Les actions des copropriétaires contre le syndicat

Les actions des copropriétaires contre le syndicat

Les recours contre les décisions de l’assemblée générale

Les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires peuvent être annulées pour plusieurs motifs :

  • Les formalités légales n’ont pas été respectées ; tous les copropriétaires n’ont pas été convoqués, ou bien les voix n’ont pas été régulièrement décomptées, le syndic n’avait pas le pouvoir de convoquer ou encore les règles de majorités n’ont pas été respectées.
  • L’assemblée a pris des décisions qui n’entraient pas dans ses compétences, ou contraires aux dispositions du règlement de copropriété ou a voté une décision ne figurant pas à l’ordre du jour.
  • L’assemblée a pris des mesures discriminatoires envers certains copropriétaires qui sont constitutives d’un abus de droit.

Les copropriétaires qui se sont opposés aux votes de l’assemblée générale et les copropriétaires défaillants, c’est-à-dire absents et non représentés, peuvent contester de telles décisions dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal qui leur est faite par le syndic.

Sauf circonstances exceptionnelles, celui qui s’est abstenu lors d’un vote ne peut plus contester la décision ultérieurement.
Toute contestation d’une décision votée par l’assemblée générale doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu où se trouve l’immeuble. Une réclamation par lettre, même recommandée, adressée au syndic n’a aucune valeur juridique. Si le délai de deux mois est dépassé, la décision de l’assemblée générale devient définitive et ne peut plus être attaquée. Tous les copropriétaires doivent s’y conformer.

Concours obligatoire d’un avocat : toute action devant le tribunal de grande instance nécessite le concours d’un avocat.

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 Les recours contre la répartition des charges

Etre copropriétaire d’un immeuble entraîne l’obligation de participer au financement des dépenses nécessaires à la gestion de cet immeuble, conformément aux principes indiqués par la loi et selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et l’assemblée générale.

Il existe cependant des recours permettant de remettre en cause la répartition des charges :

  • L’action en révision lorsqu’une répartition cause un préjudice particulier à un propriétaire. Cette action en révision peut être exercée :
    • soit dans un délai de 5 ans suivant la publication au fichier immobilier du règlement de copropriété ;
    • soit par tout propriétaire d’un lot dans un délai de deux ans suivant la première mutation de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété.

L’action en révision est possible si le copropriétaire qui l’engage justifie d’un préjudice suffisamment important :

    • la part correspondant à son lot doit être supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition équitable conforme à la loi. L’action est alors dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ;
    • ou bien, la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition équitable conforme à la loi. L’action est alors dirigée contre le copropriétaire qui ne paie pas assez de charges.

Le syndicat doit toutefois être appelé en cause, à peine de nullité de la demande. Si la demande du copropriétaire est fondée, le tribunal établit une nouvelle répartition des charges, qui s’applique seulement pour l’avenir.

L’appel en cause consiste en une assignation dirigée par l’une des parties déjà engagée dans la procédure, contre un tiers, afin que ce dernier soit partie à l’instance. 

  • L’action en nullité lorsqu’une répartition est contraire à la loi. Cette action permet à tout copropriétaire et à tout moment, lorsqu’une clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété est contraire à la loi, de demander au juge de constater sa nullité et de procéder à une nouvelle répartition des charges.
La responsabilité du syndicat

La responsabilité du syndicat peut être engagée vis-à-vis d’un copropriétaire. Le syndicat est tenu pour responsable des dommages que pourraient lui causer un vice de construction, le défaut d’entretien des parties communes, le mauvais fonctionnement d’un équipement collectif, le non remplacement d’un gardien en période de congés, ou les fautes que le syndic pourrait commettre dans l’exercice de ses fonctions.
Dans tous les cas, l’action du copropriétaire lésé est dirigée contre le syndicat représenté par son syndic. Eventuellement, le syndicat peut se retourner ensuite contre le syndic et vérifier si celui-ci n’a pas commis de faute personnelle dans l’exécution de sa mission.

Si le copropriétaire subit un préjudice personnel de la part d’un copropriétaire ou d’un tiers, il agit seul contre la personne responsable. Cela ne concerne pas l’ensemble de la copropriété. 

Les actions contre le syndic

Chaque année, les copropriétaires approuvent les résultats financiers de la copropriété et votent le quitus. Dès lors que le quitus a été voté pour une période déterminée, aucun acte de gestion du syndic effectué pendant cette période ne peut plus être contesté par le syndicat.

Si vous constatez que le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat, ou qu’il n’a pas exécuté une décision votée par l’assemblée générale, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

  • informer le conseil syndical s’il en existe un ; celui-ci émet un avis et suggère au syndic de modifier sa position. Il ne peut lui en donner ordre, mais peut le contraindre à convoquer l’assemblée générale pour résoudre le problème ;
  • faire inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante ;
  • refuser, lors de la présentation du rapport d’activité du syndic, de voter le quitus ;
  • approuver les comptes et donner le quitus en émettant des réserves sur les points litigieux ;
  • solliciter la révocation du syndic ou le non renouvellement de son mandat si celui-ci est venu à son terme.

La faute du syndic doit lui être directement imputable. Il ne peut pas être tenu pour responsable des conséquences d’une décision prise par l’assemblée générale et à laquelle il s’est conformé ; c’est alors la responsabilité du syndicat qui est engagée.

Si le syndic est adhérent d’une organisation professionnelle, vous pouvez la contacter.

Dans des cas exceptionnels de carence du syndic, notamment lorsque celui-ci n’a pas exécuté les décisions adoptées par l’assemblée générale, et après mise en demeure d’agir restée infructueuse pendant plus de huit jours, tout intéressé (un copropriétaire, un créancier…) peut décider de l’assigner devant le président du tribunal de grande instance en référé et demander la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci assurera temporairement les fonctions du syndic selon la mission que lui confie le président du tribunal de grande instance. 

La responsabilité du syndic en cas de non respect des décisions prises en Assemblée générale

La responsabilité du syndic en cas de non respect des décisions prises en Assemblée générale

Article juridique publié le 06/10/2011 à 10:52, vu 58490 fois0 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY

Le syndic a pour mission d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès verbaux d’assemblée.

Il doit donc remplir sa mission avec rigueur et vigilance car des erreurs ou des négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour les copropriétaires.

Concernant l’exécution des décisions prises en Assemblée générale, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

Il s’agit pour lui d’une obligation. Il doit exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès-verbaux d’assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321).

Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l’encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988).
S’il ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat.

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Le syndic a pour mission d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès verbaux d’assemblée.

 

Il doit donc remplir sa mission avec rigueur et vigilance car des erreurs ou des négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour les copropriétaires.

 

Concernant l’exécution des décisions prises en Assemblée générale, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

 

Il s’agit pour lui d’une obligation. Il doit exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès-verbaux d’assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321).

 

Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l’encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988).

S’il ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat.

L’engagement de la responsabilité personnelle du syndic envers le syndicat suppose, tout d’abord, l’existence d’une faute dans l’exercice de ses fonctions.

La responsabilité du syndic suppose aussi un préjudice subi par le syndicat (Cass. 3e civ., 8 janv. 1974, no 72-13.478), ainsi qu’une relation directe de causalité entre la faute et le préjudice (CA Paris, 23e ch., 10 déc. 1993, SAGETIM c/ Synd.).

 

Faits imputables

Il peut arriver que la responsabilité du syndic soit engagée pour travaux non conformes à la décision prise en Assemblée générale.

Ainsi, dans un arrêt du 7 décembre 2010, la Cour de Cassation a estimé qu’en faisant réaliser des travaux de fermeture de la copropriété non conformes à la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires et pour un coût supérieur au devis approuvé, le syndic avait commis une faute engageant sa responsabilité.

En l’espèce, la différence de 50 centimètres de hauteur de clôture entre le projet voté et l’ouvrage réalisé modifiait de manière significative les caractéristiques de celui-ci, et était donc susceptible de modifier l’opinion des copropriétaires sur l’opportunité de réaliser l’ouvrage (CA Dijon, 7 déc. 2010, SA Lamy c/ Synd. Résidence Le Frontval : JurisData n° 2010-024873).

 

Il peut également arriver que le syndic n’exécute pas la décision prise en Assemblée générale.

Dans ce cas, il engagera également sa responsabilité.

Il a été jugé qu’ « en négligeant d’exécuter une décision de l’assemblée générale de remplacer la serrure d’un local à usage commun pour éviter le vol de bicyclette, le syndic doit répondre des vols constatés sans effraction, car en s’abstenant de satisfaire à son obligation légale, il a commis une faute personnelle, même si cette assemblée générale avait chargé le conseil syndical de faire le nécessaire, circonstance qui ne pouvait avoir pour effet de le dispenser d’exécuter la décision » (Cass. 3e civ., 4 oct. 1995 : D. 1998, somm. p. 274).

Il peut également arriver que le syndic prenne des initiatives qui dépassent ses attributions.

Dans ce cas, il se rendrait responsable d’un excès de pouvoir.

Ainsi, le syndic ne peut prendre une initiative qui relève des attributions du syndicat, sous peine de commettre un excès de pouvoir caractérisant une faute génératrice de responsabilité personnelle dont il devrait supporter les conséquences financières.

De même, en décidant une dépense très supérieure au coût même approximatif retenu par les copropriétaires, sans l’accord de ces derniers, alors qu’il ne s’agissait pas de travaux urgents ou nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic a outrepassé le mandat qui lui avait été confié et a commis une faute engageant sa responsabilité (CA Paris, 19e ch., 19 mars 1993 : JurisData n° 1993-020948).

Causes d’exonération 

La responsabilité du syndic repose sur la réalité d’une faute qui lui soit imputable, quel que soit d’ailleurs son degré de gravité (Cass. 3e civ., 12 juin 1991 : AJPI 1992, p. 278).

Le syndic ne peut être responsable si, malgré sa volonté, il n’a pas été en mesure de remplir sa mission, étant rappelé que celle-ci correspond à une obligation de moyens, non de résultat.

Ainsi, il a été jugé que « le syndic ne saurait être tenu responsable de la carence d’une entreprise qui, en dépit de ses interventions, n’a pas exécuté les travaux commandés (pour un défaut d’entretien d’un ascenseur à l’origine d’un accident » ; CA Paris, 27 oct. 1976).

La force majeure serait également une cause exonératoire de responsabilité du syndic, encore qu’elle ne doive guère avoir l’occasion de se rencontrer.

Quant au fait d’un tiers, il peut également constituer une cause d’exonération.

Dans ce cas, il faudrait sans doute le rechercher dans le comportement d’un copropriétaire qui aurait pu empêcher le syndic d’accomplir sa mission.

L’action directe du syndicat contre le syndic

La responsabilité du syndic peut être mise en cause selon les modalités suivantes.

Tout d’abord, le syndicat peut agir directement à l’encontre de son mandataire en raison des fautes commises dans l’exercice de son mandat et génératrices d’un préjudice qui lui est propre, donc en dehors de toute action engagée par un copropriétaire ou un tiers fondée sur la responsabilité extracontractuelle du syndic.

Indépendamment des actions en responsabilité, le syndicat peut :

– soit révoquer le syndic en raison de la gravité des fautes commises,

– soit demander la désignation d’un administrateur provisoire en vertu de l’article 49 du décret si le syndic est en état de carence manifeste pour assurer la gestion normale de la copropriété.

Il faut noter que la procédure sur le fondement de la responsabilité contractuelle du syndic est alors diligentée soit par le nouveau syndic soit par l’administrateur provisoire.

Les actions récursoires du syndicat contre le syndic

Le syndicat assume une responsabilité directe à l’égard aussi bien d’un copropriétaire que d’un tiers en raison de dommages causés.

Mais généralement, cette responsabilité trouve son origine dans des fautes imputables au syndic dans l’exercice de ses fonctions (CA Pau, 10 févr. 2003 : JurisData n° 2003-210187).

Conformément aux effets du mandat, la responsabilité du syndic se trouve transférée sur le syndicat qui doit en assumer les conséquences.

Néanmoins, il serait injuste que le syndicat conserve à sa charge les indemnités à verser aux victimes des préjudices dont le véritable responsable demeure le syndic.

C’est pourquoi il est en droit d’exercer toute action récursoire ou en garantie de manière à ce que la charge financière prononcée contre lui ne reste pas définitivement à sa charge mais incombe à son mandataire responsable (Cass. 3e civ., 29 mai 1970).

 

La responsabilité du syndicat envers les copropriétaires

Les initiatives ou la carence du syndic peuvent causer en même temps un préjudice personnel à un ou à certains copropriétaires.

Selon une jurisprudence bien établie, si la responsabilité du syndic envers un syndicat de copropriété peut être engagée sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, en sa qualité de mandataire de celui-ci, elle peut l’être également vis-à-vis des copropriétaires sur le plan quasi délictuel dès lors que ceux-ci démontrent l’existence d’une faute génératrice d’un préjudice qui leur est personnel.

Un copropriétaire est donc fondé à intenter une action en responsabilité civile du syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est tenu d’exécuter les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. Si le syndic, seul responsable de sa gestion, n’exécute pas, exécute mal ou avec retard les décisions de l’assemblée, il engage contractuellement sa responsabilité devant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du code civil. Le syndic est également responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, que sa responsabilité soit ou non par ailleurs engagée contractuellement envers le syndicat. Toutefois, cette dernière responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic. Cette action en responsabilité envers un syndic défaillant doit être engagée devant le tribunal de grande instance. Enfin, il convient de rappeler, indépendamment de toute action en justice, que l’assemblée générale des copropriétaires a toujours la possibilité de ne pas renouveler le mandat d’un syndic et de révoquer ce dernier dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires