entraînent pas d’augmentation de la population soumise aux nuisances sonores. Postérieurement à la publication des plans d’exposition au bruit, à la demande de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, de tels secteurs peuvent également être délimités par arrêté préfectoral pris après enquête publique.

Le contrat de location d’immeuble à usage d’habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien.

Travaux : faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une maison en plusieurs logements ?

VIDÉOS

Travaux : faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une maison en plusieurs logements ?

Faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une grande maison en plusieurs logements sachant qu’il n’y a aucun changement visuel extérieur, sachant qu’il n’y a aucun problème pour les places de parking ; ce ne sont que des changements intérieurs qui ne portent pas sur des murs maître.Ajouter aux favoris

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La réponse de notre expert

En matière d’urbanisme, un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doivent être déposés auprès de la mairie dans certains cas limitativement énumérés.

l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de SHOB (surface hors œuvre brute. Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons) ;
la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient pour effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants ;
dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme) ;
les travaux portant sur les immeubles inscrit au titre des monuments historiques (sauf travaux d’entretien ou de réparation ordinaires) ;
le changement de destination d’une construction lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.

Sont soumis à déclaration préalable en vertu de l’article R421-17 du Code de l’Urbanisme :

l’agrandissement d’une construction entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
la transformation de plus de 10m² de SHOB en SHON (surface hors œuvre nette. Il s’agit de la surface de plancher d’une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules),
la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment,
le changement de destination d’un bâtiment même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux,
dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;
les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l’article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu’une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

On entend par changement de destination, le changement de fonction de la construction. Les différentes fonctions sont énumérées à l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt. La division d’un immeuble d’habitation en de nombreux appartements n’est donc pas considéré comme une changement de destination, l’immeuble conservant sa fonction.

Pour résumer, diviser une maison en appartement ne nécessite donc pas de déclaration préalable ni de permis de construire si cette maison n’est ni en zone sauvegardée, ni classée, qu’elle ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement.

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Foire aux questions : Urbanisme

Vous pourrez trouver quelques réponses à vos questions dans cette foire aux questions urbanisme. Celle-ci sera mise à jour et actualisée.

Sommaire de la foire aux questions

Faut-il une autorisation d’urbanisme pour installer un abri de jardin ?

Tout dépend des surfaces de votre projet de construction, de sa hauteur et de s’il est situé ou non dans un secteur protégé (par exemple, abords d’un monument historique, site classé).

Quelle que soit la démarche à effectuer, il faut consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout règlement d’urbanisme local de votre mairie afin d’obtenir des informations quant à l’implantation de l’abri, les matériaux utilisables…

En cas général, vous pouvez voir l’autorisation requise pour votre abri de jardin :

Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² : Déclaration préalable de travaux (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher et emprise au sol supérieures à 5 m² et jusqu’à 20 m² : Déclaration préalable de travaux (pour une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres) ou Permis de construire (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher ou emprise supérieure à 20 m² : Permis de construire

En secteur protégé, ce qui change :

Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² : Déclaration préalable de travaux (pour une Hauteur inférieure ou égale à 12 mètres) et un Permis de construire (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher et emprise au sol supérieures à 5 m² et jusqu’à 20 m²: Déclaration préalable de travaux (pour une Hauteur inférieure ou égale à 12 mètres) et un Permis de construire (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher ou emprise supérieure à 20 m² : Permis de construire

Pour en savoir plus : R.421-1 , R.421-2 , R.421-9 et R.421-11 du code de l’urbanisme.

Que faut-il faire pour l’installation ou la construction d’une piscine privée ?

Vous pouvez intégrer une piscine dans votre jardin sous réserve de respecter les règles de mitoyenneté. Au-delà d’une certaine surface et en fonction des caractéristiques de la piscine (piscine hors-sol ou non, piscine avec abri ou non, construction d’un abri sur une piscine existante), des autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires.

Piscine hors-sol

Selon que votre piscine hors-sol (gonflage ou en kit par exemple) est installée plus ou moins de 3 mois par an (plus ou moins 15 jours par an si vous êtes en zone protégée), une autorisation peut être nécessaire. Il faudra prendre en compte la superficie de votre piscine :

Si vous installez 3 mois maximum par an (15 jours en zone protégée) une piscine hors-sol, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) et,
Si vous installez plus de 3 mois par an (15 jours en zone protégée) et que votre piscine (son bassin) fait jusqu’à 10m², vous n’aurez pas besoin d’autorisation sauf si elle est située dans une zone protégée (périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardé, site classé ou en instance de classement).
De 10m² et jusqu’à 100m², vous devez déposer une déclaration préalable.
Plus de 100 m², vous devez déposer obligatoirement un permis de construire.

Construction d’une piscine

Tout comme les piscines hors-sol (sauf la limite de temps), les éléments déterminants tels que la superficie de la piscine, son emplacement (dans une zone protégée,…), sont les mêmes. Il faut rajouter à cela, la mise en place d’un dispositif de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.

Si vous ajoutez un abri à votre piscine, est que celui-ci tend jusqu’à 1m80 de hauteur, il voudra déposer une déclaration préalable, et au-delà de 1m80 de hauteur, vous serez obliger de déposer un permis de construire.

Abri sur piscine existante

Si vous avez une piscine existante et que vous voulez mettre un abri, la hauteur recommandée pour ne pas avoir besoin d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) va jusqu’à 1m80 de hauteur (sauf en zone protégée) et au-delà de cette hauteur, il vous faudra déposer obligatoirement une déclaration préalable.

Que ce soit la construction d’une piscine avec ou sans abri ou bien la mise en place d’un abri sur une piscine existante, il se peut que vous aurait une augmentation de vos impôts locaux.

Toutefois, les règles locales d’urbanisme (plan local d’urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l’urbanisme de votre mairie.

Pour en savoir plus : R.421-2 à R.421-8-2, R.421-9 à R.421-12 et R.421-1 du code de l’urbanisme.

Comment puis-je trouver ma parcelle ?

Pour trouver votre parcelle, vous devez aller sur le site : https://www.cadastre.gouv.fr/ et rentrer soit votre adresse, soit votre référence cadastrale.

Surface de plancher d’une construction : quelles sont les règles de calcul ?

La surface de plancher se calcule à partir de critères précis selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble collectif. La surface de plancher (avec l’emprise au sol) permet de connaître le type d’autorisation requise pour son projet de travaux ou de construction.

Attention :

La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface privative des appartements (Loi Carrez) qui concerne uniquement l’acquisition d’un lot d’une copropriété.

Il a deux cas :

La maison individuelle
L’immeuble collectif

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c’est-à-dire à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

Pour en savoir plus : méthode de calcul sur la de la surface de plancher

Quelle est la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme?

Cas général

La durée de validité d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable est de 3 ans.

L’autorisation d’urbanisme est périmée :

si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans,
ou si vous interrompez le chantier durant plus d’1 an.

Toutefois, vous pouvez demander la prolongation de votre autorisation d’urbanisme :

si vous ne pouvez pas commencer les travaux dans les 3 ans,
ou si vous prévoyez d’interrompre le chantier durant plus d’1 an.

La durée de validité de votre autorisation d’urbanisme peut être prolongée une 1^re fois, sur votre demande, pour une durée d’1 an. Ensuite, vous pouvez faire une 2^nde demande de prolongation, ce qui peut porter la durée de validité totale de votre autorisation à 5 ans.

La demande de prolongation ne peut concerner qu’une autorisation d’urbanisme en cours de validité. Et elle n’est accordée que si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à votre égard.

La demande de prolongation doit être faite par courrier en 2 exemplaires 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité de 3 ans (ou avant l’expiration de votre 1^re demande de prolongation). Ce courrier doit être adressé par lettre

La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n’a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prolongation est acceptée.

Pour en savoir plus : R.424-17 à R.424-23 du code de l’urbanisme.

Infraction aux règles d’urbanisme : quels délais de prescription ?

La réalisation de travaux non conformes à l’autorisation obtenue ou contrevenant au plan local d’urbanisme (PLU) constitue une infraction pouvant engager votre responsabilité pénale sur une certaine période : il s’agit du délai de prescription.

Ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017. Il démarre à partir de l’achèvement des travaux et est rétroactif, c’est-à-dire qu’il s’applique aux infractions commises avant cette date, sauf si l’ancien délai de 3 ans est déjà prescrit.

Par exemple :

les travaux achevés en janvier 2017 sont susceptibles d’engager votre responsabilité pénale jusqu’en janvier 2023 s’ils sont non conformes ou contreviennent au PLU ;
pour les travaux qui ont été achevés en avril 2018, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu’en avril 2024.

Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.

Pour en savoir plus : article L480-14 du code de l’urbanisme

Comment contester une autorisation d’urbanisme

Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d’une autorisation d’urbanisme (par exemple, un permis de construire) en exerçant un recours. Pour cela, il faut démontrer un intérêt à agir.

Conditions

Vous devez démontrer que l’autorisation d’urbanisme affecte directement vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez ou détenez. Pour cela, il faut rapporter des pièces justificatives (photographies, rapport, attestation…).

C’est le projet lui-même qui doit affecter vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance, et non les travaux (les nuisances).

Attention :

Si vous ne rapportez pas la preuve de votre préjudice et que votre recours cause un préjudice au titulaire de l’autorisation, celui-ci peut demander au tribunal administratif que lui soit versé des dommages-intérêts pour comportement abusif.

Recours

Vous pouvez exercer

un recours gracieux auprès de la mairie qui a délivré l’autorisation
ou saisir directement le tribunal administratif par voie de recours contentieux pour contester l’autorisation d’urbanisme.

Si le titulaire de l’autorisation a déjà commencé les travaux, il est recommandé d’agir directement devant le tribunal administratif.

Pour en savoir plus : R.600-1 à R.600-7 du code de l’urbanisme

Affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain

Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. L’affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. Il sert de point de départ aux tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme.

De quoi s’agit-il ?

L’autorisation d’urbanisme prend la forme d’un arrêté.

Cet arrêté indique :

la mairie au nom de laquelle la décision est prise,
les principales caractéristiques de l’autorisation d’urbanisme (votre nom et adresse, l’objet de la demande, le numéro d’enregistrement et le lieu des travaux),
les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application,
les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens.

Vous devez afficher un extrait de votre autorisation sur votre terrain par le biais d’un panneau :

dès la notification de l’arrêté,
ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis.

La date d’affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l’autorisation s’ils estiment que celle-ci leur porte préjudice.

À noter :

L’autorisation d’urbanisme est affichée en mairie dans les 8 jours qui suivent sa délivrance.

Pour en savoir plus : R.424-15 du code de l’urbanisme

Les changements de destination

Le Code de l’urbanisme définit neuf destinations possibles pour un bâtiment :

l’habitation ;
l’hébergement hôtelier ;
les bureaux ;
le commerce ;
l’artisanat ;
l’industrie ;
l’exploitation agricole ou forestière ;
l’entrepôt ;
les services publics ou d’intérêt collectif.

Il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment passe, en totalité ou en partie, avec ou sans travaux, d’une utilisation à une autre.

Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Ainsi, un garage lié à une habitation est considéré comme de l’habitation et l’aménagement de ce garage en chambre n’est donc pas un changement de destination.

Le changement de destination est en principe soumis à déclaration préalable.

Mais, si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.

Pour en savoir plus : R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme