Loueurs en meublé et cotisation foncière des entreprises (CFE)

La Cotisation Foncière des Entreprise (CFE) est avec la Cotisation sur la Valeur Ajouté des Entreprises (CVAE) une composante de la Contribution Economique Territoriale (CET), laquelle a remplacé l’ancienne Taxe Professionnelle. Ces impôts ont été institués par la loi de finance pour 2010. 

Comme tous les entrepreneurs commerciaux, les loueurs en meublé sont en principe assujettis à la CFE, qu’ils déclarent leurs revenus au régime micro ou réel et qu’ils soient professionnels ou non. Il existe cependant une exception importante pour les loueurs en meublé qui donnent leur bien en location à un exploitant qui est lui-même redevable de la CFE sur le bien loué, comme c’est le cas pour les résidences-services. Dans ce cas le propriétaire est en effet exonéré de CFE, non seulement afin d’éviter une double imposition, mais aussi car son activité n’est pas considérée comme suffisamment importante pour être professionnelle au sens retenu pour la CET. Cette exonération est généralement à demander aux services fiscaux qui appellent initialement par défaut la CFE pour tous les loueurs en meublé.

L’assujettissement à la CFE est déclenché par la souscription du formulaire obligatoire P0i de déclaration de début d’activité. On observe d’ailleurs dans une période récente que l’administration régularise la situation de nombreux loueurs en meublé qui déclarent leurs revenus dans le régime micro-BIC et qui n’avaient pas jusque-là déposé cette déclaration, de façon à pouvoir leur appeler la CFE.  

La CFE est calculée de façon analogue à la taxe foncière, à partir de la valeur locative des biens loués, à laquelle sont appliqués des taux d’imposition prévus pour les collectivités locales bénéficiaires. Une cotisation minimale est calculée pour les biens dont la valeur locative n’atteint pas un certain seuil.

Ces cotisations minimales sont définies comme suit :

Assiette de la cotisation

La cotisation minimale est déterminée par délibération de la commune où est situé le bien. Le plus souvent les loueurs en meublés sont assujettis à la cotisation minimale.

Pour la 1^ère année d’imposition, les investisseurs bénéficient d’une réduction de moitié de la base d’imposition.

La CFE est à payer pour le 15 décembre, la télé-déclaration est obligatoire si l’investisseur relève d’un régime réel d’imposition pour son revenu.

Si l’activité est existante au 1^er janvier de l’année, la CFE est due au titre de cette année, sinon elle n’est due qu’au  titre de l’année suivante.

En principe, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire dispose de locaux. Toutefois une seule cotisation minimale peut être appelée. Dans ce cas les autres biens exploités par le loueur en meublé dont les valeurs locatives ne suffiraient pas à entrainer le calcul d’une cotisation minimale ont à supporter une taxation inférieure à celle-ci.

• Zone franche urbaine, Zone de redynamisation urbaine, Zone de revitalisation rurale (ZFU, ZRU, ZRR): les investisseurs sont exonérés de CFE pendant 5 ans et bénéficient d’abattements de la 6^ème à la 8^ème année.
• Location de sa résidence principaleet secondaire : Les loueurs qui louent tout ou partie de leur résidence principale/secondaire, sont exonérés. Sauf avis contraire des collectivités territoriales.

Cette charge est déductible du montant des loyers pour le calcul du résultat fiscal des loueurs en meublé assujettis à un régime réel d’imposition.

L’assujettissement à la CFE est l’un des rares inconvénients du régime LMNP. Cependant cet inconvénient ne remet aucunement en cause l’intérêt du régime, d’une part parce que dans le cadre des résidences-services les loueurs meublés ne sont pas concernés, et d’autre part parce que les montants des CFE appelés sont quasiment toujours nettement inférieurs aux économies fiscales liées à ce statut.