Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI

Les sociétés civiles immobilières (ou SCI) ont un grand succès. Outil patrimonial assez puissant, leur régime fiscal est (sauf option pour l’IS), assez proche de celui applicable aux immeubles détenus en direct. C’est ainsi le cas en matière de cessions de parts, comme le présent article va vous le démontrer.

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI : les plus values

Deux hypothèses doivent être distinguées, selon que la société est translucide ou soumise à l’impôt sur les sociétés. Les aspects juridiques et comptables des cessions de parts de SCI sont traités dans notre autre article que nous vous proposons.

Cas où la société est soumise à l’IR

C’est l’hypothèse la plus commune (l’option pour l’IS n’a généralement que peu d’intérêt).

Dans cette hypothèse, on appliquera, sous réserve de certaines particularités, le régime de droit commun des plus values immobilières des particuliers, lorsque le cédant est une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine.

Ainsi, le montant de la plus value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, pris pour leur montant réel et doit faire l’objet des ajustements suivants (jurisprudence Quemener et Barradé) :

il doit être minoré des déficits que l’associé a effectivement déduits et des bénéfices ayant donné lieu à répartition à son profit,
et majoré de la quote part des bénéfices ayant été précédemment ajoutée aux résultats de l’associé et des pertes ayant donné lieu de sa part à un versement en vu de les combler.

Mis à part l’exonération relative à la résidence principale de l’associé (ainsi la quote part de la plus value relative à la valeur du logement occupé par le ou les associés est exonérée), les autres exonérations afférentes aux plus values immobilières ne sont pas applicables (cessions de moins de 15 000 euros…)

La plus value sera diminuée de l’abattement pour durée de détention soit, en matière d’impôt sur le revenu, 6% par an de la 5ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans.

En matière de prélèvements sociaux, l’exonération sera totale au bout de 30 ans. En effet on appliquera un abattement de:

1,65% de la 6ème à la 21ème année,
1,6% la 22ème année de détention,
9% au-delà de la 22ème.

La plus value imposable, après abattement, sera imposée au taux proportionnel de 19% (+ 15,5% de prélèvements sociaux).

En outre, on appliquera la surtaxe suivante, lorsque cette plus value excédera un certain montant:

Montant de la plus-value imposable	Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000 euros	2% PV – 60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 euros	2% PV
De 100 001 à 110 000 euros	3% PV – (110 000 -PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 euros	3% PV
De 150 001 à 160 000 euros	4% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 euros	4% PV
De 200 001 à 210 000 euros	5% PV – (210 000 -PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 euros	5% PV
De 250 001 à 260 000 euros	6% PV – (260 000 – PV) x 25/100
Plus de 260 000 euros	6% PV

Cas où la SCI est soumise à l’IS

Dans ce cas, les cessions de parts réalisées par des particuliers seront soumises au régime des plus values sur valeurs mobilières.

Le gain constaté est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec toutefois, l’application d’un abattement pour durée de détention, composé de deux taux (50% si les titres sont détenus entre 2 et 8 ans et 65% s’ils sont détenus plus de 8 ans).

Ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux, qui ont pour assiette la totalité de la plus value réalisée.

Ils s’appliquent en outre aux moins values, ce qui vient réduire celles-ci.