baux commerciaux

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La signature d’un bail commercial est un acte impactant pour les deux parties. La réforme Pinel rend obligatoire la fourniture de documents et diagnostics. La volonté du législateur de de permettre une bonne et complète information du preneur.

La précision de l’état des lieux est une nécessité pour les deux parties, car elle fige l’état initial des lieux.

–  Etat des lieux

La loi Pinel de 2014 a rendu l’établissement d’un état des lieux obligatoire. Jusqu’à cette loi, l’état des lieux d’entrée n’était que facultatif. Ce document doit désormais être établi lors de la prise de possession des lieux par le locataire.

Une fois signé, l’état des lieux d’entrée peut être joint au contrat de bail. A défaut, un exemplaire doit être conservé par le bailleur et le preneur.

– Risques naturels et technologiques

Le bailleur doit annexer au bail, en vertu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, un état des risques naturels et technologiques si le local loué est situé dans une des zones déterminées par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005, codifié à l’article R. 125-23 du Code de l’environnement.

En cas de litige, le non-respect de cette obligation de production d’un état des risques est sanctionné par la résolution du contrat ou par une diminution du prix demandée au juge.

– DPE

Le bailleur pourrait également annexer au bail, lors de sa conclusion et de son renouvellement, un diagnostic de performance énergétique (DPE) (art. L. 134-1 et suivants duCode de la construction et de l’habitation et R. 134-1 CCH). Cette communication dans le cadre d’un bail commercial est voulue par la prudence car elle n’est normalement requise qu’en cas de bail à usage d’habitation. Ce document n’a qu’une valeur informative.

–  Autorisations

Lorsque le local est initialement un local d’habitation, l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à une autorisation préalable le changement d’affection de ce local dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Ainsi, le bailleur doit obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’affectation commerciale du local.

Il convient à ce titre de consulter le plan local d’urbanisme où se situe le local pour vérifier qu’il n’existe pas d’interdictions spécifiques.

– Autres annexes:

Tout bail commercial devra également désormais comporter :

– un inventaire des charges et d’impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année cet inventaire devra faire l’objet d’un état récapitulatif transmis au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire à compter de la clôture de l’exercice considéré.

– un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu’à la première échéance triennale ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs qui devra préciser leur coût. Un nouveau budget prévisionnel devra être fourni par la suite par le bailleur à chaque échéance triennale.

 

La question de la sanction de l’absence des diagnotics et des informations n’est pas clairement tranchée. La nullité n’est pas prévue par le texte.

Il est certain que si un vice grave est révélé postérieurment, le preneur pourra se dégager du contrat et obtenir une indemnisation.

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