Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

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Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- vendredi 12 juillet 2019
Article Tout public

Propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, ou intéressé(e) par l’acquisition d’un tel bien, vous envisagez d’y exercer une activité de location meublée touristique du type Airbnb ?

Comme cela a été développé dans le premier dossier, si l’exploitation d’un local commercial est parfaitement rentable et justifiée au regard de l’urbanisme, il est cependant nécessaire, comme dans toute problématique concernant la location meublée touristique, de s’interroger sur les éventuelles complications liées à la copropriété.

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Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement (...)

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I) Le principe : la liberté de disposition du lot.

Tout copropriétaire qui dispose d’un local commercial est libre, en principe, d’exercer l’activité de son choix dans le lot dont il est propriétaire.

De plus, toute restriction de ses droits doit impérativement être justifiée par la destination de l’immeuble. Cette notion, centrale en copropriété, permet au juge d’éclairer les clauses restrictives présentes dans le règlement de copropriété et de déterminer si elles sont légales ou bien abusives.

A priori, dans un immeuble contenant des locaux commerciaux, la destination de l’immeuble ne peut être exclusivement d’habitation. Puisque des lots ont un usage commercial, alors l’immeuble a forcément une destination mixte d’habitation et de commerce.

Par conséquent, en présence d’une destination mixte de l’immeuble, le juge aura tendance à considérer que la restriction de l’activité de meublé touristique (ou sa soumission à un accord des copropriétaires) ne semble pas justifiée : pourquoi interdire certaines activités alors que tout commerce est autorisé au sein des lots commerciaux ?

II) Les risques potentiels de restriction de l’activité par la copropriété : les points à vérifier.

Dans un immeuble dont la destination est mixte, aucune restriction n’est a priori possible puisque qu’elle n’apparaitrait pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble. Certains points restent cependant à vérifier car ils peuvent faire l’objet d’une interprétation particulière. La jurisprudence n’est pas encore fixée sur certains de ces points.

Il convient de rappeler que la règle générale reste toujours, sauf décision contraire du juge, celle de la liberté des copropriétaires de disposer de leur lot privatif, consacrée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les éléments suivants sont à vérifier mais ils ne constituent pas automatiquement un obstacle à la location meublée touristique dans un local commercial.

1/ La désignation de votre lot dans le règlement de copropriété.

Généralement, il s’agira d’un local commercial. S’il est décrit ainsi dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division, alors il n’y a aucune difficulté sur ce point.

On peut évoquer le cas du lot décrit comme un « bureau ». La notion de bureau n’englobe en pas le même type d’activité que le local commercial et renvoie plutôt à l’exercice d’une activité essentiellement intellectuelle qui ne nécessite pas forcément la réception régulière des clients.

Or, la réception de clientèle n’est pas accessoire dans l’activité de location saisonnière : c’en est même la principale facette. De plus, l’activité de type Airbnb correspond davantage à une activité purement commerciale d’investissement locatif qu’à une activité intellectuelle.

Néanmoins, certains auteurs laissent penser qu’il est possible d’imaginer que dans des locaux à usage de bureaux, il est possible que la copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale.

De plus, la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point et il conviendra de faire une appréciation au cas par cas à la lumière des stipulations de chaque règlement de copropriété. A ce titre, l’étude du règlement de copropriété est essentielle pour déterminer vos droits.

2/ La location meublée de courte durée est-elle interdite ?

Certains règlements de copropriété des immeubles à Paris contiennent des stipulations dont l’objectif est de limiter les activités possibles dans l’immeuble pour en préserver le caractère bourgeois et résidentiel.

On peut d’abord trouver des clauses qui interdisent purement et simplement l’activité de location meublée de courte durée. Si vous trouvez cette clause dans le règlement de copropriété, vous devez en déduire que votre activité sera interdite, et de manière expresse. En pratique, cela est rarement le cas.

Dans certains règlements anciens, une clause peut interdire « l’organisation d’une pension » et/ou « l’exploitation de garnis ». Ces expressions désuètes correspondraient à l’idée de la location meublée de courte durée et une telle interdiction pourrait éventuellement supposer l’interdiction d’exercer votre activité Airbnb (ou autre).

Cependant, cette interdiction n’est pas aussi claire que celle exposée précédemment et peut donc faire l’objet d’une interprétation nuancée. Certaines jurisprudences considèrent que l’interdiction peut être interprétée porte sur l’exploitation hôtelière de plusieurs chambres au sein d’un même appartement, ce qui n’est pas forcément le cas dans l’activité de meublé touristique, qui est potentiellement autorisée dans ce cas.

3/ Existe-t-il une « clause bourgeoise » ?

Si vous êtes propriétaires d’un local commercial, alors il est probable que l’immeuble soit à usage mixte puisqu’il accueille aussi bien des commerces, que des habitations (et parfois d’autres types de lots : garages, bureaux, studios, remises, etc.)

Si une clause bourgeoise existe, elle n’est a priori applicable qu’aux lots à usage autre que le commerce, soit généralement les lots à usage d’habitation. Aussi, bien que toute activité commerciale et même professionnelle soit interdite dans ces lots, elle reste néanmoins possible dans les lots commerciaux, dont l’objectif premier est d’accueillir une activité commerciale.

Ainsi, propriétaire d’un local commercial, vous n’avez pas à être inquiété d’une potentielle clause d’habitation bourgeoise puisque celle-ci ne s’applique pas à votre cas.

Néanmoins, certaines jurisprudences relativement récentes et isolées apportent une nuance à ce principe de liberté. Ainsi, on remarque que le juge peut analyser la clause d’habitation bourgeoise, certes limitée aux lots à usage d’habitation, comme la manifestation du désir des copropriété de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble et leur tranquillité de vie, que viendrait naturellement perturber certaines activités commerciales. Le juge peut notamment s’appuyer sur le caractère majoritairement bourgeois de l’immeuble.

Cependant, il demeure que l’immeuble a une destination mixte, ce qui autorise a priori l’exercice d’une activité commerciale. Chaque règlement de copropriété est unique et il est indispensable de le faire analyser par son conseil pour écarter tout risque.

4/ L’évolution de la jurisprudence.

La jurisprudence est amenée à évoluer et ne semble pas figée pour le moment. Dans une décision isolée, le juge a considéré que l’activité modifiait la destination du lot, et qu’il était nécessaire pour modifier la destination de l’immeuble, de recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision laisse penser que le fait de pratiquer l’activité de location touristique de courte durée pourrait entraîner un changement de destination de l’immeuble, lequel changement nécessite l’accord de l’assemblée générale.

Ainsi, on pourrait en déduire que les copropriétaires des lots commerciaux auraient du demander l’accord du syndicat avant de débuter leur activité.

Cependant, la portée de cette décision est à relativiser : il s’agit d’une décision rendue par une juridiction inférieure en référé. En outre, il conviendra d’attendre l’issue définitive de cette affaire pour déterminer la réelle portée de cette décision isolée.

En définitive :

L’analyse précise et approfondie du règlement de copropriété est indispensable pour déterminer ce qui est réalisable et ce qui risque d’être bloqué par la copropriété.
La jurisprudence est loin d’être unanime sur ce point, et n’est absolument pas fixée définitivement. Elle évolue depuis une dizaine d’année et continue d’évoluer.
Des décisions isolées pourraient ouvrir la porte à une nouvelle interprétation des clauses bourgeoises et imposer aux copropriétaires de solliciter l’autorisation du syndicat pour exercer leur activité de location meublée touristique, même en présence d’une destination mixte.
Cependant, il convient de considérer que la jurisprudence applicable pour le moment semble d’avantage en faveur des copropriétaires de local commercial, dans la mesure où la destination mixte de l’immeuble ne justifie pas une restriction.

En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/transformer-son-local-commercial-airbnb-paris-attention-reglement-copropriete,31994.html#MURL5CJfcdkG8OGS.99

local commercial airbnb

LOUER SANS RESTRICTION SUR AIRBNB À PARIS : L’OPTION DU LOCAL COMMERCIAL ?

4870 lectures

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- JEUDI 9 MAI 2019
ARTICLE TOUT PUBLIC

Première ville en France à attirer les touristes du monde entier, Paris reste le maître du jeu pour accueillir les demandes de location de courte durée de type « Airbnb ». L’arsenal réglementaire mis en place rend difficile pour un propriétaire d’une grande ville de s’enrichir via AIRBNB au delà des 120 jours de mise en location pour une résidence principale.
Ainsi, en 2018, les tribunaux ont infligé au total plus de deux millions d’euros d’amendes aux propriétaires qui louaient illégalement leur logement à PARIS. Devant cet arsenal règlementaire contraignant, certains propriétaires ont décidé de rechercher des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en AIRBNB à Paris connaît ainsi un succès anarchique.

Louer sans restriction sur AIRBNB à Paris : l'option du local commercial ? (...)

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Cette note a pour objet de faire un point juridique (urbanisme et copropriété) sur la transformation d’un local commercial en vue d’y accueillir des locations meublées touristiques.

Pourquoi choisir un local commercial ?

La location meublée touristique est autorisée à Paris sans limite de durée sous réserve que le local soit à usage commercial.

Ainsi, lorsque vous investissez dans un local commercial, vous disposez de sa commercialité même s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Dans ce cas vous pouvez louer votre bien pour de courtes durées, pendant toute l’année et sans limitation de durée.

Le gain escompté est donc très important si le logement est loué sur une plate-forme de type AIRBNB.

De ce fait, de plus en plus de propriétaires ou investisseurs se tournent vers l’acquisition de locaux commerciaux afin de les transformer et les affecter en locations meublées touristiques et ainsi échapper à la réglementation contraignante limitant cette activité particulièrement rentable.

Un local commercial n’est autre qu’un local affecté en 1970 à un usage autre que l’habitation, ayant pour destination « commerciale ».

Toutefois, cette transformation ne signifie pas que les services de l’urbanisme ou encore et surtout le syndicat des copropriétaires ne s’opposeront pas à cette transformation du local nécessitant des formalités et un contrôle de conformité avec le règlement de copropriété.

Dès lors, la question qui se pose est de savoir si la commercialité d’un local constitue une exception légale permettant la location en de courtes durées, en toute légalité ?

Le local commercial est-il une exception légale ?

Selon l’article L. 631-7 du CCH, les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable.

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation, bureau, commerce, hôtel, etc.)

Par conséquent, il y a changement d’usage à chaque fois que cette utilisation varie (installation d’un bureau dans un appartement).

En matière de location meublée de courte durée, la loi vient clairement énoncer le principe selon lequel « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable.

A défaut, la mise en location de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions.

A la lecture de l’article L.631-7 CCH, la commercialité demeure le principe.

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L.631-7-1 A du même code selon lesquels : « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an ».

Le champ d’application de cette exception est donc extrêmement précis puisqu’il implique, d’une part, que le logement loué soit en fait la résidence principale du loueur et, d’autre part, que le nombre total de locations consentis n’excède pas 120 jours dans l’année.

A défaut, le loueur qui ne respecte pas le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, encoure donc les sanctions prévues.

Vous disposez de la commercialité d’un local, vous envisagez une activité de location de courtes durées, qu’elle est la réglementation pour transformer votre local en Airbnb ? En d’autres termes, quelles règles appliquer en matière d’urbanisme ?

Les contraintes d’urbanisme.

La Ville de Paris, à l’instar de la majorité des communes touristiques françaises, a adopté des règlements précisant les procédures à respecter pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage.

Lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d’habitation, en compensation, de celui qui fait l’objet du changement d’usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.

De manière simplifiée, 1m² du local destiné à changer d’usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l’habitation.

A Paris, il s’agit d’une compensation « renforcée », c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l’usage professionnel, par 2 m² à usage d’habitation, et dans le même arrondissement.

La règle de compensation renforcée de Paris ne s’applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.

Un nouvel encadrement vient s’inscrire dans la liste des durcissements des règles en la matière. En effet, la Ville de Paris impose aux propriétaires dans les zones tendues, de chercher la commercialité non plus dans le même arrondissement mais plutôt dans le même quartier.

En revanche, le fait de louer régulièrement un logement à usage d’habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l’immeuble. En effet, le local en question n’est plus destiné à l’habitation, mais à l’exercice d’une autre activité.

Il existait auparavant 9 destinations possibles au sens du code de l’urbanisme dont : habitation, hébergement hôtelier (au sens d’une activité incluant des services significatifs de type hôtelier), bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Pour les PLU (le plan local d’urbanisme) adoptés depuis le 1er janvier 2016, afin de permettre aux auteurs de PLU de prévoir des règles favorisant la mixité fonctionnelle et sociale, il est prévu de regrouper les 9 destinations antérieures en 5 destinations, elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (voir les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme).

L’arrêté du 10 novembre 2016 (JORF n°0274 du 25 novembre 2016) définit les destinations et sous-destinations et prévoit que les communes peuvent réglementer certaines sous-destinations dans le cadre du PLU.

Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Dans la destination « habitation », il existe deux sous-destinations : « logement et hébergement ».

Dans la destination « commerce et activités de services » figure notamment la sous-destination : « hébergement hôtelier et touristique ».

Cette nouvelle réglementation est relativement favorable au développement des activités touristiques dans les logements.

Selon une circulaire ministérielle seuls les meublés de tourisme fournissant les prestations para hôtelières au sens de l’article 261 4 ° b du CGI relèvent de la sous-destination de l’hébergement hôtelier.

Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration préalable (code de l’urbanisme art. R 421-17, b).

Par « changement de destination », il faut entendre un passage de l’une à l’autre des destinations mentionnées à l’article R 151-27 du code de l’urbanisme.

En cas de changement de destination, il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.

Par exemple, à Paris, il est possible d’utiliser une boutique pour faire de l’hébergement touristique, mais il faut faire une déclaration de changement de destination (vérifier au préalable la faisabilité du changement auprès des services de l’urbanisme car certaines zones sont réservées aux activités de commerce de détail.

Reste que les particuliers intéressés devront peut-être se confronter aux élus en place. En effet, ce type de transformation peut être en opposition avec leur politique d’habitation.

Le Plan Local d’urbanisme (PLU) peut prévoir des règles strictes régissant par exemple les rez-de-chaussée de certains immeubles voire interdisant les transformations de locaux commerciaux en logement dans le but de protéger le commerce de proximité.

S’agissant d’un « changement de destination » d’un local, une de ces deux formalités est nécessaire avant d’entamer des travaux de transformation.

La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :
• En l’absence de modification de façade ou de structures porteuses,
• Si moins de 5m2 de surfaces de plancher supplémentaire sont ajoutés,
• Si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas de figure, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire.

Par ailleurs, les travaux devront respecter les normes en vigueur concernant l’accès au courant électrique, au téléphone, à l’eau potable et l’équipement pour traitement et évacuation des eaux usées.

Le local doit respecter les règles fixées par la loi dans ce cadre (surface habitable d’au moins 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m).

Le cas échéant, une place de parking devra être aménagée.

Attention toutefois, si votre local en copropriété touche les parties communes, les travaux devront être approuvés en AG de copropriété, à la majorité des voix.

L’article L 480-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : « une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros.«

Quid des locaux situés dans un immeuble en copropriété ?

Un local situé en copropriété, qu’il soit à usage d’habitation (1) ou à usage commercial (2), n’échappera pas au contrôle de la copropriété.

1. La destination bourgeoise de l’immeuble : un obstacle aux locations touristiques dans un local d’habitation.

Si la location de courte courte durée se fait dans un local situé dans un immeuble collectif, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Il est en effet, de plus en plus fréquent d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractéristiques et sa situation.

C’est le cas notamment pour les appartements situés en étage mis en location des plates-formes de type AIRBNB : dans les immeubles de standing, le règlement de copropriété contient souvent une clause d’habitation bourgeoise exclusive qui interdit toute activité dans l’immeuble.

Le règlement peut aussi précisément limiter les possibilités de changement d’usage pour éviter les abus et préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble.

La jurisprudence tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété afin d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte financière.

Le conseil constitutionnel a écarté une disposition de la loi ALUR (art. 19) qui ouvrait aux copropriétés la faculté d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Cette possibilité « portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » .

Par un arrêt en date du 15 juin 2016 n°15/18917, la Cour d’Appel de Paris a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

Cet arrêt est intéressant car le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les
étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale.

En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières.

Ainsi, la Cour d’appel confirmera le Jugement rendu le 16 juin 2015 (RG n°12/11596) ayant interdit au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière sous astreinte de 200 euros par jour outre une somme à payer de 5.220 euros au titre de la remise en état des parties communes et 4.000 euros au titre des frais de procédure.

Pour motiver sa décision, la Cour fera une lecture stricte du règlement de copropriété en rappelant que ce dernier est à destination bourgeoise exclusive pour les trois derniers étages. Par ailleurs, la SCI propriétaire devra succomber à 6.000 euros au titre des frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ce qui précède, qu’à contrario, la Cour d’Appel de Paris a considéré qu’une telle activité de locations meublées de courte durée pouvait être effectuée en toute conformité avec le règlement de copropriété au rez-de-chaussée et dans les 4 premiers étages de l’immeuble désignés comme des locaux commerciaux.

Si la jurisprudence tend à interdire l’activité de location meublée touristique en présence de clauses dites bourgeoises, qu’en est-il pour un local commercial ?

2.L’essor du local commercial face à la copropriété.

Bien que l’exercice de locations meublées de courtes durées dans un local commercial puisse être en conformité avec les dispositions d’urbanisme, cela n’interdit pas un contrôle de la copropriété.

De plus en plus de copropriétaires s’insurgent face à ces transformations de locaux commerciaux en ce qu’ils estiment être des hôtels déguisés et sources de nuisances pour les appartements avoisinants.

Le règlement de copropriété peut prévoir expressément l’interdiction d’un tel exercice dans l’immeuble même dans un local commercial.

Contrairement à l’idée reçue, il n’existe pas pour un propriétaire un droit immuable de transformer son local commercial à sa guise.

A cet égard, citons un jugement rendu par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 7 septembre 2017 interdisant à un local commercial en rez-de-chaussée d’exercer une location meublée touristique, au motifs que :

« Aux termes du règlement de copropriété le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé au […] est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.
Il résulte en outre de ce document que chaque copropriétaire devra jouir de ses parties privatives conformément à leur destination, et dans le respect de la destination du bâtiment. »

Dans cette décision récente isolée mais intéressante, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots commerciaux en rez-de-chaussée et dont le règlement de copropriétaire indiquait que le rez-de-chaussée est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.

En effet, le Tribunal a retenu que :
« La modification de la destination des lieux telle que prévue au règlement de copropriété, réalisée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis ainsi qu’aux dispositions du règlement de copropriété, en sorte qu’elle constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il y a donc lieu de faire droit aux demandes. »

Par conséquent, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourrait être exigée pour la transformation de la destination de votre local.

Il ressort de ce qui précède qu’il n’est pas impossible que la jurisprudence puisse tendre à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la destination du bâtiment, dans le but de sanctionner la transformation du local commercial en hébergement hôtelier et d’exiger l’autorisation de l’AG des copropriétaires à cet effet.

Conclusion.

Dans ce contexte juridique, tout propriétaire désireux d’acquérir ou transformer son local commercial en vue de l’affecter à des locations meublées touristiques de courtes durées doit être invité à se rapprocher d’un conseil juridique pour analyser la conformité de son projet avec les contraintes d’urbanisme mais encore et surtout les dispositions du règlement de copropriété.

Xavier DEMEUZOY – Avocat en locations meublées touristiques

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AIRBNB JUSTICE

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Cependant, par un arrêt du 15 novembre 2018, la Cour de cassation a saisi la Cour de justice de l’union européenne (CJCE) d’une question préjudicielle afin de statuer sur la conformité de l’article L.631-7 du CCH précité avec les dispositions de la directive européenne 2006/123/CE dite « services ».

Le fond de la question posée à la CJCE est de savoir :

Si la directive est applicable à l’activité de location meublée de courte durée ?
Dans l’affirmative, si le régime de déclaration préalable de l’article L631-7 du CCH est constitutif d’un régime d’autorisation au sens de cette directive ?
Dans l’affirmative, si ce régime d’autorisation répond à une raison impérieuse d’intérêt général ?
Dans l’affirmative, si ce régime d’autorisation est proportionné à l’objectif poursuivi ?
Dans l’affirmative, enfin, si les critères retenus pour l’octroi de l’autorisation préalable satisfont aux conditions notamment de clarté, objectivité, publicité, transparence et accessibilité requis par ladite directive ?

Si la question semble de prime abord complexe, la réponse qu’apportera la CJUE sera vraisemblablement nuancée dès lors que ce régime d’autorisation préalable ne restreint pas l’activité elle-même mais seulement les cas où elle est réalisée hors la résidence principale du loueur ainsi que davantage détaillé infra.
Notons d’ailleurs que la question soumise à la CJUE ne se limite potentiellement pas aux seuls meublés touristiques dans la mesure où les dispositions de l’article L631-7 du CCH visent tous les cas de changement d’usage de locaux destinés à l’habitation : leur éventuelle censure pourrait donc entraîner la suppression de toute autorisation préalable à la création de surfaces tertiaires ou commerciales au sein de tels locaux, ce qui devrait donc inciter le juge européen à la plus grande prudence et ce d’autant plus que sa décision sera invocable, outre en France, au sein de l’ensemble des Etats membres.

Quelles sont précisément les locations concernées par ces procédures spécifiques ?

Ces procédures spécifiques, applicables de plein droit dans les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, consistent à ce que les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation soient soumis à une autorisation préalable de la municipalité [1].

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation, bureau, commerce, hôtel, etc.), et il y a donc changement d’usage chaque fois que cette utilisation varie (installation d’un bureau dans un appartement, transformation d’une caserne en hôtel, etc.).

En matière de location meublée de courte durée, la loi est venue préciser que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » [2].

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable de la municipalité. A défaut, la mise en location meublée de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions (Cf. infra).

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L631-7-1 A du même code selon lesquels « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, (…) l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L631-7 du présent code (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an » [3].

A défaut, cette exception ne sera donc pas ou plus applicable et le loueur sera dans la situation où il n’aura pas respecté le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, et encourra donc les sanctions prévues.

Comment obtenir l’autorisation préalable requise par ces règlementations « anti-airbnb » ?

Dans les faits, les communes concernées ont majoritairement adopté des règlements précisant les procédures à respecter pour obtenir cette autorisation préalable au changement d’usage.

Or, à leur lecture, toutes y ont prévu que cette autorisation sera subordonnée à une obligation de compensation, laquelle consiste à ce qu’un autre local -n’étant pas à usage d’habitation et situé dans un périmètre restreint (chaque ville ayant adopté ses propres zonages avec ses propres contraintes d’éligibilité) – soit concomitamment transformé à cet usage.

Cette notion de « compensation » se comprend en ce qu’elle consiste à limiter l’érosion du parc d’habitation sur le territoire de la ville concernée.

Hormis les cas où les propriétaires concernés procèderaient eux-mêmes à une telle transformation sur un autre de leurs biens, il n’existe qu’une solution pour satisfaire à cette obligation : acheter des droits de commercialité auprès d’autres propriétaires réalisant de telles transformations.

Comment se concrétisent les cessions de « droits de commercialité » ?

Dans un premier temps il est primordial pour l’aspirant loueur de trouver un vendeur dont le local présente des caractéristiques cohérentes par-rapport à son logement, afin de ne pas surpayer ces droits (ce qui sera notamment le cas si le local est significativement plus grand que le logement devant être compensé, ou bien est situé au sein d’une zone plus contraignante que le logement devant être compensé).

Notons que la ville de Paris précise sur son propre site (sous le dépliant « Compensation : quelles sont les démarches ? » de la FAQ) ce qui suit : « Cette dépense (NB : l’achat de droits de commercialité) est-elle proportionnée ? En dehors de la nécessaire protection du logement qui nécessite de reconstituer une surface au moins identique (ordonnance de 2005 et article L 631-7 CCH) en cas de suppression de logement, la dépense apparaît économiquement justifiée : rentabilité entre 1,6 et 2 fois plus qu’en location nue (Etude APUR 2011), et un investissement rapidement remboursé : pour un studio de 20 m² coût de 20K€ qui pourrait être remboursé en moins de 8 mois (avec recette de 1.000 € / semaine et taux d’occupation à 60%) ».

Par la suite, une fois le vendeur ciblé et le prix de cession arrêté, celle-ci peut être réalisée par acte sous seing privé. Pour autant, il sera éminemment préférable qu’un praticien du droit (avocat ou notaire notamment) en soit le rédacteur afin d’en garantir l’efficacité et la sécurité à raison de l’absence de cadre juridique applicable. Ce n’est qu’une fois ce document établi que l’ensemble des démarches administratives pourront être initiées auprès de la municipalité concernée.

A défaut de respecter ces règles, quelles sont les sanctions encourues ?

Hors les cas où il s’agirait de la résidence principale du loueur, proposer son bien en location meublée de courte durée sans acquérir de droits de commercialité, et donc sans satisfaire à l’obligation de compensation, est passible des sanctions suivantes :

Sanctions civiles (applicables dès lors que l’infraction est caractérisée : art. L651-2 du Code de la construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 50.000 € par local irrégulièrement transformé et injonction de retour à un usage d’habitation sous astreinte (1.000 € / jour / m2 de locaux irrégulièrement transformés) ;
Sanctions pénales (applicables uniquement en cas de fraude : art. L651-3 du Code de la construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 80.000 € et un an d’emprisonnement.

Enfin, louer un logement en meublé de courte durée peut par ailleurs revenir à opérer un changement de destination qui, lorsqu’il n’est pas régulièrement déclaré, est sanctionné d’une amende de 300 000 € et, en cas de récidive, de six mois d’emprisonnement [4].

Quelles conséquences tirer de la question préjudicielle transmise à la CJUE dans ce contexte ?

A l’inverse de ce que certains commentateurs laissent entendre, la saisine de la CJUE ne signifie pas que l’article L.631-7 du CCH n’est plus applicable et, bien au contraire, les municipalités continuent à poursuivre les administrés qui ne respectent pas les obligations liées au changement d’usage du bien dont ils sont propriétaires.

S’il sera toujours possible de contester en justice les amendes infligées tout en sollicitant un sursis à statuer dans l’attente de la réponse de la CJUE, cette stratégie n’aboutirait en fait qu’à retarder l’échéance dans le cas où le juge européen conclurait à la conformité au droit de l’Union des dispositions déférées.

Ne pas se soumettre délibérément au régime d’autorisation préalable requis par l’article L631-7 du CCH en misant sur son hypothétique censure est donc un pari nécessairement risqué dont les potentielles conséquences doivent être non seulement comprises, mais aussi comparées aux contraintes que nécessite le respect des dispositions en vigueur, que le présent article à pour but de rappeler.

Quant au sort des propriétaires diligents qui, en cas de censure des dispositions de l’article L631-7 du CCH, auraient préalablement acquis des droits de commercialité pour y satisfaire, un recours indemnitaire serait théoriquement envisageable à l’encontre des municipalités ayant adopté les règlements prévoyant l’obligation de compensation à l’origine de leur préjudice, mais sans garantie de succès toutefois faute de précédent en la matière.

En conclusion, la mise en location de meublés de courte durée répond à une réglementation diffuse et complexe qui, lorsqu’elle n’est pas maîtrisée (et a fortiori lorsqu’elle n’est même pas connue), peut engendrer de lourdes sanctions. C’est ainsi que la pratique a développé la cession de droits de commercialité afin de pouvoir régulariser sa situation vis-à-vis de l’obligation de compensation.

L’actuelle contestation de ce régime ne doit pour autant pas occulter le fait qu’il demeure malgré tout applicable jusqu’à son éventuelle censure par la CJUE. Dans cette attente, il revient à chaque propriétaire concerné de prendre les mesures conservatoires qu’il jugerait utile à la préservation de ses intérêts (la réponse de la CJUE étant attendue d’ici quelques mois, il pourrait notamment être envisagé que le prix de cession du droit de commercialité soit séquestré dans l’attente de celle-ci).
En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/location-meublee-courte-duree-droits-commercialite-comment-louer-toute-legalite,30989.html#5sTrqwd0UqYmfKQ4.99

La cession de commercialité

Pour qui ?

Le changement d’usage, par le biais de la cession de commercialité, s’adresse à toute personne désirant transformer l’usage administratif de son bien immobilier.

Il peut s’agir :

Des marchés immobiliers (entreprises et résidentiel)
D’investisseurs institutionnels
De foncières
D’organismes publics
De propriétaires privés

A quoi ça sert ?

Le changement d’usage est devenu, depuis plusieurs années, une composante importante de la démarche immobilière. Il permet, par exemple, à un propriétaire d’immeuble mixte d’uniformiser l’usage de son immeuble afin d’en faciliter la gestion. Ce dernier peut également souhaiter transformer l’usage dans un but de valorisation patrimoniale ou pour la revente. Il permet également à un propriétaire privé de transformer un bien dédié à l’habitation en produit pouvant être utilisé en location meublé touristique et d’affaires. Enfin, à l’inverse, elle peut permettre à un organisme public ayant préempté un immeuble de bureaux, de le transformer en logement.

La « commercialité » attaché à un lot à usage autre que l’habitation a une réelle valeur marchande, elle permet à un propriétaire souhaitant transformer ses bureaux en logements de récupérer une indemnité.

Comment faire ?

Tout d’abord il est bon de rappeler qu’il n’existe que deux usages en matière immobilière. L’usage « habitation » et l’usage « autre que l’habitation »

Le changement d’usage doit répondre au principe de compensation. Afin de pouvoir changer l’usage d’un bien, par exemple transformer un appartement en bureaux, il est nécessaire de trouver une démarche opposée, c’est-à-dire un bien allant subir la démarche inverse de « autre que l’habitation » à « habitation ».

Le principe du changement d’usage est de « déshabiller » un bien immobilier de son caractère administratif afin de pouvoir le transférer sur un autre bien.

Cependant, tout n’est pas si simple. De nombreux éléments doivent être pris en considération.

A Paris, selon l’opération concernée, la compensation dépendra de l’arrondissement dans lequel le bien a transformer est situé.

Il existe trois secteurs :

Le Secteur dit de « Compensation Renforcée », le plus contraignant (1^er, 2^ème, 4^ème, 5^ème, 6^ème, 7^ème, 8^ème et 9^ème),
Le Secteur de Compensation Renforcé simple (3^ème, 10^ème sud, 14^ème (pour partie), 15^ème, 16^ème, 17^ème sud, 18^ème(Montmartre),
Le secteur hors du Secteur de Compensation Renforcé. La compensation est de 1m² pour 1m² de logement transformé, situé dans l’arrondissement de transformation.

Dans le secteur de « compensation renforcé », chaque m² d’habitation transformé doit être doublement compensé. Seuls les bailleurs sociaux bénéficient d’un coefficient avantageux de un pour un.

La notion de qualité équivalente est aussi à respecter. Ainsi il est impossible de compenser une surface située dans un bâtiment Haussmannien, par une surface provenant d’un immeuble édifié dans les années 60.

Enfin, la notion de concomitance doit être respectée entre la transformation et la compensation.

Combien cela coute ? Combien cela rapporte ?

Les prix du m² de commercialité, varient en fonction de l’arrondissement concerné.

Ainsi, voici un tableau indicatif des valeurs moyennes des cession de commercialité au 1er trimestre 2019

Arrondissements	Coefficient 2	Coefficient 1
Cession par personne morale ou physique (non sociaux) – HT le m²	Cession par Bailleurs sociaux – HT le m²
Premier	1000	2000
Deuxième	1000	2000
Troisième	1000	2000
Quatrième	1000	2000
Cinquième	850	1700
Sixième	1000	2000
Septième	1100	2200
Huitième	A partir de 2000	A partir de 4000
Neuvième	1000	2000
Dixième	500	1000
Onzième	900	900
Douzième	800	800
Treizième	800	800
Quatorzième	400	800
Quinzième	450	900
Seizième	1000	2000
Dix-septième	850	1700
Dix-huitième	450	900
Dix-neuvième	500	500
Vingtième	450	450

L’avantage économique futur est la rentabilité complémentaire que peut espérer le cessionnaire (l’acquéreur) de l’obtention du droit de commercialité dont son immeuble était précédemment privé.

Quels sont les délais ?

Il est très difficile de déterminer le délai d’un dossier de cession de commercialité. Celui-ci est dépendra de plusieurs facteurs : du délai de mise en place et de rédaction du dossier de cession de commercialité, du délai d’instruction de la mairie, mais surtout du temps nécessaire à la réalisation des travaux de transformation des locaux de la compensation, la décision définitive délivrée par la Mairie n’intervenant qu’après le dépôt de la DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux).

Ainsi la durée d’un dossier peut varier entre 4 mois et plus de 2 ans.

AIRBNB DANS LOCAUX COMMERCIAUX

Location courte durée à Paris : la solution des locaux commerciaux !

Investimmob 25/01/2018 13 Commentaires

ARTICLES, INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Airbnb, courte durée, local commercial

Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris, il est fort probable que vous l’ayez loué sur une courte durée au moins une fois (vacances, weekend prolongé, entre deux locataires). Certains, attirés par les forts rendements louent même leur appartement 365 jours par an en meublé de tourisme. D’autres ont tout simplement acheté un appartement dans le but unique de l’exploiter en location saisonnière.

Or, cela fait un moment que la Ville de Paris fait la guerre à ces propriétaires afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles pour la location longue durée. Elle a même dernièrement pris des mesures qui vont mettre fin à la location « sauvage » d’appartements en courte durée.

Dans ces conditions, comment un investisseur immobilier peut-il profiter de l’afflux des 16 millions de touristes par an à Paris (3ème ville la plus visitée au monde) ?

=> Seule l’exploitation en meublé de tourisme des locaux commerciaux permet aujourd’hui d’exploiter légalement le filon de la courte durée à Paris. Quelles sont les caractéristiques de ces locaux commerciaux ? Quels rendements pour quels risques ? Comment investir dans les locaux commerciaux pour une exploitation en courte durée ?

1) Mesures de la Ville de Paris

Si vous louez votre appartement parisien sur de courtes périodes via Airbnb, Booking, ou toute autre plateforme de location saisonnière, vous devez depuis le 1er décembre déclarer votre logement en ligne auprès de la Ville de Paris afin d’obtenir un numéro d’enregistrement (cf. site officiel).

Ce numéro d’enregistrement doit obligatoirement être publié sur l’annonce depuis le 1er décembre 2017 (10 000 logements auraient déjà été enregistrés). Dans les faits, Airbnb a déclaré jouer le jeu uniquement pour les arrondissements 1 à 4 pour l’instant. Cependant, il est prudent de penser qu’à terme les plateformes de location courte durée rendront obligatoire l’affichage de ce numéro d’enregistrement pour l’ensemble des arrondissements parisiens.

En pratique, lorsque vous publiez aujourd’hui une annonce sur Airbnb, il vous est demandé de préciser si votre logement est une résidence principale (location maximum de 120 jours / an), une résidence secondaire (possibilité de louer uniquement en cas de changement d’usage) ou un hébergement de tourisme professionnel (local commercial). Cette information leur permettra à terme d’interdire une annonce et/ou de limiter (ou non) le nombre de nuits louées.

Cette mesure, couplée à la quasi impossibilité de changer d’usage (dans le sens habitation => commercial) a poussé de nombreux propriétaires à :

arrêter de louer en courte durée pour passer à de la location longue durée moins rentable,
vendre leur appartement, déçus de la faible rentabilité en location longue durée.

2) Pourquoi les locaux commerciaux ?

Comme vous l’avez compris, soit votre logement dispose de la commercialité donc il vous sera possible de le louer toute l’année sur Airbnb ou Booking, soit votre logement dispose seulement de l’usage d’habitation et dans ce cas vous ne pourrez le louer que 120 jours par an (et si c’est votre résidence principale uniquement !).

Dans ces conditions, les investisseurs immobiliers attirés par la location courte durée ont trouvé la seule solution envisageable actuellement : acheter des locaux commerciaux (disposant de la commercialité).

L’objectif est ainsi d’acheter un local commercial, de le rénover en fonction des besoins liés à la clientèle de courte durée (équipements complets et décoration adaptée) afin d’en tirer une rentabilité maximale. Cependant, avant de vous positionner sur un local commercial il faudra impérativement vérifier que le RCP mentionne bien la commercialité du lot.

Les locaux commerciaux présentent souvent les caractéristiques suivantes :

RDC sur cour ou sur rue (prioriser les RDC sur rue),
1er étage (vraiment beaucoup plus rare mais cela existe),
hauteur sous-plafond parfois importante, permettant de créer une mezzanine,
une partie souplex (ancienne réserve) est parfois présente, ce qui permet de créer un coin nuit supplémentaire.

3) Investir dans les locaux commerciaux

Prix à l’achat :

Les locaux commerciaux parisiens se négocient actuellement à peu près au même prix qu’un logement classique. Renseignez-vous donc sur le prix moyen du quartier et évaluez l’intérêt de l’opportunité en fonction des logements comparables (étage, état, surface).

Cependant, Il est fort possible que les prix des locaux commerciaux augmentent dans les mois à venir. En effet, les mesures de la ville de Paris seront probablement appliquées progressivement, ce qui entrainera la réduction de l’offre « sauvage » en courte durée dans la capitale (les conciergeries évoquent la suppression de 75% des annonces à moyen terme). L’effet immédiat sera donc l’augmentation des prix à la nuitée et de la demande sur l’achat des locaux commerciaux (une prime sur ce type de bien pourrait potentiellement apparaître).

Demande locative :

La demande locative en courte durée dans la 3ème ville la plus visitée au monde est bien évidemment forte. Il faudra cependant appliquer un prix à la nuitée cohérent et prendre une hypothèse de taux de remplissage raisonnable de 80% (en moyenne sur l’année).

Rentabilité :

En investissant dans un local commercial pour l’exploiter en meublé de tourisme, l’investisseur cible une rentabilité forte. En effet, il attend une prime par rapport à la rentabilité en location longue durée.

D’ailleurs, afin de doper la rentabilité en courte durée, il est conseillé d’optimiser le nombre de couchages (création de mezzanine, utilisation du souplex en coin nuit, mise à disposition de canapé lit…). L’offre de logements proposant plus que 2 couchages étant minoritaire, votre logement aura plus de visibilité pour un prix à la nuitée supérieur.

Pour information, et à moins d’exploiter soi-même le bien, l’investisseur fera souvent appel à un prestataire qui assurera la gestion complète du bien (communication avec les guests, check-in, check-out, ménage, linge). Cette gestion a un coût (20 à 25% des revenus) qu’il faudra prendre en compte dans le calcul de rentabilité nette.

Dans le marché parisien actuel, il est ainsi intéressant de viser une rentabilité nette de 7% à 9% sur des locaux commerciaux exploités en meublé de tourisme. Ce calcul prend en compte les charges de copropriété, la taxe foncière et le coût de la gestion complète.

=> Exemples d’opportunités

Fiscalité :

La fiscalité applicable aux locaux commerciaux exploités en courte durée est identique à celle de la location longue durée (LMNP). On peut donc également opter pour le régime BIC réel afin de déduire les charges d’acquisition ainsi que les charges de gestion (prestataire de gestion et amortissement compris).

Cela permettra d’éviter l’impôt pendant un certain nombre d’années. Cependant, gardez en tête que votre rentabilité étant plus importante que sur une exploitation en longue durée, le déficit reportable se résorbera plus rapidement qu’en longue durée.

Enfin, sachez que si vous dépassez 23 000€ de revenus locatifs, vous devrez vous acquitter également des cotisations sociales calculées sur la base du bénéfice réel de l’exploitation.

Liquidité :

Les locaux commerciaux sont aujourd’hui très prisés pour les raisons évoquées plus haut. Cette tendance va certainement augmenter dans les mois / années qui viennent, ce qui rendra aisée la revente de ce type de bien. Pour les investisseurs qui ne veulent pas entendre parler de RDC, je vous rappelle simplement que la décote à la revente est souvent similaire à la décote observée à l’achat 😉

Risques :

L’investisseur doit se positionner en connaissant les risques associés à ce type de projet :

l’usure du logement est plus important que sur une location longue durée,
la rentabilité est liée à la demande touristique, qui peut baisser dans le temps (en cas d’attentat par exemple),
le risque d’un changement de législation dans le futur existe, même s’il semble faible.

4) Comment faire ?

Etude :

Faîtes bien vos calculs avant d’investir ! Ce type d’investissement doit absolument présenter une prime par rapport à la location longue durée. Visez ainsi 7% à 9% de rentabilité nette à Paris.

Pour évaluer précisément la rentabilité, 2 paramètres sont clés :

taux de remplissage : basez-vous sur un taux de remplissage moyen de 80% (pour un prix à la nuitée cohérent),
prix à la nuitée : basez-vous sur les prix des logements comparables au votre sur airbnb.

Pour ceux qui voudraient se rassurer concernant ces 2 paramètres, le site payant Airdna.co propose des statistiques poussées sur le taux de remplissage et les prix à la nuitée pratiqués sur airbnb dans votre arrondissement.

Chasseur :

Pour ceux n’ayant pas le temps ou l’envie de chercher par eux-même, je diffuse fréquemment par email des opportunités concernant des locaux commerciaux donc inscrivez-vous à la liste d’envoi du blog pour les recevoir 😉

Pour ceux qui préfèrent qu’un chasseur clé en main fasse une recherche sur mesure (en fonction de leur budget, de la localisation ou de la rentabilité ciblée) vous pouvez aussi m’envoyer un email à sylvain@investimmob.fr

Bons investissements !!

LOCATION MEUBLEE NICE

PROPRIETAIRES ou LOCATAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA TRANSFORMATION D’UN LOGEMENT EN LOCAL PROFESSIONNEL OU COMMERCIAL

Changement d’usage local professionnel ou commercial

Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour les compensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015.

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-relatif-%C3%A0-la-compensation.original.pdf

https://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/faq-changement-d-usage.original.pdf

Si vous êtes une personne morale (société SCI) désireuse de faire de la location meublée touristique, vous êtes également soumis à ce régime de déclaration.

QUELLES SONT LES DEMARCHES ?

Transformer un logement local commercial ou professionnel nécessite :

l’obtention d’une autorisation de changement d’usage :

Attention ! L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pas transmissible (sauf en cas de compensation). Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.

Le demandeur devra également s’assurer que cette transformation ne va pas à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.

Sous certaines conditions et dans un périmètre restreint sur la ville de Nice, ce type de changement d’usage pourra être assorti d’une obligation de compensation.

QUELLES SONT LES SANCTIONS APPLICABLES EN L’ABSENCE D’AUTORISATIONS ?

Toute personne qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.

Passé ce délai, une astreinte pourra être prononcée par le tribunal à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation.

En l’absence de régularisation, l’administration peut faire procéder à l’expulsion des occupants aux frais du contrevenant.

QUI CONTACTER ?

Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :

Formulaire à télécharger et notice explicative :PDF

formulaire changement d usage loc comm ou prof 4
2.5.0.0
Télécharger le fichier

PDF

notice chgt d usage loc comm ou prof 5
2.5.0.0
Télécharger le fichier

A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire

5-7 Place du Général de Gaulle
06364 NICE Cedex 4
Tél : 04.97.13.26.86

Accueil et renseignement du public :

Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30.
Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme (04 97 13 26 86) : du mardi au vendredi de 8h30 à 12h30.

Si vous souhaitez adresser un courrier :

Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construire
Mairie de Nice
06364 NICE cedex 4

POUR PLUS D’INFORMATIONS

Agence Départementale d’Information sur le Logement des Alpes-Maritimes

5, rue du Congrès
06000 Nice

Permanences téléphoniques du lundi au vendredi : de 9h00 à 12h00 ou sur rendez-vous au 04.93.98.77.57

www.adil06.org

Comment remplir une demande de changement d’usage d’un locald’habitation transformé en local commercial ou professionnel ?Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour lescompensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015I- Adresse du local d’habitation objet du changement d’usage-Il s’agit de l’adresse précise du local d’habitation qui fait l’objet du changement d’usage.- Il convient de renseigner obligatoirement la référence cadastrale du terrain (consultezhttp://www.cadastre.gouv.fr )II-Demandeur1- Il s’agit de l’identité et l’adresse de la personne physique ou morale qui dépose la demandede changement d’usage.2- Préciser le local précédemment occupé par le demandeur.3- Important : Chaque professionnel doit déposer une demande en son nom propre en casd’exercice conjoint dans les lieux.4- Le propriétaire du local doit donner son accord au changement d’usage :Pour toute demande de changement d’usage, il est indispensable, pour le locataire, d’avoirl’accord du propriétaire du local (Annexe 2).III-Description du local objet de la demande1- Dans le cas d’un dépôt de permis de construire ou une déclaration préalable : ne pas confondre lechangement d’usage avec le changement de destination.Les autorisations d’urbanisme au titre du changement de destination qui relèvent de laréglementation d’urbanisme ne valent pas autorisations au titre de changement d’usage. Celui-ci doitêtre obtenu en tout état de cause pour que les travaux puissent être mis en œuvre.2-Le local appartient-il à un bailleur social ?Les organismes d’habitations à loyer modéré comprennent : les offices publics d’aménagement et deconstruction, les offices publics d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes d’habitations aloyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré, lessociétés anonymes de crédit immobilier et les fondations d’habitations à loyer modéré.3- L’immeuble est en copropriété :- Attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changementd’usage du local (Annexe 1)4- Si le local est destiné à de la location meublée touristique pratiquée par une personne morale :- Attester sur l’honneur que le logement proposé à la location est décent.- Réaliser les démarches nécessaires pour l’acquittement de la taxe de séjour :- Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/nice- Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4IV-Utilisation prévue du localLes demandes de changement d’usage sur un même immeuble seront limitées à 50 % de la surfacede plancher dudit immeuble.Ainsi, la demande de changement d’usage ne pourra pas être accordée si elle contribue à ce que plusde 50 % de la surface de plancher de l’immeuble passe en activité.Il pourra cependant être dérogé à ce principe, dans trois cas de figure : implantation d’activités au rez-de-chaussée de l’immeuble, implantation d’une activité justifiant l’utilisation de la surface totale de l’immeuble, immeuble de petite taille dont la surface totale est inférieure à 300 m² de surfacehabitable.Rubrique A : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur latotalité du local ?Lorsque le local transformé est situé hors du périmètre de compensation,Ou lorsque le local est situé dans le périmètre soumis à compensation mais que (condition noncumulative) : la demande de changement d’usage porte sur des locaux d’habitation situés enrez-de-chaussée, la demande est formulée en vue d’y exercer une mission d’intérêt général, la demande de changement d’usage est sollicitée par une personne en vue d’yexercer une profession libérale réglementée ou non règlementée.Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base dequalifications appropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façonprofessionnellement indépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuelsdans l’intérêt du client et du public (source, considérant no43 de la directive à lareconnaissance des qualifications professionnelles n° 2005/36/CE).Rubrique B : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur unepartie d’un local d’habitation ?Lorsque la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie du local d’habitation utilisé parle demandeur comme sa résidence principale, d’une activité professionnelle, y compris commerciale,pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucundésordre pour le bâti. Cette surface doit être inférieure à 50% de la surface du local d’habitation.L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pastransmissible. Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.Rubrique C : Dans quels cas l’autorisation est-elle soumise à compensation ?Cette compensation ne s’applique qu’aux demandes de changement d’usage pour les logementssitués dans le périmètre délimité par les boulevards, avenues et rues listés ci-dessous et seront prisen compte totalement, côtés pair et impair :- boulevard Gambetta,- boulevard Joseph Garnier,- rue Raiberti,- rue François Pellos,- avenue Raymond Comboul,- avenue Desambrois,- boulevard Carabacel,- rue Barla,- boulevard Lech Walesa,- boulevard Stalingrad.

Cinq cas d’exceptions à cette compensation : pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage porte sur des locauxd’habitation situés en rez-de-chaussée, pas de compensation lorsque la superficie du local situé en étage est inférieure ou égale à200 m², pas de compensation lorsqu’elle est demandée en vue d’y exercer une mission d’intérêtgénéral, pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage est sollicitée par unepersonne en vue d’y exercer une profession libérale réglementée ou non règlementée*. pas de compensation quand la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie dulocal d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, d’une activitéprofessionnelle, y compris commerciale, pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni dangerpour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Cette surface doit êtreinférieure à 50% de la surface du local d’habitation.*Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base de qualificationsappropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façon professionnellementindépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuels dans l’intérêt du client et du public(source, considérant no 43 de la directive à la reconnaissance des qualifications professionnelles n°2005/36/CE).L’autorisation de changement d’usage est accordée sous réserve qu’une compensation soit faite parla transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation (au 1er janvier 1970et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation). Le local proposé en compensation devraêtre de surface et de qualité équivalentes à celui faisant l’objet de la demande de changementd’usage frappé d’une obligation de compenser.Le local servant à la compensation peut être situé en dehors du périmètre soumis à la compensationmais doit être sur la commune de Nice.-Lorsqu’une demande d’autorisation de changement d’usage est assortie d’une compensationrecevable et suffisante, le changement d’usage, dés lors qu’il est autorisé, devient définitif ;l’autorisation est alors attachée au local et non à la personne.Qu’est-ce qu’une compensation ?La compensation consiste à remettre à l’habitation un local ayant un autre usage que l’habitation au1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destinationpostérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.Les locaux proposés en compensation doivent être :-De qualité et de superficie équivalentes aux locaux faisant l’objet du changement d’usage,-Situés sur la commune de Nice.Nota Bene :-Les locaux offerts en compensation doivent revenir définitivement à usage d’habitation et êtrepubliés, par le demandeur, au fichier immobilier du bureau de la Conservation des Hypothèses deNice.-Cette formalité concerne à la fois l’immeuble dont le changement d’usage est autorisé et celuiapporté en compensation.QUI CONTACTER ? Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire5-7 Place du Général de Gaulle06000 NICETél : 04.97.13.26.86 Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à12h30. Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme: du mardi au vendredide 8h30 à 12h30.Si vous souhaitez adresser un courrier :Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construireMairie de Nice06364 NICE cedex 4 Pour déclarer la taxe de séjour (cas des locations meublées touristiques pratiquées par despersonnes morales) 😮 Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/niceo Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4

Le régime fiscal des «cessions de commercialité»

26 février 2018

Le changement d’affectation d’un immeuble de manière générale, et la transformation d’un immeuble à usage d’habitation en un immeuble à usage de bureau en particulier, est une opération qui n’est pas neutre au plan fiscal et qui mérite une analyse attentive de ses modalités et conséquences.

En matière de TVA, le changement d’affectation d’un immeuble par une entreprise est susceptible en lui-même d’entraîner certaines conséquences. D’une part, une régularisation de la taxe qui avait grevé sa construction ou son achèvement peut être exigible si le changement intervient dans un délai de vingt ans et que l’activité à laquelle l’immeuble est nouvellement affecté est soumise à un régime différent de celle exercée à l’origine. Et, d’autre part, les travaux rendus nécessaires pour le nouvel usage peuvent, s’ils sont importants, aboutir à la construction d’un immeuble neuf.

C’est toutefois le sort fiscal de l’éventuel droit de commercialité généré par un changement de destination de l’immeuble qui retient particulièrement l’attention.

La « cession de commercialité » est effectuée par le propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux qu’il transforme en immeuble à usage d’habitation (généralement appelé « fonds compensateur »), au profit d’un opérateur envisageant de procéder au changement d’affectation inverse (propriétaire du « fonds compensé »).

Pour comprendre, précisons que l’article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) dispose que « l’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier ».

Juridiquement, il n’y a jamais véritablement de cession de droit par le propriétaire du fonds compensateur au profit du fonds compensé, car le droit au changement d’affectation du fonds compensé est directement accordé par l’autorité administrative. Pour autant, le flux financier entre les propriétaires des fonds se justifie par le transfert de valeur du fonds compensateur vers le fonds compensé. Économiquement, ce mécanisme est donc assimilable à celui d’une cession.

Puisque l’engagement du propriétaire du fonds compensateur est indispensable à ce transfert de valeur et que ce dernier a un caractère définitif une fois réalisés les travaux de transformation du fonds compensateur, la situation est très proche de celle d’une cession de droit réel immobilier.

L’autonomie du droit fiscal et l’approche souvent plus économique des situations rendent raisonnable d’analyser fiscalement la compensation prévue par l’article 631-7-1 du CCH comme la cession d’un droit réel immobilier.

TVA

Du point de vue de la TVA, dès lors que cette opération repose sur un engagement d’affectation pris par le propriétaire du fonds compensateur vis-à-vis de celui du fonds compensé, l’assujettissement ne fait pas de doute lorsque le «cédant» agit dans le cadre d’une activité économique indépendante.

Si l’on retient la qualification de droit réel immobilier, la «cession» suit le régime du bien immeuble auquel les droits se rapportent, conformément à l’article 257, I, 1° du Code général des impôts (CGI), la cession d’un immeuble étant exonérée lorsqu’il est achevé depuis plus de cinq ans, sauf taxation sur option du vendeur.

Il est vrai que la réponse ministérielle Martin (n°20381 JOAN, 12 avril 1999, p. 2205) concluait à une taxation à la TVA « ordinaire », alors que la qualification en droit réel immobilier aurait alors conduit à un assujettissement à la TVA « immobilière », dans les conditions de l’article 257-7 du CGI. L’analyse fiscale était donc implicitement mais nécessairement celle d’un droit personnel, assimilé à une prestation de services.

Toutefois, la réglementation juridique alors en vigueur prévoyait expressément que les dérogations administratives à l’interdiction de changement d’usage des locaux d’habitation étaient accordées à titre personnel. Ce n’est qu’à partir de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 que l’autorisation subordonnée à une compensation a été attachée au local et non à la personne. La réponse Martin ne parait donc plus d’actualité.

Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière

Au regard des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la « cession de commercialité » se trouve ainsi logiquement soumise aux droits applicables aux mutations d’immeubles :

le droit de vente d’immeuble est dû au taux normal si le fonds compensateur est une construction achevée depuis plus de cinq ans ;
la taxe de publicité foncière au taux réduit s’applique si le fonds compensateur est une construction achevée depuis moins de cinq ans.

Dans un tel cadre toutefois, l’engagement de construire un immeuble neuf (article 1594 0G A du CGI) apparait comme une alternative intéressante, permettant de réduire la taxation au droit fixe de 125 euros lorsque le propriétaire du fonds compensé est un assujetti qui poursuit la réalisation d’un immeuble neuf.

Impôt sur les bénéfices

Au regard de l’impôt sur les bénéfices, enfin, le Conseil d’Etat vient récemment de se prononcer sur le traitement, chez le propriétaire du fonds compensé, de l’indemnité versée au propriétaire du fonds compensateur dans un sens qui semble cohérent, ou du moins n’est pas en contradiction, avec l’analyse développée ci-avant en matière de TVA et de droits de mutation.

La question se posait, dans l’affaire jugée par le Conseil d’Etat (21 juillet 2017, n°395457, société Cidinvest), de savoir si l’indemnité s’analysait comme une charge ou comme une immobilisation, dans le contexte particulier d’une société sollicitant une autorisation de changement d’usage en vue d’installer son siège social dans un immeuble parisien à usage d’habitation.

Ce contexte rendait obligatoire la compensation mais pas nécessairement l’indemnisation de celle-ci. Le Conseil d’Etat, constatant que l’autorisation administrative demandée est attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, et que l’indemnité constitue un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de l’immeuble, conclut assez logiquement que celle-ci constitue une immobilisation et non une charge déductible : elle s’ajoute donc au prix de revient de l’immeuble objet du changement d’affectation, dont elle a pour effet d’accroître la valeur.

Cette analyse est par ailleurs en conformité avec l’analyse développée au plan comptable en septembre 2013 par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes, selon laquelle l’indemnité a la nature d’un actif puisque cette dépense, attachée à l’immeuble, est identifiable et a une valeur économique positive pour l’entreprise qui la verse.

une résidence de tourisme?

Le secteur

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme?

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Une Résidence de Tourisme est un ensemble de logements « prêt-à-vivre », équipés pour recevoir une clientèle touristique (loisirs ou affaires) à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est gérée par un seul exploitant et les appartements sont standardisés.L’appellation Résidence de Tourisme est normalement réservée aux résidences classées, conformément à un référentiel national qui va de 1 à 5 étoiles.Un nouveau classement a été mis en place en 2010 et depuis le 1/1/2013 seules les résidences répondant aux nouvelles normes peuvent afficher le panonceau « Résidence de Tourisme ».Sur les 2 252 résidences répertoriées dans le secteur, 64% sont classées.L’appellation commerciale des établissements étant libre, on trouve sur le marché des Résidences de Tourisme, des résidences hôtelières, des appart’hôtels…« Apparthôtel » est souvent utilisé pour les résidences urbaines, que l’établissement soit classé ou non.Pour la clarté des consultations, nous n’avons utilisé sur ce site que le vocable « Résidence de Tourisme » en précisant si l’établissement est classé ou non, et à quel niveau il se situe.

La Résidence de Tourisme est en réalité deux produits en un seul :

Pour l’investisseur, c’est tout d’abord un placement immobilier, acquis en pleine propriété et géré par un exploitant professionnel, avec éventuellement des droits de jouissance pour une période déterminée.
Pour le consommateur, c’est une offre locative, une formule de séjour astucieuse et confortable, différente de l’hôtellerie traditionnelle et des meublés diffus. Elle propose à la mer, à la campagne, à la montagne ou en ville un hébergement assorti de services et d’activités de loisirs à des prix attractifs pour le budget des familles, des sociétés ou des voyageurs individuels.

La location d’appartement dans une Résidence de Tourisme est une formule d’hébergement « prêt à vivre », garantissant la qualité et le confort tout en préservant l’indépendance. Une formule astucieuse qui s’est développée fortement depuis quelques années, grâce à ses nombreux atouts :

La qualité des sites, conçus en fonction et à proximité des possibilités de loisirs, en bord de mer, aux pieds des pistes à la montagne ou au cœur des villes,
La souplesse : du court séjour à la location à la semaine, voire plusieurs mois en ville, de l’hébergement simple à la formule complète intégrant l’ensemble des services à la carte,
La garantie de confort : l’ameublement, la décoration, l’équipement répondent à des normes de confort.
La convivialité avec un accueil personnalisé en plusieurs langues et des espaces chaleureux,
L’espace : à catégorie égale, un appartement en Résidence de Tourisme possède une surface sensiblement supérieure à celle d’une chambre.
L’excellent rapport qualité/prix, sans faux frais obligatoires et inférieur de 20 à 40% au coût d’un séjour hôtelier de qualité équivalente, repas compris.

Une vaste gamme de services a la carte

Toutes sortes de prestations sont aujourd’hui proposées par les Résidences de Tourisme (incluses ou payantes) :

Partout

Accueil, messages, clés, informations, kit linge, ménage

Presque partout :

Parking, téléviseur téléphone direct dans l’appartement accès Internet, animations

Dans une résidence sur deux :

Bar, cafétéria piscine, salle de séminaire, laverie

Dans une résidence sur cinq :

Restaurant, tennis aire de jeux pour enfants, fitness

Mais également :

accueil des animaux domestiques, location de matériel de ski, réservation de spectacles, baby-sitting, stages sportifs, animations culturelles etc.

LOI :La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

https://www.snrt.fr/wp-content/uploads/2018/08/PLAQUETTE-SNRT-2017.pdf

Deux façons d’investir dans la location meublée

Publié le 23 novembre 2017 – 10:35 – Mis à jour le 22 mars 2018 – C. Dulary

Investir dans un logement et le louer meublé permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier de compléments de revenus. Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, ce type d’acquisition peut apporter certains avantages au propriétaire : rentabilité élevée, récupération de TVA dans le neuf, amortissement comptable… Mais attention, une certaine vigilance doit être apporté au choix du bien.Carte d’identité de la LMNP
Somme pour démarrer :
Durée de placement :
Récupération pour soi :
Revente :
Avantage fiscal :
Moyenne
Long terme
Selon projet
Oui
Selon projet

Sommaire de l’article :
1. Deux façons d’investir dans la location meublée
2. Quel bail pour la location meublée ?
3. Récupérer la TVA pour un achat en immobilier neuf
4. Quel régime fiscal pour la location meublée ?
5. Opter pour l’amortissement comptable des revenus issus de la location meublée
6. Opter pour le Censi-Bouvard
7. Comment choisir un logement pour faire du meublé ?

Deux façons d’investir dans la location meublée

Le principe est simple. Il s’agit d’acheter un logement ainsi que tout le mobilier nécessaire au quotidien du locataire : cuisine équipée, couverts, salon, placards, literie… l’objectif est qu’une personne puisse s’installer et mener sa vie courante en amenant rien d’autre que sa valise. La location meublée est la plupart du temps destinée à des locataires de courte durée :

– Les touristes et les voyageurs d’affaires (de quelques jours à une semaine) : le logement peut être soit loué directement par son propriétaire par l’intermédiaire d’une plateforme de type AirBnB, soit loué à un exploitant dans le cadre d’un achat dans le neuf (Pierre et Vacances…) ;
– Les étudiants : on peut alors louer pour la durée de l’année scolaire (9 ou 12 mois) ;

Il existe 2 manières d’investir en location meublée :
– En faisant tout soi-même, c’est-à-dire en achetant un bien dans l’ancien ou le neuf, en le meublant et en le gérant par ses propres moyens ou par l’intermédiaire d’une agence,
– En achetant un appartement « clé en main » à un propriétaire louant déjà en meublé, ou encore à un promoteur qui livrera le logement, les meubles et fournira un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

Chacune a ses avantages et ses inconvénients. Dans le premier cas, le temps nécessaire à la gestion (ou la facturation des honoraires si celle-ci est confiée à un tiers) peut être élevé, car le taux de rotation des locataires est important. Il est en effet nécessaire de faire de la publicité pour trouver des locataires, puis de faire un état des lieux d’entrée et de sortie à chaque nouvel occupant, ainsi qu’un peu de ménage. Sur certaines périodes, le logement peut également rester vide si aucun locataire ne se présente. On peut néanmoins disposer du bien comme on veut, l’occuper soi-même ou le récupérer à tout moment pour opter pour la location nue… La revente peut suivre les mêmes procédés qu’une revente classique.

Dans le cas d’un investissement en résidence gérée (dans le neuf pour la majorité des cas), le locataire n’est pas une personne physique mais une société commerciale. Les loyers sont versés pendant au moins 9 ans (durée du bail commercial). Le propriétaire n’a rien à faire, puisque c’est l’exploitant qui s’occupe de la mise en location. Que le logement soit occupé ou non, les loyers sont versés. Ce type d’investissement permet également de payer un bien neuf moins cher, puisque la TVA peut être entièrement remboursée sous conditions.
Cependant il est rare de pouvoir profiter de son bien en l’occupant, et la revente peut être plus difficile.

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A noter : les locations de type AirBnB sont de moins en moins bienvenues dans les grandes villes. A Paris, il est devenu obligatoire de déclarer son logement sous peine d’avoir une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros (voir le site ici). Dans les villes de plus de 200.000 habitants, il est également nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour que le logement devienne un local commercial. Attention de bien vérifier ces points avec votre notaire avant d’acheter.

Quel bail pour la location meublée ?

Dans le cas où le propriétaire loue le bien à des personnes physiques pour une courte durée, c’est un bail civil ou un contrat de location saisonnière qui pourront être utilisés. Il sera ainsi possible de louer quelques jours ou par exemple neuf mois pour un étudiant.

Si le logement est loué en meublé à titre de résidence principale du locataire, il faut opter pour un bail de type loi ALUR : le bail d’habitation meublée. Des modèles de baux peuvent être téléchargés sur Internet, par exemple sur le site Le bon bail. Tous les renseignements pratiques sont également disponibles sur le site du service public.

Lorsque le bien fait partie d’une résidence gérée par un exploitant, c’est un bail commercial qui sera mis en œuvre. Ces résidences, dont les lots sont la plupart du temps achetés neufs, sont commercialisés par les promoteurs. Ils proposent d’acquérir un logement avec ses meubleset de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitantpréalablement choisi pour la résidence. Le locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer le lots à diverses personnes. Ces résidences sont de type « résidence pour étudiants », « résidences séniors », « résidences tourisme / affaire », voire « Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) »…

A noter : La loi ALUR impose que le dépôt de garantie ne dépasse pas deux mois de loyer pour la location d’un meublé à titre de résidence principale du locataire. Elle a également introduit un délai légal de restitution de ce dépôt : un mois si l’état des lieux de sortie ne mentionne rien de notable, et deux mois si ce n’est pas le cas.

Récupérer la TVA pour un achat en immobilier neuf

Pour les biens acquis neufs assorti d’un bail commercial avec exploitant, il est possible de demander le remboursement de la TVA payée. Certains promoteurs se chargent même de la TVA et ne font payer à leur client que le prix hors taxes du bien. Attention néanmoins, la récupération de la TVA est possible car dans un bail commercial, les loyers sont imposés à la TVA. Cela n’a pas de conséquence sur la perception des loyers pour le propriétaire, car l’exploitant verse un loyer hors taxe. Mais cela signifie que le remboursement de TVA n’est acquis qu’au bout de 20 ans. En d’autres termes, la contrepartie de la récupération immédiate de TVA par l’acquéreur est un engagement de sa part de louer le bien en bail commercial pendant 20 ans.

En cas de revente avant le terme, il existe 2 cas de figure. Si le logement est revendu à un propriétaire qui va continuer l’activité ou reprendre le bail commercial, l’opération bénéficie de plein droit de la transmission d’une universalité de biens (article 257 bis du CGI). La vente se déroule alors sans TVA (même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l’achèvement).

Si l’activité n’est pas poursuivie, l’Etat pourra demander le remboursement du reliquat de TVA restant à couvrir. Demandez donc conseil à votre notaire si vous êtes dans le cas d’une revente.

A LIRE également :
– Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée

Quel régime fiscal pour la location meublée ?

La location meublée n’est pas imposée comme une location vide : les revenus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et pas dans celle des revenus fonciers. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale. Cela procure quelques avantages, bien que cela soit aussi plus contraignant en termes de gestion.

Il existe 2 types statuts : le LMNP, loueur en meublé non professionnel et le LMP, loueur en meublé professionnel.

Le contribuable qui loue en meublé a automatiquement le statut de LMNP, tant que la totalité de ses revenus issus de la location de biens meublés sont inférieurs à 23.000€ par an et/ou si ces revenus constituent moins de la moitié des revenus fiscaux de son foyer fiscal.

Par contre, pour obtenir le statut LMP, il faut cumuler les 3 options suivantes :
– Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 €,
– Elles doivent constituer au moins la moitié des revenus du foyer fiscal,
– Le contribuable doit être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.

Le statut LMP est intéressant car il peut contribuer à réduire l’IFI(nouvel ISF), puisque tous les biens immobiliers détenus dans le cadre de l’activité sont considérés comme biens professionnels et sont à ce titre exonérés.

Concernant la déclaration des revenus, la plupart contribuables sont éligibles au régime du micro-BIC, sous condition que les revenus liés soient inférieurs à 70 000 euros par an. Ce régime permet d’appliquer un abattement de 50% pour tenir compte de toutes les charges sur le bien loué. Lorsque les dépenses sont supérieures à 50% des revenus, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition (déduction des charges réelles).

Enfin, comme les revenus locatifs classiques, les revenus des meublés sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2% en 2018).

A noter : le statut LMP est difficile à obtenir en raison des conditions cumulatives à réunir. Ainsi, pour obtenir plus de 23.000 euros de loyers par an, en imaginant que la rentabilité effective des logements soit de 5%, ce statut nécessite d’avoir constitué un patrimoine immobilier d’environ 460 000 euros de biens, exploités uniquement en location meublée. Ces revenus doivent de plus constituer a minima la moitié des revenus du foyer fiscal.

Opter pour l’amortissement comptable des revenus issus de la location meublée

La déclaration en BIC au régime réel permet de déduire les charges des recettes locatives. La gestion comptable se rapproche de celle d’une entreprise. Ainsi, il est possible de pratiquer un amortissement comptable : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite des revenus. Avec un montage bien ficelé, cette option permet de réduire de façon notable les recettes locatives, qui peuvent dans certains cas être ramenées à zéro.

Néanmoins il nécessite souvent l’intervention d’un comptable. Certains exploitants ou promoteurs proposent ce type de prestations dans leur package. Une question à poser lorsque d’un projet d’acquisition.

A LIRE également :
Tout savoir sur la fiscalité du loueur en meublé

Opter pour le Censi-Bouvard

La Censi-Bouvard est un peu l’équivalent de la Loi Pinel, mais pour les résidences gérées. Cette loi permet, sous conditions, de réduire son impôt sur le revenu d’un montant correspondant à 11% du prix d’achat étalé sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros.

Prenons l’exemple de l’achat d’un logement en résidence pour étudiants pour un montant de 120.000 euros TTC. Le titulaire du bail commercial pour 9 ans serait la société spécialisée Réside Etudes.
La TVA récupérable serait de 20% du prix hors taxes, soit 20 000 euros. Le prix de revient du bien serait donc de 100.000 euros.
Sur ces 100.000 euros, la réduction d’impôts Censi-Bouvard serait de 11%, soit 100.000 euros. Le bénéfice de cette réduction serait à étaler sur 9 ans. L’impôt sur le revenu pourrait alors être réduit de 1.222 euros par an sur cette période.

Cette réduction est applicable dès l’impôt sur le revenu de l’année d’achèvement. La limite étant de 300.000 euros, il est possible d’acquérir plusieurs biens sur une année.

A savoir cependant : la loi Censi-Bouvard n’existera plus après le 31 décembre 2018. De plus cet avantage entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales : le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10.000 euros par an.

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Comment choisir un logement pour faire du meublé ?

Les fondamentaux de l’investissement immobilier restent les mêmes. Plusieurs critères sont à prendre en considération pour réussir son investissement locatif :
– L’emplacement du bien : cibler un logement situé en centre-ville, dans une zone animée, touristique, proche des commerces ou d’un bassin d’entreprises à forte activité. Choisissez une ville attractive où la demande locative est forte.
– Le logement : achetez un bien susceptible de satisfaire les locataires, avec un agencement rationnel et de la luminosité. Privilégiez les petites surfaces, du studio au T2, pour une meilleure rentabilité. Les appartements plus grands sont difficilement adaptés à la location meublée, sauf à viser la colocation. Dans ce cas, restez dans le centre d’une grande ville.
– Le marché : étudiez le marché et faîtes en sorte d’acheter dans une zone où la demande locative est forte de la part des personnes de passage : à proximité d’une université ou d’écoles supérieures, dans une zone très touristique…

Le régime réel en BICSi vos revenus issus de la location meublée sont supérieurs à 32.600 euros, ou sur option, vous entrez dans le régime réel d’imposition au BIC. Vos charges sont alors déductibles des loyers, et vous bénéficiez du système d’amortissement.

La première chose à faire en régime réel est d’imputer l’amortissement comptable de votre logement servant à la location meublée (5% par an pendant 20 ans par exemple), ainsi que des meubles (10 à 20% par an par exemple pendant 5 à 10 ans). L’amortissement peut contribuer à réduire vos revenus imposables en BIC jusqu’à zéro. Attention, l’amortissement ne peut contribuer à créer du déficit.
Ensuite, vous pouvez déduire vos charges des revenus (les frais d’établissement (notaire, constitution société), les frais d’entretien, de réparation, d’amélioration, les impôts locaux, les frais de gestion, l’assurance, les intérêts d’emprunt…) et éventuellement créer un déficit en BIC.

Si vous êtes en LMP, vous pourrez déduire le déficit créé du revenu global de l’année, sans limitation de montant. L’excédent de déficit (lorsque votre revenu imposable arrive à zéro !) est lui-même reportable sur le revenu des 6 années suivantes. En LMNP, le déficit créé ne pourra être imputé que sur les revenus de même catégorie. Autrement dit, la réduction n’impactera que les revenus imposés en BIC, mais pas le revenu global.

OUVRIR UN HOTEL ETUDIANT

ÉTAPE 7 : RÉALISEZ LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

Il y a de nombreuses déclarations à faire préalablement à l’ouverture d’un hôtel. En effet, avant de pouvoir ouvrir officiellement un hôtel, plusieurs formalités sont nécessaires :

Si vous souhaitez transformer un bâtiment existant en hôtel ou renover un hôtel déjà existant, vous devez alors émettre une demande effectuée auprès de la mairie, telle qu’une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire suivant les travaux prévus doit obligatoirement être effectuée auprès de la mairie. Ensuite, celle-ci autorise ou non l’exécution des travaux.

Avant de pouvoir ouvrir un hôtel, il est obligatoire de faire une déclaration auprès de la préfecture du département du lieu d’implantation de l’immeuble avant l’ouverture de l’établissement. (article R.233-4 du Code rural et de la pêche maritime).

Il est obligatoire de faire une déclaration sanitaire auprès de la préfecture de certains départements. Si vous projetez d’ouvrir un hôtel, il est nécessaire de vous informer préalablement auprès de votre préfecture au sujet de cette obligation.

L’entreprise exploitant le hôtel doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés au plus tard 15 jours après son ouverture. Il faut savoir que généralement, l’entreprise est immatriculée avant l’ouverture de l’établissement.

Si l’établissement vend ou propose des boissons alcoolisées à ses clients, il doit être obligatoirement titulaire des licences donnant droit à la vente de boissons alcoolisées :

La licence de 2ème catégorie permettent de distribuer des boissons alcoolisées jusqu’à 3 degrés maximum,
La licence 3ème catégorie permettent de distribuer des boissons alcoolisées jusqu’à 18 degrés maximum,
La licence 4ème catégorie permettent de distribuer tout type de boissons alcoolisées à l’exception de celles qui sont interdites à la vente.
Les boissons non alcoolisées peuvent quant à elles être librement distribuées.

Il est important de savoir que la licence restaurant ne peut être utilisée que pour vendre des boissons uniquement à l’occasion des repas. Pour pouvoir vendre des boissons en dehors des repas une licence débit de boissons est requise.

S’il le souhaite, un hôtel peut demander son classement entant qu’hôtel de tourisme. Ce classement va de 1 à 5 étoiles permet alors d’évaluer l’hôtel sur la qualité de son confort et de ses services. Il n’y a aucune obligations à la demande de ce classement, et cela est gratuit.

Changement d’usage local professionnel ou commercial NICE