file:///C:/Users/gabyr/Downloads/Renouvellement_du_bail_commercial%20(1).pdf Renouvellement du bail commercial par le bailleur : la délivrance du congé. Par David Semhoun, Avocat.

Parution : lundi 16 janvier 2017Adresse de l’article original : https://www.village-justice.com/articles/Renouvellement-bail-commercial-par-bailleur-delivrance-conge,23973.html Reproduction interdite sans autorisation de l’auteur.

À l’approche du terme du bail, le bailleur dispose de deux options :
1° délivrer un congé offrant ou refusant le renouvellement ou
2° garder le silence et permettre au bail de se prolonger tacitement.

I. La délivrance du congé par le bailleur

Généralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’éviction.

A. Date de délivrance du congé de renouvellement

Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins 6 mois avant l’échéance du bail, il prendra alors effet à cette date. Le délai de 6 mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de délivrer un congé plus en amont.

Dans le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L. 145-9 du code de commerce disposant que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

B. Destinataire de la délivrance du congé de renouvellement

Seul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux. Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché d’une irrégularité de forme (pouvant uniquement être invoquée par le destinataire).

C. Forme et contenu du congé

La loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous peine de nullité du congé.

1. Congé refusant le renouvellement

Le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

2. Congé offrant le renouvellement

Dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé.

Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur locative si le bailleur invoque un motif de déplafonnement.

II. Rétractation de l’offre de renouvellement

Le bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce.

Cet article prévoit en effet que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. » Le bailleur pourra, pour justifier le refus de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le renouvellement à son locataire.

III. La réponse du locataire au congé délivré par le bailleur

A. En cas de congé offrant le renouvellement

Le locataire a le choix :

1°) D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté de façon formelle ou bien tacite (par exemple si le locataire ne répond pas à la demande mais reste dans les lieux et garde le silence).

2°) D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions, notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.

B. En cas de congé refusant le renouvellement

Le congé refusant le renouvellement laisse plusieurs choix au locataire :

1°) Si le congé offre une indemnité d’éviction, le locataire peut accepter l’indemnité d’éviction ou en négocier le montant ou encore, à défaut d’accord, saisir le tribunal compétent.

Étant précisé que le locataire doit agir dans un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité d’éviction proposée, conformément à l’article L. 145-60 du Code de commerce.

2°) Si le congé n’offre aucune indemnité d’éviction, le locataire saisira le tribunal de grande instance afin de faire valoir ses droits à la propriété commerciale en contestant les motifs avancés par le bailleur.David Semhoun Nahmias – Semhoun Avocats A.A.R.P.I. www.nsavocatsparis.fr www.legavox.fr/blog/david-semhoun/

BAUX COMMERCIAUX : LA LOI PINEL À L’ÉPREUVE DE LA RÉALITÉ

PAR HANAN CHAOUI, DOCTEUR EN DROIT, AVOCAT, COUNSEL, LEFÈVRE PELLETIER & ASSOCIÉS |  le 23/09/2016  |  Droit immobilier,  Corse,  Opérations immobilières,  Artisans,  Centre commercial

Ma newsletter personnalisée10 QUESTIONS SUR… –

L’équilibre juridique des relations entre bailleur et locataire a été bouleversé par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel ». Deux ans après la publication de ce texte, et alors que ses décrets d’application sont désormais intervenus, certaines polémiques ne sont pas éteintes et des incertitudes demeurent, dont la mise en œuvre du lissage des loyers en cas de déplafonnement à la fin d’un bail. Par ailleurs, une réforme en chassant une autre, plusieurs dispositions de la loi Pinel ont été modifiées par la loi Macron, sans oublier la réforme du droit des contrats qui va impacter le régime des baux commerciaux. État des lieux en 10 questions.

1 Les ambiguïtés sur l’application de la loi Pinel dans le temps persistent-elles ?

La loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014 et publiée au Journal officiel le 19 juin 2014, est entrée en vigueur le 20 juin 2014. En vertu du principe de non-rétroactivité des lois, la loi Pinel n’est pas applicable aux contrats en cours au 20 juin 2014. Toutefois, il existe des exceptions, de nature légale ou jurisprudentielle, à ce principe de non-rétroactivité. Les exceptions légales prévues par la loi Pinel sont rappelées ici : Indépendamment de ces exceptions légales, il ressort d’une jurisprudence constante que les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi nouvelle et que les lois relatives à la procédure sont en principe d’application immédiate. Une fois ces principes rappelés, et plus de deux ans après sa promulgation, la jurisprudence est venue préciser que la loi Pinel n’est pas une loi de procédure et qu’elle n’est dès lors pas applicable aux procédures en cours (CA Paris, 16 décembre 2015, n° 14/13889, ou encore CA Douai, 31 mars 2016, n° 15/02278).

Concernant le droit de préférence du preneur (article L. 145-46-1 du Code de commerce), la cour d’appel de Bastia a décidé que ce texte était applicable aux cessions à compter du 18 décembre 2014. Une incertitude existait sur le fait de savoir si le droit de préférence était applicable aux cessions intervenues à compter du 1er décembre ou du 18 décembre 2014, en raison d’une imprécision du texte (CA Bastia, 20 janvier 2016, n° 15/00833).

S’agissant de la théorie des effets légaux du contrat, les juridictions ont considéré, comme il fallait s’y attendre, que la loi Pinel était applicable aux baux en cours en matière de formalisme des congés (CA Grenoble, 7 janvier 2016, n° 15/03438, TGI Paris, 11 août 2015, n° 15/56446).

Enfin, d’après les premières décisions intervenues en matière de renouvellement, les tribunaux semblent considérer que la règle de lissage du loyer est applicable aux baux renouvelés après le 1er septembre 2014, en tenant compte de la date d’effet du renouvellement et non de la date de la décision fixant le loyer (notamment, CA Paris, 2 décembre 2015, n° 14/09224, et CA Poitiers, 23 février 2016, n° 15/01293 – voir question 5) .

2 La règle du 3/6/9 et l’interdiction d’un bail à durée ferme est-elle applicable aux baux en cours ?

Avant la loi Pinel, le preneur avait la possibilité de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale (suivant le classique cadencement 3/6/9), sauf si les parties prévoyaient une clause contraire. La loi Pinel a supprimé cette possibilité et le preneur ne peut plus, en principe, renoncer à sa faculté de résilier le bail à l’issue de chaque période triennale.

Par exception, les parties peuvent néanmoins conclure un bail d’une durée ferme supérieure à trois ans dans les quatre cas suivants : – les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ; – les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, à savoir les locaux monovalents ; – les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ; – les baux des locaux de stockage correspondant à des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens, et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production (article 231 ter du Code général des impôts).

La loi Pinel n’a prévu aucune disposition particulière concernant l’entrée en vigueur de cette mesure liée à la durée ferme du bail. Aussi, en application des règles générales d’application de la loi dans le temps, l’interdiction de principe des baux fermes n’est pas applicable aux baux en cours. C’est ainsi, par exemple, que la cour d’appel de Poitiers a précisé, dans un arrêt du 26 avril 2016, que la règle relative à l’interdiction de principe des baux fermes, telle qu’issue de la loi Pinel, n’était pas applicable aux baux en cours (CA Poitiers, 26 avril 2016, n° 14/02891). Cette jurisprudence est d’ailleurs conforme à la volonté du gouvernement et des parlementaires, telle qu’elle ressort des débats précédant l’adoption de la loi Pinel, tendant à ne pas remettre en cause les situations contractuelles en cours. Toutefois, une réponse ministérielle du 31 mai 2016 a considéré que l’interdiction de principe des baux fermes, issue de la loi Pinel, serait applicable immédiatement aux baux en cours au motif que cette mesure « relève de l’ordre public de protection et que cette solution est justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des preneurs de baux commerciaux et dans un souci d’efficacité de la règle nouvelle » (voir p. 17), et que cela ne remettrait pas en cause l’équilibre économique des contrats conclus avant la loi Pinel. Cette analyse est critiquable dans la mesure où la négociation de baux fermes intervient en général en échange de contreparties financières (franchise de loyer) ou de réalisations de travaux par le bailleur. Dès lors, l’application immédiate aux baux en cours au 20 juin 2014 de l’interdiction de principe des baux d’une durée ferme aurait des répercussions sur l’accord des parties conclu avant la loi Pinel. En tout état de cause, les réponses ministérielles, sauf en matière fiscale, ne lient pas les tribunaux, ainsi que cela a été précisé par une réponse ministérielle du 23 janvier 1995 (réponse du service du Premier ministre publiée au JOAN du 23/01/1995, p. 406, à la question n° 21956 de François Sauvadet publiée au JOAN du 19/12/1994, p. 6278). D’ailleurs, à plusieurs reprises, les hautes juridictions ont eu l’occasion de prendre position dans un sens contraire aux réponses ministérielles qui avaient été précédemment rendues sur les sujets concernés (voir notamment Cour cass. ch. com. , 10 mars 1976, n° 74-14681). Il convient maintenant de suivre attentivement la jurisprudence sur ce point, afin de voir si les tribunaux adopteront la position de la cour d’appel de Poitiers, contredisant ainsi la réponse ministérielle du 31 mai 2016.

3L’encadrement des charges améliore-t-il la transparence entre locataire et bailleur ?

L’encadrement des charges, taxes, redevances et impôts refacturables au preneur constitue indéniablement, avec le lissage des augmentations de loyers

(voir question 5) , la mesure-phare de la loi Pinel. Elle a permis d’instaurer davantage de transparence dans la relation locataire et bailleur en matière de refacturation de charges. Cette transparence intervient à tous les stades de la négociation et de la conclusion des baux. En effet, la loi Pinel et son décret d’application du 3 novembre ont inséré des règles d’ordre public afin de : – préciser que les catégories de charges, impôts, taxes et redevances dus par le preneur devaient être limitativement énumérées dans le bail (art. L. 145-40-2 du Code de commerce) ; – définir les charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui ne sont plus refacturables au preneur (art. R. 145-35 du Code de commerce) ; – définir les règles de répartition des charges, travaux, impôts, taxes et redevances (art. L. 145-40-2 du Code de commerce) ; – prévoir un état récapitulatif annuel des charges, travaux, impôts, taxes et redevances mentionnant la répartition entre le bailleur et le preneur (art. L. 145-40-2 du Code de commerce) ; – prévoir le délai dans lequel cet état récapitulatif devra être adressé au preneur (art. R. 145-36 du Code de commerce).

En dépit des résistances dont certains syndicats de commerçants font état, cette réglementation est maintenant bien intégrée par tous les opérateurs, bailleurs comme preneurs. En outre, l’obligation pour le bailleur de communiquer lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés par le bailleur dans les trois années suivantes avec un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur lors des trois précédentes années, en précisant leur coût (art. L. 145-40-2 du Code de commerce), a permis aux opérateurs d’envisager les futures évolutions de travaux de manière transparente. La communication de ces états prévisionnels de travaux a d’ailleurs pu, en pratique, occasionner de nouvelles négociations financières, notamment lorsque le bailleur prévoit, dans le délai des trois années, d’entreprendre des travaux dont le montant est de nature à augmenter le niveau des charges supportées par le preneur. Des difficultés pratiques sont toutefois apparues puisque la formulation générale de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce évoque les « travaux » , sans autre précision. Il est donc difficile de déterminer si les travaux qui doivent être évoqués sont les travaux supportés par le bailleur et/ou les travaux supportés par le preneur. C’est pourquoi, généralement, les bailleurs ont pris l’habitude de viser dans leur annexe les travaux supportés par le bailleur et le preneur, afin d’éviter toute contestation.

4 Quelles sont les précisions attendues en matière de charges, taxes, redevances et impôts ?

Des interrogations relatives à la répartition des charges, travaux, taxes, redevances et impôts demeurent. Tout d’abord, la répartition des charges, travaux, taxes, redevances et impôts n’est pas uniforme. Concernant les impôts, taxes et redevances, le montant pouvant être imputé au preneur doit correspondre strictement : – au local occupé par chaque preneur ; – et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Concernant les charges et le coût des travaux, leur montant doit être réparti en « fonction de la surface exploitée » (art. L. 145-40-2 du Code de commerce). Mais la notion de surface exploitée n’est toujours pas définie. Aucune précision n’est intervenue à ce titre via le décret du 3 novembre 2014 ayant créé l’article R. 145-35 du Code de commerce. C’est d’ailleurs pourquoi, en l’état, il est recommandé de définir contractuellement la notion de surface exploitée.

Indépendamment de la répartition des charges, travaux, taxes, redevances et impôts, qui est duale, la notion de travaux d’embellissement fait toujours débat.

En effet, d’après l’article R. 145-35 du Code de commerce (issu du décret du 3 novembre 2014), les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent être refacturés au preneur. Autrement dit, lorsque les travaux réalisés par le bailleur sont des travaux d’embellissement qui vont au-delà du simple remplacement à l’identique, ils peuvent être refacturés au preneur, même s’il s’agit de travaux relevant de l’article 606 du Code civil. Cette disposition de l’article R. 145-35 du Code de commerce a été vivement critiquée, notamment par les locataires qui craignent que cette disposition ne soit utilisée par les bailleurs afin d’augmenter le montant des travaux susceptibles d’être répercutés aux preneurs. D’ailleurs, dans le rapport d’information déposé le 15 juin 2016 par la Commission des affaires économiques sur la mise en application de la loi Pinel, il est précisé que cette notion de travaux d’embellissement soulève de nombreuses interrogations : « La notion d’embellissement pourrait permettre de masquer des dépenses visant d’abord à accroître la valeur patrimoniale des ensembles commerciaux plutôt qu’à améliorer leur commercialité, ce qui pourrait être source de contentieux important. » Il est probable qu’une modification législative intervienne sur ce point, ou, à défaut, que la jurisprudence ait une approche restrictive de cette notion de travaux d’embellissement.

5 La règle du lissage des augmentations de loyers soulève-t-elle des difficultés ?

La loi Pinel a encadré les augmentations de loyer résultant d’une fixation du loyer à la valeur locative, soit lors du renouvellement de bail, soit lors des révisions du loyer en cours de bail. Le champ d’application du lissage des augmentations de loyer ne fait pas débat, en l’état. En matière de loyer de renouvellement, les baux concernés par le lissage des augmentations de loyer sont : – les baux soumis en principe au plafonnement du loyer prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce ; – les baux déplafonnés en raison de la durée contractuelle du bail (à savoir les baux d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans).

En matière de loyer révisé (révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce ou révision visée par l’article L. 145-39 du Code de commerce), le lissage des augmentations de loyer concerne tous les baux, quelle que soit leur durée ou la destination contractuelle.

Ce qui fait débat, en revanche, comme le souligne le rapport d’information du 15 juin 2016, est le mode de calcul du lissage des augmentations de loyer. La loi Pinel précise que les augmentations de loyer sont limitées, pour une année, à hauteur de « 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Or, le terme de « loyer acquitté » n’est toujours pas précisé . S’agit-il du dernier loyer contractuel, du dernier loyer réglé ou encore du loyer dû avant l’application de chaque palier ? Par ailleurs, s’agit-il du loyer indexé ou du loyer avant indexation ? En tout état de cause, les dispositions du Code monétaire et financier qui interdisent toute distorsion entre, d’une part, la période de variation des indices et, d’autre part, la période d’indexation devront être respectées (art. L. 112-1, 2e alinéa du Code monétaire et financier).

Ainsi, par exemple, si le bail prévoit une clause d’indexation annuelle, cette indexation ne peut porter que sur une assiette de loyer qui est applicable depuis au moins une année.

Nous ne disposons, en l’état, d’aucun recul jurisprudentiel, puisque les premières décisions relatives au lissage des augmentations de loyer ont pour le moment écarté l’application du dispositif instauré par la loi Pinel. En effet, le lissage des augmentations de loyer est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 et les premières décisions des juridictions considèrent qu’il y a lieu de retenir la date d’effet du bail (voir question 1) .

6 La suppression de la référence à l’ICC a-t-elle augmenté le recours à l’ILC et à l’Ilat ?

La loi Pinel a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction (ICC) pour le calcul du loyer plafonné en renouvellement ou en révision (en application de l’article L. 145-38 du Code de commerce). En conséquence, le calcul du loyer plafonné se fait à présent en fonction de l’évolution : – soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) ; – soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

D’après le rapport d’information du 15 juin 2016, l’objectif de la loi était de soumettre les baux des artisans et commerçants (et, en particulier, les petits commerces) à un indice dont les variations trimestrielles sont moins fortes. Ce même rapport relaye les difficultés qui existent lorsque certaines activités sont susceptibles de relever à la fois de l’Ilat et de l’ILC (à savoir les agences bancaires, également qualifiées de « bureaux-boutiques »). En tout état de cause, la suppression de la référence à l’ICC pour le calcul du loyer plafonné n’a pas, de facto , entraîné une généralisation de l’indice Ilat ou ILC dans les clauses d’indexation conventionnelles. En effet, contrairement à ce qu’indique le rapport d’information, les règles issues de la loi Pinel n’empêchent pas les parties de prévoir, dans les clauses conventionnelles d’indexation, que le loyer soit indexé en fonction des évolutions de l’ICC. Cet indice ICC bénéficie d’une présomption de licéité en matière immobilière, en application des dispositions de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, selon lequel l’ICC demeure réputé être en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti. C’est pourquoi il est recommandé, en cas de doute sur le champ d’application de l’indice applicable, de retenir l’ICC dans les clauses d’indexation conventionnelles puisqu’il s’agit du seul indice qui est applicable de plein droit et sans risque.

7 En quoi les modes de délivrance des congés ont-ils été modifiés par la loi Macron ?

La loi dite « Macron » pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques a été promulguée le 6 août 2015 et publiée au Journal officiel le 7 août 2015.

Cette loi est revenue sur certaines modifications issues de la loi Pinel du 18 juin 2014 en modifiant le mode de délivrance des congés.

En effet, alors que les congés devaient obligatoirement être délivrés par acte d’huissier, la loi Pinel a modifié l’article L. 145-9 du Code de commerce afin de permettre aux bailleurs et preneurs de délivrer congé, selon leur choix, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), avec pour objectif de diminuer les coûts et d’alléger les procédures (cette possibilité de délivrer un congé par LRAR est toutefois susceptible d’entraîner de nombreuses difficultés, en cas de débat sur le destinataire ou la qualité et/ou le pouvoir du signataire de la lettre recommandée). En tout état de cause, la loi Macron a modifié l’article L. 145-9 du Code de commerce qui retrouve sa rédaction antérieure à la loi Pinel : la délivrance des congés par acte d’huissier redevient le principe.

Par ailleurs, la loi Macron a introduit à l’article L. 145-4 du Code de commerce, qui est d’ordre public, des dispositions spécifiques pour le preneur. Désormais, il n’existe que deux cas dans lesquels les congés pourront être délivrés par LRAR ou par acte d’huissier, il s’agit des congés émanant : – du preneur à l’expiration d’une période triennale ; – d’un preneur retraité ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité.

8 Quelles sont les dispositions du statut des baux commerciaux réformées après la loi Pinel ?

La loi Pinel a modifié les modes de délivrance des congés, sans évoquer le sort des demandes de renouvellement. La loi Macron est venue réparer cet oubli en modifiant non seulement le mode de délivrance des demandes de renouvellement (voir question 7) , mais également le mode de délivrance des autres actes. Concernant la demande de renouvellement, le preneur dispose désormais, en application de la loi Macron, de la pos sibilité de notifier les demandes de renouvellement par LRAR ou par acte d’huissier, alors que l’acte d’huissier était précédemment obligatoire. Le bailleur, qui entend refuser le renouvellement dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, doit en revanche continuer à délivrer sa réponse par acte d’huissier. Concernant les autres actes, la loi Macron a étendu la possibilité de recourir à la LRAR dans les cas suivants : – la demande de déspécialisation partielle adressée par le preneur au bailleur (art. L. 145-47 du Code de commerce) ; – la demande de déspécialisation totale adressée par le preneur au bailleur et sa dénonciation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (art. L. 145-49 du Code de commerce) ; – la renonciation par le preneur à une décision judiciaire ayant autorisé une demande de déspécialisa-tion (art. L. 145-55 du Code de commerce) ; – la réponse du preneur à une offre de local de remplacement, à la suite d’un refus de renouvellement pour construire ou reconstruire (art. L. 145-18 du Code de commerce) ; – l’exercice par le preneur de son droit de priorité en cas de reconstruction d’un immeuble (art. L. 145-19 du Code de commerce) ; – l’exercice par le bailleur de son droit de repentir (après avoir refusé le renouvellement du bail) (art. L. 145-12 du Code de commerce).

9 La réforme du droit des contrats va-t-elle influencer les conditions de négociation des baux commerciaux ?

Alors que le Code civil était jusqu’alors muet sur les échanges précontractuels, la réforme du droit des contrats, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2016, a notamment permis de réglementer cette période de négociations qui intervient en amont de la signature des contrats. La bonne foi occupe à ce titre une place primordiale dans le cadre de cette réforme. C’est ainsi, par exemple, que le futur article 1112-1 du Code civil prévoit que les parties ont un devoir général d’information précontractuel : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation [… ]. » Concernant la rupture abusive des pourparlers, la réforme du droit des obligations a consacré la jurisprudence dite « Manoukian » de la Cour de cassation, du 26 novembre 2003 (nos 00-10243, 00-10949), qui prévoit que les parties sont libres de négocier et d’y mettre fin à tout moment, sous réserve de la bonne foi. En revanche, si l’une des parties met fin aux pourparlers en commettant une faute, la réparation du préjudice ne peut porter que sur les frais avancés, frais de conseil notamment, à l’exception des gains attendus du contrat.

Cet élément est d’autant plus important que les négociations sont souvent longues, notamment pour les prises à bail complexes.

La réforme du droit des contrats a en revanche contredit la jurisprudence actuelle en matière de promesse unilatérale de contrat. En application de la jurisprudence « Consorts Cruz » du 15 décembre 1993 (n° 91-10199), le promettant pouvait retirer la promesse tant que l’option n’avait pas été levée par le bénéficiaire de la promesse. Cette jurisprudence permettait ainsi à certaines parties de se désengager de leur promesse, tant que le bénéficiaire de l’option ne l’avait pas levée. Désormais, la révocation d’une promesse de bail par exemple, pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter, n’empêchera pas la formation du contrat de bail. En outre, le contrat de bail conclu en violation de la promesse unilatérale avec le tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Ce renversement de la jurisprudence de la Cour de cassation est bienvenu puisqu’il permet une sécurité juridique accrue dans la vie des affaires.

10 Comment la réforme du droit des contrats va-t-elle impacter le contenu des baux commerciaux ?

Concernant le contenu des baux commerciaux, la principale question qui pourrait se poser est de savoir si le bail commercial constitue un contrat d’adhésion. En effet, le futur article 1110 du Code civil dispose : « Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont librement négociées entre les parties. Le contrat d’adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties. » L’enjeu de cette qualification de contrat d’adhésion réside dans la sanction qui est prévue. En effet, le futur article 1171 du Code civil dispose : « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat, ni sur l’adéquation du prix à la prestation. » Par conséquent, les dispositions qui créent « un déséquilibre significatif » dans le cadre des contrats « d’adhésion » seront réputées non écrites. En l’état, il est difficile de savoir quels seront les critères qui seront retenus par la jurisprudence pour définir un contrat d’adhésion. En effet, dans la mesure où le contrat d’adhésion est défini comme celui dont les conditions générales ont été soustraites à la négociation, de nombreuses questions se posent : – L’existence d’un bail présentant des conditions générales et des conditions particulières sera-t-elle de nature à entraîner plus aisément la qualification de contrat d’adhésion ?

– Comment démontrer que ces conditions générales ont été soustraites à la négociation ?

– Faudra-t-il que les dérogations aux conditions générales soient nombreuses ?

L’enjeu est de taille, et il est probable que cette question fasse l’objet d’un abondant contentieux, notamment en matière de baux commerciaux. Affaire à suivre.

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La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif (art. 2 du Code civil)RÉFÉRENCES

Rapport d’information déposé par la commission des affaires économiques sur la mise en application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, n° 3843, enregistré à l’Assemblée nationale le 15 juin 2016 Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques Décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercialATTENTION

La loi Pinel prévoit que la refacturation des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Cet état doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Il incombera donc au bailleur d’envoyer au locataire, au plus tard le 30 septembre 2016, l’état récapitulatif annuel de l’exercice 2015.À NOTER

Un décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial prend en compte l’extension de la faculté donnée aux bailleurs et aux locataires d’un bail commercial de recourir à la LRAR pour la notification du congé par le locataire, pour le renouvellement du bail et pour sa déspécialisation.

Il est notamment précisé que lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.À SAVOIR

Depuis la loi Pinel, l’ICC est toujours possible en tant qu’indice de référence lorsque les parties conviennent d’une clause d’indexation, mais l’ICC ne peut plus être utilisé pour le calcul du loyer plafonné.Focus sur l’imprévision

Le futur article 1195 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats, dispose : « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

Cet article constitue une nouveauté : les parties pourront désormais tenter d’obtenir la révision du contrat ou sa résiliation en cas de changement de circonstances imprévisibles lors de sa conclusion. Cette révision sera néanmoins vraisemblablement difficile à obtenir puisqu’il faudra démontrer non seulement le changement de circonstances imprévisibles, mais également l’exécution excessivement onéreuse du contrat.

En matière de baux commerciaux, il est communément admis que le bailleur n’est pas l’associé du preneur, ce qui rendra « l’exécution excessivement onéreuse » du contrat d’autant plus délicate à démontrer. Enfin, préalablement à toute action judiciaire, les parties devront au préalable tenter une renégociation amiable des conditions du contrat.

Bail commercial : nouvelles règles prévues par la loi Pinel du 18 juin 2014

Accueil » Les choix de création d’entreprise » Le local professionnel ou local commercial » Bail commercial : nouvelles règles prévues par la loi Pinel du 18 juin 2014Ce dossier a été mis à jour pour la dernière fois le 27 novembre 2019.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté plusieurs modifications au niveau de la législation du bail commercial : encadrement des revalorisations de loyer, nouvelles obligations pour le bailleur, priorité au locataire en cas de vente des murs, déspécialisation en cas de procédure collective…

Le coin des entrepreneurs fait le point sur les dispositions entrées en vigueur avec la loi Pinel et applicables aux baux commerciaux.

Le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans

Désormais, le locataire a le droit de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale sans que le bail commercial ne puisse y déroger, à l’exception des cas suivants :

• lorsque le bail commercial est conclu pour une durée supérieure à 9 ans,
• lorsque les locaux sont exclusivement à usage de bureaux ou de locaux de stockage,
• lorsque les locaux sont conçus pour une seule utilisation.

Sauf dans les cas ci-dessus, le bailleur ne peut donc plus s’opposer à la faculté de résiliation triennale du bail commercial par le locataire, qui devient un droit et non plus une simple option.

Encadrement de la revalorisation des loyers

Les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014 sont visés par deux nouvelles mesures.

L’ICC est remplacé par l’ILC et l’ILAT

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, l’indice des loyers commerciaux (ICC) est remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’indexation sur ces deux indices est en principe plus avantageuse pour les locataires.

Les baux commerciaux en cours devront se mettre à jour lors de leur renouvellement.

Un déplafonnement limité à 10% par an

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, toute hausse de loyer intervenant dans un cas de déplafonnement est désormais limitée à 10% par an du loyer payé l’année précédente. Toute augmentation supérieure à 10% doit donc être étalée sur plusieurs années.

Exemple : un nouveau loyer est fixé à 15% de plus que celui payé l’année précédente. La première année, l’augmentation sera de 10% et les 5% restants n’entreront en vigueur qu’à partie de la seconde année.

Une révision triennale non rétroactive

A compter du 20 juin 2014, la date d’effet de la révision triennale est calée sur la date de la demande de révision. Il n’est plus possible de prévoir un effet rétroactif de la révision.

De nouvelles obligations pour le bailleur

L’état récapitulatif annuel des charges

Tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 1^er septembre 2014 comporte un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et indique clairement à qui cela incombe (au locataire ou au bailleur).

Chaque année, un état récapitulatif doit être effectué par le bailleur puis adressé au locataire. Ce dernier doit également informer le locataire dès lors qu’il y a un élément nouveau.

L’information sur les travaux

Le bailleur doit informer le locataire, au moyen d’un état chiffré,  des travaux réalisés pendant la période triennale précédente et des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années à venir.

Deux états des lieux désormais obligatoires

En cas de conclusion d’un bail commercial, un état des lieux est désormais obligatoire :

• à l’occasion de la prise de possession des locaux par le locataire,
• et à la sortie des locaux.

Il en est de même pour les prises de possession des locaux suite à une cession du droit au bail ou à une transmission à titre gratuit du fonds de commerce.

Information dans le cadre de la clause de solidarité

La clause de solidarité peut être utilisée en cas de cession du bail. Par cette clause, le cédant (l’ancien locataire) se garant auprès du bailleur si le nouveau locataire ne règle pas son loyer.

Désormais, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois suivant la date à laquelle le loyer aurait dû être payé.

Priorité au locataire en cas de cession des murs

Depuis le 1^er décembre 2014, le locataire dispose d’une priorité si le propriétaire du local envisage de céder les murs. Le propriétaire doit informer le locataire par LRAR ou par lettre remise en main propre de son intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de cession envisagés.

Le locataire dispose d’un mois pour répondre. En cas d’acceptation, il dispose ensuite de 2 mois pour acheter, délai porté à 4 mois si une demande de prêt bancaire est effectuée.

Déspécialisation du bail en cas de plan de cession

En cas de procédure collective, la loi autorise désormais le tribunal d’accorder un droit de déspécialisation pour le repreneur éventuel. Ce dernier pourra adjoindre à l’activité indiquée dans le bail commercial des activités connexes.

L’objectif de ce nouveau dispositif est de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation par un repreneur présentant un projet incluant une activité connexe.

A lire également sur le bail commercial :

• le bail de courte durée ou bail dérogatoire
• la promesse de bail commercial
• la conclusion d’un bail commercial
• le droit au bail

Si le bailleur ne s’est pas manifesté dans les six mois avant l’expiration du bail, le locataire a le choix entre lui signifier une demande de renouvellement afin d’obtenir le renouvellement du bail commercialou ne rien faire, auquel cas le bail se poursuivra par tacite prolongation et avec le risque de voir son loyer déplafonné à l’expiration de la 12ème année.

Demande de renouvellement à l’initiative du locataire

Le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial ne pourra le faire, qu’à défaut de congé de la part du bailleura, en application de l’article L. 145-10 al 1 du Code de commerce.

La délivrance d’une demande de renouvellement à son bailleur

• Date de notification de la demande de renouvellement

Elle doit être faite soit au maximum dans les six mois précédent l’expiration du bail, soit à tout moment en cas de tacite prolongation du bail. Ce délai fixé en mois, se calcul de quantième en quantième et constitue un délai maximal.

Si le délai de 6 mois est respecté, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent. Une demande signifiée plus de six mois avant l’expiration du bail est prématurée et sans effet. Seul le bailleur peut invoquer son irrégularité ou au contraire y renoncer.

Si elle a été faite en cours de tacite prolongation, elle met fin au bail pour le dernier jour du trimestre civil au cours duquel elle a été signifiée et le renouvellement prendra effet au premier jour du trimestre civil suivant (C.com Art. L145-12).

• Auteur de la demande de renouvellement

La demande doit être faite par le locataire d’origine, le cessionnaire ou tout ayant droit du locataire à l’exception du locataire-gérant du fonds de commerce. Si le bail a été consenti à plusieurs locataires, la demande doit être formée par l’ensemble desdits locataires, faute d’être déclarée irrecevable. Si le locataire est une société, elle doit être faite en son nom par le représentant légal de celle-ci. Si la société est dissoute, c’est son liquidateur amiable qui fera la demande.

• Destinataire de la demande de renouvellement

Le locataire doit l’adresser au bailleur. En cas de pluralité de propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut à l’égard de tous, sauf stipulations contraires. En cas d’usufruit, la demande doit être adressée à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Il est possible également de l’adresser au gérant du bailleur, sauf clause contraire.

• Forme et contenu de la demande de renouvellement

Elle doit être faite par acte extra-judiciaire ou par LRAR, et  doit reproduire les termes de l’article L145- 10 du Code de commerce, sous peine de nullité.

La demande peut contenir une proposition de loyer, bien que son objet concerne principalement le principe même du renouvellement.

La réponse du bailleur suite à la demande de renouvellement du locataire

Le bailleur est libre d’accepter le principe même du renouvellement ou de le refuser, étant précisé que cette dernière hypothèse n’est pas sans conséquence.

• Acceptation au principe du renouvellement

Le bailleur peut accepter expressément le principe du renouvellement. S’il désire, à cette occasion, obtenir une modification du prix du bail renouvelé, il doit, dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le loyer ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement (Art. L. 145-11 C. com), par acte d’huissier ou LRAR, soit dans le mémoire préalable à l’assignation .

Le silence du bailleur, dans le délai de 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, vaut acceptation du principe de renouvellement (Art. L.145-10 al 4 C. com). Cette présomption ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé. Le bailleur, conserve le droit de demander la fixation du loyer auprès du juge des loyers commerciaux qui prendra effet à compter de sa demande (Art. L. 145-11 C. com).

• Refus du renouvellement

Le bailleur doit notifier sa réponse dans un délai de trois mois à compter de la notification de la demande pour faire connaître au locataire son refus au renouvellement et les motifs dès lors qu’il n’entend pas lui verser d’indemnité d’éviction (Art. L. 145-10 al 4 du C. com).

L’acte de réponse du bailleur doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit demander le règlement d’une indemnité, soit contester les motifs du refus, doit saisir le Tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date de signification du refus de renouvellement par le bailleur (Art. L. 145-10 al 5 du C. com).

Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d’éviction. Il n’est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.

Le bailleur peut-il se rétracter après avoir accepté la demande de renouvellement du bail commercial ?

L’acceptation du principe ne lie pas définitivement le bailleur, qui peut par la suite se rétracter et refuser le renouvellement :

– pour motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation) et ce, tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite ;

– en usant de son “droit d’option” tant qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer ou que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite. Mais en tout état de cause il doit l’être au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer (C. com Art. L.145-57 al 2).

Le locataire peut-il se rétracter après avoir proposé le renouvellement du bail commercial ?

Le locataire bénéficie également de ce droit d’option et peut donc renoncer au renouvellement tant qu’il n y a pas eu d’accord sur les conditions du nouveau bail. Quelque soit la partie qui exerce le droit d’option, celui-ci agit rétroactivement.

Le locataire devient donc occupant sans droit ni titre à compter de la date d’expiration du bail et est redevable d’une indemnité d’occupation.

Si le bailleur exerce son droit d’option, il sera redevable d’une indemnité d’éviction. Celle-ci ne sera naturellement pas due, si c’est le locataire qui use de ce droit.

Tribunal de grande instance de Paris, Loyers
commerciaux, 14 octobre 2013, n° 13/12517
Chronologie de l’affaire
TGI Paris
14 octobre 2013 > TGI Paris
17 octobre 2016
Sur la décision
Référence : TGI Paris, loyers commerciaux, 14 oct. 2013, n° 13/12517
Juridiction : Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) : 13/12517
Sur les personnes
Avocat(s) : Jean-Patrice DE GROOTE, Odile COHEN
Parties : S.C.I. PARDES PATRIMOINE c/ S.A.R.L. LIBLIBA
Texte intégral
T R I B U N A L
D E GRANDE
I N S T A N C E
D E P A R I S
■
Loyers
commerciaux
N° RG :
13/12517
N° MINUTE : 3
Assignation du :
28 Mai 2013
(footnote: 1)
Expert:
(footnote: 2)
JUGEMENT
rendu le 14 Octobre 2013
DEMANDERESSE
[…]
[…]
[…]
représentée par Me Odile COHEN, demeurant […],
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire

E0051

DEFENDERESSE
S.A.R.L. LIBLIBA
[…]
[…]
représentée par Me Jean-Patrice DE GROOTE,
demeurant […], avocat au barreau de PARIS, avocat
plaidant, vestiaire #C0560
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Z A, Juge
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président
du Tribunal de Grande Instance de Paris,
conformément aux dispositions de l’article R 145-
23 du code de Commerce ;
assistée de Myriam D, Greffier
DEBATS
A l’audience du 09 Septembre 2013
tenue publiquement
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
Par un mémoire en demande notifié le
18 octobre 2012, la SCI PARDES PATRIMOINE a
sollicité la constatation de l’existence d’un motif de
déplafonnement du loyer du local commercial situé […]
à raison de la durée du bail excédant 12 années et la
fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal à compter du 1er
octobre 2011.
Par acte du 28 mai 2013, la SCI PARDES PATRIMOINE
a fait assigner la Société LIBLIBA devant le juge des
loyers commerciaux de ce Tribunal aux fins de voir :
— fixer le prix du bail renouvelé à la somme de
30.000 euros par an en principal HT HC,
— condamner la Société LIBLIBA au paiement des
intérêts légaux sur les loyers arriérés conformément
aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, les
intérêts dus pour plus d’une année entière étant euxmêmes
capitalisés par application de l’article 1154 du
Code civil,
A tire subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure
d’instruction serait ordonnée pour déterminer la
valeur locative des lieux loués telle que définie par les
articles L.145-33 du Code de commerce,
— fixer le loyer provisionnel pour la durée de
l’instance à la somme annuelle de 30.000 euros en
principal HT HC
— dire et juger que les frais inhérents à cette mesure
seront supportés par la Société LIBLIBA,
— ordonner l’exécution provisoire de la décision à
intervenir,
— condamner la Société LIBLIBA aux entiers dépens.
Dans son mémoire en réplique du 6 septembre 2013,
la Société LIBLIBA a demandé au juge des loyers
commerciaux, après avoir constaté la non application
des règles du plafonnement, de fixer la valeur locative
des locaux à la somme de 16.940 euros par an en
principal, hors taxes et hors charges, pour un
renouvellement au 1er octobre 2011, les autres clauses
et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
Subsidiairement, elle a sollicité la désignation d’un
expert afin de déterminer la valeur locative des lieux
loués.
MOTIFS
Par acte sous seing privé du 1er décembre 1998, la
société CAGE THOUARD & FILS, aux droits de
laquelle vient la SCI PARDES PATRIMOINE, a donné à
bail à la société EASY LOC, des locaux à usage
“d’achat, vente, échange, location de cassettes vidéo,
de tous types de CD VIDEO, ROM, X, Y, de tous
articles de téléphonie”, situés […], pour une durée de
neuf ans à compter du 1er janvier 1999.
Suite à diverses cessions, la Société LIBLIBA est
devenue locataire des locaux en 2001 et y exerce,
après déspécialisation, l’activité de “vente à porter,
bagagerie, accessoires”. Le loyer actuel est de
15.455,02 euros selon la dernière indexation.
Par acte extra judiciaire du 11 février 2011, la SCI
PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la Société
LIBLIBA un congé avec offre de renouvellement pour
le 30 septembre 2011, moyennant un loyer déplafonné
porté à la somme de 30.000 euros par an en principal.
La Société LIBLIBA ne conteste pas le déplafonnement
du loyer, dès lors qu’à la date d’expiration du bail,
celui-ci s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’à
la délivrance du congé avec offre de renouvellement
du 11 février 2011 pour le 30 septembre 2011 et que
sa durée a ainsi excédé douze ans.
En application de l’article L.145-34 in fine du Code de
commerce, le loyer du bail renouvelé n’est donc plus
soumis aux règles du plafonnement.
Pour l’établissement de la valeur locative exacte des
locaux visés au 1er octobre 2011, il est nécessaire de
recourir à une mesure d’expertise dans les termes du
dispositif.
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un
loyer provisionnel égal au montant du loyer proposé
par la Société LIBLIBA à savoir 16.940 euros par an
en principal, en application de l’article L.145-57 du
Code de commerce.
Compte tenu de la nature du litige, il y a lieu
d’ordonner l’exécution provisoire du présent
jugement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux statuant par mise à
disposition au greffe après débats en audience
publique, par jugement contradictoire et en premier
ressort,
Constate que par l’effet du congé avec offre de
renouvellement délivré le 11 février 2011 par la SCI
PARDES PATRIMOINE, le bail concernant les locaux
situés […] s’est renouvelé à compter du 1er octobre
2011,
Dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas
au loyer du bail renouvelé en raison de la durée du
bail excédant douze ans par l’effet d’une tacite
reconduction,
Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et
moyens des parties demeurant réservés à cet égard,
désigne en qualité d’expert :
Madame B C
[…]
[…]
Tel : 01 40 70 91 80
Fax : 01 40 70 93 43
Email : a.C@experts-associes.eu
avec mission de :
— convoquer les parties et, dans le respect du principe
du contradictoire,
— se faire communiquer tous documents et pièces
nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
— visiter les locaux litigieux situés […], les décrire,
— entendre les parties en leurs dires et explications,
— rechercher la valeur locative des lieux loués à la
date du 1er octobre 2011 au regard :

• des caractéristiques du local,
• de la destination des lieux,
• des obligations respectives des parties,
• des facteurs locaux de commercialité,
• des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en
  retenant tant les valeurs de marché que les valeurs
  fixées judiciairement,
  et ce en application des dispositions de l’article 145-
  33 du Code de commerce,
  — rendre compte du tout et donner son avis motivé,
  — dresser un rapport de ses constatations et
  conclusions,
  Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission
  conformément aux dispositions des articles 263 et
  suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera
  l’original de son rapport au greffe des loyers
  commerciaux au plus tard le 30 juin 2014,
  Fixe à la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents
  euros) la provision à valoir sur la rémunération de
  l’expert, laquelle devra être consignée par la SCI
  PARDES PATRIMOINE à la régie du Tribunal de
  grande instance de Paris (Escalier D 2e étage) avant le
  15 décembre 2013,
  Dit que faute de consignation de la provision dans le
  délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque
  et privée de tout effet,
  Désigne le juge des loyers commerciaux pour assurer
  le suivi et le contrôle des opérations d’expertise,
  Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à
  la somme de 16.940 euros (seize mille neuf cent
  quarante euros) par an en principal,
  Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge des
  loyers commerciaux du lundi 27 janvier 2014 à 9 h
  30 pour vérification du versement de la consignation,
  Ordonne l’exécution provisoire de la présente
  décision,
  Réserve les dépens.
  Fait et jugé à Paris le 14 Octobre 2013
  Le Greffier Le Président
  Myriam D Z A.
  FOOTNOTES
  1:
  Expéditions
  exécutoires
  délivrées le :
  2:

Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Le bail de plus de 12 ans par effet de la tacite prolongation

L’alinéa 3 de l’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur, ni le preneur ne s’occupe de son renouvellement. Si la tacite prolongation n’a aucune conséquence néfaste dans le cadre d’un bail d’habitation telle n’est pas le cas dans le cadre du bail commercial.

C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’il est fortement conseillé aux locataires de demander le renouvellement de leur bail avant l’expiration d’une durée de 12 ans depuis la prise d’effet de leur bail afin de ne pas se voir appliquer une hausse de loyer substantielle.

A l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de 12 ans afin de pouvoir augmenter le loyer en dehors de tout indice règlementaire.

Les locaux monovalents

Certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers, c’est le cas des locaux suivants :

– les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux ;

– les locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11) : il s’agit des locaux servant uniquement à une activité tertiaire ou administrative, cela est généralement mentionnée dans la clause « destination ». A contrario, ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces. Ainsi, par exemple, des bureaux pour l’activité de formation, production et diffusion de matériel pédagogique, une activité d’agence bancaire, etc.

– les locaux monovalents (article R 145-10) : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques etc).

Une modification notable des éléments de la valeur locative

En application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer peut être justifié par une modification « notable » d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énumérés par l’article L145-33 du même code (1° à 4°). Il est à noter que les prix couramment pratiqués dans le voisinage n’entrent pas en compte pour cette appréciation. Par ailleurs, cette modification notable doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail et doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur à charge pour le bailleur de le démontrer.

– les caractéristiques du local (articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce) : on s’intéressera à :

• l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,
• la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire (ex. climatisation) ;
• l’adjonction de locaux accessoires (ex. : caves, parkings, etc) ;
• la création d’aménagement. Par exemple des travaux, mêmes effectués par la locataire, qui avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol et créé des doubles sanitaires et une cuisine,

– la destination des lieux (article R 145-5 du code de commerce) : il convient de rechercher si la destination du bail a été complétée par voie d’avenant ou judiciaire ;

– les facteurs locaux de commercialité (R 145-6 du code de commerce) : il nécessite de déterminer si la ville, le quartier ou la rue où est implanté le commerce a connu une évolution pouvant  provenir de la répartition des diverses activités dans le voisinage, de l’augmentation des moyens de transports, de la réhabilitation d’un quartier (ex. : transformation d’une rue en rue piétonne, aménagement pour recevoir davantage de bateaux de croisière et implantation du palais des congrès près de la gare maritime), de la création de logements collectifs remplaçant des zones pavillonnaires, etc ;

– les obligations respectives des parties (article R 145-8 du code de commerce) : il convient de savoir si une nouvelle répartition des charges et taxes, travaux, etc. a été prévue par voie d’avenant ou légale. Par exemple, il a été retenu que le triplement de l’impôt foncier à la charge de la propriétaire affectant de manière très substantielle les revenus que la bailleresse tirait du local est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.

Ce critère de déplafonnement est difficile à évaluer et le seul moyen de s’assurer qu’il est réellement rempli est de faire appel à une expertise (généralement par des experts figurant sur les listes des experts judiciaires spécialisés). L’expert fera une étude approfondie de l’évolution de ces éléments et déterminera non seulement s’il existe un motif de déplafonnement mais encore quelle est la valeur locative des locaux en application de l’article L 145-33 du Code de commerce.

La renonciation implicite du locataire

Il peut être déduit du comportement du locataire une renonciation à la règle du plafonnement. Par exemple, lorsque le locataire fait lui-même une offre de loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou a fait une contre-proposition de renouvellement au bailleur en acceptant que le loyer dépasse la variation de l’indice.

En conséquence, il est important, préalablement à toute offre ou contre-proposition, de bien s’assurer que le loyer proposé n’est pas supérieur à la variation de l’indice et, dans le cas où serait volontaire cette proposition, de bien en mesurer toutes les conséquences.

*

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Par conséquent, si lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur propose un loyer renouvelé supérieur à la variation de votre loyer, il conviendra de s’interroger sur la légalité de cette offre et notamment de se poser les questions suivantes :

• mon bail écarte-t-il la règle du plafonnement en cas de renouvellement ?
• mon bail initial excède-t-il 9 ans ?
• mon bail prorogé excède-t-il 12 ans ?
• mon bail porte-t-il sur des locaux monovalents ?
• les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties ont-ils été modifiés significativement pendant le cours du bail ?

En cas de réponse affirmative à l’une de ces questions, il est possible que le bailleur puisse augmenter votre loyer sans toutefois dépasser la valeur locative qui est le principe de fixation du loyer renouvelé.

Il est toutefois précisé que :

• le bailleur devra démontrer quelle est la valeur locative du loyer en application des critères de l’article L 145-33 du Code de commerce. En effet, ce n’est pas sur le locataire que pèse la charge de la preuve ;
• le déplafonnement ne pourra entrainer qu’une hausse de 10 % maximum du loyer par an. En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle aussi appelée « le plafonnement du déplafonnement» laquelle interdit que la variation de conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de divergences sur le montant du loyer du bail renouvelé, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat qui vous assistera dans les négociations avec le bailleur ou défendra vos intérêts dans le cadre d’une action judiciaire.

TOUT SAVOIR SUR LE DÉPLAFONNEMENT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL

 Patrick ChappeyPartagezTweetezEnregistrer+1Partagez

Si la révision du loyer triennale est encadrée et vous empêche, généralement, de dépasser certains montants, il est possible, dans quelques situations précises, de procéder au déplafonnement du loyer du bail commercial. Découvrez ci-dessous les 4 cas possibles !

Déplafonnement du loyer du bail commercial : définition

Le déplafonnement du loyer du bail commercial est le processus qui a pour objectif d’augmenter le loyer afin que celui-ci corresponde à la valeur locative, supérieure à la valeur du loyer plafonné. 

C’est donc vous, bailleur, qui en faites la demande.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les 4 cas possibles

Le déplafonnement triennal du loyer est autorisé (en cours de bail ou lors du renouvellement du bail commercial) dans 4 cas seulement.

Cas n°1 : lorsque la durée du bail excède 12 ans. C’est le cas quand le bail commercial a été tacitement prolongé, sans que votre locataire ne se soit occupé de son renouvellement.

Cas n°2 : lorsque les « facteurs locaux de commercialité » ont changé (article L. 145-34 du Code de commerce). En clair, votre local commercial n’est plus du tout dans le contexte dans lequel il se trouvait lors de la signature du contrat de bail commercial. Ces facteurs peuvent, notamment, être :

• La construction d’un nouveau quartier tout près qui valorise le local ;
• Une forte augmentation de la population qui accroît la clientèle potentielle ;
• La piétonnisation de la rue ;
• L’arrivée de nouveaux moyens de transport ;
• Bref, tout changement qui engendre une amélioration significative de l’activité commerciale de votre locataire comme l’accroissement de son chiffre d’affaires, par exemple.

Attention : pour être considéré, le changement des facteurs de commercialité doit être « matériel », c’est-à-dire qu’il doit concerner des éléments concrets. Cela signifie que les projets ne peuvent pas être pris en compte. Exemple : vous souhaitez déplafonner le loyer du bail commercial car vous savez qu’un complexe commercial très attractif va sortir de terre près de votre local commercial en location. Vous êtes obligé d’attendre que celui-ci soit effectivement construit.

Cas n°3 : lorsque vous effectuez des travaux valorisant le local : une amélioration de l’état des locaux comme l’installation de la climatisation, la création de nouveaux espaces, etc., est un argument valable.

Cas n°4 : lorsque votre locataire ajoute une activité : on appelle cela la « déspécialisation  partielle » du bail. Exemple : il vendait de l’huile d’olive. Il décide de faire aussi salon de thé / pâtisserie dans une pièce adjacente. Cette modification vous donne le droit d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence. Toujours si ce changement implique une valorisation du CA du locataire. 

Important : 

• C’est à vous, bailleur, de démontrer la réalité de l’éligibilité de votre local à un déplafonnement du loyer. La charge de la preuve vous incombe ;
• Dans tous les cas, le déplafonnement du loyer pour des baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 (en application de la loi Pinel), ne peut entraîner une variation annuelle supérieure à 10 %. C’est en quelque sorte un « plafonnement du déplafonnement ». 

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les risques

Cette procédure de déplafonnement du loyer du bail commercial entraîne un nombre important de contentieux, tant les arguments présentés pour démontrer, notamment, l’évolution des facteurs de commercialité sont parfois complexes à évaluer.

Par ailleurs, comme vous vous en doutez, il n’est pas facile pour un locataire d’accepter une augmentation de loyer supérieure à l’augmentation classique liée aux indices de référence. Ce processus entraîne donc très souvent des conflits, y compris judiciaires, entre bailleurs et locataires. 

Le plus simple, pour vous bailleur, est de vous adjoindre, dès le démarrage de la procédure, les services d’un expert (à privilégier : les experts judiciaires spécialisés). Le dossier sera ainsi bien « ficelé » avec des études complètes. Un tel expert est capable de déterminer s’il existe un motif réel de déplafonnement du loyer, mais aussi de vous aider à fixer la nouvelle valeur locative du local. 

À noter : il peut toutefois arriver que des locataires – face au risque d’une procédure de déplafonnement – conscients que l’augmentation est justifiée, prennent les devant et vous proposent une augmentation de loyer. A vous de voir si cela ne vaut pas la peine de l’accepter, même si vous pourriez obtenir un peu plus au terme d’une procédure de déplafonnement classique.

Déplafonnement du loyer du bail commercial : les clauses possibles

Insertion d’une clause de déplafonnement automatique du loyer dans le bail commercial

Vous avez le droit d’intégrer dans le contrat de bail commercial une clause prévoyant que le loyer – lors du renouvellement du bail – correspondra à la valeur locative, sous-entendant donc un déplafonnement du loyer. Encore faut-il que le candidat locataire accepte de signer le bail avec de telles conditions, bien sûr. S’il le fait, c’est tout-à-fait légal. 

Insertion d’une clause interdisant le lissage du loyer en cas de déplafonnement

Autre clause possible à insérer dans le bail, si vous le souhaitez : l’interdiction faite au locataire de « lisser » (étaler) l’augmentation du loyer due à un déplafonnement. 

En effet, les 10 % maximum d’augmentation possible (pour les baux signés depuis 2014) peuvent être lissés pendant toute la durée du bail.