Transformation d’une SCI en SARL

Transformation d’une SCI en SARL : tous les conseils d’experts.

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La transformation d’une SCI en SARL reste exceptionnelle. Créer une SCI est quelque chose de courant. Néanmoins, certaines considérations, notamment fiscales, peuvent entraîner la transformation d’une SCI en SARL. Legalvision vous donne tous les conseils pour la transformation d’une SCI en SARL.

I. Transformation d’une SCI en SARL : quelques notions

La SCI

La société civile immobilière (SCI) est un contrat de société ayant un objet immobilier. Les sociétés civiles sont définies dans leurs dispositions générale aux articles 1845 et suivants du Code civil. Par conséquent, plusieurs personnes que l’on nomme les associés sont propriétaires et décident de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. L’une des spécificités de la SCI est l’engagement solidaire des associés afin d’obtenir un partage des bénéfices. Aussi, c’est une société de personnes dotée d’une personnalité juridique.

Les différentes formes de SCI :

  • SCI familiale

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une SCI de nature familiale. Par conséquent, il est nécessaire pour les associés d’avoir un lien de filiation entre eux. Donc de faire partie d’une même famille. Aussi, SCI familiale permet de faciliter la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple, réduire les coûts de succession, etc.

Pour en savoir plus sur la construction d’une SCI familiale, Legalvision vous guide !

  • SCI d’attribution

La SCI d’attribution s’adresse à des projets de grande envergure et onéreux. En effet, il s’agira de réaliser une véritable opération de promotion immobilière. C’est-à-dire qu’il s’agira de construire ou de rénover un immeuble en entier.

Le but sera de construire un bien immobilier, ou de le rénover. Aussi, une fois ces opérations achevées, il s’agira de partager le bien entre les associés. Pour en savoir plus sur la SCI d’attribution, c’est ici.

  • SCI de construction-vente

Comme son nom l’indique, la finalité de la SCI de construction vente (SCCV) concerne les projet immobiliers de construction en vue de vente et de réaliser un bénéfice.

Peu importe la forme de la SCI, celles-ci doivent toujours être composées d’au minimum 2 personnes, sans limite maximum.

  • SCI de location

Enfin, la SCI de location a pour objet d’acquérir des biens et de les gérer en vue de leur mise en location. Elle permet la gestion commune de biens immobiliers donnés à bail.

La SARL

La société à responsabilité limitée (SARL) est, contrairement à la SCI, une société commerciale par la forme. Par conséquent, elle peut effectuer des actes de commerces régulièrement. Pour rappel, la SCI est une société civile.

L’article L. 223-1 du Code de commerce qui définit la SARL précise que les personnes ne « supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports ».

Différence entre SCI et SARL familiale.

Pour rappel, la SCI a exclusivement pour objet une activité immobilière. Alors que dans une SARL de famille, il est donc possible d’exercer des activités commerciales. La SARL de famille ne peut être composée que de membres d’une même famille.

Par conséquent, dans une SARL de famille la responsabilité des associés est limitée à hauteur de leurs apports. A l’inverse, dans une SCI les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. En savoir plus sur les SCI et SARL familiale, et les LMNP.

Le patrimoine.

La Chambre commerciale de la Cour de cassation a confirmé dans un arrêt du 27 mai 2015 que le patrimoine de la SCI reste dans le patrimoine de la SARL et forme un unique patrimoine.

Transformer une SCI en SARL : des impacts fiscaux.

Quels impacts sur la fiscalité lors de la transformation d’une SCI en SARL ?

L’administration fiscale considère la transformation d’une SCI en SARL comme une cessation d’activité. Par conséquent, il y a cessation d’activité dans deux cas :

  • Lorsqu’une transformation de société entraîne un changement de nature d’imposition
  • Lorsque la société change d’objet ou d’activité réelle.

Les régimes d’impositions sont normalement différents dès lors qu’il y a transformation d’une SCI et SARL. Ainsi, la SCI est soumise à l’IR alors que la SARL est soumise à l’IS.

Transformation d’une SCI en SARL : commissaire à la transformation ?

L’article L. 224-3 du code de commerce prévoit l’obligation d’un commissaire à la transformation en cas de société par actions si l’ancienne forme juridique n’a pas de commissaire aux comptes. Dans le cas d’une transformation d’une SCI en SARL, il n’y a pas de sociétés par actions. Par conséquent, il n’y a pas d’obligations de nomination d’un commissaire à la transformation.

II. Quelques formalités pour réaliser la transformation SCI en SARL.

Les démarches à accomplir avant de transformer une SCI en SARL.

Avant de procéder à toute les formalités nécessaires à la transformation d’une SCI en SARL, il convient de confirmer en interne l’opération de transformation.

De ce fait, il est important de réunir les associés en Assemblée Générale. Ceux-ci acteront le projet de transformation de la SCI en SARL.

Une fois l’Assemblée Générale réunie, il faudra faire enregistrer le Procès-verbal d’assemblée générale. Cet enregistrement sera à réaliser auprès de la recette des impôts, qui n’est autre que le service administratif dépendant du Ministère des Finances. Il convient de déposer 4 exemplaires de chacun des documents soumis à l’enregistrement de la Recette des Impôts.

Une fois le dépôt du Procès-Verbal enregistré, il faut publier un avis de modification.Par conséquent, dans un journal d’annonces légales. Pour en savoir plus sur la liste des journaux autorisés par département, c’est ici.

Les documents à fournir pour l’accomplissement de la transformation de la SCI en SARL.

Pour constituer le dossier qui permet de transformer une SCI en SARL, il convient de joindre deux documents, qui sont les suivants :

  • 1 exemplaire du Procès-Verbal de l’Assemblée Générale qui a décidé la transformation de la société. Cet exemplaire doit être timbré et enregistré par la recette des impôts. Aussi, il doit également être certifié conforme par le gérant ou par toute personne habilitée par les textes régissant la SARL.
  • 1 exemplaire des statuts mis à jour, certifié conforme par le gérant ou par toute personne habilitée par les textes régissant la SARL.

Les pièces justificatives nécessaires .au dossier de modification d’une SCI en SARL.

Dans un premier temps, il faudra dûment remplir et signer un formulaire M2 relatif à la modification de la forme juridique. Pour en savoir plus sur le formulaire M2, Legalvision vous dit tout ici.

Aussi, si le formulaire M2 n’est pas directement signé par le représentant légal lui-même, un pouvoir devra également être délivré. Par conséquent, s’ajoute une copie de l’attestation de parution de l’avis de modification dans le journal d’annonces légales.

Enfin, dans l’hypothèse  de l’exercice d’une activité réglementée, il faudra également joindre une copie de l’autorisation délivrée par l’autorité compétente.

Situation d’un nouveau dirigeant dans la SARL.

Dans le cas où le nouveau gérant est différent après la transformation d’une SCI en SARL, il faudra également joindre les documents suivants :

Aussi, si des commissaires aux comptes ont été désignés, il faudra également joindre la lettre d’acceptation du titulaire ainsi que du suppléant des fonctions de commissaires aux comptes. De plus, il faudra également un justificatif d’inscription pour chacun des commissaires aux comptes si la liste officielle n’est pas publiée.

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Bulletin d’Actualité des Greffiers

EXTRAIT DU N°88, JUILLET 2015

Effets de la transformation d’une SCI en SARL sur le patrimoine détenu par la société

La transformation d’une SCI en SARL n’emportant pas création d’une personne morale nouvelle, les éléments d’actifs détenus par la SCI demeurent dans le patrimoine de la société transformée sans pouvoir être considérés comme un apport à la SARL.

L’article 1844-3 du code civil dispose que la transformation d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Ainsi, les éléments d’actifs devraient demeurer dans le patrimoine de la société. Encore faut-il que la transformation soit régulière ce qui, dans une affaire récente intéressant la transformation d’une société civile en SARL, était contesté sur le fondement d’une violation de l’article L. 223-9 du code de commerce imposant que les statuts de la SARL contiennent l’évaluation de chaque apport en nature.

Dans l’affaire en cause, une SCI acquiert un ensemble immobilier, puis est transformée en SARL. A la suite du placement en redressement judiciaire de la société, le liquidateur demande en justice l’autorisation de céder le bien immobilier se trouvant dans le patrimoine de l’entité. L’ancien gérant et la société contestent la régularité de la transformation et s’opposent à cette demande au motif que les statuts de la SARL ne contiennent pas l’évaluation de chaque apport, arrêtée par un commissaire aux apports, comme cela devrait être le cas du fait de la transformation.

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel qui a rejeté la demande de l’ancien gérant et de la société. La Haute juridiction considère que la SCI et la SARL ne constituent pas deux sociétés distinctes mais deux formes successives d’une seule et même personne morale et que l’immeuble acquis par la société du temps où elle était une SCI était demeuré dans son patrimoine, nonobstant le changement de forme sociale, ce dont il résultait que le changement de forme sociale n’avait donné lieu à aucun apport de l’immeuble de la SCI à la SARL.

Par cet arrêt publié au Bulletin des arrêts des chambres civiles et au Bulletin d’information de la Cour de cassation (BICC), la Haute juridiction rompt avec sa jurisprudence rendue sous le régime antérieur à la loi de 1966 par laquelle elle estimait notamment que la transformation d’une société en SARL imposait de respecter les règles relatives à l’énonciation et à l’évaluation des apports en nature dans les statuts (Cass. civ., 17 juin 1936 : Bull. civ., n° 122), qui figurent actuellement à l’article L. 223-9 du code de commerce. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 mai 2015 s’inscrit notamment dans le prolongement de décisions rendues par certaines cours d’appel (CA Caen, 24 janv. 1949 ; CA Paris, 27 avr. 1971) qui, considérant que la décision de la Cour de cassation rendue en 1936 revenait à nier la permanence de la personne morale à l’occasion de la transformation, avaient décidé que la procédure d’évaluation des apports en nature n’était pas applicable en cas de transformation, cette procédure ne devant être mise en œuvre qu’en cas de création d’une personne morale ou d’affectation d’un patrimoine à une personne morale nouvelle.
 

  • ♦ Cass. com., 27 mai 2015, n° 13-27.458, n° 510 P + B

La rémunération du gérant de la SCI est déductible si IS

La rémunération du gérant de la SCI est-elle déductible des revenus de la société ?

Article mis à jour le 14/09/2010

Si le gérant n’est pas associé, la rémunération est déductible des revenus  de la société. Le gérant sera imposé dans la catégorie des traitements et salaires s’il est salarié, ou dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Si le gérant est associé, la rémunération n’est déductible des revenus  de la société que si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés).

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la rémunération du gérant est imposée au titre des revenus fonciers, au même titre que sa quote-part de bénéfices.

Si la SCI est soumise à l’IS, la rémunération de l’associé-gérant est imposée dans la catégorie des traitements et salaires.

Attention : si l’administration fiscale présume exagérée la rémunération du gérant, elle la réintègre dans les bénéfices imposables de la société.

PASSAGE DE LA SCI IR A IS

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE L’OPTION À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS


Les sociétés civiles sont souvent soumises au régime d’imposition des sociétés de personnes qui se caractérise par l’imposition des bénéfices au nom de chacun des associés en fonction de leurs droits.
Certaines sociétés civiles relèvent cependant, de plein droit ou sur option, du régime des sociétés de capitaux, c’est-à-dire de l’impôt sur les sociétés. Cette option peut présenter de nombreux avantages.

En principe et par défaut, une société civile est transparente. Toutefois, les associés peuvent, à l’origine ou au cours de la vie de la société, décider de son assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).
Voyons d’abord très succinctement les avantages et inconvénients pour une société civile d’opter pour l’IS.

TAUX D’IMPOSITION DES BÉNÉFICES PLUS FAIBLE

Il y a d’abord une imposition des bénéfices plus faible dans l’hypothèse d’une capitalisation des revenus. En effet, 15 % sur les 38.120 premiers euros de bénéfice, puis 33.33 %, contre 41 % à l’impôt sur le revenu (IR), dans la plus haute tranche, prélèvements sociaux inclus.
Lorsque les associés décident de mettre en réserve, la société peut également devenir un véritable outil de capitalisation.

BASE IMPOSABLE PLUS FAIBLE

Plusieurs techniques permettent de diminuer la base imposable.
Elle peut être diminuée grâce à :

  • l’amortissement qui, dans le cas de l’option IS, est d’une part obligatoire et d’autre part véritablement déduit sur le plan fiscal alors que, dans une société IR, il n’est que comptable et n’a aucune incidence sur le plan fiscal ;
  • la déduction des frais d’acquisition pour calculer le résultat de la société ;
  • la possibilité de déduire davantage de charges ;
  • un amortissement pratiqué sur les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction (dont la déduction est en principe interdite en matière de revenus fonciers) ;
  • la constitution de provisions pour les créances douteuses ;
  • la prise en charge effective de tous les frais sans limitation : frais de gestion, commission d’agence, correspondance, assurance, intérêts d’emprunt…

MAÎTRISE DE LA DISTRIBUTION DES REVENUS

Les associés ont la possibilité de maîtriser la distribution de revenus, ce qui est très important dans le cadre d’une stratégie de plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour celui qui veut réguler ses revenus en fonction d’autres revenus.

  • Les associés ne payent l’impôt sur le revenu que sur les sommes qui leur sont effectivement versées. Pour une personne imposée dans la tranche maximum, l’incidence de la double imposition (IS au nom de la société + IR au nom des associés) reste favorable à la société IS sur les 38.120 premiers euros.
  • Les rémunérations des dirigeants sont déductibles. Si le gérant est salarié, possibilité de déduire le salaire. A noter que la rémunération du gérant est imposée dans le cadre des bénéfices non commerciaux (BNC) s’il est associé de la société civile (s’il n’est pas associé, cette rémunération est considérée comme un salaire).
  • Dans une SCI endettée pour acquérir le patrimoine immobilier, l’absence de distribution n’entraîne aucune imposition pour les associés. C’est ce point qui amène beaucoup d’associés à opter pour l’impôt sur les sociétés. En effet, pour de grosses opérations, la charge de l’emprunt et le montant de l’impôt à payer sur les revenus fonciers dégagés par l’opération deviennent très rapidement insupportables.
  • Lorsqu’un associé apporte ses titres à une société soumise à l’IS, la plus-value latente sur le portefeuille n’est ni constatée, ni imposée. L’associé profite de ce que l’on appelle actuellement le sursis d’imposition (auparavant, c’était le régime du report d’imposition). En cas de cession ultérieure des titres, la plus-value sera calculée par rapport à la valeur d’origine des titres apportés.
  • La fiscalité des groupes de sociétés peut être utilisée. Il existe trois régimes : droit commun, mère-fille possible dès que la mère détient plus de 5 % de la fille et enfin, intégration fiscale dès que la mère détient plus de 95 % de la fille. Suivant le régime retenu, la fiscalité sur la remontée du dividende de la fille est différente. En très simplifié, dans le régime de droit commun, l’imposition chez la mère se passe comme suit : le dividende, majoré d’un avoir fiscal égal à 10 %, est imposé au taux de 15 ou 33 % selon le cas puis, sur montant de l’impôt obtenu, on déduit l’avoir fiscal de 10 %.

Dans le régime mère-fille, seul un montant (quote-part de frais et charges) correspondant à 5 % du dividende reçu par la mère et majoré de l’avoir fiscal est imposé. Dans le régime de l’intégration fiscale, le résultat est déterminé au niveau du groupe et cette réintégration d’une quote-part des frais et charges n’a pas lieu. Il y a possibilité, en outre, de compenser les résultats bénéficiaires et déficitaires entre la holding et ses filiales.

PRINCIPAUX INCONVÉNIENTS

Le premier d’entre eux est que l’option est irrévocable.

    • Les cessions d’éléments d’actifs relèvent du régime des plus-values professionnelles et la cession des parts n’est pas toujours facile car il y a une non-déductibilité des intérêts et frais contractés pour l’acquisition des parts.
    • Aucune remontée possible de déficit entre les mains des associés. Il n’y a pas de possibilité d’imputer comme à l’IR le déficit obtenu, dans la limite de 10.700 euros sur les revenus globaux. Auparavant, le déficit ne provenant pas des amortissements n’était reportable que sur les bénéfices des cinq années suivantes et/ou sur les bénéfices des trois années précédentes (mais si ces déficits sont créés en début de vie de la société civile, ce report en arrière n’était donc pas possible). Dorénavant le déficit est reportable indéfiniment.
    • L’apport d’un immeuble est assimilé à une mutation à titre onéreux donnant lieu à la perception d’un droit de mutation au taux de 5 %. Attention, l’apport d’un immeuble à une société civile peut faire l’objet d’un droit de préemption et, dans tous les cas, déclenche l’imposition sur les plus-values.
    • La double taxation (IS+IR) reste pénalisante pour la partie des bénéfices supérieurs à 38.120 euros pour les personnes imposées dans une tranche fiscale faible.
    • Les dépenses importantes d’amélioration (d’immeubles affectés à l’habitation) ne sont pas déductibles. Ces charges doivent faire l’objet d’un amortissement.
    • Les produits courus sont imposables.
    • Les emprunts contractés par les associés pour souscrire au capital ou pour acheter des parts d’une société imposée à l’IS ne sont pas déductibles de leurs revenus fonciers.
    • Par ailleurs, le capital non libéré est difficilement utilisable en cas d’assujettissement à l’IS car la constatation obligatoire des amortissements rend, en général, le bénéfice comptable très faible, ce qui repousse d’autant la libération du capital.
      Uniformité de l’imposition du résultat au lieu du cloisonnement à l’IR : tous les associés seront imposés à 15 %, puis à 33,33 %, ce qui est dommage pour un associé qui se situe dans une tranche d’imposition à l’IR inférieure.
    • Impôt sur les plus-values nettement plus élevé, aussi bien en cas de vente du bien par la société civile qu’en cas de vente des parts par l’associé. En cas de vente de l’immeuble, la plus-value taxable est égale au prix de cession diminué du prix d’acquisition et des amortissements pratiqués. Ainsi, à l’issue de la période d’amortissement, la plus-value taxable est égale au prix de cession taxé à 33,1/3 %.
      La vente des parts entraîne un impôt égal à 34,5 % de la plus-value quelle que soit la durée de détention de ces parts.

 

  • Cependant, une donation avant cession peut permettre de gommer cette plus-value sur titres.
    La mise à disposition à titre gratuit d’un immeuble à un associé entraîne la taxation à l’IS des loyers théoriques que l’immeuble aurait pu rapporter à la SCI. En outre, l’associé est lui-même assujetti sur l’avantage en nature correspondant.

MODALITÉS DE L’OPTION À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

L’exercice de l’option. Afin de profiter des avantages de l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent opportunément décider d’assujettir la société à l’IS. Cette option peut être exercée dès l’origine ou en cours de vie de la société.

1.Assujettissement à l’origine. Si les associés optent pour un assujettissement dès l’origine, alors cette option revêt un caractère irrévocable. Il est donc important d’en peser toutes les conséquences. Un formalisme réglementaire est, dans ce cas, à respecter.
Par ailleurs, cette option s’exerce pour l’ensemble des biens détenus par la société, et non pas bien par bien. C’est pourquoi il est préférable parfois de constituer une société civile par immeuble. Suivant le cas, l’une pourra opter pour l’IS, l’autre non.

2.Assujettissement subi.Il peut se produire que, en cours de vie de la société, celle-ci se retrouve de plein droit assujettie à l’IS. C’est le cas, notamment, lorsque la société exerce une activité de nature commerciale et non civile, par exemple si elle procède régulièrement à des achats et à des ventes d’immeubles (activité de marchand de biens).

Mais aussi si le bail consenti pour l’un des immeubles détenus par la société lie le montant du loyer à l’activité et aux résultats du locataire, ou encore si la société détient un ou des immeubles exploités en location meublée ou en location de locaux équipés, puisque ces activités sont fiscalement considérées comme des activités commerciales et non civiles.
Néanmoins, le chiffre d’affaires relevant de ces activités « commerciales » peut représenter jusqu’à 10 % des recettes globales de la société.
Cet assujettissement subi peut être utilisé comme stratégie pour éviter l’irrévocabilité de l’exercice formel de l’option.

3.Assujettissement volontaire en cours de vie de la société civile.
Le changement de régime fiscal, passage de l’IR à l’IS, déclenche une double imposition, tant au niveau du résultat courant qu’au niveau des plus-values latentes.

1- Imposition du résultat courant : Le changement de régime conduit à une imposition immédiate du résultat. Dans les deux mois qui suivent le changement d’option, les associés doivent déposer la déclaration 2072.

2- Imposition des plus-values latentes : Le changement de régime fiscal aura pour effet de déclencher l’imposition immédiate des plus-values latentes.

Deux possibilités sont alors offertes aux associés : la réévaluation de l’actif (A) ou la non-réévaluation de l’actif (B)

A- Réévaluation de l’actif. Il est alors procédé à la réévaluation de l’actif. Dans ce cas, les plus-values éventuelles sont imposables selon le régime des plus-values des particuliers (mobilières ou immobilières selon la nature des biens détenus).

Notons au passage que cet impôt serait nul dans l’hypothèse où, s’agissant de biens immobiliers, ceux-ci sont détenus par la société depuis plus de 15 ans. Cette solution, réévaluation de l’actif, présente un énorme avantage. Le bien va en effet, rentrer à l’actif du bilan pour sa valeur vénale (sa valeur revalorisée) et les amortissements (obligatoires dans une société ayant opté pour l’IS) vont porter d’une part sur cette nouvelle valeur des biens et, d’autre part, pour leurs durées normales d’utilisation. Par ailleurs, cette réévaluation fait apparaître au passif du nouveau bilan un « écart de réévaluation ».

B- Non-réévaluation de l’actif. Si la plus-value latente est trop forte, les associés peuvent décider de rentrer ce bien au bilan pour sa valeur vénale. Dans ce cas, les associés ne seront pas imposés sur cette plus-value latente.

Les associés qui choisissent cette solution doivent établir le premier bilan de la société soumise à l’IS en portant à l’actif de ce bilan la valeur d’acquisition ou de construction du bien par la société civile et diminuer obligatoirement cette valeur des amortissements qui auraient dû être pratiqués par le passé, comme si les biens avaient toujours été logés dans une structure soumise à l’IS. Ces amortissements trouveront leur contrepartie au passif du bilan sous la forme d’un résultat négatif.

Par ailleurs, les amortissements futurs portant sur chaque bien se pratiqueront sur la durée résiduelle propre à chacun d’eux.