LA SCI
- Le recours à la SCI n’est pas neutre, puisqu’au lieu de posséder un bien immobilier, on possède des parts sociales.
- Le bien n’est pas la propriété des associés, mais d’une personne morale, régie par des règles qui lui sont propres.
- La SCI a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète.
- Une SCI peut être constituée :
– soit dans un cadre familial, pour détenir et gérer un bien immobilier entre plusieurs membres de la famille.
– soit dans le cadre d’une entreprise, pour acheter des locaux professionnels et séparer le patrimoine immobilier de l’activité industrielle et commerciale.
– soit par des investisseurs, pour investir ensemble dans une opération immobilière.
- La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. Elle est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au RCS qui est obligatoire.
- Dès lors que les 2 époux et/ou de futurs héritiers participent à la constitution d’une SCI, il est préférable que les statuts soient rédigés par devant notaire, pour éviter toute contestation ultérieure.
EVITER L’INDIVISION
- L’indivision crée une situation à la fois contraignante, puisque les décisions doivent être prises à l’unanimité, et précaire, car à tout moment un indivisaire peut provoquer le partage et contraindre à la vente du bien pour obtenir sa part, et pas toujours dans les meilleures conditions.
- La mise en société permet d’éviter les aléas de l’indivision. La conservation de l’immeuble dans le cercle familial ne sera plus à la merci de l’un des enfants venant à engager une procédure de partage et de vente aux enchères.
- Les décisions concernant l’entretien, l’administration, la vente de l’immeuble seront prises à la majorité prévue par les statuts, et non pas à l’unanimité.
- La SCI assure ainsi la pérennité du bien en rendant possible son maintien dans le patrimoine familial.
- Fractionner le bien permet de :
– le donner progressivement,
– avec une meilleure équité.
La SCI peut faciliter la transmission du patrimoine immobilier car elle permet de répartir avec une meilleure équité les différents biens entre les enfants.
En effet, des biens immobiliers se partagent difficilement, alors que les parts de société se répartissent plus facilement et peuvent être données progressivement à chacun des enfants.
De plus, en programmant les donations, il est possible de bénéficier tous les dix ans de l’abattement de 300.000 F par parent et par enfant.
- En cas de donation de parts de SCI, comme de vente, les droits sont calculés sur la base de l’actif net (valeur de l’immeuble moins capital restant du sur emprunt), ce qui n’est pas admis quand l’immeuble est détenu en direct.
- Dans le cadre professionnel, le principal intérêt de la SCI est de dissocier l’activité de l’entreprise et le patrimoine immobilier de cette dernière. Cette dissociation facilite la transmission de l’entreprise tant à titre gratuit qu’à titre onéreux, en allégeant le bilan de l’entreprise.
- D’autre part, la location de l’immeuble à l’entreprise procure aux associés de la SCI des revenus pouvant constituer, lorsque l’emprunt sera remboursé, un complément de retraite.
- Enfin, dans le cadre de sa succession, le dirigeant pourra effectuer une donation partage des parts de la SCI à certains de ses enfants, alors que l’entreprise sera attribuée à l’enfant apte à continuer l’exploitation de la société.
- Le fait d’opter pour la TVA sur les loyers (plutôt que le droit de bail), est sans incidence sur le choix du régime fiscal des revenus (IR ou IS).