LOCATION SAISONNIÈRE ET AIRBNB
Ca se complique pour les propriétaires et locataires adeptes d’Airbnb et consorts
Par Nina Le Clerre, publié le , mis à jour le
Des locataires condamnés et des propriétaires sur lesquels plane une épée de Damoclès… La location de courte durée entre particuliers est dans le collimateur des autorités. L’occasion de rappeler ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.
5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-location irrégulière. C’est ce qu’un couple de locataires d’un appartement situé dans le Ve arrondissement de Paris a été condamné à payer à son bailleur par le tribunal d’instance de Paris Ve. En cause, une sous-location, proposée sur le très populaire site Airbnb, sans autorisation expresse et écrite, pourtant obligatoire, de leur propriétaire.
Une décision qui rappelle aux habitants des villes touristiques, tentés par la sous-location grâce aux plates-formes de location entre particuliers, qu’ils doivent respecter des critères légaux. Outre l’autorisation du bailleur, il doivent pratiquer un loyer ne dépassant pas celui payé en tant que locataires. Pour une durée de deux jours, par exemple, il n’est pas possible de demander plus de 2/30e de son loyer mensuel. Enfin, les revenus doivent être déclarés au fisc (voir les détails en fin d’article).
Un formalisme très strict pour les propriétaires
Du côté des propriétaires, le protocole à respecter n’est pas plus simple. D’abord, si le bien fait partie d’une copropriété, il faut s’assurer que son règlement n’interdit pas la location de tourisme. Ensuite, s’il s’agit d’une résidence secondaire, ou si le logement est mis en location plus de quatre mois dans l’année, il faut déclarer le bien en tant que « meublé touristique » à sa mairie. S’il est situé dans une commune de la petite couronne ou de plus de 200 000 habitants, l’édile doit vous fournir une autorisation préalable. Pis, dans certaines villes comme Paris, pour obtenir ce « feu vert », il est demandé aux propriétaires de transformer un bureau ou commerce du même arrondissement en logement habitable, afin de contrebalancer la perte d’habitation. La capitale a d’ailleurs publié la liste des meublés touristiques conformes à la loi sur son site Opendata.paris.fr. Gare aux fraudeurs !
Que faut-il déclarer ?
Chaque centime gagné grâce à des sites de locations touristiques de type Airbnb doit être déclaré à l’administration fiscale. Propriétaire ou locataire du bien, vous devez déclarer ces loyers au titre desbénéfices industriels commerciaux (BIC). Tant que ces montants demeurent sous le seuil de 32 900 euros, un abattement de 50 % est appliqué. Seule la moitié des loyers sera donc imposée. Pour éviter la fraude, courante, le projet de loi sur le numérique, actuellement en discussion au Parlement, pourrait instaurer la collecte automatique de ces données par le fisc directement auprès des plates-formes. Il prévoit aussi que l’activité pourrait n’être imposable qu’à partir de 5 000 euros de revenus annuels. A suivre.
baux commerciaux
Actualités-en-matière-de-baux-commerciaux.pdf.pdf
La signature d’un bail commercial est un acte impactant pour les deux parties. La réforme Pinel rend obligatoire la fourniture de documents et diagnostics. La volonté du législateur de de permettre une bonne et complète information du preneur.
La précision de l’état des lieux est une nécessité pour les deux parties, car elle fige l’état initial des lieux.
– Etat des lieux
La loi Pinel de 2014 a rendu l’établissement d’un état des lieux obligatoire. Jusqu’à cette loi, l’état des lieux d’entrée n’était que facultatif. Ce document doit désormais être établi lors de la prise de possession des lieux par le locataire.
Une fois signé, l’état des lieux d’entrée peut être joint au contrat de bail. A défaut, un exemplaire doit être conservé par le bailleur et le preneur.
– Risques naturels et technologiques
Le bailleur doit annexer au bail, en vertu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, un état des risques naturels et technologiques si le local loué est situé dans une des zones déterminées par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005, codifié à l’article R. 125-23 du Code de l’environnement.
En cas de litige, le non-respect de cette obligation de production d’un état des risques est sanctionné par la résolution du contrat ou par une diminution du prix demandée au juge.
– DPE
Le bailleur pourrait également annexer au bail, lors de sa conclusion et de son renouvellement, un diagnostic de performance énergétique (DPE) (art. L. 134-1 et suivants duCode de la construction et de l’habitation et R. 134-1 CCH). Cette communication dans le cadre d’un bail commercial est voulue par la prudence car elle n’est normalement requise qu’en cas de bail à usage d’habitation. Ce document n’a qu’une valeur informative.
– Autorisations
Lorsque le local est initialement un local d’habitation, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à une autorisation préalable le changement d’affection de ce local dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Ainsi, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’affectation commerciale du local.
Il convient à ce titre de consulter le plan local d’urbanisme où se situe le local pour vérifier qu’il n’existe pas d’interdictions spécifiques.
– Autres annexes:
Tout bail commercial devra également désormais comporter :
– un inventaire des charges et d’impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année cet inventaire devra faire l’objet d’un état récapitulatif transmis au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire à compter de la clôture de l’exercice considéré.
– un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu’à la première échéance triennale ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs qui devra préciser leur coût. Un nouveau budget prévisionnel devra être fourni par la suite par le bailleur à chaque échéance triennale.
La question de la sanction de l’absence des diagnotics et des informations n’est pas clairement tranchée. La nullité n’est pas prévue par le texte.
Il est certain que si un vice grave est révélé postérieurment, le preneur pourra se dégager du contrat et obtenir une indemnisation.
dépassement compromis de vente
Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d’un bien immobilier
En général, en vue de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acquéreur formalisent leurs accords dans un avant-contrat qui prend le plus souvent la forme d’un compromis de vente dans lequel l’un s’engage à vendre et l’autre à acquérir.
Le compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives ayant pour effet principal de subordonner la réalisation de la vente à la survenance d’événements tels que l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt bancaire.
En outre, le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date.
Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.
Deux possibilités peuvent alors se présenter.
Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.
Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts.
C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)
Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.
Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique.
A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date n’est pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382)
Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l’acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.
En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l’exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute.
L’arrêt du 3 avril 2013 illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n’entraine pas la caducité du compromis de vente.
En l’espèce, une société est bénéficiaire d’un contrat de crédit-bail sur des locaux et d’une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l’option d’achat.
Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire.
La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l’acquéreur eut informé la société promettante de l’obtention du prêt.
Le compromis de vente précisait que la levée d’option ferait l’objet d’un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d’option que si l’acquéreur lui notifiait l’offre de prêt qu’il aurait reçue pour l’acquisition des biens.
Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n’avait pas encore accepté la levée de l’option anticipée.
La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.
La société promettante s’est alors prévalue de la caducité du compromis de vente.
La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque.
Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, (…), et que la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter. »
En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.
Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements.
A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente, d’où l’utilité d’être assisté d’un avocat spécialisé pour être utilement conseillé lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.
Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).
PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos « mots clés » dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.
Anthony Bem
Travaux inférieurs a 5 m2
➊ Suis-je obligé de déclarer des « petits » travaux ou aménagements mineurs ?
Jusqu’à présent, vous deviez déclarer vos travaux d’agrandissement à partir de 2 m2 de surface créée… autant dire que vous ne pouviez rien faire sans autorisation. Depuis le 1er mars 2012, il est possible de créer jusqu’à 5 m2 de surface supplémentaire sans aucune formalité (décret n° 2012-274 du 28/02/2012). Cela n’a l’air de rien, mais, en pratique, ce relèvement de seuil permet d’accoler sans contrainte à votre maison un petit box, une mini-salle d’eau ou des toilettes extérieures par exemple. « Cette possibilité n’est ouverte qu’une fois pour toute, précise Franck Bourdon, géomètre expert à Noisy-le-Grand (93). Si vous souhaitez recommencer plus tard, vous ne pourrez pas le faire sans autorisation » (à moins d’utiliser ce « crédit » de 5 m2 en plusieurs fois : d’abord 2 m2 puis 3 m2 l’année suivante par exemple). Les travaux d’entretien ou de réparations ordinaires restent par ailleurs exemptés d’autorisation s’ils ne modifient pas l’aspect extérieur de votre bien (réparation de toiture, changement de fenêtres, remplacement de gouttière endommagée…). Attention, un ravalement de façade, même s’il participe à l’entretien de votre bien sans en changer l’aspect (mis à part l’échafaudage temporaire), est soumis à déclaration préalable. Quant aux aménagements extérieurs que vous prévoyez peut-être de faire dans votre jardin, quelques-uns peuvent être réalisés librement. À commencer par les terrasses ou plateformes de plain-pied, c’est-à-dire non surélevées. Les cabanons, kiosques et autres abris de jardins d’une surface maximale de 5 m2 peuvent aussi être installés sans aucune formalité dès lors que leur hauteur n’excède pas 12 mètres.
Articles R 421-2, R 421-13 et R 421-17 du code de l’urbanisme
Faut-il une autorisation d’urbanisme pour installer un abri de jardin ?
Vérifié le 26 novembre 2015 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre), Ministère en charge de l’urbanisme
Tout dépend de la situation géographique de l’abri de jardin, de ses surfaces et de sa hauteur.
Surfaces de l’abri de jardin | Hauteur inférieure ou égale à 12 m | Hauteur supérieure à 12 m |
---|---|---|
Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² | Déclaration préalable de travaux | Permis de construire |
Surface de plancher ou emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² | Déclaration préalable de travaux | Permis de construire |
Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Surfaces de l’abri de jardin | Hauteur inférieure ou égale à 12 m | Hauteur supérieure à 12 m |
---|---|---|
Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² | Aucune autorisation | Déclaration préalable de travaux |
Surface de plancher ou emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² | Déclaration préalable de travaux | Permis de construire |
Surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m² | Permis de construire | Permis de construire |
À noter :
quelle que soit la démarche à prévoir, il faut également consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout règlement d’urbanisme local afin d’obtenir des informations quant à l’implantation de l’abri sur le terrain, les matériaux de construction utilisables…
DIVISION EN APPARTEMENTS
Agrandissements- TRAVAUX EXTENSION
LOI SPINETTA
assurance DO
Régime de l’assurance construction
En droit français, les constructeurs d’un bâtiment sont responsables de leur solidité et de leur conformité à l’usage auquel il est destiné pendant 10 ans.
Les propriétaires du bâtiment ainsi que les constructeurs devront s’assurer, afin que les assureurs prennent en charge la réparation des dommages graves (atteinte à la solidité ou impropriété à destination).
Vous trouverez ci après :
– un résumé des régimes d’assurance Dommage Ouvrage(DO) pour le maître d’ouvrage, et de responsabilité civile décennale(RCD) pour le « constructeur » ;
– la procédure à suivre si, bien qu’assujetti à obligation d’assurance, vous n’avez obtenu aucune offre d’assurance de la part des assureurs sollicités
2 février 2011 – BÂTIMENT ET VILLE DURABLES
Sommaire :
- Pour le maître d’ouvrage : assurance dommage ouvrage
- Pour le constructeur : assurance – responsabilité civile décennale (RCD)
- Que faire en cas de refus d’assurance (DO ou RCD) ?
Pour le maître d’ouvrage : assurance dommage ouvrage
2 février 2011
L’article L.242-1 du code des assurances décrit le fonctionnement de cette assurance obligatoire.
La loi oblige le maître d’ouvrage à souscrire une assurance dommages ouvrage avant l’ouverture du chantier. Celle-ci permet de réparer rapidement, en dehors de toute recherche de responsabilité, des malfaçons constatées une fois la maison ou l’immeuble construits, qui menacent leur solidité ou les rendent inhabitables.
Le système français d’assurance construction prévoit que :
• L’assureur dommages ouvrage indemnise le propriétaire dans des délais et conditions fixés par les clauses types (annexe II de l’article A 243-1 du code des assurances) ;
• L’assureur dommages ouvrage exerce ensuite des recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale.
Ce système permet une indemnisation rapide du maître de l’ouvrage.
1) La souscription
Qui est assujetti à l’obligation d’assurance ?
Toute personne morale ou physique qui ne sont ni des personnes morales de droit public, ni des personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat, ni des personnes morales exerçant une activité dite « grand risque » (article L.111-6 du code des assurances) lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.
En pratique, ce sont les promoteurs immobiliers (ou vendeurs d’un bâtiment de moins de 10 ans), les maîtres d’ouvrage, les constructeurs de maisons individuelles, les syndicats de copropriété.
L’Etat, lorsqu’il construit pour son propre compte n’est pas assujetti.
Quels travaux doivent être obligatoirement assurés ?
– les travaux de construction de bâtiment
– en cas de réhabilitation ou rénovation, les travaux doivent être assurés s’ils peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage ou des éléments d’équipement indissociables ou rendre la construction impropre à sa destination.
D’une manière générale, les travaux d’entretien sont dispensés de l’obligation d’assurance.
Comment et quand être assuré ?
L’assurance DO doit être souscrite au plus tard lors de l’ouverture de chantier.
Toute entreprise d’assurance agréée est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article. En cas de difficultés rencontrées par le maître d’ouvrage pour identifier des assureurs susceptibles de couvrir le risque, le maître d’ouvrage peut se rapprocher des fédérations d’assurance qui guideront les demandeurs.
Le contrat proposé par l’assureur doit être établi conformément à l’annexe II de l’article A243-1 du code des assurances.
La déclaration du risque à son assureur
Les renseignements demandés concernent le futur assuré, l’opération de construction, son coût, les dates prévues pour le début et la fin des travaux, le contrôleur technique, l’étendue des garanties demandées, les différents intervenants dans l’opération de construction et certaines caractéristiques de la construction.
En fonction des éléments du projet, les entreprises d’assurances peuvent accorder les garanties demandées ou refuser de couvrir le risque.
Lors de l’ouverture de chantier, l’assuré devra fournir à l’assureur la preuve de l’existence des contrats d’assurance de responsabilité professionnelle souscrits par les constructeurs.
Le contrat
Tout contrat d’assurance dommages ouvrage doit obligatoirement comporter les clauses types figurant dans le Code des assurances (annexe II de l’article A 243-1). Elles concernent la durée et le maintien de la garantie, les exclusions et les obligations réciproques de l’assuré et de l’assureur, notamment en cas de sinistre.
Le prix
Si l’assurance dommages ouvrage est obligatoire, les tarifs des assureurs sont libres et calculés par chaque assureur en fonction du coût et du projet de construction, de la qualification des constructeurs, de l’existence du contrôle technique ou des études de sol préalables …
La cotisation est calculée par application d’un taux sur le coût total de construction définitif.
2) Les garanties de l’assurance dommages ouvrage
La garantie
L’assurance garantit obligatoirement le financement de la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination.
Sont aussi couverts les dommages aux éléments d’équipement indissociables que l’on ne peut enlever, démonter ni remplacer sans détériorer la construction.
Cette garantie commence après l’année de parfait achèvement et prend fin à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la réception. Elle est aussi acquise :
• avant réception, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de son obligation de réparer ;
• après réception, et avant expiration du délai de garantie de parfait achèvement, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté, dans le délai fixé par le marché ou, à défaut, dans un délai de quatre-vingt-dix jours, son obligation de réparer.
Le contrat peut prévoir des extensions : garantie de bon fonctionnement, dommages aux existants, dommages immatériels…
L’indemnisation en cas de sinistre
* La déclaration de sinistre
L’assuré doit faire une déclaration dans le délai fixé par le contrat, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.
La déclaration de sinistre doit obligatoirement comporter le numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant :
• le nom du propriétaire et l’adresse de la construction endommagée ;
• la date de la réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;
• la date d’apparition des dommages ainsi que leurs description et localisation.
* Le constat des dommages et l’expertise
Si l’assureur évalue le dommage à un montant inférieur à 1 800 euros TTC ou que la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée, il n’est pas tenu de recourir à une expertise. Dans ces cas, il notifie son offre d’indemnité ou sa décision de refus de garantie dans un délai de quinze jours après la déclaration complète de sinistre.
La notification de l’assureur doit reproduire de façon apparente la mention suivante : « En cas de contestation de l’assuré, celui-ci peut obtenir la désignation d’un expert. »
L’expert constate, décrit et évalue les dommages. Il peut être récusé par l’assuré dans les huit jours où l’assuré reçoit sa désignation. En cas de seconde récusation par l’assuré, l’assureur fait désigner l’expert par le juge des référés.
Les opérations de l’expert revêtent un caractère contradictoire. L’assuré peut se faire assister ou représenter.
* La mise en jeu des garanties (cas général)
L’assureur dispose de soixante jours au maximum après réception de la déclaration de sinistre pour faire expertiser les dommages, communiquer le rapport de l’expert et annoncer si l’assurance joue.
S’il estime la demande non fondée, il doit, dans le même délai, le faire savoir et donner ses raisons.
L’assureur doit présenter trente jours après une offre d’indemnité qu’il doit ensuite régler dans les quinze jours à compter de l’acceptation de l’offre par l’assuré.
Si l’assureur ne respecte pas les délais ou si l’offre d’indemnité est manifestement insuffisante, l’assuré peut engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, après en avoir informé l’assureur.
* Que couvre l’assurance dommage ouvrage ?
Elle couvre le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination
Pour le constructeur : assurance – responsabilité civile décennale (RCD)
Etes vous responsable au titre de la responsabilité civile décennale ?
Vous êtes considéré comme constructeur (article 1792-1 du Code civil) si vous êtes :
· architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.
· vendeur après achèvement d’un ouvrage que vous avez construit ou fait construire.
Vous êtes également concerné si vous êtes vendeur d’immeubles à construire, promoteur immobilier, constructeur de maisons individuelles ou contrôleur technique.
Si vous intervenez en tant que sous-traitant, vous n’avez pas de lien direct avec le maître de l’ouvrage et n’avez donc pas, légalement, la qualité de constructeur. Votre responsabilité civile à l’égard de l’entreprise principale et du maître d’ouvrage peut néanmoins être engagée et vous devez être assurés en conséquence. Cette assurance n’étant pas obligatoire, l’étendue de la garantie peut être limitée.
Devez-vous obligatoirement vous assurer ?
Si vous êtes une personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la responsabilité établie par les articles 1792 et suivants du code civil (à propos de travaux de construction constitutifs d’un ouvrage), vous devez être couvert par une assurance de responsabilité décennale à l’ouverture de tout chantier (article L. 241-1 du Code des assurances).
Cette obligation d’assurance concerne les travaux de construction et porte aussi bien sur les travaux neufs que sur les travaux de rénovation (lien vers « quels travaux doivent être assurés » partie1.
Le non respect de l’obligation d’assurance, est passible d’une peine d’emprisonnement et/ou d’une amende de 75 000 euros, ce en dehors même de tout sinistre. Dans le doute, contactez votre fédération professionnelle ou un assureur.
Cependant vous n’êtes pas soumis à l’obligation d’assurance si vous réalisez certains ouvrages bien spécifiques : génie civil, voiries, ouvrages piétonniers, parcs de stationnements, réseaux divers, canalisations, lignes ou câbles ou leurs supports, ouvrages de télécommunications, ouvrages sportifs non couverts ainsi que leurs éléments d’équipement,… (Article L. 243-1-1 du Code des assurances).
Il en est de même si vous installez des éléments d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage (une chaîne de montage dans une usine par exemple).
Que couvre l’assurance de responsabilité décennale ?
Lorsque l’assurance de responsabilité décennale est obligatoire, le contrat d’assurance doit reprendre les clauses-types figurant à l’annexe 1 de l’article A243-1 du code des assurances.
Le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage, lorsque votre responsabilité est engagée pour des travaux de construction.
La garantie couvre les dommages matériels, d’une certaine gravité, quelles qu’en soient les causes et origines, résultant de vices cachés lors de la réception et révélés dans le délai de dix ans.
Les dommages doivent être d’une certaine gravité et doivent avoir pour conséquence :
• Soit de compromettre la solidité de l’ouvrage
• Soit de rendre l’ouvrage impropre à sa destination (c.à.d. de remplir la fonction à laquelle l’ouvrage est destiné. C’est une notion subjective interprétée au cas par cas par l’assureur et le cas échéant par la jurisprudence).
Etendue de la garantie de l’assurance RCD obligatoire
Le montant de la garantie est celui de l’ouvrage : l’assureur doit régler l’intégralité des travaux de réparation de l’ouvrage objet des désordres. Toutefois, votre assureur peut prévoir de limiter le montant des chantiers sur lesquels vous pouvez intervenir.
Cependant hors le cas de la déchéance (en cas notamment d’inobservation inexcusable des règles de l’art définies réglementairement), ce montant est limité légalement par :
* le plafond légal de la garantie
Le montant de la garantie peut, pour des travaux de construction destinés à un usage autre que l’habitation, être plafonnée à 150 millions d’euros.
* la franchise obligatoire
L’assurance comporte systématiquement une franchise, dont le montant varie selon les contrats. Vous conservez à votre charge une partie de l’indemnité dont le montant est fixé contractuellement. Cette franchise n’est pas opposable aux victimes que l’assureur indemnise intégralement mais l’assureur vous demandera ensuite de lui rembourser le montant de cette franchise.
Quand devez-vous souscrire votre assurance RCD ?
Il est nécessaire de rechercher une couverture d’assurance le plus tôt possible au moment de l’élaboration du projet car vous devez avoir souscrit votre assurance de responsabilité décennale avant le début du chantier (ou de vos travaux si votre entreprise s’est créée après l’ouverture du chantier). Si votre assurance individuelle est limitée, une police complémentaire de groupe peut la compléter. En effet , les polices d’abonnement des constructeurs (entreprises, bureaux d’études…) prévoient des limites d’intervention en termes de montants de garantie comme en termes de montants de marchés ou d’ouvrages (garantie apportée sous réserve que l’ouvrage ou le marché ne soit pas supérieur à un certain montant).
La souscription -décidée par le maître d’ouvrage- d’une police complémentaire de groupe, pour le compte et au bénéfice de tous les intervenants intervient lorsque la responsabilité des constructeurs est engagée, après épuisement des garanties de leur contrat de base. Elle apporte ainsi à l’ensemble des intervenants une garantie à hauteur de la valeur de l’ouvrage (ou jusqu’au plafond de garantie si le coût de l’ouvrage est supérieur à 150 millions d’euros).
A qui vous adresser pour vous assurer ?
Vous pouvez solliciter un assureur français, agréé pour pratiquer cette branche d’assurance, mais vous pouvez également vous rapprocher de votre assureur habituel pour obtenir une garantie de responsabilité décennale pour une construction réalisée en France. Cette garantie doit être conforme aux clauses-types obligatoires (annexe 1 de l’article A 243-1 du code des assurances), il vous appartient de le vérifier.
Vous devez envoyer un certain nombre d’éléments à l’assureur pressenti afin d’étayer votre demande : identité du demandeur, la formation et l’expérience, les activités (notamment au regard de la nomenclature établie par les assureurs) de l’entrepreneur et le descriptif du projet de construction.
Il s’agit d’une assurance obligatoire et son contenu est réglementé mais les assureurs qui la proposent établissent librement les tarifs en fonction des éléments de la déclaration du risque. Il est conseillé de consulter plusieurs assureurs pour faire jouer la concurrence.
Attention, si vous effectuez des travaux que vous n’avez pas déclarés à votre assureur, vous ne serez pas couvert par votre assurance en cas de sinistre.
Par quelles assurances complémentaires pouvez vous compléter votre assurance de responsabilité civile décennale après réception ?
Votre assureur pourra vous proposer la garantie de bon fonctionnement (pour les éléments d’équipement dissociables dont la détérioration ne porte atteinte ni à la solidité ni à la destination de la construction), la garantie des dommages aux existants (c.à.d. les parties anciennes d’une construction existant avant l’ouverture du chantier), la garantie de responsabilité du sous-traitant en cas de dommages de nature décennale.
Assurer la performance énergétique
On distingue :
le niveau de performance énergétique qui est conventionnel et vérifiable à la réception des travaux,
et
la notion de « résultat » qui repose sur un engagement bilatéral entre le prestataire et son client, relevant du champ purement contractuel.
Les constructeurs peuvent souscrire certaines assurances visant à octroyer une garantie de bonne fin de travaux avec atteinte de la performance énergétique initialement prévue. Mais cela ne relève pas de la responsabilité civile décennale.
Assurer les produits innovants
Avec l’accélération de l’évolution du secteur de la construction, le domaine dit non traditionnel (au sens assurantiel) est en plein développement : systèmes d’énergie renouvelable, procédés innovants ou matériaux dits écologiques. Les assureurs étudient les demandes d’assurance au cas par cas compte tenu du manque de connaissance sur le risque.
Le CSTB a créé une procédure normative accélérée (6 mois au lieu des 18 mois nécessaires à l’obtention d’un avis technique) de nouvelles techniques et produits : le Pass’Innovation.
http://www.cstb.fr/evaluations/pass-innovation/presentation.html
Les fédérations d’assurance ont préconisé à leurs adhérents que les innovations bénéficiant d’un Pass’Innovation soient assurables dans l’attente de bénéficier d’un avis technique délivré par le CSTB.
Que faire en cas de refus d’assurance (DO ou RCD) ?
Si l’assureur refuse votre demande de garantie, vous avez quinze jours pour saisir, par lettre recommandée avec accusé de réception, le Bureau central de tarification (1, rue Jules Lefèbvre, 75009 Paris).
Le Bureau central de tarification a pour rôle exclusif de fixer le montant de la cotisation moyennant laquelle la société d’assurance est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut déterminer le montant d’une franchise qui reste à la charge de l’assuré.
Est assimilé à un refus :
– le silence de l’assureur pendant plus de quarante-cinq jours après réception d’une demande de garantie ;
– le fait, par l’assureur saisi d’une demande de souscription d’assurance, de subordonner son acceptation à la couverture de risques non mentionnés dans l’obligation d’assurance ou dont l’étendue dépasserait les limites de l’obligation d’assurance.
http://www.bureaucentraldetarification.com.fr/BCTC
Thermographie
Thermographie
Par admin le – Énergie
Pour bien rénover une maison, il faut la connaître et l’étudier. Pour une rénovation thermique, l’idéal est de coupler un examen thermographique à une étude thermique.
Avec Ly Quang PHAN de EDGE Ingénierie, nous avons voulu faire une thermographie infrarouge avant/après pour cette rénovation thermique avancée. Il est donc venu avec sa caméra thermique diagnostiquer les points critiques de la maison dans son état initial. Place à une sélection d’images !
Il ne faisait pas chaud dehors, mais le chauffage avait été remis pour l’occasion.
Les bords de plaques de polystyrène ne sont pas bien jointes. Les moulures en polystyrène ne sont donc pas de trop !
Le mur est isolé, pas le plafond. Pont thermique classique de l’isolation intérieure.
Barre de seuil en aluminium, fenêtre froide. Aucun confort à cet endroit !
Plus surprenant : le meuble de cuisine est un bon isolant et a gardé le froid en stock.
Un festival dans la salle de bain : pont thermique du plafond, jointure de plaque d’isolant, huisserie. Hors image : radiateur à fond !
Un simple joint de fenêtre usé, pas plus de quelques euros !
Des ponts thermiques comme ça, il y en a partout. Mais celui-ci est particulièrement marqué.
La porte d’entrée et l’escalier. Sous l’escalier, c’est le sous sol à 8°C. On voit bien le pont thermique de la maçonnerie autour de la porte.
Juste pour compléter notre collection de ponts thermiques.
Défaut d’isolation le long des murs, et vis de fixation qui attirent la condensation.
Simple : il n’y a pas d’isolant au dessus de ce bout de plafond. Un oubli (20 ans)…
Pont thermique + humidité = dégât !
Simple manque d’isolant, aucune trace visible.
Défaut d’isolation de plafond, avec un peu d’humidité.
Mauvaise jointure de plaque, rebouchage non isolant autour des poutres.
Ce mur, nous en avons déjà parlé : absence totale d’isolation, condensation, dégâts. La caméra thermique confirme.
Mais ça, c’est juste à coté et nous ne l’avions pas vu. C’est pire !
Des ponts thermiques, des dégâts dans l’isolant et dans les murs, nous en avons trouvé encore beaucoup. Mais passons à l’extérieur, avec des images plus difficiles à interpréter.
Huisserie et pont thermique du plancher au dessus.
Mur de refend sans rupture de pont. Merci pour les oiseaux.
Conduit de cheminée détruit et plancher se dessinent sur le pignon est.
Zone chauffée et non chauffée, vous voyez la limite ?
Remontée d’humidité sur la terrasse.
Au sous-sol :La liaison électrique avec la zone chauffée.
Pont thermique au sous-sol et porte de garage.