voie privee eau

Une canalisation d’eau est située sous une voie privée mais il est impossible de déterminer à qui appartient ladite voie. Qui est responsable de l’entretien et du remplacement de cette canalisation?

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L’article 552 du Code civil énonce le principe selon lequel « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Cependant, s’agissant d’une conduite d’eau potable, la règle posée par le Code civil vaut sous réserve de l’existence de servitudes de passage de canalisations publiques établies conformément aux dispositions du Code rural (art. L.152-1 et R.152-1 et suivants) ; lorsque de telles servitudes d’utilité publique ont été instituées, les canalisations implantées sur les fonds privés font en effet parties du réseau public d’eau et sont placés sous la responsabilité du service public.

La jurisprudence administrative considère par ailleurs :

  1. que lorsqu’une conduite d’eau implantée en terrain privé vise à desservir une seule habitation, elle constitue un branchement privé,
  2. qu’en revanche, lorsqu’une conduite située en domaine privé permet d’alimenter plusieurs habitations, la partie de cette conduite commune à la desserte des différentes propriétés fait partie du réseau public.

L’implantation d’une conduite d’eau sous une voie privée ne préjuge donc pas automatiquement du caractère privé de l’ouvrage. Aussi, il convient de déterminer la qualification publique ou privée de cette conduite au vu des éléments qui précède, en recherchant :

  • si une servitude autorisant l’établissement d’une canalisation publique en domaine privé a été instituée en bonne et due forme par la collectivité publique,
  • ou, en l’absence d’une telle servitude, si la conduite d’eau implantée sous la voie privée vise à desservir une ou plusieurs habitations.

Dans l’hypothèse où elle ne dessert qu’une seule propriété, la conduite constitue un équipement propre, c’est-à-dire un ouvrage privé sur lequel le service public n’a pas à intervenir ; le branchement est exclusivement placé sous la responsabilité du propriétaire du terrain qu’il dessert.

En revanche, dans le cas où la conduite alimente plusieurs propriétés privées, la partie de la conduite commune aux différentes habitations, fait partie du réseau public et se trouve placée sous la responsabilité du service public de l’eau potable qui est tenu de procéder aux travaux (réparation, renouvellement) nécessaires.

Ne peuvent en effet être regardés comme des « équipements propres » ceux qui sont destinés à d’autres usagers ou qui doivent être partagés avec eux. C’est par exemple le cas pour une conduite d’évacuation d’eaux usées, sous la voie communale, capable de recevoir d’autres branchements (CAA Bordeaux, 29 juillet 1993, Commune Manduel), de même pour les canalisations d’eau potable et d’eaux usées excédant par leurs caractéristiques les seuls besoins du lotissement (TA Nice, 5 février 1998, n°952002 et 952004, Vandemeulebroucke c/ Commune Draguignan), pour des canalisations d’assainissement et d’eau surdimensionnées par rapport au nombre de lots du lotissement, implantées pour partie sur le domaine public et pour partie sur le terrain du lotissement concerné, devant être intégrée au domaine public de la commune et, en outre, desservant aussi un autre lotissement (CAA Marseille, 11 avril 2002, n°98MA876, Commune Draguignan c/ Vandemeulebroucke). 

Une réponse ministérielle en date du 27 mai 2014 rappelle que « Les ouvrages d’adduction publique en eau potable constituent des ouvrages publics, y compris les branchements qui amènent l’eau aux immeubles des particuliers, c’est-à-dire jusqu’au compteur. Qu’ils soient effectués sous la voie publique ou implantés dans un immeuble privé, ils sont en effet considérés comme une dépendance de la conduite principale à laquelle ils sont reliés et font partie de l’ensemble des ouvrages publics que comporte un service public de distribution d’eau, peu importe qu’ils soient exécutés dans le cadre d’une concession, d’une régie ou par les propriétaires riverains eux-mêmes pour le compte d’une collectivité » (cf. Question écrite n°45213, JOAN du 27 mai 2014, page 4279).

M. Dominique Dord attire l’attention de M. le ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie sur les responsabilités qui pèsent sur les gestionnaires des réseaux publics d’adduction d’eau potable, eu égard aux dommages affectant les canalisations en amont des compteurs desservant les abonnés. Le droit positif consacre en effet le principe de la responsabilité du gestionnaire du service en cas de fuite dite « avant compteur ». Or il s’avère bien souvent qu’une partie de la conduite d’eau concernée par un dommage, bien que située avant l’unité de comptage, se trouve à l’intérieur d’une propriété privée, et qu’ainsi le distributeur ne dispose pas du pouvoir d’en contrôler l’intégrité. Cette situation peut conduire à des mises en cause, dont les conséquences pécuniaires s’avèrent parfois redoutables pour le service public, notamment quand une importante fuite non détectée, sape les fondations et compromet ainsi la solidité d’un ou plusieurs immeubles. Dans ces conditions, il souhaiterait savoir quelles mesures pourraient être prises pour contenir la responsabilité des gestionnaires de réseaux, aux limites extérieures des propriétés privées desservies.

Texte de la réponse

Les ouvrages d’adduction publique en eau potable constituent des ouvrages publics, y compris les branchements qui amènent l’eau aux immeubles des particuliers, c’est-à-dire jusqu’au compteur. Qu’ils soient effectués sous la voie publique ou implantés dans un immeuble privé, ils sont en effet considérés comme une dépendance de la conduite principale à laquelle ils sont reliés et font partie de l’ensemble des ouvrages publics que comporte un service public de distribution d’eau, peu importe qu’ils soient exécutés dans le cadre d’une concession, d’une régie ou par les propriétaires riverains eux-mêmes pour le compte d’une collectivité. De ce fait, les travaux de creusement de tranchées ou de remblaiement effectués par les collectivités publiques ou leurs concessionnaires pour la pose ou la réparation des branchements particuliers constituent également des travaux publics. La loi du 29 décembre 1892 relative aux dommages causés à la propriété privée par l’exécution de travaux publics prévoit que les agents de l’administration sont habilités à pénétrer dans les propriétés privées pour y exécuter les opérations nécessaires à l’étude des projets de travaux publics en vertu d’un arrêté préfectoral indiquant les communes de réalisation des études, y compris dans les propriétés closes sous réserve d’une notification préalable, et prévoyant l’indemnisation en cas d’éventuels dommages. La collectivité en charge de la distribution d’eau potable dispose donc du pouvoir de contrôle l’intégrité de son réseau. Par ailleurs, le règlement de service prévu à l’article L. 2224-12 du code général des collectivités territoriales précise aux abonnés les prestations assurées par le service ainsi que les obligations respectives de l’exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires, notamment pour ce qui concerne les branchements. Enfin, une collectivité peut faire le choix de déplacer les compteurs d’eau aux limites extérieures des propriétés privées desservies, à l’occasion d’un programme de renouvellement des branchements. Les nouvelles canalisations après compteurs sont alors transférées au propriétaire privé.
Article 551 du Code civil :
Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

Article 552 du Code civil :
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers ».
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

Article 553 du Code civil :
Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Je suppose qu’il n’existe pas de titre de propriété concernant cette pompe ; donc application de l’article 551 du Code civil : la pompe appartient aux propriétaires du terrain en indivision à laquelle elle s’unit.

Cordialement ;

voie prive

..Question écrite n° 05717 de M. Jean-Patrick Courtois (Saône-et-Loire – UMP)

publiée dans le JO Sénat du 29/01/1998 – page 289

M. Jean-Patrick Courtois appelle l’attention de M. le ministre de l’intérieur quant à l’entretien des chemins de desserte. La voirie communale comprend les voies communales faisant partie du domaine public et les chemins ruraux qui appartiennent au domaine privé de la commune. D’autre part, les voies de desserte des fonds ruraux se divisent entre le réseau public, qui comprend les chemins ruraux appartenant au domaine privé de la commune et qui sont ouverts à la circulation publique et le réseau privé, qui comprend notamment les chemins et sentiers d’exploitation appartenant à des particuliers. Sur les cadastres apparaissent des chemins de desserte, qui partent de la voirie communale, et desservent, aujourd’hui, un ou plusieurs fonds d’exploitation agricole appartenant à un ou plusieurs propriétaires privés. Ils desservent même quelquefois des maisons d’habitation qui ont été achetées à usage de résidence secondaire et qui étaient autrefois des bâtiments d’exploitation agricole. La question de leur entretien n’est pas réglementée précisément et on peut se demander si l’article L. 162-2 du code rural, relatif aux chemins d’exploitation, s’appliquent par extension aux chemins de desserte, et dans ce cas l’entretien incomberait aux propriétaires. Afin de répondre aux maires des communes rurales confrontés aux demandes de certains propriétaires, il souhaiterait savoir quelle est la réglementation qui s’applique pour l’entretien de ces dits chemins et plus particulièrement à qui en revient la charge.
Transmise au ministère : Agriculture

Réponse du ministère : Agriculture

publiée dans le JO Sénat du 04/06/1998 – page 1773

Réponse. – Les chemins de desserte de fonds privés qui figurent au cadastre ne sont pas définis par le code rural ni concernés par des dispositions spécifiques. Toutefois, deux cas semblent pouvoir être considérés. Si le chemin est affecté à l’usage du public, les dispositions de l’article L. 161-3 du code rural s’appliquent. Le chemin est présumé appartenir à la commune, sauf preuve du contraire apportée par un titre de propriété. Dans ce cas, les frais d’entretien de ce chemin incombent à la commune. A l’inverse, si le chemin est affecté plus particulièrement à l’usage des propriétaires riverains, les dispositions de l’article L. 162-1 du code rural attribuent aux riverains la propriété de ce chemin, en l’absence de titre de propriété. En conséquence, en application des dispositions de l’article L. 162-2 du code rural, lesdits propriétaires sont tenus de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux d’entretien de ce chemin. Cette situation ambiguë n’existe pas dans les communes qui ont fait l’objet d’une opération de remembrement puisque, dans ce cas, les chemins sont nécessairement inclus dans le compte d’un propriétaire, personne physique ou morale, qui est responsable de leur entretien….. »

Ce que disent les articles sus visé :
Article L162-1 du code rural

Les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public. Article L162-2

Tous les propriétaires dont les chemins et sentiers desservent les fonds sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité. Article L162-4

Dans les cas prévus à l’article L. 162-2, les intéressés peuvent toujours s’affranchir de toute contribution en renonçant à leurs droits soit d’usage, soit de propriété, sur les chemins d’exploitation.. »

Donc à priori, et selon les actes de chacun, s’il s’agirait d’un chemin privé… voilà ce qu’en dit la loi….à volus tous d’en discuter selon vos obligations de propriétaires, bénéfi ce de servitude etc….

Vous pouvez aussi voir avec le maire éventuellement le transfert du chemin privé à la commune, puisqu’à priori ouvert à la circulation publique, sur la base de ces articles :
Article L318-3 du code de l’urbanismeModifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 – art. 242
La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d’habitations peut, après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale et réalisée conformément au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, être transférée d’office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

La décision de l’autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.

Cette décision est prise par délibération du conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition, cette décision est prise par arrêté du représentant de l’Etat dans le département, à la demande de la commune.

L’acte portant classement d’office comporte également approbation d’un plan d’alignement dans lequel l’assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique.

Lorsque l’entretien des voies ainsi transférées entraînera pour la commune une charge excédant ses capacités financières, une subvention pourra lui être allouée suivant les formes de la procédure prévue à l’article 248 du code de l’administration communale. »

Article R*318-10 du mme code

L’enquête prévue à l’article L. 318-3 en vue du transfert dans le domaine public communal de voies privées ouvertes à la circulation publique dans un ensemble d’habitation est ouverte à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

Le maire ouvre cette enquête, après délibération du conseil municipal, le cas échéant à la demande des propriétaires intéressés.

Le dossier soumis à l’enquête comprend obligatoirement :

1. La nomenclature des voies et des équipements annexes dont le transfert à la commune est envisagé ;

2. Une note indiquant les caractéristiques techniques de l’état d’entretien de chaque voie ;

3. Un plan de situation ;

4. Un état parcellaire.

Le conseil municipal doit donner son avis sur ce projet dans un délai de quatre mois.

Avis du dépôt du dossier à la mairie est notifié dans les conditions prévues par l’article R. 141-7 du code de la voirie routière aux personnes privées ou publiques propriétaires des voies dont le transfert est envisagé.

L’enquête a lieu conformément aux dispositions des articles R. 141-4, R. 141-5 et R. 141-7 à R. 141-9 du code de la voirie routière.

Les dispositions de l’article R. 318-7 sont applicables à l’enquête prévue par le présent article.

Article R*318-11 L’opposition des propriétaires intéressés visée au troisième alinéa de l’article L. 318-3 doit être formulée, au cours de l’enquête prévue à l’article R. 318-10, dans les conditions fixées à l’article R. 141-8 du code de la voirie routière.

Par ailleurs

convention de compte courant d’associé ? sas

Qu’est-ce qu’une convention de compte courant d’associé ?

La convention de compte courant d’associé permet d’encadrer juridiquement les modalités de fonctionnement des avances en compte courant d’associé.

Pour qu’elle soit valable, la convention doit être rédigée par écrit et être signée à la fois par la société et par l’associé concerné.

Le non-respect des dispositions figurant dans la convention de compte courant d’associé est susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de la partie concernée.

Cette convention est-elle une convention réglementée ?

Une convention de compte courant d’associé peut être soumise à la procédure des conventions réglementées lorsqu’elle prévoit une rémunération des avances effectuées, ou si les statuts prévoient que cette convention entre dans le champ d’application de cette procédure.

La procédure d’autorisation à suivre dépend de la forme juridique de la société :

  • dans les SA, l’accord doit être obtenu avant la conclusion de la convention,
  • dans les SAS, il convient de suivre ce qui est prévu dans les statuts,
  • dans les SARL, l’approbation ou la désapprobation intervient postérieurement.

Lorsque la convention vise l’associé unique d’une SASU ou d’une EURL, la procédure des conventions réglementées ne s’applique pas. Il conviendra simplement de faire figurer l’opération sur le registre des décisions.

Informations de base à faire figurer dans la convention

La convention de compte courant d’associé doit contenir :

  • l’identification des parties (la société et l’associé concerné),
  • l’objet de la convention : prévoir les modalités de fonctionnement des avances en compte courant d’associé entre les parties,
  • la durée de la convention,
  • et toutes les clauses spécifiques au fonctionnement des avances en compte courant d’associé : apports, rémunération des sommes versées, remboursement, blocage temporaire…

Clauses spécifiques aux conventions de compte courant d’associé

Voici quelques précisions sur les éléments spécifiques aux avances en compte courant d’associé.

Le montant de l’avance en compte courant d’associé

Si nécessaire, une clause de la convention de compte courant d’associé peut prévoir le montant exact que l’associé apporte à la société.

Les modalités de mise à disposition de l’avance

Ensuite, la convention prévoit généralement les modalités dans lesquelles l’avance est mise à disposition de la société.

Il est d’usage d’indiquer ensuite qu’une fois l’avance réceptionnée, la société ouvrira dans ses livres un compte au nom de (préciser l’intitulé exact du compte courant d’associé en comptabilité).

La rémunération ou non des apports effectués

Les parties sont libres de choisir de rémunérer ou de ne pas rémunérer les apports en compte courant d’associé.

La convention précisera donc :

  • que les sommes mis à disposition par l’associé et par l’intermédiaire de son compte courant d’associé ne sont pas rémunérées,
  • ou que l’associé ne percevra aucune rémunération en contrepartie de l’avance en compte courant d’associé qu’il effectue.

Toutefois :

  • Quand l’associé concerné est une personne morale, une rémunération des avances en compte courant d’associé doit être prévue. A défaut, l’administration peut considérer l’absence de rémunération comme un acte anormal de gestion.
  • Quand l’associé est une personne physique, il est tout à fait possible de prévoir que les avances ne fassent l’objet d’aucune rémunération en contrepartie.

Les modalités de remboursement des avances

Ensuite, il est utile de préciser les modalités dans lesquelles sont remboursées les avances en compte courant d’associé :

  • si les parties souhaitent le prévoir : quelle est la date à laquelle les avances seront remboursées ?
  • quelle est la procédure à suivre pour demander un remboursement si aucune échéance n’est prévue dans la convention (demande verbale, demande par écrit…) ?
  • comment est effectué le remboursement : immédiatement, en plusieurs échéances, y-a-t-il un préavis ?
  • et les possibilités de refus, par exemple lorsque la société est en difficulté.

Cette clause peut indiquer les sanctions qu’encourent la société si elle ne procède pas au remboursement des sommes normalement dues. Un intérêt fixe peut être par exemple appliqué à compter de la date d’exigibilité et jusqu’au paiement effectif en cas de retard de remboursement.

Le blocage des avances en compte courant d’associé

Un blocage temporaire des avances en compte courant d’associé peut être prévu. On rencontre fréquemment ce cas dans le cadre d’une demande de financement bancaire, lorsque l’établissement prêteur exige le blocage des sommes pour accorder le crédit.

Ce blocage est obligatoirement temporaire et la durée doit être indiquée dans la convention.

Les possibilités d’abandon des avances effectuées

Il est possible de décider un abandon des avances en compte courant d’associé, notamment pour aider la société si elle est en difficulté. L’abandon permet ainsi de reconstituer les capitaux propres car un produit exceptionnel correspondant au montant abandonné est constaté.

Pour plus d’informations sur ce point : le traitement comptable des abandons de créances (Compta-Facile)

L’abandon est constaté dans une convention spécifique établi à cette occasion. La convention de compte courant d’associé indique simplement les modalités dans lesquelles l’abandon peut être décidé.

Le départ de l’associé titulaire du compte

La convention peut utilement prévoir le sort réservé aux avances en compte courant d’associé si l’associé titulaire vient à transmettre ses participations.

Par exemple, il peut être prévu que son compte soit transmis à l’acquéreur en même temps que ces titres et que l’associé cédant puisse obtenir le remboursement immédiat de ses avances.

 

A lire également sur le compte courant d’associé :

statut de SARL familiale

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Le statut de SARL familiale expliqué en détail

Créez une SARL avec vos enfants ! La SARL de famille ou encore SARLfamiliale est juridiquement une société à responsabilité limitée « classique ». Sa spécificité est liée à son régime fiscal spécifique.  Pour en bénéficier, il vous suffit de notifier le service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée général est suffisant.

En pratique, l’intérêt de la SARL familiale dépend de votre situation et des circonstances particulières entourant son fonctionnement.

Mini-sommaire:

1- SARL de famille : on parle de quoi ?

2- Avec la SARL de famille, optez pour l’impôt sur le revenu !

3- La SARL familiale permet une exonération en cas de cession de parts sociales

4- SARL familiale et location meublée non professionnelle (LMNP)

5- Au-delà du droit : les avantages de la SARL de famille

A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion agrée ?

L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages.

Cette adhésion permet, aux loueurs  qui font moins de 32 900 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert comptable et d’adhésion au Centre de gestion agrée, dans la limite de 915 € et si le loueur paye au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers) ce qui compte, c’est d’en payer.

Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

Il faut adhérer au CGA dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans quoi il faut attendre l’année suivante.

+ d’infos sur l’article dédié Centre de Gestion Agréé en location meublée.

SARL famille

SARL de famille : on parle de quoi ? 

La SARL de famille correspond est une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques tels que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations.

Pour profiter de ce statut, tous les associés doivent être membres de la même famille en lien direct ou être mariés ou pacsés à un membre de la famille. Par exemple, une SARL constituée entre le grand-père, la mère et son fils pourra demander à bénéficier du statut de SARL familiale.

La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales. Si vous hésitez avec une société civile immobilière (SCI), également utilisée pour les projets familiaux, gardez à l’esprit que ces deux formes de société n’ont pas les mêmes finalités : une SCI a en effet exclusivement pour objet des activités immobilières.

Avec la SARL de famille, optez pour l’impôt sur le revenu !

Le régime fiscal de la SARL la soumet par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS). Sous certaines conditions, les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR)  pour une période maximale de 5 ans.

La SARL de famille permet de profiter d’une imposition au titre de l’IR sans limitation de temps : c’est son principal atout. Attention cependant, si la SARL fait entrer de nouveaux associés n’appartenant pas à la famille ou si elle a déjà bénéficié de cette option puis a décidé d’être de nouveau assujettie à l’IS,  elle perd définitivement le droit de jouir de ce statut dérogatoire.

Etre assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Si votre SARL familiale ne se porte pas bien, vous ne serez pas doublement pénalisé.

Si au contraire votre SARL est bénéficiaire, en tant qu’associé d’une SARL de famille, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR. Pour les SARL dites « classiques », les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’impôt sur les sociétés puis une seconde fois au titre de l’impôt sur les revenus, si ceux-ci sont distribués. Pour la SARL familiale, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués ou non. L’imposition à l’IR n’est toutefois pas bénéfique pour tout le monde. Cela va dépendre de votre situation : comparez les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables. En bref, l’IR n’est pas toujours la solution la plus appropriée.

La SARL familiale permet une exonération en cas de cession de parts sociales

Comment la SARL de famille peut vous permettre de bénéficier d’une exonération sur la plus-value en cas de cession de parts ?

Les plus-values de cessions de parts sont normalement imposables au titre de l’IR. La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix auquel l’associé a obtenu la part sociale et le prix auquel il la revend. A partir de cette plus-value, le calcul de l’impôt prend en compte le taux applicable, la nature du titre, le pourcentage de l’éventuel abattement et la durée de détention des parts sociales.

Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est à dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant : il perd le bénéfice de l’exonération s’il n’en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne. La cession peut être réalisée au profit de plusieurs individus.

SARL familiale et location meublée non professionnelle

La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle. Ce montage est souvent considérée comme étant très avantageux :

Le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP), très utilisé en SCI, permet aussi d’investir par l’intermédiaire d’une SARL familiale. Ainsi, il est possible d’amortir le coût d’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.

Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL « immobilière » dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. L’exercice d’une telle activité en société permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€. Ainsi, la SARL familiale pourra louer un bien lui procurant des recettes s’élevant à 46.000€ par an.

Au-delà du droit : les avantages de la SARL de famille

La rédaction des statuts de la SARL est largement encadrée par le Code du commerce. De ce fait, de nombreuses décisions entraînent une modification des statuts, donc une décision en assemblée générale extraordinaire et un formalisme stricte. Cela conduit à ce qu’un nombre important de décisions soit pris collectivement par les associés.

En pratique, Cette situation est susceptible de causer des frictions et d’exacerber les tensions et mésententes entre associés, par exemple en ce qui concerne la distribution des dividendes ou encore celles liés aux pouvoirs du gérant majoritaire. Au-delà du droit, créer une société avec des membres de sa famille constitute donc un bon moyen de maintenir une atmosphère de travail cordiale, joyeuse et surtout pérenne.

Si la SARL de famille correspond à votre situation et votre état d’esprit, n’hésitez pas à opter pour ce statut avantageux !

 

Date de mise à jour: 13/01/2017

Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po et spécialisé dans les problématiques liées à la propriété intellectuelle et la création d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

PINEL ANCIEN REHABITATION

Quels sont les immeubles éligibles à la loi PINEL Ancien réhabilité ?

 

Seuls les immeubles indécents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la loi PINEL Ancien réhabilité…

Les immeubles éligibles sont donc les immeubles qui ne sont pas décents au sens de la loi. Un immeuble indécent est un immeuble qui ne respect pas au moins 4 des 15 critères de décence suivants :

1. Composition du logement :

a) nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;

b) surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

2. Etat général du gros œuvre

3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement

4. Etat de la toiture et de la charpente

5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse

6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité

7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante

8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles

9. Gaz : sécurité et état général

10. Etat des réseaux d’eau :

a) alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;

b) évacuation des eaux usées et des eaux vannes.

11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude

12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson

13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion

14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général

15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

 

 

 …Et qui ne respectent pas 6 des 12 critères de performances techniques

Le non respect des 4 sur 15 critères de décence ne suffit pas. L’immeuble également ne pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques ci dessous présentés :

1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation

2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble

3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante.

4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :

a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;

b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;

c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;

d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;

e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;

f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;

g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.

5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;

6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)

7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide

8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales

9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)

10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble

11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.

12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :

a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;

b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;

c) ou un chauffage par un système thermodynamique.

 

C’est un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié (architectes, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction) et indépendant qui est chargé d’établir le bilan technique avant et après travaux.

Au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité n’est accordé que :

– Si les 15 critères de décence d’un logement sont respectés ;

– Si les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ;

Bénéficier de la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité est tout de suite moins facile et freinera de nombreux investisseurs. Il est indispensable de faire réaliser le diagnostique de décence et de performance technique avant de signer un compromis ou une promesse de vente d’un logement dont la finalité serait la défiscalisation PINEL Ancien réhabilité.

A défaut de respecter les critères ci avant énoncés, l’investisseur pourra tout de même bénéficier du mécanisme fiscal des déficit foncier sur les travaux d’entetien, réparation et rénovation dissociables des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

 

dividendes sarl sas

Dans la SARL :

Avantages
– Les rémunérations ainsi que les charges sont déduites du bénéfice imposable donc moins d’impôt société.
– Les cotisations sociales sont moins élevées que pour un dirigeant de SAS.
– Le taux de cotisations sociales sociales est dégressif en fonction des revenus (cf article http://www.conseil-entreprises.com/2013/11/bien-apprehender-les-seuils-du-rsi-pour.html).
Inconvénients
– Les dividendes sont soumis à cotisations sociales pour la partie qui excède 10% du capital et des comptes courants d’associés.

Dans la SAS :

Avantages
– Les dividendes ne sont pas soumis à cotisations sociales
Inconvénients
– Les dividendes ne sont pas déductibles.
– Les dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux qui sont en augmentation régulière.
– Les dividendes n’ouvrent pas droit à prestations sociales (prévoyance, retraite…).

Reprenons notre exemple précédent :

Artisan célibataire qui génère un résultat avant charges et impôts de 30.000 euros. Le résultat de la simulation est le suivant :

Désignation SARL SAS dividendes SAS salaires + dividendes
Enveloppe budgétaire 30 000 30 000 30 000
Appointements 15 455 15 455
Dividendes 3 773 25 023 6 650
Charges sociales patronales 561 6 489
Charges sociales salariales 393 3 959
Charges sociales obligatoires – 10 106 – 953 – 10 448
Charges sociales facultatives – 0 – 232
L’impôt société – 666 – 4 416 – 1 174
L’impôt sur le revenu – 508 – 4 255 – 1 387
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible 18 720 20 376 16 759

 On constate dans cette exemple que le dirigeant de SAS qui se rémunère en totalité sous forme de dividende va percevoir un net disponible supérieur au dirigeant de SARL, par contre il abandonne l’essentiel de ses droits à prestations sociales. On remarque également que l’importance des cotisations sociales dans le régime salarié (colonne de droite) conduit à un net très inférieur. 

Prenons maintenant le même cas de figure avec un résultat de 100.000 euros. On constate alors que les conclusions ne sont pas les mêmes :

Désignation SARL SAS Dividendes SAS salaires + dividendes
Enveloppe budgétaire 100 000 100 000 100 000
Appointements 70 372 979 15 455
Dividendes 1 72 385 58 871
Charges sociales patronales 912 6 489
Charges sociales salariales 583 3 959
Charges sociales obligatoires – 29 627 – 1 495 – 10 448
Charges sociales facultatives – 15 – 232
L’impôt société – 0 – 25 709 – 18 953
L’impôt sur le revenu – 14 134 – 18 638 – 17 332
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible 56 239 54 143 53 035

Les explications : avec l’augmentation de la rémunération du dirigeant de SARL les charges sociales deviennent proportionnellement moins élevées. L’impôt sur les société est de 15% jusqu’à 38120 euros, les dividendes n’étant pas déductibles, dans le cas de la SAS, l’augmentation des bénéfices va avoir pour effet une augmentation de l’IS.

En conclusion, exercer son activité sous forme SARL apparaît comme la solution à privilégier.

La forme SAS pourrait toutefois être adaptée dans les cas suivants : les groupes de sociétés ou les dividendes remontent à la holding, le cas des retraités qui n’ont pas besoin de cotiser aux caisses sociales, en début d’activité pour éviter les appels immédiats du RSI alors que l’on est pas sûr de pouvoir se rémunérer.

Publié par Javelaud Jean-Luc à 00:36

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Libellés : Dividendes, gérants majoritaires, RSI, SARL, SAS

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

vendredi 22 août 2014

SARL – Dividendes ou rémunérations opter pour la meilleure solution

Pour beaucoup d’entreprise, c’est l’heure de s’interroger sur l’affectation du résultat de l’entreprise.

Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, en tant que dirigeant, vous avez trois possibilités :

– Vous octroyer une rémunération complémentaire :

  • Les avantages : la rémunération ainsi que les cotisations sociales qui sont liées seront déductible du bénéfice de la société, vous allez donc payer mois d’impôts société, les cotisations sociales vont améliorer votre couverture sociale (retraite et prévoyance), vous pouvez bénéficier d’un appointement indépendant de votre participation dans le capital société.
  • Les inconvénients : le coût des cotisations sociales,  l’imposition à l’impôt sur le revenu après abattement de 10% pour faire professionnels.

– Percevoir des dividendes :

  • Les avantages : absence de cotisations sociales (hors prélèvements sociaux à 15,5%), les dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenus après abattement de 40% afin de compenser l’IS payé par la société.
  • Les inconvénients : les dividendes ne sont pas déductibles, depuis 2013 pour les dirigeants de SARL il sont soumis au RSI pour la partie qui excède 10% du capital et des comptes courants. Les dividendes sont répartis aux associés en fonction de leur participation dans la société, ils sont attribués lors de l’approbation des comptes c’est à dire l’année qui suit la réalisation du bénéfice.

Le choix entre dividendes et rémunération fait donc intervenir une multitude de paramètres. Afin de déterminer la solution optimale nous utilisons un logiciel spécifique qui va intégrer l’ensemble de ces données.

Nous vous proposons de visionner ce cas pratique : un artisan célibataire dont l’entreprise, une SARL a associé unique soumise à l’IS, dégage un bénéfice avant charges et rémunérations de 30.000 euros. Nous nous interrogeons sur la meilleure façon d’arbitrer entre salaires ou dividendes.

Désignation Rémunération 0% appointements Rémunération 50% appointements Rémunération 100% appointements Rémunération Optimum Rémunération Saisie
Enveloppe budgétaire 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000
Appointements 9 292 19 665 15 455 19 665
Dividendes 17 618 9 293 3 773 1
Charges sociales obligatoires – 9 273 – 9 775 – 10 334 – 10 106 – 10 334
Charges sociales facultatives
L’impôt société – 3 109 – 1 640 – 0 – 666 – 0
L’impôt sur le revenu – 134 – 350 – 1 232 – 508 – 1 232
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible 17 484 18 235 18 434 18 720 18 434

Comme nous pouvons le constater, malgré l’imposition des dividendes aux charges sociales, se rémunérer sous forme de rémunération reste une solution à privilégier. Cela d’autant plus que les cotisations sociales vont ouvrir droit à prestations sociales (retraite notamment) qui ne sont pas intégrer dans les calculs ci dessus (c’est la cerise sur le gâteau).

Enfin dernière solution que je recommande souvent :

Affecter les résultats en réserves : en raison de la forte pression fiscale et sociale des deux solutions précédentes, le dirigeant qui n’aurait pas besoin de liquidités immédiates, peut très bien laisser dans la société les bénéfices réalisés. Dans ce cas évidemment pas de cotisations sociales ni de prélèvements sociaux. Uniquement l’impôt société. Cette stratégie peut ce concevoir dans le cadre de la constitution d’un « family office ». D’une transmission d’entreprise ou pour bénéficier des exonérations fiscales des plus-values de cession d’entreprise.

Notre prochain article : s’interroger sur la stratégie du passage en SAS afin d’échapper aux cotisations sociales sur les dividendes.

Publié par Javelaud Jean-Luc à 07:50

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Libellés : Dividendes, gérants majoritaires, RSI

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

mercredi 8 janvier 2014

Dirigeants : déduire les frais de trajet : domicile – travail

Les frais de trajet pour se rendre à son travail constituent des frais professionnels qui peuvent être pris en charge par votre entreprise comme pour les salariés différemment selon que votre société est soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu :

Société soumise à l’impôt sur les sociétés :
En tant que dirigeant d’une entreprise soumise à l’IS vous avez fiscalement le statut de salarié, les frais de trajet sont inclus dans l’abattement de 10% dont vous bénéficiez au titre de l’abattement pour frais professionnel.

Au plan fiscal au niveau de votre imposition personnelle à l’impôt sur le revenu, au delà de 40 km de distance entre le lieu de travail et le domicile, il conviendra de justifier que l’éloignement n’est pas un choix personnel pour pouvoir les déduire en tant que frais réels.

Si votre société vous rembourse ces dépenses sous forme de frais kilométriques ou les frais réels, il s’agit d’un complément de rémunération. Il conviendra donc de les réintégrer à vos revenus pour bénéficier de l’abattement de 10% ou renoncer à l’abattement forfaitaire de 10% et déduire les frais réels.

Au niveau des cotisations sociales il convient également de distinguer le statut social du dirigeant : salarié ou TNS.

Si vous avez le statut de salarié (gérant minoritaire, dirigeant de SAS) et que vous utilisez votre véhicule personnel pour vous rendre à votre travail vous pouvez bénéficier d’une indemnité de transport annuelle de 200 euros exonérée de cotisations sociale. Ce qui est assez faible. Toutefois, si le trajet domicile lieu de travail n’est pas desservi par les transports en commun ou que vos horaires ne vous permettent pas d’utiliser les transports en commun, vous avez la faculté d’utiliser le barème kilométrique. http://www.urssaf.fr/employeurs/baremes/baremes/frais_de_transport_02.html

Si vous avez le statut de non salarié (gérant majoritaire) les frais kilométriques pourront être déduits au plan social sans plafond.

Société soumise à l’impôt sur le revenu ou entreprise individuelle :

Dans cette situation le mécanisme est beaucoup plus simple : l’abattement de 10% n’étant pas applicable les frais professionnels sont déductibles en totalité au niveau de l’entreprise. Une limite toutefois : le barème kilométrique n’est pas applicable puisque réservé aux dirigeants salariés. il ne sera donc possible de ne déduire que les frais réel ou le barème des frais de carburant.

En conclusion si pour les sociétés à l’IS vous avez le statut de salarié l’avantage est relativement réduit sauf cas particulier, il le sera nettement plus si vous êtes TNS, les indemnités seront déduite du résultat de votre société (et réintégrées à l’impôt sur le revenu) mais vous économiserez les cotisations sociales. Enfin pour les entreprises à l’IR il n’y a pas de raison de s’en dispenser puisque cela fait partie des dépenses déductibles.

 

 

Publié par Javelaud Jean-Luc à 06:01

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Libellés : Barème kilométrique, frais généraux, gérants majoritaires, SARL

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

mardi 12 novembre 2013

Bien appréhender les seuils du RSI pour optimiser sa rémunération

Les mécanismes du RSI sont pour beaucoup d’entrepreneurs une nébuleuse difficile à appréhender, sans rentrer dans les détails des calculs et des régularisations a posteriori qui sont pour le moins perturbatrices, nous allons ici nous intéresser aux seuils de calcul du RSI qui vont influencer la fixation de la rémunération des dirigeants TNS  et en tirer quelques conclusions :

En l’absence de rémunération la cotisation minimale est de 1300 euros (s’il s’agit d’une activité secondaire elle est réduite à 300 euros – la cotisation maladie n’est pas due).

Jusqu’à 4814 euros de revenus, les cotisations allocation familiales CSG et CRDS ne sont pas dues. Ainsi un dirigeant qui percevrait une rémunération de 4800 euros ne paye au RSI que 2172 euros et n’est donc pénalisé que de 2172-1300=872 euros par rapport à la solution de ne pas se rémunérer.

A partir de 800 SMIC horaires soit 7544 euros le dirigeant TNS valide 4 trimestres de retraite, les cotisations passent par contre à presque 4000 euros, ce qui fait un taux de 53%, les cotisations maladie de 6,50% étant calculées sur une base minimale de 14813 euros.

Au delà de 37032 euros, les cotisations retraites ne sont pas dues ainsi que les cotisations invalidité décès, soit 18% d’économies. Ainsi pour une rémunération de 37000 euros, les charges sociales représentent 46% du revenu soit 17000 Euros. Pour une rémunération de 60000 euros elles ne vont plus représenter que 39%.

En conclusion :

– Plutôt que ne pas se rémunérer (pour raisons diverses) il peut être judicieux de ce rémunérer au minimum à 4800 euros.
– Pour valider 4 trimestres (pour les optimistes qui croient en l’avenir) percevoir une rémunération minimale de 7544, pouvant aller jusqu’à 14813 euros pour réduire le taux de charges.
– Et enfin pour les haut revenus se réconforter en se disant qu’ils paient beaucoup moins de cotisations sociales qu’un salarié.

J’ai testé aussi pour vous ce simulateur : http://www.guide-tns.fr/TNSchargesanneeencours2013.html

Publié par Javelaud Jean-Luc à 09:48

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Libellés : cotisations sociales, gérants majoritaires, RSI

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

samedi 25 mai 2013

Dividendes gérants majoritaires – attention aux erreurs déclaratives

Les dividendes de gérants majoritaires de SARL sont soumis depuis cette année aux cotisations sociales pour les sommes qui excèdent 10% du capital de la société, les rémunérations perçues par les dirigeant seront donc portées sur la DSI (déclaration sociale des indépendants – ex DCR) servant de base au calcul des cotisations qui comprennent les prélèvements sociaux (CSG CRDS). Par ailleurs les distributions de dividendes font l’objet d’une déclaration 2777 à déposer dans les 15 jours du mois suivant la distribution. Il convient d’être vigilant dans la rédaction de cet imprimé, en effet les revenus d’activité (rémunération) étant soumis aux prélèvements sociaux, les dividendes à déclarer sur le formulaire 2777 ne doivent correspondre qu’à la partie limitée à 10% du capital afin d’éviter un double paiement. Ce risque est tellement fréquent que l’Administration a prévu des modalités de remboursement en cas de déclaration erronée, par ailleurs les formulaires ne précisent aucunement les montant à neutraliser. Exemple : Un dirigeant d’une SARL au capital de 200.000 euros, perçoit en 2013 100.000 euros de dividendes. La partie des dividendes soumise à cotisation sociale est de 100.000-20.000 = 80.000 euros à porter sur la DCR. Pour les prélèvements sociaux, il conviendra de porter sur l’imprimé 2777, non pas 80.000 euros mais 20.000 euros uniquement, soit 10.000 euros environ d’impôt évité…

sci is

17/06/2016

La Société Civile Immobilière est en principe une société dite transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la SCI.

Il est cependant possible de modifier le régime fiscal : la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. C’est elle qui est imposée.

L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

Imposition du bénéfice imposable dans une SCI

Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition. La SCI n’est plus fiscalement transparente.
Les associés sont par contre soumis à l’impôt sur le revenu pour les dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Cela signifie que les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés :
  • Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise.
  • Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.
Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :
  • 15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
  • 33,1/3% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€.
Exemple : une SCI à l’IS dont le bénéfice est de 50.000€ sera imposée à hauteur de (38.120€ x 15%) + ((50.000€ – 38.120€) x 33,1/3%), soit 9.678€.
Les règles de détermination du bénéfice imposable sont développées dans la partie impôt sur les sociétés.
Pour résumer, les charges exposées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles du bénéfice, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux ainsi que les amortissements réalisés.
Notez que la rémunération des comptes courants d’associés est plus limitée que pour les SCI à l’impôt sur le revenu.
Enfin, l’associé ayant acquis par emprunt des parts de la SCI ne peut déduire les intérêts d’emprunt.

Tenue d’une comptabilité de la SCI

Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité générale, en déclarant ses produits et charges, en suivant le plan comptable général et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.
C’est une contrainte inhérente à l’impôt sur les sociétés.
Cette comptabilité constitue une liasse fiscale comprenant :
  • Un bilan
  • Un compte de résultats
  • Un récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes
L’appel à un expert-comptable n’est cependant pas obligatoire.

Avantages de la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

 

Imposition des revenus fonciers sous forme de dividendes dans une SCI à l’IS


Abattement sur les dividendes reçus à hauteur de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible). L’ensemble est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire obligatoire (sauf exceptions) de 36,5% (21% + 15,5% de prélèvements sociaux).
Cet impôt n’est dû que si les associés perçoivent effectivement des dividendes : contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, si la SCI affecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n’est dû.
 

Déduction des frais d’acquisition dans une SCI à l’IS

Les frais liés à l’acquisition des immeubles sont fiscalement déductibles des résultats d’une SCI à l’IS (droits d’enregistrement, frais de notaire…).
 

Amortissement des biens immobilisés dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer une dotation aux amortissements : l’impact n’est pas que comptable, comme dans le cas d’une SCI à l’IR. L’amortissement vient réduire le résultat fiscal.
Peuvent être amortis le prix d’achat d’un immeuble, les travaux de reconstruction et d’agrandissement, ou encore les travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles à usage professionnel.
 

Rémunération du gérant d’une SCI à l’IS

La rémunération du gérant vient se déduire du résultat fiscal de la SCI à l’IS.
 

Report des déficits dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer des reports de déficits sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire. Voir l’article report des déficits.

SCI à l’IS et TVA

La peut être soumise à la TVA. Il s’agit d’une option, qui peut être intéressante dans certaines situations (location meublée…). Voir l’article «SCI et TVA».

Imposition des plus-values dans une SCI à l’IS

Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
L’ensemble des règles est développé dans l’article « impôt sur les plus-values professionnelles ».
Pour résumer, la plus-value réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés.
La plus-value ou moins-value est égale à la différence du prix de vente du bien et de la valeur comptable nette.
Attention : les amortissements sont donc pris en compte dans la valeur comptable nette, et viennent fortement augmenter la plus-value réalisée sur le bien. C’est un des inconvénients de la SCI à l’IS.

La rémunération du gérant de la SCI est déductible si IS

La rémunération du gérant de la SCI est-elle déductible des revenus de la société ?

Article mis à jour le 14/09/2010
Auteur :

Nicole DASSONVILLE, journaliste juridique, ancienne avocate, ancien chef de rubrique du mensuel « Intérêts Privés » (groupe Revue Fiduciaire), experte en droit immobilier

Si le gérant n’est pas associé, la rémunération est déductible des revenus  de la société. Le gérant sera imposé dans la catégorie des traitements et salaires s’il est salarié, ou dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Si le gérant est associé, la rémunération n’est déductible des revenus  de la société que si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés).

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la rémunération du gérant est imposée au titre des revenus fonciers, au même titre que sa quote-part de bénéfices.

Si la SCI est soumise à l’IS, la rémunération de l’associé-gérant est imposée dans la catégorie des traitements et salaires.

Attention : si l’administration fiscale présume exagérée la rémunération du gérant, elle la réintègre dans les bénéfices imposables de la société.

assurance location meuble locataire non obligatoire

Non, la loi n’impose pas au locataire en meublé de souscrire une assurance habitation lorsque le logement que vous louez est meublé.

La Cour de cassation vient à nouveau d’affirmer que « l’obligation pour le locataire d’un local meublé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre [est], sauf stipulation expresse contraire, facultative » (Cass. civ. 3e, 20 janv. 2010, pourvoi n° 09-65791).

Cependant, le contrat de location peut contenir une clause expresse prévoyant une obligation de s’assurer.

Dans ce dernier cas, l’absence de souscription d’une assurance par le locataire peut constituer  de non renouvellement du bail.

Assuré ou non, vous restez responsable des dommages causés tout comme le locataire d’un logement vide. Vous ne devez donc pas oublier de garantir votre responsabilité à l’égard de votre propriétaire.