MARCHAND DE BIENS

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, il a une activité originale, n’a pas de statut propre à son activité.

Le marchand de biens est un commerçant ou une société qui fait commerce en achetant et en vendant pour son propre compte.

Le marchand de biens est nécessairement propriétaire des biens objet de son commerce.

Le marchand de biens est un constructeur.

Le régime fiscal du marchand de biens est celui des bénéfices industriels et commerciaux ( art 35 du CGI).

Il est assujetti à la TVA ( art 257-6° CGI).

 

Le marchand de biens a certaines obligations légales ( qui sont stipulées dans certains articles du CGI)

  • Déclaration d’existence et de comptabilité art 286, art 852-1
  • Déclarations de recettes art 287
  • Facturation art 289
  • Obligations spécifiques en matière d’opérations immobilières art 290
  • Bénéfice d’exonérations en matière de droits de mutations sur ses achats sous certaines conditions et obligations stipulées à l’art 1115 du CGI

Pour mémoire, les immeubles achetés par un MDB sont considérés comme faisant partie de son stock commercial

  1. Attention à la régularisation

Les achats effectués par les  marchands de biens  sont exonérés des droits de mutation,   à l’exception des acquisitions d’immeubles   qui supportent le droit d’enregistrement au taux réduit de 0,60 %   (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe).

Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu’ils prennent dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans.

À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l’expiration dudit délai.

A ces droits s’ajouterons les PV car l’Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.

  1. Attention à la stratégie patrimoniale et les incidences fiscales

Le développement d’un patrimoine privé au sein de l’outil professionnel est toujours problématique pour les raisons suivantes :

  • Troubles quant au statut fiscal (ISF) de l’outil professionnel.
  • Tenue de comptabilité et régularisation des comptes : passage de l’actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)
  • Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l’actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés « transparentes »). Nous attirons votre attention sur l’attitude incertaine de l’Administration fiscale si l’objectif était de bénéficier de la taxation des plus-values au titre de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il y a incompatibilité, donc, c’est soit marchand de bien et PVM ou pas marchand de biens et PVI. Le choix peut s’avérer délicat, surtout que si la société change son objet pour ne plus exercer en tant que marchand de bien, il y aurait cessation d’activité avec l’ensemble des conséquences « gênantes » sur le plan fiscal.
  • Difficultés probables de cession des parts de la société dont l’activité sera « trouble », ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan fiscal, une petite catastrophe.

 

  1. Stratégie de sagesse et de logique

Compte tenu de ces éléments, nous ne pouvons qu’inviter les clients à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D’autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l’activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.

 

Le congé pour reprise

Le congé pour reprise

Il n’est pas inutile avant de délivrer un congé pour reprise pour un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 de vérifier que ce congé est valable.

Pour cela voici les dispositions applicables (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

 

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

 

 

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

 

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

 

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

 

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

 

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

 

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

 

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

 

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

 

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

 

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

 

(…)

 

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

 

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’ article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

 

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

 

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

 

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

 

ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

CHAMP D’APPLICATION DE L’ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE

Issue de la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l’assurance dommage ouvrage est une assurance de choses qui garantit, en l’absence de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables

les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil.

Personnes assujetties à l’obligation d’assurance dommage-ouvrage

Est tenu de contracter une assurance DO pour son compte et pour celui des propriétaires successifs, toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de :

–     propriétaire de l’ouvrage,

–     mandataire  du  propriétaire  qui  fait  réaliser  des  travaux  pour  son  compte  (syndic  de copropriété ou administrateur de biens),

–     vendeur d’immeuble achevé, à rénover, à construire

–     promoteur.

L’assureur est ensuite subrogé dans les droits du maître d’ouvrage contre les constructeurs responsables des désordres et contre leurs assureurs respectifs.

L’Etat est dispensé de la souscription de cette assurance lorsqu’il construit pour son compte. Les personnes morales de droit public et les personnes morales de droit privé d’une certaine dimension économique  en  sont  dispensées  lorsqu’elles  font  réaliser  pour  leur  compte  des  travaux  de construction pour un usage autre que l’habitation.

Lorsque le marchand de biens a acheté un bien immobilier pour le rénover en vue de le revendre, il a la qualité de maître d’ouvrage et a l’obligation de souscrire cette assurance.

Parallèlement, en tant que vendeur d’immeuble après achèvement ou de vendeur d’immeuble à rénover, le marchand de biens doit également pouvoir justifier être couvert par une assurance conformément à l’obligation qui lui en est faite par l’article L 241-1 et 2 du Code des assurances, ce que proposent en général tous les assureurs. En effet, une obligation d’assurance décennale est exigée de tout constructeur afin de garantir envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Est réputé constructeur de l’ouvrage, tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Champ d’application

 

Ouvrages concernés

La loi ne donne aucune définition ou liste préétablie des ouvrages ou travaux nécessitant la souscription d’une assurance DO.

Seuls  sont  déterminés  les  ouvrages  totalement  exclus  de  l’obligation  d’assurance  (ouvrages maritimes, d’infrastructures routières…). Certains le sont dès lors qu’ils ne constituent pas l’accessoire d’un ouvrage soumis à l’obligation d’assurance (les voiries, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les réseaux divers, les canalisations, les lignes ou câbles et leurs supports, les ouvrages de transport, de production, de stockage et de distribution d’énergie, les ouvrages de télécommunications, …).

De même, les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage échappent aux garanties des constructeurs et par conséquent à l’obligation d’assurance. Les dommages les concernant relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Concernant les ouvrages existants avant l’ouverture de chantier, leurs désordres ne sont pas en principe couverts par l’assurance DO sauf si les existants :

–     sont totalement incorporés aux ouvrages et travaux neufs,

–     et en deviennent techniquement indivisibles.

Exemple : installation d’un insert causant un incendie dans une maison. L’assurance DO prendra en charge la réparation des désordres causés à l’insert et à la cheminée.

Concernant  les  existants  ne  répondant  pas  aux  conditions,  l’assureur  se  doit  quand  même  de proposer une assurance facultative.

En dehors de ces cas et à défaut de définition légale, il n’est possible de ne donner qu’une liste indicative des ouvrages visés :

L’obligation  d’assurance  vise  les  constructions  neuves :  maison  individuelle  supposant  des travaux d’implantation et de fondation, abris de piscine constitué en majorité de parties fixes le rattachant de manière définitive au sol…

Elle peut concerner également les travaux de réhabilitation, restructuration, aménagement, et de gros entretien.

Exemples de travaux soumis : travaux de nettoyage et de réajustement des tuiles d’une toiture avec apport de matériaux nouveaux en remplacement des anciens et confection d’un nouvel appareillage, travaux  de  dallage  et  de  chapes  incorporées,  ravalement  de  façade  avec  reprise  d’étanchéité ; réfection de l’étanchéité de terrasses, installation d’un ascenseur, installation de canalisations, gaines et conduits de chauffage, construction de mur de soutènement, travaux de redistribution d’un appartement consistant en la démolition de cloisons existantes, du carrelage du sol et des murs, des fenêtres et en la pose de nouvelles cloisons dans lesquelles ont été insérées des tuyauteries, de marbres au sol, de nouvelles fenêtres et blocs portes, en l’aménagement d’une cuisine, d’une salle d’eau, d’un wc et en la reprise totale de l’installation électrique.

En revanche, la jurisprudence a considéré comme n’étant pas assimilables à la construction d’un ouvrage la simple vérification de la toiture avec nettoyage mais sans apport de matériaux nouveaux, la simple remise en propreté des façades sans travaux d’étanchéité ou de prestations complémentaires de maçonnerie.

En cas de doute, l’appréciation portera sur risque encouru en fonction des cas d’espèce.

Dommages garantis

Le  champ  d’application  se  détermine  essentiellement  par  les  dommages  couverts :  ceux  qui compromettent la solidité de l’ouvrage, qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination et ceux qui affectent la solidité des éléments d’équipement de l’ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

. Préalable

Ne sont pas pris en compte les dommages immatériels ou mobiliers (ces dommages pourraient relever de la responsabilité de droit commun du constructeur), la réalisation d’ouvrages non prévus au contrat indépendamment de tout désordre d’ordre décennal, les désordres apparaissant sur des ouvrages non déclarés lors de sa conclusion, les désordres dont la cause exclusive réside dans la faute du maître d’ouvrage (refus de voir réaliser certains travaux malgré les recommandations de l’architecte).

En revanche, l’assurance couvre les réparations des désordres d’ordre décennal résultant d’omission de la part du constructeur par rapport aux stipulations contractuelles (prise en charge des travaux non prévus à l’origine et qui auraient été nécessaires pour éviter le dommage).

Contrairement à l’assurance de responsabilité décennale, l’assurance DO a vocation à s’appliquer aux désordres de nature décennale provenant d’un vice apparent lors de la réception.

. Dommages de nature décennale

ATTENTION : la loi n’établit pas de liste exhaustive. Les exemples suivants, qui proviennent d’arrêts de cours de cassation, ne font qu’illustrer que la prise en compte du dommage revient en final à la décision du juge.

Sont couverts les désordres dont sont responsables les constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du Code Civil, c’est-à-dire :

–     Les dommages qui, même résultant d’un vice du sol, compromettent la solidité de l’ouvrage ;

Dans ce cas, le dommage est très important et touche à la structure de la construction.

Exemples :  glissement de terrain, risque  d’éboulement d’une falaise qui surplombe un bâtiment, mauvaise réalisation ou insuffisance des fondations qui provoque un affaissement du bâtiment, une mauvaise tenue de la charpente, désordres d’humidité présentant des risques d’effondrement de l’immeuble.

–     Les dommages qui (l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement) le rendent impropre à sa destination ;

L’expression « élément constitutif » recouvre les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Elément  d’équipement :  Dès  lors  que  le  dommage  qui  l’affecte  rend  l’immeuble  impropre  à  sa destination, il importe peu que cet élément soit dissociable ou pas de l’ouvrage. En revanche, si le dommage affecte un élément d’équipement dissociable et ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination, ces défaillances seront couvertes par la garantie biennale de bon fonctionnement.

Exemples : fissures importantes dans le gros œuvre et affaissement des dallages nécessitant de gros travaux de reprise en sous-œuvre, fissures infiltrantes dans les murs pignons qui portent atteinte à l’habitabilité d’une maison, importante condensation sur les murs créant une humidité permanente, décollement  des  enduits  en  sous-face  des  balcons  provoqués  par  des  infiltrations  dues  à  une mauvaise exécution de l’étanchéité, graves nuisances sonores provenant des ventilations des logements et des parkings et perturbant la vie des occupants de l’immeuble, vices d’installation de chauffage empêchant l’obtention d’une température suffisante, désordres affectant les installations électriques et le câblage téléphonique d’un immeuble engendrant des risques d’incendie et mettant en danger les utilisateurs de l’immeuble, défaut de raccordement d’un conduit de cheminée,  insuffisance de  l’isolation  phonique  concernant  l’immeuble  tout  entier,  non-conformité  de  la  réglementation incendie pour les IGH, étroitesse de la rampe d’accès aux garages d’un immeuble, rendant ceux-ci inutilisables pour des voitures de dimensions courantes.

Les désordres esthétiques ne sont pas, en principe, pris en compte, sauf s’ils portent atteinte à la destination de l’ouvrage ou s’ils sont révélateurs d’un vice plus grave portant atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Exemple :  brunissement  des  lamelles  translucides  de  toiture  par  l’effet  du  rayonnement  solaire, rayonnement affectant également la résistance de ces matériaux inadaptés.

–     Les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement de l’ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Exemple : chaudière, chauffage électrique avec isolation thermique importante dont les éléments font corps  avec  les  murs  et  cloisons  et  dont  les  conducteurs  sont  encastrés  dans  la  maçonnerie, revêtement de sol, gaines d’ascenseur formant un tout indissociable avec les éléments de gros œuvre et les structures des appartements.

Obligations pratiques

La souscription de l’assurance doit être faite avant l’ouverture du chantier. Le maître d’ouvrage doit être en mesure d’en justifier lors de la déclaration l’ouverture de chantier par la production d’une attestation fournie par l’assureur.

Durée de l’assurance

En principe, elle prend effet à l’expiration de la garantie d’achèvement, soit un an après la réception. Jusque là, elle est inutile puisque la reprise des désordres constatés doit intervenir dans ce cadre sans mise en jeu de l’assurance. Elle cesse de produire effet 10 ans après la date de réception.

Cependant :

Elle s’applique avant la réception des travaux, lorsqu’après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations.

Elle   s’applique   après   réception,   pendant   l’année   suivant   la   réception  des   travaux  (parfait achèvement), pour les désordres notés lors de la réception ou dénoncés pendant cette même année lorsque  après  une  mise  en  demeure  restée  infructueuse,  l’entrepreneur  n’a  pas  exécuté  ses obligation.

Dans ces deux hypothèses, seuls les dommages de nature décennale sont couverts par l’assurance DO.

Sanctions

Ne pas souscrire de Dommages Ouvrage peut être sanctionné pénalement d’un emprisonnement de six mois et une amende de 75.000 € ou l’une de ces deux peines seulement.

Cette sanction ne s’applique pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle- même, ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Par ailleurs, le maître d’ouvrage peut se voir condamner à indemniser le préjudice subis par les acquéreurs successifs.

 

TEXTES

 

Article L242-1 du code des assurances « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.

 

L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer

à l’assuré la fixation d’un délai supplémentaire pour l’établissement de son offre d’indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire prévu à l’alinéa qui précède est subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.

L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Toute entreprise d’assurance agréée dans les conditions fixées par l’article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article. »

Article L243-3 du Code des assurances « Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. »

Article 1792 du Code civil « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Article 1792-1 du Code civil « Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; *

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

 

Article 1792-2 du Code civil

« La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. »

GESTION FISCALE DE LA SARL

 FISCALITÉ DE LA SARL

7.1.1. Les modalités d’imposition

Le  bénéfice  de  la  SARL  est  soumis  à l’impôt  sur  les  sociétés  (IS  – régime  fiscal des sociétés  de capitaux). Cependant, la SARL  de famille et l’EURL  peuvent  être imposées à l’impôt  sur le revenu  (IR – régime fiscal des sociétés  de personnes – voir page 245).

 

Modalités d’imposition du bénéfice de la SARL suivant son régime fiscal
 

SARL soumise à…

 

Bénéfice de la SARL

 

Dividendes aux associés

l’impôt

sur les sociétés

Le bénéfice est imposé au niveau de la SARL au taux de 331/3  % ou de 15 % pour une petite SARL. Les dividendes sont imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus mobiliers1. Un abattement de 40 % permet d’atténuer la double imposition2.
l’impôt

sur le revenu3

Le bénéfice est soumis directement au niveau des associés

à l’impôt  sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En cas de distribution,  les dividendes ne sont pas imposables

au niveau des associés puisque l’intégralité  du bénéfice a déjà été taxée à l’impôt  sur le revenu.

 

  1. Cas d’un associé  personne physique.
  2. Si l’associé est une  société  soumise à I’IS,  le dividende est imposé  à l’IS  en tant que produit  financier. Dans ce cas, le régime  des sociétés mères tend à atté- nuer la double  imposition.
  3. SARL  de famille  qui a opté pour I ’IR ou EURL  qui n’a pas opté pour I’IS.

 

 

SARL soumise  à l’impôt  sur les sociétés

 

Le bénéfice  réalisé  par la SARL  est soumis  à l’impôt  sur les sociétés au taux de 331/3  % ou de 15 % pour une petite  SARL.  Cependant, les plus-values professionnelles à long terme sur cession  de titres de parti- cipation  sont  imposées à 19 %1.  Les  bénéfices réalisés  par  la SARL sont imposés  quelle que soit leur affectation (mise en réserve,  distribu- tion…).  Tant  que  ces  bénéfices restent  investis  dans  l’entreprise, ils ne supportent  aucune   autre  imposition.  Lorsque   les  bénéfices   sont distribués, les  associés  sont  imposés  sur  le  dividende encaissé  (voir page 257).

 

SARL de famille  et EURL  soumise  à l’impôt  sur le revenu

 

Dans  une  SARL  de  famille   qui  a  opté  pour  l’impôt   sur  le  revenu, l’associé est soumis  à l’impôt  sur le revenu  sur sa quote-part de béné- fice,  majorée   de  la  rémunération qui  peut  lui  être  attribuée dans  la société  au titre de ses fonctions (le bénéfice  est soumis  à l’impôt  sur le revenu  dans la catégorie BIC – bénéfices  industriels et commerciaux2 – dans la déclaration d’ensemble des revenus). Il est donc dans la même situation qu’un entrepreneur individuel.

 

Les bénéfices sont donc soumis  au niveau  de l’associé à l’impôt  sur le revenu  même  s’ils ne sont pas distribués : en fait, l’associé est réputé avoir  la disposition des bénéfices sociaux  dès la clôture  de l’exercice, même s’ils sont mis en réserve  et réinvestis dans l’entreprise.

 

Comme  un exploitant individuel imposé  selon  un régime  de bénéfice réel,  l’associé peut  adhérer  à un centre  de gestion  agréé3.  L’adhésion permet  d’éviter  une  majoration de  25 %  de  son  bénéfice  imposable (voir page 306).

 

 

 

 

 

  1. La  plus-value nette  est  à long  terme  si les  titres  sont  détenus depuis  plus  de deux ans.
  2. BA (bénéfices agricoles) pour une activité  agricole ; BNC (bénéfices non com- merciaux) pour une activité  libérale.
  3. Association agréée  de gestion  (AAG)  pour  une  activité  BNC.  Les  centres  ou associations seront  remplacés par des Associations de Gestion et de Comptabi- lité (AGC)  inscrites à l’Ordre  des experts-comptables et qui pourront tenir la comptabilité des entreprises.

 

 

 

Si  la  SARL  distribue des  dividendes aux  associés, ils  ne  sont  pas imposés  car ils correspondent à des bénéfices  qui ont déjà été soumis chez l’associé à l’impôt  sur le revenu.

 

 

Zoom n° 76

 

Une SARL de famille  peut-elle  opter pour l’impôt sur le revenu ?

 

La SARL peut opter pour l’impôt sur le revenu (régime fiscal des sociétés de person- nes) si elle exerce une activité industrielle,  commerciale, artisanale ou agricole et si elle a un caractère familial (SARL formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe, ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints)1. Les activités libé- rales sont donc exclues.

La SARL qui désire opter pour l’IR à compter d’un exercice déterminé doit notifier son option avant la date d’ouverture de cet exercice au service des impôts auprès duquel doit être souscrite la déclaration des résultats. La notification doit être signée par tous les associés. La SARL peut révoquer l’option ; elle est alors soumise au régime fiscal des sociétés de capitaux.  Elle n’a plus le droit d’opter  à nouveau.

L’option cesse ses effets si la SARL perd son caractère familial.

 

 

 

7.1.2. Les modalités de déclaration

 

 

Les résultats  de la SARL,  qu’elle  soit soumise  à l’IS ou à l’IR, doivent être  déclarés  en remplissant une  déclaration de résultat  dont  l’épais- seur  varie  avec  la  taille  de  l’entreprise. Les  régimes  de  déclaration, appelés  régimes  d’imposition, varient  en fonction  du volume  de chiffre d’affaires et de la nature de l’activité.

 

Pour l’exercice de création  de la SARL,  la première déclaration (et le paiement de  l’impôt  correspondant) porte  (en  l’absence de  bilan  au cours  de l’année  de création) sur  la période  écoulée  depuis  le début

 

 

 

  1. La société  peut comprendre soit des parents  en ligne  directe,  soit des frères  et sœurs,  soit des conjoints ou simultanément des membres de l’un  et l’autre  de ces groupes. Mais chacun  des associés doit être directement uni aux autres  soit par des liens de parenté  directe  ou collatérale jusqu’au deuxième degré,  soit par le mariage. Ainsi,  la SARL  ne peut pas bénéficier du régime  des sociétés de personnes si elle est constituée entre  deux  frères  et le fils de l’un d’eux,  ou entre deux beaux-frères.

 

 

 

Les régimes d’imposition et de déclaration de la SARL

 

Les régimes d’imposition  dépendent du chiffre d’affaires annuel HT2 et de la nature d’activité.

Vous pouvez toujours opter pour le régime du seuil supérieur3.

 

Secteur d’activité

 

4

 

Prestations de services et professions libérales

Réel normal CA annuel HT supérieur à 763 000 € CA annuel HT supérieur à 230 000 €
Réel simplifié5 CA annuel inférieur à 763 000 € CA annuel inférieur à 230 000 €

 

d’activité jusqu’à  la clôture  du premier  exercice  ou, au plus tard, jus- qu’au 31 décembre de l’année  suivant  celle de la création1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ventes

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  7.2.

La comptabilité de la SARL

 

 

 

Une  SARL  doit  tenir  une comptabilité d’engagement car c’est  une société  commerciale. Le  résultat  est  déterminé à partir  des  produits réalisés  (créances acquises) et des  charges  supportées (dettes  certai- nes).  Une  vente  est comptabilisée en produits  dès qu’elle  est facturée même si elle n’est pas encaissée. Une facture  d’achat  est enregistrée en

 

 

 

  1. Elle n’a donc  pas, en l’absence de bilan,  à produire une déclaration provisoire pour la première année  civile d’activité.
  2. Si l’entreprise a commencé son activité  en cours  d’année, les limites  de chiffre d’affaires doivent  être ajustées en proportion de la période  d’activité effective (sauf pour les entreprises saisonnières). Par exemple, si l’entreprise a réalisé  un chiffre  d’affaires sur sa période  d’activité qui n’a été que de six mois,  la limite pour le régime  réel normal  est de : 763 000 € × 6/12 = 381 500 €.
  3. La SARL  imposée au réel simplifié  peut opter pour le réel normal. Cette option est valable  pour le régime  d’imposition et la TVA.  Elle doit être exercée avant le 1er  février  de l’année  N pour que le régime  choisi  soit applicable en N. Elle s’applique alors  de manière irrévocable pour  l’année  N et l’année  N + 1. Elle se reconduit ensuite  tacitement.
  4. Le  secteur  des  ventes  englobe le  secteur  industriel, commercial et  artisanal, ainsi que les activités d’hôtels, de loueurs  en meublé, de cafés et de restaurants.
  5. Lorsque l’activité se rattache aux deux catégories d’opérations, le régime  sim- plifié  d’imposition est applicable si le chiffre  d’affaires total  annuel  n’excède pas 763 000 € HT ; et si, à l’intérieur de cette limite,  le chiffre  d’affaires relatif aux opérations relevant du secteur  des services ne dépasse pas 230 000 € HT.

 

 

 

charge même si elle n’est pas payée. Il faut prendre en compte les amortissements et constituer d’éventuelles provisions.

 

NB : Une  EURL  imposée  à l’IR  qui exerce  une  activité  libérale  doit tenir une comptabilité d’engagement. Cependant, sa déclaration fiscale (« déclaration contrôlée ») doit être basée  sur les encaissements et les décaissements (voir page 245).

 

 

 

  7.3.

Calcul de l’imposition et établissement des déclarations fiscales de la SARL

 

 

7.3.1. SARL soumise à l’impôt sur les sociétés

 

 

7.3.1.1. Les étapes à respecter

 

 

Étape  n° 1. La SARL  doit  tenir  une comptabilité pour  déterminer le résultat  comptable qu’elle  a réellement réalisé.  Le résultat  comptable ainsi  déterminé n’est  pas  nécessairement le  résultat   imposable. En effet, certaines charges  comptabilisées ne sont pas entièrement déduc- tibles  alors  que des produits  comptabilisés ne sont pas imposables ou sont imposés  à un taux réduit.

 

Étape  n° 2. À partir  du résultat  comptable, l’entreprise détermine le résultat  imposable de son activité  et calcule  l’impôt  sur les sociétés. Il faut corriger  le résultat  comptable pour déterminer le résultat  fiscale- ment  imposable. Ces  corrections sont  appelées « corrections extra- comptables » car elles sont effectuées en dehors  de la comptabilité sur un imprimé fiscal1  :

  • Pour neutraliser les charges qui  ne sont  pas  déductibles, il faut les ajouter  au  résultat  comptable : on  dit  qu’on  procède   à  une

« réintégration extra-comptable » ;

  • Pour neutraliser les produits qui ne sont  pas imposables, il faut les retrancher du résultat  comptable : on dit qu’on  procède  à une

« déduction extra-comptable » ;

 

 

 

 

  1. Pour le réel simplifié  : case B de l’imprimé n° 2033-B  (voir page 375) ; pour le réel normal  : imprimé n° 2058-A (voir page 388).

 

 

Étape n° 3. L’entreprise remplit  la déclaration fiscale  de son résultat. Cette déclaration doit être déposée  dans les trois mois de la clôture  de l’exercice1.

 

 

 

Réel simplifié

 

Réel normal

Déclarations à remplir Imprimé 2065 et ses annexes

(2033 A, B, C, D et E).

Imprimé 2065 et ses annexes (2050 à

2057 ; 2058 A, B et C ; 2059 A, B, C et D).

 

 

Étape  n° 4. L’entreprise paie l’IS. L’impôt  sur les sociétés  est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider  l’impôt  exigible. Un impôt forfaitaire annuel  d’un montant minimum  de  1 300 € est  exigible   si  la  SARL   réalise   au  moins

400 000 € de chiffre  d’affaires.

 

 

7.3.1.2. Charges déductibles – Produits imposables

 

 

Charges déductibles – Produits imposables

 

Les points à savoir

 

Les dividendes encaissés par la SARL sont comptabilisés  en produits financiers et sont imposables. Cependant, lorsqu’ils  sont distribués par une société soumise à l’IS, la SARL peut appliquer le régime des sociétés mères pour éviter une double imposition (voir page 260).

Les rémunérations2 versées par la SARL à son gérant sont déductibles, quel que

soit leur mode de calcul (traitement fixe ou proportionnel aux bénéfices).

Les indemnités ou allocations forfaitaires pour frais versées au gérant sont assimi- lées à un supplément de rémunération. Elles sont déductibles du résultat imposable. Les intérêts des comptes d’associés sont déductibles dans certaines limites (voir page 164).

 

 

 

  1. Avant le 30 avril de l’année  suivante si aucun exercice n’est clos au cours d’une année.  Pour  les sociétés qui arrêtent leur  exercice le 31 décembre, le délai  de déclaration est  habituellement reporté  au 30 avril,  sous  la condition du  paie- ment du solde de l’IS le 15 avril au plus tard.
  2. Les  statuts  doivent  autoriser la rémunération. Les  rémunérations versées  doi- vent  correspondre à un travail  effectif  et leur  montant ne doit  pas  excéder la rétribution normale des fonctions.

 

 

 

7.3.1.3. Comment payer l’impôt sur les sociétés ?

 

 

Comment payer l’impôt sur les sociétés ?
 

Date

 

Modalités de paiement

 

Paiement de l’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider l’impôt exigible.

Date de paiement1  :

• 15 mars N

• 15 juin N

• 15 septembre N

• 15 décembre N

1. Acomptes d’impôt sur les sociétés

Les acomptes sont accompagnés d’un bordereau-avis valable pour tout l’exercice.

• 8,1/3 %

• 8,1/3 %  }      l’exercice clos le 31/12/N-1

• 8,1/3 %       du bénéfice

• 8,1/3 %       réalisé au cours

2

de

au plus tard 15/04/N + 13 2. Solde de l’impôt sur les sociétés

Le solde doit être payé spontanément4.

Paiement de l’impôt forfaitaire annuel 5
au plus tard le 15 mars N Le paiement est accompagné d’un bordereau-avis de versement. L’IFA est une charge déductible

du résultat imposable à l’IS.

 

Contribution sociale de 3,30 % pour les grosses SARL

La contribution  sociale de 3,30 % n’est pas due par les entreprises qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT. Contribution = 3,30 % × (IS – 763 000 €).

 

 

 

 

  1. 1. La première échéance est celle qui est la plus rapprochée du début de l’ex
  2. 2. Pour le premier acompte, les résultats de l’exercice précédent n’étant  par encore connus, le calcul est effectué sur la base de l’avant-dernier exercice (31/12/N-2). La régularisation a lieu ultérieurement lors du versement du deuxième Les sociétés nouvelles sont  dispensées du paiement des acomptes d’IS  au titre de leur premier exercice d’activité ou période  d’imposition.
  3. Au plus tard le 15 du mois suivant  celui à la fin duquel  expire  le délai de dépôt de  la déclaration de  résultats. Pour  un  exercice clos  le 31 décembre N,  date limite  de paiement = 15 avril N + 1.
  4. L’excédent des acomptes peut être remboursé dans les trente  jours du dépôt  du bordereau-avis, à moins  de l’imputer sur le premier acompte suivant.
  5. Les  sociétés nouvelles sont  exonérées d’IFA  pendant les  3 premières années d’activité.

 

 

 

 

Zoom n° 77

 

Montant de l’impôt forfaitaire annuel (IFA)

 

L’IFA est payé par les sociétés soumises à l’IS. Son montant dépend uniquement du montant du chiffre d’affaires réalisé par la société au cours du dernier exercice clos avant le 1er janvier de l’année d’imposition.  Votre SARL doit payer un IFA de 1 300 € si son chiffre  d’affaires  TTC est compris entre 400 000 € et 750 000 €, même si elle ne réalise aucun bénéfice. Pour plus d’informations,  voir la fiche « Imposition for- faitaire annuelle » dans la rubrique « Professionnels » puis « Vos impôts » sur le site www.impots.gouv.fr.

 

 

 

 

Cas n° 31

 

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

 

La SARL Héra est imposée au réel simplifié.  Pour l’exercice N, les produits qu’elle a comptabilisés s’élèvent à 400 000 € et les charges à 250 000 € (avant comptabili- sation de l’IS).

Elle a comptabilisé en charge l’amortissement  sur 5 ans d’un véhicule de tourisme acheté en N-1 pour 26 300 € TTC. Elle a comptabilisé  en produit  une plus-value  à long terme de 2 000 € sur la cession de titres de participation.  Son bénéfice est imposé au taux réduit des PME.

 

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir l’imprimé fiscal.

  • Hypothèse 1 : la SARL est soumise au régime simplifié d’imposition.
  • Hypothèse 2 : la SARL a opté pour le régime réel d’imposition.

 

 

 

L’amortissement sur  un  véhicule de  tourisme n’est  déductible que pour la fraction  TTC qui ne dépasse  pas 18 300 €.

 

Amortissement comptabilisé 5 260 26 300 × 20 %
Amortissement fiscal 3 660 18 300 × 20 %
Amortissement non déductible 1 600

 

 

La plus-value à long  terme  est imposée  au taux  réduit  de 19 %. Pour éviter  qu’elle  soit imposée  à l’IS au taux  de 331/3  %, il faut,  en prin- cipe, la déduire  du résultat  imposable. Cependant, elle sera maintenue

 

 

 

dans  le résultat  comptable pour  être  imposée  au taux  de 15 % car la

SARL  bénéficie  du taux réduit des PME de 15 %.

 

L’impôt  sur les bénéfices est comptabilisé dans les charges.  Cependant, cet impôt n’est pas déductible. Il faut donc réintégrer cette charge  pour déterminer le bénéfice  imposable.

 

Résultat
Comptable Fiscal
Produits

Charges

Impôt sur les bénéfices

 

Impôt sur les bénéfices non déductibles Amortissement non déductible fiscalement Produit imposable au taux réduit de 19 %

400 000

– 250 000

– 43 545

400 000

– 250 000

– 43 545

 

43 545

1 600

/

106 455 151 600

 

 

 

 

 

Montant

Imprimé fiscal
n° 2033-B

 

Réel simplifié

n° 2058-A

 

Réel normal

Résultat comptable

 

Corrections extra-comptables

Réintégrations

• Amortissement non déductible

• Impôt non déductible

Déductions

106 455

 

 

 

1 600

43 545

/

ligne 312

 

 

 

ligne 318 ligne 324 ligne 350

 

ligne 352

ligne WA

 

 

 

ligne WE ligne WK ligne WF

 

ligne XH

Résultat imposable 151 600

 

 

 

Calcul de l’impôt1

  • IS à 15 %
  • IS à 331/3 %

5 718

37 827

 

43 545

38 120 × 15 % (151 600 – 38 120) × 331/3 %

 

 

 

  1. Voir zoom n° 79, page 245.

 

 

7.3.1.4. Cas de synthèse

 

 

Cas n° 32

 

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL

 

Une SARL exploite un nouveau concept de vente d’articles à dominante écologique. La SARL tient la comptabilité de l’entreprise sur un logiciel. La balance suivante est éditée après avoir comptabilisé les écritures d’inventaire. Des informations complé- mentaires sont également données.

 

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir la déclaration fiscale du résultat.

  • Hypothèse 1 : l’entreprise est soumise au régime simplifié d’imposition.
  • Hypothèse 2 : l’entreprise a opté pour le régime réel d’imposition.

 

 

 

Balance des comptes au 31/12/N après inventaire (en euros)

 

 

Comptes de la comptabilité générale

 

Soldes

 

 

Intitulés

 

Débiteur

 

Créditeur

 

Comptes de bilan

101

1 061

1 068

151

164

205

211

213

2 182

2 183

261

2 751

2 805

2 813

28 182

28 183

371

397

Capital

Réserve légale Réserves facultatives Provisions pour risques Emprunts

Licence d’exploitation Terrains Constructions

Matériel de transport

Matériel et mobilier de bureau

Titres de participation

Dépôts et cautionnements versés Amortissements des licences d’exploitation Amortissements des constructions Amortissement du matériel de transport Amortissements matériel et mobilier de bureau Stocks de marchandises

Provisions pour dépréciation des stocks de marchandises

 

 

 

 

 

 

15 000

10 000

90 000

20 000

10 000

50 000

5 000

 

 

 

 

20 000

2

 

3

 

6

 

 

 

 

 

 

 

 

1

4

5 000

2 500

7 500

4 000

3 000

 

 

 

 

 

 

 

 

2 000

5 000

4 000

8 000

 

 

5 000

…/…

 

 

401

411

416

42

431

437

444

44 551

491

503

512

590

 

Fournisseurs

Clients

Clients douteux Personnel Sécurité sociale

Autres organismes sociaux État, impôt sur les bénéfices État, TVA à décaisser

Provision pour dépréciation des comptes clients

Valeurs mobilières de placement

Banque

Provision pour dépréciation des valeurs mobilières

 

 

 

40 000

10 000

 

 

 

 

 

 

 

6 000

 

15 000

 

40 000

 

 

8 000

7 000

2 000

1 960

3 000

9 000

 

 

 

1 000

291 000 277 960
Bénéfice comptable 13 040
 

Comptes de résultat

607

6 037

611

612

615

616

622

626

631

635

641

645

661

671

 

675

 

6 811

6 816

695

707

764

775

Achats de marchandises

Variation des stocks de marchandises

Sous-traitance Redevances de crédit-bail Entretien et réparations Primes d’assurance Honoraires

Frais postaux et de télécommunication

Impôts et taxes sur les salaires Autres impôts et taxes Rémunération du personnel Charges de Sécurité sociale Intérêts

Charges exceptionnelles sur opérations de gestion

Valeur nette comptable sur éléments d’actif cédés

Dotations aux amortissements d’exploitation

Dotations aux provisions d’exploitation

Impôt sur les bénéfices

Ventes de marchandises

Intérêts des valeurs mobilières de placement

Produits des cessions d’éléments d’actif

120 000

– 10 000

20 000

10 000

9 000

4 000

5 000

2 500

1 400

7 500

180 000

60 000

7 000

 

2 000

 

27 000

14 000

16 000

4 960

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

420 000

400

73 000

480 360 493 400
Bénéfice comptable 13 040

 

 

…/…

 

 

 

 

Informations complémentaires concernant l’année N (en euros)

 

Achat d’immobilisations

 

Véhicule de transport       21 300 €

 

 

Ventes d’immobilisations

 

 

 

Prix de vente HT

Valeur comptable Plus-value
Prix d’acquisition Amort. ou provisions Valeur nette Court terme1 Long terme
Constructions

Voiture

Titres de participation

45 000

8 000

20 000

30 000

15 000

8 000

18 000

8 000

12 000

7 000

8 000

33 000

1 000

 

 

12 000

73 000 53 000 26 000 27 000 34 000 12 000

 

 

Provisions
 

Risque de litige Dépréciation clients Dépréciation stocks

 

3 000

8 000

5 000

16 000

 

Dotations aux amortissements et aux provisions

 

Amortissements
Licences d’exploitation

Constructions Matériel de transport Matériel de bureau

2 000

6 000

4 000

2 000

14 000

 

 

Autres renseignements

 

Le matériel de transport comprend une voiture de tourisme achetée en N pour 21 300 €

et amortie sur 5 ans.

Les charges non déductibles (amendes, cadeaux non justifiés, provisions non admises fiscalement…)  s’élèvent à 13 465 €.

L’emprunt sera remboursé à partir de N + 2.

 

 

Étape n° 1 : L’entreprise détermine son résultat comptable

 

À partir de la balance des comptes généraux

 

 

Produits

Charges

493 400

– 480 360

 

Résultat comptable                              13 040

 

 

  1. Pour l’analyse, voir page 46.

 

 

 

 

Étape n° 2 : L’entreprise détermine son résultat imposable,  calcule l’IS et remplit sa déclaration fiscale

 

 

 

 

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

 

 

 

Voir page

 

 

 

Euros

 

Imprimé fiscal

 

n° 2033-B

 

Réel simplifié

 

n° 2058-A

 

Réel normal

Résultat comptable

 

Corrections à apporter au résultat comptable

 

 

À ajouter (« Réintégrations »)

Impôt sur les bénéfices

Amortissement sur véhicule de tourisme non déductible1

Charges non déductibles

 

 

 

À retrancher (« Déductions »)

Plus-value à long terme imposée à 19 %1

 

Résultat imposable

 

 

 

 

 

 

 

 

240

 

239

 

 

 

 

 

239

13 040

 

 

 

 

 

 

 

4 960

 

1 600

13 465

312

 

 

 

 

 

 

 

324

 

318

330

 

 

 

 

350

 

352

WA

 

 

 

 

 

 

WK WE

WQ

 

WR

 

 

WV

 

XH

20 025

 

 

/

33 065

 

 

 

 

Calcul de l’impôt

  • Impôt sur les sociétés à 15 %
  • Impôt sur les sociétés à 331/3 %

4 960                 33 065 × 15 %

non applicable

 

4 960

 

 

 

 

Déclarations fiscales  remplies : voir page 370.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1. Pour des explications sur ces corrections fiscales,  voir le cas précédent.

 

 

 

 

Zoom n° 78

 

Remplir en ligne ou télécharger les imprimés fiscaux

 

Sur le site www.service-public.fr dans la rubrique « formulaires » puis « formulaires pour professionnels », vous pouvez remplir en ligne l’imprimé fiscal, le télécharger et obtenir des informations complémentaires (À quoi sert le formulaire ? Où envoyer le formulaire ? Les textes de référence avec un renvoi au site www.legifrance.gouv.fr).

 

 

 

 

Zoom n° 79

 

SARL et IS à taux réduit

 

Le taux de l’IS est de 3 31/3 %. Cependant, une petite SARL peut être imposée à l’IS au taux réduit de 15 % pour la partie de son bénéfice inférieure  à 38 120 €. Cette mesure s’applique aux SARL :

  • dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €1;
  • dont le capital est entièrement libéré et détenu directement ou indirectement pour

75 % au moins par des personnes physiques2.

 

 

 

7.3.2. SARL de famille ou EURL soumise à l’impôt sur le revenu

 

Étapes   nos  1,  2  et 3.  La  SARL   détermine  son  résultat   comptable (étape n° 1 – voir page 236), puis son résultat  imposable3 (étape n° 2 – voir page 236)  et remplit  la déclaration fiscale  de son résultat4 (étape n° 3 – voir page 237).

 

Étape  n° 4.  Le  résultat  imposable de  la  SARL  est  réparti  entre  les associés. Chaque   associé   ajoute   à  son  revenu   global   imposable la quote-part de bénéfice  qui lui revient  dans la SARL  dans la catégorie

 

 

  1. CA HT réalisé  au cours  du premier exercice pour  lequel  la société  demande à bénéficier du taux réduit.
  2. Le capital peut être détenu par une société si elle satisfait  à l’ensemble des condi- tions.
  3. Elle  applique  les  règles   BIC  si  l’activité  est  industrielle,  commerciale  ou artisanale ; les règles  BNC  (résultat imposable = produits encaissés – charges décaissées) si l’activité est libérale.
  4. Imprimé n° 2031 au lieu de l’imprimé n° 2065.

 

 

 

des  « bénéfices industriels et  commerciaux » (BIC)1.  L’associé paie l’impôt  sur le revenu  en fonction  de son  revenu  imposable (+ quote- part de bénéfices dans la SARL  + salaires  + …). Si la SARL  réalise  un déficit, ce déficit sera réparti entre les associés. L’adhésion de l’associé à un centre  de gestion  agréé lui permet  d’éviter  la majoration de 25 % de sa quote-part de bénéfice  imposable.

 

 

Cas n° 33

 

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL de famille

 

Deux sœurs, Roxane et Marion, ont constitué une SARL de famille qui a opté pour l’impôt sur le revenu. Roxane qui détient 60 % des parts sociales assure la gestion de la SARL. Des informations complémentaires vous sont données.

Déterminer la quote-part de résultat imposable de chaque associé et remplir la

déclaration de résultat n° 2031.

 

 

Informations complémentaires (en euros)

 

Résultat comptable 180 000
Rémunération du gérant 60 000
Intérêts excédentaires des comptes courants 2 000
• Roxane 1 000
• Marion

 

 

 

 

Étape n° 1 : Détermination du résultat imposable de chaque associé

 

 

Détermination du résultat imposable

 

SARL

Quote-part des associés
Roxane Marion
Pourcentage de participation 60 % 40 %
Répartition du résultat comptable

Rémunérations spécifiques aux associés

• Rémunérations

• Intérêts excédentaires

180 000

 

60 000

3 000

108 000

 

60 000

2 000

72 000

 

 

1 000

Total 243 000 170 000 73 000

 

Étape n° 2 : Déclaration de résultat n° 2031 : voir page 399.

 

  1. « BNC » si l’activité est libérale  ; « BA » Si l’activité est agricole.

 

 

 

 

 

  7.4.

La gestion des déficits

 

 

Si la SARL  réalise  un déficit, elle peut le reporter  sur ses bénéfices  en avant ou en arrière.

 

 

 

7.4.1. Le report en avant du déficit

 

 

Le report  en avant  s’effectue sur les bénéfices des exercices suivants sans limitation de durée.  L’imputation du déficit  doit se faire sur les premiers bénéfices imposables au taux normal  des exercices suivants.

 

 

 

7.4.2. Le report en arrière du déficit

 

 

Le report  en arrière  du déficit  permet  d’imputer le déficit  à la clôture d’un exercice  sur les bénéfices des 3 exercices précédents1. Cette imputation donne  naissance à une créance  sur le Trésor  correspondant à l’excédent d’impôt  antérieurement versé.

 

La créance  sur le Trésor  est égale  au produit  du déficit  imputé  par le taux  normal  de l’IS  applicable à l’exercice déficitaire. Le  déficit  est imputé  sur  les  bénéfices taxés  à l’IS  au  taux  de  droit  commun2  des

3 exercices précédents, en commençant par le plus ancien.

 

La créance  est utilisée  dans  un délai  de 5 ans au paiement de l’impôt sur les sociétés dû au taux normal ou au taux réduit. La créance est remboursée au terme  de ce délai  de 5 ans si elle n’a pas pu être utili- sée. La créance  peut aussi être mobilisée auprès  d’un établissement de crédit en application de la loi Dailly.

 

 

 

 

 

 

 

  1. L’option  pour   le  report   en  arrière   fait   l’objet   d’une   déclaration  spéciale

(n° 2039)  jointe à la déclaration de résultats.

  1. Sont  exclus  de l’imputation les distributions non  soumises au précompte, les plus-values à long terme  taxées  au taux réduit,  les bénéfices totalement ou par- tiellement exonérés ainsi que les bénéfices ayant donné lieu à un impôt acquitté au moyen  d’avoirs fiscaux ou de crédits  d’impôt.

 

 

 

 

Zoom n° 80

 

Gestion du déficit dans une SARL ou une EURL

soumise à l’impôt sur le revenu

 

 

Dans une SARL soumise à l’impôt sur le revenu, le déficit est réparti entre les asso- ciés. Chaque associé impute sa quote-part de déficit sur l’ensemble de ses revenus (salaires, dividendes…). Si ces revenus ne sont pas suffisants pour éponger ce défi- cit, le reliquat de déficit pourra s’imputer  pendant les six années suivantes  sur l’ensemble des revenus du contribuable. Au-delà, il sera perdu.

 

 

 

 

  7.5.

Les aides fiscales

 

 

Zoom n° 81

 

Pour obtenir des informations actualisées sur les aides fiscales

 

  • Sur le site www.apce.com en suivant le chemin d’accès : Créer une entreprise, Toutes les étapes, les aides, principales aides fiscales, Jeune entreprise inno- vante (JEI).
  • Sur le site www.minefi.gouv.fr en suivant le chemin d’accès : Minefi au service des entreprises, Créer son entreprise, Devenir chef d’entreprise, les exonérations fiscales.

 

 

 

 

Les aides fiscales
Taux d’IS à 15 % Les SARL qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT sont imposées à l’IS au taux de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice (voir page 245).
Réduction d’IR pour les souscriptions au capital de la SARL Les souscriptions en numéraire effectuées par des personnes physiques au capital d’une SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ouvrent droit pour l’associé à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % des versements effectués dans la limite d’un plafond annuel de versements de 20 000 € (personne seule) ou 40 000 € (couple). Art. 199 terdecies OA du CGI.
Déduction des intérêts d’emprunt pour les souscriptions au capital de la SARL Les intérêts d’emprunt pour la souscription au capital de SAR nouvelles soumises à l’IS à taux plein peuvent être déduits du r imposable par les associés percevant une rémunération de la s (dirigeants, salariés). L

evenu ociété

 

 

…/…

 

 

 

Le montant maximal déductible est plafonné à 50 % du montant brut de la rémunération de l’emprunteur versée par la société dans

la limite de 15 250 €. Cette mesure n’est pas cumulable avec la précédente. Art. 83-2 quater du CGI.

Prélèvement libératoire Les intérêts de comptes courants d’associés peuvent être imposés au taux de 16 % (prélèvement libératoire) au lieu d’être imposés au taux marginal d’imposition de l’associé (TMI) qui peut atteindre 48 %

(voir page 164).

Déduction des pertes en capital Les associés qui ont souscrit en numéraire au capital d’une société nouvelle (SARL…) ou à une augmentation de capital réalisée par une société dans le cadre d’un redressement judiciaire, peuvent déduire les pertes en capital subies dans la limite annuelle de 6 000 € pour un couple marié et 3 000 € pour les autres contribuables.

Art. 163 octodecies A du CGI.

Réduction d’impôt de 60 % des dons Les entreprises (notamment les SARL) bénéficient d’une réduction d’impôt de 60 % du montant des dons versés aux organismes agréés dont l’objet exclusif est de verser aux petites et moyennes entreprises des aides financières permettant la réalisation d’investissements

ou de leur fournir des prestations d’accompagnement. La limite de la réduction est de 5 % du chiffre d’affaires HT.

 

…/…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  7.6.

Les aides inter-entreprises

 

 

 

La solidarité financière  entre  sociétés  appartenant à un même  groupe justifie qu’une société mère vienne au secours  d’une filiale en difficulté. Elle  peut  conforter le  crédit  de  sa  filiale  en  se  portant  caution  (voir page 168).  Elle peut consentir à sa filiale une avance.  Elle peut contri- buer au désendettement de la filiale en lui accordant des subventions ou des  abandons de  créances qui  sont  justifiés  par  le  souci  d’aider  une filiale qui connaît  des difficultés passagères. L’abandon de créance  peut être qualifié d’abandon à caractère commercial ou à caractère financier.

 

 

Zoom n° 82

 

Abandon de créance ou augmentation de capital pour aider une filiale  en difficulté ?

 

Si une filiale a des difficultés  financières, il vaut mieux lui consentir un abandon de créance ou une subvention plutôt que de la recapitaliser (augmentation de capital) ou de lui consentir une avance car l’augmentation de capital ou l’avance à la filiale n’est pas déductible.

                                                                                                                                        …/…    

 

 

 

(Suite zoom n° 82)

     …/…                                                                                                                                         

En revanche, les abandons de créances ou les subventions qui se traduisent par une diminution de l’actif net sont, en principe, fiscalement déductibles et permettent ainsi une économie d’impôt.

 

 

 

7.6.1. L’abandon de créance à caractère commercial

 

L’abandon de créance  présente  un caractère commercial lorsqu’il est justifié  par  les  relations d’affaires qui  unissent  les  deux  partenaires : une filiale qui commercialise les produits  fabriqués par la société  mère.

 

L’abandon de créance  à caractère commercial est  déductible pour  la société  qui consent  l’abandon et imposable pour le bénéficiaire.

 

 

7.6.2. L’abandon de créance à caractère financier

 

L’abandon de créance à caractère  financier est justifié par le lien financier entre la mère et la filiale (participation de la mère au capital de la filiale). Le régime fiscal des abandons de créances  est moins avantageux.

  • Tant que la situation nette de la filiale demeure négative, l’aban- don est déductible pour la mère et imposable pour la filiale.
  • Dès que la situation nette de la filiale devient positive,

– l’abandon de créance  n’est plus déductible pour la mère car il y a augmentation correspondante de la valeur réelle des titres détenus  par la société  mère qui ne s’appauvrit donc pas. L’opé- ration est assimilée à un apport  en société,

– l’abandon n’est pas imposable chez la filiale si elle prend l’engagement d’augmenter son capital  dans  les deux ans pour

un montant  égal à l’aide qui lui a été consentie.

 

 

Cas n° 34

 

Abandon de créance à caractère financier

 

Une société mère abandonne un prêt de 400 000 € à sa fille qui connaît des diffi- cultés financières. La mère détient une participation de 40 % dans le capital de la fille. La situation nette de la fille avant abandon est négative de 300 000 €.

 

 

 

L’abandon de créance  est à caractère financier  car il est justifié unique- ment par le lien financier  entre la mère et la filiale. De plus, la créance est de nature financière.

 

 

 

Avant abandon

de créance

 

Abandon de créance

 

Après abandon

de créance

Situation nette de la filiale

% de participation  de la mère

 

Quote-part de situation nette détenue par la mère

– 300 000 €

40 %

400 000 € 100 000 €

40 %

 

– 120 000 €

 

40 000 €

Valeur des titres détenus par la mère 0 € 40 000 €
Augmentation  de la valeur de la participation

Abandon de créance fiscalement déductible

40 000 €

360 000

 

 

 

  7.7.

Les transactions intra-groupe

 

 

7.7.1. Les transactions intra-groupe avec des sociétés françaises

 

 

Des sociétés  composant un même  groupe  réalisent entre elles des tran- sactions  (achats,  ventes…) appelées transactions intra-groupe. En prin- cipe, les transactions intra-groupe doivent  être conclues aux conditions du marché.  En effet,  l’une  des  sociétés  contractantes ne doit  pas  être avantagée et  l’autre  pénalisée. Ainsi,  en  cas  d’avance financière, un intérêt  normal  doit être stipulé.  À défaut,  il y a acte anormal  de gestion avec  double  imposition :  imposition du  gain  anormal   réalisé  par  la société avantagée, et non-déduction de la perte subie par l’autre société.

 

Cependant, pour les transactions courantes portant  sur des services (facturation d’une  prestation de services) ou des stocks  (facturation de marchandises), la société  mère  peut  les  facturer  à prix  coûtant,  sans marge bénéficiaire, à des filiales dont elle possède  l’essentiel du capital.

 

 

 

 

Zoom n° 83

 

Transactions intra-groupe courantes

 

 

Lorsque la société mère prend en charge un certain nombre de tâches fonctionnelles (organisation générale, tenue de comptabilité, recherche, publicité…),  elle doit fac- turer à chacune des filiales une quote-part  du coût de ces services. Ces services peu- vent être facturés à leur coût de revient et non au prix du marché.

 

 

 

7.7.2. Les transferts indirects de bénéfices à l’étranger

 

 

Si  une  SARL  est  sous  la  dépendance ou  possède  le  contrôle  d’une entreprise située hors de France,  les avantages consentis1 à cette entre- prise sont inclus dans le bénéfice  imposable de la SARL  car ils corres- pondent  à un transfert  de bénéfices. Cependant, si la SARL prouve  que ces avantages correspondent à des nécessités commerciales réelles  ou sont consentis dans son intérêt,  ces avantages ne sont pas imposés  car ils constituent un acte normal  de gestion.

 

La procédure « d’accord préalable » permet  aux entreprises d’obtenir l’accord  de l’administration fiscale sur la méthode de fixation  de leurs prix  de transfert  pour  les futures  transactions intra-groupe et d’éviter ainsi un redressement fiscal.

 

 

 

 

  8.1.

L’intégration fiscale

 

 

7.8.1. Les modalités de fonctionnement

 

 

Une société  mère, dite « tête de groupe  », peut se constituer seule rede- vable de l’impôt  sur les sociétés  (ainsi que de l’IFA) à raison du résultat d’ensemble qu’elle  forme  avec  les  sociétés  dont  elle  détient,  directe- ment ou indirectement, 95 % au moins du capital et de manière  continue au cours d’un exercice.

 

 

 

  1. Majorations ou diminutions du prix d’achat  ou de vente, versement de redevan- ces excessives ou sans  contrepartie, octroi  de prêts  sans  intérêts  ou à un taux réduit,  abandons de créances…

 

 

La société  mère tête de groupe  doit être française et soumise  à l’impôt sur les sociétés  dans les conditions de droit commun. Par ailleurs,  son capital  ne doit pas être détenu,  directement ou indirectement, à plus de

95 % par une autre personne morale  passible  de l’IS. Mais il peut être détenu  par  une  ou  plusieurs sociétés  françaises si aucune  ne  détient

95 % et, même à plus de 95 %, par une personne morale  étrangère.

 

 

7.8.2. Avantages et inconvénients

 

Les avantages de ce régime  sont de permettre de compenser les résul- tats positifs  et négatifs  des différentes sociétés  du groupe1 et de neutra- liser les opérations internes  au groupe2. Comme  le bénéfice  de la filiale remonte  vers la société  tête de groupe,  ces bénéfices  sont immédiate- ment disponibles pour la mère sans imposition.

 

Le régime d’intégration présente  des inconvénients. Son champ d’appli- cation  est assez restreint, en raison  du taux de participation de 95 % au moins exigé de la société mère dans le capital des filiales. Les modalités complexes de ce régime  et l’obligation d’un suivi précis  des opérations intra-groupe peuvent  alourdir  la gestion.  De plus,  certains  ajustements du résultat  peuvent  être remis en cause si les sociétés  concernées sortent du groupe.

 

 

Zoom n° 84

 

Intégration fiscale

 

L’intégration fiscale facilite le fonctionnement des groupes de sociétés en permettant de calculer un résultat global et de neutraliser les opérations intra-groupe.  Cepen- dant, sa lourdeur peut inciter à recourir à d’autres procédés tels que la constitution de filiales sous la forme de sociétés de personnes ou le régime fiscal des sociétés mères filles.

 

 

  1. Les résultats positifs  et négatifs des différentes sociétés du groupe  sont immé- diatement compensés permettant ainsi une économie d’IS immédiate. Les défi- cits et les avoirs  fiscaux  d’une  filiale  risquent moins  d’être  perdus  car ils sont imputés sur le résultat  d’ensemble du groupe.
  2. Les  doubles impositions inhérentes aux  opérations internes aux  groupes sont éliminées. Les ajustements les plus importants concernent les abandons de créances, les subventions internes au groupe, les cessions d’immobilisations ou de titres au sein du groupe  et les provisions intra-groupe.

LA SURFACE DE PLANCHER

La surface de plancher

A quoi sert la surface de plancher

La surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de savoir si un projet de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est, en effet, la surface d’une construction qui définit le type d’autorisation administrative à laquelle elle doit répondre.
La surface de plancher, associée à l’emprise au sol, permet aussi de savoir si le projet est soumis à l’obligation de faire appel à un architecte ou non.
Enfin, la surface de plancher est définit par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui donne la surface de plancher maximale constructible sur un terrain.
La surface de plancher a été clairement définie par la circulaire du 03 février 2012 publiée au Journal Officiel le 06 mars 2012.

A quoi correspond la surface de plancher

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades.

Pour comprendre la notion de « plancher clos et couvert« , il faut prendre le problème à l’envers. En effet, tout espace non clos ou non couvert qui ne pourrait être fermé qu’après avoir entrepris des travaux supplémentaires nécessitant une autorisation n’est pas considéré comme de la surface de plancher. Un balcon, un abri à voiture ouvert sur un coté (ou plus), par exemple, ne sont pas de la surface de plancher puisqu’il faudrait entreprendre des travaux (ne serait qu’en construisant un mur) pour les fermer. A contrario, un espace ouvert qui possède un dispositif de fermeture permettant d’empêcher le passage, même de manière temporaire, est comptabilisé. Ce qui sera le cas d’un passage couvert pouvant être fermé par un rideau métallique, par exemple.

Les mesures se prennent au nu intérieur des murs de façades. Cela veut dire qu’elles se font à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre, en considérant tous les murs donnant sur l’extérieur comme des murs de façades. Tous les autres murs intérieurs, qu’ils soient structurels ou de simples cloisons, sont intégrés dans la surface de plancher sans distinction.

Les déductions possibles

A partir de cette surface de plancher que nous appellerons « brute », certaines surfaces seront déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Les éléments à déduire, selon le type de projet sont les suivants :

  1. pour les maisons individuelles :
    • l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade (les murs de façade sont les murs qui donnent sur l’extérieur) mais aussi en toiture (fenêtre de toit)
    • les vides correspondant aux escaliers ou aux trémies d’ascenseur
    • les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à1.80m
    • les surfaces dédiées au stationnement des véhicules (à moteur ou non) et leurs rampes d’accès et aires de manœuvre
    • les combles non aménageables pour l’habitation, ou autre activité professionnelle (plancher ne supportant pas les charges d’un usage courant ou encombrement de charpente trop important)
  2. pour les bâtiments collectifs :

en plus des points précédents, les immeubles ou groupe de bâtiments bénéficient de déductions spécifiques.

  • les locaux techniques nécessaires à leur fonctionnement
  • les caves et celliers construits en annexe aux logements et desservis uniquement par une partie commune
  • 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation, après déductions définies précédemment, pour les immeubles dont les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Précisions sur les planchers à prendre en compte

  • Mesurer les dimensions :

les mesures se prennent au-dessus des plinthes, lorsqu’il y en a, et ce pour tous les niveaux construits : rez-de-chaussée, étage(s), sous-sol, demi-niveau, mezzanine, combles (même s’ils ne sont pas aménageables) … quel que soit le matériaux constituant ces planchers. Ce qui veut dire qu’une cave en terre battue, par exemple, sera prise en compte. Et bien entendu, les mesures se font au nu intérieur des murs de façades, comme précisé plus haut.

  • Cas des escaliers et ascenseurs :

pour ce qui est des escaliers et des ascenseurs, le texte prévoit que la surface au-dessous des escaliers, au niveau du départ de celui-ci, est comptabilisée. Il en est de même pour un ascenseur, la surface au sol de la partie où il s’arrête est comprise dans la surface de plancher. Par contre, les marches de  l’escalier et les trémies (c’est-à-dire les vides dans les planchers permettant le passage de l’ascenseur ou de l’escalier) ne sont pas comptées.

  • Les piscines :

le bassin d’une piscine n’est pas considéré comme de la surface de plancher est ne sera donc pas pris en compte dans le calcul. Par contre, pour les piscines couvertes et closes entourées d’un dallage (margelle, terrasse), la surface couverte du dallage est considérée comme de la surface de plancher sous toute la partie de la couverture dont la hauteur est supérieur à 1.80m.

  • Les espaces de stationnement :

quels que soient les types de véhicules concernés, la surface des espaces exclusivement destinés au stationnement ainsi que les rampes d’accès, voies de circulation et aires de manœuvre, ne fait pas partie de la surface de plancher.
Les véhicules peuvent être à moteur ou non. Ainsi, les espaces destinés au stationnement des voitures, motos, vélos, caravanes, remorques, bateaux, voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite sont considérés comme déductibles de la surface de plancher.
En revanche, les espaces d’exposition, de réparation ou de vente de véhicules font partie de la surface  de plancher.

Les immeubles ou groupe de bâtiments

Une fois tous les points précédemment définis pris en compte, les bâtiments collectifs disposent de déductions supplémentaires par rapport à la maison individuelle.
Il est important de savoir que le Code de la construction et de l’habitation considère qu’une maison individuelle ne peut comporter plus de deux logements pour un même maître d’ouvrage. Tous les projets de construction comportant au plus deux logements ne peuvent donc pas bénéficier des déductions propres aux bâtiments collectifs.

  • Les planchers des locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l’ensemble des logements ainsi que ceux servant au stockage des déchets, quel que soit l’étage auquel il se situent (sous-sol, RDC, étages supérieurs, combles) sont déductibles de la surface de plancher. Tous les locaux de type chaufferie, locaux électriques ou de VMC, machinerie d’ascenseur … sont concernés.
  • Pour ce qui est descaves et celliers, ceux-ci doivent être uniquement desservis par un espace communet ne pas avoir de liaison directe avec les logements, sinon ils entrent dans la surface de plancher.
  • Enfin, dans le cas d’un immeuble collectif dont l’accès aux logements se fait uniquement par les parties communes (que celles-ci soient intérieures ou extérieures) et après avoir pris en compte l’ensemble des déductions possibles,une surface supplémentaire de 10% de la surface de plancher des espaces d’habitation est déductible.

Pour visualiser et comprendre plus précisément la surface de plancher notre article sur la surface de plancher en images illustre celle-ci à travers l’exemple concret d’une maison individuelle.
Enfin, pour aller plus loin et avoir une vision complète des surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, vous pouvez lire notre article sur la définition de l’emprise au sol.

La nouvelle réglementation

La réglementation en matière de construction a subi quelques modifications ces derniers mois. Voici les nouvelles règles à connaitre.

  • Depuis le 1er mars 2012, la notion desurface de plancher a remplacé les anciennes notions de SHOB et de SHON.
  • Depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique impose également de fournir deux nouvelles attestations (voir les règles imposées par laRT 2012)

 

Les constructions neuves

Sans formalités

Sont dispensées de toute formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les « petites » constructions suivantes :

  • constructions dont la surface et la hauteur sont respectivement inférieures ou égales à 5 m2 et 12 m.
  • habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m2
  • piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 10 m2
  • chassis et serres dont la hauteur est inférieure à 1m80
  • murs dont la hauteur est inférieure à 2 m, sauf s’il s’agit de murs de clôture soumis àdéclaration préalable
  • clôtures non soumises à déclaration préalable

 

Sont également dispensés de toute formalité préalable les murs de soutènement et infrastructures situés en dehors des secteurs sauvegardés, ainsi que les constructions temporaires pour une durée inférieure à trois mois (15 jours dans les secteurs sauvegardés ou protégés), sous réserve que les lieux soient remis dans leur état initial.

Soumises à déclaration préalable

Sont soumises à la formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les constructions suivantes :

  • constructions créant une surface de plancher supérieure à 5 m2 mais inférieure ou égale à 20 m2
  • constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m et dont la surface de plancher est inférieure à 5m2
  • habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est supérieure à 35 m2
  • murs dont la hauteur est supérieure à 2 m
  • piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m2 qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur inférieure à 1m80
  • chassis et serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 m et dont la surface au sol ne dépasse pas 2 000 m2

 

Sont également soumises à la formalité préalable les constructions suivantes dès lors qu’elles sont situées dans des secteurs sauvegardés ou protégés :

  • constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20 m2, quelle que soit leur hauteur,
  • murs, quelle que soit leur hauteur
  • clôtures

 

Soumises à permis de construire

A contrario, sont soumises à permis de construire toutes les autres constructions qui ne sont pas dispensées de formalités ou qui ne sont pas soumises à la déclaration préalable.

Travaux sur constructions existantes

Soumis à permis de construire

Sont soumis à permis de construire les travaux suivants effectués sur des constructions existantes (dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien ou de réparations courants).

  • Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à quarante mètres carrés (40 m2). Entre ce seuil de quarante mètres carrés (40 m2) et vingt mètres carrés (20 m2), le permis de construire est exigé quand les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 170 mètres carrés (170 m2) et impliquent donc le recours à unarchitecte
  • Dans les autres zones quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à vingt mètres carrés (20 m2)
  • travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.
  • travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit de simples travaux d’entretien et de réparations courants)
  • travaux modifiant la structure ou la façade d’un bâtiment quand ils s’accompagnent d’un changement de destination

 

Soumis à déclaration préalable

Sont soumis à la déclaration préalable les travaux suivants dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ du permis de construire.

  • changements de destination d’un bâtiment existant
  • travaux de ravalement
  • travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment
  • travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants
  • travaux créant une surface de plancher supérieure à cinq mètre carrés (5 m2) et inférieure à vingt mètres carrés (20 m2)
  • travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur
  • Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher inférieure à quarante mètres carrés (40 m2) sans porter la surface totale de la construction au delà du seuil de 170 mètres carrés (170 m2)

LA SCI

  • Le recours à la SCI n’est pas neutre, puisqu’au lieu de posséder un bien immobilier, on possède des parts sociales.
  • Le bien n’est pas la propriété des associés, mais d’une personne morale, régie par des règles qui lui sont propres.
  • La SCI a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète.
  • Une SCI peut être constituée :

– soit dans un cadre familial, pour détenir et gérer un bien immobilier entre plusieurs membres de la famille.

– soit dans le cadre d’une entreprise, pour acheter des locaux professionnels et séparer le patrimoine immobilier de l’activité industrielle et commerciale.

– soit par des investisseurs, pour investir ensemble dans une opération immobilière.

  • La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. Elle est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au RCS qui est obligatoire.
  • Dès lors que les 2 époux et/ou de futurs héritiers participent à la constitution d’une SCI, il est préférable que les statuts soient rédigés par devant notaire, pour éviter toute contestation ultérieure.

 

EVITER L’INDIVISION

 

  • L’indivision crée une situation à la fois contraignante, puisque les décisions doivent être prises à l’unanimité, et précaire, car à tout moment un indivisaire peut provoquer le partage et contraindre à la vente du bien pour obtenir sa part, et pas toujours dans les meilleures conditions.

 

  • La mise en société permet d’éviter les aléas de l’indivision. La conservation de l’immeuble dans le cercle familial ne sera plus à la merci de l’un des enfants venant à engager une procédure de partage et de vente aux enchères.

 

  • Les décisions concernant l’entretien, l’administration, la vente de l’immeuble seront prises à la majorité prévue par les statuts, et non pas à l’unanimité.

 

  • La SCI assure ainsi la pérennité du bien en rendant possible son maintien dans le patrimoine familial.

 

  • Fractionner le bien permet de :

–  le donner progressivement,

–  avec une meilleure équité.

 

 

La SCI peut faciliter la transmission du patrimoine immobilier car elle permet de répartir avec une meilleure équité les différents biens entre les enfants.

 

En effet, des biens immobiliers se partagent difficilement, alors que les parts de société se répartissent plus facilement et peuvent être données progressivement à chacun des enfants.

 

De plus, en programmant les donations, il est possible de bénéficier tous les dix ans de l’abattement de 300.000 F par parent et par enfant.

 

  • En cas de donation de parts de SCI, comme de vente, les droits sont calculés sur la base de l’actif net (valeur de l’immeuble moins capital restant du sur emprunt), ce qui n’est pas admis quand l’immeuble est détenu en direct.

 

  • Dans le cadre professionnel, le principal intérêt de la SCI est de dissocier l’activité de l’entreprise et le patrimoine immobilier de cette dernière. Cette dissociation facilite la transmission de l’entreprise tant à titre gratuit qu’à titre onéreux, en allégeant le bilan de l’entreprise.

 

  • D’autre part, la location de l’immeuble à l’entreprise procure aux associés de la SCI des revenus pouvant constituer, lorsque l’emprunt sera remboursé, un complément de retraite.

 

  • Enfin, dans le cadre de sa succession, le dirigeant pourra effectuer une donation partage des parts de la SCI à certains de ses enfants, alors que l’entreprise sera attribuée à l’enfant apte à continuer l’exploitation de la société.

 

  • Le fait d’opter pour la TVA sur les loyers (plutôt que le droit de bail), est sans incidence sur le choix du régime fiscal des revenus (IR ou IS).

 

 

LA LOCATION MEUBLEE

LES LOCATIONS MEUBLEES

 

 

A- REGIME FISCAL DE LA LOCATION MEUBLEE

 

LA DEFINITION FISCALE DES LOUEURS EN MEUBLE PROFESSIONNELS OU NON PROFESSIONNELS.

 

La définition fiscale est différente de la définition civile

 

Il y a meublé dès lors que les meubles et ustensiles qui font partie de la location sont suffisants pour assurer au locataire un minimum d’habitabilité.

Peu importe que celui qui loue soit propriétaire ou locataire principal (dans ce cas il y a sous-location).

Sur le plan fiscal en application de l’art 151 septies du Code Général des Impôts, dernier aliéna, doivent être considérés comme loueur en meublé professionnel :

 

/ Les personnes inscrites en qualité de loueur en meublé au registre du commerce et des sociétés (RCS)

 

ET

 

/ Doivent réaliser. plus de 150.000 F de recettes annuelles ou retirer de cette activité au moins 50% de leur revenu.

 

Il était préciser il y a quelques années, qu’il fallait louer au moins deux biens.( non obligatoire, mais nécessaire par prudence).

 

Distinction entre  LMP et  LMNP

 

Montant des recettes de la location en meublée Le loueur est inscrit au RCS Le loueur n’est pas inscrit au RCS
Recettes

<ou = 150.000 F

et revenus des meublés

< autres revenus

 

 

NON PROFESSIONNEL

 

 

NON PROFESSIONNEL

Recettes

<ou = 150.000 F

et revenus des meublés

>ou = autres revenus

 

 

PROFESSIONNEL

 

 

NON PROFESSIONNEL

 

Recettes > 150.000 F

 

PROFESSIONNEL

 

NON PROFESSIONNEL

 

 

B –  IMPOT SUR LE REVENU

 

1 PRINCIPE

 

La  location meublée, même non professionnelle constitue une activité commerciale.

Les profits qui résultent de l’activité entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)° et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Toutefois si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est l’impôt sur les sociétés qui est dû sur les bénéfices des locations meublées.

 

 

2 LES EXONERATIONS

 

Définition des locations en meublé et des loueurs meublés.

Avant d’aborder l’étude des droits et obligations des loueurs en meublé et de leurs locataires, il est indispensable de définir, sur un plan civil (et non sur le plan fiscal) qui en donne une autre définition.

Le plus exactement possible, ce qu’il y a lieu d’entendre par :

Un logement meublé

Un loueur en meublé professionnel

Un loueur en meublé non professionnel

Une location meublée non saisonnière

Une location meublée saisonnière

 

En ce qui concerne les professionnels de l’hôtellerie, , dans certains ils peuvent être : location meublée, et non hôtelière, bien que le bailleur exerce la profession d’hôtelier.

 

LE LOGEMENT MEUBLE

 

Pour qu’un logement puisse être considéré comme « meublé », il faut que le mobilier comprenne le matériel nécessaire à la vie courante.

Il doit comprendre, non seulement des meubles tels que lit, armoire, table, chaises, mais également un matériel de cuisine et de vaisselle suffisants pour assurer une vie normale au locataire. Il en est de même ainsi pour la location d’une chambre de service ou d’une chambre à un étudiant.

 

La location d’un logement ne comportant comme meuble qu’une cuisine aménagée, est une location nue et non une location meublée.

 

Sauf pour les locations saisonnières, ou si cela est expressément prévu au contrat comme faisant partie des fournitures, le propriétaire n’est pas obligé dans une location meublée, de mettre à la disposition du locataire les draps, couvertures, petits ustensiles de cuisine et accessoires de salle de bains.

 

La jurisprudence a confirmé qu’un studio qui comporte comme seuls meubles une table et une armoire, sans même un lit, ne peut être considéré comme une location meublée.

 

Par contre, constitue une location meublée la location d’un logement comportant un lit, une table, des chaises, une penderie, un appareil de chauffage électrique, un réfrigérateur, une cuisinière, un lustre, des rideaux, une lampe de chevet.

 

En l’absence de définition légale, il est important que les parties se mettent d’accord sur le caractère meublé de la location. Il est donc hautement recommandé designer un contrat de « location meublée à usage d’habitation » qui  évitera toute contestation à ce sujet.

 

La conclusion d’un contrat écrit a d’ailleurs été rendue obligatoire par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, pour les propriétaires louant de manière habituelle plus de quatre logements meublés à des locataires dont ces logements constituent la résidence principale.

Il est utile également pour éviter toute contestation, de joindre un contrat écrit :

* Un état des lieux ;

* Un inventaire du mobilier.

 

 

Il a été jugé que faute au contrat conclu entre les parties de mentionner qu’il s’agit d’une location meublée doit être considéré comme réalisé dès lors qu’une clause prévoit que le locataire doit veiller au bon entretien des meubles et réparer ceux qui seront endommagés.

 

Le fait que le locataire ait progressivement substitué ses propres meubles à ceux figurant dans la location meublée, ne modifie pas le caractère meublé de la location, initialement convenu par les parties.

 

Il en va de même, en cas d’enlèvement d’un commun accord de certains meubles usagés, dès lors que les meubles subsistants assurent les besoins essentiels du locataire.

Une simple tolérance du propriétaire à ce que le locataire fasse usage de ses propres meubles ne peut être retenue en tant que telle, pour transformer le contrat de location meublée en contrat de location non meublée.

 

En cas de litige, et en l’absence d’un écrit constatant l’accord des parties sur le caractère meublé ou non de la location, les juges du fond doivent rechercher la commune volonté des parties en tout premier, et retenir seulement accessoirement l’importance du mobilier appartenant au propriétaire et dont a pu disposer le locataire.

 

Il arrive en effet, par exemple, qu’un propriétaire qui jusque-là a lui-même habité le logement qu’il veut louer, laisse à son départ quelques meubles dont il n’a pas besoin dans son nouveau logement (ex : cuisinière et réfrigérateur, son nouveau logement comportant une cuisine équipée). Ce seul fait n’implique pas, en l’absence de tout autre élément de preuve, qu’il a entendu conclure une location meublée et non une location nue.

 

Il s’agit d’une appréciation de fait dans chaque cas d’espèce, et la seule affirmation du propriétaire qu’il a entendu louer en meublé ne saurait suffire.

 

LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL.

 

Il ne s’agit pas de professionnel de l’hôtellerie, mais de particuliers qui pratiquent, sous certaines conditions, la location meublée de leurs biens immobiliers.

 

Il faut tout d’abord signaler que la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 , modifiée par l’ordonnance  N° 58-1008 du 24 octobre 1958, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés, en vigueur jusqu’au 1er avril 1961, n’a pas été prorogée.

 

Toutefois l’article 2 de cette loi, modifié par l’article 5  de la loi 69-2 du 3 janvier 1969, définissant la profession de loueur en meublé est resté en vigueur et l’on peut donc encore s’y référer.

 

Selon cet article 2 « est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que la location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires ».

 

N’est pas considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, même isolées, ni le bailleur de moins de quatre pièces dont il a recouvré la disposition en application des articles 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954 ».

Le texte ci-dessus amène les remarques suivantes :

 

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, un particulier doit remplir les conditions suivantes :

Louer habituellement plusieurs logements meublés

 

La pluralité des locations meublées et leur caractère habituel sont donc les deux conditions exigées. Il en résulte que deux locations meublées à titre habituel suffisent à caractériser le loueur en meublé professionnel (L.M.P.)

 

Par contre, la location d’un seul local meublé, même à titre habituel, n’entraîne pas la qualification de loueur en meublé professionnel, pas plus que la location de plusieurs logements meublés, faite de façon inhabituelle

(ex : location inhabituelle de résidences secondaires ou de vacances).

 

La loi ne fait pas la distinction selon qu’il s’agit de locations ou de sous-locations, dès lors qu’il s’agit de plusieurs logements loués meublés de façon habituelle.

 

Il est plus nécessaire, comme cela avait été prévu par la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 à son origine, et ceci depuis sa modification par l’ordonnance N° 58-1008 du 24 octobre 1958, qu’il y ait fourniture de prestations secondaires par le bailleur, telle que la location de linge, nettoyage des locaux, prestations culinaires.

 

Toutefois, comme le précise expressément  l’article 2 modifié de la loi N° 49-458 du 2 avril 1949 suscité, et comme nous le verrons ci-dessous :

 

* ni le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre résidence

 

* ni le bailleur de moins de quatre pièces récupérées en application des articles 1 et 2 de la loi N°54-781 du 2 août 1954, ne doivent être considérés comme exerçant la profession de loueur meublé .

 

Le mot logement s’oppose au mot pièces  qui cependant constituent des logements quand elles sont louées isolément. Mais pour les pièces, la pluralité des locations n’entraîne pas la qualification de LMP, si elles dépendent de la propre habitation du bailleur ou si, elles ont été récupérées ( moins de 4 pièces) en application des article 1 et 2 de la loi N°54-781 du 2 août 1954.

 

 

LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

 

L’article 2 de la loi N°49-458 du 2 avril 1949, suscité, ne définit que les loueurs en meublé professionnels.

 

La définition du loueur en meublé non professionnel se déduit donc par la négative, aucun autre texte ne prévoyant une telle définition. Il en résulte que sont à considérer comme loueurs en meublé non professionnels, les loueurs en meublé qui ne remplissent pas les conditions requises pour être qualifiés de loueur s en meublé

professionnels.

 

Est donc loueur en meublé non professionnel :

 

* le bailleur qui donne en location, même à titre habituel, un seul logement meublé

 

* le bailleur qui donne en location plusieurs logements meublés, mais de façon inhabituelle (ex : location inhabituelle de résidence secondaire ou de vacances) ;

 

* le bailleur qui loue ou sous- loue une ou plusieurs pièces de son habitation ;

 

* le bailleur de moins de quatre pièces récupérées en application des articles 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954.

 

 

Il faut rappeler que les art 1 et 2 de la loi N° 54-781 du 2 août 1954. Modifiés par la loi N° 69-2 du 3 janvier 1959 , permettent aux propriétaires d’appartements situés dans des immeubles encore régi par la loi N° 48-1360 du 1er septembre 1948 de recouvrer la disposition des pièces isolées ou chambres de bonne distinctes des appartements lorsqu’elles sont inhabitées

 

Le locataire principal peut également en vertu de la même loi, tout en continuant à loger dans l’appartement loué, restituer les pièces isolées ou chambres de bonne au propriétaire, qui ne peut s’y opposer, et devra réajuster le loyer en conséquence.

 

Si les pièces ainsi récupérées, soit à l’initiative du propriétaire, soit à celle du locataire principal, sont aménagées pour être mises en location meublée, indépendante de la location du logement dont elles faisaient anciennement partie, le propriétaire, bien que louant habituellement plus d’un logement meublé professionnel, si de telles locations portent sur trois pièces au maximum.

 

 

LA LOCATION SAISONNIERE

 

LA LOCATION MEUBLEE NON SAISONNIERE

 

Ce sont les locations meublées dans lesquelles le locataire établit, en général, sa résidence principale, ou parfois sa résidence secondaire, dès lors que celle-ci est habituelle et ne saurait être considérée comme une location saisonnière, par essence provisoire.

 

LA LOCATION MEUBLEE SAISONNIERE

 

Contrairement à la location meublée non saisonnière, il s’agit d’une location conclue à titre de location provisoire, de plaisance ou de vacances, le plus souvent dans une station de tourisme ou thermale, et pour une période fixée par les parties, qui peut aller de quelques jours à quelques mois, mais ne dépassant pas la saison.

 

Les parties peuvent se mettre d’accord pour renouveler une location saisonnière, mais il serait dangereux pour le propriétaire de consentir une location dépassant 3 ou 4 mois, car le locataire pourrait alors prétendre qu’il y a location habituelle et non plus location saisonnière.

 

Ainsi que le prévoit le contrat type TISSOT (de la Librairie Papeterie Juridique TISSOT), il est sage de stipuler la clause suivante : «La présente location est conclue à titre de résidence provisoire et de plaisance. Les locaux ne pourront être utilisés à titre d’habitation principale ou même secondaire et le locataire ne pourra y pratiquer aucune activité commerciale, artisanale ou professionnelle».

 

D’autres formules peuvent encore être employées, préconisées par exemple par la F.N.A.I.M.   (Fédération Nationale des Agents Immobiliers et Mandataires de vente de fonds de commerce…)

 

 

GARANTIE BIENNALE

La garantie biennale

La garantie biennale est une assurance mis en place lors de la construction d’un bien immobilier. Elle est obligatoire et couvre le logement pendant 2 ans.

La garantie biennale est une assurance obligatoire souscrite par tous les prestataires intervenants dans la construction du bien immobilier concerné. Elle couvre tous les désordres liés aux éléments d’équipement qui ne sont pas couverts par la garantie décennale. Ainsi, l’existence des deux garanties, biennale et décennale, permet de garantir tous les éléments de la construction immobilière à sa livraison.

 

Sommaire :

La garantie biennale

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement sert à couvrir les éléments d’équipement « non incorporés », qui peuvent être remplacés ou retirés sans endommager le gros œuvre.

D’après l’article R111-27 du Code de la construction et de l’habitation, les éléments « non incorporés » qui peuvent faire l’objet d’une garantie biennale sont par exemple,

  • Des portes et des fenêtres
  • L’ensemble des robinets installés
  • Les canalisations
  • Les chaudières
  • Les radiateurs
  • Les gaines
  • Les revêtements de sols et de murs
  • Les revêtements de terrasse, etc.

La garantie biennale, comme son nom l’indique, est valable pendant 2 ans, à compter de la réception de l’ouvrage selon l’article 1792-3 du Code civil. Son rôle est d’assurer le remplacement des éléments installés dans une construction immobilière qui présentent un défaut de fabrication.

Pour faire jouer cette garantie en cas de défaillance d’un équipement, il faut notifier le problème de fonctionnement en envoyant une lettre, en recommandé avec accusé de réception, à l’installateur qui a été chargé de la construction. À défaut d’un accord à l’amiable, il est d’usage de solliciter le tribunal avant la fin de la validité de la garantie.

Quand peut-elle s’appliquer ?

La garantie biennale s’applique dans les situations où le propriétaire d’un bien immobilier relève le mauvais fonctionnement d’un équipement « non incorporé » installé dans son logement.

Cette assurance de bon fonctionnement peut par exemple être utilisée si l’ouvrage livré présente :

  • Un décollement des sols, que ce soit le carrelage, la moquette, etc.
  • Un décollement des revêtements muraux tels que les papiers peints, les faïences, etc.
  • Des fissures sur certaines cloisons
  • Des défauts concernant les équipements sanitaires et la robinetterie
  • Un dysfonctionnement des fenêtres, des volets et des portes
  • Un dysfonctionnement du système de chauffage.

Cependant, la garantie biennale ne s’applique pas en cas d’utilisation non conforme ou abusive des équipements. Et elle ne couvre pas non plus les biens dont les précautions en matière d’entretien n’ont pas été respectées.

Selon l’article R111-28 du Code de la construction et de l’habitation, ne sont également pas couvert, les équipements électriques ou mécaniques qui présentent un défaut de fonctionnement, mais qui ont été livrés en l’état à l’entrepreneur ayant effectué leurs installations.

Qui la paye ?

Les constructeurs ou les prestataires chargés de l’installation de ces équipements souscrivent et payent la garantie biennale. Mais cette dernière est également prise en compte par les fabricants et les fournisseurs de ces matériels. En revanche, les coûts de cette assurance sont inclus dans les charges facturées par ces entreprises.

A

HOLDING ET LBO

1.3.2.1 Une opération de rachat à soi-même.

Prenons le cas de l’entreprise que nous avions appelé « A ». Celle-ci a une valeur estimée à 1000, et réalise un résultat net annuel de 120, dont elle distribue un tiers à ses actionnaires, en l’occurrence la famille du dirigeant.

En considérant que la société en question est le principal actif détenu par l’entrepreneur, celui-ci a intérêt à sécuriser une partie de la valeur de celle-ci, afin de se mettre à l’abri d’un dépôt de bilan éventuel.

Le dirigeant commence par créer une holding H, à laquelle il apporte 50% des titres de A. Dans un second temps, la holding H acquiert les 50% de titres restants, grâce à un financement bancaire, ce qui permet à l’entrepreneur d’encaisser 500. Il s’acquittera alors de la fiscalité sur les plus-values sur les 500 provenant de la cession de ses titres.

Ceci aboutit au schéma suivant :

Etape 1 Etape 2

La dette représente un peu plus de 4 années de résultat, elle sera remboursée sur une durée de 6 à 7 ans, afin de laisser à A la possibilité de se développer.

Le dirigeant a donc bien procédé à un rééquilibrage total de son patrimoine personnel et de son patrimoine professionnel.

Si l’entrepreneur, alors propriétaire de 100% de la holding H souhaite préparer sa succession, il peut procéder à une donation des titres de la holding à son fils, ceci pour une valeur imposable moindre que si il lui avait donné directement les titres de A.

Dans cette configuration, le dirigeant, une fois retraité pourra placer les sommes provenant de la cession de ses titres, ce qui lui assurera un revenu substantiel, remplaçant en cela les dividendes qu’il percevait auparavant.

Par ailleurs, on pourra lui conseiller de faire entrer un fonds d’investissement, afin de réduire la dette bancaire à lever et de bénéficier du concours de partenaires financiers pour une nouvelle étape du développement de son entreprise. De même, il aura la possibilité de faire entrer les principaux cadres au capital de la holding, faisant de l’opération d’OBO une véritable stratégie en soi.

C’est ici le cas le plus simple, l’actionnaire unique de A restant l’actionnaire unique de B, ceci dans une perspective avant tout patrimoniale. Il permet à ce titre de bien comprendre le mécanisme de base.

1.3.2.2 Vers une optimisation du rachat de sa propre société.

L’une des problématiques habituelles de certaines PME est la constitution de réserves de trésorerie à l’utilisation sous optimale. En effet, la fiscalité sur les dividendes n’incite pas, en soi, les dirigeants à procéder à des distributions, lourdement imposées à l’IR.

Si l’on reprend la configuration précédente, l’entreprise B valant 1000, ayant un résultat annuel de 120 et une trésorerie de 500, dont seuls 100 sont nécessaires à l’exploitation.

La première étape reste comme dans tout cas d’OBO la constitution d’une holding H, par apport de 60% des titres de B.

B procède alors à la distribution d’un dividende exceptionnel de 400, correspondant à la trésorerie inutilisée. 240 remontent donc vers la holding H, et 160 sont distribués au dirigeant.

La holding procède alors à l’acquisition des 40% de B détenus par le dirigeant, pour un montant de 400. Ce montant est financé à hauteur de 240 par les liquidités procurées par le dividende exceptionnel (on néglige la fiscalité sur la distribution de dividendes intra-groupe) et de 160 par

endettement bancaire classique. La dette d’acquisition correspond alors à moins d’un an de demi de résultat de la cible.

Ce montage en 3 étapes apparaît clairement dans la série de schéma suivante :

Le dirigeant a finalement encaissé 160 de dividende exceptionnel et 400 de prix de cession, soit 560 (40% de 1000 + 400).

L’OBO réalisé permet alors de rééquilibrer le patrimoine de l’entrepreneur tout en optimisant l’utilisation de sa trésorerie.

Pour autant, ces deux montages répondent à des besoins certes réels pour les dirigeants, mais ils ne se traduisent pas par une évolution de la structure du capital, ce qui est pourtant l’une des opportunités offertes par un OBO.

1.3.2.3 Une véritable restructuration du capital via l’OBO.

Retenons enfin le cas d’une entreprise C, valorisée à 1000, comme les précédentes, réalisant un résultat de 120 et disposant d’une trésorerie de 100, nécessaire à l’exploitation.

Celle-ci est structurellement victime d’une insuffisance de fonds propres. Par ailleurs, elle se positionne sur un marché en forte croissance, ce dont elle ne profite que partiellement du fait de sa sous capitalisation.

Le dirigeant, souhaitant développer son entreprise tout en en gardant le contrôle pourrait faire entrer au capital de celle-ci un fonds, afin d’en assurer le développement. Néanmoins, un tel mécanisme ne lui permettrait ni de mettre à l’abri une partie de son patrimoine, ni de bénéficier du moindre effet de levier.

Il procède donc à la création d’une holding H, par apport de 40% des titres de C, ce qui correspond à un montant de 400. Un fonds d’investissement F apporte à son tour 300 à la holding H. Les cadres quant à eux amènent 90.

La holding a donc un capital de 790, et 390 de liquidités.

Le dirigeant reste majoritaire au sein de la holding, et possède encore 60% des titres de la cible C.

En effet, le capital de la holding est réparti entre le dirigeant (50,6%), le fonds d’investissement F (37,9) et les cadres (11,39%).

La holding lève alors une dette de 410, répartie entre 200 de dette senior classique et 210 d’obligations convertibles émises par le fonds d’investissement F.

Ceci porte donc les liquidités de la holding H à 800.

La holding procède alors au rachat des 60% de la cible C détenus par l’entrepreneur pour un montant de 600. Par ailleurs, elle procède à une augmentation du capital de l’entreprise industrielle C de 200. La cible a alors les moyens de financer son développement industriel et commercial.

La dette bancaire à laquelle la holding devra faire face s’élève à 210, soit moins de 2 ans de résultat net.

Ceci se traduit par une évolution de l’opération que résume la série de schémas présentée ci- dessous.

Si, comme prévu au business plan l’entreprise C connaît une croissance forte durant les 5 années suivantes, on peut prévoir une valorisation de sortie de l’ordre de 2000.

Si les obligations du fonds F sont converties en actions, celui-ci obtiendra 1000, pour une mise de 500. L’entrepreneur obtient quant à lui 800, tout en ayant conservé le contrôle de son entreprise jusqu’à la cession finale.

Si les obligations sont remboursées, le fonds F recevra alors 684, le dirigeant près de 900. Les cadres quant à eux toucheront entre 180 et 220 selon que les OC sont converties ou non.

En l’espèce, ce montage permet d’actionner le levier financier, une holding capitalisée 790 détenant une cible dont la valeur des titres s’élève à 1200.

De même, le levier juridique fonctionne, puisqu’une majorité simple dans le holding permet à l’entrepreneur de conserver le contrôle de la cible C.

Enfin, il en va de même du levier opérationnel, puisqu’une sur-implication des cadres désormais actionnaires est prévisible (ceux-ci devant d’ailleurs souvent investir une partie de leur patrimoine propre, voire emprunter pour participer au tour de table).

En revanche, le dirigeant conservant le contrôle de la holding, le levier fiscal ne fonctionnera pas, en raison de l’amendement Charasse. Ceci pourra donc faire l’objet d’une optimisation propre.

Le souhait du dirigeant de rééquilibrer son patrimoine tout en continuant à développer son entreprise est ainsi pleinement réalisé. Il reçoit en effet une somme importante lors de la cession finale de son entreprise.

Ce dernier montage, certes plus complexe que les précédents, intègre bien des partenaires nouveaux et sert donc de socle à une stratégie qui devient plus que simplement patrimoniale. En effet, entrent au capital des partenaires qui auront un rôle important dans le développement économique de la cible :

– Les cadres, en tant qu’actionnaires, pour lesquels des mécanismes de ratchets peuvent être mis en place, qui permettent de suppléer à la faiblesse des apports personnels potentiels.

– Le fonds d’investissement, par ses capacités financières, le contrôle qu’il apporte à la gestion de la cible et à la bonne remontée des dividendes et enfin à son expérience en terme de valorisation de sortie.

De plus, comme exposé précédemment, le processus de montage de l’opération peut se révéler très bénéfique en terme de rationalisation, de mise à plat des objectifs et de définition d’une stratégie.

C’est bien évidemment vers des opérations de ce type que l’ingénierie financière et juridique
oriente les entrepreneurs désireux de réaliser eux-mêmes une opération de haut de bilan sur leur

entreprise. C’est logique, puisque cela permet de maximiser les effets positifs de l’opération et de répondre aux nombreuses logiques en présence.

Bien entendu, un tel montage doit faire l’objet de nombreuses opérations d’optimisation, qu’elles soient financières, juridiques, fiscales, voire industrielles ou humaines.

Les deuxième et troisième parties de cette thèse y seront donc consacrées, les logiques en présence, la technique du LBO ainsi que la structure de base de l’OBO ayant déjà été développées (1ère Partie).

 

TRANSMISSION PARTS SCI DONATION

Si la Société civile immobilière (SCI) réunit généralement des associés professionnels, elle peut aussi correspondre à une structure familiale, dont les membres se partagent les parts sociales.

Actuellement, l’État permet à chaque parent de faire à chacun de ses enfants une donation, exonérée d’impôt, d’un montant maximum de 100.000 € tous les 15 ans. Mais si votre patrimoine est essentiellement immobilier, impossible de bénéficier de ce cadeau fiscal : votre propriété n’est pas un gâteau dont vous pouvez couper des tranches, sauf si elle est gérée par une SCI, dont vous pouvez alors distribuer les parts sociales.

La preuve par l’exemple 

M et Mme X achètent une maison de 600.000 €, au sein d’une SCI dont ils détiennent chacun 300 parts d’une valeur unitaire de 1.000 euros. Ils ont deux enfants. Chaque parent pouvant donner 100.000 € à chaque enfant (soit dans le cas présent 100 parts), les époux X peuvent, en une seule donation, transmettre à leurs deux enfants 400 parts sociales de la SCI, soit 400.000 €. Quinze ans plus tard, après une seconde donation, ils auront transmis l’intégralité des parts de la SCI sans payer d’impôt. Et à leur décès, oubliés les droits de succession !

Bonus non négligeable

À chaque cession, ou donation, il est tenu compte d’un éventuel emprunt : si au moment de la donation, les époux X doivent encore rembourser 200.000 €, leur bien est estimé à seulement 400.000 €, et la valeur unitaire d’une part sociale tombe de 1.000 € à 666 €. De plus, chaque part bénéficie d’une décote légale d’au moins 10 % : la valeur d’une part sociale est donc alors fixée à 600 €. Conséquence : chaque enfant ayant droit à 100.000 € par parent, il reçoit un nombre plus élevé de parts sociales. En une seule donation, l’intégralité des parts de la SCI peut être transmise.

Si les enfants, devenus « actionnaires majoritaires » de la SCI, décident de vendre ou d’expulser leurs généreux donateurs de la maison gérée par la SCI, les parents peuvent rester maîtres à bord. Dans les statuts de la SCI, il leur faudra stipuler qu’ils sont usufruitiers, et que « gérants inamovibles », ils sont seuls habilités à décider d’une éventuelle revente de la propriété. Avec une SCI, les statuts peuvent en effet être taillés sur mesure. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de s’adresser à un notaire pour leur rédaction. Les statuts sont ensuite déposés au centre des impôts et la SCI enregistrée au tribunal de commerce (environ 2.000 €).