Evaluation par capitalisation (rendement)
08/03/2016
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Les méthodes par capitalisation estiment la valeur d’un actif (V) en divisant le loyer (L) par un taux (T), ce qui revient à capitaliser à l’infini le flux des revenus qu’un bien rapporte à son propriétaire :
V = L/T
Cette méthode en apparence très simple soulève néanmoins quelques questions :
- Quelle valeur obtient-on comme résultat d’évaluation : le prix vendeur ou le prix acheteur ? Avec ou sans les droits d’enregistrement ou les frais ?
- Quel loyer prendre : le loyer brut ou le loyer net de charges ? Le loyer actuel, économique, facial ou celui de marché ?
- Quel taux utiliser : le taux de capitalisation ou le taux de rendement ?
Nous allons maintenant essayer d’y répondre.
A. VALEUR
Le taux de capitalisation établit le lien entre le loyer et le prix de vente d’un bien (sa valeur hors droits), alors que le taux de rendement lie le loyer avec le prix d’achat (sa valeur droits inclus).
Ainsi, si vous appliquez au loyer le taux de capitalisation, le résultat de votre évaluation correspond au prix de vente. Si vous utilisez le taux de rendement, vous obtenez, donc, le prix d’achat.
De même façon, le nom de la méthode varie en fonction du taux utilisé : la méthode par rendement ou par capitalisation. Dans la pratique réelle d’évaluation de biens immobiliers, aujourd’hui les experts et les asset managers ont tendance à se baser plutôt sur le taux de rendement.
B. LOYER
Quel loyer doit-on capitaliser pour déterminer la valeur d’un bien ?
Brut ou net
On capitalise toujours un loyer annuel. Ce loyer peut être brut ou net de charges.
Le loyer brut correspond au loyer payé par le locataire, alors que le loyer net est le revenu réellement reçu par le propriétaire.
La règle générale est de capitaliser le loyer net au taux de capitalisation/rendement net et d’utiliser le loyer brut quand le taux appliqué est brut.
Ainsi, quand on capitalise le loyer brut, on doit compenser les charges prises en compte en utilisant un taux plus élevé (le taux de capitalisation/rendement brut).
Réel ou théorique
En outre, les experts distinguent deux types de loyers : le loyer réel et le loyer théorique.
Le loyer réel correspond au loyer facial indexé à la date d’évaluation. Le loyer facial désigne le loyer annuel figurant sur le bail en question. Pour obtenir le loyer réel, les experts se basent généralement sur le loyer du dernier trimestre et le multiplient par quatre.
Le loyer théorique correspond à la valeur locative du marché (VLM), le prix que les acteurs du marché immobilier sont prêts à payer en moyenne pour la location annuelle d’un actif similaire. Ce prix est souvent exprimé en euro par mètre carré et par an à la date de référence.
Le choix de loyer à capitaliser dépend de l’occupation de l’actif à la date d’expertise.
B-1. Choix du loyer pour les lots vacants
Si l’actif évalué est vacant, on utilisera le loyer théorique (VLM) à la date d’expertise.
Cela paraît facile: il suffit de le multiplier par la surface. Néanmoins, nous nous retrouvons confrontés encore une fois au problème du choix de la surface. Quel type de surface doit-on prendre en compte ? Utile, habitable, brut ?
Comme vous le savez déjà, cela dépend de l’usage du bien.
B-2. Choix du loyer pour les lots loués
Si le lot est actuellement loué, pour l’évaluer il faudra distinguer deux périodes :
- La période allant jusqu’à l’échéance du bail actuel
- La période à partir du jour qui suit l’échéance du bail en cours, jusqu’à l’infini
Par conséquent, le revenu de la première période est le loyer actuel et celui de la deuxième période est la valeur locative de marché.
C. TAUX
Vous avez déjà appris que l’expert peut capitaliser le loyer au taux de rendement ou au taux de capitalisation : le choix du taux déterminera le résultat de l’évaluation.
La différence entre le prix d’achat et le prix de vente correspond au montant des droits d’enregistrement payé par l’acquéreur (actuellement, 6,2 – 6,9% du prix de vente), ainsi que d’autres frais liés à l’achat de cet actif. Cela explique partiellement l’écart entre le taux de rendement et le taux de capitalisation.
Comment définir la valeur du taux à appliquer ?
Le taux choisi par l’expert est basé sur les transactions récentes sur des biens comparables.
Il est ajusté ensuite en fonction du risque que le loyer présente : plus le risque de la recette perçue est élevé, plus le taux est élevé.
La méthode de capitalisation « à la française » propose d’utiliser le taux unique pour la capitalisation de la VLM et du loyer actuel, même s’il est évident que la recette du loyer actuel est plus sûre que celle de la VLM, qui n’est qu’une estimation du futur loyer.
En revanche, les méthodes anglaises (« term & reversion » et « hard core & top slice ») permettent de distinguer les taux de capitalisation pour des loyers différents.
En général, les taux « term » et « hard core » utilisés pour calculer le loyer en cours sont moins élevés que les taux « reversion » et « top slice » avec lesquels la VLM est capitalisée. Ainsi, les experts peuvent jouer avec les différents taux afin de mieux refléter dans la valeur d’un actif leurs attentes du marché immobilier.
Pour résumer, voici les relations entre la valeur, le loyer et le taux appliqués par l’expert.
- Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel net/Taux de rendement net
- Prix d’achat (Valeur Droits Compris) = Loyer annuel brut/Taux de rendement brut
- Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel net/Taux de capitalisation net
- Prix de vente (Valeur Hors Droits) = Loyer annuel brut/Taux de capitalisation brut
D. MÉTHODOLOGIE DES CALCULS
En ce qui concerne la technique de calcul, cette méthode nous propose plusieurs options (3) :
« A la française »
- Capitaliser la VLM à perpétuité (A)
- Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel ou à la vacance et calculer sa valeur actuelle nette jusqu’à l’échéance du bail actuel (B)
- Faire la somme des deux (A + B)
« Term & Reversion »
- Calculer la valeur actuelle nette du loyer courant jusqu’à son échéance (A)
- Actualiser la VLM à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
- Faire la somme des deux (A + B)
« Hard core & top slice»
- Capitaliser le loyer actuel à perpétuité (A)
- Définir la plus/moins-value par rapport au loyer actuel, l’actualiser à la date de fin du bail actuel et la capitaliser à perpétuité (B)
- Faire la somme des deux (A + B)
Vous pouvez télécharger ici le fichier Excel avec les calculs proposés pour chacune de ces trois techniques.