statut de SARL familiale

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Le statut de SARL familiale expliqué en détail

Créez une SARL avec vos enfants ! La SARL de famille ou encore SARLfamiliale est juridiquement une société à responsabilité limitée « classique ». Sa spécificité est liée à son régime fiscal spécifique. Pour en bénéficier, il vous suffit de notifier le service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée général est suffisant.

En pratique, l’intérêt de la SARL familiale dépend de votre situation et des circonstances particulières entourant son fonctionnement.

Mini-sommaire:

1- SARL de famille : on parle de quoi ?

2- Avec la SARL de famille, optez pour l’impôt sur le revenu !

3- La SARL familiale permet une exonération en cas de cession de parts sociales

4- SARL familiale et location meublée non professionnelle (LMNP)

5- Au-delà du droit : les avantages de la SARL de famille

A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion agrée ?

L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages.

Cette adhésion permet, aux loueurs qui font moins de 32 900 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert comptable et d’adhésion au Centre de gestion agrée, dans la limite de 915 € et si le loueur paye au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers) ce qui compte, c’est d’en payer.

Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

Il faut adhérer au CGA dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans quoi il faut attendre l’année suivante.

+ d’infos sur l’article dédié Centre de Gestion Agréé en location meublée.

SARL famille

SARL de famille : on parle de quoi ?

La SARL de famille correspond est une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques tels que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations.

Pour profiter de ce statut, tous les associés doivent être membres de la même famille en lien direct ou être mariés ou pacsés à un membre de la famille. Par exemple, une SARL constituée entre le grand-père, la mère et son fils pourra demander à bénéficier du statut de SARL familiale.

La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales. Si vous hésitez avec une société civile immobilière (SCI), également utilisée pour les projets familiaux, gardez à l’esprit que ces deux formes de société n’ont pas les mêmes finalités : une SCI a en effet exclusivement pour objet des activités immobilières.

Avec la SARL de famille, optez pour l’impôt sur le revenu !

Le régime fiscal de la SARL la soumet par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS). Sous certaines conditions, les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour une période maximale de 5 ans.

La SARL de famille permet de profiter d’une imposition au titre de l’IR sans limitation de temps : c’est son principal atout. Attention cependant, si la SARL fait entrer de nouveaux associés n’appartenant pas à la famille ou si elle a déjà bénéficié de cette option puis a décidé d’être de nouveau assujettie à l’IS, elle perd définitivement le droit de jouir de ce statut dérogatoire.

Etre assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Si votre SARL familiale ne se porte pas bien, vous ne serez pas doublement pénalisé.

Si au contraire votre SARL est bénéficiaire, en tant qu’associé d’une SARL de famille, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR. Pour les SARL dites « classiques », les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’impôt sur les sociétés puis une seconde fois au titre de l’impôt sur les revenus, si ceux-ci sont distribués. Pour la SARL familiale, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués ou non. L’imposition à l’IR n’est toutefois pas bénéfique pour tout le monde. Cela va dépendre de votre situation : comparez les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables. En bref, l’IR n’est pas toujours la solution la plus appropriée.

La SARL familiale permet une exonération en cas de cession de parts sociales

Comment la SARL de famille peut vous permettre de bénéficier d’une exonération sur la plus-value en cas de cession de parts ?

Les plus-values de cessions de parts sont normalement imposables au titre de l’IR. La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix auquel l’associé a obtenu la part sociale et le prix auquel il la revend. A partir de cette plus-value, le calcul de l’impôt prend en compte le taux applicable, la nature du titre, le pourcentage de l’éventuel abattement et la durée de détention des parts sociales.

Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est à dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant : il perd le bénéfice de l’exonération s’il n’en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne. La cession peut être réalisée au profit de plusieurs individus.

Exonération en cas de cession de parts sociales de la SARL de famille

SARL familiale et location meublée non professionnelle

La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle. Ce montage est souvent considérée comme étant très avantageux :

Le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP), très utilisé en SCI, permet aussi d’investir par l’intermédiaire d’une SARL familiale. Ainsi, il est possible d’amortir le coût d’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.

Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL « immobilière » dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. L’exercice d’une telle activité en société permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€. Ainsi, la SARL familiale pourra louer un bien lui procurant des recettes s’élevant à 46.000€ par an.

Au-delà du droit : les avantages de la SARL de famille

La rédaction des statuts de la SARL est largement encadrée par le Code du commerce. De ce fait, de nombreuses décisions entraînent une modification des statuts, donc une décision en assemblée générale extraordinaire et un formalisme stricte. Cela conduit à ce qu’un nombre important de décisions soit pris collectivement par les associés.

En pratique, Cette situation est susceptible de causer des frictions et d’exacerber les tensions et mésententes entre associés, par exemple en ce qui concerne la distribution des dividendes ou encore celles liés aux pouvoirs du gérant majoritaire. Au-delà du droit, créer une société avec des membres de sa famille constitute donc un bon moyen de maintenir une atmosphère de travail cordiale, joyeuse et surtout pérenne.

Si la SARL de famille correspond à votre situation et votre état d’esprit, n’hésitez pas à opter pour ce statut avantageux !

Date de mise à jour: 13/01/2017

Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po et spécialisé dans les problématiques liées à la propriété intellectuelle et la création d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

dividendes sarl sas

Dans la SARL :

Avantages
– Les rémunérations ainsi que les charges sont déduites du bénéfice imposable donc moins d’impôt société.
– Les cotisations sociales sont moins élevées que pour un dirigeant de SAS.
– Le taux de cotisations sociales sociales est dégressif en fonction des revenus (cf article http://www.conseil-entreprises.com/2013/11/bien-apprehender-les-seuils-du-rsi-pour.html).
Inconvénients
– Les dividendes sont soumis à cotisations sociales pour la partie qui excède 10% du capital et des comptes courants d’associés.

Dans la SAS :

Avantages
– Les dividendes ne sont pas soumis à cotisations sociales
Inconvénients
– Les dividendes ne sont pas déductibles.
– Les dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux qui sont en augmentation régulière.
– Les dividendes n’ouvrent pas droit à prestations sociales (prévoyance, retraite…).

Reprenons notre exemple précédent :

Artisan célibataire qui génère un résultat avant charges et impôts de 30.000 euros. Le résultat de la simulation est le suivant :

Désignation	SARL	SAS dividendes	SAS salaires + dividendes
Enveloppe budgétaire	30 000	30 000	30 000
Appointements	15 455		15 455
Dividendes	3 773	25 023	6 650
Charges sociales patronales		561	6 489
Charges sociales salariales		393	3 959
Charges sociales obligatoires	– 10 106	– 953	– 10 448
Charges sociales facultatives		– 0	– 232
L’impôt société	– 666	– 4 416	– 1 174
L’impôt sur le revenu	– 508	– 4 255	– 1 387
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible	18 720	20 376	16 759

On constate dans cette exemple que le dirigeant de SAS qui se rémunère en totalité sous forme de dividende va percevoir un net disponible supérieur au dirigeant de SARL, par contre il abandonne l’essentiel de ses droits à prestations sociales. On remarque également que l’importance des cotisations sociales dans le régime salarié (colonne de droite) conduit à un net très inférieur.

Prenons maintenant le même cas de figure avec un résultat de 100.000 euros. On constate alors que les conclusions ne sont pas les mêmes :

Désignation	SARL	SAS Dividendes	SAS salaires + dividendes
Enveloppe budgétaire	100 000	100 000	100 000
Appointements	70 372	979	15 455
Dividendes	1	72 385	58 871
Charges sociales patronales		912	6 489
Charges sociales salariales		583	3 959
Charges sociales obligatoires	– 29 627	– 1 495	– 10 448
Charges sociales facultatives		– 15	– 232
L’impôt société	– 0	– 25 709	– 18 953
L’impôt sur le revenu	– 14 134	– 18 638	– 17 332
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible	56 239	54 143	53 035

Les explications : avec l’augmentation de la rémunération du dirigeant de SARL les charges sociales deviennent proportionnellement moins élevées. L’impôt sur les société est de 15% jusqu’à 38120 euros, les dividendes n’étant pas déductibles, dans le cas de la SAS, l’augmentation des bénéfices va avoir pour effet une augmentation de l’IS.

En conclusion, exercer son activité sous forme SARL apparaît comme la solution à privilégier.

La forme SAS pourrait toutefois être adaptée dans les cas suivants : les groupes de sociétés ou les dividendes remontent à la holding, le cas des retraités qui n’ont pas besoin de cotiser aux caisses sociales, en début d’activité pour éviter les appels immédiats du RSI alors que l’on est pas sûr de pouvoir se rémunérer.

Publié par Javelaud Jean-Luc à 00:36

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Libellés : Dividendes, gérants majoritaires, RSI, SARL, SAS

Javelaud Jean-Luc

Expert comptable inscrit à l’Ordre des experts comptables de Marseille depuis 1997, spécialisé en fiscalité et en gestion de patrimoine. Membre du Jury du diplôme d’expertise comptable. Ancien membre de la commission départementale des impôts des Hautes Alpes.

vendredi 22 août 2014

SARL – Dividendes ou rémunérations opter pour la meilleure solution

Pour beaucoup d’entreprise, c’est l’heure de s’interroger sur l’affectation du résultat de l’entreprise.

Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, en tant que dirigeant, vous avez trois possibilités :

– Vous octroyer une rémunération complémentaire :

Les avantages : la rémunération ainsi que les cotisations sociales qui sont liées seront déductible du bénéfice de la société, vous allez donc payer mois d’impôts société, les cotisations sociales vont améliorer votre couverture sociale (retraite et prévoyance), vous pouvez bénéficier d’un appointement indépendant de votre participation dans le capital société.
Les inconvénients : le coût des cotisations sociales, l’imposition à l’impôt sur le revenu après abattement de 10% pour faire professionnels.

– Percevoir des dividendes :

Les avantages : absence de cotisations sociales (hors prélèvements sociaux à 15,5%), les dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenus après abattement de 40% afin de compenser l’IS payé par la société.
Les inconvénients : les dividendes ne sont pas déductibles, depuis 2013 pour les dirigeants de SARL il sont soumis au RSI pour la partie qui excède 10% du capital et des comptes courants. Les dividendes sont répartis aux associés en fonction de leur participation dans la société, ils sont attribués lors de l’approbation des comptes c’est à dire l’année qui suit la réalisation du bénéfice.

Le choix entre dividendes et rémunération fait donc intervenir une multitude de paramètres. Afin de déterminer la solution optimale nous utilisons un logiciel spécifique qui va intégrer l’ensemble de ces données.

Nous vous proposons de visionner ce cas pratique : un artisan célibataire dont l’entreprise, une SARL a associé unique soumise à l’IS, dégage un bénéfice avant charges et rémunérations de 30.000 euros. Nous nous interrogeons sur la meilleure façon d’arbitrer entre salaires ou dividendes.

Désignation	Rémunération 0% appointements	Rémunération 50% appointements	Rémunération 100% appointements	Rémunération Optimum	Rémunération Saisie
Enveloppe budgétaire	30 000	30 000	30 000	30 000	30 000
Appointements		9 292	19 665	15 455	19 665
Dividendes	17 618	9 293		3 773	1
Charges sociales obligatoires	– 9 273	– 9 775	– 10 334	– 10 106	– 10 334
Charges sociales facultatives
L’impôt société	– 3 109	– 1 640	– 0	– 666	– 0
L’impôt sur le revenu	– 134	– 350	– 1 232	– 508	– 1 232
Trésorerie pour l’entreprise
Autres revenus imposables
Le revenu disponible	17 484	18 235	18 434	18 720	18 434

Comme nous pouvons le constater, malgré l’imposition des dividendes aux charges sociales, se rémunérer sous forme de rémunération reste une solution à privilégier. Cela d’autant plus que les cotisations sociales vont ouvrir droit à prestations sociales (retraite notamment) qui ne sont pas intégrer dans les calculs ci dessus (c’est la cerise sur le gâteau).

Enfin dernière solution que je recommande souvent :

Affecter les résultats en réserves : en raison de la forte pression fiscale et sociale des deux solutions précédentes, le dirigeant qui n’aurait pas besoin de liquidités immédiates, peut très bien laisser dans la société les bénéfices réalisés. Dans ce cas évidemment pas de cotisations sociales ni de prélèvements sociaux. Uniquement l’impôt société. Cette stratégie peut ce concevoir dans le cadre de la constitution d’un « family office ». D’une transmission d’entreprise ou pour bénéficier des exonérations fiscales des plus-values de cession d’entreprise.

Notre prochain article : s’interroger sur la stratégie du passage en SAS afin d’échapper aux cotisations sociales sur les dividendes.

Publié par Javelaud Jean-Luc à 07:50

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Libellés : Dividendes, gérants majoritaires, RSI

Javelaud Jean-Luc

mercredi 8 janvier 2014

Dirigeants : déduire les frais de trajet : domicile – travail

Les frais de trajet pour se rendre à son travail constituent des frais professionnels qui peuvent être pris en charge par votre entreprise comme pour les salariés différemment selon que votre société est soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu :

Société soumise à l’impôt sur les sociétés :
En tant que dirigeant d’une entreprise soumise à l’IS vous avez fiscalement le statut de salarié, les frais de trajet sont inclus dans l’abattement de 10% dont vous bénéficiez au titre de l’abattement pour frais professionnel.

Au plan fiscal au niveau de votre imposition personnelle à l’impôt sur le revenu, au delà de 40 km de distance entre le lieu de travail et le domicile, il conviendra de justifier que l’éloignement n’est pas un choix personnel pour pouvoir les déduire en tant que frais réels.

Si votre société vous rembourse ces dépenses sous forme de frais kilométriques ou les frais réels, il s’agit d’un complément de rémunération. Il conviendra donc de les réintégrer à vos revenus pour bénéficier de l’abattement de 10% ou renoncer à l’abattement forfaitaire de 10% et déduire les frais réels.

Au niveau des cotisations sociales il convient également de distinguer le statut social du dirigeant : salarié ou TNS.

Si vous avez le statut de salarié (gérant minoritaire, dirigeant de SAS) et que vous utilisez votre véhicule personnel pour vous rendre à votre travail vous pouvez bénéficier d’une indemnité de transport annuelle de 200 euros exonérée de cotisations sociale. Ce qui est assez faible. Toutefois, si le trajet domicile lieu de travail n’est pas desservi par les transports en commun ou que vos horaires ne vous permettent pas d’utiliser les transports en commun, vous avez la faculté d’utiliser le barème kilométrique. http://www.urssaf.fr/employeurs/baremes/baremes/frais_de_transport_02.html

Si vous avez le statut de non salarié (gérant majoritaire) les frais kilométriques pourront être déduits au plan social sans plafond.

Société soumise à l’impôt sur le revenu ou entreprise individuelle :

Dans cette situation le mécanisme est beaucoup plus simple : l’abattement de 10% n’étant pas applicable les frais professionnels sont déductibles en totalité au niveau de l’entreprise. Une limite toutefois : le barème kilométrique n’est pas applicable puisque réservé aux dirigeants salariés. il ne sera donc possible de ne déduire que les frais réel ou le barème des frais de carburant.

En conclusion si pour les sociétés à l’IS vous avez le statut de salarié l’avantage est relativement réduit sauf cas particulier, il le sera nettement plus si vous êtes TNS, les indemnités seront déduite du résultat de votre société (et réintégrées à l’impôt sur le revenu) mais vous économiserez les cotisations sociales. Enfin pour les entreprises à l’IR il n’y a pas de raison de s’en dispenser puisque cela fait partie des dépenses déductibles.

Publié par Javelaud Jean-Luc à 06:01

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Libellés : Barème kilométrique, frais généraux, gérants majoritaires, SARL

Javelaud Jean-Luc

mardi 12 novembre 2013

Bien appréhender les seuils du RSI pour optimiser sa rémunération

Les mécanismes du RSI sont pour beaucoup d’entrepreneurs une nébuleuse difficile à appréhender, sans rentrer dans les détails des calculs et des régularisations a posteriori qui sont pour le moins perturbatrices, nous allons ici nous intéresser aux seuils de calcul du RSI qui vont influencer la fixation de la rémunération des dirigeants TNS et en tirer quelques conclusions :

En l’absence de rémunération la cotisation minimale est de 1300 euros (s’il s’agit d’une activité secondaire elle est réduite à 300 euros – la cotisation maladie n’est pas due).

Jusqu’à 4814 euros de revenus, les cotisations allocation familiales CSG et CRDS ne sont pas dues. Ainsi un dirigeant qui percevrait une rémunération de 4800 euros ne paye au RSI que 2172 euros et n’est donc pénalisé que de 2172-1300=872 euros par rapport à la solution de ne pas se rémunérer.

A partir de 800 SMIC horaires soit 7544 euros le dirigeant TNS valide 4 trimestres de retraite, les cotisations passent par contre à presque 4000 euros, ce qui fait un taux de 53%, les cotisations maladie de 6,50% étant calculées sur une base minimale de 14813 euros.

Au delà de 37032 euros, les cotisations retraites ne sont pas dues ainsi que les cotisations invalidité décès, soit 18% d’économies. Ainsi pour une rémunération de 37000 euros, les charges sociales représentent 46% du revenu soit 17000 Euros. Pour une rémunération de 60000 euros elles ne vont plus représenter que 39%.

En conclusion :

– Plutôt que ne pas se rémunérer (pour raisons diverses) il peut être judicieux de ce rémunérer au minimum à 4800 euros.
– Pour valider 4 trimestres (pour les optimistes qui croient en l’avenir) percevoir une rémunération minimale de 7544, pouvant aller jusqu’à 14813 euros pour réduire le taux de charges.
– Et enfin pour les haut revenus se réconforter en se disant qu’ils paient beaucoup moins de cotisations sociales qu’un salarié.

J’ai testé aussi pour vous ce simulateur : http://www.guide-tns.fr/TNSchargesanneeencours2013.html

Publié par Javelaud Jean-Luc à 09:48

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Libellés : cotisations sociales, gérants majoritaires, RSI

Javelaud Jean-Luc

samedi 25 mai 2013

Dividendes gérants majoritaires – attention aux erreurs déclaratives

Les dividendes de gérants majoritaires de SARL sont soumis depuis cette année aux cotisations sociales pour les sommes qui excèdent 10% du capital de la société, les rémunérations perçues par les dirigeant seront donc portées sur la DSI (déclaration sociale des indépendants – ex DCR) servant de base au calcul des cotisations qui comprennent les prélèvements sociaux (CSG CRDS). Par ailleurs les distributions de dividendes font l’objet d’une déclaration 2777 à déposer dans les 15 jours du mois suivant la distribution. Il convient d’être vigilant dans la rédaction de cet imprimé, en effet les revenus d’activité (rémunération) étant soumis aux prélèvements sociaux, les dividendes à déclarer sur le formulaire 2777 ne doivent correspondre qu’à la partie limitée à 10% du capital afin d’éviter un double paiement. Ce risque est tellement fréquent que l’Administration a prévu des modalités de remboursement en cas de déclaration erronée, par ailleurs les formulaires ne précisent aucunement les montant à neutraliser. Exemple : Un dirigeant d’une SARL au capital de 200.000 euros, perçoit en 2013 100.000 euros de dividendes. La partie des dividendes soumise à cotisation sociale est de 100.000-20.000 = 80.000 euros à porter sur la DCR. Pour les prélèvements sociaux, il conviendra de porter sur l’imprimé 2777, non pas 80.000 euros mais 20.000 euros uniquement, soit 10.000 euros environ d’impôt évité…

PASSAGE DE LA SCI IR A IS

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE L’OPTION À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

Les sociétés civiles sont souvent soumises au régime d’imposition des sociétés de personnes qui se caractérise par l’imposition des bénéfices au nom de chacun des associés en fonction de leurs droits.
Certaines sociétés civiles relèvent cependant, de plein droit ou sur option, du régime des sociétés de capitaux, c’est-à-dire de l’impôt sur les sociétés. Cette option peut présenter de nombreux avantages.

En principe et par défaut, une société civile est transparente. Toutefois, les associés peuvent, à l’origine ou au cours de la vie de la société, décider de son assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).
Voyons d’abord très succinctement les avantages et inconvénients pour une société civile d’opter pour l’IS.

TAUX D’IMPOSITION DES BÉNÉFICES PLUS FAIBLE

Il y a d’abord une imposition des bénéfices plus faible dans l’hypothèse d’une capitalisation des revenus. En effet, 15 % sur les 38.120 premiers euros de bénéfice, puis 33.33 %, contre 41 % à l’impôt sur le revenu (IR), dans la plus haute tranche, prélèvements sociaux inclus.
Lorsque les associés décident de mettre en réserve, la société peut également devenir un véritable outil de capitalisation.

BASE IMPOSABLE PLUS FAIBLE

Plusieurs techniques permettent de diminuer la base imposable.
Elle peut être diminuée grâce à :

l’amortissement qui, dans le cas de l’option IS, est d’une part obligatoire et d’autre part véritablement déduit sur le plan fiscal alors que, dans une société IR, il n’est que comptable et n’a aucune incidence sur le plan fiscal ;
la déduction des frais d’acquisition pour calculer le résultat de la société ;
la possibilité de déduire davantage de charges ;
un amortissement pratiqué sur les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction (dont la déduction est en principe interdite en matière de revenus fonciers) ;
la constitution de provisions pour les créances douteuses ;
la prise en charge effective de tous les frais sans limitation : frais de gestion, commission d’agence, correspondance, assurance, intérêts d’emprunt…

MAÎTRISE DE LA DISTRIBUTION DES REVENUS

Les associés ont la possibilité de maîtriser la distribution de revenus, ce qui est très important dans le cadre d’une stratégie de plafonnement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour celui qui veut réguler ses revenus en fonction d’autres revenus.

Les associés ne payent l’impôt sur le revenu que sur les sommes qui leur sont effectivement versées. Pour une personne imposée dans la tranche maximum, l’incidence de la double imposition (IS au nom de la société + IR au nom des associés) reste favorable à la société IS sur les 38.120 premiers euros.
Les rémunérations des dirigeants sont déductibles. Si le gérant est salarié, possibilité de déduire le salaire. A noter que la rémunération du gérant est imposée dans le cadre des bénéfices non commerciaux (BNC) s’il est associé de la société civile (s’il n’est pas associé, cette rémunération est considérée comme un salaire).
Dans une SCI endettée pour acquérir le patrimoine immobilier, l’absence de distribution n’entraîne aucune imposition pour les associés. C’est ce point qui amène beaucoup d’associés à opter pour l’impôt sur les sociétés. En effet, pour de grosses opérations, la charge de l’emprunt et le montant de l’impôt à payer sur les revenus fonciers dégagés par l’opération deviennent très rapidement insupportables.
Lorsqu’un associé apporte ses titres à une société soumise à l’IS, la plus-value latente sur le portefeuille n’est ni constatée, ni imposée. L’associé profite de ce que l’on appelle actuellement le sursis d’imposition (auparavant, c’était le régime du report d’imposition). En cas de cession ultérieure des titres, la plus-value sera calculée par rapport à la valeur d’origine des titres apportés.
La fiscalité des groupes de sociétés peut être utilisée. Il existe trois régimes : droit commun, mère-fille possible dès que la mère détient plus de 5 % de la fille et enfin, intégration fiscale dès que la mère détient plus de 95 % de la fille. Suivant le régime retenu, la fiscalité sur la remontée du dividende de la fille est différente. En très simplifié, dans le régime de droit commun, l’imposition chez la mère se passe comme suit : le dividende, majoré d’un avoir fiscal égal à 10 %, est imposé au taux de 15 ou 33 % selon le cas puis, sur montant de l’impôt obtenu, on déduit l’avoir fiscal de 10 %.

Dans le régime mère-fille, seul un montant (quote-part de frais et charges) correspondant à 5 % du dividende reçu par la mère et majoré de l’avoir fiscal est imposé. Dans le régime de l’intégration fiscale, le résultat est déterminé au niveau du groupe et cette réintégration d’une quote-part des frais et charges n’a pas lieu. Il y a possibilité, en outre, de compenser les résultats bénéficiaires et déficitaires entre la holding et ses filiales.

PRINCIPAUX INCONVÉNIENTS

Le premier d’entre eux est que l’option est irrévocable.

Les cessions d’éléments d’actifs relèvent du régime des plus-values professionnelles et la cession des parts n’est pas toujours facile car il y a une non-déductibilité des intérêts et frais contractés pour l’acquisition des parts.
Aucune remontée possible de déficit entre les mains des associés. Il n’y a pas de possibilité d’imputer comme à l’IR le déficit obtenu, dans la limite de 10.700 euros sur les revenus globaux. Auparavant, le déficit ne provenant pas des amortissements n’était reportable que sur les bénéfices des cinq années suivantes et/ou sur les bénéfices des trois années précédentes (mais si ces déficits sont créés en début de vie de la société civile, ce report en arrière n’était donc pas possible). Dorénavant le déficit est reportable indéfiniment.
L’apport d’un immeuble est assimilé à une mutation à titre onéreux donnant lieu à la perception d’un droit de mutation au taux de 5 %. Attention, l’apport d’un immeuble à une société civile peut faire l’objet d’un droit de préemption et, dans tous les cas, déclenche l’imposition sur les plus-values.
La double taxation (IS+IR) reste pénalisante pour la partie des bénéfices supérieurs à 38.120 euros pour les personnes imposées dans une tranche fiscale faible.
Les dépenses importantes d’amélioration (d’immeubles affectés à l’habitation) ne sont pas déductibles. Ces charges doivent faire l’objet d’un amortissement.
Les produits courus sont imposables.
Les emprunts contractés par les associés pour souscrire au capital ou pour acheter des parts d’une société imposée à l’IS ne sont pas déductibles de leurs revenus fonciers.
Par ailleurs, le capital non libéré est difficilement utilisable en cas d’assujettissement à l’IS car la constatation obligatoire des amortissements rend, en général, le bénéfice comptable très faible, ce qui repousse d’autant la libération du capital.
Uniformité de l’imposition du résultat au lieu du cloisonnement à l’IR : tous les associés seront imposés à 15 %, puis à 33,33 %, ce qui est dommage pour un associé qui se situe dans une tranche d’imposition à l’IR inférieure.
Impôt sur les plus-values nettement plus élevé, aussi bien en cas de vente du bien par la société civile qu’en cas de vente des parts par l’associé. En cas de vente de l’immeuble, la plus-value taxable est égale au prix de cession diminué du prix d’acquisition et des amortissements pratiqués. Ainsi, à l’issue de la période d’amortissement, la plus-value taxable est égale au prix de cession taxé à 33,1/3 %.
La vente des parts entraîne un impôt égal à 34,5 % de la plus-value quelle que soit la durée de détention de ces parts.

Cependant, une donation avant cession peut permettre de gommer cette plus-value sur titres.
La mise à disposition à titre gratuit d’un immeuble à un associé entraîne la taxation à l’IS des loyers théoriques que l’immeuble aurait pu rapporter à la SCI. En outre, l’associé est lui-même assujetti sur l’avantage en nature correspondant.

MODALITÉS DE L’OPTION À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

L’exercice de l’option. Afin de profiter des avantages de l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent opportunément décider d’assujettir la société à l’IS. Cette option peut être exercée dès l’origine ou en cours de vie de la société.

1.Assujettissement à l’origine. Si les associés optent pour un assujettissement dès l’origine, alors cette option revêt un caractère irrévocable. Il est donc important d’en peser toutes les conséquences. Un formalisme réglementaire est, dans ce cas, à respecter.
Par ailleurs, cette option s’exerce pour l’ensemble des biens détenus par la société, et non pas bien par bien. C’est pourquoi il est préférable parfois de constituer une société civile par immeuble. Suivant le cas, l’une pourra opter pour l’IS, l’autre non.

2.Assujettissement subi.Il peut se produire que, en cours de vie de la société, celle-ci se retrouve de plein droit assujettie à l’IS. C’est le cas, notamment, lorsque la société exerce une activité de nature commerciale et non civile, par exemple si elle procède régulièrement à des achats et à des ventes d’immeubles (activité de marchand de biens).

Mais aussi si le bail consenti pour l’un des immeubles détenus par la société lie le montant du loyer à l’activité et aux résultats du locataire, ou encore si la société détient un ou des immeubles exploités en location meublée ou en location de locaux équipés, puisque ces activités sont fiscalement considérées comme des activités commerciales et non civiles.
Néanmoins, le chiffre d’affaires relevant de ces activités « commerciales » peut représenter jusqu’à 10 % des recettes globales de la société.
Cet assujettissement subi peut être utilisé comme stratégie pour éviter l’irrévocabilité de l’exercice formel de l’option.

3.Assujettissement volontaire en cours de vie de la société civile.
Le changement de régime fiscal, passage de l’IR à l’IS, déclenche une double imposition, tant au niveau du résultat courant qu’au niveau des plus-values latentes.

1- Imposition du résultat courant : Le changement de régime conduit à une imposition immédiate du résultat. Dans les deux mois qui suivent le changement d’option, les associés doivent déposer la déclaration 2072.

2- Imposition des plus-values latentes : Le changement de régime fiscal aura pour effet de déclencher l’imposition immédiate des plus-values latentes.

Deux possibilités sont alors offertes aux associés : la réévaluation de l’actif (A) ou la non-réévaluation de l’actif (B)

A- Réévaluation de l’actif. Il est alors procédé à la réévaluation de l’actif. Dans ce cas, les plus-values éventuelles sont imposables selon le régime des plus-values des particuliers (mobilières ou immobilières selon la nature des biens détenus).

Notons au passage que cet impôt serait nul dans l’hypothèse où, s’agissant de biens immobiliers, ceux-ci sont détenus par la société depuis plus de 15 ans. Cette solution, réévaluation de l’actif, présente un énorme avantage. Le bien va en effet, rentrer à l’actif du bilan pour sa valeur vénale (sa valeur revalorisée) et les amortissements (obligatoires dans une société ayant opté pour l’IS) vont porter d’une part sur cette nouvelle valeur des biens et, d’autre part, pour leurs durées normales d’utilisation. Par ailleurs, cette réévaluation fait apparaître au passif du nouveau bilan un « écart de réévaluation ».

B- Non-réévaluation de l’actif. Si la plus-value latente est trop forte, les associés peuvent décider de rentrer ce bien au bilan pour sa valeur vénale. Dans ce cas, les associés ne seront pas imposés sur cette plus-value latente.

Les associés qui choisissent cette solution doivent établir le premier bilan de la société soumise à l’IS en portant à l’actif de ce bilan la valeur d’acquisition ou de construction du bien par la société civile et diminuer obligatoirement cette valeur des amortissements qui auraient dû être pratiqués par le passé, comme si les biens avaient toujours été logés dans une structure soumise à l’IS. Ces amortissements trouveront leur contrepartie au passif du bilan sous la forme d’un résultat négatif.

Par ailleurs, les amortissements futurs portant sur chaque bien se pratiqueront sur la durée résiduelle propre à chacun d’eux.

baux commerciaux

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La signature d’un bail commercial est un acte impactant pour les deux parties. La réforme Pinel rend obligatoire la fourniture de documents et diagnostics. La volonté du législateur de de permettre une bonne et complète information du preneur.

La précision de l’état des lieux est une nécessité pour les deux parties, car elle fige l’état initial des lieux.

– Etat des lieux

La loi Pinel de 2014 a rendu l’établissement d’un état des lieux obligatoire. Jusqu’à cette loi, l’état des lieux d’entrée n’était que facultatif. Ce document doit désormais être établi lors de la prise de possession des lieux par le locataire.

Une fois signé, l’état des lieux d’entrée peut être joint au contrat de bail. A défaut, un exemplaire doit être conservé par le bailleur et le preneur.

– Risques naturels et technologiques

Le bailleur doit annexer au bail, en vertu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, un état des risques naturels et technologiques si le local loué est situé dans une des zones déterminées par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005, codifié à l’article R. 125-23 du Code de l’environnement.

En cas de litige, le non-respect de cette obligation de production d’un état des risques est sanctionné par la résolution du contrat ou par une diminution du prix demandée au juge.

– DPE

Le bailleur pourrait également annexer au bail, lors de sa conclusion et de son renouvellement, un diagnostic de performance énergétique (DPE) (art. L. 134-1 et suivants duCode de la construction et de l’habitation et R. 134-1 CCH). Cette communication dans le cadre d’un bail commercial est voulue par la prudence car elle n’est normalement requise qu’en cas de bail à usage d’habitation. Ce document n’a qu’une valeur informative.

– Autorisations

Lorsque le local est initialement un local d’habitation, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à une autorisation préalable le changement d’affection de ce local dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Ainsi, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’affectation commerciale du local.

Il convient à ce titre de consulter le plan local d’urbanisme où se situe le local pour vérifier qu’il n’existe pas d’interdictions spécifiques.

– Autres annexes:

Tout bail commercial devra également désormais comporter :

– un inventaire des charges et d’impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année cet inventaire devra faire l’objet d’un état récapitulatif transmis au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire à compter de la clôture de l’exercice considéré.

– un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu’à la première échéance triennale ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs qui devra préciser leur coût. Un nouveau budget prévisionnel devra être fourni par la suite par le bailleur à chaque échéance triennale.

La question de la sanction de l’absence des diagnotics et des informations n’est pas clairement tranchée. La nullité n’est pas prévue par le texte.

Il est certain que si un vice grave est révélé postérieurment, le preneur pourra se dégager du contrat et obtenir une indemnisation.

dépassement compromis de vente

Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d’un bien immobilier

Article juridique publié le 14/11/2013 à 11:37, vu 83235 fois, 126 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM

Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter. (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148)

En général, en vue de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acquéreur formalisent leurs accords dans un avant-contrat qui prend le plus souvent la forme d’un compromis de vente dans lequel l’un s’engage à vendre et l’autre à acquérir.

Le compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives ayant pour effet principal de subordonner la réalisation de la vente à la survenance d’événements tels que l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt bancaire.

En outre, le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date.

Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.

Deux possibilités peuvent alors se présenter.

Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.

Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts.

C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)

Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.

Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique.

A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date n’est pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382)

Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l’acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.

En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l’exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute.

L’arrêt du 3 avril 2013 illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n’entraine pas la caducité du compromis de vente.

En l’espèce, une société est bénéficiaire d’un contrat de crédit-bail sur des locaux et d’une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l’option d’achat.

Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire.

La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l’acquéreur eut informé la société promettante de l’obtention du prêt.

Le compromis de vente précisait que la levée d’option ferait l’objet d’un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d’option que si l’acquéreur lui notifiait l’offre de prêt qu’il aurait reçue pour l’acquisition des biens.

Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n’avait pas encore accepté la levée de l’option anticipée.

La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.

La société promettante s’est alors prévalue de la caducité du compromis de vente.

La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, (…), et que la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter. »

En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements.

A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente, d’où l’utilité d’être assisté d’un avocat spécialisé pour être utilement conseillé lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem

Une SAS à capital variable

MARS 2014

Une SAS à capital variable : pourquoi pas ?

24 MARS 2014 – ISABELLE PRODHOMME

La variabilité du capital offre une souplesse supplémentaire à la SAS, qui peut s’avérer tout à fait appropriée pour une société de cadres… Comparée à la société anonyme, la SAS présente cet avantage de pouvoir fonctionner sous le régime de société à capital variable (art. L. 231-1 C. com). La variabilité du capital a été instaurée par une loi de 1981 à l’effet de faciliter les entrées et sorties d’associés.

Par Isabelle Prodhomme, avocat en corporate-M&A.

L’adoption de ce régime, lors de la constitution ou en cours de vie sociale, paraît particulièrement pertinente pour une société de cadres ou une joint-venture regroupant de nombreux associés. Les statuts doivent fixer un montant minimal de capital social qui constitue un plancher, en dessous duquel le capital social ne pourra pas descendre par suite de retraits d’associés et qui ne peut être inférieur au dixième du capital souscrit initialement (art. L. 231-5 C.com) (1). Ils doivent également fixer un montant maximal qui constitue le capital autorisé. Entre le capital plancher et le capital autorisé, le capital souscrit peut varier en fonction des entrées et sorties d’associés, sans nécessité de réunir une assemblée générale ou de modifier les statuts, sans que ces variations fassent l’objet de publicités légales (art. L. 231-3 C. com) et ce, en franchise de droits d’enregistrement (2).

A notre avis, les associés n’ont pas la possibilité de revendiquer un droit préférentiel de souscription (DPS) lors d’une augmentation de capital en numéraire réalisée à l’intérieur de la fourchette fixée par les statuts (en ce sens, également : ANSA, Comité juridique du 15 mai 2013, n° 13-023), voire en cas d’augmentation de capital destinée à rehausser le plafond. Précisons toutefois qu’il nous paraît prudent d’écarter tout DPS des associés par une mention expresse dans les statuts. A l’inverse, rien ne prohibe un mécanisme statutaire limitant la participation de chaque associé à un certain pourcentage du capital afin d’atténuer les effets de l’absence de DPS. Les conditions d’admission des nouveaux associés sont librement fixées dans les statuts (organe compétent pour agréer de nouveaux associés, critères d’entrée au capital, etc.).

Il pourrait être prévu une clause d’exclusion des associés dont l’exercice relèverait, non pas d’une décision de la collectivité des associés (art. L 231-6 C. com), mais d’un autre organe social, sous réserve que la jurisprudence, qui a reconnu cette faculté aux sociétés coopératives à capital variable (3), étende sa solution aux SAS à capital variable. Par ailleurs, la reprise des apports par l’associé qui se retire ou est exclu peut être conditionnée (par exemple, un délai à l’issue duquel peut s’exercer le droit de retrait ou un délai de préavis) ou limitée (exclusion de la quote-part des réserves de la société à laquelle l’associé a droit, en principe). Les statuts d’une SAS à capital variable requièrent une rédaction tout particulièrement soignée. L’associé qui se retire ou est exclu reste tenu pendant cinq ans envers les associés restant et les tiers de toutes les dettes sociales résultant des obligations contractées par la société existant au moment de son départ (art. L. 231-6 C. com), dans la limite du capital qu’il avait souscrit. En conséquence de cette augmentation des engagements des associés qui résulte du régime du capital variable, la transformation d’une SAS à capital fixe en SAS à capital variable requiert une décision unanime des associés.

(1). Depuis la suppression du capital minimal de 37 000 euros en 2008, le capital social d’une SAS peut être fixé à 1 euro, voire 0,01 euro.
(2). 375 euros ou 500 euros par opération sur le capital, pour une société à capital fixe.
(3). Cass. Com. 13.07.2010 et 9.11.2010.