passage du stock a l’actif MDB

Amortissement dans les sociétés exerçant les activités de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier
partager cet articlehttps://platform.twitter.com/widgets/tweet_button.96fd96193cc66c3e11d4c5e4c7c7ec97.fr.html#dnt=false&id=twitter-widget-0&lang=fr&original_referer=http%3A%2F%2Fwww.fiscalonline.com%2FAmortissement-dans-les-societes%2C125.html&size=m&text=Derni%C3%A8re%20actualit%C3%A9%20fiscale&time=1607766158160&type=share&url=http%3A%2F%2Fwww.fiscalonline.com%2FAmortissement-dans-les-societes%2C125.html&via=fiscalonlinefontsizedown fontsizeup
Lorsqu’une société, exerçant la double activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier, a initialement acquis un immeuble en vue de la revente, pour l’affecter, ensuite, de façon définitive et non simplement provisoire à la location, elle doit transférer ce bien d’un compte de stocks à un compte d’immobilisation, susceptible d’amortissement. Dans sa réponse, le Ministre de l’économie, des finances et de l’industrie précise le régime des immeubles, acquis par des sociétés exerçant la double activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier, au regard des règles de l’amortissement et des provisions. En effet, il convient de distinguer le sort des immeubles selon les activités :
- dans le cadre de l’activité de marchand de biens, les immeubles acquis font partie du stock et peuvent faire l’objet de provisions ;
- dans le cadre de l’activité de gestion de patrimoine immobilier, les immeubles font partie de l’actif de la société et sont donc amortissables. Le choix de l’amortissement ou de la constitution de provisions peut se poser problème aux sociétés exerçant la double activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier, lorsqu’elles décident d’affecter l’immeuble d’une activité à une autre. D’après l’article 38 quater de l’annexe III au code général des impôts, sont considérés comme des éléments de l’actif immobilisé, les biens destinés à servir de façon durable à l’activité de l’entreprise. Par ailleurs, l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGIprécise que les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine qui s’entend, s’agissant des immobilisations acquises à titre onéreux par l’entreprise, du coût d’acquisition, c’est à dire du prix d’achat majoré des frais accessoires nécessaire à la mise en état d’utilisation du bien. Ainsi, une société qui exerce à la fois une activité de marchand de biens et de gestionnaire de patrimoine immobilier doit constater respectivement en stocks et en immobilisations, les immeubles acquis pour l’exercice de ses deux activités.Dans l’hypothèse où un des immeubles initialement acquis en vue de la revente est par la suite définitivement affecté à la location, la société doit transférer ce bien, dont l’affectation est modifié de façon définitive et non simplement provisoire(CE 6 novembre 1958, n°4589, 8ème et 9ème sous-sections), d’un compte de stocks à un compte d’immobilisation, susceptible d’amortissement. Conformément aux dispositions del’article 38 quinquies déjà cité, la base d’amortissement est alors constituée par la valeur pour laquelle les constructions avaient été inscrites dans les stocks de l’entreprise et non pour la valeur la valeur nette comptable qu’elles avaient à la date du changement d’affectation. L’entreprise doit, en outre dans cette situation reprendre la provision pour dépréciation constituée, le cas échéant, dans les conditions prévues àl’article 38 terdecies de l’annexe III au CGI.Enfin, si la preuve est faite de l’existence d’une dépréciation effective de caractère définitif entraînée par des circonstances exceptionnelles, l’entreprise pourra pratiquer outre l’amortissement linéaire calculé sur la durée probable d’utilisation du bien, un amortissement exceptionnel constatant cette dépréciation.Réponse ministérielle Abelin du 27 août 2001Question n°65350
Publié le lundi 5 novembre 2001Forum sur abonnementPour participer à ce forum, vous devez vous enregistrer au préalable. Merci d’indiquer ci-dessous l’identifiant personnel qui vous a été fourni. Si vous n’êtes pas enregistré, vous devez vous inscrire.Connexion | s’inscrire | mot de passe oublié ?Autres articles associés aux mots clés :  Marchand de biens

 


Les articles les plus lus !
 Article 726 du CGI : les immeubles par destination ne peuvent être pris en compte pour apprécier la « prépondérance immobilière »
 Le Gouvernement a mis en ligne le guide du CIR 2020
 Feu vert de Bruxelles et de la France à l’exonération temporaire de la TVA sur les vaccins et kits de dépistage COVID-19
 Plus-value et résidence principale sinistrée : appréciation du délai « normal » d’inoccupation du bien avant sa vente
 Valorisation de l’usufruit temporaire des parts de SCI dans l’affaire Luccotel : une approche plus conforme retenue par le juge de l’impôt
 Plus-value immobilière : un parc de 81 hectares ne constitue pas une dépendance immédiate et nécessaire
 Report d’imposition de la plus-value d’apport de titres : nouveaux aménagements proposés par le Gouvernement
 Une entreprise qui reprend d’un établissement en ZFU 11 mois après sa fermeture peut bénéficier de l’exonération de CFE
[+ …]

ASSOCIATION SANS BUT LUCRATIF MAIS AVEC ACTIVITES COMMERCIALES

’association à but lucratif : impossible ?

L’association à but lucratif : impossible ?

Une association à but lucratif a pour but le partage des bénéfices entre les différents membres de l’entité (président, membres du bureau, etc). En principe, il est impossible de créer une association à but lucratif.
En effet, la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association impose à cette dernière de posséder un « but autre que de partager des bénéfices ». Cependant, une association, même en étant à but non lucratif, peut exercer des activités lucratives.
Créez votre association en ligne
Modèle de statuts d’association
Une association a-t-elle le droit de faire des bénéfices ?
La notion d’association, définie à l’article 1 de la loi du 1er juillet 1901, est la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que le partage des bénéfices.
Ainsi, à la différence d’une société, l’association n’a pas pour but de générer des gains qui seraient redistribués entre les actionnaires ou associés. Elle est donc par essence une entité sans but lucratif. Cependant, il est possible, dans des conditions définies par la loi, que cette entité exploite de manière accessoire des activités lucratives.

Interdiction de partager des bénéfices entre les membres
Une association ne peut avoir pour but le partage de bénéfices entre ses membres : c’est ce qui la distingue de la société. Si certaines sont créées dans ce but, elles seront requalifiées en sociétés créées de fait. En effet, les fondateurs d’une société ont pour objectif le partage de bénéfices générés par l’activité de l’entreprise.
Contrairement à l’association, la société est par principe créée dans un but lucratif, comme l’indique l’article 1832 du code civil.
Ainsi, en fonction de la volonté des fondateurs, si ceux-ci décident d’avoir un but lucratif ou non, dépendra le choix de la structure. Si les dirigeants ne souhaitent pas partager de bénéfices, alors le choix pourra se porter, lors de la rédaction des statuts, sur la forme associative.
Autorisation de rémunérer les dirigeants des associations sous certaines conditions
Même si l’association à but lucratif n’existe pas, il est tout à fait possible de rémunérer les dirigeants, à condition qu’ils soient dirigeants de droit (c’est-à-dire qu’ils sont désignés par les statuts dans le but de gérer celle-ci). Les statuts vont en organiser le fonctionnement.
La rémunération du dirigeant peut être justifiée par le fait que ce dernier a un contrat de travail avec l’organisme. Ce contrat de travail aura pour objet la gestion de cette dernière.
À noter : une rémunération peut être simplement versée au dirigeant de l’association au seul titre de ses fonctions de dirigeant.
La gestion par le dirigeant peut être intéressée ou désintéressée, cela dépend du montant de la rémunération. Une gestion intéressée ne signifie pas qu’il s’agit d’une structure à but lucratif. Cela indiquera uniquement le caractère lucratif ou non des activités exercées.
Comment déterminer elle exerce une activité lucrative ?
Association à but lucratif et exercice d’activités lucratives : la distinction
Le but non lucratif ne doit pas se confondre avec les activités qu’elle exerce. En effet, une association peut tout à fait avoir un but désintéressé donc non lucratif, mais se financer grâce à une activité économique.
Par exemple, le fait pour une association à but non lucratif, comme une association sportive, d’avoir une activité économique et commerciale ne l’empêchera pas d’être qualifiée comme telle. Elle pourra ainsi vendre ses biens, proposer des services payants, etc.
Attention : les activités lucratives exercées doivent être prévues par les statuts.
Par ailleurs, ces activités lucratives doivent servir l’objet non lucratif de l’organisme, c’est-à-dire être exercées en vue de réaliser cet objet. Elle devra donc respecter son but non lucratif et ne pas exercer d’activités qui iraient à l’encontre de ce but.

La possibilité de réaliser des bénéfices non partagés
L’association à but non lucratif est en droit de réaliser des bénéfices, mais ils ne doivent pas être partagés entre les membres du bureauLe non partage des bénéfices est un élément à prendre en compte lors de la création d’une structure. En effet, si le but de l’association est lucratif, le choix de la structure sera tourné vers la création d’une société.
Cette distinction est importante car la structure sera amenée à réaliser des bénéfices. Cependant, elle doit les utiliser pour la réalisation de son objet et ne surtout pas les distribuer.
Comment savoir si l’activité exercée est lucrative ou non ?
La qualification d’activité lucrative d’une association
Afin de déterminer si l’activité exercée est lucrative ou non, il est nécessaire d’étudier 3 éléments. Cette qualification est importante car en découleront la fiscalité et comptabilité de l’association.
Premier élément : est-ce que le dirigeant gère de façon désintéressée ?
La gestion bénévole implique que les dirigeants ne perçoivent aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l’association. Ainsi, le dirigeant ne peut avoir soit directement soit par personne ou entité interposée, des intérêts dans les bénéfices réalisés par l’organisme. Dans l’hypothèse où cette condition ne serait pas remplie, la gestion serait intéressée, impliquant ainsi la soumission de l’association aux impôts commerciaux.
Comme il a été dit précédemment, le dirigeant peut recevoir une rémunération au titre de la gestion de celle-ci.
Pour que l’activité soit reconnue comme lucrative, la rémunération brute mensuelle versée à chaque dirigeant doit être supérieure aux ¾ du SMIC. Dans cette rémunération, plusieurs éléments sont pris en compte : les salaires, les rémunérations ponctuelles, les cadeaux, les remboursements de frais, etc.
Les activités pourront également être reconnues comme lucratives si le nombre de dirigeants percevant une rémunération dépasse un plafond calculé en fonction des ressources de l’association :
Si les ressources sont comprises entre 200.000€ et 500.000€, alors un seul dirigeant pourra être rémunéré ;
Si les ressources sont comprises entre 500.000€ et 1.000.000€, deux dirigeants pourront être rémunérés ;
Si les ressources dépassent 1.000.000€, trois dirigeants pourront être rémunérés.
Deuxième élément : est-ce que l’activité concurrence des sociétés commerciales ?
Afin de déterminer si l’activité exercée concurrence une société commerciale, il est nécessaire d’étudier le comportement du consommateur. Si un consommateur peut s’adresser aussi bien à l’association qu’à l’entreprise du même secteur pour obtenir un produit, alors on considère qu’elle est concurrente.
Il est donc indispensable d’étudier si cette activité est exercée de la même manière qu’une entreprise lucrative.
À noter : s’il n’y a aucune concurrence entre l’association et l’entreprise, alors l’activité ne sera pas qualifiée de lucrative.
Troisième élément : les conditions d’exercice de l’activité
L’activité sera qualifiée de lucrative si :
Les produits qu’elle vend ou les services qu’elle propose entrent dans les catégories du marché ou du secteur concerné ;
Les produits ou services ne répondent pas à une utilité sociale : c’est-à-dire que l’activité ne vise pas à satisfaire un besoin qui n’est pas pris en compte par le marché, ou auquel le marché répond de façon insuffisante ;
Les prix des biens ou services proposés sont semblables à ceux du marché : l’organisme ne pratique pas des tarifs modulés en fonction de la situation des bénéficiaires, ou des tarifs réduits ;
L’association a recours à de la publicité dans un but autre que celui de faire appel à la générosité publique.
Si ces trois éléments sont réunis, alors l’activité sera qualifiée de lucrative, et elle devra supporter les conséquences fiscales et comptables qui y sont attachées.
Quelles sont les conséquences lorsque les activités de l’association sont qualifiées de lucratives ?
L’identification et l’immatriculation
Toute association déclarée reçoit automatiquement, lors de sa déclaration en préfecture ou en ligne, un numéro d’inscription au répertoire national des associations (RNA).
Celle-ci doit aussi demander sa publication au Journal officiel des associations et fondations d’entreprise.
Si elle exerce des activités lucratives conduisant au paiement de la TVA ou de l’impôt sur les sociétés, elle doit également demander son immatriculation au répertoire national des entreprises et des établissements, et obtiendra un numéro SIREN.
L’assujettissement de l’association aux impôts commerciaux
Une association qui exerce des activités lucratives sera assujettie à la TVA sur ses recettes, à l’Impôt sur les Sociétés pour ses bénéfices et à la Contribution économique territoriale (ancienne taxe professionnelle).
Toutefois, une structure associative qui exerce des activités lucratives accessoires (les activités non lucratives étant prépondérantes) pourra, sous certaines conditions, constituer un secteur dit « lucratif » qui sera seul soumis aux impôts commerciaux, notamment s’il s’agit de petites associations au budget limité.
Les obligations comptables de l’association à activités lucratives
Si les dirigeants sont rémunérés, il faudra établir chaque année une attestation indiquant :
l’identité du dirigeant ;
le montant de la rémunération ;
le montant des ressources.
Les associations devront préparer leurs comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe). Elles devront également faire appel à un commissaire aux comptes afin de faire certifier leurs documents comptables.
Les comptes devront, comme pour une société, être approuvés par l’assemblée générale.
Enfin, elle aura l’obligation de publier ses comptes annuels et le rapport du commissaire aux comptes sur un site internet dédié, dans les 3 mois de l’approbation.
Infographie récapitulative

https://www.votre-expert-des-associations.fr/IMG2/pdf/BOI_4h506_-18_decembre_2006-_Associations.pdf

Une association va pouvoir échapper à la qualification d’activité lucrative si :

  • Produit : les produits ou services fournis par l’association visent à satisfaire un besoin qui n’est pas pris en compte par le marché (ou dans des conditions peu satisfaisantes) ;
  • Public : les biens ou services proposés par l’association sont fournis à des personnes se trouvant dans une situation économique et sociale difficile (par exemple personnes handicapées ou au chômage). Dans ce cas, il sera considéré que l’activité de l’association a une utilité sociale ;
  • Prix : le prix des biens ou services proposés par l’association est inférieur à celui proposé par des entreprises pour les mêmes biens ou services, ou bien adapté à la situation des bénéficiaires (par exemple, réduction pour les chômeurs) ;
  • Publicité : si par principe, le recours à des méthodes commerciales ou des méthodes de publicité traditionnelles constitue un indice de lucrativité, il est possible à l’association de procéder à des opérations de communication pour, notamment, faire appel à la générosité du public.

Question écrite n° 05895 de M. Philippe Bas (Manche – Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 28/06/2018 – page 3214

M. Philippe Bas appelle l’attention de Mme la ministre des solidarités et de la santé sur les centres de santé associatifs dentaires.

L’ordonnance n° 2018-17 du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé précise les conditions d’ouverture et d’exercice de ces centres de proximité assurant diverses prestations (actions de santé publique, soins ambulatoires, premiers secours, soins et diagnostics…).

Des professionnels ont manifesté leurs inquiétudes quant à la qualité des soins pratiqués par certains opérateurs.

Ces inquiétudes ont pu être confirmées avec l’affaire « Dentexia », une chaîne de centres dentaires dont les pratiques avaient conduit aux dépôts de plaintes de la part de nombreux patients.

À la suite de cette affaire, l’inspection générale des affaires sociales (IGAS) a remis un rapport intitulé « L’association Dentexia, des centres de santé dentaire en liquidation judiciaire depuis mars 2016 : impacts sanitaires sur les patients et propositions » au Gouvernement, à sa demande, en juillet 2016. Il a été rendu public.

Il semble qu’un autre rapport intitulé « Les centres de santé dentaires : propositions pour un encadrement améliorant la sécurité des soins » daté de janvier 2017, cité dans le rapport de l’IGAS « Les réseaux de soins » de juin 2017, n’ait pas été en revanche rendu public.

Dans ce contexte, il lui demande de rendre public ce rapport en prévision de la réforme du reste à charge zéro.

Réponse du Ministère des solidarités et de la santé

publiée dans le JO Sénat du 23/08/2018 – page 4405

La ministre des solidarités et de la santé a souhaité, avec le nouveau corpus réglementaire relatif aux centres de santé, introduire une série de mesures qui, conjuguées, renforcent l’encadrement de la création et du fonctionnement des centres de santé et les obligations des professionnels de santé qui y exercent. A cette fin, l’ordonnance du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé garantit, à l’article L. 6323-1-4 du code de la santé publique, le caractère non lucratif de la gestion des centres en interdisant, à tout gestionnaire, quel que soit son statut, de partager entre les associés les bénéfices de l’exploitation de leurs centres. Il est précisé que ces bénéfices doivent être mis en réserves ou réinvestis au profit du centre de santé ou d’une autre structure à but non lucratif, gérés par le même organisme gestionnaire. Par ailleurs, afin de faciliter les contrôles dans ce domaine, les organismes gestionnaires sont tenus de tenir les comptes de la gestion de leurs centres selon des modalités permettant d’établir le respect de ces obligations. En outre, le dispositif mis à la disposition des agences régionales de santé (ARS) pour encadrer le fonctionnement des centres est singulièrement renforcé. En effet, jusque-là, les ARS pouvaient seulement suspendre partiellement ou totalement les activités d’un centre et uniquement en cas de manquement à la qualité et à la sécurité des soins. Désormais, aux termes de l’article L. 6323-1-12 du code précité, elles peuvent, pour ces mêmes motifs, fermer le centre. En outre, les motifs de fermeture du centre ou de suspension de leurs activités sont étendus au cas de non-respect de la règlementation par l’organisme gestionnaire et au cas d’abus ou de fraude à l’encontre des organismes de la sécurité sociale. Pour renforcer le dispositif, l’article L. 6323-1-11 oblige le gestionnaire à produire un engagement de conformité préalablement à l’ouverture du centre. Enfin, l’article L. 6323-1-8 du code de la santé publique prévoit l’obligation pour les professionnels de santé, en cas d’orientation du patient, d’informer ce patient sur les tarifs et les conditions de paiement pratiquées par l’autre offreur de soins. Le dossier médical du patient doit faire état de cette information. Cette disposition, conjuguée avec celle de l’article R. 4127-23 du même code, qui interdit tout compérage entre professionnel de santé, est de nature, non seulement à permettre au patient de choisir son praticien en connaissance de cause, mais encore, à limiter les risques de captation de clientèle. Parallèlement à ces mesures visant à la protection des usagers, l’ordonnance précitée et ses textes d’application s’attachent à améliorer l’accès aux soins des patients par le biais de diverses autres dispositions. Ces textes rappellent les obligations fondamentales qui s’imposent aux centres de santé et qui leurs sont désormais opposables : l’ouverture à tous les publics, la pratique du tiers payant et des tarifs opposables. Ils ouvrent la possibilité de créer des centres de santé à davantage d’acteurs, ce qui permet davantage de création. Ainsi l’article L. 6323-1-3 du code de la santé publique confirme la possibilité de création d’un centre par un établissement de santé quel que soit son statut, public ou privé, commercial ou non, et ouvre cette possibilité aux sociétés coopératives d’intérêt collectif. En outre, les centres de santé peuvent créer des antennes qui constituent autant de lieux de soins facilitant l’accès aux soins. Eu égard à l’ensemble de ces dispositions, la nouvelle réglementation aboutit à un équilibre satisfaisant en favorisant le renforcement de l’offre de soins de premier recours, tout en sécurisant, au bénéfice des patients, les conditions de création, de fonctionnement et de gestion des centres de santé.

Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

2-) Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

Pour mémoire, l’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Contrairement au renouvellement du bail qui fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années, la tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

Mais lorsque, du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail vient à dépasser douze années, le loyer du bail renouvelé ne sera alors plus soumis à la règle du plafonnement.

Autrement dit, lorsque la durée du bail excède 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du bailleur.

La tacite reconduction du bail suppose soit l’absence de demande de renouvellement de la part du locataire, soit l’absence de signification d’un congés avec offre de renouvellement de la part du bailleur.

La Cour de cassation a récemment confirmé cette exception à la règle du plafonnement en jugeant que le propriétaire du local pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable. (Cass. Civ. 3, 23 avril 2013, n°12-16579).

Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année.

A cette fin, le bailleur doit adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d’huissier avec un nouveau montant correspondant à sa valeur locative réelle et actualisée.

Dans ce contexte, le bailleur peut donner congés avec offre de renouvellement à son locataire avec un nouveau prix du loyer puis, en cas de difficulté, faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.

La désignation d’un expert passe nécessairement par une assignation devant le juge des loyers commerciaux.

Conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

En définitive, un bailleur patient peut tirer avantage d’une tacite reconduction, dans la mesure où, en laissant le bail atteindre une durée supérieure à 12 ans, il peut augmenter le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

De son côté, pour ne pas perdre le bénéfice du plafonnement du loyer, le locataire serait avisé de ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de 12 ans.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos « mots clés » dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes – 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01

Email : abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.comVOUS AVEZ UNE QUESTION ?

Blog de Anthony Bem

Anthony BEM

249 € TTC

1359 évaluations positivesNote :      (5/5)POSEZ VOTRE QUESTION À ANTHONY BEM

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.ALLER SUR LE FORUMDEMANDER UN DEVIS À UN AVOCATPublié par Visiteur11/11/2015 07:52

Bonjour,
Merci pour cet article fort intéressant, je suis titulaire d’un bail de 12 ans comment dois-je procéder pour éviter le déplafonnement au bon vouloir de mon propriétaire.Publié par Maitre Anthony Bem11/11/2015 08:12

Bonjour Jr,

Pour éviter le déplafonnement du loyer, il vous faut solliciter le renouvellement du bail commercial avant les 6 mois de la date anniversaire des 12 ans auprès du bailleur.

Pour ce faire, il faut rédiger une demande de renouvellement et la signifier par voie d’huissier de justice au propriétaire du local.

Cordialement.Publié par Visiteur25/03/2016 22:08

Rj merci pour cet article ! Je suis titulaire d’un bail de 12ans mais pas avec le même bailleur sept ans avec l’ancien ICADE ensuite il a était racheté par HLM c’est un local commercial depuis cinq ans ce dernier nous a augmenté le loyer de 5% à compter de l’année 2012 je viens de recevoir cette lettre c’est-à-dire le 25 03 2016 que dois-je faire ?Publié par Visiteur08/05/2016 23:50

Bonjour Maitre BEM,

Dans le cas où le locataire a demandé un renouvellement avec une augmentation de loyer au bout des 9 ans, mais que le propriétaire n’a pas répondu. Suite à quoi le locataire a continué à payer le même montant de loyer fixé par l’ancien bail commercial pendant 6 ans de plus, pour une durée totale de 15 ans.

Pourrait on considérer ce cas comme une tacite reconduction du bail commercial?

Cordialement,

ELPublié par Visiteur06/06/2016 19:13

Bonjour Maître BEM
Je suis le bailleur d’un bail commercial à Paris établi en 1981.
Je souhaite exercer mon droit au déplafonnement et proposer un nouveau loyer.
Comment m’y prendre?
Merci de vos réponsesPublié par Maitre Anthony Bem06/06/2016 19:54

Bonjour Roland,

Il vous faut prendre un avocat qui saura procéder à la signification du déplafonnement en fonction de votre situation et des termes du bail, à la rédaction d’un mémoire en déplafonnement en cas de refus de règlement de la somme demandée par le locataire et suivre la procédure d’expertise judiciaire en fixation du loyer le cas échéant.

Cordialement.Publié par Visiteur27/06/2016 14:44

bonjour mître

quelle contenu doit prendre la demande de renouvellement de bail 6 mois avant la 12ème année
au même loyerPublié par Maitre Anthony Bem27/06/2016 18:25

Bonjour franck,

La demande de renouvellement de bail n’a pas à respecté un formalisme particulier sauf celui prévu dans les clauses du bail à ce sujet.

Cordialement.Publié par Visiteur01/07/2016 15:54

Bonjour,
Je tiens un café bar j’ai un bail de3/6/9 le propriétaire ma augmenter le loyer en 3 ans date d’anniversaire ok, et la 1an apres il m’augmente encore un fois a t’il le droit????Publié par Maitre Anthony Bem01/07/2016 21:27

Bonjour sosolilou,

En principe, le montant du loyer d’un bail commercial est plafonné sauf si l’une des causes légales de déplafonnement du loyer justifie le déplafonnement.

A défaut, seule l’application de l’indice prevu dans le contrat de bail commercial permet d’augmenter le montant du loyer.

Cordialement.PAGE123456>PUBLIER UN COMMENTAIRE VOTRE COMMENTAIRE :Texte de votre commentairePUBLIER RECHERCHERA PROPOS DE L’AUTEUR

Blog de Anthony Bem

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu’en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1350 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d’urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.comTHÈMES DE PUBLICATIONS

CONSULTATION EN LIGNEImage consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en lignePOSEZ VOTRE QUESTION

PRIX

249 € TTC

Rép : 24h maximum

1359 évaluations positivesNote :      (5/5)INFORMATIONSabem@cabinetbem.com 01.40.26.25.01 27 bd Malesherbes 75008 Paris  

Accès transports :

Métro : Madeleine ou Saint Augustin

RER : Saint Lazare

Bus: 22,24,28,29,32,

42,43,52,80,84,94

Parking public devant l’immeuble

MES LIENS

RETROUVEZ-NOUS SUR LES RÉSEAUX SOCIAUX ET SUR NOS APPLICATIONS MOBILESAPPLE STOREPLAY STOREFACEBOOKTWITTER

Logo Légavox

Mentions légalesCGUPolitique de confidentialitéAndroidIphoneFacebookTwitterCopyright 2020 Légavox.fr – Tous droits réservésCe site utilise des cookies et vous donne le contrôle sur ce que vous souhaitez 

vices caches

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 24 mai 2007, n°
05/10175

Chr o no lo gie de l’a ffa ir e

TGI Draguignan
17 mars 2005 >

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle
24 mai 2007

Sur la dé c is io n

Référence : CA Aix-en-Provence, 24 mai 2007, n° 05/10175
Juridiction : Cour d’appel d’Aix-en-Provence

Numéro(s) : 05/10175
Décision précédente : Tribunal de grande instance de Draguignan, 17 mars 2005, N° 03/3703

Sur le s pe r s o nne s

Avocat(s) : Jean Philippe FOURMEAUX, Jérôme BRUNET-DEBAINES, Valérie COLAS
Cabinet(s) : SCP LIBERAS BUVAT MICHOTEY, SCP D’AVOCATS JEROME LATIL ET PASCALE
PENARROYA-LATIL Parties : Compagnie ASSURANCES GENERALES DE FRANCE ‘ AGF ‘ SA

Te xt e int é gr a l

D E DE FRANCE ‘AGF’ SA, demeurant XXX

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

3° Chambre A ARRÊT AU FOND DU 24 MAI 2007
N° 2007/279

Rôle N° 05/10175

Compagnie D E DE FRANCE ‘AGF’ SA C/
B X C Y
Grosse délivrée le :
à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 17 Mars 2005 enregistré au
répertoire général sous le n° 03/3703.

APPELANTE

représentées par la SCP LATIL – PENARROYA-LATIL –
 ALLIGIER, avoués à la Cour, assistées de Me Valérie
COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES
Monsieur B X XXX
représenté par la SCP LIBERAS – BUVAT – MICHOTEY, avoués à la Cour, assisté de Me Jérôme BRUNET-
DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame C Y

née le XXX à XXX

représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, assistée de Me
Jean- Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de
DRAGUIGNAN

-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Mars 2007 en audience publique. Conformément à l’article 785 du
Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur H I, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à
l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de : Monsieur H I, Président, rédacteur Monsieur André TORQUEBIAU,
Conseiller Madame Chantal ACQUAVIVA, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle F G. ARRÊT
Contradictoire,

Prononcé en audience publique le 24 Mai 2007 par
Monsieur H I.

Signé par Monsieur H I, Président et Mademoiselle F G, greffier présent lors du prononcé.


EXPOSE DU LITIGE :

M. X, marchand de biens, a acquis une villa aux enchères le 4 décembre 1998.

Suivant un acte notarié du 4 juin 1999, M. X a revendu la villa à Mme Y.

Des infiltrations par toiture et des remontées d’humidité étant apparues, Mme Y a déclaré le
sinistre le 16 juin 2000 à son assureur, qui a missionné M. Z,
lequel a déposé un rapport le 14 septembre 2000.

M. A a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 29 octobre 2002.

Mme Y a assigné M. X et la Société AGF en paiement de sommes.

Par un jugement en date du 17 mars 2005, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a condamné in
solidum M. X et la Société AGF à payer à Mme Y
18.624, 58 Euros et 2.000 Euros au titre du préjudice
de jouissance et condamné la Société AGF à garantir
M. X.

La Société AGF a interjeté appel le 13 mai 2005. Vu le jugement en date du 17 mars 2005 ;
Vu les conclusions de la Société AGF en date du
13 septembre 2005 ;

Vu les conclusions de M. X en date du
7 novembre 2005 ;

Vu les conclusions de Mme Y en date du
12 décembre 2006 ; SUR CE :
Attendu que la régularité formelle de la procédure en appel n’étant pas contestée, il sera
directement statué sur le fond de l’affaire ;

Sur les demandes formées par Mme Y à l’encontre de M. X et de la Société AGF sur le
fondement de la garantie légale des vices cachés et sur l’appel en

garantie formé par M. X à l’encontre de son assureur, la Société AGF :

Attendu que M. X, marchand de biens, a acquis une villa aux enchères le 4 décembre 1998 ;

Attendu que, suivant un acte notarié du 4 juin 1999, M. X a revendu la villa à Mme Y ;

Attendu que, selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à
raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la
destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou
n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

Attendu que M. A a constaté l’existence de deux désordres, des passages d’eau en toiture
au droit du séjour dues à une insuffisance de pente de la toiture (12 % au lieu de 25 %) et des
remontées d’humidité en pied des murs cuisine et chambre dues au fait d’un niveau de sol extérieur
supérieur au niveau du sol intérieur ;

Attendu que ces constatations établissent l’existence des vices cachés de la chose vendue, qui la
rendent impropre à l’usage auquel on la destine ;

Attendu que M. X et la Société AGF soutiennent que les dommages étant apparus trois mois après
la vente survenue le 4 juin 1999, Mme Y, qui n’a assigné en
référé-expertise que le 19 janvier 2001, n’a pas agi
dans le bref délai institué par l’article 1648 du Code civil et est donc irrecevable dans son
action ;

Attendu que si des dommages sont apparus en septembre 1999, force est de
constater que ces dommages n’ont été connus dans leurs causes et leurs conséquences qu’à la
suite du rapport établi le
14 septembre 2000 par M. Z, expert missionné par la
Société MAIF ;

Attendu qu’en ayant alors assigné en référé-expertise le 19 janvier 2001, Mme Y a agi dans
le bref délai institué par l’article 1648 précité ;

Attendu que l’action intentée par Mme Y est donc recevable ;

Attendu que M. X ne conteste pas l’existence des vices cachés ;

Attendu que M. X, vendeur, doit sa garantie ;

Attendu que M. A a préconisé de refaire la toiture, d’exécuter des caniveaux ou drains en pied, de
réviser la toiture de l’appentis et de remettre en état les peintures intérieures et le
vernis du plafond du séjour et chiffré leur coût à la somme de (7.752,75 +
6.211,84 + 583,67 + 844) 15.392,26 Euros TTC ;

Attendu qu’à ces postes doivent être ajoutés le coût des travaux de protection avancé par
Mme Y (2.834,32 Euros) et le coût des travaux d’urgence à
réaliser avant l’exécution des reprises définitives
(étanchéité en pied de souche au moyen d’un matériau de type Dip étanche, mise en place d’une
bâche) pour un coût de 598 Euros TTC ;

Attendu que le premier juge a exactement apprécié le préjudice de jouissance subi par Mme Y ;

Attendu, en définitive, que M. X sera donc condamné à payer à Mme Y la somme de (15.392,26 +
2.834,32 +
598) 18.824,58 Euros TTC et celle de 2.000 Euros au
titre du préjudice de jouissance ;

Attendu que M. X a souscrit auprès de la Société AGF une police responsabilité civile pour
l’activité de marchand de biens ;

Attendu que la police précise que la garantie est étendue aux conséquences de la
responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en cas de vice caché affectant le gros ouvrage de
l’immeuble vendu ou les terrains viabilisés et qui les rendrait impropres à l’usage auquel
ils sont destinés ;

Attendu que la Société AGF dénie sa garantie en soutenant que la garantie au titre du vice
caché ne s’applique pas dès lors que les désordres dont se
plaint Mme Y ne sont pas la conséquence d’un vice caché, mais d’un vice de construction et
relèvent donc de la responsabilité décennale de l’entrepreneur ;
Attendu que cette thèse ne peut qu’être rejetée ; Attendu, en effet, que les désordres affectant la
villa
vendue, tels que définis ci-dessus, constituent des
vices cachés affectant la chose vendue et ce nonobstant leur qualification éventuelle
de dommage décennal ;

Attendu que la Société AGF dénie sa garantie en soutenant que sont exclus les dommages subis par
les ouvrages ou parties d’ouvrage rénovés, réhabilités ou viabilisés par l’assuré ou pour son
compte et qui ont pour origine la rénovation, la réhabilitation ou la viabilisation ;

Attendu que le premier juge a exactement répondu à ce moyen en retenant que ‘cette exclusion est
en contradiction flagrante avec la définition des activités assurées. De plus, il résulte du
rapport d’expertise et des dossiers des parties que les désordres ont

principalement pour origine une défectuosité de la toiture qui ne faisait pas partie
des travaux de rénovation et de réhabilitation’ ;

Attendu, dans ces conditions, que la Société AGF doit sa garantie ;

Attendu que la Société AGF sera donc condamnée solidairement avec M. X au
paiement de
18.824,58 Euros TTC au titre des travaux de reprise et de 2.000 Euros au titre du préjudice de
jouissance ;

Attendu que la Société AGF étant tenue à garantie sera condamnée à garantir M. X des
condamnations prononcées à son encontre ;

Sur l’article 700 du nouveau Code de procédure civile :

Attendu qu’il est équitable de condamner la Société
AGF à payer à Mme Y la somme de 1.500 Euros ; PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement en toutes ses dispositions
sauf à
dire qu’à la condamnation in solidum de M. X et de la Société AGF sera substituée une
condamnation solidaire.

Condamne la Société AGF à payer à Mme Y la somme de 1.500 Euros (Mille cinq cents Euros) au
titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Met les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise, à la charge
de la Société AGF, dont distraction au profit des avoués de la cause par application de l’article
699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT V. G D. I

LOI PINEL ANCIE ET DEFICIT DOUBLE EFFET

Investir dans des immeubles anciens, le plus souvent en centre-ville, dans une opération avec des travaux de réhabilitation ou de transformation en logements, peut s’avérer très intéressant pour les contribuables payant plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu… Doublement intéressant grâce à la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier.

On a parfois tendance à l’oublier, mais la réduction d’impôt Pinel s’applique également aux logements faisant l’objet d’une réhabilitation (ou d’une transformation). Cela permet de bénéficier du cumul de deux avantages fiscaux : déficit foncier et réduction d’impôt.

Une lourde réhabilitation

Les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent. Il s’agit de ceux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques d’habitabilité. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.

Le logement doit satisfaire à certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

– une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

– une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

– des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

– une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

– un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Avant et après

Le contribuable fait établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

– avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence ;

– après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant d’une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et d’autre part qu’au moins six des performances techniques ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation. Dans une copropriété, cette attestation indique que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

Deux avantages fiscaux

La loi Pinel (ancien ou neuf) permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location. Le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et d’imputer 10 700 € sur son revenu global.

Avec la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier, le contribuable cumule les avantages de ces deux dispositifs défiscalisants. De surcroît, ces opérations de restauration se font le plus souvent en centre-ville, avec l’assurance d’un emplacement et d’un bâti de grande qualité, gages de facilité de location et de revente.

Ce concept très peu connu présente une forte valeur ajoutée. Au Pinel ancien, nous ajoutons une optimisation fiscale, c’est le Pinel optimisé au déficit foncier. Cela permet non seulement de défiscaliser plus qu’en Pinel, mais cela, dès l’année de l’investissement contrairement au Pinel seul où il faut attendre l’achèvement des travaux pour défiscaliser.

Le Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier permet de bénéficier d’une part de la réduction d’impôt Pinel pour le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs et d’autre part de la déductibilité sur le revenu, liée au déficit foncier portant sur les travaux des parties extérieures.

L’avantage fiscal du déficit foncier est immédiat et échappe au plafonnement global des niches fiscales. Il est d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et permet en outre de défiscaliser pour partie les revenus fonciers que va générer l’opération. Avec une durée de location qui peut se limiter à six ans, l’investissement représente un gain fiscal optimisé.

La preuve par l’exemple

M. et Mme Gaétan, trois parts, ont un revenu imposable de 160 000 €, dont 5 000 € de revenus fonciers. Ils ont de ce fait une tranche marginale d’imposition de 41 %, un impôt de 35 486 € plus 775 € de CSG.

Ils acquièrent un trois-pièces pour un budget global de 280 000 € : 53 000 € de foncier et 227 000 € de travaux. Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel comptent pour 170 000 € et ceux au déficit foncier pour 57 000 €. Moyennant une location de neuf ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel s’élèvera à (53 000 + 170 000) x 18 %, soit 40 140 €. Ils passeront leurs travaux en déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur trois ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus, avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Ils passeront leurs travaux déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur 3 ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Au final, le gain fiscal global sera de 67 369 € sur onze ans (dont deux de travaux) et représentera 24 % de leur investissement. La même opération en Pinel seul ne générerait que 18 % de gain fiscal, et ce uniquement une fois les travaux terminés.

TRAVAUX USA MIAMI

Lorsque vous faites affaire avec un entrepreneur en bâtiment en Floride pour rénover votre propriété, assurez-vous d‘avoir un contrat signé indiquant exactement quel travail doit être effectué et quel est le prix exact. Le coût de l’obtention des permis doit également être déclaré par écrit et signé par la personne ou la compagnie responsable d’obtenir les plans et les permis pour vous.

Vous devriez également demander à votre entrepreneur en bâtiment la liste de tous ses fournisseurs et autres sous-traitants qui travailleront sur votre propriété. Ces personnes ont des lois qui les protègent contre l’entrepreneur général s’il ne les payait pas, et cette protection se résume à placer un lien sur votre propriété pour les montants impayés par l’entrepreneur général. Ceux-ci peuvent ensuite prendre possession de votre propriété, ou vous obliger à payer ces liens.

Lorsque votre entrepreneur utilise d’autres personnes telles que les fournisseurs de matériaux et sous-traitants (électricité, plomberie, etc.) ces personnes ont aussi le droit de placer un lien sur votre propriété si elles ne sont pas payées par votre entrepreneur général. Par conséquent, il est important qu’avant de faire un paiement à l’entrepreneur général, que vous vous assuriez qu’il vous fournisse un papier signé de toutes les personnes ou entreprises impliquées dans le travail sur votre propriété, comme quoi elles renoncent à mettre lien sur votre propriété.

Vous devez vous assurer que si le travail est mal fait ou incomplet, votre entrepreneur en bâtiment possède une assurance suffisante pour couvrir vos pertes.

Actuellement, les montants minimums requis pour une couverture d’assurance responsabilité et civile générale, pour un entrepreneur général et entrepreneur en construction en Floride, est de 300 000 $ pour blessures corporelles et de 50 000 $ pour dommages à la propriété. Vous, en tant que propriétaire de la maison, pouvez exiger que votre entrepreneur possède une assurance minimale supérieure à celle indiquée ci-dessus.

Assurez-vous toujours que votre entrepreneur possède une licence valide, une assurance responsabilité, et que vous possédiez tous les permis (de la ville où est située votre propriété) pour tout le travail qui doit être effectué. Obtenez une copie du certificat d’assurance de l’entrepreneur et vérifiez avec la compagnie d’assurance pour confirmer qu’elle est effectivement en vigueur. Les victimes des travaux exécutés de manière incorrecte ou incomplète ont parfois découvert que la police d’assurance de certains des sous-traitants, avait expiré.

Il est obligatoire que les travaux suivants soient effectués par un entrepreneur licencié: l’installation d’un lave-vaisselle (nécessite la connexion à l’eau potable) le remplacement d’un chauffe-eau, la construction d’un abri d’auto ou véranda, les travaux de plomberie, la réparation ou le remplacement de pompes de piscine, la rénovation d’une maison exigeant la modification ou le remplacement d’un mur de soutient. L’installation ou le remplacement de plaques de plâtre doivent aussi être effectués par un contracteur licencié si le contrat comprend également des travaux de plomberie, d’électricité, ou d’air climatisé sur un mur de soutient, ainsi que l’’installation d’une unité centrale de climatisation (structure et câblage).

Les travaux suivants, effectués sur votre propriété, ne nécessitent pas un entrepreneur licencié: peinture, installation d’armoires, plancher de bois ou de tuiles, isolation, installation d’un cabanon préfabriqué de moins de 400 pieds carrés, le recouvrement d’un stationnement en pavé ou d’un trottoir (pavés / tuiles), ainsi que l’installation d’un climatiseur de fenêtre.PUBLIÉ DANS:

La cession de commercialité

Pour qui ?

Le changement d’usage, par le biais de la cession de commercialité, s’adresse à toute personne désirant transformer l’usage administratif de son bien immobilier.

Il peut s’agir :

  • Des marchés immobiliers (entreprises et résidentiel)
  • D’investisseurs institutionnels
  • De foncières
  • D’organismes publics
  • De propriétaires privés

A quoi ça sert ?

Le changement d’usage est devenu, depuis plusieurs années, une composante importante de la démarche immobilière. Il permet, par exemple, à un propriétaire d’immeuble mixte d’uniformiser l’usage de son immeuble afin d’en faciliter la gestion. Ce dernier peut également souhaiter transformer l’usage dans un but de valorisation patrimoniale ou pour la revente. Il permet également à un propriétaire privé de transformer un bien dédié à l’habitation en produit pouvant être utilisé en location meublé touristique et d’affaires. Enfin, à l’inverse, elle peut permettre à un organisme public ayant préempté un immeuble de bureaux, de le transformer en logement.

La « commercialité » attaché à un lot à usage autre que l’habitation a une réelle valeur marchande, elle permet à un propriétaire souhaitant transformer ses bureaux en logements de récupérer une indemnité.

Comment faire ?

Tout d’abord il est bon de rappeler qu’il n’existe que deux usages en matière immobilière. L’usage « habitation » et l’usage « autre que l’habitation »

Le changement d’usage doit répondre au principe de compensation. Afin de pouvoir changer l’usage d’un bien, par exemple transformer un appartement en bureaux, il est nécessaire de trouver une démarche opposée, c’est-à-dire un bien allant subir la démarche inverse de « autre que l’habitation » à « habitation ».

Le principe du changement d’usage est de « déshabiller » un bien immobilier de son caractère administratif afin de pouvoir le transférer sur un autre bien.

Cependant, tout n’est pas si simple. De nombreux éléments doivent être pris en considération.

A Paris, selon l’opération concernée, la compensation dépendra de l’arrondissement dans lequel le bien a transformer est situé.

Il existe trois secteurs :

  • Le Secteur dit de « Compensation Renforcée », le plus contraignant (1er, 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 9ème),
  • Le Secteur de Compensation Renforcé simple (3ème, 10ème sud, 14ème (pour partie), 15ème, 16ème, 17ème sud, 18ème(Montmartre),
  • Le secteur hors du Secteur de Compensation Renforcé. La compensation est de 1m² pour 1m² de logement transformé, situé dans l’arrondissement de transformation.

Dans le secteur de « compensation renforcé », chaque m² d’habitation transformé doit être doublement compensé. Seuls les bailleurs sociaux bénéficient d’un coefficient avantageux de un pour un.

La notion de qualité équivalente est aussi à respecter. Ainsi il est impossible de compenser une surface située dans un bâtiment Haussmannien, par une surface provenant d’un immeuble édifié dans les années 60.

Enfin, la notion de concomitance doit être respectée entre la transformation et la compensation.

Combien cela coute ? Combien cela rapporte ?

Les prix du m² de commercialité, varient en fonction de l’arrondissement concerné.

Ainsi, voici un tableau indicatif des valeurs moyennes des cession de commercialité au 1er trimestre 2019

ArrondissementsCoefficient 2Coefficient 1
Cession par personne morale ou physique (non sociaux) – HT le m²Cession par Bailleurs sociaux – HT le m²
Premier10002000
Deuxième10002000
Troisième10002000
Quatrième10002000
Cinquième8501700
Sixième10002000
Septième11002200
HuitièmeA partir de  2000 A partir de 4000
Neuvième10002000
Dixième5001000
Onzième900900
Douzième800800
Treizième800800
Quatorzième400800
Quinzième450900
Seizième10002000
Dix-septième8501700
Dix-huitième450900
Dix-neuvième500500
Vingtième450450

L’avantage économique futur est la rentabilité complémentaire que peut espérer le cessionnaire (l’acquéreur) de l’obtention du droit de commercialité dont son immeuble était précédemment privé.

Quels sont les délais ?

Il est très difficile de déterminer le délai d’un dossier de cession de commercialité. Celui-ci est dépendra de plusieurs facteurs : du délai de mise en place et de rédaction du dossier de cession de commercialité, du délai d’instruction de la mairie, mais surtout du temps nécessaire à la réalisation des travaux de transformation des locaux de la compensation, la décision définitive délivrée par la Mairie n’intervenant qu’après le dépôt de la DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux).

Ainsi la durée d’un dossier peut varier entre 4 mois et plus de 2 ans.

AIRBNB DANS LOCAUX COMMERCIAUX

Location courte durée à Paris : la solution des locaux commerciaux !

Locaux commerciaux courte durée à Paris

Investimmob 25/01/2018 13 Commentaires

ARTICLESINVESTISSEMENT IMMOBILIER

Airbnbcourte duréelocal commercial

Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris, il est fort probable que vous l’ayez loué sur une courte durée au moins une fois (vacances, weekend prolongé, entre deux locataires). Certains, attirés par les forts rendements louent même leur appartement 365 jours par an en meublé de tourisme. D’autres ont tout simplement acheté un appartement dans le but unique de l’exploiter en location saisonnière.

Or, cela fait un moment que la Ville de Paris fait la guerre à ces propriétaires afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles pour la location longue durée. Elle a même dernièrement pris des mesures qui vont mettre fin à la location « sauvage » d’appartements en courte durée.

Dans ces conditions, comment un investisseur immobilier peut-il profiter de l’afflux des 16 millions de touristes par an à Paris (3ème ville la plus visitée au monde) ?

=> Seule l’exploitation en meublé de tourisme des locaux commerciaux permet aujourd’hui d’exploiter légalement le filon de la courte durée à Paris. Quelles sont les caractéristiques de ces locaux commerciaux ? Quels rendements pour quels risques ? Comment investir dans les locaux commerciaux pour une exploitation en courte durée ?

1) Mesures de la Ville de Paris

Si vous louez votre appartement parisien sur de courtes périodes via Airbnb, Booking, ou toute autre plateforme de location saisonnière, vous devez depuis le 1er décembre déclarer votre logement en ligne auprès de la Ville de Paris afin d’obtenir un numéro d’enregistrement (cf. site officiel).

Ce numéro d’enregistrement doit obligatoirement être publié sur l’annonce depuis le 1er décembre 2017 (10 000 logements auraient déjà été enregistrés). Dans les faits, Airbnb a déclaré jouer le jeu uniquement pour les arrondissements 1 à 4 pour l’instant. Cependant, il est prudent de penser qu’à terme les plateformes de location courte durée rendront obligatoire l’affichage de ce numéro d’enregistrement pour l’ensemble des arrondissements parisiens.

En pratique, lorsque vous publiez aujourd’hui une annonce sur Airbnb, il vous est demandé de préciser si votre logement est une résidence principale (location maximum de 120 jours / an), une résidence secondaire (possibilité de louer uniquement en cas de changement d’usage) ou un hébergement de tourisme professionnel (local commercial). Cette information leur permettra à terme d’interdire une annonce et/ou de limiter (ou non) le nombre de nuits louées.

Cette mesure, couplée à la quasi impossibilité de changer d’usage (dans le sens habitation => commercial) a poussé de nombreux propriétaires à :

  • arrêter de louer en courte durée pour passer à de la location longue durée moins rentable,
  • vendre leur appartement, déçus de la faible rentabilité en location longue durée.

2) Pourquoi les locaux commerciaux ?

Comme vous l’avez compris, soit votre logement dispose de la commercialité donc il vous sera possible de le louer toute l’année sur Airbnb ou Booking, soit votre logement dispose seulement de l’usage d’habitation et dans ce cas vous ne pourrez le louer que 120 jours par an (et si c’est votre résidence principale uniquement !).

Dans ces conditions, les investisseurs immobiliers attirés par la location courte durée ont trouvé la seule solution envisageable actuellement : acheter des locaux commerciaux (disposant de la commercialité).

L’objectif est ainsi d’acheter un local commercial, de le rénover en fonction des besoins liés à la clientèle de courte durée (équipements complets et décoration adaptée) afin d’en tirer une rentabilité maximale. Cependant, avant de vous positionner sur un local commercial il faudra impérativement vérifier que le RCP mentionne bien la commercialité du lot.

Les locaux commerciaux présentent souvent les caractéristiques suivantes :

  • RDC sur cour ou sur rue (prioriser les RDC sur rue),
  • 1er étage (vraiment beaucoup plus rare mais cela existe),
  • hauteur sous-plafond parfois importante, permettant de créer une mezzanine,
  • une partie souplex (ancienne réserve) est parfois présente, ce qui permet de créer un coin nuit supplémentaire.

3) Investir dans les locaux commerciaux

Prix à l’achat :

Les locaux commerciaux parisiens se négocient actuellement à peu près au même prix qu’un logement classique. Renseignez-vous donc sur le prix moyen du quartier et évaluez l’intérêt de l’opportunité en fonction des logements comparables (étage, état, surface).

Cependant, Il est fort possible que les prix des locaux commerciaux augmentent dans les mois à venir. En effet, les mesures de la ville de Paris seront probablement appliquées progressivement, ce qui entrainera la réduction de l’offre « sauvage » en courte durée dans la capitale (les conciergeries évoquent la suppression de 75% des annonces à moyen terme). L’effet immédiat sera donc l’augmentation des prix à la nuitée et de la demande sur l’achat des locaux commerciaux (une prime sur ce type de bien pourrait potentiellement apparaître).

Demande locative :

La demande locative en courte durée dans la 3ème ville la plus visitée au monde est bien évidemment forte. Il faudra cependant appliquer un prix à la nuitée cohérent et prendre une hypothèse de taux de remplissage raisonnable de 80% (en moyenne sur l’année).

Rentabilité :

En investissant dans un local commercial pour l’exploiter en meublé de tourisme, l’investisseur cible une rentabilité forte. En effet, il attend une prime par rapport à la rentabilité en location longue durée.

D’ailleurs, afin de doper la rentabilité en courte durée, il est conseillé d’optimiser le nombre de couchages (création de mezzanine, utilisation du souplex en coin nuit, mise à disposition de canapé lit…). L’offre de logements proposant plus que 2 couchages étant minoritaire, votre logement aura plus de visibilité pour un prix à la nuitée supérieur.

Pour information, et à moins d’exploiter soi-même le bien, l’investisseur fera souvent appel à un prestataire qui assurera la gestion complète du bien (communication avec les guests, check-in, check-out, ménage, linge). Cette gestion a un coût (20 à 25% des revenus) qu’il faudra prendre en compte dans le calcul de rentabilité nette.

Dans le marché parisien actuel, il est ainsi intéressant de viser une rentabilité nette de 7% à 9% sur des locaux commerciaux exploités en meublé de tourisme. Ce calcul prend en compte les charges de copropriété, la taxe foncière et le coût de la gestion complète.

=> Exemples d’opportunités

Fiscalité :

La fiscalité applicable aux locaux commerciaux exploités en courte durée est identique à celle de la location longue durée (LMNP). On peut donc également opter pour le régime BIC réel afin de déduire les charges d’acquisition ainsi que les charges de gestion (prestataire de gestion et amortissement compris).

Cela permettra d’éviter l’impôt pendant un certain nombre d’années. Cependant, gardez en tête que votre rentabilité étant plus importante que sur une exploitation en longue durée, le déficit reportable se résorbera plus rapidement qu’en longue durée.

Enfin, sachez que si vous dépassez 23 000€ de revenus locatifs, vous devrez vous acquitter également des cotisations sociales calculées sur la base du bénéfice réel de l’exploitation.

Liquidité :

Les locaux commerciaux sont aujourd’hui très prisés pour les raisons évoquées plus haut. Cette tendance va certainement augmenter dans les mois / années qui viennent, ce qui rendra aisée la revente de ce type de bien. Pour les investisseurs qui ne veulent pas entendre parler de RDC, je vous rappelle simplement que la décote à la revente est souvent similaire à la décote observée à l’achat 😉

Risques :

L’investisseur doit se positionner en connaissant les risques associés à ce type de projet :

  • l’usure du logement est plus important que sur une location longue durée,
  • la rentabilité est liée à la demande touristique, qui peut baisser dans le temps (en cas d’attentat par exemple),
  • le risque d’un changement de législation dans le futur existe, même s’il semble faible.

4) Comment faire ?

Etude :

Faîtes bien vos calculs avant d’investir ! Ce type d’investissement doit absolument présenter une prime par rapport à la location longue durée. Visez ainsi 7% à 9% de rentabilité nette à Paris.

Pour évaluer précisément la rentabilité, 2 paramètres sont clés :

  • taux de remplissage : basez-vous sur un taux de remplissage moyen de 80% (pour un prix à la nuitée cohérent),
  • prix à la nuitée : basez-vous sur les prix des logements comparables au votre sur airbnb.

Pour ceux qui voudraient se rassurer concernant ces 2 paramètres, le site payant Airdna.co propose des statistiques poussées sur le taux de remplissage et les prix à la nuitée pratiqués sur airbnb dans votre arrondissement.

Chasseur :

Pour ceux n’ayant pas le temps ou l’envie de chercher par eux-même, je diffuse fréquemment par email des opportunités concernant des locaux commerciaux donc inscrivez-vous à la liste d’envoi du blog pour les recevoir 😉

Pour ceux qui préfèrent qu’un chasseur clé en main fasse une recherche sur mesure (en fonction de leur budget, de la localisation ou de la rentabilité ciblée) vous pouvez aussi m’envoyer un email à sylvain@investimmob.fr

Bons investissements !!

CHGT USAGE COMMERCIAL EN HABITATION

LE CHANGEMENT D’USAGE DU LOGEMENT POUR DE LA LOCATION TYPE « AIRBNB ».

977 lectures

Par Pauline Darmigny, Avocat.- VENDREDI 15 MARS 2019 
ARTICLE TOUT PUBLIC

La location touristique de courte durée est encadrée dans une limite temporelle légale qui est de 120 jours par an. Utiliser votre logement pour y faire de la location touristique de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est considéré au sens du Code de la construction et de l’habitation comme étant un changement d’usage du logement (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Le changement d'usage du logement pour de la location type "Airbnb". Par (...)

ECOUTEZ

Pourtant, en principe, si vous faîtes de la location touristique occasionnelle de votre résidence principale, dans la limite de 120 jours par an, vous n’avez pas à faire une demande en mairie de changement d’usage.

En revanche, si vous désirez mettre votre résidence secondaire, en location touristique de courte durée à une clientèle de passage, toujours dans la limite légale de 120 jours par an, vous êtes tenu de solliciter un changement d’usage, auprès du maire du lieu de situation du bien immobilier loué.

A cette distinction entre la résidence principale et la résidence secondaire, s’ajoute une autre distinction relative à la population de la commune.

En effet, l’autorisation de changement d’usage est obligatoire si le projet concerne un local d’habitation situé dans une commune dont la population excède les 200.000 habitants, mais également si le bien est situé dans les départements suivants : Hauts de Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val de Marne (94).

En conclusion : si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence secondaire, vous devez obligatoirement obtenir au préalable l’autorisation de la commune de procéder au changement d’usage du bien.

Si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence principale et que le bien est situé dans une ville dont la population excède les 200.000 habitants ou dans les 3 départements cités limitrophes de Paris, vous êtes aussi dans l’obligation de faire ce changement d’usage.

Si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence principale située dans une ville dont la population n’excède pas les 200.000 habitants, vous n’avez aucune demande de changement d’usage à effectuer.

Qu’est-ce-que le changement d’usage : définition et applications concrètes.

Il y a changement d’usage lorsqu’il est question de transformer un logement à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial. Le changement d’usage est fait pour protéger le logement et concerne exclusivement des locaux d’habitation transformés pour un autre usage tel que notamment la location touristique de courte durée.

Si la transformation concerne des locaux commerciaux ou professionnels en logement, dans ce cas, aucune autorisation n’est nécessaire.

Pour obtenir cette autorisation de changement d’usage nécessaire des locaux, vous devez remplir un formulaire sur le site internet de la mairie du lieu où est situé le bien immobilier exploité pour de la location touristique de courte durée.

L’autorisation préalable de changement d’usage nécessaire est délivrée par le maire de la ville où est situé l’immeuble.

C’est le maire qui décide d’accorder ou non ce changement d’usage afin de transformer un local d’habitation, en un local destiné à de la location saisonnière de courte durée, qui sera assimilée à une activité commerciale.

Respecter les droits des tiers.

Une fois que vous avez obtenu du maire l’autorisation de procéder au changement d’usage de votre logement, vous n’êtes pas pour autant libre de faire ce que vous voulez de votre bien.

En effet, vous devez respecter les droits des tiers. D’autres démarches administratives peuvent s’avérer nécessaires et notamment :

  • Des autorisations d’urbanisme
  • L’accord de la copropriété
  • Le respect de certaines normes

Concernant les règles de vie en copropriété par exemple, vous devez faire très attention aux dispositions du règlement de copropriété et vérifier que le règlement de copropriété vous autorise à exercer cette activité de location qui pourrait s’apparenter, du fait du changement d’usage du bien, à une activité commerciale.

Or, dans certains immeubles, hormis l’usage d’habitation des lots de copropriété, tout autre usage est interdit.

Cela se matérialise par l’insertion, au sein du règlement de copropriété, d’une clause dite d’habitation bourgeoise « stricte » qui va obliger, chaque occupant, copropriétaire ou locataire, à respecter un usage strictement d’habitation des lots de copropriété de l’immeuble.

Dans ce cas, aucune activité ne sera autorisée, qu’elle soit professionnelle ou commerciale.
Dans des immeubles où cette clause d’habitation bourgeoise est dite « clause d’habitation bourgeoise stricte », un avocat ne peut même pas exercer son activité, les lots étant uniquement destinés à de l’habitation pure.

Si la clause d’habitation bourgeoise n’est que relative, les activités professionnelles pourront être exercées, mais pas les activités commerciales telles que la location touristique de type Airbnb.

Ainsi, il faut impérativement prendre connaissance des clauses du règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel vous projetez d’effectuer de la location touristique de courte durée car cette activité peut être assimilée à une activité commerciale, laquelle peut être interdite dans certains immeubles en copropriété.

En conclusion : si le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise stricte, vous n’avez pas le droit d’utiliser votre bien immobilier pour y pratiquer une activité de location touristique de courte durée, type « Airbnb ».

Le cas particulier de la ville de Paris.

A Paris, la mairie cherche à encadrer le changement d’usage des locaux d’habitation vers une transformation en locaux commerciaux ou professionnels.

Si le bien est la résidence principale du loueur et qu’il est situé dans une commune dont la population dépasse les 200.000 habitants ou dans les départements cités plus haut, limitrophes de la ville de Paris : il faut qu’il obtienne l’autorisation n°1 dite « à usage mixte ». Il doit alors adresser sa demande par voie postale à la mairie (section Direction du Logement et de l’Habitat).

Si le bien est la résidence secondaire du loueur : il faut qu’il obtienne l’autorisation n°3 dite « à caractère réel avec compensation ». C’est ce que l’on appelle le changement de destination.

Le changement de destination : à ne pas confondre avec le changement d’usage.

Le changement de destination est définitif car il concerne la nature du bien, à la différence du changement d’usage qui est personnel puisqu’il n’est pas attaché au bien mais à la personne du loueur.

Vous l’aurez compris, le changement de destination ne peut concerner que la résidence secondaire du loueur, exploitée pour de la location touristique de type « Airbnb ».

Ainsi, lorsque vous souhaitez mettre en location de courte durée votre résidence secondaire, vous devez solliciter une autorisation de changement de destination qui s’accompagne d’une compensation.

A quoi correspond cette compensation ? cette compensation est due, en raison de la transformation définitive d’un local à usage d’habitation en un local non destiné à de l’habitation.

Quel est l’objectif de cette compensation ? l’objectif est de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements.

Comment se passe matériellement ce changement de destination ?

Le demandeur à ce changement de destination doit en contrepartie :

  • Soit proposer des locaux commerciaux/professionnels et les transformer en logements ;
  • Soit acheter des locaux professionnels et les transformer en logements.

En clair : les communes estiment que le changement de destination d’un bien immobilier jusqu’à présent à usage d’habitation, transformé dès à présent en local à usage commercial, pour y faire de la location touristique de courte durée, peut être préjudiciable aux administrés dans la mesure où cela prive la commune d’un logement.

Si vous affectez votre résidence secondaire à de la location touristique de courte durée, dont on a vu que cela s’apparentait à une activité commerciale, et que vous en demandez le changement définitif de destination, vous privez ainsi votre commune et ses habitants de la possibilité d’habiter ce bien qui sera définitivement rayé de la catégorie « bien à usage d’habitation ».

C’est la raison pour laquelle, la législation actuelle exige que, pour toute personne qui obtient un changement de destination de son bien de type résidence secondaire, ce changement s’accompagne d’une « juste » compensation.

Ainsi et si vous obtenez l’autorisation de changer définitivement la destination de votre résidence secondaire afin d’en faire de la location touristique, vous devez, en compensation, proposer à votre commune, soit d’acheter avec vos propres deniers, des locaux professionnels ou commerciaux et les transformer en logements, soit de proposer directement à la mairie des biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire, qui sont à usage professionnel ou commercial, à charge pour vous de les transformer en logements.

On imagine bien que le coût que cette compensation représente, est fait essentiellement pour dissuader les loueurs de faire de leur résidence secondaire, un meublé de tourisme.

Pour que la demande de compensation soit recevable, il faut que :

  • Les locaux proposés en compensation soient à un usage autre que l’habitation ;
  • Les locaux ne soient pas déjà revenus à un usage d’habitation au moment de la demande ;
  • Les locaux correspondent à des unités de logement.

Pour faire de la location meublée de courte durée, la compensation doit être proposée dans le même quartier que votre local, avant tout dépôt de dossier.
Ce qui signifie que vous devez, au préalable, trouver un local servant de compensation, avec les coûts et démarches que cela comporte et notamment les travaux destinés à changer la destination du local…

Comment échapper au changement d’usage tout en restant dans la légalité ?

La création du bail-mobilité, nouveauté de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018, permet à tout loueur de proposer son bien à la location, pour des périodes de courte durée :

Qu’est-ce-que le bail-mobilité ?

Le bail-mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, à destination de locataires en mutation professionnelle.

Ce bail s’adapte ainsi à un locataire qui serait en études supérieures, en formation professionnelle, en stage, ou encore en contrat d’apprentissage par exemple.

Le bail-mobilité est un contrat très souple puisque la durée est assez courte, entre 1 et 10 mois maximum, non renouvelable.

Dans ce cas-là, si vous optez pour la conclusion d’un bail-mobilité avec une clientèle de passage, pour des périodes de courte durée, vous n’avez pas besoin de faire le changement d’usage.

Ce type de contrat vous permettra de sortir du cadre strict de la location touristique de type Airbnb, pour proposer votre logement à la location pour des périodes de courte durée et vous permettre ainsi de rentabiliser un investissement foncier ou obtenir des revenus complémentaires du fait de cette activité de location de courte durée.

Article L631-8 En savoir plus sur cet article…Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 – art. 13 (V)

Lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage.

Ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7.NOTA : 

L’article 41 de l’ordonnance n° 2005-1527 énonce :  » La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d’Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. « 

Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.

En dernier lieu, l’article 72 de la loi n° 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d’entrée en vigueur de l’ordonnance au 1er octobre 2007.

Comment se passe matériellement ce changement de destination ?

Le demandeur à ce changement de destination doit en contrepartie :

  • Soit proposer des locaux commerciaux/professionnels et les transformer en logements
  • Soit acheter des locaux professionnels et les transformer en logements.

LOCATION MEUBLEE NICE

PROPRIETAIRES ou LOCATAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA TRANSFORMATION D’UN LOGEMENT EN LOCAL PROFESSIONNEL OU COMMERCIAL

Changement d’usage local professionnel ou commercial

Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour les compensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015.

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-relatif-%C3%A0-la-compensation.original.pdf

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.

https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-changement-d-usage.original.pdf

https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-changement-d-usage.original.pdf

Si vous êtes une personne morale (société SCI) désireuse de faire de la location meublée touristique, vous êtes également soumis à ce régime de déclaration.

QUELLES SONT LES DEMARCHES ?

Transformer un logement local commercial ou professionnel nécessite :

  •  l’obtention d’une autorisation de changement d’usage :

Attention ! L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pas transmissible (sauf en cas de compensation). Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.

Le demandeur devra également s’assurer  que cette transformation ne va pas à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.

Sous certaines conditions et dans un périmètre restreint sur la ville de Nice, ce type de changement d’usage pourra être assorti d’une obligation de compensation.

QUELLES SONT LES SANCTIONS APPLICABLES EN L’ABSENCE D’AUTORISATIONS ?

Toute personne qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.

Passé ce délai, une astreinte pourra être prononcée par le tribunal à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation.

En l’absence de régularisation, l’administration peut faire procéder à l’expulsion des occupants aux frais du contrevenant.

QUI CONTACTER ?

  • Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :

Formulaire à télécharger et notice explicative :PDF

PDF

A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire

5-7 Place du Général de Gaulle
06364 NICE Cedex 4
Tél : 04.97.13.26.86

Accueil et renseignement du public :

  • Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30.
  • Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme (04 97 13 26 86) : du mardi  au vendredi de 8h30 à 12h30.

Si vous souhaitez adresser un courrier :

Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construire
Mairie de Nice
06364 NICE cedex 4

POUR PLUS D’INFORMATIONS

Agence Départementale d’Information sur le Logement des Alpes-Maritimes

5, rue du Congrès
06000 Nice

Permanences téléphoniques   du lundi au vendredi : de 9h00 à 12h00 ou sur rendez-vous au 04.93.98.77.57

www.adil06.org

Comment remplir une demande de changement d’usage d’un locald’habitation transformé en local commercial ou professionnel ?Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour lescompensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015I- Adresse du local d’habitation objet du changement d’usage-Il s’agit de l’adresse précise du local d’habitation qui fait l’objet du changement d’usage.- Il convient de renseigner obligatoirement la référence cadastrale du terrain (consultezhttp://www.cadastre.gouv.fr )II-Demandeur1- Il s’agit de l’identité et l’adresse de la personne physique ou morale qui dépose la demandede changement d’usage.2- Préciser le local précédemment occupé par le demandeur.3- Important : Chaque professionnel doit déposer une demande en son nom propre en casd’exercice conjoint dans les lieux.4- Le propriétaire du local doit donner son accord au changement d’usage :Pour toute demande de changement d’usage, il est indispensable, pour le locataire, d’avoirl’accord du propriétaire du local (Annexe 2).III-Description du local objet de la demande1- Dans le cas d’un dépôt de permis de construire ou une déclaration préalable : ne pas confondre lechangement d’usage avec le changement de destination.Les autorisations d’urbanisme au titre du changement de destination qui relèvent de laréglementation d’urbanisme ne valent pas autorisations au titre de changement d’usage. Celui-ci doitêtre obtenu en tout état de cause pour que les travaux puissent être mis en œuvre.2-Le local appartient-il à un bailleur social ?Les organismes d’habitations à loyer modéré comprennent : les offices publics d’aménagement et deconstruction, les offices publics d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes d’habitations aloyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré, lessociétés anonymes de crédit immobilier et les fondations d’habitations à loyer modéré.3- L’immeuble est en copropriété :- Attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changementd’usage du local (Annexe 1)4- Si le local est destiné à de la location meublée touristique pratiquée par une personne morale :- Attester sur l’honneur que le logement proposé à la location est décent.- Réaliser les démarches nécessaires pour l’acquittement de la taxe de séjour :- Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/nice- Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4IV-Utilisation prévue du localLes demandes de changement d’usage sur un même immeuble seront limitées à 50 % de la surfacede plancher dudit immeuble.Ainsi, la demande de changement d’usage ne pourra pas être accordée si elle contribue à ce que plusde 50 % de la surface de plancher de l’immeuble passe en activité.Il pourra cependant être dérogé à ce principe, dans trois cas de figure : implantation d’activités au rez-de-chaussée de l’immeuble, implantation d’une activité justifiant l’utilisation de la surface totale de l’immeuble, immeuble de petite taille dont la surface totale est inférieure à 300 m² de surfacehabitable.Rubrique A : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur latotalité du local ?Lorsque le local transformé est situé hors du périmètre de compensation,Ou lorsque le local est situé dans le périmètre soumis à compensation mais que (condition noncumulative) : la demande de changement d’usage porte sur des locaux d’habitation situés enrez-de-chaussée, la demande est formulée en vue d’y exercer une mission d’intérêt général, la demande de changement d’usage est sollicitée par une personne en vue d’yexercer une profession libérale réglementée ou non règlementée.Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base dequalifications appropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façonprofessionnellement indépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuelsdans l’intérêt du client et du public (source, considérant no43 de la directive à lareconnaissance des qualifications professionnelles n° 2005/36/CE).Rubrique B : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur unepartie d’un local d’habitation ?Lorsque la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie du local d’habitation utilisé parle demandeur comme sa résidence principale, d’une activité professionnelle, y compris commerciale,pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucundésordre pour le bâti. Cette surface doit être inférieure à 50% de la surface du local d’habitation.L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pastransmissible. Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.Rubrique C : Dans quels cas l’autorisation est-elle soumise à compensation ?Cette compensation ne s’applique qu’aux demandes de changement d’usage pour les logementssitués dans le périmètre délimité par les boulevards, avenues et rues listés ci-dessous et seront prisen compte totalement, côtés pair et impair :- boulevard Gambetta,- boulevard Joseph Garnier,- rue Raiberti,- rue François Pellos,- avenue Raymond Comboul,- avenue Desambrois,- boulevard Carabacel,- rue Barla,- boulevard Lech Walesa,- boulevard Stalingrad.

Cinq cas d’exceptions à cette compensation : pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage porte sur des locauxd’habitation situés en rez-de-chaussée, pas de compensation lorsque la superficie du local situé en étage est inférieure ou égale à200 m², pas de compensation lorsqu’elle est demandée en vue d’y exercer une mission d’intérêtgénéral, pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage est sollicitée par unepersonne en vue d’y exercer une profession libérale réglementée ou non règlementée*. pas de compensation quand la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie dulocal d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, d’une activitéprofessionnelle, y compris commerciale, pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni dangerpour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Cette surface doit êtreinférieure à 50% de la surface du local d’habitation.*Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base de qualificationsappropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façon professionnellementindépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuels dans l’intérêt du client et du public(source, considérant no 43 de la directive à la reconnaissance des qualifications professionnelles n°2005/36/CE).L’autorisation de changement d’usage est accordée sous réserve qu’une compensation soit faite parla transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation (au 1er janvier 1970et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation). Le local proposé en compensation devraêtre de surface et de qualité équivalentes à celui faisant l’objet de la demande de changementd’usage frappé d’une obligation de compenser.Le local servant à la compensation peut être situé en dehors du périmètre soumis à la compensationmais doit être sur la commune de Nice.-Lorsqu’une demande d’autorisation de changement d’usage est assortie d’une compensationrecevable et suffisante, le changement d’usage, dés lors qu’il est autorisé, devient définitif ;l’autorisation est alors attachée au local et non à la personne.Qu’est-ce qu’une compensation ?La compensation consiste à remettre à l’habitation un local ayant un autre usage que l’habitation au1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destinationpostérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.Les locaux proposés en compensation doivent être :-De qualité et de superficie équivalentes aux locaux faisant l’objet du changement d’usage,-Situés sur la commune de Nice.Nota Bene :-Les locaux offerts en compensation doivent revenir définitivement à usage d’habitation et êtrepubliés, par le demandeur, au fichier immobilier du bureau de la Conservation des Hypothèses deNice.-Cette formalité concerne à la fois l’immeuble dont le changement d’usage est autorisé et celuiapporté en compensation.QUI CONTACTER ? Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire5-7 Place du Général de Gaulle06000 NICETél : 04.97.13.26.86 Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à12h30. Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme: du mardi au vendredide 8h30 à 12h30.Si vous souhaitez adresser un courrier :Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construireMairie de Nice06364 NICE cedex 4 Pour déclarer la taxe de séjour (cas des locations meublées touristiques pratiquées par despersonnes morales) 😮 Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/niceo Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4

Le régime fiscal des «cessions de commercialité»

Le régime fiscal des «cessions de commercialité»

26 février 2018

Le changement d’affectation d’un immeuble de manière générale, et la transformation d’un immeuble à usage d’habitation en un immeuble à usage de bureau en particulier, est une opération qui n’est pas neutre au plan fiscal et qui mérite une analyse attentive de ses modalités et conséquences.

En matière de TVA, le changement d’affectation d’un immeuble par une entreprise est susceptible en lui-même d’entraîner certaines conséquences. D’une part, une régularisation de la taxe qui avait grevé sa construction ou son achèvement peut être exigible si le changement intervient dans un délai de vingt ans et que l’activité à laquelle l’immeuble est nouvellement affecté est soumise à un régime différent de celle exercée à l’origine. Et, d’autre part, les travaux rendus nécessaires pour le nouvel usage peuvent, s’ils sont importants, aboutir à la construction d’un immeuble neuf.

C’est toutefois le sort fiscal de l’éventuel droit de commercialité généré par un changement de destination de l’immeuble qui retient particulièrement l’attention.

La « cession de commercialité » est effectuée par le propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux qu’il transforme en immeuble à usage d’habitation (généralement appelé « fonds compensateur »), au profit d’un opérateur envisageant de procéder au changement d’affectation inverse (propriétaire du « fonds compensé »).

Pour comprendre, précisons que l’article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) dispose que « l’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier ».

Juridiquement, il n’y a jamais véritablement de cession de droit par le propriétaire du fonds compensateur au profit du fonds compensé, car le droit au changement d’affectation du fonds compensé est directement accordé par l’autorité administrative. Pour autant, le flux financier entre les propriétaires des fonds se justifie par le transfert de valeur du fonds compensateur vers le fonds compensé. Économiquement, ce mécanisme est donc assimilable à celui d’une cession.

Puisque l’engagement du propriétaire du fonds compensateur est indispensable à ce transfert de valeur et que ce dernier a un caractère définitif une fois réalisés les travaux de transformation du fonds compensateur, la situation est très proche de celle d’une cession de droit réel immobilier.

L’autonomie du droit fiscal et l’approche souvent plus économique des situations rendent raisonnable d’analyser fiscalement la compensation prévue par l’article 631-7-1 du CCH comme la cession d’un droit réel immobilier.

TVA

Du point de vue de la TVA, dès lors que cette opération repose sur un engagement d’affectation pris par le propriétaire du fonds compensateur vis-à-vis de celui du fonds compensé, l’assujettissement ne fait pas de doute lorsque le «cédant» agit dans le cadre d’une activité économique indépendante.

Si l’on retient la qualification de droit réel immobilier, la «cession» suit le régime du bien immeuble auquel les droits se rapportent, conformément à l’article 257, I, 1° du Code général des impôts (CGI), la cession d’un immeuble étant exonérée lorsqu’il est achevé depuis plus de cinq ans, sauf taxation sur option du vendeur.

Il est vrai que la réponse ministérielle Martin (n°20381 JOAN, 12 avril 1999, p. 2205) concluait à une taxation à la TVA « ordinaire », alors que la qualification en droit réel immobilier aurait alors conduit à un assujettissement à la TVA « immobilière », dans les conditions de l’article 257-7 du CGI. L’analyse fiscale était donc implicitement mais nécessairement celle d’un droit personnel, assimilé à une prestation de services.

Toutefois, la réglementation juridique alors en vigueur prévoyait expressément que les dérogations administratives à l’interdiction de changement d’usage des locaux d’habitation étaient accordées à titre personnel. Ce n’est qu’à partir de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 que l’autorisation subordonnée à une compensation a été attachée au local et non à la personne. La réponse Martin ne parait donc plus d’actualité.

Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière

Au regard des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la « cession de commercialité » se trouve ainsi logiquement soumise aux droits applicables aux mutations d’immeubles :

  • le droit de vente d’immeuble est dû au taux normal si le fonds compensateur est une construction achevée depuis plus de cinq ans ;
  • la taxe de publicité foncière au taux réduit s’applique si le fonds compensateur est une construction achevée depuis moins de cinq ans.

Dans un tel cadre toutefois, l’engagement de construire un immeuble neuf (article 1594 0G A du CGI) apparait comme une alternative intéressante, permettant de réduire la taxation au droit fixe de 125 euros lorsque le propriétaire du fonds compensé est un assujetti qui poursuit la réalisation d’un immeuble neuf.

Impôt sur les bénéfices

Au regard de l’impôt sur les bénéfices, enfin, le Conseil d’Etat vient récemment de se prononcer sur le traitement, chez le propriétaire du fonds compensé, de l’indemnité versée au propriétaire du fonds compensateur dans un sens qui semble cohérent, ou du moins n’est pas en contradiction, avec l’analyse développée ci-avant en matière de TVA et de droits de mutation.

La question se posait, dans l’affaire jugée par le Conseil d’Etat (21 juillet 2017, n°395457, société Cidinvest), de savoir si l’indemnité s’analysait comme une charge ou comme une immobilisation, dans le contexte particulier d’une société sollicitant une autorisation de changement d’usage en vue d’installer son siège social dans un immeuble parisien à usage d’habitation.

Ce contexte rendait obligatoire la compensation mais pas nécessairement l’indemnisation de celle-ci. Le Conseil d’Etat, constatant que l’autorisation administrative demandée est attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, et que l’indemnité constitue un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de l’immeuble, conclut assez logiquement que celle-ci constitue une immobilisation et non une charge déductible : elle s’ajoute donc au prix de revient de l’immeuble objet du changement d’affectation, dont elle a pour effet d’accroître la valeur.

Cette analyse est par ailleurs en conformité avec l’analyse développée au plan comptable en septembre 2013 par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes, selon laquelle l’indemnité a la nature d’un actif puisque cette dépense, attachée à l’immeuble, est identifiable et a une valeur économique positive pour l’entreprise qui la verse.