LE MARCHAND DE BIENS

Profession : marchand de biens – les dessous des cartes

Mise en ligne le : dimanche, 15 juillet 2012 21:32Audience de l’article : 136408 lectures

Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 34 réactions
Dans mon métier de banquier, j’ai eu l’occasion de travailler avec des génies de la spéculation foncière, des personnes pour qui j’ai une admiration immense dans leur capacité à générer énormément de richesse très rapidement en toute légalité et en toute moralité.

Je vais écrire ici une présentation synthétique et précise concernant la profession de

marchand de biens

L’activité de marchand de biens pourrait se définir ainsi :

Trader foncier « Value » avec un fort effet de levier dans un marché haussier ettrès liquide à un prix donné. Et c’est avant tout une profession.

Je vous livre ici quelques facteurs clés de succès qui font la réussite de cette activité :

Trader foncier :

Le marchand de biens réalise des opérations spéculatives à court terme (inférieur à 2 ans) d’achat et de revente de biens immobiliers dans un but de profit.

Value :

Le mode d’investissement « Value » appelé aussi « stock picking » en bourse consiste à choisir précisément un titre de société dont le prix trop bas n’est pas en corrélation avec ses fondamentaux économiques.

Dans le cadre du marchand de biens, il s’agit de choisir un bien immobilier ou un ensemble de biens immobilier qui offre une marge à la revente (environ 30 % minimum). Cette revente peut intervenir après avoir réalisé une opération spécifique (découpe en plusieurs lots, travaux, etc).

Il y a longtemps dans une ville lointaine, très lointaine, nous n’étions pas dans la crise actuelle et le marché immobilier repartait à la hausse après une purge d’environ 10 ans, un agent immobilier me disait : « lorsque je rentre un mandat de vente dont le prix de vente peut me permettre, sans réaliser aucune opération spécifique, de tripler la commission d’agence classique, je préfère acheter le bien et le revendre moi-même ». Il acceptait de prendre le risque d’acheter le bien pour 15 à 20 % de marge environ, ce qui est trop peu à mon gout en période de forte incertitude économique comme celle que nous traversons en 2012.

Effet de levier :

L’opération s’appui presque toujours sur un crédit bancaire court terme à différé total de 24 mois maximum. Le levier classique qu’accepte une banque pour un client ayant une activité récurrente réussie peut être de 5.

Ainsi, avec 100 K€ de fonds propres, l’opération peut donc représenter à l’achat 500 K€.

Voici une opération simplifiée d’achat d’un immeuble suivi d’une revente à la découpe réalisée par une SARL d’un Marchand de Biens détenue par un couple de personne physique :

Montage de l’opération :
Prix d’achat de l’immeuble 400 000 € 5 appartements tous loués dans un seul immeuble composé de ces seuls 5 appartements.
Frais de notaire 12 000 € Les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’opération de marchand de biens
Règlement de copropriété 1 000 € Réalisé par un avocat par exemple
Indemnité d’éviction (les appartements sont loués environ 500 € chacun) 5 000 € Les indemnités d’éviction sont parfaitement légales et sont des charges pour l’entreprise (faisant baisser son Impôt).A partir de 2 mois de loyer offert, le locataire souvent peu fortuné sera intéressé à partir avant l’échéance du bail sans trop de soucis
Frais de dossier bancaire 1 500 € Oui 1500 € ! et on discute pas trop s’il vous plait…
Garanties bancaire 4 000 € Caution solidaire des associés + privilège de préteur de denier sur l’immeuble
Divers 2 500 € Il y a toujours du divers
Total du projet : 422 000 €  
Apport 82 000 € Environ 20 % du projet
Prêt bancaire 340 000 € Environ 80 % du projet frais inclus, et laissant une différence de 15 % avec le prix d’achat net (400 K€) ce qui sécurise la banque qui se dit qu’a court terme, même si le marché stagne ou baisse légèrement, l’actif couvre la dette
Dénouement de l’opération :
Vente des 5 appartements 600 000 € 120 000 € par appartement
Frais de main levé hypothécaire 3 000 € Elle se fait lot par lot, vente après vente
Intérêt du crédit (5 %) 17 000 € L’opération s’est débouclée en un an, le crédit est remboursé par anticipation sans frais à chaque lot vendu, j’ai simplifié ici en indiquant 5 % sur le prix total et sur un an total
Divers 1 500 €
Résultat de l’opération :
Gain net de l’opération hors fiscalité de la SARL : 152 500 € 600 000 € – 3000 € – 17 000 € – 1 500 € – 2 500 € – 4 000 € – 1 500 € – 5 000 € – 1 000 € – 12 000 € – 400 000 €
Rendement économique :(gain net /(prix d’achat+frais)) 34.07 % 152 500 € / 447 500 €
Rentabilité financière :(gain net/(apport) 185.97 % 152 500 € / 82 000 €    ! Merci la banque et l’effet de levier !
Gain pour la banque 18 500 €

1 500 € + 17 000 € (la misère… :), je déconne

Marché haussier :

On peut faire du marchand de biens dans un marché baissier aussi car le marché immobilier a globalement beaucoup d’inertie, il ne fait pas +/- 30 % dans la semaine. Néanmoins, c’est très dangereux vis-à-vis des montants engagés et de l’effet de levier qui multiplie la rentabilité économique ou la non-rentabilité…

Vous pouvez relire à se sujet mon texte sur la résidence principale, paragraphe 3.

Il se trouve que le marché est globalement haussier depuis 1999, même si là, c’est …

Liens vers le CGEDD ICI, puis aller dans rapport et documentation.


Très liquide à un prix donné :

On peut imaginer que le bien immobilier objet de la revente intéresse toujoursquelqu’un. En effet, dans l’immobilier au prix du marché, il y a presque tous les acheteurs. Pour faire une comparaison avec la bourse, on peut imaginer un carnet d’ordre qui serait vide à l’achat jusqu’à un prix où presque tout le monde se positionne. Ça donnerait un truc comme ça :

Ordres Qté Achat Vente Qté Ordres
0 0 170 000 € 180 000 € 30 30
0 0 150 000 € 200 000 € 60 54
245 245 120 000 € 240 000 € 25 7

C’est une image évidement

Si j’ai dit plus haut que le marché ne fait pas +/- 30 % dans la semaine, cela ne veut pas dire que les acheteurs, par exemple, ne peuvent pas se déplacer de +/- 30 % dans le carnet d’ordre très rapidement. Dans le cadre d’un marché qui commence à baisser par exemple, les vendeurs vont baisser leur prix de vente graduellement pour trouver le bon prix qui correspond à la ligne d’acheteurs qui a pu chuter très vite. Lorsque les acheteurs et les vendeurs sont trop loin les uns des autres le marché est bloqué.

Un exemple d’un vendeur qui cherche dans le carnet d’ordre imaginaire de son bienles acheteurs depuis 4 ans :

Graph.jpg

Tout le cœur du métier du marchand de biens est de sentir parfaitement à quel niveau sont les acheteurs dans le carnet d’ordre imaginaire pour chaque bien qu’il est susceptible de vendre. Ainsi, il calcul sa marge en partant du prix de vente final, moins les frais, moins le prix d’achat.

Lorsque l’on vend soit même un bien immobilier, si on vend dans le mois, on peut considérer que l’on est dans le marché, ou pas assez cher. Si on vend au-delà d’un mois, c’est que l’on est au dessus du marché, mais celui-ci monte, et donc il rattrape notre prix de vente.

En effet, un mois suffit largement à être visible par tous les acheteurs solvables du marché de votre bien.

Une Profession :

Peut être qu’en lisant ce texte vous vous dite « c’est facile ! »

En fait pas du tout, et cette activité est très dangereuse, c’est aussi pour cette raison qu’elle est très rémunératrice. Il y a aussi des marchands de biens qui y laissent leur résidence principale et leur couple quand une opération se déroule mal (cf caution solidaire).

Sans même en arriver là, il faut comprendre que si vous avez une opération qui ne se déroule pas normalement, c’est-à-dire qu’arrivée à échéance du crédit court terme, vous ne pouvez pas rembourser tout ou partie, vous avez de grande chance d’être d’une certaine façon blacklisté dans toutes les banques à cause de vos bilans, de vos relevés de comptes, ou des incidents. Vous ne pouvez donc plus lever de crédit, plus travailler, il faut changer de métier. Evidement, si c’est 1 opération qui se passe mal après 9 nickels et que vous avez plein de pognon sur les comptes, là ça va, on s’arrange… 🙂

Pour conclure, comparons notre comportement de M. et Mme tout le monde et celui du marchand de biens professionnel pour encore mieux cerner ses facteurs clés de succès :

Mme et M. BIDE et OCHON (peut être vous ? ou moi)
M. et Mme Marchand et de Biens
La recherche immo…
J’évite les agences immobilières car je veux poa payer les frais c’est trop cher les agences et ça sert à rien, pouaaaaaaaaaa Je vais voir les agences et je leur dis que je ne négocierais pas les frais car tout le monde doit gagner ça vie et qu’ils font un métier difficile. J’indique souhaiter qu’elles me préviennent en premier avant de mettre le bien en vente en vitrine ou de communiquer dessus
Le bien lui même
Je veux voir tous les diagnostics en original et visiter 3 fois, une avec maman, une avec cousin Ochon qui a monté lui-même sa cuisine brico dépôt d’occasion et qui s’y connait dans le bricolage, et une avec la gamine pour voir si elle s’y sent bien dans sa chambre que l’on va repeindre au pochoir Je visite une seule fois avant de faire une offre, et je connais parfaitement de tête le prix de marché et le coût des éventuels travaux
La négociation du prix
Je veux payer le moins cher possible donc je propose 30 % en dessous du marché et je prends comme prix de référence le bien le plus ignoble que j’ai visité en disant qu’il était magnifique et que l’on ne l’a pas acheté parce que quand on s’appelle Bide et Ochon on n’achète pas à la première visite, on réfléchit ! Je veux aussi payer le moins cher possible, mais c’est l’agent immobilier qui va directement me dire quel est le prix minimum acceptable par le vendeur car je vais lui permettre de bien gagner sa vie. Je verrais très vite si je peux faire une bonne marge ou non
La clause suspensive dans le compromis de vente
On met une clause suspensive car c’est notre droit de consommateur J’indique et j’écris que je paie cash et tout le monde se détend, même si je vais en fait faire un crédit, mais ça c’est mon affaire
La négociation avec le banquier
Je lui dis que je ne suis pas marié avec lui et que je vais fumer tous mes RTT à faire le tour de 8 courtiers et toutes les banques du département, même les Espagnoles, pour économiser 2.70 € par mois* sur la mensualité, pour qu’il gagne le moins de pognon possible sur ma gueule car chez les Ochon, on aime pas se faire enc…. ! Je le remercie de m’octroyer le financement quelque soit le taux, et je l’invite au restaurant. Je lui indique que je ferai un placement chez lui d’environ 25 % de la marge que je me serais fait sur le bien parce que c’est normal et aussi pour qu’il fasse toujours mes dossiers en premiers et à des conditions très correctes
Et la vente du bien
Je veux vendre le plus cher possible car je suis un sacré commercial et que la chambre de ma fille décorée au pochoir par sa mère est une fresque magnifique et que ça vaut peut être 200 mais MOI, Môssieur OCHON je vais la vendre 300 ma maison à MOAAArhg… Je vends au prix que j’ai calculé au départ car c’est le prix du marché (là ou le carnet d’ordre est plein à craquer d’acheteur) et je veux déboucler l’opération rapidement car j’ai un prêt à rembourser avec une échéance de quelques mois, et j’ai déjà une autre opération en vue proposée par mon agent immobilier, et je sais que mon banquier me suivra…
The end

* C’est le plus petit écart de mensualité habitat de ma carrière pour lequel j’ai fait venir dans ma banque de l’époque un prospect, si si c’est vrai. Après, sur 300 mois sans actualiser, je comprends… 🙂

J’ai pris ici l’exemple d’un sourcing d’affaires par un agent immobilier, ce n’est pas le seul prescripteur évidement, il y a aussi les notaires, architectes, entreprises de destruction, artisans du bâtiment, etc.

Voilà, vous savez tout ou presque du marchand de biens.

Pour savoir vraiment tout et si vous voulez vous lancer en tant que professionnel, c’est que vous avez une situation financière solide (fort revenu et du patrimoine foncier et financier), entourez vous alors d’autres professionnels (banquier, expert comptable, avocat, agent immobilier, architecte, artisan du bâtiment, etc.)

Vous n’avez pas encore une situation financière solide…, bon ben…, le marchand de biens ce n’est pas pour tout de suite.

A bientôt

Le Banquier

LA RÉSIDENCE DE TOURISME

 

LA RESIDENCE DE TOURISME

 

Le nouvel avantage fiscal en faveur des Résidences de Tourisme prévu à l’article 13 de la loi de finances rectificative pour 1998  constitue à bien des égards l’opposé du régime du bailleur « Besson », d’application générale, à vocation  pérenne et qui vise à reconnaître le rôle social joué par le bailleur et le risque locatif qu’il prend.

Au contraire, nous sommes ici en présence d’une incitation temporaire ( du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2002) qui concerne une catégorie particulière de biens : les résidences de tourisme -la mesure a donc un caractère plus économique que social- et une partie seulement du territoire français, les zones de revitalisation rurale. Il ne s’agit pas non plus de récompenser le risque locatif, puisque le locataire ne peut être autre que l’exploitant  de la résidence de tourisme, qui propose souvent des garanties de loyer.

Le seul point commun entre les deux dispositifs est qu’ils concernent à la fois le neuf et l’ancien.

 

u LES ZONES CONCERNEES :

La résidence de tourisme doit être obligatoirement située dans une des zones de revitalisation rurale, dont le décret n° 96-119 du 14 février 1996 a fixé la liste, la loi de Finances pour 2001, a étendu le zonage aux communes rurales bénéficiant de soutien européen.

 

Vous trouverez la liste des cantons concernés dans les annexes.

u DANS LE NEUF

 

Les immeubles concernés :

Ouvrent droit à la réduction d’impôt les acquisitions d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, soit directement par le bailleur personne physique imposable dans la catégorie des revenus fonciers, soit par l’intermédiaire  d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. Les immeubles et les parts doivent être la pleine propriété des investisseurs ( exclusion des démembrements).

 

Dans tous les cas, le logement doit faire partie d’une résidence de tourisme classée.

 

Définition de la résidence de tourisme

Art 1er(…)II.a) de l’arrêté du 14 février 1986 «  la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une personne physique ou morale. »

 

Le bailleur doit s’engager à louer nu le logement pendant neuf ans à l’exploitation de la résidence de tourisme. Si ce dernier a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger, la location est soumise à TVA, de sorte que le bailleur peut, normalement, récupérer la taxe qui a grevé  son investissement (Cf chapitre sur la location soumise à TVA). Le porteur de parts est tenu à un engagement de conservation des titres jusqu’à l’expiration de la période de location de neuf ans.

Contrairement à l’amortissement Périssol où la précision était donnée par l’administration par instruction, la loi règle elle-même le problème des périodes d’occupation du logement par le bailleur : elles sont autorisées si elles n’excèdent pas huit semaines par an et si le revenu brut foncier déclaré par le bailleur correspond au loyer annuel normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation.
b

Le mécanisme de la réduction d’impôt.

 

L’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt est plafonné à 300.000 F pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 600.000 F pour un couple marié( pour tout investissement à partir du 01/01/2001 .

Le taux applicable à ce montant plafonné est de 15%.

La réduction est étalée sur 4 ans au maximum : chaque année, les investisseurs ne peuvent réduire leur cotisation d’impôt sur le revenu qu’à raison du quart de la réduction maximale, soit 45.000 F (1/4 =11.250F) au maximum pour une personne seule, et 90.000 F (1/4 = 22.500 F) pour un couple marié.

Exemple : un investissement de 400.000 F réalisé en février 2001 par un couple marié donne droit à 3  réductions d’impôt de 18.750 F au titre de 2001, 2002 , et 2003 et à une réduction d’impôt de 3.750 F au titre de 2004.

 

Il faut noter d’une part que la réduction d’impôt ne fait l’objet d’aucun prorata temporis pour investissement en cours d’année, que d’autre part, il ne peut être opéré qu’une seule réduction à la fois. Ce qui ne signifie pas qu’après un premier investissement , même à législation inchangée, tout « espoir » de réduction d’impôt est perdu. Le tableau qui suit donne, selon le montant de l’investissement initial et l’année de sa réalisation, la première année au titre de laquelle le bailleur pourra procéder à un deuxième investissement en bénéficiant à plein de l’avantage fiscal ( X : aucun deuxième investissement éligible).

Il faut noter que  le dispositif emporte des conséquences en matière de déduction forfaitaire : le taux de la réduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramené de 14% à 6 % pour les revenus des neufs premières années de location des logements ouvrant droit à la réduction d’impôt.

 

Montant de l’investissement Années d’étalement Investissement initial fait en :
    2001 2002 2003 2004
Date du 2ème investissement éligible
Inférieur au quart des limites 1 2001 2002 2003 X
Entre le quart et la moitié des limites 2 2002 2003 X X
Entre la moitié et les ¾ des limites

 

3 2003 X X X
Supérieur aux ¾ des limites

 

4
X
X X X

 

Enfin la réduction est remise en cause en cas de non-respect de l’engagement de location ou de conservation des parts, sauf si cet engagement résulte d’une expropriation de la résidence de tourisme ou de la mutation à titre gratuit des parts par suite du décès du contribuable.

 

En outre, en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut continuer à imputer les fractions de réductions d’impôt non encore imputées, s’il respecte l’engagement initial.

 

 

u DANS L’ANCIEN

 

Une réduction d’impôt, non cumulable avec la précédente, est également accordée aux travaux de réhabilitation lourde réalisés dans les résidences de tourisme classées dans le Zones de Revitalisation Rurale.

 

L’investissement ne peut être réalisé que par des personnes physiques, et non des sociétés.

 

Les travaux constituant l’assiette de la réduction sont les dépenses de reconstruction, d’agrandissement (définies comme en matière de revenus fonciers)

et les dépenses de grosses réparations et d’amélioration indissociables de ces dernières.

 

Les travaux doivent avoir nécessité l’obtention d’un permis de construire.

 

Le taux de la réduction  d’impôt est de 10%.

 

Les autres caractéristiques de la réduction applicable au neuf sont transposables.

 

Il en va ainsi :

 

Du zonage ;

Des plafonds de dépenses de 45.760€ et 91.520€

et de l’étalement sur quatre ans au maximum ( de sorte que la réduction maximale est de 4.576€ / 1.144€ par an, pour une personne seule et de 9.152€ / 2.288€ par an pour un couple marié) ;

De l’engagement de location à l’exploitant et des périodes d’occupation ;

Des conséquences sur le taux de la déduction forfaitaire ;

Des cas et dispenses de remise en cause et de la possibilité de reprise pour le conjoint survivant.

 

 

SCI IS OU IR

L’imposition des revenus perçus par une Société Civile Immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de la création de la SCI ou en cours de vie. Elle peut être soumise à l’impôt sur les revenus (IR) ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS). La détermination du régime fiscal est très importante car elle emporte des différences dans le montant des impôts.

Une présentation des avantages et inconvénients des deux régimes fiscaux permettra aux futurs associés de faire « le bon choix ».

LA SCI SOUMISE A l’IMPOT SUR LE REVENU (IR)

Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus, les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leurs parts.

Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

–    Comme pour un investissement « en direct », la SCI peut déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers perçus. Dans ce cas, l’associé déclare ses revenus fonciers au régime réel ;

–    En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus à concurrence de ses parts et dans la limite de 10.700 €.

–    L’associé peut aussi choisir le régime du micro-foncier si l’ensemble de ses revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15.000 €.

Quels sont les principaux inconvénients de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

–    La rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices, imposée « entre les mains » du gérant ;

–    Une SCI soumise à l’IR ne peut proposer que des contrats de location d’habitation non-meublés. Les baux commerciaux ou professionnels ne sont pas autorisés ;

–    Les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

La SCI SOUMISE A L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)

L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour tous les gains réalisés lors de la création d’une SCI ou en cours de vie.
Attention : ce choix est irrévocable. Il n’est, en effet, plus possible de repasser à l’IR lorsqu’une SCI est passée à l’IS.

Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI ?

–    Si la société ne distribue pas de dividendes mais constitue des réserves, elle est seule imposée (les associés ne le sont pas) ; ce qui peut permettre aux associés de gérer voir neutraliser pour partie leur imposition. En effet, les SCI soumise à l’IS bénéficient d’un taux réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €.

–    Le résultat de la société est déterminé suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La société peut donc amortir le bien immobilier acheté (seuls les constructions sont déductibles, pas le terrain) et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable ;
De plus, les frais d’acquisition et de droits seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR.

–    La rémunération versée au gérant associé est déductible du résultat de la société.

Quels sont les principaux inconvénients de cette option pour une SCI ?

–    L’apport pur et simple (celui qui donne droit à des parts sociales sans autre contrepartie) est considéré comme une vente. Il entraîne donc le paiement de droits d’enregistrement à titre onéreux  qui pour un apport de bien immobilier sont de 5% sauf régimes spéciaux. En revanche, l’apport est exonéré de tout droit s’il est effectué lors de la création d’une société transparente ;

–    Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values sont imposables au titre de la plus-value au taux de 33,33% (sauf exceptions) sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat duquel on aura retiré les amortissements réalisés. Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué.

–    Si l’associé emprunte personnellement pour réaliser son apport à la société et si celle-ci est soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt qu’il paie ne sont pas déductibles de son impôt sur les revenus.

Attention : si les associés décident de modifier le régime fiscal de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, ils doivent la dissoudre et apporter les biens attribués suite à la dissolution à une nouvelle société.

Ces opérations sont coûteuses, il est donc important de prendre conseil auprès de son notaire.

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Faut-il constituer une SCI et opter pour l’impôt sur les sociétés ?

Faut-il constituer une SCI et opter pour l’impôt sur les sociétés ?

L’alourdissement de la nouvelle fiscalité des plus-values immobilières applicable depuis le 1er février 2012 (loi de finances rectificative du 19 septembre 2011), a conduit les adeptes de la société civile immobilière a réviser leurs habitudes.

 

En effet sous le régime fiscal antérieur de taxation des plus-values , nombre de praticiens reconnaissaient les mérites de la société civile soumise à l’impôt sur le revenu (taxation des loyers aux revenus fonciers en vertu de l’article 8 du CGI), dans la mesure où la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble social détenu par la SCI depuis plus de 15 ans était purement et simplement exonérée d’impôt.

Il n’en est plus rien depuis le 1er février 2012 : seul un bien détenu par la SCI depuis plus de TRENTE (30) ans permet l’éxonération totale de la plus-value.
Le débat sur le choix du régime fiscal de la SCI est donc relancé, et les praticiens conseillent vivement d’établir des simulations chiffrées pour comparer les avantages et inconvénients des différentes impositions.
La difficulté dans l’analyse comparative des régimes fiscaux est de prendre en compte les incidences tant en terme d’imposition des résultats enregistrés au cours de l’exercice social, qu’en terme d’imposition de la plus-value enregistrée en cas de revente de l’immeuble social ou des parts sociales.
En dehors des calculs qui apparaissent nécessaires pour emporter un choix, les avantages et inconvénients de chacune des impositions peuvent être synthétisés de la manière
suivante :AU REGARD DE L’IMPOSITION DES RESULTATS COURANTS
Le résultat réalisé par la SCI soumise à l’IR est imposable au niveau de chaque associé (en proportion de sa part dans le capital social) dans la catégorie des revenus fonciers, rapportable on le sait aux autres revenus du foyer fiscal, et imposé à la tranche marginale d’imposition qui peut atteindre le taux 41%, outre les prélèvements sociaux au taux de 15,50% pour les revenus 2012.

Quant au résultat de la SCI soumise à l’IS, l’imposition est déterminée au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
A ce titre, l’assiette taxable sera diminuée des frais d’acquisition, des travaux de toute nature sans exception, et d’une fraction de la valeur du bien (l’amortissement).

D’autre part, sur cette assiette au périmètre de charges déductibles plus important que pour les revenus fonciers, le taux d’imposition applicable est seulement de 15 % jusqu’à 38000 € de bénéfices et 33,33% au-delà.

En règle générale, la fiscalité des revenus fonciers est plus pénalisante, voire confiscatoire aux yeux des contribuables imposés à la tranche marginale d’imposition la plus élevée de l’IR, surtout lorsque l’emprunt souscrit par la SCI pour acquérir le bien se trouve remboursé et qu’il n’y a plus d’intérêts à déduire des loyers bruts.

Par ailleurs, pour être exhaustif, il convient également de prendre en compte la politique de distribution des dividendes par la SCI soumise à l’IS. En effet, si les associés peuvent se passer d’appréhender le résultat de la SCI par voie de distribution de dividendes (mise en réserve donc), ils échappent à la taxation à l’impôt sur le revenu personnel (taxation à l’IR des dividendes diminué d’un abattement de 40%)Dans ce match IR-IS, la SCI soumise à l’IS l’emporte souvent quand la SCI n’a plus d’emprunt et que les associés n’ont pas besoin de « sortir» des revenus de la SCI et acceptent de mettre en réserve, ou si les associés possédent des comptes courants remboursables en franchise d’impôt.

AU REGARD DE L’IMPOSITION SUR LA PLUS-VALUE LORS DE LA REVENTE DE L’IMMEUBLE SOCIAL
L’option à l’IS présente un inconvénient majeur lors de la cession de l’immeuble social : la taxation des plus-values professionnelles.
En bref, la plus-value taxable est constituée par la différence entre la valeur de revente et la valeur nette comptable de l’immeuble (c’est à dire la valeur d’origine diminuée des amortissements pratiqués chaque année). Elle augmente donc avec le temps, et est taxée aux taux de l’IS (15 % et 33,33%)
Au contraire, l’assiette de la plus value en matière d’IR se « contracte » tous les ans au-delà de la cinquième année, pour être effacée au bout de 30 ans de détention.
L’objectif de l’investissement et l’horizon patrimonial de l’investisseur doivent en conséquence être pris en compte :
L’investissement est-il un investissement locatif destiné à dégager des bénéfices importants ? (par opposition par exemple avec un investissement destiné à loger ses enfants)
‘immeuble social devra t-il être revendu ? Si oui, à quelle échéance ?

Si la revente est envisagée à cour ou moyen terme, ou s’il s’agit au contraire d’un immeuble destiné à être conservé, voire transmis aux générations futures,  l’inconvénient de l’IS en terme de plus-value, rapporté au gain en matière d’impôt sur les revenus, pèsera moins dans la balance.

AU REGARD DE L’IMPOSITION SUR LA PLUS-VALUE LORS DE LA CESSION DES PARTS SOCIALES
Si la SCI est soumise à l’IS, le régime de l’imposition sera celui des plus values de valeurs mobilières : taxation au taux de 34,5O% sur la différence entre la valeur d’acquisition des parts et leur valeur de revente, sans déduction ou abattement.

Si la SCI est soumise à l’IR, la taxation aura lieu selon le même régime que la vente des immeubles de particuliers au taux de 34,5O%, applicable sur la différence entre la valeur
d’acquisition (ou de souscription) des parts et le prix de la revente. Toutefois dans ce cas la plus-value brute est diminuée d’un abattement au-delà de la sème année de détention.DANS QUELLES SITUATIONS PRATIQUES LE CHOIX SE PRÉSENTE A L’INVESTISSEUR?
2 situations peuvent se présenter.

L’investisseur détient déjà l’immobilier dans une SCI. Auquel cas, les associés pourront décider à l’unanimité d’opter pour l’impôt sur les sociétés par délibération prise en assemblée générale extraordinaire, et notifier cette option au centre des impôts.
L’investisseur est propriétaire en direct d’un immeuble. Auquel cas il lui sera nécessaire au préalable d’apporter ou de vendre ledit immeuble à une SCI à constituer et qui opterait à l’IS.
Attention, dans les deux cas cette opération rend imposables les plus-values latentes réalisées depuis l’acquisition.UN INCONVÉNIENT MAJEUR DE LA SCI SOUMISE A l’IS : l’IRREVOCABILITE DE L’OPTION A L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
Si formalisme de l’option reste simple, les conséquences sont lourdes.
En effet, l’option est irrévocable et en conséquence un retour « en arrière» à l’IR n’est plus possible.
Cette irrévocabilité est un réel inconvénient, si la fiscalité de l’IS change à l’avenir. Il n’est pas impossible de penser que le législateur pourrait supprimer le premier taux de l’IS de 15 % pour les sociétés civiles ou augmenter le taux de 33,33%.

LES SOLUTIONS INTERMEDIAIRES
L’inconvénient de l’irrévocabilité de l’option IS peut être contourné.

En effet, il est dans certains cas possible de constituer un groupe de sociétés civiles dont la société fille (propriétaire de l’immeuble social) serait soumise à l’IR, et dont tout ou partie du capital social serait détenu par une société civile mère soumise à l’IS. Dans ce cas la SCI fille n’a pas besoin d’opter pour l’IS. Le résultat de la SCI fille serait traité distinctement selon que cette SCI est composée d’associés personnes physiques soumis aux revenus fonciers, et d’associés personnes morales soumis à l’IS. Qui plus est, des relations de comptes courants d’associés pourraient être mises en place concernant les sociétés filles et mère.
Le recours au démembrement de propriété des parts sociales pourrait être suggéré, et on peut imaginer qu’une personne physique détienne la nue propriété temporaire des parts et la société civile IS l’usufruit temporaire des mêmes parts.
Ces stratégies d’optimisation nécessitent bien sûr le recours à un professionnel de la transmission du patrimoine.Marc BLETOUX
Notaire

les droits d’enregistrements

 

Les droits d’enregistrement

A COMPTER DU 6 AOUT 2008 : NOUVEAUX DROITS D’ENREGISTREMENT
POUR CESSIONS DE FONDS DE COMMERCES ET DE DROITS SOCIAUX

LOI DE MODERNISATION DE L’ECONOMIE
N° 2008-776 DU 4 AOUT 2008
JORF n°0181 du 5 août 2008 page 12471

1. CESSIONS DE FONDS DE COMMERCE

Article 64, IV à VI Loi LME – ENR-IV-6800 MF N° 5900 s.

DROIT COMMUN

De 0 à 23 000 € 0 %
De 23 000 € à 200 000 € 3 %
+ de 200 000 € 5%

Exemple :

Pour un fonds d’une valeur de 250 000 euros,
Exonération pour la tranche inférieure à 23.000 €
Le taux de 3% est appliqué sur la tranche de prix comprise entre 23.000 € et 200.000 € et s’élèveront à (3,00% x 177 000) = 5 310 €
Le taux de 5% est appliqué sur la tranche de prix comprise au-delà de 200.000 € et s’élèveront (5,00% x 50 000) = 2 500.

FONDS SITUE DANS ZONES FRANCHES URBAINES, DE REDYNAMISATION URBAINE, DE REVITALISATION RURALE,

Article 722 bis du CGI – ENR-IV-6800

De 0 à 23 000 € 0 %
De 23 000 € à 107 000 € 1 %
De 107 000 € à 200 000 € 3 %
+ de 200 000 € 5 %

 

2. CESSIONS DE DROITS SOCIAUX

Article 64, I à III Loi LME – ENR-VI-27 100 MF N° 6116 s. – article 726 1-1° du CGI

DROIT COMMUN

SOCIETES SANS PREPONDERANCE IMMOBILIERE

Les cessions de droits sociaux seront désormais enregistrées à 3 %, avec :

– pour les parts sociales, une diminution d’un abattement égal pour chaque part sociale, comme auparavant, au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts de la société, s’agissant en fait d’un abattement s’appliquant au niveau de la société et non de chacun des blocs de droits cédés,
– et pour les actions (sociétés de capitaux) : au même taux de 3 % avec un plafonnement à 5 000 € (au lieu de 4 000 € actuellement).

SOCIETES NONS COTEES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE

Le tarif, sans plafonnement ni abattement, reste celui de 5 %.
Il est rappelé qu’est à prépondérance immobilière la personne morale dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Toutefois, les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière.

La gestion fiscale de l’imposition des bénéfices

 

 

 

 

  7.1.

Le régime d’imposition de la SARL

 

 

 

Zoom n° 75

 

Soif de connaissances ?

 

Pour plus d’informations et des formulaires, consultez www.impots.gouv.fr,  rubrique

« Professionnels » puis « Vos impôts », « Impôt sur les sociétés » et « Bénéfices industriels et commerciaux ».

 

 

 

7.1.1. Les modalités d’imposition

 

Le  bénéfice  de  la  SARL  est  soumis  à l’impôt  sur  les  sociétés  (IS  – régime  fiscal des sociétés  de capitaux). Cependant, la SARL  de famille et l’EURL  peuvent  être imposées à l’impôt  sur le revenu  (IR – régime fiscal des sociétés  de personnes – voir page 245).

 

 

Modalités d’imposition du bénéfice de la SARL suivant son régime fiscal
 

SARL soumise à…

 

Bénéfice de la SARL

 

Dividendes aux associés

l’impôt

sur les sociétés

Le bénéfice est imposé au niveau de la SARL au taux de 331/3  % ou de 15 % pour une petite SARL. Les dividendes sont imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus mobiliers1. Un abattement de 40 % permet d’atténuer la double imposition2.
l’impôt

sur le revenu3

Le bénéfice est soumis directement au niveau des associés

à l’impôt  sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En cas de distribution,  les dividendes ne sont pas imposables

au niveau des associés puisque l’intégralité  du bénéfice a déjà été taxée à l’impôt  sur le revenu.

 

  1. Cas d’un associé  personne physique.
  2. Si l’associé est une  société  soumise à I’IS,  le dividende est imposé  à l’IS  en tant que produit  financier. Dans ce cas, le régime  des sociétés mères tend à atté- nuer la double  imposition.
  3. SARL  de famille  qui a opté pour I ’IR ou EURL  qui n’a pas opté pour I’IS.

 

 

SARL soumise  à l’impôt  sur les sociétés

 

Le bénéfice  réalisé  par la SARL  est soumis  à l’impôt  sur les sociétés au taux de 331/3  % ou de 15 % pour une petite  SARL.  Cependant, les plus-values professionnelles à long terme sur cession  de titres de parti- cipation  sont  imposées à 19 %1.  Les  bénéfices réalisés  par  la SARL sont imposés  quelle que soit leur affectation (mise en réserve,  distribu- tion…).  Tant  que  ces  bénéfices restent  investis  dans  l’entreprise, ils ne supportent  aucune   autre  imposition.  Lorsque   les  bénéfices   sont distribués, les  associés  sont  imposés  sur  le  dividende encaissé  (voir page 257).

 

SARL de famille  et EURL  soumise  à l’impôt  sur le revenu

 

Dans  une  SARL  de  famille   qui  a  opté  pour  l’impôt   sur  le  revenu, l’associé est soumis  à l’impôt  sur le revenu  sur sa quote-part de béné- fice,  majorée   de  la  rémunération qui  peut  lui  être  attribuée dans  la société  au titre de ses fonctions (le bénéfice  est soumis  à l’impôt  sur le revenu  dans la catégorie BIC – bénéfices  industriels et commerciaux2 – dans la déclaration d’ensemble des revenus). Il est donc dans la même situation qu’un entrepreneur individuel.

 

Les bénéfices sont donc soumis  au niveau  de l’associé à l’impôt  sur le revenu  même  s’ils ne sont pas distribués : en fait, l’associé est réputé avoir  la disposition des bénéfices sociaux  dès la clôture  de l’exercice, même s’ils sont mis en réserve  et réinvestis dans l’entreprise.

 

Comme  un exploitant individuel imposé  selon  un régime  de bénéfice réel,  l’associé peut  adhérer  à un centre  de gestion  agréé3.  L’adhésion permet  d’éviter  une  majoration de  25 %  de  son  bénéfice  imposable (voir page 306).

 

 

 

 

 

  1. La  plus-value nette  est  à long  terme  si les  titres  sont  détenus depuis  plus  de deux ans.
  2. BA (bénéfices agricoles) pour une activité  agricole ; BNC (bénéfices non com- merciaux) pour une activité  libérale.
  3. Association agréée  de gestion  (AAG)  pour  une  activité  BNC.  Les  centres  ou associations seront  remplacés par des Associations de Gestion et de Comptabi- lité (AGC)  inscrites à l’Ordre  des experts-comptables et qui pourront tenir la comptabilité des entreprises.

 

 

 

Si  la  SARL  distribue des  dividendes aux  associés, ils  ne  sont  pas imposés  car ils correspondent à des bénéfices  qui ont déjà été soumis chez l’associé à l’impôt  sur le revenu.

 

 

Zoom n° 76

 

Une SARL de famille  peut-elle  opter pour l’impôt sur le revenu ?

 

La SARL peut opter pour l’impôt sur le revenu (régime fiscal des sociétés de person- nes) si elle exerce une activité industrielle,  commerciale, artisanale ou agricole et si elle a un caractère familial (SARL formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe, ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints)1. Les activités libé- rales sont donc exclues.

La SARL qui désire opter pour l’IR à compter d’un exercice déterminé doit notifier son option avant la date d’ouverture de cet exercice au service des impôts auprès duquel doit être souscrite la déclaration des résultats. La notification doit être signée par tous les associés. La SARL peut révoquer l’option ; elle est alors soumise au régime fiscal des sociétés de capitaux.  Elle n’a plus le droit d’opter  à nouveau.

L’option cesse ses effets si la SARL perd son caractère familial.

 

 

 

7.1.2. Les modalités de déclaration

 

 

Les résultats  de la SARL,  qu’elle  soit soumise  à l’IS ou à l’IR, doivent être  déclarés  en remplissant une  déclaration de résultat  dont  l’épais- seur  varie  avec  la  taille  de  l’entreprise. Les  régimes  de  déclaration, appelés  régimes  d’imposition, varient  en fonction  du volume  de chiffre d’affaires et de la nature de l’activité.

 

Pour l’exercice de création  de la SARL,  la première déclaration (et le paiement de  l’impôt  correspondant) porte  (en  l’absence de  bilan  au cours  de l’année  de création) sur  la période  écoulée  depuis  le début

 

 

 

  1. La société  peut comprendre soit des parents  en ligne  directe,  soit des frères  et sœurs,  soit des conjoints ou simultanément des membres de l’un  et l’autre  de ces groupes. Mais chacun  des associés doit être directement uni aux autres  soit par des liens de parenté  directe  ou collatérale jusqu’au deuxième degré,  soit par le mariage. Ainsi,  la SARL  ne peut pas bénéficier du régime  des sociétés de personnes si elle est constituée entre  deux  frères  et le fils de l’un d’eux,  ou entre deux beaux-frères.

 

 

 

Les régimes d’imposition et de déclaration de la SARL

 

Les régimes d’imposition  dépendent du chiffre d’affaires annuel HT2 et de la nature d’activité.

Vous pouvez toujours opter pour le régime du seuil supérieur3.

 

Secteur d’activité

 

4

 

Prestations de services et professions libérales

Réel normal CA annuel HT supérieur à 763 000 € CA annuel HT supérieur à 230 000 €
Réel simplifié5 CA annuel inférieur à 763 000 € CA annuel inférieur à 230 000 €

 

d’activité jusqu’à  la clôture  du premier  exercice  ou, au plus tard, jus- qu’au 31 décembre de l’année  suivant  celle de la création1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ventes

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  7.2.

La comptabilité de la SARL

 

 

 

Une  SARL  doit  tenir  une comptabilité d’engagement car c’est  une société  commerciale. Le  résultat  est  déterminé à partir  des  produits réalisés  (créances acquises) et des  charges  supportées (dettes  certai- nes).  Une  vente  est comptabilisée en produits  dès qu’elle  est facturée même si elle n’est pas encaissée. Une facture  d’achat  est enregistrée en

 

 

 

  1. Elle n’a donc  pas, en l’absence de bilan,  à produire une déclaration provisoire pour la première année  civile d’activité.
  2. Si l’entreprise a commencé son activité  en cours  d’année, les limites  de chiffre d’affaires doivent  être ajustées en proportion de la période  d’activité effective (sauf pour les entreprises saisonnières). Par exemple, si l’entreprise a réalisé  un chiffre  d’affaires sur sa période  d’activité qui n’a été que de six mois,  la limite pour le régime  réel normal  est de : 763 000 € × 6/12 = 381 500 €.
  3. La SARL  imposée au réel simplifié  peut opter pour le réel normal. Cette option est valable  pour le régime  d’imposition et la TVA.  Elle doit être exercée avant le 1er  février  de l’année  N pour que le régime  choisi  soit applicable en N. Elle s’applique alors  de manière irrévocable pour  l’année  N et l’année  N + 1. Elle se reconduit ensuite  tacitement.
  4. Le  secteur  des  ventes  englobe le  secteur  industriel, commercial et  artisanal, ainsi que les activités d’hôtels, de loueurs  en meublé, de cafés et de restaurants.
  5. Lorsque l’activité se rattache aux deux catégories d’opérations, le régime  sim- plifié  d’imposition est applicable si le chiffre  d’affaires total  annuel  n’excède pas 763 000 € HT ; et si, à l’intérieur de cette limite,  le chiffre  d’affaires relatif aux opérations relevant du secteur  des services ne dépasse pas 230 000 € HT.

 

 

 

charge même si elle n’est pas payée. Il faut prendre en compte les amortissements et constituer d’éventuelles provisions.

 

NB : Une  EURL  imposée  à l’IR  qui exerce  une  activité  libérale  doit tenir une comptabilité d’engagement. Cependant, sa déclaration fiscale (« déclaration contrôlée ») doit être basée  sur les encaissements et les décaissements (voir page 245).

 

 

 

  7.3.

Calcul de l’imposition et établissement des déclarations fiscales de la SARL

 

 

7.3.1. SARL soumise à l’impôt sur les sociétés

 

 

7.3.1.1. Les étapes à respecter

 

 

Étape  n° 1. La SARL  doit  tenir  une comptabilité pour  déterminer le résultat  comptable qu’elle  a réellement réalisé.  Le résultat  comptable ainsi  déterminé n’est  pas  nécessairement le  résultat   imposable. En effet, certaines charges  comptabilisées ne sont pas entièrement déduc- tibles  alors  que des produits  comptabilisés ne sont pas imposables ou sont imposés  à un taux réduit.

 

Étape  n° 2. À partir  du résultat  comptable, l’entreprise détermine le résultat  imposable de son activité  et calcule  l’impôt  sur les sociétés. Il faut corriger  le résultat  comptable pour déterminer le résultat  fiscale- ment  imposable. Ces  corrections sont  appelées « corrections extra- comptables » car elles sont effectuées en dehors  de la comptabilité sur un imprimé fiscal1  :

  • Pour neutraliser les charges qui  ne sont  pas  déductibles, il faut les ajouter  au  résultat  comptable : on  dit  qu’on  procède   à  une

« réintégration extra-comptable » ;

  • Pour neutraliser les produits qui ne sont  pas imposables, il faut les retrancher du résultat  comptable : on dit qu’on  procède  à une

« déduction extra-comptable » ;

 

 

 

 

  1. Pour le réel simplifié  : case B de l’imprimé n° 2033-B  (voir page 375) ; pour le réel normal  : imprimé n° 2058-A (voir page 388).

 

 

Étape n° 3. L’entreprise remplit  la déclaration fiscale  de son résultat. Cette déclaration doit être déposée  dans les trois mois de la clôture  de l’exercice1.

 

 

 

Réel simplifié

 

Réel normal

Déclarations à remplir Imprimé 2065 et ses annexes

(2033 A, B, C, D et E).

Imprimé 2065 et ses annexes (2050 à

2057 ; 2058 A, B et C ; 2059 A, B, C et D).

 

 

Étape  n° 4. L’entreprise paie l’IS. L’impôt  sur les sociétés  est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider  l’impôt  exigible. Un impôt forfaitaire annuel  d’un montant minimum  de  1 300 € est  exigible   si  la  SARL   réalise   au  moins

400 000 € de chiffre  d’affaires.

 

 

7.3.1.2. Charges déductibles – Produits imposables

 

 

Charges déductibles – Produits imposables

 

Les points à savoir

 

Les dividendes encaissés par la SARL sont comptabilisés  en produits financiers et sont imposables. Cependant, lorsqu’ils  sont distribués par une société soumise à l’IS, la SARL peut appliquer le régime des sociétés mères pour éviter une double imposition (voir page 260).

Les rémunérations2 versées par la SARL à son gérant sont déductibles, quel que

soit leur mode de calcul (traitement fixe ou proportionnel aux bénéfices).

Les indemnités ou allocations forfaitaires pour frais versées au gérant sont assimi- lées à un supplément de rémunération. Elles sont déductibles du résultat imposable. Les intérêts des comptes d’associés sont déductibles dans certaines limites (voir page 164).

 

 

 

  1. Avant le 30 avril de l’année  suivante si aucun exercice n’est clos au cours d’une année.  Pour  les sociétés qui arrêtent leur  exercice le 31 décembre, le délai  de déclaration est  habituellement reporté  au 30 avril,  sous  la condition du  paie- ment du solde de l’IS le 15 avril au plus tard.
  2. Les  statuts  doivent  autoriser la rémunération. Les  rémunérations versées  doi- vent  correspondre à un travail  effectif  et leur  montant ne doit  pas  excéder la rétribution normale des fonctions.

 

 

 

7.3.1.3. Comment payer l’impôt sur les sociétés ?

 

 

Comment payer l’impôt sur les sociétés ?
 

Date

 

Modalités de paiement

 

Paiement de l’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider l’impôt exigible.

Date de paiement1  :

• 15 mars N

• 15 juin N

• 15 septembre N

• 15 décembre N

1. Acomptes d’impôt sur les sociétés

Les acomptes sont accompagnés d’un bordereau-avis valable pour tout l’exercice.

• 8,1/3 %

• 8,1/3 %  }      l’exercice clos le 31/12/N-1

• 8,1/3 %       du bénéfice

• 8,1/3 %       réalisé au cours

2

de

au plus tard 15/04/N + 13 2. Solde de l’impôt sur les sociétés

Le solde doit être payé spontanément4.

Paiement de l’impôt forfaitaire annuel 5
au plus tard le 15 mars N Le paiement est accompagné d’un bordereau-avis de versement. L’IFA est une charge déductible

du résultat imposable à l’IS.

 

Contribution sociale de 3,30 % pour les grosses SARL

La contribution  sociale de 3,30 % n’est pas due par les entreprises qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT. Contribution = 3,30 % × (IS – 763 000 €).

 

 

 

 

  1. 1. La première échéance est celle qui est la plus rapprochée du début de l’ex
  2. 2. Pour le premier acompte, les résultats de l’exercice précédent n’étant  par encore connus, le calcul est effectué sur la base de l’avant-dernier exercice (31/12/N-2). La régularisation a lieu ultérieurement lors du versement du deuxième Les sociétés nouvelles sont  dispensées du paiement des acomptes d’IS  au titre de leur premier exercice d’activité ou période  d’imposition.
  3. Au plus tard le 15 du mois suivant  celui à la fin duquel  expire  le délai de dépôt de  la déclaration de  résultats. Pour  un  exercice clos  le 31 décembre N,  date limite  de paiement = 15 avril N + 1.
  4. L’excédent des acomptes peut être remboursé dans les trente  jours du dépôt  du bordereau-avis, à moins  de l’imputer sur le premier acompte suivant.
  5. Les  sociétés nouvelles sont  exonérées d’IFA  pendant les  3 premières années d’activité.

 

 

 

 

Zoom n° 77

 

Montant de l’impôt forfaitaire annuel (IFA)

 

L’IFA est payé par les sociétés soumises à l’IS. Son montant dépend uniquement du montant du chiffre d’affaires réalisé par la société au cours du dernier exercice clos avant le 1er janvier de l’année d’imposition.  Votre SARL doit payer un IFA de 1 300 € si son chiffre  d’affaires  TTC est compris entre 400 000 € et 750 000 €, même si elle ne réalise aucun bénéfice. Pour plus d’informations,  voir la fiche « Imposition for- faitaire annuelle » dans la rubrique « Professionnels » puis « Vos impôts » sur le site www.impots.gouv.fr.

 

 

 

 

Cas n° 31

 

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

 

La SARL Héra est imposée au réel simplifié.  Pour l’exercice N, les produits qu’elle a comptabilisés s’élèvent à 400 000 € et les charges à 250 000 € (avant comptabili- sation de l’IS).

Elle a comptabilisé en charge l’amortissement  sur 5 ans d’un véhicule de tourisme acheté en N-1 pour 26 300 € TTC. Elle a comptabilisé  en produit  une plus-value  à long terme de 2 000 € sur la cession de titres de participation.  Son bénéfice est imposé au taux réduit des PME.

 

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir l’imprimé fiscal.

  • Hypothèse 1 : la SARL est soumise au régime simplifié d’imposition.
  • Hypothèse 2 : la SARL a opté pour le régime réel d’imposition.

 

 

 

L’amortissement sur  un  véhicule de  tourisme n’est  déductible que pour la fraction  TTC qui ne dépasse  pas 18 300 €.

 

Amortissement comptabilisé 5 260 26 300 × 20 %
Amortissement fiscal 3 660 18 300 × 20 %
Amortissement non déductible 1 600

 

 

La plus-value à long  terme  est imposée  au taux  réduit  de 19 %. Pour éviter  qu’elle  soit imposée  à l’IS au taux  de 331/3  %, il faut,  en prin- cipe, la déduire  du résultat  imposable. Cependant, elle sera maintenue

 

 

 

dans  le résultat  comptable pour  être  imposée  au taux  de 15 % car la

SARL  bénéficie  du taux réduit des PME de 15 %.

 

L’impôt  sur les bénéfices est comptabilisé dans les charges.  Cependant, cet impôt n’est pas déductible. Il faut donc réintégrer cette charge  pour déterminer le bénéfice  imposable.

 

Résultat
Comptable Fiscal
Produits

Charges

Impôt sur les bénéfices

 

Impôt sur les bénéfices non déductibles Amortissement non déductible fiscalement Produit imposable au taux réduit de 19 %

400 000

– 250 000

– 43 545

400 000

– 250 000

– 43 545

 

43 545

1 600

/

106 455 151 600

 

 

 

 

 

Montant

Imprimé fiscal
n° 2033-B

 

Réel simplifié

n° 2058-A

 

Réel normal

Résultat comptable

 

Corrections extra-comptables

Réintégrations

• Amortissement non déductible

• Impôt non déductible

Déductions

106 455

 

 

 

1 600

43 545

/

ligne 312

 

 

 

ligne 318 ligne 324 ligne 350

 

ligne 352

ligne WA

 

 

 

ligne WE ligne WK ligne WF

 

ligne XH

Résultat imposable 151 600

 

 

 

Calcul de l’impôt1

  • IS à 15 %
  • IS à 331/3 %

5 718

37 827

 

43 545

38 120 × 15 % (151 600 – 38 120) × 331/3 %

 

 

 

  1. Voir zoom n° 79, page 245.

 

 

7.3.1.4. Cas de synthèse

 

 

Cas n° 32

 

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL

 

Une SARL exploite un nouveau concept de vente d’articles à dominante écologique. La SARL tient la comptabilité de l’entreprise sur un logiciel. La balance suivante est éditée après avoir comptabilisé les écritures d’inventaire. Des informations complé- mentaires sont également données.

 

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir la déclaration fiscale du résultat.

  • Hypothèse 1 : l’entreprise est soumise au régime simplifié d’imposition.
  • Hypothèse 2 : l’entreprise a opté pour le régime réel d’imposition.

 

 

 

Balance des comptes au 31/12/N après inventaire (en euros)

 

 

Comptes de la comptabilité générale

 

Soldes

 

 

Intitulés

 

Débiteur

 

Créditeur

 

Comptes de bilan

101

1 061

1 068

151

164

205

211

213

2 182

2 183

261

2 751

2 805

2 813

28 182

28 183

371

397

Capital

Réserve légale Réserves facultatives Provisions pour risques Emprunts

Licence d’exploitation Terrains Constructions

Matériel de transport

Matériel et mobilier de bureau

Titres de participation

Dépôts et cautionnements versés Amortissements des licences d’exploitation Amortissements des constructions Amortissement du matériel de transport Amortissements matériel et mobilier de bureau Stocks de marchandises

Provisions pour dépréciation des stocks de marchandises

 

 

 

 

 

 

15 000

10 000

90 000

20 000

10 000

50 000

5 000

 

 

 

 

20 000

2

 

3

 

6

 

 

 

 

 

 

 

 

1

4

5 000

2 500

7 500

4 000

3 000

 

 

 

 

 

 

 

 

2 000

5 000

4 000

8 000

 

 

5 000

…/…

 

 

401

411

416

42

431

437

444

44 551

491

503

512

590

 

Fournisseurs

Clients

Clients douteux Personnel Sécurité sociale

Autres organismes sociaux État, impôt sur les bénéfices État, TVA à décaisser

Provision pour dépréciation des comptes clients

Valeurs mobilières de placement

Banque

Provision pour dépréciation des valeurs mobilières

 

 

 

40 000

10 000

 

 

 

 

 

 

 

6 000

 

15 000

 

40 000

 

 

8 000

7 000

2 000

1 960

3 000

9 000

 

 

 

1 000

291 000 277 960
Bénéfice comptable 13 040
 

Comptes de résultat

607

6 037

611

612

615

616

622

626

631

635

641

645

661

671

 

675

 

6 811

6 816

695

707

764

775

Achats de marchandises

Variation des stocks de marchandises

Sous-traitance Redevances de crédit-bail Entretien et réparations Primes d’assurance Honoraires

Frais postaux et de télécommunication

Impôts et taxes sur les salaires Autres impôts et taxes Rémunération du personnel Charges de Sécurité sociale Intérêts

Charges exceptionnelles sur opérations de gestion

Valeur nette comptable sur éléments d’actif cédés

Dotations aux amortissements d’exploitation

Dotations aux provisions d’exploitation

Impôt sur les bénéfices

Ventes de marchandises

Intérêts des valeurs mobilières de placement

Produits des cessions d’éléments d’actif

120 000

– 10 000

20 000

10 000

9 000

4 000

5 000

2 500

1 400

7 500

180 000

60 000

7 000

 

2 000

 

27 000

14 000

16 000

4 960

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

420 000

400

73 000

480 360 493 400
Bénéfice comptable 13 040

 

 

…/…

 

 

 

 

Informations complémentaires concernant l’année N (en euros)

 

Achat d’immobilisations

 

Véhicule de transport       21 300 €

 

 

Ventes d’immobilisations

 

 

 

Prix de vente HT

Valeur comptable Plus-value
Prix d’acquisition Amort. ou provisions Valeur nette Court terme1 Long terme
Constructions

Voiture

Titres de participation

45 000

8 000

20 000

30 000

15 000

8 000

18 000

8 000

12 000

7 000

8 000

33 000

1 000

 

 

12 000

73 000 53 000 26 000 27 000 34 000 12 000

 

 

Provisions
 

Risque de litige Dépréciation clients Dépréciation stocks

 

3 000

8 000

5 000

16 000

 

Dotations aux amortissements et aux provisions

 

Amortissements
Licences d’exploitation

Constructions Matériel de transport Matériel de bureau

2 000

6 000

4 000

2 000

14 000

 

 

Autres renseignements

 

Le matériel de transport comprend une voiture de tourisme achetée en N pour 21 300 €

et amortie sur 5 ans.

Les charges non déductibles (amendes, cadeaux non justifiés, provisions non admises fiscalement…)  s’élèvent à 13 465 €.

L’emprunt sera remboursé à partir de N + 2.

 

 

Étape n° 1 : L’entreprise détermine son résultat comptable

 

À partir de la balance des comptes généraux

 

 

Produits

Charges

493 400

– 480 360

 

Résultat comptable                              13 040

 

 

  1. Pour l’analyse, voir page 46.

 

 

 

 

Étape n° 2 : L’entreprise détermine son résultat imposable,  calcule l’IS et remplit sa déclaration fiscale

 

 

 

 

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

 

 

 

Voir page

 

 

 

Euros

 

Imprimé fiscal

 

n° 2033-B

 

Réel simplifié

 

n° 2058-A

 

Réel normal

Résultat comptable

 

Corrections à apporter au résultat comptable

 

 

À ajouter (« Réintégrations »)

Impôt sur les bénéfices

Amortissement sur véhicule de tourisme non déductible1

Charges non déductibles

 

 

 

À retrancher (« Déductions »)

Plus-value à long terme imposée à 19 %1

 

Résultat imposable

 

 

 

 

 

 

 

 

240

 

239

 

 

 

 

 

239

13 040

 

 

 

 

 

 

 

4 960

 

1 600

13 465

312

 

 

 

 

 

 

 

324

 

318

330

 

 

 

 

350

 

352

WA

 

 

 

 

 

 

WK WE

WQ

 

WR

 

 

WV

 

XH

20 025

 

 

/

33 065

 

 

 

 

Calcul de l’impôt

  • Impôt sur les sociétés à 15 %
  • Impôt sur les sociétés à 331/3 %

4 960                 33 065 × 15 %

non applicable

 

4 960

 

 

 

 

Déclarations fiscales  remplies : voir page 370.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Pour des explications sur ces corrections fiscales,  voir le cas précédent.

 

 

 

 

Zoom n° 78

 

Remplir en ligne ou télécharger les imprimés fiscaux

 

Sur le site www.service-public.fr dans la rubrique « formulaires » puis « formulaires pour professionnels », vous pouvez remplir en ligne l’imprimé fiscal, le télécharger et obtenir des informations complémentaires (À quoi sert le formulaire ? Où envoyer le formulaire ? Les textes de référence avec un renvoi au site www.legifrance.gouv.fr).

 

 

 

 

Zoom n° 79

 

SARL et IS à taux réduit

 

Le taux de l’IS est de 3 31/3 %. Cependant, une petite SARL peut être imposée à l’IS au taux réduit de 15 % pour la partie de son bénéfice inférieure  à 38 120 €. Cette mesure s’applique aux SARL :

  • dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €1;
  • dont le capital est entièrement libéré et détenu directement ou indirectement pour

75 % au moins par des personnes physiques2.

 

 

 

7.3.2. SARL de famille ou EURL soumise à l’impôt sur le revenu

 

Étapes   nos  1,  2  et 3.  La  SARL   détermine  son  résultat   comptable (étape n° 1 – voir page 236), puis son résultat  imposable3 (étape n° 2 – voir page 236)  et remplit  la déclaration fiscale  de son résultat4 (étape n° 3 – voir page 237).

 

Étape  n° 4.  Le  résultat  imposable de  la  SARL  est  réparti  entre  les associés. Chaque   associé   ajoute   à  son  revenu   global   imposable la quote-part de bénéfice  qui lui revient  dans la SARL  dans la catégorie

 

 

  1. CA HT réalisé  au cours  du premier exercice pour  lequel  la société  demande à bénéficier du taux réduit.
  2. Le capital peut être détenu par une société si elle satisfait  à l’ensemble des condi- tions.
  3. Elle  applique  les  règles   BIC  si  l’activité  est  industrielle,  commerciale  ou artisanale ; les règles  BNC  (résultat imposable = produits encaissés – charges décaissées) si l’activité est libérale.
  4. Imprimé n° 2031 au lieu de l’imprimé n° 2065.

 

 

 

des  « bénéfices industriels et  commerciaux » (BIC)1.  L’associé paie l’impôt  sur le revenu  en fonction  de son  revenu  imposable (+ quote- part de bénéfices dans la SARL  + salaires  + …). Si la SARL  réalise  un déficit, ce déficit sera réparti entre les associés. L’adhésion de l’associé à un centre  de gestion  agréé lui permet  d’éviter  la majoration de 25 % de sa quote-part de bénéfice  imposable.

 

 

Cas n° 33

 

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL de famille

 

Deux sœurs, Roxane et Marion, ont constitué une SARL de famille qui a opté pour l’impôt sur le revenu. Roxane qui détient 60 % des parts sociales assure la gestion de la SARL. Des informations complémentaires vous sont données.

Déterminer la quote-part de résultat imposable de chaque associé et remplir la

déclaration de résultat n° 2031.

 

 

Informations complémentaires (en euros)

 

Résultat comptable 180 000
Rémunération du gérant 60 000
Intérêts excédentaires des comptes courants 2 000
• Roxane 1 000
• Marion

 

 

 

 

Étape n° 1 : Détermination du résultat imposable de chaque associé

 

 

Détermination du résultat imposable

 

SARL

Quote-part des associés
Roxane Marion
Pourcentage de participation 60 % 40 %
Répartition du résultat comptable

Rémunérations spécifiques aux associés

• Rémunérations

• Intérêts excédentaires

180 000

 

60 000

3 000

108 000

 

60 000

2 000

72 000

 

 

1 000

Total 243 000 170 000 73 000

 

Étape n° 2 : Déclaration de résultat n° 2031 : voir page 399.

 

  1. « BNC » si l’activité est libérale  ; « BA » Si l’activité est agricole.

 

 

 

 

 

  7.4.

La gestion des déficits

 

 

Si la SARL  réalise  un déficit, elle peut le reporter  sur ses bénéfices  en avant ou en arrière.

 

 

 

7.4.1. Le report en avant du déficit

 

 

Le report  en avant  s’effectue sur les bénéfices des exercices suivants sans limitation de durée.  L’imputation du déficit  doit se faire sur les premiers bénéfices imposables au taux normal  des exercices suivants.

 

 

 

7.4.2. Le report en arrière du déficit

 

 

Le report  en arrière  du déficit  permet  d’imputer le déficit  à la clôture d’un exercice  sur les bénéfices des 3 exercices précédents1. Cette imputation donne  naissance à une créance  sur le Trésor  correspondant à l’excédent d’impôt  antérieurement versé.

 

La créance  sur le Trésor  est égale  au produit  du déficit  imputé  par le taux  normal  de l’IS  applicable à l’exercice déficitaire. Le  déficit  est imputé  sur  les  bénéfices taxés  à l’IS  au  taux  de  droit  commun2  des

3 exercices précédents, en commençant par le plus ancien.

 

La créance  est utilisée  dans  un délai  de 5 ans au paiement de l’impôt sur les sociétés dû au taux normal ou au taux réduit. La créance est remboursée au terme  de ce délai  de 5 ans si elle n’a pas pu être utili- sée. La créance  peut aussi être mobilisée auprès  d’un établissement de crédit en application de la loi Dailly.

 

 

 

 

 

 

 

  1. L’option  pour   le  report   en  arrière   fait   l’objet   d’une   déclaration  spéciale

(n° 2039)  jointe à la déclaration de résultats.

  1. Sont  exclus  de l’imputation les distributions non  soumises au précompte, les plus-values à long terme  taxées  au taux réduit,  les bénéfices totalement ou par- tiellement exonérés ainsi que les bénéfices ayant donné lieu à un impôt acquitté au moyen  d’avoirs fiscaux ou de crédits  d’impôt.

 

 

 

 

Zoom n° 80

 

Gestion du déficit dans une SARL ou une EURL

soumise à l’impôt sur le revenu

 

 

Dans une SARL soumise à l’impôt sur le revenu, le déficit est réparti entre les asso- ciés. Chaque associé impute sa quote-part de déficit sur l’ensemble de ses revenus (salaires, dividendes…). Si ces revenus ne sont pas suffisants pour éponger ce défi- cit, le reliquat de déficit pourra s’imputer  pendant les six années suivantes  sur l’ensemble des revenus du contribuable. Au-delà, il sera perdu.

 

 

 

 

  7.5.

Les aides fiscales

 

 

Zoom n° 81

 

Pour obtenir des informations actualisées sur les aides fiscales

 

  • Sur le site www.apce.com en suivant le chemin d’accès : Créer une entreprise, Toutes les étapes, les aides, principales aides fiscales, Jeune entreprise inno- vante (JEI).
  • Sur le site www.minefi.gouv.fr en suivant le chemin d’accès : Minefi au service des entreprises, Créer son entreprise, Devenir chef d’entreprise, les exonérations fiscales.

 

 

 

 

Les aides fiscales
Taux d’IS à 15 % Les SARL qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT sont imposées à l’IS au taux de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice (voir page 245).
Réduction d’IR pour les souscriptions au capital de la SARL Les souscriptions en numéraire effectuées par des personnes physiques au capital d’une SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ouvrent droit pour l’associé à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % des versements effectués dans la limite d’un plafond annuel de versements de 20 000 € (personne seule) ou 40 000 € (couple). Art. 199 terdecies OA du CGI.
Déduction des intérêts d’emprunt pour les souscriptions au capital de la SARL Les intérêts d’emprunt pour la souscription au capital de SAR nouvelles soumises à l’IS à taux plein peuvent être déduits du r imposable par les associés percevant une rémunération de la s (dirigeants, salariés). L

evenu ociété

 

 

…/…

 

 

 

Le montant maximal déductible est plafonné à 50 % du montant brut de la rémunération de l’emprunteur versée par la société dans

la limite de 15 250 €. Cette mesure n’est pas cumulable avec la précédente. Art. 83-2 quater du CGI.

Prélèvement libératoire Les intérêts de comptes courants d’associés peuvent être imposés au taux de 16 % (prélèvement libératoire) au lieu d’être imposés au taux marginal d’imposition de l’associé (TMI) qui peut atteindre 48 %

(voir page 164).

Déduction des pertes en capital Les associés qui ont souscrit en numéraire au capital d’une société nouvelle (SARL…) ou à une augmentation de capital réalisée par une société dans le cadre d’un redressement judiciaire, peuvent déduire les pertes en capital subies dans la limite annuelle de 6 000 € pour un couple marié et 3 000 € pour les autres contribuables.

Art. 163 octodecies A du CGI.

Réduction d’impôt de 60 % des dons Les entreprises (notamment les SARL) bénéficient d’une réduction d’impôt de 60 % du montant des dons versés aux organismes agréés dont l’objet exclusif est de verser aux petites et moyennes entreprises des aides financières permettant la réalisation d’investissements

ou de leur fournir des prestations d’accompagnement. La limite de la réduction est de 5 % du chiffre d’affaires HT.

 

…/…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  7.6.

Les aides inter-entreprises

 

 

 

La solidarité financière  entre  sociétés  appartenant à un même  groupe justifie qu’une société mère vienne au secours  d’une filiale en difficulté. Elle  peut  conforter le  crédit  de  sa  filiale  en  se  portant  caution  (voir page 168).  Elle peut consentir à sa filiale une avance.  Elle peut contri- buer au désendettement de la filiale en lui accordant des subventions ou des  abandons de  créances qui  sont  justifiés  par  le  souci  d’aider  une filiale qui connaît  des difficultés passagères. L’abandon de créance  peut être qualifié d’abandon à caractère commercial ou à caractère financier.

 

 

Zoom n° 82

 

Abandon de créance ou augmentation de capital pour aider une filiale  en difficulté ?

 

Si une filiale a des difficultés  financières, il vaut mieux lui consentir un abandon de créance ou une subvention plutôt que de la recapitaliser (augmentation de capital) ou de lui consentir une avance car l’augmentation de capital ou l’avance à la filiale n’est pas déductible.

                                                                                                                                        …/…    

 

 

 

(Suite zoom n° 82)

     …/…                                                                                                                                         

En revanche, les abandons de créances ou les subventions qui se traduisent par une diminution de l’actif net sont, en principe, fiscalement déductibles et permettent ainsi une économie d’impôt.

 

 

 

7.6.1. L’abandon de créance à caractère commercial

 

L’abandon de créance  présente  un caractère commercial lorsqu’il est justifié  par  les  relations d’affaires qui  unissent  les  deux  partenaires : une filiale qui commercialise les produits  fabriqués par la société  mère.

 

L’abandon de créance  à caractère commercial est  déductible pour  la société  qui consent  l’abandon et imposable pour le bénéficiaire.

 

 

7.6.2. L’abandon de créance à caractère financier

 

L’abandon de créance à caractère  financier est justifié par le lien financier entre la mère et la filiale (participation de la mère au capital de la filiale). Le régime fiscal des abandons de créances  est moins avantageux.

  • Tant que la situation nette de la filiale demeure négative, l’aban- don est déductible pour la mère et imposable pour la filiale.
  • Dès que la situation nette de la filiale devient positive,

– l’abandon de créance  n’est plus déductible pour la mère car il y a augmentation correspondante de la valeur réelle des titres détenus  par la société  mère qui ne s’appauvrit donc pas. L’opé- ration est assimilée à un apport  en société,

– l’abandon n’est pas imposable chez la filiale si elle prend l’engagement d’augmenter son capital  dans  les deux ans pour

un montant  égal à l’aide qui lui a été consentie.

 

 

Cas n° 34

 

Abandon de créance à caractère financier

 

Une société mère abandonne un prêt de 400 000 € à sa fille qui connaît des diffi- cultés financières. La mère détient une participation de 40 % dans le capital de la fille. La situation nette de la fille avant abandon est négative de 300 000 €.

 

 

 

L’abandon de créance  est à caractère financier  car il est justifié unique- ment par le lien financier  entre la mère et la filiale. De plus, la créance est de nature financière.

 

 

 

Avant abandon

de créance

 

Abandon de créance

 

Après abandon

de créance

Situation nette de la filiale

% de participation  de la mère

 

Quote-part de situation nette détenue par la mère

– 300 000 €

40 %

400 000 € 100 000 €

40 %

 

– 120 000 €

 

40 000 €

Valeur des titres détenus par la mère 0 € 40 000 €
Augmentation  de la valeur de la participation

Abandon de créance fiscalement déductible

40 000 €

360 000

 

 

 

  7.7.

Les transactions intra-groupe

 

 

7.7.1. Les transactions intra-groupe avec des sociétés françaises

 

 

Des sociétés  composant un même  groupe  réalisent entre elles des tran- sactions  (achats,  ventes…) appelées transactions intra-groupe. En prin- cipe, les transactions intra-groupe doivent  être conclues aux conditions du marché.  En effet,  l’une  des  sociétés  contractantes ne doit  pas  être avantagée et  l’autre  pénalisée. Ainsi,  en  cas  d’avance financière, un intérêt  normal  doit être stipulé.  À défaut,  il y a acte anormal  de gestion avec  double  imposition :  imposition du  gain  anormal   réalisé  par  la société avantagée, et non-déduction de la perte subie par l’autre société.

 

Cependant, pour les transactions courantes portant  sur des services (facturation d’une  prestation de services) ou des stocks  (facturation de marchandises), la société  mère  peut  les  facturer  à prix  coûtant,  sans marge bénéficiaire, à des filiales dont elle possède  l’essentiel du capital.

 

 

 

 

Zoom n° 83

 

Transactions intra-groupe courantes

 

 

Lorsque la société mère prend en charge un certain nombre de tâches fonctionnelles (organisation générale, tenue de comptabilité, recherche, publicité…),  elle doit fac- turer à chacune des filiales une quote-part  du coût de ces services. Ces services peu- vent être facturés à leur coût de revient et non au prix du marché.

 

 

 

7.7.2. Les transferts indirects de bénéfices à l’étranger

 

 

Si  une  SARL  est  sous  la  dépendance ou  possède  le  contrôle  d’une entreprise située hors de France,  les avantages consentis1 à cette entre- prise sont inclus dans le bénéfice  imposable de la SARL  car ils corres- pondent  à un transfert  de bénéfices. Cependant, si la SARL prouve  que ces avantages correspondent à des nécessités commerciales réelles  ou sont consentis dans son intérêt,  ces avantages ne sont pas imposés  car ils constituent un acte normal  de gestion.

 

La procédure « d’accord préalable » permet  aux entreprises d’obtenir l’accord  de l’administration fiscale sur la méthode de fixation  de leurs prix  de transfert  pour  les futures  transactions intra-groupe et d’éviter ainsi un redressement fiscal.

 

 

 

 

  8.1.

L’intégration fiscale

 

 

7.8.1. Les modalités de fonctionnement

 

 

Une société  mère, dite « tête de groupe  », peut se constituer seule rede- vable de l’impôt  sur les sociétés  (ainsi que de l’IFA) à raison du résultat d’ensemble qu’elle  forme  avec  les  sociétés  dont  elle  détient,  directe- ment ou indirectement, 95 % au moins du capital et de manière  continue au cours d’un exercice.

 

 

 

  1. Majorations ou diminutions du prix d’achat  ou de vente, versement de redevan- ces excessives ou sans  contrepartie, octroi  de prêts  sans  intérêts  ou à un taux réduit,  abandons de créances…

 

 

La société  mère tête de groupe  doit être française et soumise  à l’impôt sur les sociétés  dans les conditions de droit commun. Par ailleurs,  son capital  ne doit pas être détenu,  directement ou indirectement, à plus de

95 % par une autre personne morale  passible  de l’IS. Mais il peut être détenu  par  une  ou  plusieurs sociétés  françaises si aucune  ne  détient

95 % et, même à plus de 95 %, par une personne morale  étrangère.

 

 

7.8.2. Avantages et inconvénients

 

Les avantages de ce régime  sont de permettre de compenser les résul- tats positifs  et négatifs  des différentes sociétés  du groupe1 et de neutra- liser les opérations internes  au groupe2. Comme  le bénéfice  de la filiale remonte  vers la société  tête de groupe,  ces bénéfices  sont immédiate- ment disponibles pour la mère sans imposition.

 

Le régime d’intégration présente  des inconvénients. Son champ d’appli- cation  est assez restreint, en raison  du taux de participation de 95 % au moins exigé de la société mère dans le capital des filiales. Les modalités complexes de ce régime  et l’obligation d’un suivi précis  des opérations intra-groupe peuvent  alourdir  la gestion.  De plus,  certains  ajustements du résultat  peuvent  être remis en cause si les sociétés  concernées sortent du groupe.

 

 

Zoom n° 84

 

Intégration fiscale

 

L’intégration fiscale facilite le fonctionnement des groupes de sociétés en permettant de calculer un résultat global et de neutraliser les opérations intra-groupe.  Cepen- dant, sa lourdeur peut inciter à recourir à d’autres procédés tels que la constitution de filiales sous la forme de sociétés de personnes ou le régime fiscal des sociétés mères filles.

 

 

  1. Les résultats positifs  et négatifs des différentes sociétés du groupe  sont immé- diatement compensés permettant ainsi une économie d’IS immédiate. Les défi- cits et les avoirs  fiscaux  d’une  filiale  risquent moins  d’être  perdus  car ils sont imputés sur le résultat  d’ensemble du groupe.
  2. Les  doubles impositions inhérentes aux  opérations internes aux  groupes sont éliminées. Les ajustements les plus importants concernent les abandons de créances, les subventions internes au groupe, les cessions d’immobilisations ou de titres au sein du groupe  et les provisions intra-groupe.

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI

 

Les  sociétés civiles immobilières (ou SCI) ont un grand succès. Outil patrimonial assez puissant, leur régime fiscal est (sauf option pour l’IS), assez proche de celui applicable aux immeubles détenus en direct. C’est ainsi le cas en matière de cessions de parts, comme le présent article va vous le démontrer.

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI : les plus values

Deux hypothèses doivent être distinguées, selon que la société est translucide ou soumise à l’impôt sur les sociétés. Les aspects juridiques et comptables des cessions de parts de SCI sont traités dans notre autre article que nous vous proposons.

Cas où la société est soumise à l’IR

C’est l’hypothèse la plus commune (l’option pour l’IS n’a généralement que peu d’intérêt).

Dans cette hypothèse, on appliquera, sous réserve de certaines particularités, le régime de droit commun des plus values immobilières des particuliers, lorsque le cédant est une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine.

Ainsi, le montant de la plus value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, pris pour leur montant réel et doit faire l’objet des ajustements suivants (jurisprudence Quemener et Barradé) :

  • il doit être minoré des déficits que l’associé a effectivement déduits et des bénéfices ayant donné lieu à répartition à son profit,
  • et majoré de la quote part des bénéfices ayant été précédemment ajoutée aux résultats de l’associé et des pertes ayant donné lieu de sa part à un versement en vu de les combler.

 

Mis à part l’exonération relative à la résidence principale de l’associé (ainsi la quote part de la plus value relative à la valeur du logement occupé par le ou les associés est exonérée), les autres exonérations afférentes aux plus values immobilières ne sont pas applicables (cessions de moins de 15 000 euros…)

 

La plus value sera diminuée de l’abattement pour durée de détention soit, en matière d’impôt sur le revenu, 6% par an de la 5ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans.

En matière de prélèvements sociaux, l’exonération sera totale au bout de 30 ans. En effet on appliquera un abattement de:

  • 1,65% de la 6ème à la 21ème année,
  • 1,6% la 22ème année de détention,
  • 9% au-delà de la 22ème.

La plus value imposable, après abattement, sera imposée au taux proportionnel de 19% (+ 15,5% de prélèvements sociaux).

En outre, on appliquera la surtaxe suivante, lorsque cette plus value excédera un certain montant:

 

Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000 euros 2% PV – 60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 euros 2% PV
De 100 001 à 110 000 euros 3% PV – (110 000 -PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 euros 3% PV
De 150 001 à 160 000 euros 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 euros 4% PV
De 200 001 à 210 000 euros 5% PV – (210 000 -PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 euros 5% PV
De 250 001 à 260 000 euros 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100
Plus de 260 000 euros 6% PV

 

Cas où la SCI est soumise à l’IS

Dans ce cas, les cessions de parts réalisées par des particuliers seront soumises au régime des plus values sur valeurs mobilières.

Le gain constaté est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec toutefois, l’application d’un abattement pour durée de détention, composé de deux taux (50% si les titres sont détenus entre 2 et 8 ans et 65% s’ils sont détenus plus de 8 ans).

Ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux, qui ont pour assiette la totalité de la plus value réalisée.

Ils s’appliquent en outre aux moins values, ce qui vient réduire celles-ci.

 

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI : les droits d’enregistrement

 

On doit appliquer, pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (catégorie dont font partie, en principe, les SCI ), un droit d’enregistrement de 5%, assis sur le prix de cession.

OPTIMISATION FISCALE BIEN IMMOBILIER

 

PASCAL DÉNOS

 

Diplômé  d’expertise-comptable

DESS en Banques  et Finances

Commissaire aux Comptes et Professeur de droit fiscal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

OPTIMISEZ VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER

 

 

 

 

 

 

 

www.editions-organisation.com/livres/denos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

© Éditions d’Organisation, 2005

ISBN  : 2-7081-3367-5

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 

 

QUELLE STRUCTURE JURIDIQUE POUR GÉRER L’IMMOBILIER ?

 

 

 

 

 

 

  1. Une structure juridique adaptée au projet immobilier

 

 

 

Nous  vous  présentons un  tableau  comparatif des  structures possibles pour  gérer  un patrimoine immobilier. L’objectif n’est  pas de présenter un tableau exhaustif1 mais pertinent par rapport au problème de l’immo- bilier. Des zooms permettent ensuite  de synthétiser l’information.

 

SCI : Société  civile immobilière.

SARL  IR : Société  à responsabilité limitée  de famille  qui a opté pour l’IR ou EURL  qui n’a pas opté pour l’IS.

SNC : Société  en nom collectif.

SARL  IS : Société  à responsabilité limitée  imposée  à l’IS.

SAS : Société  par actions  simplifiée.

 

 

 

 

  1. Sur  le site  www.apce.com (chemin d’accès  : créer  une  entreprise, choisir  un statut juridique), vous trouverez des fiches synthétiques de présentation des dif-

 

 

 

 

Comment est imposé le résultat ?
En direct Le résultat est déterminé selon les règles des revenus fonciers.

Le contribuable déclare son revenu foncier à l’IR.

SCI  

Le résultat de la société est déterminé selon les règles des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote-part de revenu foncier à l’IR. La société est transparente fiscalement. Elle peut opter pour l’IS.

SARL IR
SNC
SARL IS Le résultat de la société est déterminé selon les règles BIC-IS. La société déclare son résultat à l’IS et paie l’IS. La société est opaque fiscalement.
SAS
En conclusion

 

Que l’immobilier  soit détenu en direct ou via une société transparente, la fiscalité applicable est identique : le revenu foncier est au final imposé à l’IR qui peut atteindre 48 %.

En revanche, la société transparente peut opter pour l’IS. L’option peut être intéressante

(thème 13).

 

Quand la société est à l’IS, le résultat est captif au sein de la société. Il est imposé à l’IS qui peut être de seulement 15 %. L’option pour l’IR n’est pas possible. Le déficit est captif : il ne peut pas remonter vers les associés pour s’imputer sur les autres revenus des associés.

 

 

 

Le dirigeant doit-il payer des cotisations sociales ?
En direct  

Il s’agit d’une simple activité de gestion de patrimoine1 qui n’est pas

soumise à cotisations sociales.

SCI
SARL IR • Le gérant minoritaire est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il ne cotise pas.

• Le gérant majoritaire est assimilé à un travailleur indépendant.

Les cotisations sociales sont calculées sur sa quote-part de bénéfice2.

SNC Le gérant est assimilé à un travailleur indépendant. Les cotisations s sont calculées sur sa quote-part de bénéfice2. ociales

 

…/…

 

 

 

 

 

 

 

  1. Les  revenus de  la gestion  d’un  patrimoine n’ont  pas  le caractère de  revenus professionnels et ne sont donc pas soumis  à cotisations sociales.
  2. Quote-part de bénéfice  + rémunération.

 

 

 

 

SARL IS

 

• Le gérant minoritaire est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il ne cotise pas.

• Le gérant majoritaire est assimilé à un travailleur indépendant.

Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération.

SAS Le président est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération.
En conclusion

 

Quand on reste dans le cadre d’une structure patrimoniale, il n’y a pas de cotisation  à payer. En revanche, l’adoption d’une société commerciale peut-être pénalisant. Cependant, si l’activité est déficitaire, les cotisations assises sur la quote-part de bénéfice seront faibles.

 

…/…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les associés n’exerçant pas d’activité dans la société doivent-ils payer des cotisations sociales ?
En direct  

Il s’agit d’une simple activité de gestion de patrimoine1 qui n’est pas

soumise à cotisations sociales.

SCI
SARL IR  

 

Les associés n’ont pas le statut de commerçant : ils ne cotisent donc pas.

SARL IS
SAS
SNC Les associés ont le statut de commerçant : ils cotisent sur leur quote-part de bénéfice2.
En conclusion

 

L’adoption  de la structure  SNC est pénalisant car tous les associés, même s’ils n’exerçent pas d’activité dans la société doivent payer des cotisations assises sur la quote-part de bénéfice.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Les  revenus de  la gestion  d’un  patrimoine n’ont  pas  le caractère de  revenus professionnels et ne sont donc pas soumis  à cotisations sociales.
  2. Quote-part de bénéfice  + rémunération.

 

 

 

 

Quelle est l’étendue de la responsabilité des associés ?
En direct L’investisseur est responsable sur l’ensemble de ses biens personnels.
SCI Les associés sont responsables indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels.
SARL IR  

La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, sauf s’ils ont commis des fautes de gestion ou accordé des cautions à titre personnel.

SARL IS
SAS
SNC Les associés sont responsables indéfiniment et solidairement sur l’ensemble de leurs biens personnels.
En conclusion

 

L’adoption d’une structure SARL permet de limiter la responsabilité. Cette limitation  est théorique car les associés doivent se porter caution des emprunts contractés par la société. Cependant, en cas de dommages causés par l’activité de location, la responsabilité des associés ne sera pas engagée.

 

 

 

Quel type d’activité  ?
SCI L’activité exercée doit être uniquement civile (location  nue). Le résultat est alors déterminé selon les règles des revenus fonciers. Si l’activité est commerciale (location équipée ou meublée), la SCI est obligatoirement

à l’IS. Cependant, dès que la location redevient nue, la SCI bascule à l’IR.

En direct L’activité exercée peut être civile ou commerciale. C’est la nature fiscale de l’activité qui détermine les règles fiscales applicables : la location nue est imposée selon les règles des revenus fonciers, la location équipée ou meublée est imposée selon les règles BIC (comme un commerçant).
SNC
SARL IS L’activité exercée peut être civile ou commerciale. Quelle que soit l’activité exercée, le résultat est toujours déterminé selon les règles BIC

(comme un commerçant) et imposé à l’IS.

SAS
SARL IR Une SARL de famille peut opter pour l’IR si elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (article 239 bis AA du CGI) :

• Une SARL de famille qui exerce la location meublée ou équipée peut opter pour l’IR car ces activités sont commerciales. Les associés pourront bénéficier du statut LMP pour la location meublée.

• Une SARL de famille qui donne en location des immeubles nus exerce une activité civile1. Elle ne peut pas opter pour l’IR. Elle est obligatoirement imposée à l’IS.

 

  1. Il en est de même  pour une activité  libérale.

 

 

 

En conclusion

 

Surtout pas de location meublée ou équipée au sein d’une SCI : elle serait obligatoirement à l’IS ! Adieu imputation des déficits sur le revenu global et économie d’impôt qui en résulte ! Surtout pas de location nue au sein d’une SARL de famille  : Elle est obligatoirement imposée à l’IS. Adieu imputation des déficits sur le revenu global !

 

 

 

La désignation d’un commissaire aux comptes est-elle obligatoire ?
En direct NON

 

NON

SCI
SARL IR  

Non sauf si 2 des 3 conditions suivantes sont remplies :

• le bilan est supérieur à 1 550 000 € ;

• le CA HT est supérieur  à 3 100 000 € ;

• l’entreprise compte plus de 50 salariés.

SNC
SARL IS
SAS OUI

 

 

 

Régime fiscal de cession des droits sociaux1 ?
En direct La cession de l’immeuble est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
SCI  

La société est à prépondérance immobilière2.  La plus-value de cession

des droits sociaux est imposée selon le régime des plus-values :

immobilières si la société est imposée à l’IR,

mobilières si la société est imposée à l’IS.

Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 4,80 % sur le prix de vente même pour les actions de SAS3.

SARL IR
SNC
SARL IS
SAS

 

 

 

 

 

  1. Parts sociales dans une SCI, SARL,  SNC ; actions  dans une SAS.
  2. Une société  est à prépondérance immobilière quand  plus de 50 % de son actif est composé d’immeubles.
  3. Pour une SAS ou SA classique, les droits d’enregistrement sont de 1 % du prix de vente plafonné à 3 049 € par transaction.

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 10

❍                     La gestion d’un patrimoine immobilier  : SCI ou SAS ?

 

Pour la SAS 1

La responsabilité des associés de la société pas actions simplifiée (SAS) est limitée à leurs apports alors que les associés de la SCI sont tenus indéfiniment au passif en proportion  de leurs apports. La constitution  d’une SAS ou la transformation d’une SCI en SAS permet alors de limiter la responsabilité des associés. De plus, la SAS comme la SCI offre une très grande souplesse pour adapter la structure  juridique  au projet.

Pour la SCI 2

Cependant, dans une SCI, le commissaire  aux comptes n’est pas obligatoire et l’infraction d’abus de biens sociaux ne s’applique pas aux dirigeants. Par ailleurs, la SAS est obligatoirement  imposée à l’impôt  sur les sociétés (IS). En revanche, une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) avec la possibilité d’opter pour l’IS. Vous avez donc le choix du régime d’imposition.  Si la SCI n’opte pas pour l’IS, elle est semi-transparente fiscalement. Les revenus fonciers d’une SCI peuvent alors être compensés avec les déficits fonciers d’une autre SCI et permettre ainsi une écono- mie d’IR. Si les parts de la SCI sont inscrites à l’actif d’une entreprise, le déficit de la SCI vient s’imputer sur le bénéfice de la société d’exploitation. La transformation  de la SCI imposée à l’IR en SAS a un coût fiscal.                                                    ❍

 

 

 

 

 

 

❍               La gestion d’un patrimoine immobilier  : SARL, EURL3 ou SCI ?

 

La responsabilité des associés de la SARL est limitée à leurs apports alors que les associés de la SCI sont tenus indéfiniment au passif. La limitation de la responsabi- lité des associés permet d’associer un mineur alors que dans une SCI, il faut, en prin- cipe, l’autorisation du juge des tutelles. Le choix de la SARL permet de limiter la responsabilité des associés. De plus, dans une petite SARL comme dans une SCI, le commissaire aux comptes n’est pas obligatoire.

 

 

 

 

  1. Voir  le « Guide  pratique de la SAS  et de la SASU » aux Éditions d’Organisa- tion.
  2. Voir le « Guide  pratique de la SCI » aux Éditions d’Organisation.
  3. Voir le « Guide  pratique de la SARL  et de l’EURL » aux Éditions d’Organisa- tion.

 

 

 

 

(Suite zoom n° 10)

 

La SARL de famille comme la SCI a le choix de son mode d’imposition1  : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. L’activité de la SCI doit être obligatoirement civile : si elle devient commerciale (location  meublée), la SCI est automatiquement imposée à l’IS. En revanche, une SARL peut exercer une activité civile ou commerciale. De toute façon, la SARL qui gère un patrimoine immobilier est considérée comme une société à prépondérance immobilière : les plus-values de cession sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers si la société est à l’IR (SARL de famille). Mais la SARL n’offre pas toute la souplesse d’une SCI.                                  ❍

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 11

❍            Entreprise individuelle,  EURL, SARL, SCI ou SNC pour développer une activité de loueur en meublé professionnel ?

 

Le déficit réalisé par le loueur en meublé professionnel (LMP) qui détient l’immeuble en direct dans le cadre d’une entreprise individuelle2  est imputé sur ses autres reve- nus imposables et lui permet ainsi de réduire son impôt sur le revenu.

 

La SARL de famille3  qui opte pour l’IR permet également à l’associé d’imputer  sa quote-part de déficit sur l’ensemble de ses revenus imposables.  Cette SARL est

« transparente » fiscalement. La SARL offre l’avantage de faciliter la transmission  du patrimoine immobilier.  Cependant, si la SARL s’ouvre à des associés étrangers au cercle familial, elle redevient une SARL classique imposée obligatoirement  à l’IS. Elle devient « opaque » fiscalement. Les déficits restent captifs au sein de la société et ne peuvent donc plus remonter vers les associés pour leur permettre de faire une éco- nomie d’impôt sur le revenu.

 

La société civile immobilière  (SCI) est à déconseiller car une société civile qui exerce une activité commerciale4  est obligatoirement   soumise  à l’impôt sur les sociétés. L’imputation des déficits fiscaux sur le revenu global des associés n’est plus possible.

 

 

 

 

  1. Une SARL  de famille  est imposée à l’IS avec  la possibilité d’opter  pour  l’IR.

Une EURL  comme  une SCI est imposée à l’IR avec la possibilité d’opter  pour l’IS.

  1. Voir  « Guide  pratique de l’entreprise individuelle » aux  Éditions d’Organisa- tion.
  2. Voir « Guide  pratique de la SARL  » aux Éditions d’Organisation.
  3. La location meublée est une activité  civile  sur le plan juridique mais  commer- ciale (BIC)  sur le plan fiscal.

 

 

 

 

(Suite zoom n° 11)

 

La société en nom collectif (SNC) apparaît alors comme une bonne formule d’opti- misation fiscale. La SNC est imposée  à l’impôt sur le revenu1  et permet ainsi la remontée des déficits  fiscaux vers les associés. La SNC doit avoir pour objet la loca- tion en meublé professionnelle,  elle doit être inscrite  au RCS en qualité de LMP, et chaque associé doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles. De plus, la plus- value lors de la transmission à titre gratuit de parts sociales est exonérée. Cependant, tous les associés sont soumis à cotisations sociales car ils ont le statut de commer- çant. De plus, ce statut peut être incompatible  avec la situation de l’associé s’il est fonctionnaire  ou s’il exerce une fonction réglementée.                                     ❍

 

 

 

 

 

 

 

  1. Attention aux structures complexes !

 

 

La structure juridique adoptée  peut avoir des répercussions importantes sur l’optimisation fiscale du projet :

 

Premier montage

 

Des personnes physiques sont associées d’une SNC qui exerce une acti- vité de location  meublée dans le cadre d’un LMP. Le résultat  est défici- taire. Ces associés  ont emprunté pour financer les parts de la SNC.

Chaque  associé  impute  sur son revenu  global  sa quote-part de déficit augmentée des  intérêts   d’emprunt supportés pour  l’acquisition des parts sociales. C’est l’application de la « transparence fiscale ».

 

 

Deuxième montage

 

Chaque   personne  physique  crée  une  EURL   pour  détenir   les  parts sociales  de la SNC. Chaque  associé  a emprunté pour acquérir  les parts de l’EURL.

Les déficits BIC de la SNC remontent sur le revenu imposable de l’asso- cié unique.  Mais les intérêts  ne sont pas déductibles du BIC de l’associé unique  car ce n’est pas l’EURL  qui exerce l’activité BIC en direct.

 

  1. Elle peut opter pour l’IS.

 

 

 

Troisième montage

 

Chaque   personne  physique  crée  avec   son  conjoint   une  SARL   de famille  pour  détenir  les  parts  sociales  de  la SNC.  Chaque  associé  a emprunté pour acquérir  les parts de la SARL.

La SARL  est obligatoirement à l’IS car elle exerce  une activité  civile de gestion  de parts de SNC. Elle ne peut pas opter pour l’IR1. Le défi- cit ne peut donc pas remonter au niveau  de la personne physique. Les intérêts  pour  l’acquisition de  droits  sociaux  de  sociétés  imposées à l’IS ne sont pas déductibles du revenu  global.

 

 

 

Cas                                                                                                                            

 

N° 6

Cascade de SCI et crédit d’impôt

 

Un contribuable souhaite investir 40 K€ dans l’immobilier. Il peut suivre la démarche suivante :

  1. Il crée une SCI à l’IS en apportant 40 K€ de capital. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 10 K€ (40 K€ × 25 % = 10 K€). À l’actif de la SCI à l’IS, figure la trésorerie pour 40 K€.
  2. La SCI à l’IS crée une SCI à l’IR. Elle apporte 40 K€ au capital de la SCI à l’IR. À l’actif de la SCI à l’IS, les titres de participation dans la SCI IR pour 40 K€ rem- place la trésorerie. Mais l’IS est défavorable en cas de cession ultérieure car la plus-value est imposable, alors qu’à l’IR la plus-value est exonérée au bout de

15 ans de détention. La SCI IS céde ses titres de participation  à l’associé. Si la ces- sion intervient peu de temps après la création de la SCI IR, la plus-value est faible et peu imposée. L’associé doit en contrepartie payer les droits d’enregistrement au taux de 4,80 % : ± 40 K€ × 4,80 % ≈ 2 K€. Le montage aura donc permis de faire une économie de : 10 K€ – 2 K€ = 8 K€. L’abus de droit pourrait être écarté au motif que la vente des titres a pour motivation  une simplification administrative et non seulement la recherche d’une économie d’impôt.  Les titres de la SCI IR sont alors détenus par une personne physique. Elle bascule aux revenus fonciers. Les plus-values de cession relèvent des plus-values immobilières  des particuliers (exonération au bout de 15 ans de détention). À l’actif de la SCI à l’IS, une créance

sur l’associé de 40 K€ remplace les titres de participation.

 

 

 

 

 

 

 

  1. Une  SARL  de famille  peut  opter  pour  l’IR  si elle  exerce  une  activité  indus- trielle,  commerciale, artisanale ou agricole (article  239 bis AA du CGI).

 

 

 

 

(Suite cas n° 6)

 

  1. 3. L’associé n’est pas obligé de rembourser immédiatement la créance de 40 K€. La notion de compte courant débiteur est sanctionnée par le délit d’abus de biens sociaux uniquement dans une SARL ou une SA. Mais il faudra alors une convention de prêt entre l’associé et la SCI (un crédit-vendeur a été consenti à l’associé).  À défaut, l’administration  pourrait qualifier cette créance de « distribution occulte » imposée  chez l’associé  dans la catégorie des revenus de capitaux immobiliers (RCM) sans ouvrir droit à l’abattement de 50 %.
  2. L’associé peut aussi prélever sur la trésorerie de la SCI IR pour payer la société IS.
  3. La SCI IS est ensuite dissoute. Il n’y a pas de boni de liquidation imposable.

L’associé récupère les 40 K€. Mais la mise à plat de l’ensemble du montage ris- que de tomber sous le coup de l’abus de droit.

 

 

 

 

 

 

 

  1. Holdings, intégration fiscale, fusion

 

 

Un  investisseur  emprunte  pour   acquérir   les  droits   sociaux   d’une société  qui gère un immeuble.

 

Si la société  est imposée  à l’IR (Société  civile  immobilière), les inté- rêts de l’emprunt contracté par l’associé pour l’acquisition de ses parts sociales  sont  déductibles de sa quote-part de revenus  fonciers  (Doc. Adm. 5D 22 26 n° 15).

 

En revanche, si la société  est imposée  à l’IS,  les intérêts  ne sont  pas déductibles chez l’associé alors que les dividendes distribués par la société  sont imposables.

 

L’investisseur  peut  alors  constituer une  société   holding   (la  société mère)  qui  acquiert  les  droits  sociaux  de  la  société  cible  qui  gère  le patrimoine immobilier (la société  fille). C’est la société  holding  qui contracte alors  l’emprunt pour  acquérir  sa participation dans  la fille. Les deux sociétés  sont imposées à l’IS.

 

 

 

La fille distribue des dividendes à la mère  pour  lui permettre de rem- bourser  son emprunt. L’achat  réalisé par la mère est ainsi financé par la fille : c’est l’effet de lever financier.

 

Les  dividendes ne sont  pas  imposés  chez  la mère  par  application du règime  mère-fille1. Les  intérêts   d’emprunt sont  déductibles chez  la mère.  Comme  la mère ne réalise  pas de produits  imposables, les inté- rêts déductibles créent  un déficit  qui est reportable sans  limitation de durée.

 

Pour  pouvoir  imputer  ce déficit,  la mère  peut  réaliser  des prestations de services  pour  le compte  de la fille. La déductibilité de ces presta- tions  au niveau  de la fille peut être rejetée  par l’administration fiscale si elles sont considérées comme  un acte anormal  de gestion  (les pres- tations  ne sont pas réelles).

 

La mère  peut  aussi  opter  pour  le régime  de l’intégration fiscale2 qui permet  de compenser les déficits  de la mère  avec  les bénéfices de la fille.

 

La mère peut aussi absorber la fille peu de temps après l’avoir  acquise. La fille apporte  l’ensemble de son  patrimoine à la mère.  La fille est ensuite  dissoute. Les revenus  de l’immeuble permettent alors de rem- bourser  directement l’emprunt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Ce régime  est réservé  aux mères  qui détiennent au moins  5 % du capital  de la fille. Le dividende est exonéré. Cependant, une quote-part de 5 % du dividende pour « frais et charges » reste imposée.
  2. Ce régime  est réservé  aux mères  qui détiennent au moins  95 % du capital  de la fille. Le groupe  pratique alors une consolidation fiscale.

 

 

 

 

 

Cas                                                                                                                            

 

N° 7

Une société cible détient un immeuble d’une valeur de 100 000 € qui dégage un bénéfice avant IS de 10 %. Un investisseur constitue une holding pour acheter la société cible. Pour financer le prix d’acquisition, la holding emprunte et finance le solde par fonds propres. La holding opte pour le régime de l’intégration fiscale afin de compenser les intérêts de l’emprunt contracté par la holding avec les bénéfices de la cible.

 

 

 

 

 

 

Hypothèses

 

1

 

2

 

3

Immeuble détenu par la cible Emprunt contracté par la holding Fonds propres investis par la holding

 

Taux rendement de l’immeuble Taux d’intérêt de l’emprunt Taux IS

 

Au niveau consolidé

 

Bénéfice

 

Intérêts

 

Résultat avant IS

 

IS

 

Résultat après IS

 

 

Rentabilité  des fonds propres

100 000 €

 

95 000 €

100 000 €

 

70 000 €

100 000 €

 

0 €

5 000 €

 

 

10 %

 

5 %

 

15 %

 

 

 

 

10 000 €

 

– 4 750 €

30 000

 

 

10 %

 

5 %

 

15 %

 

 

 

 

10 000 €

 

– 3 500 €

100 000

 

 

10 %

 

5 %

 

15 %

 

 

 

 

10 000 €

 

0 €

5 250 €

 

– 788 €

6 500 €

 

– 975 €

10 000

 

– 1 500 €

4 463 €

 

 

89 %

5 525 €

 

 

18 %

8 500 €

 

 

9 %

 

 

La rentabilité des fonds propres  augmente avec l’endettement car le montage bénéficie  d’un effet de levier  fiscal (l’intégration fiscale  per- met une économie d’IS) et financier  (l’achat  de la cible est financé par la cible).

 

 

 

 

 

 

Zoom

N° 12

❍                                  Holding pour sortir de l’indivision

 

Une société patrimoniale évite que l’immeuble tombe en indivision lors du décès du propriétaire. Les héritiers détiennent des parts sociales au lieu d’être propriétaires indivis d’un immeuble. La détention de l’immeuble au travers d’une société est donc un gage de stabilité. Mais les héritiers qui souhaitent vendre leurs droits sociaux peuvent rester prisonniers de la société si les autres associés ne peuvent pas acheter ces droits sociaux. Dans ce cas, les associés qui restent peuvent apporter leurs droits sociaux à une société holding qui emprunte pour acheter les parts des asso- ciés qui se retirent. Les intérêts de la holding sont alors imputable sur les revenus de la cible.1                                                                                                                                                ❍

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Les associés qui se retirent  ne doivent  pas contrôler la minorité de blocage de la holding (article  223 B du CGI).

MARCHAND DE BIENS

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, il a une activité originale, n’a pas de statut propre à son activité.

Le marchand de biens est un commerçant ou une société qui fait commerce en achetant et en vendant pour son propre compte.

Le marchand de biens est nécessairement propriétaire des biens objet de son commerce.

Le marchand de biens est un constructeur.

Le régime fiscal du marchand de biens est celui des bénéfices industriels et commerciaux ( art 35 du CGI).

Il est assujetti à la TVA ( art 257-6° CGI).

 

Le marchand de biens a certaines obligations légales ( qui sont stipulées dans certains articles du CGI)

  • Déclaration d’existence et de comptabilité art 286, art 852-1
  • Déclarations de recettes art 287
  • Facturation art 289
  • Obligations spécifiques en matière d’opérations immobilières art 290
  • Bénéfice d’exonérations en matière de droits de mutations sur ses achats sous certaines conditions et obligations stipulées à l’art 1115 du CGI

Pour mémoire, les immeubles achetés par un MDB sont considérés comme faisant partie de son stock commercial

  1. Attention à la régularisation

Les achats effectués par les  marchands de biens  sont exonérés des droits de mutation,   à l’exception des acquisitions d’immeubles   qui supportent le droit d’enregistrement au taux réduit de 0,60 %   (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe).

Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu’ils prennent dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans.

À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l’expiration dudit délai.

A ces droits s’ajouterons les PV car l’Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.

  1. Attention à la stratégie patrimoniale et les incidences fiscales

Le développement d’un patrimoine privé au sein de l’outil professionnel est toujours problématique pour les raisons suivantes :

  • Troubles quant au statut fiscal (ISF) de l’outil professionnel.
  • Tenue de comptabilité et régularisation des comptes : passage de l’actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)
  • Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l’actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés « transparentes »). Nous attirons votre attention sur l’attitude incertaine de l’Administration fiscale si l’objectif était de bénéficier de la taxation des plus-values au titre de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il y a incompatibilité, donc, c’est soit marchand de bien et PVM ou pas marchand de biens et PVI. Le choix peut s’avérer délicat, surtout que si la société change son objet pour ne plus exercer en tant que marchand de bien, il y aurait cessation d’activité avec l’ensemble des conséquences « gênantes » sur le plan fiscal.
  • Difficultés probables de cession des parts de la société dont l’activité sera « trouble », ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan fiscal, une petite catastrophe.

 

  1. Stratégie de sagesse et de logique

Compte tenu de ces éléments, nous ne pouvons qu’inviter les clients à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D’autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l’activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.