EVALUATION D’UN BIEN

Evaluation par capitalisation (rendement)

08/03/2016

https://excel.quebec/excel-formules-et-fonctions/excel-fonction-financier/

Les méthodes par capitalisation estiment la valeur d’un actif (V) en divisant le loyer (L) par un taux (T), ce qui revient à capitaliser à l’infini le flux des revenus qu’un bien rapporte à son propriétaire :

V = L/T

Cette méthode en apparence très simple soulève néanmoins quelques questions :

  • Quelle valeur obtient-on comme résultat d’évaluation : le prix vendeur ou le prix acheteur ? Avec ou sans les droits d’enregistrement ou les frais ?
  • Quel loyer prendre : le loyer brut ou le loyer net de charges ? Le loyer actuel, économique, facial ou celui de marché ?
  • Quel taux utiliser : le taux de capitalisation ou le taux de rendement ?

Nous allons maintenant essayer d’y répondre.

A. VALEUR

Le taux de capitalisation établit le lien entre le loyer et le prix de vente d’un bien (sa valeur hors droits), alors que le taux de rendement lie le loyer avec le prix d’achat (sa valeur droits inclus).

Ainsi, si vous appliquez au loyer le taux de capitalisation, le résultat de votre évaluation correspond au prix de vente. Si vous utilisez le taux de rendement, vous obtenez, donc, le prix d’achat.

De même façon, le nom de la méthode varie en fonction du taux utilisé : la méthode par rendement ou par capitalisation. Dans la pratique réelle d’évaluation de biens immobiliers, aujourd’hui les experts et les asset managers ont tendance à se baser plutôt sur le taux de rendement.

B. LOYER

Quel loyer doit-on capitaliser pour déterminer la valeur d’un bien ?

Brut ou net

On capitalise toujours un loyer annuel. Ce loyer peut être brut ou net de charges.

Le loyer brut correspond au loyer payé par le locataire, alors que le loyer net est le revenu réellement reçu par le propriétaire.

La règle générale est de capitaliser le loyer net au taux de capitalisation/rendement net et d’utiliser le loyer brut quand le taux appliqué est brut.

Ainsi, quand on capitalise le loyer brut, on doit compenser les charges prises en compte en utilisant un taux plus élevé (le taux de capitalisation/rendement brut).

Réel ou théorique

En outre, les experts distinguent deux types de loyers : le loyer réel et le loyer théorique.

Le loyer réel correspond au loyer facial indexé à la date d’évaluation. Le loyer facial désigne le loyer annuel figurant sur le bail en question. Pour obtenir le loyer réel, les experts se basent généralement sur le loyer du dernier trimestre et le multiplient par quatre.

Le loyer théorique correspond à la valeur locative du marché (VLM), le prix que les acteurs du marché immobilier sont prêts à payer en moyenne pour la location annuelle d’un actif similaire. Ce prix est souvent exprimé en euro par mètre carré et par an à la date de référence.

Le choix de loyer à capitaliser dépend de l’occupation de l’actif à la date d’expertise.

B-1. Choix du loyer pour les lots vacants

Si l’actif évalué est vacant, on utilisera le loyer théorique (VLM) à la date d’expertise.

Cela paraît facile: il suffit de le multiplier par la surface. Néanmoins, nous nous retrouvons confrontés encore une fois au problème du choix de la surface. Quel type de surface doit-on prendre en compte ? Utile, habitable, brut ?

Comme vous le savez déjà, cela dépend de l’usage du bien.

B-2. Choix du loyer pour les lots loués

Si le lot est actuellement loué, pour l’évaluer il faudra distinguer deux périodes :

  1. La période allant jusqu’à l’échéance du bail actuel
  2. La période à partir du jour qui suit l’échéance du bail en cours, jusqu’à l’infini

Par conséquent, le revenu de la première période est le loyer actuel et celui de la deuxième période est la valeur locative de marché.

C. TAUX

Vous avez déjà appris que l’expert peut capitaliser le loyer au taux de rendement ou au taux de capitalisation : le choix du taux déterminera le résultat de l’évaluation.

La différence entre le prix d’achat et le prix de vente correspond au montant des droits d’enregistrement payé par l’acquéreur (actuellement, 6,2 – 6,9% du prix de vente), ainsi que d’autres frais liés à l’achat de cet actif. Cela explique partiellement l’écart entre le taux de rendement et le taux de capitalisation.

Comment définir la valeur du taux à appliquer ?

Le taux choisi par l’expert est basé sur les transactions récentes sur des biens comparables.

Il est ajusté ensuite en fonction du risque que le loyer présente : plus le risque de la recette perçue est élevé, plus le taux est élevé.

La méthode de capitalisation « à la française » propose d’utiliser le taux unique pour la capitalisation de la VLM et du loyer actuel, même s’il est évident que la recette du loyer actuel est plus sûre que celle de la VLM, qui n’est qu’une estimation du futur loyer.

En revanche, les méthodes anglaises (« term & reversion » et « hard core & top slice ») permettent de distinguer les taux de capitalisation pour des loyers différents.

En général, les taux « term » et « hard core » utilisés pour calculer le loyer en cours sont moins élevés que les taux « reversion » et « top slice » avec lesquels la VLM est capitalisée. Ainsi, les experts peuvent jouer avec les différents taux afin de mieux refléter dans la valeur d’un actif leurs attentes du marché immobilier.

Pour résumer, voici les relations entre la valeur, le loyer et le taux appliqués par l’expert.

  • Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel net/Taux de rendement net
  • Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel brut/Taux de rendement brut
  • Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel net/Taux de capitalisation net
  • Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel brut/Taux de capitalisation brut

D. MÉTHODOLOGIE DES CALCULS

En ce qui concerne la technique de calcul, cette méthode nous propose plusieurs options (3) :

« A la française »

  • Capitaliser la VLM à perpétuité (A)
  • Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel ou à la vacance et calculer sa valeur actuelle nette jusqu’à l’échéance du bail actuel (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

« Term & Reversion »

  • Calculer la valeur actuelle nette du loyer courant jusqu’à son échéance (A)
  • Actualiser la VLM à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

« Hard core & top slice»

  • Capitaliser le loyer actuel à perpétuité (A)
  • Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel, l’actualiser à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
  • Faire la somme des deux (A + B)

Vous pouvez télécharger ici le fichier Excel avec les calculs proposés pour chacune de ces trois techniques.

dividendes sarl sas

Dans la SARL :

Avantages
– Les rémunérations ainsi que les charges sont déduites du bénéfice imposable donc moins d’impôt société.
– Les cotisations sociales sont moins élevées que pour un dirigeant de SAS.
– Le taux de cotisations sociales sociales est dégressif en fonction des revenus (cf article http://www.conseil-entreprises.com/2013/11/bien-apprehender-les-seuils-du-rsi-pour.html).
Inconvénients
– Les dividendes sont soumis à cotisations sociales pour la partie qui excède 10% du capital et des comptes courants d’associés.

Dans la SAS :

Avantages
– Les dividendes ne sont pas soumis à cotisations sociales
Inconvénients
– Les dividendes ne sont pas déductibles.
– Les dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux qui sont en augmentation régulière.
– Les dividendes n’ouvrent pas droit à prestations sociales (prévoyance, retraite…).

Reprenons notre exemple précédent :

Artisan célibataire qui génère un résultat avant charges et impôts de 30.000 euros. Le résultat de la simulation est le suivant :

Désignation SARL SAS dividendes SAS salaires + dividendes
Enveloppe budgétaire 30 000 30 000 30 000
Appointements 15 455 15 455
Dividendes 3 773 25 023 6 650
Charges sociales patronales 561 6 489
Charges sociales salariales 393 3 959
Charges sociales obligatoires – 10 106 – 953 – 10 448
Charges sociales facultatives – 0 – 232
L’impôt société – 666 – 4 416 – 1 174
L’impôt sur le revenu – 508 – 4 255 – 1 387
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible 18 720 20 376 16 759

 On constate dans cette exemple que le dirigeant de SAS qui se rémunère en totalité sous forme de dividende va percevoir un net disponible supérieur au dirigeant de SARL, par contre il abandonne l’essentiel de ses droits à prestations sociales. On remarque également que l’importance des cotisations sociales dans le régime salarié (colonne de droite) conduit à un net très inférieur. 

Prenons maintenant le même cas de figure avec un résultat de 100.000 euros. On constate alors que les conclusions ne sont pas les mêmes :

Désignation SARL SAS Dividendes SAS salaires + dividendes
Enveloppe budgétaire 100 000 100 000 100 000
Appointements 70 372 979 15 455
Dividendes 1 72 385 58 871
Charges sociales patronales 912 6 489
Charges sociales salariales 583 3 959
Charges sociales obligatoires – 29 627 – 1 495 – 10 448
Charges sociales facultatives – 15 – 232
L’impôt société – 0 – 25 709 – 18 953
L’impôt sur le revenu – 14 134 – 18 638 – 17 332
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible 56 239 54 143 53 035

Les explications : avec l’augmentation de la rémunération du dirigeant de SARL les charges sociales deviennent proportionnellement moins élevées. L’impôt sur les société est de 15% jusqu’à 38120 euros, les dividendes n’étant pas déductibles, dans le cas de la SAS, l’augmentation des bénéfices va avoir pour effet une augmentation de l’IS.

En conclusion, exercer son activité sous forme SARL apparaît comme la solution à privilégier.

La forme SAS pourrait toutefois être adaptée dans les cas suivants : les groupes de sociétés ou les dividendes remontent à la holding, le cas des retraités qui n’ont pas besoin de cotiser aux caisses sociales, en début d’activité pour éviter les appels immédiats du RSI alors que l’on est pas sûr de pouvoir se rémunérer.

Publié par Javelaud Jean-Luc à 00:36

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Libellés : Dividendes, gérants majoritaires, RSI, SARL, SAS

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

vendredi 22 août 2014

SARL – Dividendes ou rémunérations opter pour la meilleure solution

Pour beaucoup d’entreprise, c’est l’heure de s’interroger sur l’affectation du résultat de l’entreprise.

Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, en tant que dirigeant, vous avez trois possibilités :

Vous octroyer une rémunération complémentaire :

  • Les avantages : la rémunération ainsi que les cotisations sociales qui sont liées seront déductible du bénéfice de la société, vous allez donc payer mois d’impôts société, les cotisations sociales vont améliorer votre couverture sociale (retraite et prévoyance), vous pouvez bénéficier d’un appointement indépendant de votre participation dans le capital société.
  • Les inconvénients : le coût des cotisations sociales,  l’imposition à l’impôt sur le revenu après abattement de 10% pour faire professionnels.

Percevoir des dividendes :

  • Les avantages : absence de cotisations sociales (hors prélèvements sociaux à 15,5%), les dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenus après abattement de 40% afin de compenser l’IS payé par la société.
  • Les inconvénients : les dividendes ne sont pas déductibles, depuis 2013 pour les dirigeants de SARL il sont soumis au RSI pour la partie qui excède 10% du capital et des comptes courants. Les dividendes sont répartis aux associés en fonction de leur participation dans la société, ils sont attribués lors de l’approbation des comptes c’est à dire l’année qui suit la réalisation du bénéfice.

Le choix entre dividendes et rémunération fait donc intervenir une multitude de paramètres. Afin de déterminer la solution optimale nous utilisons un logiciel spécifique qui va intégrer l’ensemble de ces données.

Nous vous proposons de visionner ce cas pratique : un artisan célibataire dont l’entreprise, une SARL a associé unique soumise à l’IS, dégage un bénéfice avant charges et rémunérations de 30.000 euros. Nous nous interrogeons sur la meilleure façon d’arbitrer entre salaires ou dividendes.

Désignation Rémunération 0% appointements Rémunération 50% appointements Rémunération 100% appointements Rémunération Optimum Rémunération Saisie
Enveloppe budgétaire 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000
Appointements 9 292 19 665 15 455 19 665
Dividendes 17 618 9 293 3 773 1
Charges sociales obligatoires – 9 273 – 9 775 – 10 334 – 10 106 – 10 334
Charges sociales facultatives
L’impôt société – 3 109 – 1 640 – 0 – 666 – 0
L’impôt sur le revenu – 134 – 350 – 1 232 – 508 – 1 232
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible 17 484 18 235 18 434 18 720 18 434

Comme nous pouvons le constater, malgré l’imposition des dividendes aux charges sociales, se rémunérer sous forme de rémunération reste une solution à privilégier. Cela d’autant plus que les cotisations sociales vont ouvrir droit à prestations sociales (retraite notamment) qui ne sont pas intégrer dans les calculs ci dessus (c’est la cerise sur le gâteau).

Enfin dernière solution que je recommande souvent :

Affecter les résultats en réserves : en raison de la forte pression fiscale et sociale des deux solutions précédentes, le dirigeant qui n’aurait pas besoin de liquidités immédiates, peut très bien laisser dans la société les bénéfices réalisés. Dans ce cas évidemment pas de cotisations sociales ni de prélèvements sociaux. Uniquement l’impôt société. Cette stratégie peut ce concevoir dans le cadre de la constitution d’un « family office ». D’une transmission d’entreprise ou pour bénéficier des exonérations fiscales des plus-values de cession d’entreprise.

Notre prochain article : s’interroger sur la stratégie du passage en SAS afin d’échapper aux cotisations sociales sur les dividendes.

Publié par Javelaud Jean-Luc à 07:50

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Libellés : Dividendes, gérants majoritaires, RSI

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

mercredi 8 janvier 2014

Dirigeants : déduire les frais de trajet : domicile – travail

Les frais de trajet pour se rendre à son travail constituent des frais professionnels qui peuvent être pris en charge par votre entreprise comme pour les salariés différemment selon que votre société est soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu :

Société soumise à l’impôt sur les sociétés :
En tant que dirigeant d’une entreprise soumise à l’IS vous avez fiscalement le statut de salarié, les frais de trajet sont inclus dans l’abattement de 10% dont vous bénéficiez au titre de l’abattement pour frais professionnel.

Au plan fiscal au niveau de votre imposition personnelle à l’impôt sur le revenu, au delà de 40 km de distance entre le lieu de travail et le domicile, il conviendra de justifier que l’éloignement n’est pas un choix personnel pour pouvoir les déduire en tant que frais réels.

Si votre société vous rembourse ces dépenses sous forme de frais kilométriques ou les frais réels, il s’agit d’un complément de rémunération. Il conviendra donc de les réintégrer à vos revenus pour bénéficier de l’abattement de 10% ou renoncer à l’abattement forfaitaire de 10% et déduire les frais réels.

Au niveau des cotisations sociales il convient également de distinguer le statut social du dirigeant : salarié ou TNS.

Si vous avez le statut de salarié (gérant minoritaire, dirigeant de SAS) et que vous utilisez votre véhicule personnel pour vous rendre à votre travail vous pouvez bénéficier d’une indemnité de transport annuelle de 200 euros exonérée de cotisations sociale. Ce qui est assez faible. Toutefois, si le trajet domicile lieu de travail n’est pas desservi par les transports en commun ou que vos horaires ne vous permettent pas d’utiliser les transports en commun, vous avez la faculté d’utiliser le barème kilométrique. http://www.urssaf.fr/employeurs/baremes/baremes/frais_de_transport_02.html

Si vous avez le statut de non salarié (gérant majoritaire) les frais kilométriques pourront être déduits au plan social sans plafond.

Société soumise à l’impôt sur le revenu ou entreprise individuelle :

Dans cette situation le mécanisme est beaucoup plus simple : l’abattement de 10% n’étant pas applicable les frais professionnels sont déductibles en totalité au niveau de l’entreprise. Une limite toutefois : le barème kilométrique n’est pas applicable puisque réservé aux dirigeants salariés. il ne sera donc possible de ne déduire que les frais réel ou le barème des frais de carburant.

En conclusion si pour les sociétés à l’IS vous avez le statut de salarié l’avantage est relativement réduit sauf cas particulier, il le sera nettement plus si vous êtes TNS, les indemnités seront déduite du résultat de votre société (et réintégrées à l’impôt sur le revenu) mais vous économiserez les cotisations sociales. Enfin pour les entreprises à l’IR il n’y a pas de raison de s’en dispenser puisque cela fait partie des dépenses déductibles.

 

 

Publié par Javelaud Jean-Luc à 06:01

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Libellés : Barème kilométrique, frais généraux, gérants majoritaires, SARL

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

mardi 12 novembre 2013

Bien appréhender les seuils du RSI pour optimiser sa rémunération

Les mécanismes du RSI sont pour beaucoup d’entrepreneurs une nébuleuse difficile à appréhender, sans rentrer dans les détails des calculs et des régularisations a posteriori qui sont pour le moins perturbatrices, nous allons ici nous intéresser aux seuils de calcul du RSI qui vont influencer la fixation de la rémunération des dirigeants TNS  et en tirer quelques conclusions :

En l’absence de rémunération la cotisation minimale est de 1300 euros (s’il s’agit d’une activité secondaire elle est réduite à 300 euros – la cotisation maladie n’est pas due).

Jusqu’à 4814 euros de revenus, les cotisations allocation familiales CSG et CRDS ne sont pas dues. Ainsi un dirigeant qui percevrait une rémunération de 4800 euros ne paye au RSI que 2172 euros et n’est donc pénalisé que de 2172-1300=872 euros par rapport à la solution de ne pas se rémunérer.

A partir de 800 SMIC horaires soit 7544 euros le dirigeant TNS valide 4 trimestres de retraite, les cotisations passent par contre à presque 4000 euros, ce qui fait un taux de 53%, les cotisations maladie de 6,50% étant calculées sur une base minimale de 14813 euros.

Au delà de 37032 euros, les cotisations retraites ne sont pas dues ainsi que les cotisations invalidité décès, soit 18% d’économies. Ainsi pour une rémunération de 37000 euros, les charges sociales représentent 46% du revenu soit 17000 Euros. Pour une rémunération de 60000 euros elles ne vont plus représenter que 39%.

En conclusion :

– Plutôt que ne pas se rémunérer (pour raisons diverses) il peut être judicieux de ce rémunérer au minimum à 4800 euros.
– Pour valider 4 trimestres (pour les optimistes qui croient en l’avenir) percevoir une rémunération minimale de 7544, pouvant aller jusqu’à 14813 euros pour réduire le taux de charges.
– Et enfin pour les haut revenus se réconforter en se disant qu’ils paient beaucoup moins de cotisations sociales qu’un salarié.

J’ai testé aussi pour vous ce simulateur : http://www.guide-tns.fr/TNSchargesanneeencours2013.html

Publié par Javelaud Jean-Luc à 09:48

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Libellés : cotisations sociales, gérants majoritaires, RSI

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

samedi 25 mai 2013

Dividendes gérants majoritaires – attention aux erreurs déclaratives

Les dividendes de gérants majoritaires de SARL sont soumis depuis cette année aux cotisations sociales pour les sommes qui excèdent 10% du capital de la société, les rémunérations perçues par les dirigeant seront donc portées sur la DSI (déclaration sociale des indépendants – ex DCR) servant de base au calcul des cotisations qui comprennent les prélèvements sociaux (CSG CRDS). Par ailleurs les distributions de dividendes font l’objet d’une déclaration 2777 à déposer dans les 15 jours du mois suivant la distribution. Il convient d’être vigilant dans la rédaction de cet imprimé, en effet les revenus d’activité (rémunération) étant soumis aux prélèvements sociaux, les dividendes à déclarer sur le formulaire 2777 ne doivent correspondre qu’à la partie limitée à 10% du capital afin d’éviter un double paiement. Ce risque est tellement fréquent que l’Administration a prévu des modalités de remboursement en cas de déclaration erronée, par ailleurs les formulaires ne précisent aucunement les montant à neutraliser. Exemple : Un dirigeant d’une SARL au capital de 200.000 euros, perçoit en 2013 100.000 euros de dividendes. La partie des dividendes soumise à cotisation sociale est de 100.000-20.000 = 80.000 euros à porter sur la DCR. Pour les prélèvements sociaux, il conviendra de porter sur l’imprimé 2777, non pas 80.000 euros mais 20.000 euros uniquement, soit 10.000 euros environ d’impôt évité…

sci is

17/06/2016

La Société Civile Immobilière est en principe une société dite transparente : ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la SCI.

Il est cependant possible de modifier le régime fiscal : la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime fiscal est totalement différent de celui de l’impôt sur le revenu, car la société perd sa transparence fiscale. C’est elle qui est imposée.

L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.

Imposition du bénéfice imposable dans une SCI

Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition. La SCI n’est plus fiscalement transparente.
Les associés sont par contre soumis à l’impôt sur le revenu pour les dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Cela signifie que les bénéfices réalisés par une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés :
  • Impôt sur les sociétés sur les résultats de l’entreprise.
  • Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.
Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :
  • 15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
  • 33,1/3% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€.
Exemple : une SCI à l’IS dont le bénéfice est de 50.000€ sera imposée à hauteur de (38.120€ x 15%) + ((50.000€ – 38.120€) x 33,1/3%), soit 9.678€.
Les règles de détermination du bénéfice imposable sont développées dans la partie impôt sur les sociétés.
Pour résumer, les charges exposées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles du bénéfice, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux ainsi que les amortissements réalisés.
Notez que la rémunération des comptes courants d’associés est plus limitée que pour les SCI à l’impôt sur le revenu.
Enfin, l’associé ayant acquis par emprunt des parts de la SCI ne peut déduire les intérêts d’emprunt.

Tenue d’une comptabilité de la SCI

Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité générale, en déclarant ses produits et charges, en suivant le plan comptable général et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.
C’est une contrainte inhérente à l’impôt sur les sociétés.
Cette comptabilité constitue une liasse fiscale comprenant :
  • Un bilan
  • Un compte de résultats
  • Un récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes
L’appel à un expert-comptable n’est cependant pas obligatoire.

Avantages de la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

 

Imposition des revenus fonciers sous forme de dividendes dans une SCI à l’IS


Abattement sur les dividendes reçus à hauteur de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible). L’ensemble est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire obligatoire (sauf exceptions) de 36,5% (21% + 15,5% de prélèvements sociaux).
Cet impôt n’est dû que si les associés perçoivent effectivement des dividendes : contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, si la SCI affecte le résultat net aux réserves, aucun impôt n’est dû.
 

Déduction des frais d’acquisition dans une SCI à l’IS

Les frais liés à l’acquisition des immeubles sont fiscalement déductibles des résultats d’une SCI à l’IS (droits d’enregistrement, frais de notaire…).
 

Amortissement des biens immobilisés dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer une dotation aux amortissements : l’impact n’est pas que comptable, comme dans le cas d’une SCI à l’IR. L’amortissement vient réduire le résultat fiscal.
Peuvent être amortis le prix d’achat d’un immeuble, les travaux de reconstruction et d’agrandissement, ou encore les travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles à usage professionnel.
 

Rémunération du gérant d’une SCI à l’IS

La rémunération du gérant vient se déduire du résultat fiscal de la SCI à l’IS.
 

Report des déficits dans une SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut effectuer des reports de déficits sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire. Voir l’article report des déficits.

SCI à l’IS et TVA

La peut être soumise à la TVA. Il s’agit d’une option, qui peut être intéressante dans certaines situations (location meublée…). Voir l’article «SCI et TVA».

Imposition des plus-values dans une SCI à l’IS

Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
L’ensemble des règles est développé dans l’article « impôt sur les plus-values professionnelles ».
Pour résumer, la plus-value réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés.
La plus-value ou moins-value est égale à la différence du prix de vente du bien et de la valeur comptable nette.
Attention : les amortissements sont donc pris en compte dans la valeur comptable nette, et viennent fortement augmenter la plus-value réalisée sur le bien. C’est un des inconvénients de la SCI à l’IS.

La rémunération du gérant de la SCI est déductible si IS

La rémunération du gérant de la SCI est-elle déductible des revenus de la société ?

Article mis à jour le 14/09/2010

Si le gérant n’est pas associé, la rémunération est déductible des revenus  de la société. Le gérant sera imposé dans la catégorie des traitements et salaires s’il est salarié, ou dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Si le gérant est associé, la rémunération n’est déductible des revenus  de la société que si celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés).

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la rémunération du gérant est imposée au titre des revenus fonciers, au même titre que sa quote-part de bénéfices.

Si la SCI est soumise à l’IS, la rémunération de l’associé-gérant est imposée dans la catégorie des traitements et salaires.

Attention : si l’administration fiscale présume exagérée la rémunération du gérant, elle la réintègre dans les bénéfices imposables de la société.

La fiscalité de la SARL

La fiscalité de la SARL Choisir le régime d’imposition le plus adapté à votre projet de création de SARL. Imposition des bénéfices SARL relevant de l’impôt sur les sociétés – IS On distingue : • le taux normal d’impôt de 33,33 % sur les bénéfices, • le taux réduit d’impôt de 15 % qui s’applique aux sociétés contrôlées à 75 % par des personnes physiques dont le capital est entièrement libéré et dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €. Le taux réduit s’applique sur une fraction du bénéfice imposable limitée à 38 120 € par période de douze mois, • Remarque : il existe aussi une contribution sociale sur les bénéfices (CSB) à la charge des entreprises dont le CA est supérieur ou égal à 7 630 000 €. Le taux de la CSB est fixé à 3,3 % de l’IS de référence diminué d’un abattement de 763 000 € par période de douze mois. Les juristes d’inforeg identifient, sur la base de votre business plan, l’impôt le plus favorable à votre projet d’entreprise selon vos objectifs (dégager des bénéfices ou payer moins d’impôts) : prenez rendez-vous dans le cadre d’un entretien juridique personnalisé. SARL relevant de l’impôt sur le revenu – IR La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés, mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu. La SARL de famille La SARL de famille est une SARL de droit commun, dont la spécificité réside dans la volonté des associés, tous membres d’une même famille, d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, caractérisé par une imposition des bénéfices à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés. Pour opter, la SARL doit répondre à certaines conditions : • exercer une activité industrielle, commerciale ou artisanale ; • être constituée entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents, etc.), entre frères et soeurs ainsi que leurs conjoints ou entre partenaires d’un PACS. L’option peut être formulée dès la création (dans les statuts) ou au cours de la vie de la société. Dans ce cas, le résultat de la SARL n’est pas imposé au nom de la société mais au nom personnel des associés, proportionnellement à leur participation au capital de la société. L’option instaurée par la loi de modernisation de l’économie La loi de modernisation de l’économie a élargi les possibilités d’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes. (soumises à l’impôt sur le revenu). Désormais, les SARL dont les associés ne sont pas nécessairement membres d’une même famille pourront opter pour ce régime. La société doit cependant remplir les conditions suivantes : • exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, agricole ou libérale, à l’exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ; • employer moins de 50 salariés et réaliser un chiffre d’affaires annuel ou un total bilan inférieur à 10 millions d’euros au cours de l’exercice ; • être créée depuis moins de cinq ans (cette condition s’appréciant à la date d’ouverture du premier exercice d’application de l’option) ; • ses titres ne doivent pas être admis aux négociations sur un marché d’instruments financiers ; • son capital et ses droits de vote doivent être détenus à hauteur de 50 % au moins par une ou plusieurs personnes physiques et à hauteur de 34 % au moins par une ou plusieurs personnes ayant, au sein de la société, la qualité de gérant, ainsi que par les membres de leur foyer fiscal. L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés. Elle doit être notifiée au service des impôts dans les trois premiers mois du premier exercice au titre duquel elle s’applique. Sauf renonciation notifiée dans les mêmes conditions, l’option est valable pour une période de cinq exercices. En cas de sortie anticipée du régime fiscal des sociétés de personnes, la société ne peut plus opter à nouveau pour ce régime. Selon la nature de votre activité, les juristes d’inforeg se prononcent, sur la base de votre business plan, sur l’opportunité d’opter ou non pour l’impôt sur le revenu : prenez rendez-vous dans le cadre d’un entretien juridique personnalisé. TVA La SARL, puisqu’elle réalise des opérations économiques à titre onéreux, est un assujetti et, à ce titre, est redevable de la TVA. Les règles applicables en matière de déclaration et de paiement de cette taxe diffèrent selon la forme de l’entreprise et son chiffre d’affaires prévisionnel (cas de la création d’entreprise) ou effectif. Pour les entreprises en création, le régime d’imposition et les conditions de versement de la TVA sont à préciser directement sur un document intitulé  » Déclaration fiscale  » – annexe au formulaire M0 délivré par le centre de formalités des entreprises (CFE) et disponible sur le site Service Public. En général, le régime de TVA suit le régime d’imposition des bénéfices. Néanmoins, il est possible de dissocier le régime d’imposition des bénéfices du régime d’imposition de TVA. Exemple : une société dont les bénéfices sont soumis au régime simplifié d’imposition peut opter pour la franchise en base en matière de TVA. De plein droit ou sur option, il existe trois régimes déclaratifs en matière de TVA : • la franchise en base de TVA ; • le régime réel simplifié ; • le régime réel normal. Pour plus d’informations, consulter la fiche « Quel régime de TVA pour votre entreprise? »

IMPOSITION IS IR SOCIETE

1 – Principe de détermination du bénéfice

Le bénéfice de l’entreprise est déterminé par la tenue de la comptabilité. Du résultat comptable, après quelques retraitements, découle en effet le résultat fiscal qui sert de base d’imposition.
La comptabilité d’une entreprise commerciale, industrielle ou artisanale est tenue à partir d’une comptabilité d’engagements, c’est-à-dire en prenant en considération ses créances et ses dettes. Il n’est pas tenu compte des dates de règlement mais de la date de la réalisation effective de l’opération. Ainsi, par exemple, une vente est rattachée à l’exercice comptable au cours duquel la marchandise est livrée et non à celui pendant lequel le règlement de la facture est perçu. De même, si des prestations sont rendues avant la clôture d’un exercice, mais qu’elles n’ont pas encore donné lieu à facturation, elles doivent être tout de même prises en compte pour la détermination du résultat.
En revanche, les entreprises individuelles entrant dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) déterminent en principe leur bénéfice d’après une comptabilité de trésorerie ; en pratique, cela concerne essentiellement les professions libérales. Seules les opérations effectivement encaissées et décaissées sont alors retenues pour le calcul du résultat.
Dans les deux cas, le résultat de l’entreprise est déterminé par différence entre le chiffre d’affaires et l’ensemble des charges de l’entreprise. Seuls les montants hors taxes sont pris en compte, la TVA étant neutre pour l’entreprise (sauf si celle-ci n’est pas assujettie à cet impôt).
Parmi les charges figurent notamment :

  • Les achats revendus : les achats de marchandises destinées à la revente ou à être intégrées au processus de production sont pris en compte au fur et à mesure de leur revente. Ainsi, les marchandises acquises sur l’exercice mais conservées en stock ne viennent pas s’imputer sur le bénéfice ; cette augmentation du stock contribue à accroître le patrimoine de l’entreprise.
  • L’ensemble des frais généraux, et parmi ceux-ci les frais de personnel, qui diffèrent selon la structure juridique de l’entreprise : dans une entreprise individuelle, ils n’incluent pas la rémunération du chef d’entreprise mais uniquement ses charges sociales ; dans une société, la rémunération et les charges sociales du dirigeant sont comprises dans ce poste.
  • Les amortissements : ils correspondent à la dépréciation théorique du matériel dont l’entreprise est propriétaire et qu’elle utilise pendant plusieurs années. Ainsi, les investissements ne viennent pas s’imputer directement sur le résultat de l’entreprise, mais sont pris en compte par le biais de leur amortissement qui représente une charge tout au long de la vie du bien.

Exemple : une voiture, dont la durée de vie est de quatre ans, ne sera pas comptabilisée en charge sur l’exercice de son acquisition mais amortie à hauteur de 25 % par an et déduite en principe pour ce montant chaque année du résultat de l’entreprise.

  • L’impôt sur les bénéfices : dans une entreprise dont le bénéfice est soumis à l’impôt sur le revenu (entreprise individuelle, certaines EIRL et EURL), l’impôt sur le bénéfice ne représente pas une charge de l’entreprise.

Ce résultat est déterminé à la fin de chaque exercice comptable lors de l’établissement du bilan. Il fait l’objet d’une déclaration à l’administration par le biais d’imprimés spécifiques qui composent la « liasse fiscale ».

L’exercice comptable : durée et date de clôture, des choix à faire

Périodiquement, une entreprise doit arrêter ses comptes, établir son bilan. La période comprise entre deux arrêtés de comptes s’appelle un exercice comptable.
L’exercice comptable a, en principe, une durée de douze mois. Toutefois, le premier exercice d’activité peut avoir une durée différente, plus ou moins longue, sans pouvoir excéder vingt-quatre mois.
En pratique, il est préférable de fixer la date de clôture de son entreprise à une période de faible niveau d’activité si celle-ci fluctue selon les saisons. En effet, à ce moment de l’année, les stocks seront faibles et le niveau des créances clients peu élevé ; cela permet de présenter un bilan plus favorable.

Pour fixer la date de clôture, il faut aussi connaître et prendre en compte certains paramètres fiscaux.
Dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’impôt est dû par exercice comptable, quelle que soit la date de clôture. Le choix de cette date n’emporte donc pas de conséquence directe sur le montant de l’impôt dû.
Dans une entreprise individuelle, ou dans une société soumise à l’impôt sur le revenu, la base imposable du contribuable est déterminée par année civile et elle correspond au montant du résultat de l’exercice clos au cours de l’année civile considérée. Toutefois, pour le premier exercice d’activité, si celui-ci est à cheval sur deux années civiles (cas d’une date de clôture différente du 31 décembre), le contribuable doit arrêter un résultat provisoire au 31 décembre de la première année, qui sert de base d’imposition pour ce millésime.
Dans ce cas, la deuxième année, la base d’imposition est constituée du bénéfice de l’exercice diminué du bénéfice provisoire. En définitive, pour les années 1 et 2, les bases d’imposition correspondent à des périodes inférieures à douze mois. Ces bases servant également au calcul des cotisations sociales de l’exploitant, un exercice décalé permet donc souvent d’alléger les charges fiscales et sociales au début de l’activité.

Exemple schématique dans le cadre de la création d’une entreprise individuelle

1er cas : une entreprise est créée le 1erjuillet 2015 avec un exercice au 31 décembre de chaque année. Pour les années 2015 à 2017, les bases d’imposition seront les suivantes :

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Ainsi, suivant la date de clôture retenue, les bases d’imposition sont différentes.

 

2 – L’imposition des bénéfices dans l’entreprise individuelle

Lorsque l’entreprise est exploitée sous forme individuelle, il n’y a pas de distinction entre patrimoine privé et patrimoine professionnel. Conséquence fiscale directe de cette situation juridique, le bénéfice de l’entreprise est imposé au niveau du foyer fiscal de l’exploitant.
Ce résultat imposable correspond au résultat dégagé par l’entreprise, qu’il soit prélevé ou non par l’exploitant ; il est déterminé après déduction des cotisations sociales du chef d’entreprise mais pas de la rémunération qu’il s’alloue.

Lorsque le résultat est positif, le bénéfice, avant d’être imposé, est majoré de 25 % si le créateur n’adhère pas à un centre ou une association de gestion. Il y a donc tout intérêt à envisager une telle adhésion dès le début d’activité, sauf lorsque l’on prévoit un bénéfice symbolique ou un déficit. L’adhésion se fait auprès d’un centre de gestion agréé pour les artisans commerçants, dont le résultat est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; auprès d’une association agréée pour les professions libérales imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Les entreprises qui le souhaitent peuvent toutefois choisir d’avoir recours à un expert agréé par l’administration fiscale, plutôt qu’adhérer à un centre de gestion agréé ou à une association agréée, pour être dispensées de la majoration de 25 %.

Lorsque l’entreprise dégage un résultat déficitaire, celui-ci s’impute sur le revenu global du chef d’entreprise, c’est-à-dire sur les autres revenus de son foyer. Au cas où ceux-ci seraient insuffisants, le solde est reportable sur les revenus des années suivantes, sans limitation de durée. Cette imputation des déficits est propre aux entreprises individuelles ; dans le cadre d’une création, les premiers mois d’activité étant parfois difficiles et pouvant donc générer des pertes, l’imputation de celles-ci sur le revenu global constitue un avantage très appréciable.
Si l’entrepreneur individuel fait le choix de l’EIRL, en affectant certains de ses biens à son activité professionnelle, en principe les mêmes règles fiscales sont applicables. Toutefois, la loi permet au chef d’entreprise d’EIRL d’opter pour le régime d’imposition des bénéfices des sociétés s’il juge cela plus profitable.

3 – L’imposition des bénéfices dans une société

Lorsque l’activité est exercée à travers une société, le régime d’imposition est différent : la société est en principe assujettie à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, dans certains cas, le résultat est soumis à l’impôt sur le revenu comme celui d’une entreprise individuelle : il en est ainsi pour les EURL n’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés ou les SARL dites de famille ayant opté à l’impôt sur le revenu. De même, la loi permet, sous certaines conditions, aux SAS et SARL non cotées, créées depuis moins de cinq ans, d’opter pour le régime des sociétés de personnes.
Hormis ces deux cas particuliers, du fait de la séparation patrimoniale découlant de la création de la société, une imposition est établie au nom de celle-ci, sur son propre résultat. Ne sont imposés au niveau du foyer fiscal de l’exploitant que les revenus qu’il a effectivement prélevés, la part de bénéfices restant dans la société n’étant pas taxée à son niveau. Pour cette raison, l’exercice sous forme de société est souvent avantageux en cas d’endettement. En effet, le bénéfice, servant en partie au remboursement de l’emprunt, ne peut pas être totalement prélevé par le dirigeant. Grâce à l’écran de la société, le dirigeant n’est pas imposé sur la quote-part de bénéfice qu’il ne prélève pas et qui reste investie dans sa société.
Autre particularité, le résultat de la société est déterminé après déduction de la rémunération du dirigeant et des charges sociales qui s’y rapportent. Il est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux suivant :
– 15 % jusqu’à 38 120 € ;
– 33,33 % au-delà de 38 120 €.
Et lorsque le résultat est déficitaire, il se reporte sur les résultats des exercices suivants et s’impute sur les bénéfices futurs sans limitation de durée.

Au niveau du dirigeant, les rémunérations perçues sont imposées dans la catégorie des traitements et salaires et ouvrent droit à un abattement de 10 % pour frais professionnels (sauf option pour la déduction des frais réels).

Le bénéfice de la société, une fois l’impôt sur les sociétés payé, peut soit être laissé investi dans l’entreprise (inscription en réserves), soit faire l’objet d’une distribution de dividendes totale ou partielle. Cette distribution est alors imposée entre les mains de l’associé qui la perçoit : les sommes versées bénéficiant toutefois d’un abattement à hauteur de 40 % de leur montant. La somme nette ainsi obtenue est soumise à l’impôt sur le revenu. Ces dividendes sont également soumis à la cotisation sociale généralisée (CSG) et autres prélèvements sociaux, au taux cumulé de 15,5 %  appliqués sur le montant net perçu avant tout abattement. Ces 15,5 % sont retenus à la source par la société qui distribue les dividendes. Dans les SARL et EURL assujetties à l’IS, les dividendes qui dépassent 10 % du capital et des comptes courants des associés sont assujettis également aux cotisations sociales. Dans ce cas, ils échappent à la CSG de 15,5 %.

Rémunération ou dividendes : quel est le bon choix ?
Le dirigeant d’une société, dès lors qu’il possède la quasi-totalité du capital, a l’opportunité de choisir entre deux types de revenus :
– soit une rémunération qui constitue une charge comptable de sa société  ;
– soit limiter le montant de sa rémunération pour que sa société réalise un bénéfice plus élevé et s’attribuer celui-ci sous forme de dividendes.
C’est pourquoi un arbitrage mérite souvent d’être fait en mesurant toutes les conséquences de chacune des options possibles. Il faut notamment bien avoir à l’esprit que :
la rémunération est prélevée tout au long de l’exercice, alors que les dividendes ne peuvent être distribués qu’après la clôture des comptes, une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale réunissant l’ensemble des associés ;
la rémunération est soumise aux cotisations sociales selon le régime dont dépend le dirigeant (salarié ou indépendant). Ces cotisations sont en principe prises en charge par la société. Les dividendes, eux, sont assujettis à la seule CSG et aux prélèvements sociaux associés. En contrepartie, bien évidemment, les dividendes n’ouvrent droit à aucune couverture sociale ; il est donc fortement déconseillé de recourir exclusivement à ce mode de rémunération, ne serait-ce que pour préparer sa retraite. Cette règle a toutefois été modifiée depuis le 1erjanvier 2013 dans les EURL et SARL assujetties à l’IS. Comme vu précédemment, leurs dividendes sont, dès lors qu’ils dépassent 10 % du capital social et des comptes courants, soumis aux cotisations sociales. Ils ne sont alors plus soumis à la CSG réservée aux revenus patrimoniaux.
au plan fiscal, la rémunération bénéficie d’une déduction forfaitaire de 10 % alors que les dividendes sont taxés après une réfaction de 40 %.

Exemple : M. Paul est gérant associé unique d’une EURL ayant opté à l’impôt sur les sociétés.
Cette société dégage un bénéfice de 100 000 € avant rémunération du dirigeant. M. Paul souhaite s’attribuer la totalité de ce résultat à titre personnel.
M. Paul est marié et a deux enfants. Ses revenus sont les seuls revenus du foyer.
Comparons les différentes options possibles (le tableau qui suit expose et compare les conséquences des trois options possibles) :
– soit il prélève 100 % de ce bénéfice sous forme de rémunération et de charges sociales, le solde de bénéfice est donc nul ;
– soit il prélève ce bénéfice en partie sous forme de rémunération et de charges sociales, le solde sous forme de dividendes ;
– soit il ne prélève aucune rémunération – la société dégageant un bénéfice important soumis à l’impôt sur les sociétés – et le net est distribué sous forme de dividendes.
Par simplification, nous ferons ici abstraction des charges sociales sur dividendes qui, sous certaines conditions, peuvent être dues.

 

Tableau comparatif : dividendes ou primes ?
CHOIX RETENU
100 % rémunération Panachage rémunération-dividendes 100 % dividendes
AU NIVEAU DE L’EURL
Résultat avant rémunération (en €) 100 000 100 000 100 000
Rémunération nette -75 000 -35 000
Charges sociales -25 000 -15 000
Résultat avant impôt 50 000 100 000
Impôt sur les sociétés -9 678 -26 343
Résultat après impôt 40 322 73 657
Dividendes 40 322 73 657
AU NIVEAU DE M. PAUL
Base imposable Rémunération nette 75 000 35 000
Abattement 10 % -7 500 -3 500
Base imposable 67 500 31 500
Dividendes perçus 40 322 73 657
Abattement 40 % -16 129 -29 463
Base imposable 24 193 44 194
Base imposable totale 67 500 55 693 44 194
Impôt dû 5 500 4 300 3 100
CSG-CRDS dues sur dividendes -5 443 -9 943
Total net perçu Rémunération nette 75 000 35 000
Dividendes 40 322 73 657
Impôt dû -5 500 -4 300 -3 100
CSG-CRDS dues -5 443 -9 943
Net disponible(1) 69 500 65 579 60 614

(1) Avant incidence éventuelle des charges sociales sur dividendes.

4 – Exemple d’imposition du bénéfice

Exercice de l’activité sous la forme d’une entreprise individuelle

Prenons l’exemple d’un couple marié ayant deux enfants : Madame est salariée, son salaire net est de 20 000 € par an. Sa base imposable est donc de 18 000 €, après l’application de l’abattement de 10 % réservé aux salariés.
Monsieur exploite une entreprise individuelle, son bénéfice s’élève à 60 000 € par an. Il est adhérent d’un centre de gestion agréé.
Parce que l’entreprise a besoin d’une partie de sa trésorerie pour rembourser ses emprunts bancaires, Monsieur ne prélève chaque année que 30 000 € sur le bénéfice de l’entreprise pour ses besoins personnels.

Calcul du net disponible (en euros)
Base imposable du foyer :
Madame 18 000
Monsieur 60 000
Total imposable 78 000
Soit un impôt de 9 500
Net disponible du foyer :
Madame 20 000
Monsieur 30 000
Impôt sur le revenu -9 500
Net disponible 40 500

Exercice de l’activité sous la forme d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, détenue par le foyer à 100 %

La situation est alors la suivante en prenant la même hypothèse de bénéfice que ci-dessus (60 000 €) : une rémunération de gérant pour Monsieur est fixée à 20 000 € et un prélèvement en complément de revenus en fin d’exercice sous forme de dividendes est prévu. Le dirigeant veille à ne pas trop distribuer pour laisser dans la société les 30 000 € indispensables au remboursement de l’emprunt, comme dans le cas de l’entreprise individuelle. Par ailleurs, ses charges sociales diminuent de 13 000 € dans la mesure où la base de cotisations est réduite à la somme prélevée à titre de rémunération.

Au niveau de la société :

Calcul du résultat net de la société (en euros)
Bénéfice avant rémunération 60 000
Rémunération -20 000
Économie de charges sociales 13 000
Bénéfice avant impôt 53 000
Impôt sur les sociétés 10 628
Résultat net 42 372
Dont 12 372 distribuables sous forme de dividendes, soit le résultat diminué du capital remboursé sur l’emprunt (30 000).

Au niveau du foyer du dirigeant  :

Calcul du net disponible pour le foyer
Base imposable Madame 18 000
Monsieur Rémunération nette 20 000
Abattement 10 % -2 000
Rémunération imposable 18 000
Dividendes 12 372(1)
Réfaction 40 % -4 949
Dividendes imposables 4 373
Total imposable de Monsieur 22 373
Total imposable foyer 40 373
Soit un impôt sur le revenu de 2 500
Soit des cotisations CSG-CRDS de 1 670
Net disponible du foyer Monsieur Rémunération 20 000
Dividendes 12 372
Total Monsieur 32 372
Impôt sur le revenu -2 500
Cotisations CSG-CRDS -1 670
Net disponible(2) 46 202
(1) 42 372 – 30 000
(2) hors éventuelle incidence des charges sociales sur dividendes dûes sous certaines conditions.

Ainsi, dans cet exemple, le choix de l’exercice de l’activité sous la forme d’une société assujettie à l’impôt sur les sociétés génère au niveau du foyer du créateur des revenus nets disponibles après impôt significativement plus importants puisqu’ils passent de 40 500 € en entreprise individuelle à 46 202 € en société, soit une différence de plus de 14 %. L’activité, quant à elle, dégage toujours les mêmes ressources financières permettant de rembourser son emprunt.
Il ne faut toutefois pas tirer de cet exemple de conclusion de principe, chaque cas d’espèce ayant ses particularités. Cette analyse doit donc être systématiquement menée en fonction des données propres à chaque projet.

 

5 – Le choix du régime fiscal

Les petites entreprises relevant de l’impôt sur le revenu bénéficient de dispositions particulières qui leur permettent d’alléger les obligations fiscales auxquelles elles sont en principe soumises. Ces dispositions se rapportent au régime d’imposition, c’est-à-dire à l’ensemble des obligations déclaratives et des règles d’imposition qui trouvent à s’appliquer. Elles diffèrent en fonction de la taille de l’entreprise, taille estimée par référence au chiffre d’affaires réalisé. Étant précisé que les entreprises qui souhaitent relever d’un autre régime que le régime simplifié applicable normalement peuvent, sous certaines conditions, exercer des options en ce sens.

Les limites d’application des régimes

Trois régimes d’imposition cohabitent : le régime micro-entreprise, réservé aux très petites structures ; le régime simplifié, ouvert aux petites entreprises ; et le régime du réel normal, qui s’impose à toutes les autres. L’application de ces régimes dépend de seuils qui varient selon la nature de l’activité. On distingue en effet à ce titre :
– les entreprises de vente de marchandises, de fournitures ou de denrées à consommer sur place ou de fourniture de logements ;
– les entreprises réalisant des prestations de services.
Le tableau ci-après synthétise le régime applicable selon la taille et l’activité de l’entreprise.

Régime fiscal applicable selon le chiffre d’affaires
Chiffre d’affaires HT(1) Régime applicable
droit commun sur option
Entreprises de négoce, vente sur place, fourniture de logements Inférieur à 82 200 € Micro-BIC(2)et franchise de TVA Régime simplifié ou réel normal
De 82 200 à 783 000 € Régime simplifié (RSI) Régime réel normal
Au-delà de783 000 € € Régime réel normal
Prestataires de services Inférieur à 32 900 € Micro-BIC/BNC(3)et franchise de TVA Régime simplifié ou réel normal
De 32 900 à 236 000 € Régime simplifié (RSI) Régime réel normal
Au-delà de 236 000 € Régime réel normal

(1) Les seuils de chiffre d’affaires s’apprécient hors taxes et par référence à l’année précédente, ramenée sur 12 mois si la durée effective d’exploitation est supérieure ou inférieure.
(2) BIC : bénéfices industriels et commerciaux.
(3) BNC : bénéfices non commerciaux.

L’option pour un régime autre que celui applicable normalement doit être exercée dès le début de l’activité en matière de taxe sur la valeur ajoutée, celle pour le régime d’imposition des bénéfices jusqu’au dépôt de la première déclaration de résultat. En pratique, cette dernière option est toutefois généralement exercée lors des formalités d’inscription de l’entreprise.
Ces options sont exercées pour une durée de deux ans, et elles sont reconductibles tacitement. Et si aucun formalisme n’est prévu par la loi, il est néanmoins prudent d’expédier une lettre recommandée afin d’en conserver un justificatif.

Les conséquences du régime d’imposition

• Le régime micro-BIC/BNC

Dans ce régime réservé aux très petites entreprises, les charges sont évaluées forfaitairement par rapport au chiffre d’affaires réalisé, ce qui n’est pas la règle dans les deux autres régimes. Cela permet, entre autres, un allègement très significatif du formalisme déclaratif. Les abattements forfaitaires sont les suivants en fonction du type d’activité développée :
Pour le régime micro-Bic : activités de ventes à emporter ou à consommer sur place et de fourniture de logements : 71 % ; prestations de services autres que fourniture de logements : 50 %.
Pour le régime micro-BNC : 34 %.
Ce régime – qui présente donc l’avantage de simplifier grandement les obligations du chef d’entreprise – emporte toutefois certains inconvénients. Il doit donc être adopté après mûre réflexion.
En effet, le taux forfaitaire de charges peut parfois être inférieur à ce qui ressort de la réalité économique du poids des charges d’exploitation.
Par ailleurs, le régime micro exclut l’exploitant du bénéfice des mesures d’allègement réservées sous certaines conditions aux entreprises nouvelles.
D’autre part, il exclut la possibilité d’imputer des déficits sur les autres revenus du foyer de l’exploitant.
Enfin, ce régime présente l’inconvénient de ne pas obliger à la tenue d’une véritable comptabilité ; il n’incite donc pas le dirigeant à mettre en place de réels outils de gestion, ce qui est dangereux.
En définitive, ce régime est à réserver aux très petites entreprises, dans des cas bien particuliers.

Régime du micro-entrepreneur (anciennement auto-entrepreneur) : le versement forfaitaire fiscal libératoire des micro-entreprises
La loi a institué un dispositif de versement forfaitaire fiscal en faveur des petits entrepreneurs individuels placés sous le régime de la micro-entreprise. Ces contribuables peuvent opter pour le versement forfaitaire de leur impôt sur le revenu (à condition que le revenu fiscal de référence de leur foyer fiscal ne dépasse pas 26 764 € par part de quotient familial en 2014). Le taux de prélèvement mensuel ou trimestriel varie selon la nature de l’activité :
– 1 % pour les entreprises ayant une activité de vente de négoce, vente sur place, fourniture de logements ;
– 1,7 % pour les prestataires de services ;
– 2,2 % pour les titulaires de bénéfices non commerciaux.
Le créateur d’entreprise qui souhaite exercer cette option doit le notifier au plus tard le dernier jour du 3emois suivant la date de création.

Dès son début d’application, ce dispositif a connu un véritable succès. Il faut toutefois rester très vigilant à l’égard de ce régime qui nie la réalité économique de l’entreprise par un mécanisme de taxation forfaitaire et une quasi-dispense de terme de comptabilité. Ce statut ne doit être réservé qu’à des très petites structures, sans besoin de gestion. Dans les autres cas, bien souvent, comme le régime du micro BIC/BNC, il faut lui préférer l’un des régimes décrits ci-après.

Attention : Un statut en mouvement
La loi Artisanat, commerce et TPE a modifié les règles en vigueur. Des décrets d’application sont à paraitre courant 2015. Retrouvez-les dans notre rubrique Auto-Entrepreneurs

• Le régime simplifié et le régime réel normal d’imposition

Dans ces deux régimes, il est tenu compte des produits et des charges réellement dégagés et engagés par l’entreprise. Principale différence entre ces deux régimes : l’application du régime simplifié permet de bénéficier de mesures d’allègement au regard des obligations déclaratives de fin d’année.

SOMMAIRE DU DOSSIER
Le régime fiscal de l’entreprise et du chef d’entreprise

En savoir plus sur http://business.lesechos.fr/outils-et-services/guides/guide-de-la-creation/2487/2486-1-l-imposition-des-benefices-de-l-entreprise-24618.php?eLQ6gBZBGediibRK.99

PASSAGE DE LA SCI IR A IS

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE L’OPTION À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS


Les sociétés civiles sont souvent soumises au régime d’imposition des sociétés de personnes qui se caractérise par l’imposition des bénéfices au nom de chacun des associés en fonction de leurs droits.
Certaines sociétés civiles relèvent cependant, de plein droit ou sur option, du régime des sociétés de capitaux, c’est-à-dire de l’impôt sur les sociétés. Cette option peut présenter de nombreux avantages.

En principe et par défaut, une société civile est transparente. Toutefois, les associés peuvent, à l’origine ou au cours de la vie de la société, décider de son assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).
Voyons d’abord très succinctement les avantages et inconvénients pour une société civile d’opter pour l’IS.

TAUX D’IMPOSITION DES BÉNÉFICES PLUS FAIBLE

Il y a d’abord une imposition des bénéfices plus faible dans l’hypothèse d’une capitalisation des revenus. En effet, 15 % sur les 38.120 premiers euros de bénéfice, puis 33.33 %, contre 41 % à l’impôt sur le revenu (IR), dans la plus haute tranche, prélèvements sociaux inclus.
Lorsque les associés décident de mettre en réserve, la société peut également devenir un véritable outil de capitalisation.

BASE IMPOSABLE PLUS FAIBLE

Plusieurs techniques permettent de diminuer la base imposable.
Elle peut être diminuée grâce à :

  • l’amortissement qui, dans le cas de l’option IS, est d’une part obligatoire et d’autre part véritablement déduit sur le plan fiscal alors que, dans une société IR, il n’est que comptable et n’a aucune incidence sur le plan fiscal ;
  • la déduction des frais d’acquisition pour calculer le résultat de la société ;
  • la possibilité de déduire davantage de charges ;
  • un amortissement pratiqué sur les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction (dont la déduction est en principe interdite en matière de revenus fonciers) ;
  • la constitution de provisions pour les créances douteuses ;
  • la prise en charge effective de tous les frais sans limitation : frais de gestion, commission d’agence, correspondance, assurance, intérêts d’emprunt…

MAÎTRISE DE LA DISTRIBUTION DES REVENUS

Les associés ont la possibilité de maîtriser la distribution de revenus, ce qui est très important dans le cadre d’une stratégie de plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour celui qui veut réguler ses revenus en fonction d’autres revenus.

  • Les associés ne payent l’impôt sur le revenu que sur les sommes qui leur sont effectivement versées. Pour une personne imposée dans la tranche maximum, l’incidence de la double imposition (IS au nom de la société + IR au nom des associés) reste favorable à la société IS sur les 38.120 premiers euros.
  • Les rémunérations des dirigeants sont déductibles. Si le gérant est salarié, possibilité de déduire le salaire. A noter que la rémunération du gérant est imposée dans le cadre des bénéfices non commerciaux (BNC) s’il est associé de la société civile (s’il n’est pas associé, cette rémunération est considérée comme un salaire).
  • Dans une SCI endettée pour acquérir le patrimoine immobilier, l’absence de distribution n’entraîne aucune imposition pour les associés. C’est ce point qui amène beaucoup d’associés à opter pour l’impôt sur les sociétés. En effet, pour de grosses opérations, la charge de l’emprunt et le montant de l’impôt à payer sur les revenus fonciers dégagés par l’opération deviennent très rapidement insupportables.
  • Lorsqu’un associé apporte ses titres à une société soumise à l’IS, la plus-value latente sur le portefeuille n’est ni constatée, ni imposée. L’associé profite de ce que l’on appelle actuellement le sursis d’imposition (auparavant, c’était le régime du report d’imposition). En cas de cession ultérieure des titres, la plus-value sera calculée par rapport à la valeur d’origine des titres apportés.
  • La fiscalité des groupes de sociétés peut être utilisée. Il existe trois régimes : droit commun, mère-fille possible dès que la mère détient plus de 5 % de la fille et enfin, intégration fiscale dès que la mère détient plus de 95 % de la fille. Suivant le régime retenu, la fiscalité sur la remontée du dividende de la fille est différente. En très simplifié, dans le régime de droit commun, l’imposition chez la mère se passe comme suit : le dividende, majoré d’un avoir fiscal égal à 10 %, est imposé au taux de 15 ou 33 % selon le cas puis, sur montant de l’impôt obtenu, on déduit l’avoir fiscal de 10 %.

Dans le régime mère-fille, seul un montant (quote-part de frais et charges) correspondant à 5 % du dividende reçu par la mère et majoré de l’avoir fiscal est imposé. Dans le régime de l’intégration fiscale, le résultat est déterminé au niveau du groupe et cette réintégration d’une quote-part des frais et charges n’a pas lieu. Il y a possibilité, en outre, de compenser les résultats bénéficiaires et déficitaires entre la holding et ses filiales.

PRINCIPAUX INCONVÉNIENTS

Le premier d’entre eux est que l’option est irrévocable.

    • Les cessions d’éléments d’actifs relèvent du régime des plus-values professionnelles et la cession des parts n’est pas toujours facile car il y a une non-déductibilité des intérêts et frais contractés pour l’acquisition des parts.
    • Aucune remontée possible de déficit entre les mains des associés. Il n’y a pas de possibilité d’imputer comme à l’IR le déficit obtenu, dans la limite de 10.700 euros sur les revenus globaux. Auparavant, le déficit ne provenant pas des amortissements n’était reportable que sur les bénéfices des cinq années suivantes et/ou sur les bénéfices des trois années précédentes (mais si ces déficits sont créés en début de vie de la société civile, ce report en arrière n’était donc pas possible). Dorénavant le déficit est reportable indéfiniment.
    • L’apport d’un immeuble est assimilé à une mutation à titre onéreux donnant lieu à la perception d’un droit de mutation au taux de 5 %. Attention, l’apport d’un immeuble à une société civile peut faire l’objet d’un droit de préemption et, dans tous les cas, déclenche l’imposition sur les plus-values.
    • La double taxation (IS+IR) reste pénalisante pour la partie des bénéfices supérieurs à 38.120 euros pour les personnes imposées dans une tranche fiscale faible.
    • Les dépenses importantes d’amélioration (d’immeubles affectés à l’habitation) ne sont pas déductibles. Ces charges doivent faire l’objet d’un amortissement.
    • Les produits courus sont imposables.
    • Les emprunts contractés par les associés pour souscrire au capital ou pour acheter des parts d’une société imposée à l’IS ne sont pas déductibles de leurs revenus fonciers.
    • Par ailleurs, le capital non libéré est difficilement utilisable en cas d’assujettissement à l’IS car la constatation obligatoire des amortissements rend, en général, le bénéfice comptable très faible, ce qui repousse d’autant la libération du capital.
      Uniformité de l’imposition du résultat au lieu du cloisonnement à l’IR : tous les associés seront imposés à 15 %, puis à 33,33 %, ce qui est dommage pour un associé qui se situe dans une tranche d’imposition à l’IR inférieure.
    • Impôt sur les plus-values nettement plus élevé, aussi bien en cas de vente du bien par la société civile qu’en cas de vente des parts par l’associé. En cas de vente de l’immeuble, la plus-value taxable est égale au prix de cession diminué du prix d’acquisition et des amortissements pratiqués. Ainsi, à l’issue de la période d’amortissement, la plus-value taxable est égale au prix de cession taxé à 33,1/3 %.
      La vente des parts entraîne un impôt égal à 34,5 % de la plus-value quelle que soit la durée de détention de ces parts.

 

  • Cependant, une donation avant cession peut permettre de gommer cette plus-value sur titres.
    La mise à disposition à titre gratuit d’un immeuble à un associé entraîne la taxation à l’IS des loyers théoriques que l’immeuble aurait pu rapporter à la SCI. En outre, l’associé est lui-même assujetti sur l’avantage en nature correspondant.

MODALITÉS DE L’OPTION À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

L’exercice de l’option. Afin de profiter des avantages de l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent opportunément décider d’assujettir la société à l’IS. Cette option peut être exercée dès l’origine ou en cours de vie de la société.

1.Assujettissement à l’origine. Si les associés optent pour un assujettissement dès l’origine, alors cette option revêt un caractère irrévocable. Il est donc important d’en peser toutes les conséquences. Un formalisme réglementaire est, dans ce cas, à respecter.
Par ailleurs, cette option s’exerce pour l’ensemble des biens détenus par la société, et non pas bien par bien. C’est pourquoi il est préférable parfois de constituer une société civile par immeuble. Suivant le cas, l’une pourra opter pour l’IS, l’autre non.

2.Assujettissement subi.Il peut se produire que, en cours de vie de la société, celle-ci se retrouve de plein droit assujettie à l’IS. C’est le cas, notamment, lorsque la société exerce une activité de nature commerciale et non civile, par exemple si elle procède régulièrement à des achats et à des ventes d’immeubles (activité de marchand de biens).

Mais aussi si le bail consenti pour l’un des immeubles détenus par la société lie le montant du loyer à l’activité et aux résultats du locataire, ou encore si la société détient un ou des immeubles exploités en location meublée ou en location de locaux équipés, puisque ces activités sont fiscalement considérées comme des activités commerciales et non civiles.
Néanmoins, le chiffre d’affaires relevant de ces activités « commerciales » peut représenter jusqu’à 10 % des recettes globales de la société.
Cet assujettissement subi peut être utilisé comme stratégie pour éviter l’irrévocabilité de l’exercice formel de l’option.

3.Assujettissement volontaire en cours de vie de la société civile.
Le changement de régime fiscal, passage de l’IR à l’IS, déclenche une double imposition, tant au niveau du résultat courant qu’au niveau des plus-values latentes.

1- Imposition du résultat courant : Le changement de régime conduit à une imposition immédiate du résultat. Dans les deux mois qui suivent le changement d’option, les associés doivent déposer la déclaration 2072.

2- Imposition des plus-values latentes : Le changement de régime fiscal aura pour effet de déclencher l’imposition immédiate des plus-values latentes.

Deux possibilités sont alors offertes aux associés : la réévaluation de l’actif (A) ou la non-réévaluation de l’actif (B)

A- Réévaluation de l’actif. Il est alors procédé à la réévaluation de l’actif. Dans ce cas, les plus-values éventuelles sont imposables selon le régime des plus-values des particuliers (mobilières ou immobilières selon la nature des biens détenus).

Notons au passage que cet impôt serait nul dans l’hypothèse où, s’agissant de biens immobiliers, ceux-ci sont détenus par la société depuis plus de 15 ans. Cette solution, réévaluation de l’actif, présente un énorme avantage. Le bien va en effet, rentrer à l’actif du bilan pour sa valeur vénale (sa valeur revalorisée) et les amortissements (obligatoires dans une société ayant opté pour l’IS) vont porter d’une part sur cette nouvelle valeur des biens et, d’autre part, pour leurs durées normales d’utilisation. Par ailleurs, cette réévaluation fait apparaître au passif du nouveau bilan un « écart de réévaluation ».

B- Non-réévaluation de l’actif. Si la plus-value latente est trop forte, les associés peuvent décider de rentrer ce bien au bilan pour sa valeur vénale. Dans ce cas, les associés ne seront pas imposés sur cette plus-value latente.

Les associés qui choisissent cette solution doivent établir le premier bilan de la société soumise à l’IS en portant à l’actif de ce bilan la valeur d’acquisition ou de construction du bien par la société civile et diminuer obligatoirement cette valeur des amortissements qui auraient dû être pratiqués par le passé, comme si les biens avaient toujours été logés dans une structure soumise à l’IS. Ces amortissements trouveront leur contrepartie au passif du bilan sous la forme d’un résultat négatif.

Par ailleurs, les amortissements futurs portant sur chaque bien se pratiqueront sur la durée résiduelle propre à chacun d’eux.

LMNP

 

Je vais m’intéresser dans cet article aux avantages de la location meublée et plus particulièrement à la manière dont je vais déclarer aux impôts les revenus locatifs issus de cet investissement.

Plusieurs solutions fiscales

Lorsqu’on fait de l’immobilier locatif, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire à savoir:

  • La location vide,
  • Ou la location meublée.

Pour ma part, s’agissant d’un petit studio (surface de 19 m²), j’ai opté pour la location meublée et dans ce cas là, le propriétaire peut opter pour une fiscalité forfaitaire (BIC forfaitaire) ou pour une fiscalité aux frais réels (BIC réel).

La location meublée

Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur les recettes. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Le régime BIC réel s’applique si vos recettes sont supérieures à 32.900 € ou si vous en faîtes la demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.

L’avantage du BIC réel est que l’on va pouvoir déduire toute une quantité de frais comme:

  • Les charges de copropriété,
  • Les intérêt d’emprunt du crédit immobilier,
  • L’assurance propriétaire non occupant,
  • Le montant des travaux de rénovation entrepris,
  • les frais de notaire,
  • les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
  • etc….

On va également amortir le mobilier, les murs, le gros oeuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien: c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.

Les étapes à suivre pour souscrire au régime fiscal LMNP au BIC réel

DÉCLARATION DE MON ACTIVITÉ DE LMNP A L’ADMINISTRATION

Pour déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel à l’administration, j’ai rempli ce que l’on appelle l’imprimé POi et je l’ai envoyé au tribunal de commerce de mon département.

LMNP: Imprimé_POi_Saint_André

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André_dernière_page

LMNP: Imprimé_POi_Activité_Saint_André_dernière_page

Pour télécharger ce formulaire: cliquez ici!

J’ai ensuite reçu du tribunal de commerce un courrier qui accuse réception de mon envoi et qui m’indiquait que mon dossier était complet et qu’il allait être traité.

LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André

LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André

RÉCEPTION DE MON NUMÉRO SIREN

J’ai ensuite reçu de la part de l’administration fiscale mon numéro SIREN.

DÉCLARATION FISCALE

J’ai décidé de déléguer cette opération à un cabinet d’expert comptable fiscaliste.

Ce cabinet réalise pour moi, la déclaration fiscale à travers les imprimés fiscaux n°2044. En effet, le remplissage de ces imprimés sont assez compliqués puisqu’ils nécessitent notamment une comptabilité complexe pour amortir le bien.

Pour jetez un œil à la liasse fiscale produite par mon comptable: Ici vous trouverez ma déclaration 2031 LMNP 2014.

Pour votre information, voici les coordonnées du cabinet d’expert comptable qui est vraiment très compétent et a un tarif avec un excellent rapport qualité / prix: il s’agit du cabinet SR CONSEIL.

 Le montant de mon impôt final

Ainsi, avec ce régime fiscal intéressant, il se trouve que je ne paye aucun impôt sur mes revenus locatifs.

En effet, les charges étant plus importantes que les revenus, je créé chaque année un déficit foncier qui me permet de ne payer aucun impôt pendant environ 10 ans.

Cependant, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, je dois m’acquitter de laCotisation Foncière des Entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d’activité et qui s’élèvera à 150 €.

Et je dois également m’acquitter de la facture du cabinet d’expert comptable qui s’élève à 300 €.

Au final, faisons le bilan des opérations. Voici, d’une part le montant de mes charges:

  • les mensualités de mon crédit: 350 €
  • l’assurance habitation non occupant: 90 € (par an)
  • les charges de copropriété annuelles: 75 € (oui c’est très peu :))
  • la taxe foncière: 142€
  • la CFE: 150 €
  • l’expert comptable: 300 €

soit une charge mensuelle de 413 €.

L’appartement étant loué 500 €, je réalise donc un cashflow mensuel positif de 87 €.

Dites moi dans les commentaires ci-dessous si vous connaissiez ce régime fiscal et dans votre cas quel est le régime fiscal que vous choisissez pour vos investissements locatifs.

A vos investissements!

Le partage c’est la vie!

Déclarer Son Activité De Loueur En Meublé : Le Formulaire P0 I

Lorsque vous débutez votre activité de Loueur en Meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer le formulaire Cerfa P0 i afin d’obtenir un numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé (Attention, ce formulaire n’est pas valable pour une création en indivision : il faudra remplir un FCMB). Quel que soit le régime d’imposition choisi pour déclarer vos revenus de location meublée (Micro BIC ou Réel simplifié), la déclaration de début d’activité est une étape obligatoire.  

Qui est concerné par l’envoi du formulaire P0 i ? Tous les Loueurs en meublé non professionnel, quel que soit le régime d’imposition choisi (LMNP)

Quand doit-être envoyé le formulaire P0 i ? La déclaration de début d’activité doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé. Dans l’éventualité où ce délai n’a pas été respecté, nous vous conseillons de la faire au plus vite.

Comment remplir le formulaire P0 i ? Afin de vous aider à remplir le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée, nous vous proposons de saisir dans le formulaire ci-dessous les informations utiles. Nous vous enverrons immédiatement par email le formulaire complété. Il vous suffira alors de l’imprimer, de le dater et de le signer. Attention : la date de début d’activité ne correspond pas toujours à la date de mise en location du bien. Contactez nos conseillers en cas de doute.

Où envoyer le formulaire P0 i ? Ce formulaire doit ensuite être envoyé dans son intégralité (c’est-à-dire les 4 pages) au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est rattaché. Pour trouver les coordonnées du Greffe, veuillez cliquer sur le lien suivant : Comment trouver votre Greffe du Tribunal de CommerceAttention : le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée n’est pas adapté si vous avez acheté un appartement neuf et que vous souhaitez récupérer la TVA.

Loueurs en meublé et cotisation foncière des entreprises (CFE)

Loueurs en meublé et cotisation foncière des entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprise (CFE) est avec la Cotisation sur la Valeur Ajouté des Entreprises (CVAE) une composante de la Contribution Economique Territoriale (CET), laquelle a remplacé l’ancienne Taxe Professionnelle. Ces impôts ont été institués par la loi de finance pour 2010. 

Comme tous les entrepreneurs commerciaux, les loueurs en meublé sont en principe assujettis à la CFE, qu’ils déclarent leurs revenus au régime micro ou réel et qu’ils soient professionnels ou non. Il existe cependant une exception importante pour les loueurs en meublé qui donnent leur bien en location à un exploitant qui est lui-même redevable de la CFE sur le bien loué, comme c’est le cas pour les résidences-services. Dans ce cas le propriétaire est en effet exonéré de CFE, non seulement afin d’éviter une double imposition, mais aussi car son activité n’est pas considérée comme suffisamment importante pour être professionnelle au sens retenu pour la CET. Cette exonération est généralement à demander aux services fiscaux qui appellent initialement par défaut la CFE pour tous les loueurs en meublé.

L’assujettissement à la CFE est déclenché par la souscription du formulaire obligatoire P0i de déclaration de début d’activité. On observe d’ailleurs dans une période récente que l’administration régularise la situation de nombreux loueurs en meublé qui déclarent leurs revenus dans le régime micro-BIC et qui n’avaient pas jusque-là déposé cette déclaration, de façon à pouvoir leur appeler la CFE.  

La CFE est calculée de façon analogue à la taxe foncière, à partir de la valeur locative des biens loués, à laquelle sont appliqués des taux d’imposition prévus pour les collectivités locales bénéficiaires. Une cotisation minimale est calculée pour les biens dont la valeur locative n’atteint pas un certain seuil.

Ces cotisations minimales sont définies comme suit :

Assiette de la cotisation

Chiffre d’affaires Cotisation minimale
Jusqu’à 10 000 € entre 210 € et 500 €
Entre 10 001 € et 32 600 € entre 210 € et 1 000 €
Entre 32 601 € et 100 000 € entre 210 € et 2 100 €
Entre 100 001 € et 250 000 € entre 210 € et 3 500 €
Entre 250 000 € et 500 000 € entre 210 € et 5 000 €
À partir de 500 001 € entre 210 € et 6 500 €
Barème de la base minimale de CFE en fonction du chiffre d’affaires ou des recettes (en vigueur pour la CFE due en 2015 pour 2014)

La cotisation minimale est déterminée par délibération de la commune où est situé le bien. Le plus souvent les loueurs en meublés sont assujettis à la cotisation minimale.

Pour la 1ère année d’imposition, les investisseurs bénéficient d’une réduction de moitié de la base d’imposition.

La CFE est à payer pour le 15 décembre, la télé-déclaration est obligatoire si l’investisseur relève d’un régime réel d’imposition pour son revenu.

Si l’activité est existante au 1er janvier de l’année, la CFE est due au titre de cette année, sinon elle n’est due qu’au  titre de l’année suivante.

En principe, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire dispose de locaux. Toutefois une seule cotisation minimale peut être appelée. Dans ce cas les autres biens exploités par le loueur en meublé dont les valeurs locatives ne suffiraient pas à entrainer le calcul d’une cotisation minimale ont à supporter une taxation inférieure à celle-ci.

  • Zone franche urbaine, Zone de redynamisation urbaine, Zone de revitalisation rurale (ZFU, ZRU, ZRR): les investisseurs sont exonérés de CFE pendant 5 ans et bénéficient d’abattements de la 6ème à la 8ème année.
  • Location de sa résidence principaleet secondaire : Les loueurs qui louent tout ou partie de leur résidence principale/secondaire, sont exonérés. Sauf avis contraire des collectivités territoriales.

Cette charge est déductible du montant des loyers pour le calcul du résultat fiscal des loueurs en meublé assujettis à un régime réel d’imposition.

L’assujettissement à la CFE est l’un des rares inconvénients du régime LMNP. Cependant cet inconvénient ne remet aucunement en cause l’intérêt du régime, d’une part parce que dans le cadre des résidences-services les loueurs meublés ne sont pas concernés, et d’autre part parce que les montants des CFE appelés sont quasiment toujours nettement inférieurs aux économies fiscales liées à ce statut.   

SCI IS OU IR

L’imposition des revenus perçus par une Société Civile Immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de la création de la SCI ou en cours de vie. Elle peut être soumise à l’impôt sur les revenus (IR) ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS). La détermination du régime fiscal est très importante car elle emporte des différences dans le montant des impôts.

Une présentation des avantages et inconvénients des deux régimes fiscaux permettra aux futurs associés de faire « le bon choix ».

LA SCI SOUMISE A l’IMPOT SUR LE REVENU (IR)

Par défaut, une SCI est soumise à l’IR. On dit que l’imposition d’une SCI est alors transparente parce que ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus, les revenus fonciers dégagés par la société à hauteur de leurs parts.

Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

–    Comme pour un investissement « en direct », la SCI peut déduire certains frais des loyers perçus afin de n’être imposée que sur les bénéfices réels et non sur l’ensemble des loyers perçus. Dans ce cas, l’associé déclare ses revenus fonciers au régime réel ;

–    En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus à concurrence de ses parts et dans la limite de 10.700 €.

–    L’associé peut aussi choisir le régime du micro-foncier si l’ensemble de ses revenus fonciers ne dépasse pas le plafond de 15.000 €.

Quels sont les principaux inconvénients de l’option pour l’impôt sur les revenus pour une SCI ?

–    La rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices, imposée « entre les mains » du gérant ;

–    Une SCI soumise à l’IR ne peut proposer que des contrats de location d’habitation non-meublés. Les baux commerciaux ou professionnels ne sont pas autorisés ;

–    Les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente d’un des biens immobiliers de la société.

La SCI SOUMISE A L’IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)

L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour tous les gains réalisés lors de la création d’une SCI ou en cours de vie.
Attention : ce choix est irrévocable. Il n’est, en effet, plus possible de repasser à l’IR lorsqu’une SCI est passée à l’IS.

Quels sont les principaux avantages de l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI ?

–    Si la société ne distribue pas de dividendes mais constitue des réserves, elle est seule imposée (les associés ne le sont pas) ; ce qui peut permettre aux associés de gérer voir neutraliser pour partie leur imposition. En effet, les SCI soumise à l’IS bénéficient d’un taux réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €.

–    Le résultat de la société est déterminé suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La société peut donc amortir le bien immobilier acheté (seuls les constructions sont déductibles, pas le terrain) et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable ;
De plus, les frais d’acquisition et de droits seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR.

–    La rémunération versée au gérant associé est déductible du résultat de la société.

Quels sont les principaux inconvénients de cette option pour une SCI ?

–    L’apport pur et simple (celui qui donne droit à des parts sociales sans autre contrepartie) est considéré comme une vente. Il entraîne donc le paiement de droits d’enregistrement à titre onéreux  qui pour un apport de bien immobilier sont de 5% sauf régimes spéciaux. En revanche, l’apport est exonéré de tout droit s’il est effectué lors de la création d’une société transparente ;

–    Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values sont imposables au titre de la plus-value au taux de 33,33% (sauf exceptions) sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat duquel on aura retiré les amortissements réalisés. Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué.

–    Si l’associé emprunte personnellement pour réaliser son apport à la société et si celle-ci est soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt qu’il paie ne sont pas déductibles de son impôt sur les revenus.

Attention : si les associés décident de modifier le régime fiscal de la société soumise à l’impôt sur les sociétés, ils doivent la dissoudre et apporter les biens attribués suite à la dissolution à une nouvelle société.

Ces opérations sont coûteuses, il est donc important de prendre conseil auprès de son notaire.

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