Si la Société civile immobilière (SCI) réunit généralement des associés professionnels, elle peut aussi correspondre à une structure familiale, dont les membres se partagent les parts sociales.
Actuellement, l’État permet à chaque parent de faire à chacun de ses enfants une donation, exonérée d’impôt, d’un montant maximum de 100.000 € tous les 15 ans. Mais si votre patrimoine est essentiellement immobilier, impossible de bénéficier de ce cadeau fiscal : votre propriété n’est pas un gâteau dont vous pouvez couper des tranches, sauf si elle est gérée par une SCI, dont vous pouvez alors distribuer les parts sociales.
La preuve par l’exemple
M et Mme X achètent une maison de 600.000 €, au sein d’une SCI dont ils détiennent chacun 300 parts d’une valeur unitaire de 1.000 euros. Ils ont deux enfants. Chaque parent pouvant donner 100.000 € à chaque enfant (soit dans le cas présent 100 parts), les époux X peuvent, en une seule donation, transmettre à leurs deux enfants 400 parts sociales de la SCI, soit 400.000 €. Quinze ans plus tard, après une seconde donation, ils auront transmis l’intégralité des parts de la SCI sans payer d’impôt. Et à leur décès, oubliés les droits de succession !
Bonus non négligeable
À chaque cession, ou donation, il est tenu compte d’un éventuel emprunt : si au moment de la donation, les époux X doivent encore rembourser 200.000 €, leur bien est estimé à seulement 400.000 €, et la valeur unitaire d’une part sociale tombe de 1.000 € à 666 €. De plus, chaque part bénéficie d’une décote légale d’au moins 10 % : la valeur d’une part sociale est donc alors fixée à 600 €. Conséquence : chaque enfant ayant droit à 100.000 € par parent, il reçoit un nombre plus élevé de parts sociales. En une seule donation, l’intégralité des parts de la SCI peut être transmise.
Si les enfants, devenus « actionnaires majoritaires » de la SCI, décident de vendre ou d’expulser leurs généreux donateurs de la maison gérée par la SCI, les parents peuvent rester maîtres à bord. Dans les statuts de la SCI, il leur faudra stipuler qu’ils sont usufruitiers, et que « gérants inamovibles », ils sont seuls habilités à décider d’une éventuelle revente de la propriété. Avec une SCI, les statuts peuvent en effet être taillés sur mesure. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de s’adresser à un notaire pour leur rédaction. Les statuts sont ensuite déposés au centre des impôts et la SCI enregistrée au tribunal de commerce (environ 2.000 €).