Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, il a une activité originale, n’a pas de statut propre à son activité.
Le marchand de biens est un commerçant ou une société qui fait commerce en achetant et en vendant pour son propre compte.
Le marchand de biens est nécessairement propriétaire des biens objet de son commerce.
Le marchand de biens est un constructeur.
Le régime fiscal du marchand de biens est celui des bénéfices industriels et commerciaux ( art 35 du CGI).
Il est assujetti à la TVA ( art 257-6° CGI).
Le marchand de biens a certaines obligations légales ( qui sont stipulées dans certains articles du CGI)
- Déclaration d’existence et de comptabilité art 286, art 852-1
- Déclarations de recettes art 287
- Facturation art 289
- Obligations spécifiques en matière d’opérations immobilières art 290
- Bénéfice d’exonérations en matière de droits de mutations sur ses achats sous certaines conditions et obligations stipulées à l’art 1115 du CGI
Pour mémoire, les immeubles achetés par un MDB sont considérés comme faisant partie de son stock commercial
- Attention à la régularisation
Les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits de mutation, à l’exception des acquisitions d’immeubles qui supportent le droit d’enregistrement au taux réduit de 0,60 % (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe).
Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu’ils prennent dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans.
À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l’expiration dudit délai.
A ces droits s’ajouterons les PV car l’Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.
- Attention à la stratégie patrimoniale et les incidences fiscales
Le développement d’un patrimoine privé au sein de l’outil professionnel est toujours problématique pour les raisons suivantes :
- Troubles quant au statut fiscal (ISF) de l’outil professionnel.
- Tenue de comptabilité et régularisation des comptes : passage de l’actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)
- Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l’actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés « transparentes »). Nous attirons votre attention sur l’attitude incertaine de l’Administration fiscale si l’objectif était de bénéficier de la taxation des plus-values au titre de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il y a incompatibilité, donc, c’est soit marchand de bien et PVM ou pas marchand de biens et PVI. Le choix peut s’avérer délicat, surtout que si la société change son objet pour ne plus exercer en tant que marchand de bien, il y aurait cessation d’activité avec l’ensemble des conséquences « gênantes » sur le plan fiscal.
- Difficultés probables de cession des parts de la société dont l’activité sera « trouble », ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan fiscal, une petite catastrophe.
- Stratégie de sagesse et de logique
Compte tenu de ces éléments, nous ne pouvons qu’inviter les clients à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D’autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l’activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.