A quoi sert la surface de plancher
La surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de savoir si un projet de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est, en effet, la surface d’une construction qui définit le type d’autorisation administrative à laquelle elle doit répondre.
La surface de plancher, associée à l’emprise au sol, permet aussi de savoir si le projet est soumis à l’obligation de faire appel à un architecte ou non.
Enfin, la surface de plancher est définit par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui donne la surface de plancher maximale constructible sur un terrain.
La surface de plancher a été clairement définie par la circulaire du 03 février 2012 publiée au Journal Officiel le 06 mars 2012.
A quoi correspond la surface de plancher
La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades.
Pour comprendre la notion de « plancher clos et couvert« , il faut prendre le problème à l’envers. En effet, tout espace non clos ou non couvert qui ne pourrait être fermé qu’après avoir entrepris des travaux supplémentaires nécessitant une autorisation n’est pas considéré comme de la surface de plancher. Un balcon, un abri à voiture ouvert sur un coté (ou plus), par exemple, ne sont pas de la surface de plancher puisqu’il faudrait entreprendre des travaux (ne serait qu’en construisant un mur) pour les fermer. A contrario, un espace ouvert qui possède un dispositif de fermeture permettant d’empêcher le passage, même de manière temporaire, est comptabilisé. Ce qui sera le cas d’un passage couvert pouvant être fermé par un rideau métallique, par exemple.
Les mesures se prennent au nu intérieur des murs de façades. Cela veut dire qu’elles se font à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre, en considérant tous les murs donnant sur l’extérieur comme des murs de façades. Tous les autres murs intérieurs, qu’ils soient structurels ou de simples cloisons, sont intégrés dans la surface de plancher sans distinction.
Les déductions possibles
A partir de cette surface de plancher que nous appellerons « brute », certaines surfaces seront déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Les éléments à déduire, selon le type de projet sont les suivants :
- pour les maisons individuelles :
- l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade (les murs de façade sont les murs qui donnent sur l’extérieur) mais aussi en toiture (fenêtre de toit)
- les vides correspondant aux escaliers ou aux trémies d’ascenseur
- les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à1.80m
- les surfaces dédiées au stationnement des véhicules (à moteur ou non) et leurs rampes d’accès et aires de manœuvre
- les combles non aménageables pour l’habitation, ou autre activité professionnelle (plancher ne supportant pas les charges d’un usage courant ou encombrement de charpente trop important)
- pour les bâtiments collectifs :
en plus des points précédents, les immeubles ou groupe de bâtiments bénéficient de déductions spécifiques.
- les locaux techniques nécessaires à leur fonctionnement
- les caves et celliers construits en annexe aux logements et desservis uniquement par une partie commune
- 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation, après déductions définies précédemment, pour les immeubles dont les logements sont desservis par des parties communes intérieures
Précisions sur les planchers à prendre en compte
- Mesurer les dimensions :
les mesures se prennent au-dessus des plinthes, lorsqu’il y en a, et ce pour tous les niveaux construits : rez-de-chaussée, étage(s), sous-sol, demi-niveau, mezzanine, combles (même s’ils ne sont pas aménageables) … quel que soit le matériaux constituant ces planchers. Ce qui veut dire qu’une cave en terre battue, par exemple, sera prise en compte. Et bien entendu, les mesures se font au nu intérieur des murs de façades, comme précisé plus haut.
- Cas des escaliers et ascenseurs :
pour ce qui est des escaliers et des ascenseurs, le texte prévoit que la surface au-dessous des escaliers, au niveau du départ de celui-ci, est comptabilisée. Il en est de même pour un ascenseur, la surface au sol de la partie où il s’arrête est comprise dans la surface de plancher. Par contre, les marches de l’escalier et les trémies (c’est-à-dire les vides dans les planchers permettant le passage de l’ascenseur ou de l’escalier) ne sont pas comptées.
- Les piscines :
le bassin d’une piscine n’est pas considéré comme de la surface de plancher est ne sera donc pas pris en compte dans le calcul. Par contre, pour les piscines couvertes et closes entourées d’un dallage (margelle, terrasse), la surface couverte du dallage est considérée comme de la surface de plancher sous toute la partie de la couverture dont la hauteur est supérieur à 1.80m.
- Les espaces de stationnement :
quels que soient les types de véhicules concernés, la surface des espaces exclusivement destinés au stationnement ainsi que les rampes d’accès, voies de circulation et aires de manœuvre, ne fait pas partie de la surface de plancher.
Les véhicules peuvent être à moteur ou non. Ainsi, les espaces destinés au stationnement des voitures, motos, vélos, caravanes, remorques, bateaux, voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite sont considérés comme déductibles de la surface de plancher.
En revanche, les espaces d’exposition, de réparation ou de vente de véhicules font partie de la surface de plancher.
Les immeubles ou groupe de bâtiments
Une fois tous les points précédemment définis pris en compte, les bâtiments collectifs disposent de déductions supplémentaires par rapport à la maison individuelle.
Il est important de savoir que le Code de la construction et de l’habitation considère qu’une maison individuelle ne peut comporter plus de deux logements pour un même maître d’ouvrage. Tous les projets de construction comportant au plus deux logements ne peuvent donc pas bénéficier des déductions propres aux bâtiments collectifs.
- Les planchers des locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l’ensemble des logements ainsi que ceux servant au stockage des déchets, quel que soit l’étage auquel il se situent (sous-sol, RDC, étages supérieurs, combles) sont déductibles de la surface de plancher. Tous les locaux de type chaufferie, locaux électriques ou de VMC, machinerie d’ascenseur … sont concernés.
- Pour ce qui est descaves et celliers, ceux-ci doivent être uniquement desservis par un espace communet ne pas avoir de liaison directe avec les logements, sinon ils entrent dans la surface de plancher.
- Enfin, dans le cas d’un immeuble collectif dont l’accès aux logements se fait uniquement par les parties communes (que celles-ci soient intérieures ou extérieures) et après avoir pris en compte l’ensemble des déductions possibles,une surface supplémentaire de 10% de la surface de plancher des espaces d’habitation est déductible.
Pour visualiser et comprendre plus précisément la surface de plancher notre article sur la surface de plancher en images illustre celle-ci à travers l’exemple concret d’une maison individuelle.
Enfin, pour aller plus loin et avoir une vision complète des surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, vous pouvez lire notre article sur la définition de l’emprise au sol.
La nouvelle réglementation
La réglementation en matière de construction a subi quelques modifications ces derniers mois. Voici les nouvelles règles à connaitre.
- Depuis le 1er mars 2012, la notion desurface de plancher a remplacé les anciennes notions de SHOB et de SHON.
- Depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique impose également de fournir deux nouvelles attestations (voir les règles imposées par laRT 2012)
Les constructions neuves
Sans formalités
Sont dispensées de toute formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les « petites » constructions suivantes :
- constructions dont la surface et la hauteur sont respectivement inférieures ou égales à 5 m2 et 12 m.
- habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m2
- piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 10 m2
- chassis et serres dont la hauteur est inférieure à 1m80
- murs dont la hauteur est inférieure à 2 m, sauf s’il s’agit de murs de clôture soumis àdéclaration préalable
- clôtures non soumises à déclaration préalable
Sont également dispensés de toute formalité préalable les murs de soutènement et infrastructures situés en dehors des secteurs sauvegardés, ainsi que les constructions temporaires pour une durée inférieure à trois mois (15 jours dans les secteurs sauvegardés ou protégés), sous réserve que les lieux soient remis dans leur état initial.
Soumises à déclaration préalable
Sont soumises à la formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les constructions suivantes :
- constructions créant une surface de plancher supérieure à 5 m2 mais inférieure ou égale à 20 m2
- constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m et dont la surface de plancher est inférieure à 5m2
- habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est supérieure à 35 m2
- murs dont la hauteur est supérieure à 2 m
- piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m2 qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur inférieure à 1m80
- chassis et serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 m et dont la surface au sol ne dépasse pas 2 000 m2
Sont également soumises à la formalité préalable les constructions suivantes dès lors qu’elles sont situées dans des secteurs sauvegardés ou protégés :
- constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20 m2, quelle que soit leur hauteur,
- murs, quelle que soit leur hauteur
- clôtures
Soumises à permis de construire
A contrario, sont soumises à permis de construire toutes les autres constructions qui ne sont pas dispensées de formalités ou qui ne sont pas soumises à la déclaration préalable.
Travaux sur constructions existantes
Soumis à permis de construire
Sont soumis à permis de construire les travaux suivants effectués sur des constructions existantes (dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien ou de réparations courants).
- Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à quarante mètres carrés (40 m2). Entre ce seuil de quarante mètres carrés (40 m2) et vingt mètres carrés (20 m2), le permis de construire est exigé quand les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 170 mètres carrés (170 m2) et impliquent donc le recours à unarchitecte
- Dans les autres zones quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à vingt mètres carrés (20 m2)
- travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.
- travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit de simples travaux d’entretien et de réparations courants)
- travaux modifiant la structure ou la façade d’un bâtiment quand ils s’accompagnent d’un changement de destination
Soumis à déclaration préalable
Sont soumis à la déclaration préalable les travaux suivants dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ du permis de construire.
- changements de destination d’un bâtiment existant
- travaux de ravalement
- travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment
- travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants
- travaux créant une surface de plancher supérieure à cinq mètre carrés (5 m2) et inférieure à vingt mètres carrés (20 m2)
- travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur
- Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher inférieure à quarante mètres carrés (40 m2) sans porter la surface totale de la construction au delà du seuil de 170 mètres carrés (170 m2)