Cour d’appel de Colmar, du 9 janvier 2003, 2001/004052003-01-09Cour d’appel de Colmar2001/00405COLMARDEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section A CL/CW R.G. N° 2 A 01/00405 Minute N° 2 M 3.2002 Copies exécutoires à : Maîtres D’AMBRA, BOUCON & LITOU-WOLFF Maîtres SENGELEN-CHIODETTI & MAKOWSKI Le 9 janvier 2003 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D’APPEL DE COLMAR ARRET DU 9 JANVIER 2003 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Marc SAMSON, Président de Chambre Colette LOWENSTEIN, Conseiller Christian CUENOT, Conseiller Greffier présent aux débats et au prononcé : Nathalie NEFF
DEBATS en audience publique du 13 juin 2002 ARRET CONTRADICTOIRE du 9 janvier 2003 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L’AFFAIRE : AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA COPROPRIETE APPELANTE et défenderesse : Madame Yvonne X… prise en sa qualité d’héritière de Madame Gertrude KATZ demeurant 1, rue René Hirschler 67000 STRASBOURG représentée par Maîtres D’AMBRA, BOUCON & LITOU-WOLFF, avocats à COLMAR plaidant : Maître FADY, avocat à STRASBOURG INTIME et demandeur : Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers ayant son siège social 16, rue des Serruriers 5-7, rue de la Division Leclerc 67000 STRASBOURG représenté par son syndic la SARL JALY GESTION IMMOBILIERE ayant son siège social 81a, avenue de la Forêt Noire 67000 STRASBOURG représentée par Maîtres SENGELEN-CHIODETTI & MAKOWSKI, avocats à COLMAR plaidant : Maître ZIEGLER, avocat à STRASBOURG BASES CONTRACTUELLES DU LITIGE ET =================================== FAITS CONSTANTS: ================
Mme Yvonne X…, venant aux droits de Mme Gertrude KATZ, décédée, est copropriétaire d’un lot comprenant des locaux commerciaux dans l’immeuble dénommé « Division Leclerc-serrurier » sis à STRASBOURG, 16, rue des Serruriers et 5-7, rue de la Division Leclerc;
Le règlement de copropriété reçu par Me Haumesser, notaire le 17 mars 1958, précise :
– sont parties communes « Les gros murs de façade et de refend, les ornements de façade »;
– « Harmonie de l’immeuble »:
« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les rampes et barres d’appui des fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale »;
« Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire »; ***
Par écrit en date du 29 avril 1994, M. Robert X…, se déclarant mandataire de Mme Gertrude KATZ et de Mme Yvonne X…, son épouse, autorisait M. Mehmet EKER, locataire des lieux en vertu d’un bail en date du 6 avril 1994, à effectuer des travaux de « réaménagement de la façade extérieure », selon des plans joints à l’autorisation;
Le 24 février 1995, M. Fevzi Y…, nouveau locataire des lieux à la suite d’une cession de bail, sollicitait un permis de construire pour l’aménagement d’une pâtisserie-salon de thé, comportant notamment une
modification de la vitrine de la façade;
Le 24 avril 1995, le permis de construire était accordé;
Par arrêté du 3 janvier 1997, ce permis de construire était retiré par la Mairie de STRASBOURG au motif que M. Y… n’avait ni sollicité ni obtenu l’accord du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers;
DECISION FRAPPEE D’APPEL: ========================
Par jugement en date du 12 décembre 2000, le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG, saisi par le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers, a:
– condamné Mme Yvonne X… à payer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers la somme de 30.000 F soit 4.573,47 ä, à titre de dommages-intérêts, avec les intérêts légaux à compter du jugement;
– condamné Mme Yvonne X… aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’art. 700 du NCPC;
Les motivations du Tribunal étaient les suivantes:
– il appartient à Mme Yvonne X… de répondre des actes préjudiciables des son locataire;
– en obtenant irrégulièrement un permis de construire comportant création ou déplacement des ouvertures, M. Y… n’a respecté ni le règlement de copropriété ni les dispositions de la loi du 10 juillet 1965; CONCLUSIONS ET MOYENS DES PARTIES: ==================================
Par acte enregistré le 24 janvier 2001, Mme Yvonne X… a relevé appel du jugement sus-visé et, sollicitant son infirmation, a, par conclusions enregistrées le 23 novembre 2001, demandé à la Cour de:
– rejeter les conclusions du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers comme irrecevables et non fondées;
– condamner le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers au paiement:
[* d’une somme de 10.000 F au titre de l’art. 700 du NCPC;
*] des frais et dépens des deux instances;
A l’appui de son appel Mme Yvonne X… fait valoir que:
– elle ne peut être déclarée responsable des actes de son locataire ni sur le fondement des art. 1382 et 1384 du C. Civil ni sur celui des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle n’est pas à l’origine des travaux de modification de la façade;
– l’autorisation du 29 avril 1994 était destinée à M. EKER et non à M. Y…;
– Mme Yvonne X… n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité;
– pour le moins il n’existe aucun lien de causalité entre la faute et le préjudice;
– il appartient au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers de se retourner contre M. Y…;
– le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers ne produit aucune pièce de nature à justifier son préjudice;
– les plans versés aux débats démontrent au contraire une amélioration notable de la façade de l’immeuble;
– l’absence de préjudice du Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers est encore démontré par le manque de réaction pendant plusieurs années, les travaux ayant été réalisés courant 1995;
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Le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers a, par conclusions enregistrées le 18 janvier 2002, conclu à la confirmation du jugement entrepris et a demandé à la Cour de condamner Mme Yvonne X… au paiement:
– des dépens des deux instances;
– d’une somme de 2.286,74 ä au titre de l’art. 700 du NCPC; A l’appui de ses conclusions, le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers fait valoir que:
– le permis de construire a été obtenu frauduleusement sur le fondement de l’autorisation donnée ès qualités par l’époux de Mme Yvonne X…, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ait été préalablement consultée;
– le Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers est intervenu immédiatement dans le cadre de la voie administrative qui a trouvé une solution rapide puisque le permis de construire a été retiré;
– nonobstant le retrait du permis de construire, les travaux de modification de la façade ont été entrepris par M. Y…: la porte d’accès a été transférée et une vitrine supplémentaire installée à la place de la porte d’origine, de sorte que la copropriété a été mise devant le fait accompli:
– M. Y…, qui exerçait une activité de « Doner Kebab » dans les lieux, a, le 18 février 1998, vendu son fonds à M. Rasim Z…, qui poursuit la même exploitation;
– l’art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’aucun copropriétaire ne peut porter atteinte aux droits des autres
copropriétaires ou à la destination de l’immeuble;
– toute modification de l’aspect extérieure de l’immeuble est soumise à la majorité des voix des copropriétaires prévue par l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965;
– en autorisant les travaux litigieux qui modifiaient profondément l’aspect de la façade, Mme Yvonne X… a gravement porté atteinte aux droits des autres copropriétaires;
– outre l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble, l’accès supplémentaire créé par M. Y… rend la propriété plus vulnérable aux cambriolages
***
VU le dossier de la procédure, les pièces produites et les écrits, ainsi que le jugement, auxquels la Cour se réfère pour plus ample exposé des faits et des moyens;
SUR CE: =======
Quant à la recevabilité de l’appel:
Attendu que la régularité de l’appel en la forme n’est pas contestée; Quant à la recevabilité de l’action contre Mme Yvonne X…:
Attendu que lorsque l’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble est le fait d’un locataire, le syndicat peut en demander réparation au propriétaire (Cass 2e Civ 8/7/87, B N 150); Attendu par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit
« Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire »; Attendu que le règlement de copropriété a un caractère contractuel et
le Syndicat a qualité pour exiger l’exécution des obligations stipulées dans le règlement (Cass 3e Civ 27/11/73, JCP 74.II.17644, note Guillot, 13/10/81, B N 152), tant à l’encontre d’un copropriétaire qu’à l’encontre d’un locataire (3e Civ 20/10/81, B N 162); Quant à la circonstance que l’autorisation a été donnée par M. Robert X… à M. EKER:
Attendu que M. Robert X… a agi ès qualités de mandataire des propriétaires des locaux commerciaux dont s’agit;
Attendu que le mandant répond du mandataire lorsqu’il y a un défaut de surveillance du mandataire (Cass Req 14/6/1847, D 1847, I. 332, S 48.I.37, 30/7/1895, D 1896.I.132, 1ère Civ 23/5/77, B I N 244); Attendu qu’aux termes de l’art 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa teneur alors en vigueur, ne peuvent être adoptées qu’à la majorité des copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble;
Attendu qu’il appartenait à Mme Yvonne X… et à son auteur, en leurs qualités de copropriétaires, de veiller à la régularité des documents signés par M. Robert X…;
Attendu que si l’autorisation a été donnée à M. EKER, Mme Yvonne X… et son époux ne pouvaient ignorer qu’un bail est cessible et que le nouveau locataire vient aux droits et obligations du précédant;
Attendu que c’est l’autorisation donnée à M. EKER qui a permis à M. Y… d’obtenir le permis de construire le 24 avril 1995;
Attendu en conséquence que la circonstance que l’autorisation a été donnée par M. Robert X… à M. EKER ne saurait être exonératoire de responsabilité. Quant à la responsabilité de Mme Yvonne X…:
Attendu que les copropriétaires d’un immeuble sont soumis tant à des obligations légales telles qu’elles résultent de la loi du 10 juillet
1965 qu’à des obligations contractuelles telles qu’elles résultent du règlement de copropriété;
Attendu qu’aux termes l’art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 le droit des copropriétaires de disposer librement de ses parties privatives trouve sa limite dans les droits des autres copropriétaires et dans la destination de l’immeuble;
Attendu que les droits des autres copropriétaires sont issus du règlement de copropriété, lequel stipule:
– « Harmonie de l’immeuble »:
« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les rampes et barres d’appui des fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale »;
Attendu que ces clauses ne sont pas contraires au statut de la copropriété et qu’en conséquence elles s’imposent à Mme Yvonne X… et à ses locataires;
Attendu qu’en l’espèce Mme Yvonne X… a reconnu que son locataire a transformé une vitrine en y ajoutant une porte et a aménagé une porte dans la façade donnant sur la rue du Paon;
Attendu que M. Y… a ainsi porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble et méconnu les dispositions du règlement de copropriété;
Attendu que M. Y… a également porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes, travaux qui ne peuvent être entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue par l’art. 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que c’est donc à bon droit que le premier juge a déclaré Mme Yvonne X… responsable du fait de son locataire; Quant à la réparation:
Attendu que, contrairement aux affirmations de Mme Yvonne X…, il n’y a pas eu inaction des copropriétaires (laissant supposer, selon l’appelante, une absence de préjudice) puisque ceux-ci ont immédiatement réagi par la voie administrative, de sorte que le permis de construire a été retiré, circonstance qui n’a pas empêché M. Y… de procéder néanmoins aux travaux, contraignant le syndicat à engager la présente procédure;
Attendu que la création d’ouvertures supplémentaires est de nature à fragiliser un immeuble et à faciliter les cambriolages;
Attendu que pour la grave atteinte ainsi portée aux droits des autres copropriétaires le premier juge a, à juste titre, évalué le préjudice à la somme de 30.000 F, soit 4.573,47 ä;
Attendu en conséquence que le jugement entrepris mérite entière confirmation; Quant à l’article 700 du NCPC:
Attendu que l’équité commande d’attribuer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers, sur le fondement de l’art. 700 du NCPC, la somme de 2.000 ä; PAR CES MOTIFS, =============== LA COUR, statuant publiquement:
Reçoit Mme Yvonne X… en son appel en la forme;
Au fond: le rejette
CONFIRME le jugement entrepris dans toutes ses dispositions;
Condamne Mme Yvonne X… à payer au Syndicat de la Copropriété Division Leclerc/Serruriers une somme de 2.000 ä au titre de l’art. 700 du NCPC.
Condamne Mme Yvonne X… aux frais et dépens.
Et cet arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent lors du prononcé.
COPROPRIETE – Parties communes – Travaux – Autorisation syndicale – Nécessité – Travaux effectués par des copropriétaires – /Les copropriétaires d’un immeuble sont soumis tant à des obligations légales telles qu’elles résultent de la loi du 10 juillet 1965 que des obligations contractuelles telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est en droit de demander réparation au copropriétaire, du fait de son locataire, pour défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée, d’une part des transformations et aménagements qui ont porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble, le règlement de copropriété prévoyant que les éléments qui contribuent à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale et d’autre part, des aménagements qui ont porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes, travaux qui ne peuvent être entrepris, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité