deplafonnement

Tribunal de grande instance de Paris, Loyers
commerciaux, 14 octobre 2013, n° 13/12517
Chronologie de l’affaire
TGI Paris
14 octobre 2013 > TGI Paris
17 octobre 2016
Sur la décision
Référence : TGI Paris, loyers commerciaux, 14 oct. 2013, n° 13/12517
Juridiction : Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) : 13/12517
Sur les personnes
Avocat(s) : Jean-Patrice DE GROOTE, Odile COHEN
Parties : S.C.I. PARDES PATRIMOINE c/ S.A.R.L. LIBLIBA
Texte intégral
T R I B U N A L
D E GRANDE
I N S T A N C E
D E P A R I S

Loyers
commerciaux
N° RG :
13/12517
N° MINUTE : 3
Assignation du :
28 Mai 2013
(footnote: 1)
Expert:
(footnote: 2)
JUGEMENT
rendu le 14 Octobre 2013
DEMANDERESSE
[…]
[…]
[…]
représentée par Me Odile COHEN, demeurant […],
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire

E0051

DEFENDERESSE
S.A.R.L. LIBLIBA
[…]
[…]
représentée par Me Jean-Patrice DE GROOTE,
demeurant […], avocat au barreau de PARIS, avocat
plaidant, vestiaire #C0560
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Z A, Juge
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président
du Tribunal de Grande Instance de Paris,
conformément aux dispositions de l’article R 145-
23 du code de Commerce ;
assistée de Myriam D, Greffier
DEBATS
A l’audience du 09 Septembre 2013
tenue publiquement
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
Par un mémoire en demande notifié le
18 octobre 2012, la SCI PARDES PATRIMOINE a
sollicité la constatation de l’existence d’un motif de
déplafonnement du loyer du local commercial situé […]
à raison de la durée du bail excédant 12 années et la
fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal à compter du 1er
octobre 2011.
Par acte du 28 mai 2013, la SCI PARDES PATRIMOINE
a fait assigner la Société LIBLIBA devant le juge des
loyers commerciaux de ce Tribunal aux fins de voir :
— fixer le prix du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal HT HC,
— condamner la Société LIBLIBA au paiement des
intérêts légaux sur les loyers arriérés conformément
aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, les
intérêts dus pour plus d’une année entière étant euxmêmes
capitalisés par application de l’article 1154 du
Code civil,
A tire subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure
d’instruction serait ordonnée pour déterminer la
valeur locative des lieux loués telle que définie par les
articles L.145-33 du Code de commerce,
— fixer le loyer provisionnel pour la durée de
l’instance à la somme annuelle de 30.000 euros en
principal HT HC
— dire et juger que les frais inhérents à cette mesure
seront supportés par la Société LIBLIBA,
— ordonner l’exécution provisoire de la décision à
intervenir,
— condamner la Société LIBLIBA aux entiers dépens.
Dans son mémoire en réplique du 6 septembre 2013,
la Société LIBLIBA a demandé au juge des loyers
commerciaux, après avoir constaté la non application
des règles du plafonnement, de fixer la valeur locative
des locaux à la somme de 16.940 euros par an en
principal, hors taxes et hors charges, pour un
renouvellement au 1er octobre 2011, les autres clauses
et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
Subsidiairement, elle a sollicité la désignation d’un
expert afin de déterminer la valeur locative des lieux
loués.
MOTIFS
Par acte sous seing privé du 1er décembre 1998, la
société CAGE THOUARD & FILS, aux droits de
laquelle vient la SCI PARDES PATRIMOINE, a donné à
bail à la société EASY LOC, des locaux à usage
“d’achat, vente, échange, location de cassettes vidéo,
de tous types de CD VIDEO, ROM, X, Y, de tous
articles de téléphonie”, situés […], pour une durée de
neuf ans à compter du 1er janvier 1999.
Suite à diverses cessions, la Société LIBLIBA est
devenue locataire des locaux en 2001 et y exerce,
après déspécialisation, l’activité de “vente à porter,
bagagerie, accessoires”. Le loyer actuel est de
15.455,02 euros selon la dernière indexation.
Par acte extra judiciaire du 11 février 2011, la SCI
PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la Société
LIBLIBA un congé avec offre de renouvellement pour
le 30 septembre 2011, moyennant un loyer déplafonné
porté à la somme de 30.000 euros par an en principal.
La Société LIBLIBA ne conteste pas le déplafonnement
du loyer, dès lors qu’à la date d’expiration du bail,
celui-ci s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’à
la délivrance du congé avec offre de renouvellement
du 11 février 2011 pour le 30 septembre 2011 et que
sa durée a ainsi excédé douze ans.
En application de l’article L.145-34 in fine du Code de
commerce, le loyer du bail renouvelé n’est donc plus
soumis aux règles du plafonnement.
Pour l’établissement de la valeur locative exacte des
locaux visés au 1er octobre 2011, il est nécessaire de
recourir à une mesure d’expertise dans les termes du
dispositif.
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un
loyer provisionnel égal au montant du loyer proposé
par la Société LIBLIBA à savoir 16.940 euros par an
en principal, en application de l’article L.145-57 du
Code de commerce.
Compte tenu de la nature du litige, il y a lieu
d’ordonner l’exécution provisoire du présent
jugement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux statuant par mise à
disposition au greffe après débats en audience
publique, par jugement contradictoire et en premier
ressort,
Constate que par l’effet du congé avec offre de
renouvellement délivré le 11 février 2011 par la SCI
PARDES PATRIMOINE, le bail concernant les locaux
situés […] s’est renouvelé à compter du 1er octobre
2011,
Dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas
au loyer du bail renouvelé en raison de la durée du
bail excédant douze ans par l’effet d’une tacite
reconduction,
Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et
moyens des parties demeurant réservés à cet égard,
désigne en qualité d’expert :
Madame B C
[…]
[…]
Tel : 01 40 70 91 80
Fax : 01 40 70 93 43
Email : a.C@experts-associes.eu
avec mission de :
— convoquer les parties et, dans le respect du principe
du contradictoire,
— se faire communiquer tous documents et pièces
nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
— visiter les locaux litigieux situés […], les décrire,
— entendre les parties en leurs dires et explications,
— rechercher la valeur locative des lieux loués à la
date du 1er octobre 2011 au regard :

  • des caractéristiques du local,
  • de la destination des lieux,
  • des obligations respectives des parties,
  • des facteurs locaux de commercialité,
  • des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en
    retenant tant les valeurs de marché que les valeurs
    fixées judiciairement,
    et ce en application des dispositions de l’article 145-
    33 du Code de commerce,
    — rendre compte du tout et donner son avis motivé,
    — dresser un rapport de ses constatations et
    conclusions,
    Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission
    conformément aux dispositions des articles 263 et
    suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera
    l’original de son rapport au greffe des loyers
    commerciaux au plus tard le 30 juin 2014,
    Fixe à la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents
    euros) la provision à valoir sur la rémunération de
    l’expert, laquelle devra être consignée par la SCI
    PARDES PATRIMOINE à la régie du Tribunal de
    grande instance de Paris (Escalier D 2e étage) avant le
    15 décembre 2013,
    Dit que faute de consignation de la provision dans le
    délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque
    et privée de tout effet,
    Désigne le juge des loyers commerciaux pour assurer
    le suivi et le contrôle des opérations d’expertise,
    Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à
    la somme de 16.940 euros (seize mille neuf cent
    quarante euros) par an en principal,
    Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge des
    loyers commerciaux du lundi 27 janvier 2014 à 9 h
    30 pour vérification du versement de la consignation,
    Ordonne l’exécution provisoire de la présente
    décision,
    Réserve les dépens.
    Fait et jugé à Paris le 14 Octobre 2013
    Le Greffier Le Président
    Myriam D Z A.
    FOOTNOTES
    1:
    Expéditions
    exécutoires
    délivrées le :
    2:

pinel bail commercial

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La loi Pinel a pour effet de rapprocher les baux commerciaux des baux d’habitation : indexation de l’évolution des loyers, états des lieux obligatoires, répartition des charges, impôts et travaux mieux encadrés, création d’un droit de préemption du locataire, etc.. Ce texte, dans l’ensemble protecteur des locataires, inquiète les bailleurs et n’est pas sans susciter certaines critiques, notamment de la part des professionnels de l’immobilier d’entreprise. En particulier, la limitation de l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail leur fait craindre une baisse de la rentabilité de leurs investissements.

Si certains ont pu regretter un texte « assez confus »dans l’ensemble, il faudra attendre des décrets d’application pour pallier certaines imprécisions de la loi, notamment sur la question des charges. Ces décrets devront veiller à conserver un juste équilibre afin que l’application de la loi « Pinel » ne décourage les investisseurs.

Petit tour d’horizon des principaux points abordés par la réforme.

 La réforme de la durée du bail

 On sait que la durée du contrat de location d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, selon l’alinéa 1er de l’article L.145-4 du Code de commerce. Le nouvel alinéa 2 dispose désormais que : « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires ».

Ainsi le législateur a, sauf exceptions limitativement énumérées, interdit la pratique des baux qui auraient une durée ferme supérieure à trois ans. Autrement dit, le preneur à bail bénéficie d’une faculté de résiliation tous les trois ans (« à l’expiration d’une période triennale »), sans devoir attendre neuf années de location. La loi du 4 août 2008 avait déjà supprimé les clauses interdisant au locataire de donner congé à l’expiration des périodes triennales, soit trois ou six ans à compter de la prise d’effet du bail. En effet, en période de difficultés économiques, les entreprises ont besoin de souplesse et de telles clauses interdisant au locataire de partir peuvent s’avérer dangereuses, notamment lorsque la commercialité d’un emplacement se dégrade ou lorsque l’activité faiblit.

Toutefois, la faculté d’introduire une convention contraire est maintenue dans les quatre cas envisagés par la loi :

–          les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans

–          les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation

–          les baux des locaux à usage exclusif de bureaux

–          les baux des locaux de stockage.

En outre, les baux dits « dérogatoires » (ou, à tort sans doute, « précaires ») ne pourront désormais excéder trois ans, contre deux ans jusqu’alors.

Ce régime particulier, adopté surtout par les jeunes entreprises (souhaitant tester leur activité sans s’engager dans un bail commercial plus contraignant), échappe au statut des baux commerciaux et permet au locataire de quitter les locaux avant la durée prévue pour le bail commercial classique. C’est le fameux bail dérogatoire de « vingt-quatre mois maximum », que la loi fait passer de deux à trois ans, pour davantage de souplesse. A l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux, sauf accord du bailleur ; dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans.

 Un encadrement de l’évolution du loyer en cours de bail

 Les dispositions portant sur le loyer du bail commercial figurent sans doute parmi les plus emblématiques de la réforme.

Le loyer des baux commerciaux fait l’objet, en cours de bail, d’une indexation annuelle ou triennale jusqu’à présent basée sur l’indice du coût de la construction (ICC). La loi a supprimé toute référence à l’ICC pour le calcul du plafonnement légal, en révision comme en renouvellement.

Cette modification était attendue, puisque l’ICC avait connu une progression très forte, de l’ordre de 2,48% par an entre 2007 et 2012. Le législateur a ainsi souhaité mettre en place des indices moins volatils que l’ICC et mieux corrélés avec la réalité économique des entreprises, donc plus protecteur des locataires. Il s’agissait de prendre en compte la conjoncture économique, par l’activité commerciale et le niveau des prix.

Pour ce faire, la loi remplace définitivement l’ICC :

  • par l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
  • par l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales ; ce dernier indice couvre également les activités des professions libérales et celles effectuées par les entrepôts logistiques.

C’est donc en fonction de l’activité du locataire que s’établira le calcul du plafonnement légal, ce qui laisse subsister des incertitudes concernant certaines activités (locaux exploités par des agences bancaires ou immobilières notamment).

L’ILC et l’ILAT servent donc, depuis le 1er septembre 2014, d’indices de référence pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.

La loi a surtout entendu encadrer le déplafonnement des loyers, au renouvellement du bail. Ce point technique mais néanmoins essentiel mérite attention. Le plus souvent, le bail commercial est renouvelé tacitement à son expiration. Le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné, et fixé en appliquant simplement l’indexation. Mais dans les cas où le loyer est déplafonné, notamment lorsque la valeur locative du bien a fortement augmenté, une forte et brutale augmentation du loyer risquerait de compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. La loi prévoit donc que « la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (article L.145-34 du Code de commerce). Ainsi dans les cas où le plafonnement ne s’applique pas, le législateur limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire.

Toutefois, les parties au bail commercial auront toujours la possibilité de déroger à ces règles en insérant une clause contraire dans le contrat. Par ailleurs, les baux des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés.

Les modalités de délivrance du congé

 Dans un souci de simplification et d’économie, le législateur a modifié l’article L.145-9 du Code de commerce en permettant à chacune des parties de donner congé par simple lettre recommandée avec accusé de réception, et non plus par seul acte d’huissier comme c’était le cas auparavant.

En revanche, et c’est là que la réforme laisse une impression d’inachevé, la demande de renouvellement du bail et la réponse du bailleur à cette demande doivent toujours être signifiées par acte d’huissier.

Les cessions et garanties en cas de cession

La loi du 18 juin 2014 a modifié le 2ème alinéa de l’article L.145-16 du Code de commerce, et étendu les hypothèses de cessions librement autorisées aux opérations de scission, et de transmissions universelles de patrimoine.

Dans pareils cas, la société désignée par le contrat de scission, la société issue de la fusion et la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine bénéficient de tous les droits et obligations découlant du bail initialement consenti.

Cet élargissement vise à empêcher certains bailleurs de résilier le bail ou refuser son renouvellement sans indemnités, dès lors que le locataire avait fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine sans autorisation préalable du bailleur. Les sociétés issues d’opérations de scission ou de transmission universelle de patrimoine «  sont substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail », sans autorisation requise du bailleur.

La loi instaure en outre une garantie du cédant en cas de cession du bail, par laquelle le bailleur « informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée » ; le bailleur ne pourra invoquer cette garantie « que durant trois ans à compter de la cession dudit bail » (nouveaux articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du Code de commerce). La pratique s’accommode cependant assez mal de ce délai jugé trop court.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial

 A l’instar de ce qui existe déjà en matière de baux d’habitation, l’article L.145-46-1 institue un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente par le propriétaire du local commercial ou artisanal.

Le statut des baux commerciaux assurait déjà une certaine protection du locataire : bail de neuf ans, droit au renouvellement du bail, possibilité de céder le fonds de commerce ou seulement le bail.

La loi accorde désormais davantage de stabilité au locataire, lui permettant, sauf exceptions, un droit de priorité en cas de vente du local objet de son exploitation. En pratique, lorsque le bailleur d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire sera ainsi prioritaire pour en faire l’acquisition, dans le délai d’un mois.

Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qui avait été proposé au locataire.

Cependant, le champ d’application gagnera à être précisé ; en visant expressément les locaux commerciaux ou artisanaux, les locaux industriels, logistiques ou à usage d’entrepôts semblent être exclus. La jurisprudence devra néanmoins se prononcer sur le point de savoir si les locaux à usage de bureaux sont considérés comme des locaux commerciaux.

Les dispositions relatives à l’état des lieux et aux charges locatives

Poursuivant l’objectif de clarification des relations entre preneurs et bailleurs, la loi rend l’état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des locaux, ce qui n’était qu’une faculté jusqu’à présent. Cette mesure attend néanmoins un décret d’application pour entrer en vigueur.

Mais c’est sans doute sur la question des charges que la loi aurait mérité davantage de précision. La répartition entre les parties du coût des charges, impôts, taxes et travaux ne relève plus de la liberté contractuelle mais est désormais encadrée par le nouvel article L.145-40-2, dans un souci de transparence et de bonne information du locataire. « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Concrètement, ces dispositions imposent au bailleur d’évaluer les charges et impôts dus par le locataire, pour davantage de transparence. De plus, « en cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires ».

Mais la loi manque de précision à l’heure actuelle ; un décret doit intervenir pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

Pour finir, une dernière critique peut être portée sur l’application de la loi « Pinel » dans le temps. Elle n’est, en effet, pas uniforme. Si certaines règles sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’application d’un certain nombre d’autres règles n’a pas été prévue. Il faut donc se référer aux principes généraux du droit transitoire, ce qui n’a pas manqué, là encore, de soulever certaines réactions.

Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Le bail de plus de 12 ans par effet de la tacite prolongation

L’alinéa 3 de l’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur, ni le preneur ne s’occupe de son renouvellement. Si la tacite prolongation n’a aucune conséquence néfaste dans le cadre d’un bail d’habitation telle n’est pas le cas dans le cadre du bail commercial.

C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’il est fortement conseillé aux locataires de demander le renouvellement de leur bail avant l’expiration d’une durée de 12 ans depuis la prise d’effet de leur bail afin de ne pas se voir appliquer une hausse de loyer substantielle.

A l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de 12 ans afin de pouvoir augmenter le loyer en dehors de tout indice règlementaire.

Les locaux monovalents

Certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers, c’est le cas des locaux suivants :

– les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux ;

– les locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11) : il s’agit des locaux servant uniquement à une activité tertiaire ou administrative, cela est généralement mentionnée dans la clause « destination ». A contrario, ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces. Ainsi, par exemple, des bureaux pour l’activité de formation, production et diffusion de matériel pédagogique, une activité d’agence bancaire, etc.

– les locaux monovalents (article R 145-10) : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques etc).

Une modification notable des éléments de la valeur locative

En application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer peut être justifié par une modification « notable » d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énumérés par l’article L145-33 du même code (1° à 4°). Il est à noter que les prix couramment pratiqués dans le voisinage n’entrent pas en compte pour cette appréciation. Par ailleurs, cette modification notable doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail et doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur à charge pour le bailleur de le démontrer.

– les caractéristiques du local (articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce) : on s’intéressera à :

  • l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,
  • la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire (ex. climatisation) ;
  • l’adjonction de locaux accessoires (ex. : caves, parkings, etc) ;
  • la création d’aménagement. Par exemple des travaux, mêmes effectués par la locataire, qui avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol et créé des doubles sanitaires et une cuisine,

– la destination des lieux (article R 145-5 du code de commerce) : il convient de rechercher si la destination du bail a été complétée par voie d’avenant ou judiciaire ;

– les facteurs locaux de commercialité (R 145-6 du code de commerce) : il nécessite de déterminer si la ville, le quartier ou la rue où est implanté le commerce a connu une évolution pouvant  provenir de la répartition des diverses activités dans le voisinage, de l’augmentation des moyens de transports, de la réhabilitation d’un quartier (ex. : transformation d’une rue en rue piétonne, aménagement pour recevoir davantage de bateaux de croisière et implantation du palais des congrès près de la gare maritime), de la création de logements collectifs remplaçant des zones pavillonnaires, etc ;

– les obligations respectives des parties (article R 145-8 du code de commerce) : il convient de savoir si une nouvelle répartition des charges et taxes, travaux, etc. a été prévue par voie d’avenant ou légale. Par exemple, il a été retenu que le triplement de l’impôt foncier à la charge de la propriétaire affectant de manière très substantielle les revenus que la bailleresse tirait du local est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.

Ce critère de déplafonnement est difficile à évaluer et le seul moyen de s’assurer qu’il est réellement rempli est de faire appel à une expertise (généralement par des experts figurant sur les listes des experts judiciaires spécialisés). L’expert fera une étude approfondie de l’évolution de ces éléments et déterminera non seulement s’il existe un motif de déplafonnement mais encore quelle est la valeur locative des locaux en application de l’article L 145-33 du Code de commerce.

La renonciation implicite du locataire

Il peut être déduit du comportement du locataire une renonciation à la règle du plafonnement. Par exemple, lorsque le locataire fait lui-même une offre de loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou a fait une contre-proposition de renouvellement au bailleur en acceptant que le loyer dépasse la variation de l’indice.

En conséquence, il est important, préalablement à toute offre ou contre-proposition, de bien s’assurer que le loyer proposé n’est pas supérieur à la variation de l’indice et, dans le cas où serait volontaire cette proposition, de bien en mesurer toutes les conséquences.

*

*             *

Par conséquent, si lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur propose un loyer renouvelé supérieur à la variation de votre loyer, il conviendra de s’interroger sur la légalité de cette offre et notamment de se poser les questions suivantes :

  • mon bail écarte-t-il la règle du plafonnement en cas de renouvellement ?
  • mon bail initial excède-t-il 9 ans ?
  • mon bail prorogé excède-t-il 12 ans ?
  • mon bail porte-t-il sur des locaux monovalents ?
  • les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties ont-ils été modifiés significativement pendant le cours du bail ?

En cas de réponse affirmative à l’une de ces questions, il est possible que le bailleur puisse augmenter votre loyer sans toutefois dépasser la valeur locative qui est le principe de fixation du loyer renouvelé.

Il est toutefois précisé que :

  • le bailleur devra démontrer quelle est la valeur locative du loyer en application des critères de l’article L 145-33 du Code de commerce. En effet, ce n’est pas sur le locataire que pèse la charge de la preuve ;
  • le déplafonnement ne pourra entrainer qu’une hausse de 10 % maximum du loyer par an. En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle aussi appelée « le plafonnement du déplafonnement» laquelle interdit que la variation de conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de divergences sur le montant du loyer du bail renouvelé, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat qui vous assistera dans les négociations avec le bailleur ou défendra vos intérêts dans le cadre d’une action judiciaire.

DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

TOUT SAVOIR SUR LE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

 Patrick ChappeyPartagezTweetezEnregistrer+1Partagez

Si la révision du loyer triennale est encadrée et vous empêche, généralement, de dépasser certains montants, il est possible, dans quelques situations précises, de procéder au déplafonnement du loyer du bail commercial. Découvrez ci-dessous les 4 cas possibles !

Déplafonnement du loyer du bail commercial : définition

Le déplafonnement du loyer du bail commercial est le processus qui a pour objectif d’augmenter le loyer afin que celui-ci corresponde à la valeur locative, supérieure à la valeur du loyer plafonné. 

C’est donc vous, bailleur, qui en faites la demande.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les 4 cas possibles

Le déplafonnement triennal du loyer est autorisé (en cours de bail ou lors du renouvellement du bail commercial) dans 4 cas seulement.

Cas n°1 : lorsque la durée du bail excède 12 ans. C’est le cas quand le bail commercial a été tacitement prolongé, sans que votre locataire ne se soit occupé de son renouvellement.

Cas n°2 : lorsque les « facteurs locaux de commercialité » ont changé (article L. 145-34 du Code de commerce). En clair, votre local commercial n’est plus du tout dans le contexte dans lequel il se trouvait lors de la signature du contrat de bail commercial. Ces facteurs peuvent, notamment, être :

  • La construction d’un nouveau quartier tout près qui valorise le local ;
  • Une forte augmentation de la population qui accroît la clientèle potentielle ;
  • La piétonnisation de la rue ;
  • L’arrivée de nouveaux moyens de transport ;
  • Bref, tout changement qui engendre une amélioration significative de l’activité commerciale de votre locataire comme l’accroissement de son chiffre d’affaires, par exemple.

Attention : pour être considéré, le changement des facteurs de commercialité doit être « matériel », c’est-à-dire qu’il doit concerner des éléments concrets. Cela signifie que les projets ne peuvent pas être pris en compte. Exemple : vous souhaitez déplafonner le loyer du bail commercial car vous savez qu’un complexe commercial très attractif va sortir de terre près de votre local commercial en location. Vous êtes obligé d’attendre que celui-ci soit effectivement construit.

Cas n°3 : lorsque vous effectuez des travaux valorisant le local : une amélioration de l’état des locaux comme l’installation de la climatisation, la création de nouveaux espaces, etc., est un argument valable.

Cas n°4 : lorsque votre locataire ajoute une activité : on appelle cela la « déspécialisation  partielle » du bail. Exemple : il vendait de l’huile d’olive. Il décide de faire aussi salon de thé / pâtisserie dans une pièce adjacente. Cette modification vous donne le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence. Toujours si ce changement implique une valorisation du CA du locataire. 

Important : 

  • C’est à vous, bailleur, de démontrer la réalité de l’éligibilité de votre local à un déplafonnement du loyer. La charge de la preuve vous incombe ;
  • Dans tous les cas, le déplafonnement du loyer pour des baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 (en application de la loi Pinel), ne peut entraîner une variation annuelle supérieure à 10 %. C’est en quelque sorte un « plafonnement du déplafonnement ». 

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les risques

Cette procédure de déplafonnement du loyer du bail commercial entraîne un nombre important de contentieux, tant les arguments présentés pour démontrer, notamment, l’évolution des facteurs de commercialité sont parfois complexes à évaluer.

Par ailleurs, comme vous vous en doutez, il n’est pas facile pour un locataire d’accepter une augmentation de loyer supérieure à l’augmentation classique liée aux indices de référence. Ce processus entraîne donc très souvent des conflits, y compris judiciaires, entre bailleurs et locataires. 

Le plus simple, pour vous bailleur, est de vous adjoindre, dès le démarrage de la procédure, les services d’un expert (à privilégier : les experts judiciaires spécialisés). Le dossier sera ainsi bien « ficelé » avec des études complètes. Un tel expert est capable de déterminer s’il existe un motif réel de déplafonnement du loyer, mais aussi de vous aider à fixer la nouvelle valeur locative du local. 

À noter : il peut toutefois arriver que des locataires – face au risque d’une procédure de déplafonnement – conscients que l’augmentation est justifiée, prennent les devant et vous proposent une augmentation de loyer. A vous de voir si cela ne vaut pas la peine de l’accepter, même si vous pourriez obtenir un peu plus au terme d’une procédure de déplafonnement classique.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les clauses possibles

Insertion d’une clause de déplafonnement automatique du loyer dans le bail commercial

Vous avez le droit d’intégrer dans le contrat de bail commercial une clause prévoyant que le loyer – lors du renouvellement du bail – correspondra à la valeur locative, sous-entendant donc un déplafonnement du loyer. Encore faut-il que le candidat locataire accepte de signer le bail avec de telles conditions, bien sûr. S’il le fait, c’est tout-à-fait légal. 

Insertion d’une clause interdisant le lissage du loyer en cas de déplafonnement

Autre clause possible à insérer dans le bail, si vous le souhaitez : l’interdiction faite au locataire de « lisser » (étaler) l’augmentation du loyer due à un déplafonnement. 

En effet, les 10 % maximum d’augmentation possible (pour les baux signés depuis 2014) peuvent être lissés pendant toute la durée du bail.