LE PINEL RÉNOVÉ

LE PINEL RÉNOVÉ, UN DISPOSITIF PEU CONNU

Patrick ChappeyPartagezTweetezEnregistrer+1Partagez

Vous connaissez sans nul doute le dispositif Pinel neuf, dont on parle beaucoup dans les médias. Une variante de cette formule, le Pinel « rénové », existe, moins connue mais tout aussi performante fiscalement.
Focus sur cette opportunité originale : un investissement dans un logement ancien, lourdement réhabilité par des professionnels afin qu’il devienne « comme neuf » …

Les logements pouvant bénéficier du dispositif « Pinel rénové » sont, le plus souvent, situés dans des immeubles d’habitation anciens à réhabiliter. Certains font toutefois partie d’un local non affecté à l’habitation, et qui va être transformé en logements. 

Similitudes entre le Pinel neuf et le Pinel rénové 

La fiscalité

Les deux dispositifs offrent une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien, en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). 

L’investissement annuel total défiscalisable ne peut être supérieur à 300.000 € (acquisition + frais). Vous pouvez donc acheter plusieurs logements au cours d’une même année (et la facture globale peut être supérieure à 300.000 €), mais seuls 300.000 € seront pris en compte dans le calcul de la défiscalisation. L’économie d’impôt maximale atteindra donc 36.000 € sur 6 ans, 54.000 € sur 9 ans et 63 .000 € sur 12 ans.

Les contraintes de base à respecter 

Le logement doit être acquis dans une zone géographique éligible, et à un prix d’achat au m² n’excédant pas 5 .500 €.  

Vous devez louer le logement nu (non meublé) en tant que résidence principale à des locataires aux ressources plafonnées. Le loyer est aussi plafonné. 

Les conditions auxquelles doit répondre le logement pour être éligible au Pinel rénové

Logement non décent

Le logement acheté doit être en très mauvais état, inéligible à la location tel quel (indécent). Il vous faut donc obtenir, avant de commencer les travaux, une attestation de l’état descriptif du logement prouvant son éligibilité à l’avantage fiscal.

Obligation de travaux 

Il doit, ensuite, faire l’objet de travaux de réhabilitation précis, définis dans un décret.

Réhabilitation lourde

Une fois les travaux terminés, le logement doit être, sur le plan technique et énergétique, comme neuf.

Une attestation prouvant la décence du logement et le respect de performances techniques et énergétiques doit d’ailleurs être obtenue à la fin du chantier. Un logement en Pinel rénové est forcément doté du label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou Haute Performance Energétique (HPE).

A noter : n’oubliez pas de joindre les 2 attestations (amont et aval des travaux) à votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. Ils feront foi pour l’administration fiscale qui jugera si le logement a bien été réhabilité dans les règles de l’art.

Pourquoi le Pinel rénové peut-il vous intéresser ?

Ce dispositif vous permet d’accéder à des emplacements privilégiés, notamment en centre-ville où peu de logements neufs sont en vente, bénéficiant d’une demande locative forte et d’un espoir de valorisation attractif. 

Par ailleurs, compte tenu de l’importance et de la technicité complexe des travaux obligatoires, il implique la réalisation de ces derniers par des professionnels aguerris. Une sécurité.

Une fois réhabilité, l’immeuble est comme neuf, aux toutes dernières normes. Des programmes « clefs en main » sont commercialisés par des opérateurs spécialisés dans les réhabilitations lourdes. Dans cette situation optimale, c’est l’ensemble du bâtiment qui est réhabilité (parties privatives et communes). Le mécanisme d’achat est protégé par un contrat spécifique, qui vous protège, en tant qu’acquéreur : la vente immobilière en rénovation (VIR).

Enfin, ce dispositif « Pinel rénové », offre des avantages fiscaux conséquents aux investisseurs les plus fortement imposés puisqu’il est compatible avec le régime du déficit foncier : les travaux déductibles s’imputent soit sur leurs revenus fonciers, soit sur leur revenu global, dans la limite de 10.700 € / an. 

Attention : ce dispositif n’a rien à voir avec le Denormandie ancien

Loi Pinel : surface habitable et plafond de loyer

Loi Pinel : surface habitable et plafond de loyer

Novembre 2019

Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le régime Pinel, le bailleur doit respecter certaines règles. Le loyer doit notamment être inférieur à un plafond fixé en fonction de la surface habitable et de la zone géographique.

Voici comment est calculée la surface habitable dans le régime Pinel.

Nature de la surface

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes. La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur. La circonstance que le logement soit situé outre-mer est sans incidence sur l’appréciation de la surface à prendre en compte.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

Surface habitable

La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Annexes et dépendances

Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.

Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2. A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme utilisé outre-mer pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

Garages et parkings

Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées ci-dessus, pour la détermination du plafond de loyer.

La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.

Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.

Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.

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Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel

Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel
Investir dans l’immobilier : tout sur la Loi Pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Des dispositifs existent pour répondre à plusieurs problématiques : réduire vos impôts, vous construire un patrimoine, préparer votre retraite, ou compléter vos revenus. Parmi ces dispositifs, la Loi Pinel est sans doute le plus intéressant.

La Loi Pinel : le principe général

Investir dans l’immobilier peut-être une réponse à de nombreux objectifs : qu’il s’agisse de réduire vos impôts, de vous constituer un patrimoine, ou encore de compléter vos revenus, la pierre reste un placement incontournable.

Le dispositif Pinel est le successeur de la Loi Duflot, avec de nombreux aménagements qui le rendent plus attractif. Le principe de base reste le même : en achetant un appartement neuf et en le mettant en location sur une durée déterminée, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts, qui augmente avec la durée de mise en location.

Ce dispositif a été mis en place pour favoriser la mise en location de logements et augmenter la taille du parc locatif.

Les conditions à respecter sur le logement

Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit respecter un certain nombre de critères. Tout d’abord, le logement doit avoir été acheté entre le 31 décembre 2021. Il doit être mis en location au titre de résidence principale, et vous ne pouvez pas cumuler plus de 2 logements en Loi Pinel en même temps.

Le bien doit également appartenir à l’une de ces catégories :

  • Logements nouvellement construits
  • Logements en état futur d’achèvement
  • Logements insalubres à réhabiliter
  • Locaux commerciaux transformés en logement
  • Logements construits par l’acquéreur
À savoir : L’acquisition d’un logement ancien refait à neuf permet également de bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la loi Denormandie.

Le bien doit également répondre aux nouvelles normes environnementales de performance énergétique :

  • Pour les biens qui font l’objet de travaux, le label HPE ou BBC rénovation 2009
  • Pour les biens neufs et à construire, la réglementation thermique 2012 (RT2012)

Enfin, le logement doit être situé en zone tendue. Pour déterminer si le logement est éligible, plusieurs zones ont été définies :

  • Zone ABis : Paris et 76 communes d’Ile de France
  • Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Montpellier ou Lille
  • Zone B1 : 1546 communes de plus de 250 000 habitants (dont Bordeaux, Toulouse, ou Nantes font partie) .

Certaines communes situées en zone B2 et C peuvent également être éligibles, si le préfet a signé un agrément.

Vous pouvez retrouver le détail de toutes les zones et des communes qui y sont rattachées sur le site du gouvernement

Les avantages de la Loi Pinel

Si le bien que vous achetez répond à ces critères, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts qui augmente avec la durée de mise en location du bien.

Vous pouvez donc profiter d’un abattement fiscal de 12 % du prix de revient de la location, si vous vous engagez à mettre le bien en location durant 6 ans.

Cette réduction passe à 18 % pour une durée de 9 ans, et 21 % si vous prolongez sur un total de 12 ans.

Sachez également que les abattements sont supérieurs dans les DOM : 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour un engagement de 9 ans, et 32 % si vous poussez sur 12 ans.

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Attention toutefois, le montant total de l’investissement immobilier est de 300 000 € par an, et vous ne pouvez pas investir dans plus de 2 logements par an en Loi Pinel.

Le prix d’achat au m2 est plafonné à 5 500 €.

Enfin, sachez que vous ne pouvez pas dépasser une réduction globale de 10 000 € sur le montant de l‘impôt sur le revenu, toutes réductions fiscales confondues.

Plafonds de ressources et de loyers

Pour profiter des conditions de la Loi Pinel, il vous faudra également vous assurer que votre locataire respecte bien certaines conditions de ressources. Ces plafonds sont définis en fonction des zones (A, ABis, B1 etc…), de la composition du foyer et du revenu fiscal de l’année N-2.

Pinel 2019 Plafonds de ressources du locataire
ZoneZone A BisZone AZone B1
Personne seule37 508 €37 508 €30 572 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge73 486 €67 386 €49 097 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge87 737 €80 716 €59 270 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge104 390 €95 553 €69 725 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge117 466 €107 527 €78 579 €
Majoration pour personne à charge complémentaire+ 13 087 €+ 11 981 €+ 8 766 €

Sachez également que vous pouvez louer votre bien à un membre de votre famille, ascendant ou descendant. Cela n’est toutefois valable que si cette personne ne dépend pas de votre foyer fiscal.

Pour terminer, il vous faudra respecter certains plafonds de loyer lors de la mise en location du bien.

Le plafonnement varie en fonction de la surface du logement, et du marché immobilier local, mais voici un barème indicatif en fonction des zones :

  • Zone Abis : 16,72€ / m2
  • Zone A : 12,42€ / m2
  • Zone B1 : 10,00€ / m2

L’investissement en Loi Pinel peut paraître intimidant, au vu des conditions à respecter. Il existe des manières de simplifier cet investissement : en effet, les promoteurs immobiliers construisent fréquemment des programmes neufs qui sont éligibles à la Loi Pinel, et confier la location de votre bien à une agence vous permettra d’avoir une tranquillité maximale quand aux plafonds de loyer et de ressources de vos locataires !

conditions pinel 2019

Investissement immobilier Pinel dans l’ancien : principe, conditions et calcul

Par Thibault Fingonnet -15/09/2016- Mis à jour le 23/11/2018
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Le dispositif de défiscalisation Loi Pinel permet d’acheter un logement ancien à réhabiliter pour profiter d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal est même plus important pour ceux qui couplent la réduction d’impôt Pinel et le déficit foncier.  

– Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien
– Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?
– Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien
– Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

En règle générale, le dispositif d’investissement immobilier Pinel est associé à l’immobilier neuf. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location, dans le respect de certaines conditions, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal varie suivant l’engagement de location consenti : 12% du montant investi pour six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré.

Pour en savoir plus : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien

Bien que peu connu, l’investissement Pinel dans l’immobilier ancien à réhabiliter existe aussi. Un investisseur peut ainsi obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien inhabitable ou d’un local (hangar, garage, commerce…) à transformer, à condition de le remettre à neuf et de le louer vide. En matière de réhabilitation, il s’agit d’une opportunité intéressante puisque l’opération revient à acquérir un patrimoine le plus souvent de qualité (emplacement, architecture…), généralement au cœur des villes et à maximiser la création de valeur.

Le taux de réduction d’impôt accordé par l’Etat est identique à celui conféré par un investissement dans un logement neuf.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, les bailleurs doivent respecter les plafonds de loyers du dispositif (à voir ici) tandis que les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains montants (à consulter ici).

Compte tenu des coûts engendrés (achat du bien à rénover ou du local, travaux importants), l’investissement en Pinel ancien s’avère moins accessible que l’achat et la mise en location d’un appartement neuf. Il ne s’agit pas non plus de la même démarche : pour aller plus loin, retrouvez notre article « L’investissement dans l’immobilier neuf Pinel en dix étapes ».

A savoir : Que le logement soit ancien ou neuf, le dispositif Pinel autorise la location aux enfants majeurs non rattachés fiscalement et aux parents de l’investisseur.

Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2018 ?

En principe, le dispositif loi Pinel sera reconduit en 2018 dans des conditions identiques au dispositif en vigueur en 2017, en particulier le taux de réduction d’impôt, les différents plafonds (montant maximum pour le calcul de l’avantage fiscal, plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires).

Seul le zonage est appelé à faire l’objet de modifications :
– maintien en zone A, Abis et B1 pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021
– fin du dispositif loi Pinel en zone B2 et en zone C au 31 décembre 2017

Pour la zone B2 et la zone C, le gouvernement a prévu d’assurer transitoirement l’éligibilité de certaines acquisitions au dispositif Pinel, pour lesquelles un permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017, sous réserve d’une finalisation de l’achat au plus tard le 31 décembre 2018.

Ces nouveaux paramètres doivent s’appliquer au dispositif dans le neuf. Le gouvernement ne s’est pas spécifiquement exprimé sur la déclinaison de ces dispositions pour le dispositif Loi Pinel 2018 dans l’ancien.

Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Le choix du logement à réhabiliter

Tous les logements anciens ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Trois types de biens sont visés par le Pinel ancien, à savoir :

– Les logements à remettre à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre) ;
– Les appartements et maisons inhabitables ou insalubres ;
– Les locaux destinés à un autre usage que l’habitation transformés en logements.

Concernant les logements inhabitables, leur détérioration doit être avancée. Les biens éligibles doivent ainsi ne pas remplir au moins quatre des quinze critères de décence définis par la loi. De même, ils doivent ne pas convenir à six critères de performance technique sur douze au minimum. Le non-respect de ces critères doit être validé par un expert habilité et indépendant du projet immobilier.

A savoir : Les critères de décence et de performance technique du logement sont précisés dans un arrêté daté du 19 décembre 2003 (voir les critères ici).

Les travaux de rénovation

A l’issue de la réhabilitation ou de la transformation, le logement doit afficher une haute performance énergétique. Il doit atteindre l’un des standards suivants :

– Label Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ;
– Deux des quatre catégories* de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ;
– Label Bâtiment basse consommation (BBC) rénovation.

Autrement dit, il s’agit de lourds travaux qui requièrent une certaine expertise et l’emploi d’ouvriers qualifiés. En réhabilitation, il faut par exemple refaire le système électrique, la plomberie, changer les fenêtres, renforcer l’isolation thermique… De même, la transformation d’un hangar ou d’un commerce en logements n’a rien d’une évidence. La difficulté du chantier, les exigences de performance énergétique ainsi que la rareté des biens permettant une opération en Pinel ancien soulignent qu’il ne s’agit pas d’un projet à mener seul, sans être accompagné par des spécialistes de la réhabilitation de logement et/ou de la transformation de locaux.

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du bien. Soit le 31 décembre 2018 pour une acquisition actée avant la fin de l’année 2016. Des bilans sont menés avant et après les travaux pour vérifier leur bon déroulé et que l’ensemble des critères de décence, de performance technique et de performance énergétique sont atteints.

A savoir : Le fait générateur de la réduction d’impôt est l’achèvement des travaux.

*Isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Le calcul de la réduction d’impôt 2018

Comme dans un investissement Pinel neuf, la réduction d’impôt est calculée à partir du montant débloqué pour acheter le logement, prix et frais d’acquisition inclus : on parle alors de prix de revient. Ce prix de revient est plafonné, comme pour le dispositif Pinel classique, à 300.000 euros. A l’achat, le prix du logement ancien en tant que tel peut être moindre que dans le neuf, puisque les biens à rénover font l’objet de décotes importantes sur le marché immobilier. Néanmoins, le budget d’investissement global retenu dans le cadre du Pinel ancien est majoré par le montant d’une partie des travaux.

Les travaux à retenir

Tous les travaux ne sont pas éligibles à la base de calcul servant à déterminer le montant de la réduction d’impôt. La loi vise spécifiquement les travaux de construction, de démolition, de reconstruction, d’agrandissement et de transformation (le cas échéant) et toutes les dépenses directement liées à ces chantiers. En bref, cela recouvre des travaux de transformation lourde portant sur des éléments de structure du bien.

A l’inverse, les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation qui peuvent être dissociés de la remise à neuf, de la réhabilitation ou de la transformation du logement n’entrent pas dans le champ de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, l’investisseur peut potentiellement déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers et bénéficier ainsi du mécanisme du déficit foncier.

En résumé, le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt Pinel ans l’ancien se détermine comme suit :

Prix de revient = prix d’acquisition + travaux de transformation – travaux de réparation dissociables

A savoir : En matière fiscale, une règle s’impose : les avantages fiscaux ne sont pas cumulables pour un même fait générateur. Ainsi, les travaux qui donnent droit à une réduction d’impôt ne sont pas éligibles à la déduction du déficit foncier et vice-versa.

Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Pour les propriétaires bailleurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers, investir en Pinel ancien permet également de cumuler une réduction d’impôt avec le déficit foncier. Le cumul des deux avantages fiscaux repose sur la séparation des travaux évoquée précédemment. A la clé pour les investisseurs, une économie fiscale plus importante : le montant de l’impôt sur le revenu diminue grâce au Pinel tandis que les revenus fonciers imposables sont effacés, totalement ou en partie selon les situations, par la déduction de charges foncières. Mieux encore, si l’ensemble des revenus fonciers sont « effacés » (cas où le montant des charges est plus élevé que le montant du revenu foncier brut), le déficit foncier vient diminuer le revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros par an.

Avantage de l’association de ces deux dispositifs, l’acquéreur bénéficie d’un impact fiscal immédiat puisqu’il peut déduire une part des travaux pendant un maximum de deux ans avant la livraison du bien réhabilité. Une fois que ce dernier est livré, la réduction d’impôt Pinel prend le relais. Inconvénient, l’offre sur ce type de biens est beaucoup moins abondante que dans le neuf.

Exemple

Un investisseur acquiert en 2016 un appartement ancien (52,96 m²) à remettre à neuf. Il dépense :

– 358.670 euros pour le prix d’achat ;
– 28.694 euros de frais d’acquisition ;
– 192.657 euros pour les travaux.

Coût total du projet : 580.021 euros

Parmi les dépenses de travaux, il distingue 154.125 euros de travaux « Pinel » et 38.532 euros de travaux déductibles des revenus fonciers.

Economie d’impôt Pinel :

Pour calculer la réduction d’impôt Pinel, il faut retenir un montant maximal de 300.000 euros. Cependant, le prix au mètre carré de l’appartement dépasse l’autre limite imposée par le dispositif, à 5.500 euros/m². Dans notre exemple, l’investisseur devra ainsi retenir un montant de 291.280 euros (52,96 x 5.500).

L’engagement de location court sur douze ans et donne droit à une réduction d’impôt de 21%. L’avantage fiscal atteint ainsi 61.169 euros (21% de 291.280 euros) sur cette période.

Le temps de terminer les travaux, il commencera à en bénéficier à partir de 2019 (imposition des revenus de 2018).

Déduction du déficit foncier :

L’investisseur est imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% au barème de l’impôt sur le revenu. Le montant qu’il peut déduire de ses revenus fonciers correspond ainsi à : 38.532 x 56,5% (41% + 15,5% de prélèvements sociaux) = 21.770 euros.

Dès lors que des dépenses sont engagées en 2016, la déduction du déficit foncier pourra commencer dès 2017.

Données fournies par Angelys Group

PINEL ANCIEN 2019

Comment investir en Pinel ancien ?

investir en pinel ancien
Le Pinel ancien, investir un logement délabré

Moins connu que son double le Pinel neuf, instauré en 2014, le dispositif Pinel ancien concerne les logements ayant déjà été occupés, ne serait-ce qu’une fois. Comme pour le neuf, la loi Pinel ancien devait initialement être abrogée en 2017. Le gouvernement Macron a décidé de reconduire le dispositif pour une durée de 4 ans, jusqu’au 31 décembre. La réforme de la loi Pinel 2018 a cependant ramené le zonage à trois zones (contre cinq en 2017). Également appelé « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » il permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf, ainsi que du déficit foncier. 

Investir en Pinel ancien n’a rien de très compliqué, c’est plus la longueur et le coût de la procédure qui tendent à rebuter les investisseur. Dans les grandes lignes, voici comment procéder :

  • acquérir un bien immobilier jugé inhabitable. Attention cependant, dans le cas d’un appartement, le logement doit être inhabitable mais pas les parties communes ;
  • prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
  • entamer des travaux de réhabilitation.Veillez à conserver toutes vos factures pendant la durée chantier et assurez-vous que celui-ci se termine dans les 30 mois suivant l’acquisition du bien ;
  • faire évaluer le logement au terme des travaux par un expert pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence ;
  • pour mettre le bien en location, les conditions sont les mêmes qu’avec un logement neuf Pinel ;

Quels sont les logements concernés ?

loi pinel ancien logement indécent
Seuls les logements inhabitables sont éligibles au Pinel ancien

Les deux types de logements anciens éligibles à la loi Pinel ancien sont :

  • un logement en état de délabrement
  • un local commercial ou industriel qui doit être modifié en habitation (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars…)

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, il doit être clair qu’il ne correspond pas aux critères de logement décent définis par la loi. En effet, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements considérés comme inhabitables. Pour juger du caractère habitable ou non d’un bien immobilier, le gouvernement a émis 15 critères, répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit de :

  1. L’état du gros œuvre
  2. La charpente
  3. L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  4. Les dispositifs de retenue des personnes
  5. La présence de plomb dans les peintures
  6. La présence d’amiante
  7. Le réseaux d’eau
  8. La sécurité des installations de gaz
  9. La sécurité des installations électriques
  10. Les installations sanitaires
  11. L’état de la cuisine
  12. Le dispositif de chauffage
  13. L’état de la ventilation
  14. Les caractéristiques des parois et menuiseries
  15. La composition générale du logement

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 de ces éléments. Outre les critères matériels, on note également la performance technique des logements et particulièrement la performance énergétique. Les 12 critères techniques sont indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts :

  1. Le respect des conditions minimales de surface et volume habitable,
  2. L’absence de risque d’accessibilité au plomb,
  3. L’absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant de l’amiante,
  4. Les ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m²K,
  5. La sécurité de l’installation électrique,
  6. La sécurité de l’installation du gaz,
  7. La présence d’un équipement de chauffage (centralisé ou individuel),
  8. L’évacuation des eaux usées et eaux vannes,
  9. Une pièce minimum pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo,
  10. L’existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales,
  11. La présence de protection solaire sur les baies exposées,
  12. L’isolation des combles si l’habitation est située sous les combles.

À partir du moment où le logement ne respecte pas 6 critères sur 12, il est considéré comme indécent et ouvre droit au Pinel ancien. 

Les travaux de rénovation

Le propriétaire bailleur qui investit dans le Pinel ancien s’engage donc à effectuer des  des travaux de réhabilitation. À l’issue de quoi, tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis. C’est-à-dire que le bien immobilier doit répondre aux critères exigés par les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009. Autrement dit, les performances énergétiques des logements rénovés doivent avoisiner celles des logements neufs. 

À la fin des travaux, un expert indépendant sera mandaté afin de vérifier la conformité du bien aux normes attendues. Si le logement s’avère conforme, l’expert le consignera dans un le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.

Une fois la rénovation achevée, le propriétaire met le bien en location nue à titre de résidence principale.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel réhabilité, vous devez entreprendre des travaux pour transformer le logement ou le local dans un état jugé décent par un expert indépendant.  Vous devez remplir certains critères spécifiques pour y parvenir. Votre logement doit aussi se trouver dans l’une des zones couvertes par la loi Pinel. Sur ce point, sachez que le zonage Pinel 2018 ne correspond plus à celui 2017. Seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles au dispositif Pinel. Un recentrage qui se focalise sur les zones tendues, où le gouvernement veut encourager la création de logements et faciliter l’accès au plus grand nombre. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés ainsi que les plafonds de ressources des locataires, qui sont similaires à eux établis par la loi Pinel dans le neuf. 

Quel sera votre avantage fiscal ?

Vous bénéficierez des mêmes avantages que la loi Pinel dans le neuf, à savoir une réduction de 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Vous devrez louer celui-ci après travaux pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Notez que la durée de location n’est pas figée : vous pouvez la modifier en cours de bail. Contrairement au Pinel neuf, la loi Pinel ancien n’ouvre pas droit à une réduction de taxe foncière (applicable aux logements neufs) ni des frais de notaire (idem). Cependant, il est possible de gommer une partie ou la totalité de vos revenus fonciers avec ce dispositif.