DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

TOUT SAVOIR SUR LE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

 Patrick ChappeyPartagezTweetezEnregistrer+1Partagez

Si la révision du loyer triennale est encadrée et vous empêche, généralement, de dépasser certains montants, il est possible, dans quelques situations précises, de procéder au déplafonnement du loyer du bail commercial. Découvrez ci-dessous les 4 cas possibles !

Déplafonnement du loyer du bail commercial : définition

Le déplafonnement du loyer du bail commercial est le processus qui a pour objectif d’augmenter le loyer afin que celui-ci corresponde à la valeur locative, supérieure à la valeur du loyer plafonné. 

C’est donc vous, bailleur, qui en faites la demande.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les 4 cas possibles

Le déplafonnement triennal du loyer est autorisé (en cours de bail ou lors du renouvellement du bail commercial) dans 4 cas seulement.

Cas n°1 : lorsque la durée du bail excède 12 ans. C’est le cas quand le bail commercial a été tacitement prolongé, sans que votre locataire ne se soit occupé de son renouvellement.

Cas n°2 : lorsque les « facteurs locaux de commercialité » ont changé (article L. 145-34 du Code de commerce). En clair, votre local commercial n’est plus du tout dans le contexte dans lequel il se trouvait lors de la signature du contrat de bail commercial. Ces facteurs peuvent, notamment, être :

  • La construction d’un nouveau quartier tout près qui valorise le local ;
  • Une forte augmentation de la population qui accroît la clientèle potentielle ;
  • La piétonnisation de la rue ;
  • L’arrivée de nouveaux moyens de transport ;
  • Bref, tout changement qui engendre une amélioration significative de l’activité commerciale de votre locataire comme l’accroissement de son chiffre d’affaires, par exemple.

Attention : pour être considéré, le changement des facteurs de commercialité doit être « matériel », c’est-à-dire qu’il doit concerner des éléments concrets. Cela signifie que les projets ne peuvent pas être pris en compte. Exemple : vous souhaitez déplafonner le loyer du bail commercial car vous savez qu’un complexe commercial très attractif va sortir de terre près de votre local commercial en location. Vous êtes obligé d’attendre que celui-ci soit effectivement construit.

Cas n°3 : lorsque vous effectuez des travaux valorisant le local : une amélioration de l’état des locaux comme l’installation de la climatisation, la création de nouveaux espaces, etc., est un argument valable.

Cas n°4 : lorsque votre locataire ajoute une activité : on appelle cela la « déspécialisation  partielle » du bail. Exemple : il vendait de l’huile d’olive. Il décide de faire aussi salon de thé / pâtisserie dans une pièce adjacente. Cette modification vous donne le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence. Toujours si ce changement implique une valorisation du CA du locataire. 

Important : 

  • C’est à vous, bailleur, de démontrer la réalité de l’éligibilité de votre local à un déplafonnement du loyer. La charge de la preuve vous incombe ;
  • Dans tous les cas, le déplafonnement du loyer pour des baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 (en application de la loi Pinel), ne peut entraîner une variation annuelle supérieure à 10 %. C’est en quelque sorte un « plafonnement du déplafonnement ». 

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les risques

Cette procédure de déplafonnement du loyer du bail commercial entraîne un nombre important de contentieux, tant les arguments présentés pour démontrer, notamment, l’évolution des facteurs de commercialité sont parfois complexes à évaluer.

Par ailleurs, comme vous vous en doutez, il n’est pas facile pour un locataire d’accepter une augmentation de loyer supérieure à l’augmentation classique liée aux indices de référence. Ce processus entraîne donc très souvent des conflits, y compris judiciaires, entre bailleurs et locataires. 

Le plus simple, pour vous bailleur, est de vous adjoindre, dès le démarrage de la procédure, les services d’un expert (à privilégier : les experts judiciaires spécialisés). Le dossier sera ainsi bien « ficelé » avec des études complètes. Un tel expert est capable de déterminer s’il existe un motif réel de déplafonnement du loyer, mais aussi de vous aider à fixer la nouvelle valeur locative du local. 

À noter : il peut toutefois arriver que des locataires – face au risque d’une procédure de déplafonnement – conscients que l’augmentation est justifiée, prennent les devant et vous proposent une augmentation de loyer. A vous de voir si cela ne vaut pas la peine de l’accepter, même si vous pourriez obtenir un peu plus au terme d’une procédure de déplafonnement classique.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les clauses possibles

Insertion d’une clause de déplafonnement automatique du loyer dans le bail commercial

Vous avez le droit d’intégrer dans le contrat de bail commercial une clause prévoyant que le loyer – lors du renouvellement du bail – correspondra à la valeur locative, sous-entendant donc un déplafonnement du loyer. Encore faut-il que le candidat locataire accepte de signer le bail avec de telles conditions, bien sûr. S’il le fait, c’est tout-à-fait légal. 

Insertion d’une clause interdisant le lissage du loyer en cas de déplafonnement

Autre clause possible à insérer dans le bail, si vous le souhaitez : l’interdiction faite au locataire de « lisser » (étaler) l’augmentation du loyer due à un déplafonnement. 

En effet, les 10 % maximum d’augmentation possible (pour les baux signés depuis 2014) peuvent être lissés pendant toute la durée du bail.

ZONE DE BRUIT LIMITE

Article L147-5

Dans les zones définies par le plan d’exposition au bruit, l’extension de l’urbanisation et la création ou l’extension d’équipements publics sont interdites lorsqu’elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances de bruit. A cet effet :

1° Les constructions à usage d’habitation sont interdites dans ces zones à l’exception :

– de celles qui sont nécessaires à l’activité aéronautique ou liées à celle-ci ;

– dans les zones B et C et dans les secteurs déjà urbanisés situés en zone A, des logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone et des constructions directement liées ou nécessaires à l’activité agricole ;

– en zone C, des constructions individuelles non groupées situées dans des secteurs déjà urbanisés et desservis par des équipements publics dès lors qu’elles n’entraînent qu’un faible accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances et des opérations de reconstruction rendues nécessaires par une opération de démolition en zone A ou B dès lors qu’elles n’entraînent pas d’accroissement de la population exposée aux nuisances, que les normes d’isolation phonique fixées par l’autorité administrative sont respectées et que le coût d’isolation est à la charge exclusive du constructeur.

2° La rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, l’extension mesurée ou la reconstruction des constructions existantes peuvent être admises lorsqu’elles n’entraînent pas un accroissement de la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances ;

3° Dans les zones A et B, les équipements publics ou collectifs ne sont admis que lorsqu’ils sont nécessaires à l’activité aéronautique ou indispensables aux populations existantes ;

4° Les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter une zone D à l’intérieur de laquelle les constructions sont autorisées mais doivent faire l’objet des mesures d’isolation acoustique prévues à l’article L. 147-6. La délimitation d’une zone D est obligatoire pour les aérodromes mentionnés au I de l’article 1609 quatervicies A du code général des impôts ;

5° A l’intérieur des zones C, les plans d’exposition au bruit peuvent délimiter des secteurs où, pour permettre le renouvellement urbain des quartiers ou villages existants, des opérations de réhabilitation et de réaménagement urbain peuvent être autorisées, à condition qu’elles n’entraînent pas d’augmentation de la population soumise aux nuisances sonores. Postérieurement à la publication des plans d’exposition au bruit, à la demande de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, de tels secteurs peuvent également être délimités par arrêté préfectoral pris après enquête publique.

Le contrat de location d’immeuble à usage d’habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien.

Travaux : faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une maison en plusieurs logements ?

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 Travaux : faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une maison en plusieurs logements ?

Faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une grande maison en plusieurs logements sachant qu’il n’y a aucun changement visuel extérieur, sachant qu’il n’y a aucun problème pour les places de parking ; ce ne sont que des changements intérieurs qui ne portent pas sur des murs maître.Ajouter aux favoris

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La réponse de notre expert

En matière d’urbanisme, un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doivent être déposés auprès de la mairie dans certains cas limitativement énumérés.

  • l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de SHOB (surface hors œuvre brute. Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons) ;
  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
  • dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient pour effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants ;
  • dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme) ;
  • les travaux portant sur les immeubles inscrit au titre des monuments historiques (sauf travaux d’entretien ou de réparation ordinaires) ;
  • le changement de destination d’une construction lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.

Sont soumis à déclaration préalable en vertu de l’article R421-17 du Code de l’Urbanisme :

  • l’agrandissement d’une construction entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
  • la transformation de plus de 10m² de SHOB en SHON (surface hors œuvre nette. Il s’agit de la surface de plancher d’une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules),
  • la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment,
  • le changement de destination d’un bâtiment même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux,
  • dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;
  • les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l’article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
  • les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu’une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

On entend par changement de destination, le changement de fonction de la construction. Les différentes fonctions sont énumérées à l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt. La division d’un immeuble d’habitation en de nombreux appartements n’est donc pas considéré comme une changement de destination, l’immeuble conservant sa fonction.

Pour résumer, diviser une maison en appartement ne nécessite donc pas de déclaration préalable ni de permis de construire si cette maison n’est ni en zone sauvegardée, ni classée, qu’elle ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement.

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FAQ Urbanisme

Foire aux questions : Urbanisme

Vous pourrez trouver quelques réponses à vos questions dans cette foire aux questions urbanisme. Celle-ci sera mise à jour et actualisée.

Sommaire de la foire aux questions


Faut-il une autorisation d’urbanisme pour installer un abri de jardin ?

Tout dépend des surfaces de votre projet de construction, de sa hauteur et de s’il est situé ou non dans un secteur protégé (par exemple, abords d’un monument historique, site classé).

Quelle que soit la démarche à effectuer, il faut consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout règlement d’urbanisme local de votre mairie afin d’obtenir des informations quant à l’implantation de l’abri, les matériaux utilisables…

En cas général, vous pouvez voir l’autorisation requise pour votre abri de jardin :

En secteur protégé, ce qui change :

Pour en savoir plus : R.421-1 , R.421-2 , R.421-9 et R.421-11 du code de l’urbanisme.


Que faut-il faire pour l’installation ou la construction d’une piscine privée ?

Vous pouvez intégrer une piscine dans votre jardin sous réserve de respecter les règles de mitoyenneté. Au-delà d’une certaine surface et en fonction des caractéristiques de la piscine (piscine hors-sol ou nonpiscine avec abri ou nonconstruction d’un abri sur une piscine existante), des autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires.

Piscine hors-sol

Selon que votre piscine hors-sol (gonflage ou en kit par exemple) est installée plus ou moins de 3 mois par an (plus ou moins 15 jours par an si vous êtes en zone protégée), une autorisation peut être nécessaire. Il faudra prendre en compte la superficie de votre piscine :

  • Si vous installez 3 mois maximum par an (15 jours en zone protégée) une piscine hors-sol, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) et,
  • Si vous installez plus de 3 mois par an (15 jours en zone protégée) et que votre piscine (son bassin) fait jusqu’à 10m², vous n’aurez pas besoin d’autorisation sauf si elle est située dans une zone protégée (périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardésite classé ou en instance de classement).
  • De 10m² et jusqu’à 100m², vous devez déposer une déclaration préalable.
  • Plus de 100 m², vous devez déposer obligatoirement un permis de construire.

Construction d’une piscine

Tout comme les piscines hors-sol (sauf la limite de temps), les éléments déterminants tels que la superficie de la piscine, son emplacement (dans une zone protégée,…), sont les mêmes. Il faut rajouter à cela, la mise en place d’un dispositif de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.

Si vous ajoutez un abri à votre piscine, est que celui-ci tend jusqu’à 1m80 de hauteur, il voudra déposer une déclaration préalable, et au-delà de 1m80 de hauteur, vous serez obliger de déposer un permis de construire.

Abri sur piscine existante

Si vous avez une piscine existante et que vous voulez mettre un abri, la hauteur recommandée pour ne pas avoir besoin d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) va jusqu’à 1m80 de hauteur (sauf en zone protégée) et au-delà de cette hauteur, il vous faudra déposer obligatoirement une déclaration préalable.

Que ce soit la construction d’une piscine avec ou sans abri ou bien la mise en place d’un abri sur une piscine existante, il se peut que vous aurait une augmentation de vos impôts locaux.

Toutefois, les règles locales d’urbanisme (plan local d’urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l’urbanisme de votre mairie.

Pour en savoir plus : R.421-2 à R.421-8-2R.421-9 à R.421-12 et R.421-1 du code de l’urbanisme.


Comment puis-je trouver ma parcelle ?

Pour trouver votre parcelle, vous devez aller sur le site : https://www.cadastre.gouv.fr/ et rentrer soit votre adresse, soit votre référence cadastrale.


Surface de plancher d’une construction : quelles sont les règles de calcul ?

La surface de plancher se calcule à partir de critères précis selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble collectif. La surface de plancher (avec l’emprise au sol) permet de connaître le type d’autorisation requise pour son projet de travaux ou de construction.

Attention :

La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface privative des appartements (Loi Carrez) qui concerne uniquement l’acquisition d’un lot d’une copropriété.

Il a deux cas :

  • La maison individuelle
  • L’immeuble collectif

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c’est-à-dire à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

Pour en savoir plus : méthode de calcul sur la de la surface de plancher


Quelle est la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme?

Cas général

La durée de validité d’un permis de construired’aménager ou d’une déclaration préalable est de 3 ans.

L’autorisation d’urbanisme est périmée :

  • si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans,
  • ou si vous interrompez le chantier durant plus d’1 an.

Toutefois, vous pouvez demander la prolongation de votre autorisation d’urbanisme :

  • si vous ne pouvez pas commencer les travaux dans les 3 ans,
  • ou si vous prévoyez d’interrompre le chantier durant plus d’1 an.

La durée de validité de votre autorisation d’urbanisme peut être prolongée une 1re fois, sur votre demande, pour une durée d’1 an. Ensuite, vous pouvez faire une 2nde demande de prolongation, ce qui peut porter la durée de validité totale de votre autorisation à 5 ans.

La demande de prolongation ne peut concerner qu’une autorisation d’urbanisme en cours de validité. Et elle n’est accordée que si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à votre égard.

La demande de prolongation doit être faite par courrier en 2 exemplaires 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité de 3 ans (ou avant l’expiration de votre 1re demande de prolongation). Ce courrier doit être adressé par lettre

La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n’a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prolongation est acceptée.

Pour en savoir plus : R.424-17 à R.424-23 du code de l’urbanisme.


Infraction aux règles d’urbanisme : quels délais de prescription ?

La réalisation de travaux non conformes à l’autorisation obtenue ou contrevenant au plan local d’urbanisme (PLU) constitue une infraction pouvant engager votre responsabilité pénale sur une certaine période : il s’agit du délai de prescription.

Ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017. Il démarre à partir de l’achèvement des travaux et est rétroactif, c’est-à-dire qu’il s’applique aux infractions commises avant cette date, sauf si l’ancien délai de 3 ans est déjà prescrit.

Par exemple :

  • les travaux achevés en janvier 2017 sont susceptibles d’engager votre responsabilité pénale jusqu’en janvier 2023 s’ils sont non conformes ou contreviennent au PLU ;
  • pour les travaux qui ont été achevés en avril 2018, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu’en avril 2024.

Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.

 Pour en savoir plus : article L480-14 du code de l’urbanisme


Comment contester une autorisation d’urbanisme

Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d’une autorisation d’urbanisme (par exemple, un permis de construire) en exerçant un recours. Pour cela, il faut démontrer un intérêt à agir.

Conditions

Vous devez démontrer que l’autorisation d’urbanisme affecte directement vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez ou détenez. Pour cela, il faut rapporter des pièces justificatives (photographies, rapport, attestation…).

C’est le projet lui-même qui doit affecter vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance, et non les travaux (les nuisances).

Attention :

Si vous ne rapportez pas la preuve de votre préjudice et que votre recours cause un préjudice au titulaire de l’autorisation, celui-ci peut demander au tribunal administratif que lui soit versé des dommages-intérêts pour comportement abusif.

Recours

Vous pouvez exercer

  • un recours gracieux auprès de la mairie qui a délivré l’autorisation
  • ou saisir directement le tribunal administratif par voie de recours contentieux pour contester l’autorisation d’urbanisme.

Si le titulaire de l’autorisation a déjà commencé les travaux, il est recommandé d’agir directement devant le tribunal administratif.

Pour en savoir plus : R.600-1 à R.600-7 du code de l’urbanisme


Affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain

Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. L’affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. Il sert de point de départ aux tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme.

De quoi s’agit-il ?

L’autorisation d’urbanisme prend la forme d’un arrêté.

Cet arrêté indique :

  • la mairie au nom de laquelle la décision est prise,
  • les principales caractéristiques de l’autorisation d’urbanisme (votre nom et adresse, l’objet de la demande, le numéro d’enregistrement et le lieu des travaux),
  • les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application,
  • les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens.

Vous devez afficher un extrait de votre autorisation sur votre terrain par le biais d’un panneau :

  • dès la notification de l’arrêté,
  • ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis.

La date d’affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l’autorisation s’ils estiment que celle-ci leur porte préjudice.

À noter :

L’autorisation d’urbanisme est affichée en mairie dans les 8 jours qui suivent sa délivrance.

Pour en savoir plus : R.424-15 du code de l’urbanisme


Les changements de destination

Le Code de l’urbanisme définit neuf destinations possibles pour un bâtiment :

  • l’habitation ;
  • l’hébergement hôtelier ;
  • les bureaux ;
  • le commerce ;
  • l’artisanat ;
  • l’industrie ;
  • l’exploitation agricole ou forestière ;
  • l’entrepôt ;
  • les services publics ou d’intérêt collectif.

Il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment passe, en totalité ou en partie, avec ou sans travaux, d’une utilisation à une autre.

Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Ainsi, un garage lié à une habitation est considéré comme de l’habitation et l’aménagement de ce garage en chambre n’est donc pas un changement de destination.

Le changement de destination est en principe soumis à déclaration préalable.

Mais, si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.

Pour en savoir plus : R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme

EVALUATION D’UN BIEN

Evaluation par capitalisation (rendement)

08/03/2016

https://excel.quebec/excel-formules-et-fonctions/excel-fonction-financier/

Les méthodes par capitalisation estiment la valeur d’un actif (V) en divisant le loyer (L) par un taux (T), ce qui revient à capitaliser à l’infini le flux des revenus qu’un bien rapporte à son propriétaire :

V = L/T

Cette méthode en apparence très simple soulève néanmoins quelques questions :

  • Quelle valeur obtient-on comme résultat d’évaluation : le prix vendeur ou le prix acheteur ? Avec ou sans les droits d’enregistrement ou les frais ?
  • Quel loyer prendre : le loyer brut ou le loyer net de charges ? Le loyer actuel, économique, facial ou celui de marché ?
  • Quel taux utiliser : le taux de capitalisation ou le taux de rendement ?

Nous allons maintenant essayer d’y répondre.

A. VALEUR

Le taux de capitalisation établit le lien entre le loyer et le prix de vente d’un bien (sa valeur hors droits), alors que le taux de rendement lie le loyer avec le prix d’achat (sa valeur droits inclus).

Ainsi, si vous appliquez au loyer le taux de capitalisation, le résultat de votre évaluation correspond au prix de vente. Si vous utilisez le taux de rendement, vous obtenez, donc, le prix d’achat.

De même façon, le nom de la méthode varie en fonction du taux utilisé : la méthode par rendement ou par capitalisation. Dans la pratique réelle d’évaluation de biens immobiliers, aujourd’hui les experts et les asset managers ont tendance à se baser plutôt sur le taux de rendement.

B. LOYER

Quel loyer doit-on capitaliser pour déterminer la valeur d’un bien ?

Brut ou net

On capitalise toujours un loyer annuel. Ce loyer peut être brut ou net de charges.

Le loyer brut correspond au loyer payé par le locataire, alors que le loyer net est le revenu réellement reçu par le propriétaire.

La règle générale est de capitaliser le loyer net au taux de capitalisation/rendement net et d’utiliser le loyer brut quand le taux appliqué est brut.

Ainsi, quand on capitalise le loyer brut, on doit compenser les charges prises en compte en utilisant un taux plus élevé (le taux de capitalisation/rendement brut).

Réel ou théorique

En outre, les experts distinguent deux types de loyers : le loyer réel et le loyer théorique.

Le loyer réel correspond au loyer facial indexé à la date d’évaluation. Le loyer facial désigne le loyer annuel figurant sur le bail en question. Pour obtenir le loyer réel, les experts se basent généralement sur le loyer du dernier trimestre et le multiplient par quatre.

Le loyer théorique correspond à la valeur locative du marché (VLM), le prix que les acteurs du marché immobilier sont prêts à payer en moyenne pour la location annuelle d’un actif similaire. Ce prix est souvent exprimé en euro par mètre carré et par an à la date de référence.

Le choix de loyer à capitaliser dépend de l’occupation de l’actif à la date d’expertise.

B-1. Choix du loyer pour les lots vacants

Si l’actif évalué est vacant, on utilisera le loyer théorique (VLM) à la date d’expertise.

Cela paraît facile: il suffit de le multiplier par la surface. Néanmoins, nous nous retrouvons confrontés encore une fois au problème du choix de la surface. Quel type de surface doit-on prendre en compte ? Utile, habitable, brut ?

Comme vous le savez déjà, cela dépend de l’usage du bien.

B-2. Choix du loyer pour les lots loués

Si le lot est actuellement loué, pour l’évaluer il faudra distinguer deux périodes :

  1. La période allant jusqu’à l’échéance du bail actuel
  2. La période à partir du jour qui suit l’échéance du bail en cours, jusqu’à l’infini

Par conséquent, le revenu de la première période est le loyer actuel et celui de la deuxième période est la valeur locative de marché.

C. TAUX

Vous avez déjà appris que l’expert peut capitaliser le loyer au taux de rendement ou au taux de capitalisation : le choix du taux déterminera le résultat de l’évaluation.

La différence entre le prix d’achat et le prix de vente correspond au montant des droits d’enregistrement payé par l’acquéreur (actuellement, 6,2 – 6,9% du prix de vente), ainsi que d’autres frais liés à l’achat de cet actif. Cela explique partiellement l’écart entre le taux de rendement et le taux de capitalisation.

Comment définir la valeur du taux à appliquer ?

Le taux choisi par l’expert est basé sur les transactions récentes sur des biens comparables.

Il est ajusté ensuite en fonction du risque que le loyer présente : plus le risque de la recette perçue est élevé, plus le taux est élevé.

La méthode de capitalisation « à la française » propose d’utiliser le taux unique pour la capitalisation de la VLM et du loyer actuel, même s’il est évident que la recette du loyer actuel est plus sûre que celle de la VLM, qui n’est qu’une estimation du futur loyer.

En revanche, les méthodes anglaises (« term & reversion » et « hard core & top slice ») permettent de distinguer les taux de capitalisation pour des loyers différents.

En général, les taux « term » et « hard core » utilisés pour calculer le loyer en cours sont moins élevés que les taux « reversion » et « top slice » avec lesquels la VLM est capitalisée. Ainsi, les experts peuvent jouer avec les différents taux afin de mieux refléter dans la valeur d’un actif leurs attentes du marché immobilier.

Pour résumer, voici les relations entre la valeur, le loyer et le taux appliqués par l’expert.

  • Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel net/Taux de rendement net
  • Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel brut/Taux de rendement brut
  • Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel net/Taux de capitalisation net
  • Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel brut/Taux de capitalisation brut

D. MÉTHODOLOGIE DES CALCULS

En ce qui concerne la technique de calcul, cette méthode nous propose plusieurs options (3) :

« A la française »

  • Capitaliser la VLM à perpétuité (A)
  • Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel ou à la vacance et calculer sa valeur actuelle nette jusqu’à l’échéance du bail actuel (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

« Term & Reversion »

  • Calculer la valeur actuelle nette du loyer courant jusqu’à son échéance (A)
  • Actualiser la VLM à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

« Hard core & top slice»

  • Capitaliser le loyer actuel à perpétuité (A)
  • Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel, l’actualiser à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

Vous pouvez télécharger ici le fichier Excel avec les calculs proposés pour chacune de ces trois techniques.

Loi Pinel : surface habitable et plafond de loyer

Loi Pinel : surface habitable et plafond de loyer

Novembre 2019

Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le régime Pinel, le bailleur doit respecter certaines règles. Le loyer doit notamment être inférieur à un plafond fixé en fonction de la surface habitable et de la zone géographique.

Voici comment est calculée la surface habitable dans le régime Pinel.

Nature de la surface

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes. La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur. La circonstance que le logement soit situé outre-mer est sans incidence sur l’appréciation de la surface à prendre en compte.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

Surface habitable

La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Annexes et dépendances

Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.

Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2. A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

Garages et parkings

Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées ci-dessus, pour la détermination du plafond de loyer.

La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.

Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.

Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.

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Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel

Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel
Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Des dispositifs existent pour répondre à plusieurs problématiques : réduire vos impôts, vous construire un patrimoine, préparer votre retraite, ou compléter vos revenus. Parmi ces dispositifs, la Loi Pinel est sans doute le plus intéressant.

La Loi Pinel : le principe général

Investir dans l’immobilier peut-être une réponse à de nombreux objectifs : qu’il s’agisse de réduire vos impôts, de vous constituer un patrimoine, ou encore de compléter vos revenus, la pierre reste un placement incontournable.

Le dispositif Pinel est le successeur de la Loi Duflot, avec de nombreux aménagements qui le rendent plus attractif. Le principe de base reste le même : en achetant un appartement neuf et en le mettant en location sur une durée déterminée, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts, qui augmente avec la durée de mise en location.

Ce dispositif a été mis en place pour favoriser la mise en location de logements et augmenter la taille du parc locatif.

Les conditions à respecter sur le logement

Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit respecter un certain nombre de critères. Tout d’abord, le logement doit avoir été acheté entre le 31 décembre 2021. Il doit être mis en location au titre de résidence principale, et vous ne pouvez pas cumuler plus de 2 logements en Loi Pinel en même temps.

Le bien doit également appartenir à l’une de ces catégories :

  • Logements nouvellement construits
  • Logements en état futur d’achèvement
  • Logements insalubres à réhabiliter
  • Locaux commerciaux transformés en logement
  • Logements construits par l’acquéreur
À savoir : L’acquisition d’un logement ancien refait à neuf permet également de bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la loi Denormandie.

Le bien doit également répondre aux nouvelles normes environnementales de performance énergétique :

  • Pour les biens qui font l’objet de travaux, le label HPE ou BBC rénovation 2009
  • Pour les biens neufs et à construire, la réglementation thermique 2012 (RT2012)

Enfin, le logement doit être situé en zone tendue. Pour déterminer si le logement est éligible, plusieurs zones ont été définies :

  • Zone ABis : Paris et 76 communes d’Ile de France
  • Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Montpellier ou Lille
  • Zone B1 : 1546 communes de plus de 250 000 habitants (dont Bordeaux, Toulouse, ou Nantes font partie) .

Certaines communes situées en zone B2 et C peuvent également être éligibles, si le préfet a signé un agrément.

Vous pouvez retrouver le détail de toutes les zones et des communes qui y sont rattachées sur le site du gouvernement

Les avantages de la Loi Pinel

Si le bien que vous achetez répond à ces critères, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts qui augmente avec la durée de mise en location du bien.

Vous pouvez donc profiter d’un abattement fiscal de 12 % du prix de revient de la location, si vous vous engagez à mettre le bien en location durant 6 ans.

Cette réduction passe à 18 % pour une durée de 9 ans, et 21 % si vous prolongez sur un total de 12 ans.

Sachez également que les abattements sont supérieurs dans les DOM : 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour un engagement de 9 ans, et 32 % si vous poussez sur 12 ans.

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Attention toutefois, le montant total de l’investissement immobilier est de 300 000 € par an, et vous ne pouvez pas investir dans plus de 2 logements par an en Loi Pinel.

Le prix d’achat au m2 est plafonné à 5 500 €.

Enfin, sachez que vous ne pouvez pas dépasser une réduction globale de 10 000 € sur le montant de l‘impôt sur le revenu, toutes réductions fiscales confondues.

Plafonds de ressources et de loyers

Pour profiter des conditions de la Loi Pinel, il vous faudra également vous assurer que votre locataire respecte bien certaines conditions de ressources. Ces plafonds sont définis en fonction des zones (A, ABis, B1 etc…), de la composition du foyer et du revenu fiscal de l’année N-2.

Pinel 2019 Plafonds de ressources du locataire
ZoneZone A BisZone AZone B1
Personne seule37 508 €37 508 €30 572 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge73 486 €67 386 €49 097 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge87 737 €80 716 €59 270 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge104 390 €95 553 €69 725 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge117 466 €107 527 €78 579 €
Majoration pour personne à charge complémentaire+ 13 087 €+ 11 981 €+ 8 766 €

Sachez également que vous pouvez louer votre bien à un membre de votre famille, ascendant ou descendant. Cela n’est toutefois valable que si cette personne ne dépend pas de votre foyer fiscal.

Pour terminer, il vous faudra respecter certains plafonds de loyer lors de la mise en location du bien.

Le plafonnement varie en fonction de la surface du logement, et du marché immobilier local, mais voici un barème indicatif en fonction des zones :

  • Zone Abis : 16,72€ / m2
  • Zone A : 12,42€ / m2
  • Zone B1 : 10,00€ / m2

L’investissement en Loi Pinel peut paraître intimidant, au vu des conditions à respecter. Il existe des manières de simplifier cet investissement : en effet, les promoteurs immobiliers construisent fréquemment des programmes neufs qui sont éligibles à la Loi Pinel, et confier la location de votre bien à une agence vous permettra d’avoir une tranquillité maximale quand aux plafonds de loyer et de ressources de vos locataires !

conditions pinel 2019

Investissement immobilier Pinel dans l’ancien : principe, conditions et calcul

Par Thibault Fingonnet -15/09/2016- Mis à jour le 23/11/2018
SEO & traffic strategist : Camille Radicchi

Le dispositif de défiscalisation Loi Pinel permet d’acheter un logement ancien à réhabiliter pour profiter d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal est même plus important pour ceux qui couplent la réduction d’impôt Pinel et le déficit foncier.  

– Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien
– Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?
– Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien
– Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

En règle générale, le dispositif d’investissement immobilier Pinel est associé à l’immobilier neuf. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location, dans le respect de certaines conditions, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal varie suivant l’engagement de location consenti : 12% du montant investi pour six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré.

Pour en savoir plus : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien

Bien que peu connu, l’investissement Pinel dans l’immobilier ancien à réhabiliter existe aussi. Un investisseur peut ainsi obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien inhabitable ou d’un local (hangar, garage, commerce…) à transformer, à condition de le remettre à neuf et de le louer vide. En matière de réhabilitation, il s’agit d’une opportunité intéressante puisque l’opération revient à acquérir un patrimoine le plus souvent de qualité (emplacement, architecture…), généralement au cœur des villes et à maximiser la création de valeur.

Le taux de réduction d’impôt accordé par l’Etat est identique à celui conféré par un investissement dans un logement neuf.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, les bailleurs doivent respecter les plafonds de loyers du dispositif (à voir ici) tandis que les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains montants (à consulter ici).

Compte tenu des coûts engendrés (achat du bien à rénover ou du local, travaux importants), l’investissement en Pinel ancien s’avère moins accessible que l’achat et la mise en location d’un appartement neuf. Il ne s’agit pas non plus de la même démarche : pour aller plus loin, retrouvez notre article « L’investissement dans l’immobilier neuf Pinel en dix étapes ».

A savoir : Que le logement soit ancien ou neuf, le dispositif Pinel autorise la location aux enfants majeurs non rattachés fiscalement et aux parents de l’investisseur.

Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?

En principe, le dispositif loi Pinel sera reconduit en 2018 dans des conditions identiques au dispositif en vigueur en 2017, en particulier le taux de réduction d’impôt, les différents plafonds (montant maximum pour le calcul de l’avantage fiscal, plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires).

Seul le zonage est appelé à faire l’objet de modifications :
– maintien en zone A, Abis et B1 pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021
– fin du dispositif loi Pinel en zone B2 et en zone C au 31 décembre 2017

Pour la zone B2 et la zone C, le gouvernement a prévu d’assurer transitoirement l’éligibilité de certaines acquisitions au dispositif Pinel, pour lesquelles un permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017, sous réserve d’une finalisation de l’achat au plus tard le 31 décembre 2018.

Ces nouveaux paramètres doivent s’appliquer au dispositif dans le neuf. Le gouvernement ne s’est pas spécifiquement exprimé sur la déclinaison de ces dispositions pour le dispositif Loi Pinel 2018 dans l’ancien.

Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Le choix du logement à réhabiliter

Tous les logements anciens ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Trois types de biens sont visés par le Pinel ancien, à savoir :

– Les logements à remettre à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre) ;
– Les appartements et maisons inhabitables ou insalubres ;
– Les locaux destinés à un autre usage que l’habitation transformés en logements.

Concernant les logements inhabitables, leur détérioration doit être avancée. Les biens éligibles doivent ainsi ne pas remplir au moins quatre des quinze critères de décence définis par la loi. De même, ils doivent ne pas convenir à six critères de performance technique sur douze au minimum. Le non-respect de ces critères doit être validé par un expert habilité et indépendant du projet immobilier.

A savoir : Les critères de décence et de performance technique du logement sont précisés dans un arrêté daté du 19 décembre 2003 (voir les critères ici).

Les travaux de rénovation

A l’issue de la réhabilitation ou de la transformation, le logement doit afficher une haute performance énergétique. Il doit atteindre l’un des standards suivants :

– Label Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ;
– Deux des quatre catégories* de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ;
– Label Bâtiment basse consommation (BBC) rénovation.

Autrement dit, il s’agit de lourds travaux qui requièrent une certaine expertise et l’emploi d’ouvriers qualifiés. En réhabilitation, il faut par exemple refaire le système électrique, la plomberie, changer les fenêtres, renforcer l’isolation thermique… De même, la transformation d’un hangar ou d’un commerce en logements n’a rien d’une évidence. La difficulté du chantier, les exigences de performance énergétique ainsi que la rareté des biens permettant une opération en Pinel ancien soulignent qu’il ne s’agit pas d’un projet à mener seul, sans être accompagné par des spécialistes de la réhabilitation de logement et/ou de la transformation de locaux.

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du bien. Soit le 31 décembre 2018 pour une acquisition actée avant la fin de l’année 2016. Des bilans sont menés avant et après les travaux pour vérifier leur bon déroulé et que l’ensemble des critères de décence, de performance technique et de performance énergétique sont atteints.

A savoir : Le fait générateur de la réduction d’impôt est l’achèvement des travaux.

*Isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Le calcul de la réduction d’impôt 2018

Comme dans un investissement Pinel neuf, la réduction d’impôt est calculée à partir du montant débloqué pour acheter le logement, prix et frais d’acquisition inclus : on parle alors de prix de revient. Ce prix de revient est plafonné, comme pour le dispositif Pinel classique, à 300.000 euros. A l’achat, le prix du logement ancien en tant que tel peut être moindre que dans le neuf, puisque les biens à rénover font l’objet de décotes importantes sur le marché immobilier. Néanmoins, le budget d’investissement global retenu dans le cadre du Pinel ancien est majoré par le montant d’une partie des travaux.

Les travaux à retenir

Tous les travaux ne sont pas éligibles à la base de calcul servant à déterminer le montant de la réduction d’impôt. La loi vise spécifiquement les travaux de construction, de démolition, de reconstruction, d’agrandissement et de transformation (le cas échéant) et toutes les dépenses directement liées à ces chantiers. En bref, cela recouvre des travaux de transformation lourde portant sur des éléments de structure du bien.

A l’inverse, les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation qui peuvent être dissociés de la remise à neuf, de la réhabilitation ou de la transformation du logement n’entrent pas dans le champ de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, l’investisseur peut potentiellement déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers et bénéficier ainsi du mécanisme du déficit foncier.

En résumé, le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt Pinel ans l’ancien se détermine comme suit :

Prix de revient = prix d’acquisition + travaux de transformation – travaux de réparation dissociables

A savoir : En matière fiscale, une règle s’impose : les avantages fiscaux ne sont pas cumulables pour un même fait générateur. Ainsi, les travaux qui donnent droit à une réduction d’impôt ne sont pas éligibles à la déduction du déficit foncier et vice-versa.

Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Pour les propriétaires bailleurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers, investir en Pinel ancien permet également de cumuler une réduction d’impôt avec le déficit foncier. Le cumul des deux avantages fiscaux repose sur la séparation des travaux évoquée précédemment. A la clé pour les investisseurs, une économie fiscale plus importante : le montant de l’impôt sur le revenu diminue grâce au Pinel tandis que les revenus fonciers imposables sont effacés, totalement ou en partie selon les situations, par la déduction de charges foncières. Mieux encore, si l’ensemble des revenus fonciers sont « effacés » (cas où le montant des charges est plus élevé que le montant du revenu foncier brut), le déficit foncier vient diminuer le revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros par an.

Avantage de l’association de ces deux dispositifs, l’acquéreur bénéficie d’un impact fiscal immédiat puisqu’il peut déduire une part des travaux pendant un maximum de deux ans avant la livraison du bien réhabilité. Une fois que ce dernier est livré, la réduction d’impôt Pinel prend le relais. Inconvénient, l’offre sur ce type de biens est beaucoup moins abondante que dans le neuf.

Exemple

Un investisseur acquiert en 2016 un appartement ancien (52,96 m²) à remettre à neuf. Il dépense :

– 358.670 euros pour le prix d’achat ;
– 28.694 euros de frais d’acquisition ;
– 192.657 euros pour les travaux.

Coût total du projet : 580.021 euros

Parmi les dépenses de travaux, il distingue 154.125 euros de travaux « Pinel » et 38.532 euros de travaux déductibles des revenus fonciers.

Economie d’impôt Pinel :

Pour calculer la réduction d’impôt Pinel, il faut retenir un montant maximal de 300.000 euros. Cependant, le prix au mètre carré de l’appartement dépasse l’autre limite imposée par le dispositif, à 5.500 euros/m². Dans notre exemple, l’investisseur devra ainsi retenir un montant de 291.280 euros (52,96 x 5.500).

L’engagement de location court sur douze ans et donne droit à une réduction d’impôt de 21%. L’avantage fiscal atteint ainsi 61.169 euros (21% de 291.280 euros) sur cette période.

Le temps de terminer les travaux, il commencera à en bénéficier à partir de 2019 (imposition des revenus de 2018).

Déduction du déficit foncier :

L’investisseur est imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% au barème de l’impôt sur le revenu. Le montant qu’il peut déduire de ses revenus fonciers correspond ainsi à : 38.532 x 56,5% (41% + 15,5% de prélèvements sociaux) = 21.770 euros.

Dès lors que des dépenses sont engagées en 2016, la déduction du déficit foncier pourra commencer dès 2017.

Données fournies par Angelys Group

VISA E2

estir pour vivre aux Etats-Unis, oui mais comment ?

Visa favori des entrepreneurs souhaitant s’installer aux Etats-Unis en y investissant, le Visa E-2 est un visa non-immigrant qui a le vent en poupe ces dernières années. Pour avoir une chance de l’obtenir, vous devez remplir certaines conditions sur le montant de l’investissement, la cohérence et la viabilité du projet. Quoi, combien, comment et pour combien de temps ? Voici quelques réponses.

Le visa E-2, dit « Visa Investisseur », c’est quoi ?

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONLe Visa E-2, ou «Visa Investisseur», est un visa américain dit non-immigrant, c’est-à dire qu’il ne débouche pas sur une carte verte et la nationalité américaine au bout d’un certain temps.

C’est donc un visa pour les investisseurs, qui souhaitent créer ou racheter une entreprise aux Etats-Unis, et il est accordé pour une durée de 2 à 5 ans, renouvelable.

Lire aussi :  Le renouvellement du visa E-2 Investisseur 

Les conditions d’obtention du Visa E-2

Selon l’UCSIS, les services de l’immigration américaine, il vous faut remplir quelques conditions afin d’obtenir votre visa E2 aux Etats-Unis.

Etre d’une certaine nationalité

Vous devez tout d’abord être citoyen de l’un des pays ayant signé un traité le permettant, dont fait partie la France, mais également la Belgique et le Canada.

Pour voir la liste complète, cliquez ici :  Travel.State.gov

Investir un montant substantiel

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONAvoir investi, ou être en phase d’investir, un montant substantiel dans une entreprise aux Etats-Unis ; ce montant substantiel se réfère alors à une somme suffisante pour assurer le développement de l’affaire, mais également à un montant substantiel en comparaison au coût total du  rachat ou de la création de l’entreprise.

Il va sans dire que tous ces fonds doivent avoir été obtenus de manière licite – et il faut le prouver. Même si rien n’est réellement inscrit dans les textes, il faut environ prévoir un minimum de 100,000 dollars d’investissement pour avoir le plus de chances de voir votre dossier accepté. Le montant à investir dépend de l’activité de votre société, et peut donc varier.

Ce montant devra alors être en partie dépensé. Toutes les dépenses ne peuvent être prises en compte et un avocat spécialisé compétent vous aidera à faire le tri entre les dépenses “éligibles” et les “non-éligibles”. En tout cas, plus tôt vous créez votre entreprise aux Etats-Unis, mieux c’est, car vous pourrez commencer à comptabiliser vos dépenses.

En somme, il faut être pratiquement prêt sur place, et n’attendre que votre visa E2 pour ouvrir les portes de votre entreprise. Ce moment idéal sera défini là encore avec un avocat spécialisé, car il n’est pas facile de savoir jusqu’où aller pour démontrer que son entreprise est opérationnelle.

Vouloir développer votre entreprise aux Etats-Unis

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONLe demandeur du visa E2 doit au moins détenir 50% des actions ou des parts de l’entreprise, et y occuper une fonction de direction.

Votre entreprise doit être bien réelle et non fictive, avec une activité évidemment légale et toutes les licences nécessaires. Il faut que votre entreprise génère plus de revenus que votre niveau de vie minimum et celui de votre famille pour le renouveler. Rassurez-vous, si les débuts sont difficiles, personne ne viendra toquer à votre porte 6 mois après votre installation ; il faut que ce niveau soit au moins atteint au moment de renouvellement du visa E2.

Vous devez établir un « business plan » sur 5 ans, qui indique vos prévisions financières, vos ventes, vos dépenses, votre modèle économique, votre stratégie commerciale et marketing, votre étude de marché. Pour booster votre visibilité, vous pouvez l’inscrire ici.

Le Visa E-2 en pratique

Vous, et votre famille

Tout demandeur de Visa E-2 peut emmener avec lui son conjoint et ses enfants ; ils se verront tous attribuer un Visa E-2 « dependent ».

Le ou la conjoint(e) pourra, grâce à ce visa, demander une autorisation de travail, et les enfants, la possibilité d’étudier et de rester sur le territoire sous ce visa jusqu’à l’âge de 21 ans ; passé la majorité américaine, ils devront avoir leur propre visa s’ils veulent rester aux Etats-Unis.

Vous, à l’étranger

En tant que fier détenteur d’un Visa E-2, vous êtes en droit de voyager hors des Etats-Unis sans demander d’autorisation de sortie comme c’est le cas pour certains visas ( comme le Visa J-1), et ainsi sortir et entrer du territoire à votre guise, tant que votre visa E-2 reste valide.

Le renouvellement de votre Visa E-2

Présenté par…Un visa pour l’AmériqueLAW OFFICES OF PAOLA USQUELIS – IMMIGRATIONAu terme de votre Visa E-2, vous êtes en droit de demander son renouvellement. Il vous faut alors prouver 2 choses :

  • Que votre entreprise génère suffisamment de revenus pour vous faire vivre, vous et votre famille.
  • Que votre entreprise contribue au développement économique américain : les impôts sont payés, des emplois sont créés, contrats, dépenses… Encore une fois, votre avocat spécialisé en immigration vous guidera dans la récolte des documents pertinents.

En fonction des preuves apportées, votre durée de renouvellement de visa E-2 peut être plus ou moins longue. En revanche, il n’y a pas de limite dans le nombre de renouvellements.

Lire aussi :  Le renouvellement du visa E-2 Investisseur 

Les limites du Visa E-2

  • Vous l’aurez bien compris, si votre entreprise met la clef sous la porte au bout de quelques mois ou avant les 5 ans du visa E2, vous devez le signaler, et votre Visa E-2 ne sera plus valable ; Avant toute chose, contactez votre avocat d’immigration avant la fermeture de la société.
  • Vous « renouvelez » votre Visa E-2, autrement dit, il ne pourra pas déboucher pas sur la carte verte, quelque soit le nombre de renouvellement.

Pour obtenir une carte verte, vous pouvez alors penser à vous orienter vers d’autres solutions :  Le Visa EB-5,  la loterie Carte Verte ou  le mariage avec un(e) américain(e)

Une fois votre visa E2 obtenu, pensez à l’inscrire dans notre annuaire pour gagner en visibilité et développer votre réseau professionnel. C’est ici !

Si vous avez encore des questions sans réponses vous pouvez consulter  cet article sur les questions fréquentes à propos du visa E-2 investisseur

Le French District vous informe que toutes les informations contenues dans cet article sont données à titre indicatif et ne sauraient constituer des conseils juridiques. Ces informations sont également susceptibles de modifications et le French District vous invite à consulter un avocat d’immigration afin de les valider.Présenté par…

PINEL ANCIEN 2019

Comment investir en Pinel ancien ?

investir en pinel ancien
Le Pinel ancien, investir un logement délabré

Moins connu que son double le Pinel neuf, instauré en 2014, le dispositif Pinel ancien concerne les logements ayant déjà été occupés, ne serait-ce qu’une fois. Comme pour le neuf, la loi Pinel ancien devait initialement être abrogée en 2017. Le gouvernement Macron a décidé de reconduire le dispositif pour une durée de 4 ans, jusqu’au 31 décembre. La réforme de la loi Pinel 2018 a cependant ramené le zonage à trois zones (contre cinq en 2017). Également appelé « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » il permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf, ainsi que du déficit foncier. 

Investir en Pinel ancien n’a rien de très compliqué, c’est plus la longueur et le coût de la procédure qui tendent à rebuter les investisseur. Dans les grandes lignes, voici comment procéder :

  • acquérir un bien immobilier jugé inhabitable. Attention cependant, dans le cas d’un appartement, le logement doit être inhabitable mais pas les parties communes ;
  • prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
  • entamer des travaux de réhabilitation.Veillez à conserver toutes vos factures pendant la durée chantier et assurez-vous que celui-ci se termine dans les 30 mois suivant l’acquisition du bien ;
  • faire évaluer le logement au terme des travaux par un expert pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence ;
  • pour mettre le bien en location, les conditions sont les mêmes qu’avec un logement neuf Pinel ;

Quels sont les logements concernés ?

loi pinel ancien logement indécent
Seuls les logements inhabitables sont éligibles au Pinel ancien

Les deux types de logements anciens éligibles à la loi Pinel ancien sont :

  • un logement en état de délabrement
  • un local commercial ou industriel qui doit être modifié en habitation (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars…)

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, il doit être clair qu’il ne correspond pas aux critères de logement décent définis par la loi. En effet, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements considérés comme inhabitables. Pour juger du caractère habitable ou non d’un bien immobilier, le gouvernement a émis 15 critères, répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit de :

  1. L’état du gros œuvre
  2. La charpente
  3. L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  4. Les dispositifs de retenue des personnes
  5. La présence de plomb dans les peintures
  6. La présence d’amiante
  7. Le réseaux d’eau
  8. La sécurité des installations de gaz
  9. La sécurité des installations électriques
  10. Les installations sanitaires
  11. L’état de la cuisine
  12. Le dispositif de chauffage
  13. L’état de la ventilation
  14. Les caractéristiques des parois et menuiseries
  15. La composition générale du logement

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 de ces éléments. Outre les critères matériels, on note également la performance technique des logements et particulièrement la performance énergétique. Les 12 critères techniques sont indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts :

  1. Le respect des conditions minimales de surface et volume habitable,
  2. L’absence de risque d’accessibilité au plomb,
  3. L’absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant de l’amiante,
  4. Les ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m²K,
  5. La sécurité de l’installation électrique,
  6. La sécurité de l’installation du gaz,
  7. La présence d’un équipement de chauffage (centralisé ou individuel),
  8. L’évacuation des eaux usées et eaux vannes,
  9. Une pièce minimum pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo,
  10. L’existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales,
  11. La présence de protection solaire sur les baies exposées,
  12. L’isolation des combles si l’habitation est située sous les combles.

À partir du moment où le logement ne respecte pas 6 critères sur 12, il est considéré comme indécent et ouvre droit au Pinel ancien. 

Les travaux de rénovation

Le propriétaire bailleur qui investit dans le Pinel ancien s’engage donc à effectuer des  des travaux de réhabilitation. À l’issue de quoi, tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis. C’est-à-dire que le bien immobilier doit répondre aux critères exigés par les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009. Autrement dit, les performances énergétiques des logements rénovés doivent avoisiner celles des logements neufs. 

À la fin des travaux, un expert indépendant sera mandaté afin de vérifier la conformité du bien aux normes attendues. Si le logement s’avère conforme, l’expert le consignera dans un le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.

Une fois la rénovation achevée, le propriétaire met le bien en location nue à titre de résidence principale.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel réhabilité, vous devez entreprendre des travaux pour transformer le logement ou le local dans un état jugé décent par un expert indépendant.  Vous devez remplir certains critères spécifiques pour y parvenir. Votre logement doit aussi se trouver dans l’une des zones couvertes par la loi Pinel. Sur ce point, sachez que le zonage Pinel 2018 ne correspond plus à celui 2017. Seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles au dispositif Pinel. Un recentrage qui se focalise sur les zones tendues, où le gouvernement veut encourager la création de logements et faciliter l’accès au plus grand nombre. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés ainsi que les plafonds de ressources des locataires, qui sont similaires à eux établis par la loi Pinel dans le neuf. 

Quel sera votre avantage fiscal ?

Vous bénéficierez des mêmes avantages que la loi Pinel dans le neuf, à savoir une réduction de 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Vous devrez louer celui-ci après travaux pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Notez que la durée de location n’est pas figée : vous pouvez la modifier en cours de bail. Contrairement au Pinel neuf, la loi Pinel ancien n’ouvre pas droit à une réduction de taxe foncière (applicable aux logements neufs) ni des frais de notaire (idem). Cependant, il est possible de gommer une partie ou la totalité de vos revenus fonciers avec ce dispositif.

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

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Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- vendredi 12 juillet 2019
Article Tout public

Propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, ou intéressé(e) par l’acquisition d’un tel bien, vous envisagez d’y exercer une activité de location meublée touristique du type Airbnb ?

Comme cela a été développé dans le premier dossier, si l’exploitation d’un local commercial est parfaitement rentable et justifiée au regard de l’urbanisme, il est cependant nécessaire, comme dans toute problématique concernant la location meublée touristique, de s’interroger sur les éventuelles complications liées à la copropriété.

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Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement (...)

ECOUTEZ

I) Le principe : la liberté de disposition du lot.

Tout copropriétaire qui dispose d’un local commercial est libre, en principe, d’exercer l’activité de son choix dans le lot dont il est propriétaire.

De plus, toute restriction de ses droits doit impérativement être justifiée par la destination de l’immeuble. Cette notion, centrale en copropriété, permet au juge d’éclairer les clauses restrictives présentes dans le règlement de copropriété et de déterminer si elles sont légales ou bien abusives.

A priori, dans un immeuble contenant des locaux commerciaux, la destination de l’immeuble ne peut être exclusivement d’habitation. Puisque des lots ont un usage commercial, alors l’immeuble a forcément une destination mixte d’habitation et de commerce.

Par conséquent, en présence d’une destination mixte de l’immeuble, le juge aura tendance à considérer que la restriction de l’activité de meublé touristique (ou sa soumission à un accord des copropriétaires) ne semble pas justifiée : pourquoi interdire certaines activités alors que tout commerce est autorisé au sein des lots commerciaux ?

II) Les risques potentiels de restriction de l’activité par la copropriété : les points à vérifier.

Dans un immeuble dont la destination est mixte, aucune restriction n’est a priori possible puisque qu’elle n’apparaitrait pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble. Certains points restent cependant à vérifier car ils peuvent faire l’objet d’une interprétation particulière. La jurisprudence n’est pas encore fixée sur certains de ces points.

Il convient de rappeler que la règle générale reste toujours, sauf décision contraire du juge, celle de la liberté des copropriétaires de disposer de leur lot privatif, consacrée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les éléments suivants sont à vérifier mais ils ne constituent pas automatiquement un obstacle à la location meublée touristique dans un local commercial.

1/ La désignation de votre lot dans le règlement de copropriété.

Généralement, il s’agira d’un local commercial. S’il est décrit ainsi dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division, alors il n’y a aucune difficulté sur ce point.

On peut évoquer le cas du lot décrit comme un « bureau ». La notion de bureau n’englobe en pas le même type d’activité que le local commercial et renvoie plutôt à l’exercice d’une activité essentiellement intellectuelle qui ne nécessite pas forcément la réception régulière des clients.

Or, la réception de clientèle n’est pas accessoire dans l’activité de location saisonnière : c’en est même la principale facette. De plus, l’activité de type Airbnb correspond davantage à une activité purement commerciale d’investissement locatif qu’à une activité intellectuelle.

Néanmoins, certains auteurs laissent penser qu’il est possible d’imaginer que dans des locaux à usage de bureaux, il est possible que la copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale.

De plus, la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point et il conviendra de faire une appréciation au cas par cas à la lumière des stipulations de chaque règlement de copropriété. A ce titre, l’étude du règlement de copropriété est essentielle pour déterminer vos droits.

2/ La location meublée de courte durée est-elle interdite ?

Certains règlements de copropriété des immeubles à Paris contiennent des stipulations dont l’objectif est de limiter les activités possibles dans l’immeuble pour en préserver le caractère bourgeois et résidentiel.

On peut d’abord trouver des clauses qui interdisent purement et simplement l’activité de location meublée de courte durée. Si vous trouvez cette clause dans le règlement de copropriété, vous devez en déduire que votre activité sera interdite, et de manière expresse. En pratique, cela est rarement le cas.

Dans certains règlements anciens, une clause peut interdire « l’organisation d’une pension » et/ou « l’exploitation de garnis ». Ces expressions désuètes correspondraient à l’idée de la location meublée de courte durée et une telle interdiction pourrait éventuellement supposer l’interdiction d’exercer votre activité Airbnb (ou autre).

Cependant, cette interdiction n’est pas aussi claire que celle exposée précédemment et peut donc faire l’objet d’une interprétation nuancée. Certaines jurisprudences considèrent que l’interdiction peut être interprétée porte sur l’exploitation hôtelière de plusieurs chambres au sein d’un même appartement, ce qui n’est pas forcément le cas dans l’activité de meublé touristique, qui est potentiellement autorisée dans ce cas.

3/ Existe-t-il une « clause bourgeoise » ?

Si vous êtes propriétaires d’un local commercial, alors il est probable que l’immeuble soit à usage mixte puisqu’il accueille aussi bien des commerces, que des habitations (et parfois d’autres types de lots : garages, bureaux, studios, remises, etc.)

Si une clause bourgeoise existe, elle n’est a priori applicable qu’aux lots à usage autre que le commerce, soit généralement les lots à usage d’habitation. Aussi, bien que toute activité commerciale et même professionnelle soit interdite dans ces lots, elle reste néanmoins possible dans les lots commerciaux, dont l’objectif premier est d’accueillir une activité commerciale.

Ainsi, propriétaire d’un local commercial, vous n’avez pas à être inquiété d’une potentielle clause d’habitation bourgeoise puisque celle-ci ne s’applique pas à votre cas.

Néanmoins, certaines jurisprudences relativement récentes et isolées apportent une nuance à ce principe de liberté. Ainsi, on remarque que le juge peut analyser la clause d’habitation bourgeoise, certes limitée aux lots à usage d’habitation, comme la manifestation du désir des copropriété de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble et leur tranquillité de vie, que viendrait naturellement perturber certaines activités commerciales. Le juge peut notamment s’appuyer sur le caractère majoritairement bourgeois de l’immeuble.

Cependant, il demeure que l’immeuble a une destination mixte, ce qui autorise a priori l’exercice d’une activité commerciale. Chaque règlement de copropriété est unique et il est indispensable de le faire analyser par son conseil pour écarter tout risque.

4/ L’évolution de la jurisprudence.

La jurisprudence est amenée à évoluer et ne semble pas figée pour le moment. Dans une décision isolée, le juge a considéré que l’activité modifiait la destination du lot, et qu’il était nécessaire pour modifier la destination de l’immeuble, de recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision laisse penser que le fait de pratiquer l’activité de location touristique de courte durée pourrait entraîner un changement de destination de l’immeuble, lequel changement nécessite l’accord de l’assemblée générale.

Ainsi, on pourrait en déduire que les copropriétaires des lots commerciaux auraient du demander l’accord du syndicat avant de débuter leur activité.

Cependant, la portée de cette décision est à relativiser : il s’agit d’une décision rendue par une juridiction inférieure en référé. En outre, il conviendra d’attendre l’issue définitive de cette affaire pour déterminer la réelle portée de cette décision isolée.

En définitive :

  • L’analyse précise et approfondie du règlement de copropriété est indispensable pour déterminer ce qui est réalisable et ce qui risque d’être bloqué par la copropriété.
  • La jurisprudence est loin d’être unanime sur ce point, et n’est absolument pas fixée définitivement. Elle évolue depuis une dizaine d’année et continue d’évoluer.
  • Des décisions isolées pourraient ouvrir la porte à une nouvelle interprétation des clauses bourgeoises et imposer aux copropriétaires de solliciter l’autorisation du syndicat pour exercer leur activité de location meublée touristique, même en présence d’une destination mixte.
  • Cependant, il convient de considérer que la jurisprudence applicable pour le moment semble d’avantage en faveur des copropriétaires de local commercial, dans la mesure où la destination mixte de l’immeuble ne justifie pas une restriction.

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