Déclaration LMNP – Les Charges Et Les Amortissements Déductibles Au Régime Réel Simplifié
Vous êtes loueur meublé non professionnel et vous souhaitez déclarer votre bien au régime Réel Simplifié afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce régime ?
Retrouvez ci-dessous une liste des charges déductibles de vos recettes LMNP ainsi qu’une explication sur l‘amortissement de votre activité de location meublée non professionnelle (et l’importante économie d’impôts que cela peut vous permettre de réaliser pendant plusieurs années).
Les charges déductibles
Les charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé, et que vous pouvez donc déduire de vos recettes.
Pour les comptabiliser : il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité. Pour les dépenses de travaux ou mobilier supérieures à 600€, il convient de les passer en dépenses amortissables (voir paragraphe suivant).
Voici les charges les plus courantes que vous pourrez déduire :
Assurance du bien
Charges de copropriété
Electricité
Entretien et petites réparations
Honoraires d’agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien)
Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, côtisation foncière des entreprises)
Téléphone & Internet
Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année)
Vous pourrez également déduire les frais liés à la souscription d’une de nos offres (en tant que frais de comptabilité) :
Cette liste n’est pas exhaustive. Vous pouvez également par exemple déduire vos frais d’essence si vous vous déplacez pour effectuer les entrées et sorties des locataires, des frais si vous postez les annonces sur un site payant, etc.
Si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer, vous pourrez déduire les frais de notaire liés à l’acquisition du bien. Pour cela, il vous suffira d’inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité lorsque vous enregistrez votre activité (formulaire cerfa P0 i). Les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition sont également déductibles.
==> La règle est qu’il faut que la dépense soit réalisable, probable et justifiée.
À savoir :Le déficit LMNP,réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos recettes de location meublée non professionnelle.
Les dépenses amortissables
Les dépenses amortissables sont des dépenses en général supérieures à un montant de 600€. Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité. L’amortissement en LMNP correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.
Voici les dépenses les plus courantes que vous pourrez amortir, et donc déduire de vos recettes :
Travaux effectués dans le bien
Mobilier acheté pour meubler votre bien
En fonction du type de dépenses, et du montant de celles-ci, une durée spécifique d’amortissement sera renseignée. Cette durée correspond à l’usage du bien, et doit donc être réaliste.
Voici des exemples de dépenses amortissables avec leur durée d’amortissement :
En effet, vous allez pouvoir ventiler les différents composants du bien, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).
La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. Depuis celle-ci, le bien doit être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants.
On considère qu’une durée moyenne d’amortissement d’un bien est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie qu’en fonction de la valeur du bien à la date de début d’activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque année, pendant cette durée moyenne.
À savoir : – Même si vous avez acheté votre bien il y a plusieurs années, il est possible de l’amortir, à partir de votre date de début d’activité au régime réel.
– En cas de revente, il n’y aura aucun impact. C’est à dire que pour le calcul de la plus value, on ne prendra pas la valeur du bien amorti mais bien la valeur d’achat.
L’avantage que représente l’amortissement est donc très intéressant, et n’existe qu’en location meublée. En location vide, vous ne pourrez pas déduire cet amortissement.
Le déficit (LMNP)
Les amortissements peuvent donner lieu à un déficit, et donc se cumuler pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice. Il n’y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés.
Il y a donc beaucoup d’éléments que vous pouvez déduire de vos recettes de LMNP quand vous déclarez au régime Réel Simplifié. Cependant, cela demande une gestion relativement plus complexe, telle que conserver vos factures et justificatifs. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner pour l’établissement de votre liasse fiscale et de tous les éléments comptables à télétransmettre à l’administration fiscale.
Pour cela, nous avons développé 2 offres afin d’établir votre déclaration fiscale LMNP sereinement et sans risque :
La location meublée connait un régime particulièrement complexe.
D’un point de vue strictement du droit civil, la location meublée recouvre une palette large de possibilités (location meublée en tant que résidence principale étudiante, location de courte durée, de tourisme, saisonnière, meublée de tourisme classé, gîtes, location meublée à un exploitant etc.). Ici déjà, plusieurs contraintes sont à prendre en compte. Parfois le bail meublé est réglementé pour protéger le locataire, parfois non. Parfois une liste de biens mobiliers doit être respectée, parfois non. En fonction de considérations géographiques, des déclarations devront être faites, ou des autorisations administratives demandées.
D’un point de vue fiscal, il existe plusieurs définitions de la location meublée laquelle peut être soit professionnelle (LMP), soit non professionnelle (LMNP), cette appréciation étant différente au sens de l’impôt sur le revenu ou au sens de l’IFI.
Un « mélange des genres » vient compliquer la compréhension de la fiscalité applicable, entre d’une part l’amortissement du bien (déductible fiscalement mais plafonné par l’article 39 C du CGI) et d’autre part le calcul de la plus-value imposable (tantôt selon le régime des plus-values des particuliers, sans reprise des amortissements pourtant déduits, tantôt selon le régime des plus-values professionnelles).
La fiscalité locale est également complexe (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, taxe de séjour etc.). Ne parlons pas de la TVA, qui touche quelques cas spécifiques, ni enfin des droits de mutation à titre gratuit (donation/succession) qui peuvent, parfois, être accompagnés d’une imposition de la plus-value, parfois en bénéficiant d’un régime fiscal de faveur.
D’un point de vue social, la location meublée connait encore des particularités selon le mode de location (à titre de résidence principale pour le preneur, ou pour des séjours de courte durée). Se côtoient ici prélèvements sociaux dans certains cas et affiliation à un régime de sécurité sociale dans d’autres cas, voire les deux en même temps. Des particularités existent encore entre la location de gîtes, de meublés de tourisme classé etc.
Pour ne rien arranger, doivent également être pris en compte le mode d’exploitation (entreprise individuelle ou société), la notion d’inscription au bilan, ou encore le caractère civil de la location qui peut, comme nous le verrons, avoir un impact en fonction de la structure sociale et de la situation fiscale.
A tout cela doit s’ajouter les particularités liées à la détention et l’exploitation au travers d’une société. Les particularités propres à chaque forme sociale entrent alors en jeu. C’est le cas de la SARL de famille, qui n’est pas la plus simple à appréhender.
Pour autant, elle peut avoir le mérite de simplifier certains aspects de la location meublée, notamment son régime social.
Nous nous attarderons ici à présenter les principaux aspects fiscaux (I) et sociaux (II) de la location meublée, les caractéristiques de la SARL de famille (III) puis nous les appliquerons à un cas pratique (IV).
I / D’un point de vue fiscal
La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois la SARL de famille peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu lorsque certaines conditions sont remplies. Notamment, les associés doivent avoir un lien de parenté au sens de l’article 239 bis AAdu CGI. De plus, l’activité de la société doit être industrielle, commerciale, artisanale, ou agricole.
NB : le lien de parenté doit exister tout au long de la durée de vie de la société autrement elle passerait à l’IS. Il existe certaines tolérances notamment en cas de décès (BOFIP n°20) ou de divorce (Rép. Tailhades : Sén. 16-2-1984 p. 226 n° 13754 page 226).
Attention : l’activité civile est totalement exclue (à moins qu’elle présente un caractère accessoire et constitue le complément indissociable de l’activité principale). Il convient ici de ne pas confondre avec la tolérance de 10% offerte notamment dans le cadre des sociétés civiles (tolérance selon laquelle les sociétés civiles réalisant des recettes commerciales accessoires pour moins de 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxe ne sont pas imposables à l’impôt sur les sociétés). En conséquence, la moindre activité civile ferait basculer la SARL de famille dans le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.
Dès lors que l’activité civile est interdite dans une SARL de famille, le passage en location nue ou la mise à disposition gratuite du bien* sont interdits.
* Cela peut notamment être le cas de la location saisonnière de la résidence secondaire, avec utilisation occasionnelle du bien par le propriétaire.
Par ailleurs, en cas de cession du bien, le fruit de cession devra être réinvesti dans une activité éligible afin que la SARL de famille continue d’avoir une activité commerciale par exemple. Mais cette contrainte peut être contournée, en transformant la SARL de famille en Société civile par exemple, le moment venu, et en respectant une chronologie précise.
Chaque associé devra être considéré de manière indépendante et pourra être soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). En fonction des situations, le régime fiscal ne sera pas le même en ce qui concerne la quote-part de bénéfices appartenant à l’associé considéré.
LMNP
LMP
Source
Conditions*
Conditions LMP non remplies(Recettes annuelles brutes < 23 000 € et/ou représentant moins que les revenus professionnels du foyer)
Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23000€ ; ET ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Imputable sur les BIC non professionnels pendant 10 ans
Imputable sur le revenu global
Plus-value
Régime des particuliers (PVI)
Régime des professionnels (PV PRO CT ou LT)
* L’inscription au RCS a été déclarée inconstitutionnelle (ancien article 151 septies du CGI). Aujourd’hui, c’est l’article 155 IV du CGI qui fixe les conditions pour être LMP, mais la décision du Conseil constitutionnel lui est transposable. Le BOFIP en a d’ailleurs pris acte « Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI ». En présence d’une société, l’inscription au RCS est réputée acquise du fait de l’immatriculation de la société. Cependant, ce principe a été supprimé du BOFIP (voir l’ancienne version BOI-CHAMP-10-40 n°90 et 100 antérieure au 20/03/2019). En conclusion : ne plus tenir compte de l’inscription au RCS pour déterminer le statut de LMP d’un point de vue fiscal. Pour les conséquences sociales voir ci-après.
** Les limites de déduction de l’amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition prévues au II de l’article 39 C sont applicables aux biens corporels meubles et immeubles. BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 n°40
NB : en SARL de famille, pas de régime micro-BIC possible.
II / D’un point de vue social
Les règles sociales applicables sont ici celles inhérentes au statut du ou des gérants. Les règles propres à la location meublée exercée en direct s’effacent donc en présence d’une structure sociale pour prendre en compte les particularités des statuts sociaux des mandataires sociaux.
Il existe deux possibilités en SARL : être gérant majoritaire ou être gérant non majoritaire (égalitaire ou minoritaire), soit seul, soit en considération d’un collège de gérants.
Ce point ne concerne pas l’associé n’ayant aucun mandat social, et qui ne sera donc pas soumis aux charges sociales (mais, dans ce cas, il sera soumis aux prélèvements sociaux).
Gérant majoritaire : gérant détenant en pleine propriété ou en usufruit, à titre personnel, ou avec son conjoint, partenaire de Pacs et ses enfants mineurs non émancipés, plus de la moitié du capital social. Sont également pris en compte les parts sociales détenues indirectement par l’intermédiaire d’une société qu’il contrôle.
S’il existe plusieurs gérants, il faut cumuler les parts sociales détenues dans les conditions ci-avant. Ainsi, un gérant qui individuellement ne serait pas majoritaire peut devenir gérant majoritaire du fait de l’existence d’un collège de gérants qui sont ensemble majoritaires.
Le gérant majoritaire est soumis aux charges sociales (sécurité sociale des indépendants) qu’il soit rémunéré ou non (société à l’impôt sur le revenu). L’assiette de calcul est, pour faire simple, égale à sa quote-part dans les bénéfices sociaux. Qu’il soit rémunéré ou non, qu’il y ait attribution des bénéfices ou qu’ils soient conservés dans la structure, tout bénéfice est soumis charges sociales.
Gérant minoritaireou égalitaire : il s’agit du gérant ou du collège de gérants non majoritaire.
Le gérant minoritaire ou égalitaire est soumis au régime général de la sécurité sociale lorsqu’il perçoit une rémunération uniquement. En l’absence de rémunération, il n’est donc soumis à aucune charge sociale, mais sera dès lors redevable de prélèvements sociaux.
A noter : le régime social est identique que la société soit à l’IR où à l’IS. Mais l’assiette est différente. Si la société est à l’IS, il faut prendre en compte la rémunération, le montant du dividende supérieur à 10% du capital social détenu par l’associé, de son compte courant d’associé et des primes d’émission, ainsi que toutes les sommes non prélevées sur les bénéfices mais mis à disposition de l’associé, notamment :
Rémunérations et avantages divers (ou occultes)
Avance, prêt ou acomptes
Rémunération des CCA
Dépenses à caractère somptuaire non déductibles de l’IS
Boni de liquidation
Comme nous l’avons décrit dans notre première partie, un associé peut être, au sens fiscal, soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
D’un point de vue social, cette distinction n’existe pas. Dès lors que l’on est associé d’une SARL de famille, il faudra retenir une distinction entre un gérant (ou collège de gérants) majoritaire, et gérant (ou collège de gérants) égalitaire ou minoritaire.
NB : Attention toutefois à l’associé théoriquement passif qui aurait un rôle trop prononcé dans la gestion de la société. L’administration sociale pourrait considérer qu’il est gérant de fait et prononcer un redressement de cotisations.
III / Autres caractéristiques liées à la SARL de famille
Le recours à la SARL de famille plutôt qu’à la location en direct permet de profiter de certains avantages comme par exemples :
Distinguer la propriété du pouvoir de décision (assemblées générales mais surtout gérance)
Transmettre des parts sociales (plus souple)
Transmettre sur une valeur prenant en compte le passif social (notamment les emprunts et comptes courants d’associés)
Utiliser le démembrement de propriété tout en prévoyant des règles propres dans les statuts (répartitions du bénéfice, droits de vote etc.)
Éviter les charges sociales (si gérant minoritaire non rémunéré) et les risques liés aux statuts sociaux du loueur en meublé en direct
Éviter d’être LMP en cumulant dans la société des associés ayant des foyers fiscaux distincts (parents, enfants majeurs non rattachés etc.). Cela permet de multiplier le seuil permettant de devenir LMP par le nombre de foyer fiscaux existant.
Attention : les charges sociales peuvent parfois être préférables (Protection sociale, retraite) au paiement de prélèvements sociaux (à fonds perdus), voire stratégique (un enfant majeur peut ainsi cotiser en tant que co-gérant tout en se créant un patrimoine immobilier de rapport initié par les parents).
Mais le recours à une SARL de famille implique également :
D’être imposable sur le bénéfice, même non distribué
De distinguer les « cash-flow » réels, des bénéfices, et donc limiter les distributions (bénéfice distribuable diminué par l’amortissement du bien). Le recours à un financement en compte courant d’associé est ici stratégique puisqu’il permettra de ressortir la trésorerie même sans bénéfice distribuable.
Pour le gérant, d’être potentiellement gérant majoritaire soumis aux charges sociales
De respecter les obligations propres à la SARL de famille (associés ayant un lien de parenté, pas d’activité civile etc.)
Un droit de partage (2,5%) en cas de liquidation et dissolution de la société
Il est également recommandé de faire une simulation précise du compte de résultat sur plusieurs années pour déterminer le montant du capital social de la société. Cela afin d’éviter que le cumul de des pertes n’engendre des capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social. Autrement, il sera nécessaire de respecter certaines formalités et, in fine, de régulariser la situation (L 223-42 Code de commerce).
IV / La SARL de famille : une solution stratégique contre l’insécurité juridique, fiscale et sociale de la location meublée ?
La SARL de famille peut dans certains cas être une solution stratégique.
Prenons l’exemple d’un couple retraité souhaitant acquérir un bien mis en location saisonnière (25 000 € de recettes annuelles brutes), en ayant recours à un financement en partie en cash, et en partie par emprunt. Ils ont une fille unique majeure et fiscalement indépendante.
Comment réaliser cet investissement tout en évitant les problématiques liées au régime fiscal (LMP/LMNP), au régime social (affiliation ou prélèvements sociaux) en sachant que les parents sont déjà à la retraite, en évitant les risques liés à l’instabilité de ces régimes, et tout en anticipant la transmission de ce futur patrimoine ?
La constitution d’une SARL de famille, qui empruntera pour acheter le bien, permettra :
De répartir le capital social (par exemple 1 000 €) entre les parents (45%) et la fille (55%) : associée, la fille profitera pour sa quote-part dans le capital social d’un enrichissement patrimonial du fait du remboursement de l’emprunt au fur et à mesure. Cette valeur ne sera pas dans la succession des parents.
De donner les parts sociales des parents en nue-propriété à leur fille : valeur moindre puisque la valeur d’une part prendra en compte le passif social. La valeur de la nue-propriété étant au surplus réduite comparativement à la valeur en pleine propriété (1).
Pour les parents : de ne plus se soucier du statut social propre à la location meublée et de son instabilité (actuellement, en cas de détention en direct, prise en compte d’un seuil de 23 000 €). Étant gérants minoritaires, ils ne sont soumis à aucune charges sociales (sauf si rémunération).
Pour les parents comme pour la fille : de ne pas se soucier du statut fiscal et de son instabilité (LMP ou LMNP). Le fait de cumuler deux foyers fiscaux permet de prendre en compte les recettes uniquement à hauteur de la quote-part de capital détenu par les associés. Le seuil de 23 000 € est donc plus difficile à atteindre et ne sera pas atteint dans notre exemple, alors qu’il l’aurait été en cas de location en direct.
Pour les parents : le financement en compte courant permettra de ressortir des liquidités même sans bénéfice distribuable (lequel est fortement réduit par l’amortissement notamment). Il permettra également de sortir de la trésorerie sans passer par la distribution, et donc sans tenir compte de la répartition capitalistique.
Une fois le compte courant d’associé remboursé, cette créance s’éteint et ne sera donc plus à transmettre.
D’utiliser les statuts pour prévoir et adapter quelques règles : concernant la gérance et ses pouvoirs (notamment possibilité de céder le bien), la répartition des bénéfices, le démembrement de propriété etc.
Pour aller plus loin, nous pouvons également imaginer un don manuel de sommes d’argent exonéré des parents à leur fille. Ces liquidités, apportés en compte courant par la fille, permettront de financer le besoin de trésorerie de la société dû au remboursement de l’emprunt. Ainsi, premièrement cela évitera la nécessité de transmettre un compte courant accumulé par les parents. Deuxièmement cela lui offrira la possibilité de sortir plus tard de l’argent de la société même en l’absence de résultat distribuable. Troisièmement, en cas de résultats négatifs, cela permettra de réincorporer une partie de ce compte courant au capital afin de régulariser une situation dans laquelle les capitaux propres seraient devenus inférieurs à la moitié du capital. Ce qui, au passage, permettra à la fille d’augmenter sa quote-part dans le capital social, ou de maintenir sa quote-part dans le cas d’une régularisation conjointe parents/fille.
De manière subsidiaire, on peut également rajouter que le choix de la SARL de famille peut s’avérer opportun par rapport à l’utilisation d’une société en nom collectif (SNC). En effet, contrairement à la première forme sociale, la SNC a des inconvénients : responsabilité illimité et solidaire aux dettes sociales, mais également régime social moins souple du fait que tout associé est nécessairement commerçant (ce qui, au surplus, implique des problématiques d’incompatibilité lorsque la fille par exemple exerce une profession réglementée interdisant l’exercice d’une profession commerciale).
Enfin, stratégiquement, il peut être également intéressant de prévoir dans certains cas l’existence d’une gérance majoritaire pour l’enfant majeur, afin qu’il cotise et se constitue des droits à la retraite sur la base d’un patrimoine immobilier (attention toutefois au collège de gérants majoritaire. Dans notre cas cette stratégie n’a pas lieu d’être).
Annexe : Rappels sur le régime social du loueur en meublé hors société
CF Mise à jour en fin d’article
Pour rappel : en cas de location en direct, le régime social applicable dépend de paramètres propres et distincts des paramètres définissant les LMP et les LMNP au sens fiscal.
Location en direct
SAISONNIERE
NON-SAISONNIERE
Meublé de tourisme classé
Chambres d’hôtes
Autre location meublée saisonnière
Location meublée (résidence principale du locataire)
Revenus annuels
Pas d’affiliation
< 23 000 €
< 5 268 €
< 23 000 €
< 23 000 € ou non inscrit au RCS **
Affiliation
> 23 000 €
> 5 268 €
> 23 000 €*
> 23 000 € et inscrit au RCS **
* La location saisonnière doit être faite par son propriétaire et non déléguée à une agence (RM Pellois du 5 décembre 2017 n°3619). Dans le cas inverse : pas d’affiliation.
** Note : Article L611-1 CSS : Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (23 000€), lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (condition d’inscription au RCS, abrogée).
-> Le code de la sécurité sociale renvoie donc aux conditions posées dans le CGI.
RISQUE ? Le Conseil constitutionnel (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC) avait, comme on l’a vu, censuré en 2018 l’obligation d’inscription au RCS prévu à l’article 151 septies du CGI. Mais cet article est, entre temps, devenu l’article 155 du CGI, qui n’est, quant lui, pas concerné directement par cette censure et qui prévoit toujours la condition d’inscription au RCS. Voilà pourquoi le Code de la sécurité sociale, par renvoi, prévoit toujours ce critère d’inscription au RCS.
Dans ces circonstances, une modification de ce nouvel article 155 dans le CGI est possible à l’avenir (soit par anticipation, soit suite à une nouvelle censure du Conseil constitutionnel, cette fois de ce nouvel article).
Mais, étant donné que le régime d’affiliation renvoie à cet article 155 du CGI, il y aurait alors par « effet domino » un risque que les règles d’affiliation ne renvoient plus à une condition d’inscription au RCS. La location en tant que résidence principale serait alors soumise aux charges sociales dès lors que le seuil de 23 000 € est franchi sans autre condition. Elle serait alors traitée comme la location de courte durée !
Il est probable que le Code de la sécurité sociale sera également modifié pour éviter une affiliation dans cette situation.
MISE A JOUR DECEMBRE 2020
C’est désormais officiel, la LFSS pour 2021 règle le problème lié à l’incertitude du régime social applicable aux loueurs en meublé.
Sont soumis aux charges sociales, et sont donc considérés au sens social comme professionnels, les loueurs en meublé qui :
1 – réalisent plus de 23 000 € de recette annuelles (loyers TTC)
2 – ET SOIT dont les loyers sont supérieurs aux autres revenus professionnels, SOIT qui font de la location saisonnière
Dit autrement, il faut donc, pour être LMP au sens social, soit être LMP au sens de l’impôt sur le revenu (recettes > 23 000 € > aux autres revenus professionnels) soit faire de la location saisonnière et en tirer plus de 23 000 € de recettes annuelles.
(1) L’article 151 nonies du CGl prévoit que les personnes exerçant leur activité professionnelle dans le cadre d’une société de personnes peuvent considérer leurs parts comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. Il s’ensuit que les associés des sociétés de personnes peuvent imputer sur la part des bénéfices sociaux imposables à leur nom les dépenses exposées pour l’acquisition de leurs droits sociaux et notamment les frais et intérêts des emprunts contractés à cet effet. Corrélativement, ils sont imposables selon les règles prévues pour les plus-values professionnelles sur les profits réalisés à l’occasion de la cession des parts qu’ils détiennent, mais, en revanche, les dispositions de l’article 150-0 A du CGI cessent de leur être applicables. Les dispositions de l’article 151 nonies du CGI sont applicables aux associés des SARL de famille qui optent pour le régime des sociétés de personnes.
Par ailleurs, le I de l’article 151 nonies du CGI dispose que lorsqu’un contribuable exerce son activité professionnelle dans le cadre d’une société dont les bénéfices sont, en application de l’article 8 du CGI et de l’article 8 ter du CGI, soumis à son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices agricoles réels, des bénéfices industriels ou commerciaux ou des bénéfices non commerciaux, ses droits ou parts dans la société sont considérés, notamment pour l’application de l’article 38 du CGI, de l’article 72 du CGI et de l’article 93 du CGI, comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. Il en résulte que ce contribuable peut imputer sur la part des bénéfices sociaux imposable à son nom les charges qu’il supporte personnellement pour l’acquisition ou la conservation de son revenu professionnel et notamment, les frais et les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de ses droits sociaux. L’exercice de l’option prévue à l’article 239 bis AA du CGI ayant pour effet de placer les sociétés concernées sous le régime des sociétés de personnes, les dispositions de l’article 151 nonies du CGI sont dès lors applicables aux associés des SARL de famille qui ont ainsi opté, sous réserve du respect des conditions posées par cet article. Bien entendu, ces dernières dispositions ne concernent pas les associés qui n’exercent pas leur activité professionnelle dans la société (RM Fosset, n° 04224, JO Sénat du 19 mai 1994, p. 1222).
En conséquence, une donation de parts de la SARL pourrait donner lieu à une imposition selon le régime des plus-values professionnelles. Des régimes de report et/ou d’exonération sont toutefois prévus (Art. 151 nonies II 1 du CGI).
En revanche, en cas de location meublée non professionnelle, la transmission à titre gratuit (donation/succession) ne donne pas lieu à imposition d’une plus-value professionnelle. RM FRASSA JO Sén. 28 mai 2015 n°14933
La location meublée accorde la possibilité à un particulier de louer son bien aménagé d’un mobilier. Cela permet au locataire d’en disposer immédiatement avec ses seuls effets personnels. Pour un particulier, la location meublée offre différents avantages fiscaux:
Les loyers perçus seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux
En qualité de loueur meublé, les recettes de la location prendront la forme de Bénéficies Industriels et Commerciaux. Dans le cas où le loueur percevrait 32 100 € de recettes maximums, le régime fiscal serait celui du micro-BIC. Ce régime présente une comptabilité plus allégée pour l’investisseur, avec une exonération de TVA. Les bénéfices seront alors déterminés après un abattement forfaitaire de 50 %, représentant les frais.
Si le particulier perçoit des recettes annuelles comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable au régime du réel simplifié.
Le bien ainsi que le mobilier pourront être amorti
Par l’intermédiaire du régime LMNP, le loueur aura la possibilité d’effectuer un amortissement linéaire et par composantes de son bien. Il sera alors conseillé de passer par un Centre de Gestion Agréé pour réaliser cet amortissement. Le mobilier pourra également être amorti mais le terrain sera alors exclu. L’amortissement est donc linéaire et un pourcentage sera affecté à chaque entité du bien. L’amortissement ne sera pris en compte que si le résultat en fin d’exercice est positif et au minimum égal à celui-ci. Dans le cas contraire, l’amortissement engendrera un déficit qui sera imputable sur les années suivantes, sans limite de durée. L’amortissement peut être envisagé sur différentes périodes allant de 20 ans à 50 ans. Tout dépendra des entités à amortir. Le Centre de Gestion Agréé représenté par un expert comptable, déterminera la durée optimale de l’amortissement. Derrière l’amortissement, l’objectif est de déduire, des recettes en provenance du bien meublé, un pourcentage d’amortissement. Ce montant d’amortissement correspondra à la dépréciation théorique du bien.
Généralement, le mobilier et les équipements s’amortiront sur une période de 5 à 7 ans. Pour le bien immobilier la période privilégiée sera comprise entre 25 et 50 ans.
Déficit BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
En régime Loueur Meublé Non Professionnel, en cas de déficit, celui-ci ne sera imputable que sur les revenus de mêmes natures. C’est-à-dire uniquement sur les revenus BIC non professionnel. Ce déficit sera reportable sur les dix années suivantes. Le déficit sera créé par :
les frais d’acquisitions
les intérêts d’emprunt
l’amortissement
l’impôt foncier
les charges de copropriété
l’entretien et les réparations
Remboursement des frais comptable
En passant par un expert comptable et plus précisément par un Centre de Gestion Agréé, le loueur meublé aura l’opportunité de réaliser l’amortissement de son bien dès la première année. La mise en place de cet amortissement aura un coût pour l’investisseur. Cependant, il sera neutre car les frais comptables sont récupérables.
En outre, il sera indispensable de passer par un CGA pour récupérer les charges comptables.
Remboursement de la TVA
En régime LMNP, lorsque l’investisseur fait l’acquisition d’un bien neuf, celui-ci aura la possibilité de récupérer le montant de TVA à la livraison du bien. Dans le cas où le loueur investit dans un bien ancien déjà en exploitation, le montant de la vente sera exonéré de TVA et sera alors hors taxe.
Cas pratique : investissement en location nue ou meublée (LMNP) ?
Comparons la fiscalité de la location nue à celle de la location meublée. Pour cela, prenons l’exemple d’un appartement en région parisienne : un bien avec travaux vendu 139 000 € FAI (frais d’agence inclus). Il s’agit d’un appartement d’une pièce de 27 m² nécessitant des travaux de remise en état pour 20 000 €. Le loyer prévisionnel est de 700 € en location nue et 860 € en meublé. Cependant, il faudra débourser 4 200 € pour l’acquisition des meubles.
Note de Nicolas : en pratique, vous pouvez chercher vous-même le bien idéal, bien placé, avec un bon rendement et gérer les travaux et l’ameublement. Ou vous pouvez déléguer cette mission de chasseur d’appartement et coordinateur de travaux à une société spécialisée, comme la société d’investissement locatif Ever Investou la société Immocitiz que nous présenterons ensuite.
Quel est le rendement brut de cet investissement ?
Calcul du résultat fiscal au régime réel
Afin de comparer ce qui est comparable, calculons dans un premier temps la base imposable courante, c’est-à-dire celle qui ne prend pas en compte les événements exceptionnels.
Dans les 2 cas (location nue ou meublée) au réel, on prend les loyers annuels et on déduit toutes les charges. Dans le cas du meublé, l’amortissement du bien permet de déduire bien plus de charges et nous obtenons un résultat fiscal de 90 € seulement (selon votre tranche marginale d’imposition vous serez taxé de x % de 90 €). Autant dire que nous ne paierons pas d’impôt sur le revenu si nous décidons de louer en meublé et ce durablement grâce à l’amortissement du bien.
Comment calcule-t-on l’amortissement comptable du bien en meublé LMNP au réel ?
Rappelons d’abord que l’amortissement est une charge comptable pour constater la dépréciation du bien, et non une « vraie » charge (il n’y a pas de dépense). Pour les besoins de l’exercice, nous avons vulgarisé et retenu 3 % du coût d’acquisition, soit 33 ans d’amortissement à 5 200 €. Il s’agit d’une moyenne observée sur l’amortissement en LMNP.
Mais en pratique, il faut décomposer le bien en plusieurs composants et chacun sera amorti sur une durée spécifique réglementée. Par exemple 40 ans pour le gros œuvre, de 15 à 30 ans pour les installations techniques, de 6 à 12 ans pour les meubles, etc. Dans le cas présent, après 10 ans l’amortissement pourrait passer à 4 600 €, puis 3 400 € après 20 ans, et 2 200 € après 30 ans. Notez que l’on peut toujours faire de nouveaux travaux et renouveler les meubles pour regonfler l’amortissement. Bien sûr, on peut se faire assister d’un comptable si besoin.
Et si nous avions choisi le régime micro plutôt que le réel ?
En location nue, on bénéficie de 30 % d’abattement en micro-foncier sur les revenus locatifs. Alors qu’en location meublée on bénéficie de 50 % d’abattement en micro BIC. Calcul :
location meublée : 10 320 € – 50 % d’abattement = 5 160 € de résultat fiscal. Notez qu’on sera donc taxé sur une plus petite assiette qu’en location nue, alors que le loyer est plus élevé.
Clairement, le régime d’imposition au réel (simulé dans le tableau) est plus avantageux pour l’instant dans les 2 cas de figure. Mais en fin de prêt, le régime micro sera probablement plus intéressant après la fin de l’amortissement. Par conséquent, nous choisissons le régime réel car nous aurons plus de charges à déduire que l’abattement forfaitaire au micro. En effet, le but est d’optimiser fiscalement en réduisant l’assiette taxable au maximum.
L’impact du déficit foncier en location nue
Note dans le cas de la location nue : les travaux de remise en état (20 000 €) vont permettre de diminuer significativement cette base de 3 750 € et de créer un déficit foncier. Ainsi, en année 1 : 3 750 € – 14 450 € de travaux = déficit foncier de 10 700 € (le maximum imputable par an). Et en année 2 : 3 750 € – 5 550 € (solde des 20 000 € de travaux) = déficit foncier de 2 800 €.
Ceci dit, l’avantage du déficit foncier est de courte durée puisqu’il va baisser la base imposable des deux premières années seulement. Ensuite l’investisseur devra réaliser de nouveaux travaux s’il veut réduire sa fiscalité. Bref, la location meublée au régime réel l’emporte encore sur la durée.
Verdict : location nue ou meublée ? Au régime micro ou réel ?
Le verdict est sans appel. C’est la location meublée qui sera bien moins taxée sur la durée, au régime réel du statut LMNP. En effet, en amortissant le bien et en comptant les autres charges, le résultat fiscal tend vers 0, donc 0 impôt sur les revenus locatifs (x % d’impôt sur le revenu sur une assiette de 0 € = 0 €).
Le rendement et autres indicateurs financiers de votre investissement locatif
Par exemple, calculons le cashflow de l’opération, c’est à dire la différence entre vos sorties et entrées d’argent. En empruntant 174 320 € à 1,50 % (assurance comprise) sur 25 ans, on a des traites mensuelles de 660 €. Et en ajoutant les charges et taxes (copropriété, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, CFE et 0 impôt sur le revenu) on tombe quasiment sur 860 € de dépenses mensuelles. Finalement le bien s’autofinance (loyer de 860 €) et le cashflow est même quasiment positif, le rêve du bailleur pour se construire un patrimoine sans effort de trésorerie ! Notez que l’amortissement est une charge comptable (qui nous permet de réduire le résultat fiscal donc l’imposition) et non une « vraie » charge, puisque vous ne sortez pas d’argent de votre poche.
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
L’INVESTISSEMENT EN LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL)
QU’EST-CE QUE LE LMNP ?
La location en Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue : réductions d’impôts et possibilité de récupérer la TVA.
Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer. La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels. La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur
Plusieurs options fiscales sont disponibles pour un investissement en LMNP. Un investissement LMNP peut aussi bien concerner un bien situé dans une « résidence services » qu’un logement classique ne proposant aucun service aux locataires.²
Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.
Le dispositif est accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d’impôts, il est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.
Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :
Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.
Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
N’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.
LMNP NEUF OU ANCIEN
Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion).
L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rare à trouver proches des centres villes. De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. Le logement acquis se situe dans un bien immobilier livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir rapidement des loyers non imposés.
Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation. D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.
Décret n° 2010-222 du 3 mars 2010 pris pour l’application de l’article 199 sexvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle
Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !
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Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- vendredi 12 juillet 2019 Article Tout public
Propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, ou intéressé(e) par l’acquisition d’un tel bien, vous envisagez d’y exercer une activité de location meublée touristique du type Airbnb ?
Comme cela a été développé dans le premier dossier, si l’exploitation d’un local commercial est parfaitement rentable et justifiée au regard de l’urbanisme, il est cependant nécessaire, comme dans toute problématique concernant la location meublée touristique, de s’interroger sur les éventuelles complications liées à la copropriété.
I) Le principe : la liberté de disposition du lot.
Tout copropriétaire qui dispose d’un local commercial est libre, en principe, d’exercer l’activité de son choix dans le lot dont il est propriétaire.
De plus, toute restriction de ses droits doit impérativement être justifiée par la destination de l’immeuble. Cette notion, centrale en copropriété, permet au juge d’éclairer les clauses restrictives présentes dans le règlement de copropriété et de déterminer si elles sont légales ou bien abusives.
A priori, dans un immeuble contenant des locaux commerciaux, la destination de l’immeuble ne peut être exclusivement d’habitation. Puisque des lots ont un usage commercial, alors l’immeuble a forcément une destination mixte d’habitation et de commerce.
Par conséquent, en présence d’une destination mixte de l’immeuble, le juge aura tendance à considérer que la restriction de l’activité de meublé touristique (ou sa soumission à un accord des copropriétaires) ne semble pas justifiée : pourquoi interdire certaines activités alors que tout commerce est autorisé au sein des lots commerciaux ?
II) Les risques potentiels de restriction de l’activité par la copropriété : les points à vérifier.
Dans un immeuble dont la destination est mixte, aucune restriction n’est a priori possible puisque qu’elle n’apparaitrait pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble. Certains points restent cependant à vérifier car ils peuvent faire l’objet d’une interprétation particulière. La jurisprudence n’est pas encore fixée sur certains de ces points.
Il convient de rappeler que la règle générale reste toujours, sauf décision contraire du juge, celle de la liberté des copropriétaires de disposer de leur lot privatif, consacrée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Les éléments suivants sont à vérifier mais ils ne constituent pas automatiquement un obstacle à la location meublée touristique dans un local commercial.
1/ La désignation de votre lot dans le règlement de copropriété.
Généralement, il s’agira d’un local commercial. S’il est décrit ainsi dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division, alors il n’y a aucune difficulté sur ce point.
On peut évoquer le cas du lot décrit comme un « bureau ». La notion de bureau n’englobe en pas le même type d’activité que le local commercial et renvoie plutôt à l’exercice d’une activité essentiellement intellectuelle qui ne nécessite pas forcément la réception régulière des clients.
Or, la réception de clientèle n’est pas accessoire dans l’activité de location saisonnière : c’en est même la principale facette. De plus, l’activité de type Airbnb correspond davantage à une activité purement commerciale d’investissement locatif qu’à une activité intellectuelle.
Néanmoins, certains auteurs laissent penser qu’il est possible d’imaginer que dans des locaux à usage de bureaux, il est possible que la copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale.
De plus, la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point et il conviendra de faire une appréciation au cas par cas à la lumière des stipulations de chaque règlement de copropriété. A ce titre, l’étude du règlement de copropriété est essentielle pour déterminer vos droits.
2/ La location meublée de courte durée est-elle interdite ?
Certains règlements de copropriété des immeubles à Paris contiennent des stipulations dont l’objectif est de limiter les activités possibles dans l’immeuble pour en préserver le caractère bourgeois et résidentiel.
On peut d’abord trouver des clauses qui interdisent purement et simplement l’activité de location meublée de courte durée. Si vous trouvez cette clause dans le règlement de copropriété, vous devez en déduire que votre activité sera interdite, et de manière expresse. En pratique, cela est rarement le cas.
Dans certains règlements anciens, une clause peut interdire « l’organisation d’une pension » et/ou « l’exploitation de garnis ». Ces expressions désuètes correspondraient à l’idée de la location meublée de courte durée et une telle interdiction pourrait éventuellement supposer l’interdiction d’exercer votre activité Airbnb (ou autre).
Cependant, cette interdiction n’est pas aussi claire que celle exposée précédemment et peut donc faire l’objet d’une interprétation nuancée. Certaines jurisprudences considèrent que l’interdiction peut être interprétée porte sur l’exploitation hôtelière de plusieurs chambres au sein d’un même appartement, ce qui n’est pas forcément le cas dans l’activité de meublé touristique, qui est potentiellement autorisée dans ce cas.
3/ Existe-t-il une « clause bourgeoise » ?
Si vous êtes propriétaires d’un local commercial, alors il est probable que l’immeuble soit à usage mixte puisqu’il accueille aussi bien des commerces, que des habitations (et parfois d’autres types de lots : garages, bureaux, studios, remises, etc.)
Si une clause bourgeoise existe, elle n’est a priori applicable qu’aux lots à usage autre que le commerce, soit généralement les lots à usage d’habitation. Aussi, bien que toute activité commerciale et même professionnelle soit interdite dans ces lots, elle reste néanmoins possible dans les lots commerciaux, dont l’objectif premier est d’accueillir une activité commerciale.
Ainsi, propriétaire d’un local commercial, vous n’avez pas à être inquiété d’une potentielle clause d’habitation bourgeoise puisque celle-ci ne s’applique pas à votre cas.
Néanmoins, certaines jurisprudences relativement récentes et isolées apportent une nuance à ce principe de liberté. Ainsi, on remarque que le juge peut analyser la clause d’habitation bourgeoise, certes limitée aux lots à usage d’habitation, comme la manifestation du désir des copropriété de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble et leur tranquillité de vie, que viendrait naturellement perturber certaines activités commerciales. Le juge peut notamment s’appuyer sur le caractère majoritairement bourgeois de l’immeuble.
Cependant, il demeure que l’immeuble a une destination mixte, ce qui autorise a priori l’exercice d’une activité commerciale. Chaque règlement de copropriété est unique et il est indispensable de le faire analyser par son conseil pour écarter tout risque.
4/ L’évolution de la jurisprudence.
La jurisprudence est amenée à évoluer et ne semble pas figée pour le moment. Dans une décision isolée, le juge a considéré que l’activité modifiait la destination du lot, et qu’il était nécessaire pour modifier la destination de l’immeuble, de recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision laisse penser que le fait de pratiquer l’activité de location touristique de courte durée pourrait entraîner un changement de destination de l’immeuble, lequel changement nécessite l’accord de l’assemblée générale.
Ainsi, on pourrait en déduire que les copropriétaires des lots commerciaux auraient du demander l’accord du syndicat avant de débuter leur activité.
Cependant, la portée de cette décision est à relativiser : il s’agit d’une décision rendue par une juridiction inférieure en référé. En outre, il conviendra d’attendre l’issue définitive de cette affaire pour déterminer la réelle portée de cette décision isolée.
En définitive :
L’analyse précise et approfondie du règlement de copropriété est indispensable pour déterminer ce qui est réalisable et ce qui risque d’être bloqué par la copropriété.
La jurisprudence est loin d’être unanime sur ce point, et n’est absolument pas fixée définitivement. Elle évolue depuis une dizaine d’année et continue d’évoluer.
Des décisions isolées pourraient ouvrir la porte à une nouvelle interprétation des clauses bourgeoises et imposer aux copropriétaires de solliciter l’autorisation du syndicat pour exercer leur activité de location meublée touristique, même en présence d’une destination mixte.
Cependant, il convient de considérer que la jurisprudence applicable pour le moment semble d’avantage en faveur des copropriétaires de local commercial, dans la mesure où la destination mixte de l’immeuble ne justifie pas une restriction.
En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/transformer-son-local-commercial-airbnb-paris-attention-reglement-copropriete,31994.html#MURL5CJfcdkG8OGS.99
PROPRIETAIRES ou LOCATAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA TRANSFORMATION D’UN LOGEMENT EN LOCAL PROFESSIONNEL OU COMMERCIAL
Changement d’usage local professionnel ou commercial
Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour les compensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015.
Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
Si vous êtes une personne morale (société SCI) désireuse de faire de la location meublée touristique, vous êtes également soumis à ce régime de déclaration.
QUELLES SONT LES DEMARCHES ?
Transformer un logement local commercial ou professionnel nécessite :
l’obtention d’une autorisation de changement d’usage :
Attention ! L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pas transmissible (sauf en cas de compensation). Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.
Le demandeur devra également s’assurer que cette transformation ne va pas à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.
Sous certaines conditions et dans un périmètre restreint sur la ville de Nice, ce type de changement d’usage pourra être assorti d’une obligation de compensation.
QUELLES SONT LES SANCTIONS APPLICABLES EN L’ABSENCE D’AUTORISATIONS ?
Toute personne qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.
Passé ce délai, une astreinte pourra être prononcée par le tribunal à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation.
En l’absence de régularisation, l’administration peut faire procéder à l’expulsion des occupants aux frais du contrevenant.
QUI CONTACTER ?
Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :
Formulaire à télécharger et notice explicative :PDF
Comment remplir une demande de changement d’usage d’un locald’habitation transformé en local commercial ou professionnel ?Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour lescompensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015I- Adresse du local d’habitation objet du changement d’usage-Il s’agit de l’adresse précise du local d’habitation qui fait l’objet du changement d’usage.- Il convient de renseigner obligatoirement la référence cadastrale du terrain (consultezhttp://www.cadastre.gouv.fr )II-Demandeur1- Il s’agit de l’identité et l’adresse de la personne physique ou morale qui dépose la demandede changement d’usage.2- Préciser le local précédemment occupé par le demandeur.3- Important : Chaque professionnel doit déposer une demande en son nom propre en casd’exercice conjoint dans les lieux.4- Le propriétaire du local doit donner son accord au changement d’usage :Pour toute demande de changement d’usage, il est indispensable, pour le locataire, d’avoirl’accord du propriétaire du local (Annexe 2).III-Description du local objet de la demande1- Dans le cas d’un dépôt de permis de construire ou une déclaration préalable : ne pas confondre lechangement d’usage avec le changement de destination.Les autorisations d’urbanisme au titre du changement de destination qui relèvent de laréglementation d’urbanisme ne valent pas autorisations au titre de changement d’usage. Celui-ci doitêtre obtenu en tout état de cause pour que les travaux puissent être mis en œuvre.2-Le local appartient-il à un bailleur social ?Les organismes d’habitations à loyer modéré comprennent : les offices publics d’aménagement et deconstruction, les offices publics d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes d’habitations aloyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré, lessociétés anonymes de crédit immobilier et les fondations d’habitations à loyer modéré.3- L’immeuble est en copropriété :- Attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changementd’usage du local (Annexe 1)4- Si le local est destiné à de la location meublée touristique pratiquée par une personne morale :- Attester sur l’honneur que le logement proposé à la location est décent.- Réaliser les démarches nécessaires pour l’acquittement de la taxe de séjour :- Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/nice- Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4IV-Utilisation prévue du localLes demandes de changement d’usage sur un même immeuble seront limitées à 50 % de la surfacede plancher dudit immeuble.Ainsi, la demande de changement d’usage ne pourra pas être accordée si elle contribue à ce que plusde 50 % de la surface de plancher de l’immeuble passe en activité.Il pourra cependant être dérogé à ce principe, dans trois cas de figure : implantation d’activités au rez-de-chaussée de l’immeuble, implantation d’une activité justifiant l’utilisation de la surface totale de l’immeuble, immeuble de petite taille dont la surface totale est inférieure à 300 m² de surfacehabitable.Rubrique A : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur latotalité du local ?Lorsque le local transformé est situé hors du périmètre de compensation,Ou lorsque le local est situé dans le périmètre soumis à compensation mais que (condition noncumulative) : la demande de changement d’usage porte sur des locaux d’habitation situés enrez-de-chaussée, la demande est formulée en vue d’y exercer une mission d’intérêt général, la demande de changement d’usage est sollicitée par une personne en vue d’yexercer une profession libérale réglementée ou non règlementée.Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base dequalifications appropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façonprofessionnellement indépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuelsdans l’intérêt du client et du public (source, considérant no43 de la directive à lareconnaissance des qualifications professionnelles n° 2005/36/CE).Rubrique B : Dans quels cas solliciter une autorisation sans compensation sur unepartie d’un local d’habitation ?Lorsque la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie du local d’habitation utilisé parle demandeur comme sa résidence principale, d’une activité professionnelle, y compris commerciale,pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucundésordre pour le bâti. Cette surface doit être inférieure à 50% de la surface du local d’habitation.L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pastransmissible. Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.Rubrique C : Dans quels cas l’autorisation est-elle soumise à compensation ?Cette compensation ne s’applique qu’aux demandes de changement d’usage pour les logementssitués dans le périmètre délimité par les boulevards, avenues et rues listés ci-dessous et seront prisen compte totalement, côtés pair et impair :- boulevard Gambetta,- boulevard Joseph Garnier,- rue Raiberti,- rue François Pellos,- avenue Raymond Comboul,- avenue Desambrois,- boulevard Carabacel,- rue Barla,- boulevard Lech Walesa,- boulevard Stalingrad.
Cinq cas d’exceptions à cette compensation : pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage porte sur des locauxd’habitation situés en rez-de-chaussée, pas de compensation lorsque la superficie du local situé en étage est inférieure ou égale à200 m², pas de compensation lorsqu’elle est demandée en vue d’y exercer une mission d’intérêtgénéral, pas de compensation lorsque la demande de changement d’usage est sollicitée par unepersonne en vue d’y exercer une profession libérale réglementée ou non règlementée*. pas de compensation quand la demande d’autorisation tend à l’exercice, dans une partie dulocal d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, d’une activitéprofessionnelle, y compris commerciale, pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni dangerpour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Cette surface doit êtreinférieure à 50% de la surface du local d’habitation.*Doit être considérée comme profession libérale toute profession exercée sur la base de qualificationsappropriées, à titre personnel, sous sa propre responsabilité et de façon professionnellementindépendante, en offrant des services intellectuels et conceptuels dans l’intérêt du client et du public(source, considérant no 43 de la directive à la reconnaissance des qualifications professionnelles n°2005/36/CE).L’autorisation de changement d’usage est accordée sous réserve qu’une compensation soit faite parla transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation (au 1er janvier 1970et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation). Le local proposé en compensation devraêtre de surface et de qualité équivalentes à celui faisant l’objet de la demande de changementd’usage frappé d’une obligation de compenser.Le local servant à la compensation peut être situé en dehors du périmètre soumis à la compensationmais doit être sur la commune de Nice.-Lorsqu’une demande d’autorisation de changement d’usage est assortie d’une compensationrecevable et suffisante, le changement d’usage, dés lors qu’il est autorisé, devient définitif ;l’autorisation est alors attachée au local et non à la personne.Qu’est-ce qu’une compensation ?La compensation consiste à remettre à l’habitation un local ayant un autre usage que l’habitation au1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destinationpostérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.Les locaux proposés en compensation doivent être :-De qualité et de superficie équivalentes aux locaux faisant l’objet du changement d’usage,-Situés sur la commune de Nice.Nota Bene :-Les locaux offerts en compensation doivent revenir définitivement à usage d’habitation et êtrepubliés, par le demandeur, au fichier immobilier du bureau de la Conservation des Hypothèses deNice.-Cette formalité concerne à la fois l’immeuble dont le changement d’usage est autorisé et celuiapporté en compensation.QUI CONTACTER ? Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire5-7 Place du Général de Gaulle06000 NICETél : 04.97.13.26.86 Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à12h30. Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme: du mardi au vendredide 8h30 à 12h30.Si vous souhaitez adresser un courrier :Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construireMairie de Nice06364 NICE cedex 4 Pour déclarer la taxe de séjour (cas des locations meublées touristiques pratiquées par despersonnes morales) 😮 Lien vers le Portail de télé-déclaration de la Taxe de Séjour :https://ts.ofeaweb.fr/TSNICE/niceo Consulter la notice d’utilisation : http://www.nicecotedazur.org/habitaturbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locationsmeublées-touristiques-sur-nice/autorisation-des-changements-d-usage-deslocations-meubles-touristiquesService de la Fiscalité Locale- Si vous souhaitez adresser un e-mail :taxedesejour@nicecotedazur.org- Si vous souhaitez adresser un courrier :Métropole Nice Côte d’AzurService Fiscalité LocalePôle Taxe de Séjour06364 Nice cedex 4
Le régime fiscal des «cessions de commercialité»
26 février 2018
Le changement d’affectation d’un immeuble de manière générale, et la transformation d’un immeuble à usage d’habitation en un immeuble à usage de bureau en particulier, est une opération qui n’est pas neutre au plan fiscal et qui mérite une analyse attentive de ses modalités et conséquences.
En matière de TVA, le changement d’affectation d’un immeuble par une entreprise est susceptible en lui-même d’entraîner certaines conséquences. D’une part, une régularisation de la taxe qui avait grevé sa construction ou son achèvement peut être exigible si le changement intervient dans un délai de vingt ans et que l’activité à laquelle l’immeuble est nouvellement affecté est soumise à un régime différent de celle exercée à l’origine. Et, d’autre part, les travaux rendus nécessaires pour le nouvel usage peuvent, s’ils sont importants, aboutir à la construction d’un immeuble neuf.
C’est toutefois le sort fiscal de l’éventuel droit de commercialité généré par un changement de destination de l’immeuble qui retient particulièrement l’attention.
La « cession de commercialité » est effectuée par le propriétaire d’un immeuble à usage de bureaux qu’il transforme en immeuble à usage d’habitation (généralement appelé « fonds compensateur »), au profit d’un opérateur envisageant de procéder au changement d’affectation inverse (propriétaire du « fonds compensé »).
Pour comprendre, précisons que l’article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) dispose que « l’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier ».
Juridiquement, il n’y a jamais véritablement de cession de droit par le propriétaire du fonds compensateur au profit du fonds compensé, car le droit au changement d’affectation du fonds compensé est directement accordé par l’autorité administrative. Pour autant, le flux financier entre les propriétaires des fonds se justifie par le transfert de valeur du fonds compensateur vers le fonds compensé. Économiquement, ce mécanisme est donc assimilable à celui d’une cession.
Puisque l’engagement du propriétaire du fonds compensateur est indispensable à ce transfert de valeur et que ce dernier a un caractère définitif une fois réalisés les travaux de transformation du fonds compensateur, la situation est très proche de celle d’une cession de droit réel immobilier.
L’autonomie du droit fiscal et l’approche souvent plus économique des situations rendent raisonnable d’analyser fiscalement la compensation prévue par l’article 631-7-1 du CCH comme la cession d’un droit réel immobilier.
TVA
Du point de vue de la TVA, dès lors que cette opération repose sur un engagement d’affectation pris par le propriétaire du fonds compensateur vis-à-vis de celui du fonds compensé, l’assujettissement ne fait pas de doute lorsque le «cédant» agit dans le cadre d’une activité économique indépendante.
Si l’on retient la qualification de droit réel immobilier, la «cession» suit le régime du bien immeuble auquel les droits se rapportent, conformément à l’article 257, I, 1° du Code général des impôts (CGI), la cession d’un immeuble étant exonérée lorsqu’il est achevé depuis plus de cinq ans, sauf taxation sur option du vendeur.
Il est vrai que la réponse ministérielle Martin (n°20381 JOAN, 12 avril 1999, p. 2205) concluait à une taxation à la TVA « ordinaire », alors que la qualification en droit réel immobilier aurait alors conduit à un assujettissement à la TVA « immobilière », dans les conditions de l’article 257-7 du CGI. L’analyse fiscale était donc implicitement mais nécessairement celle d’un droit personnel, assimilé à une prestation de services.
Toutefois, la réglementation juridique alors en vigueur prévoyait expressément que les dérogations administratives à l’interdiction de changement d’usage des locaux d’habitation étaient accordées à titre personnel. Ce n’est qu’à partir de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 que l’autorisation subordonnée à une compensation a été attachée au local et non à la personne. La réponse Martin ne parait donc plus d’actualité.
Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière
Au regard des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la « cession de commercialité » se trouve ainsi logiquement soumise aux droits applicables aux mutations d’immeubles :
le droit de vente d’immeuble est dû au taux normal si le fonds compensateur est une construction achevée depuis plus de cinq ans ;
la taxe de publicité foncière au taux réduit s’applique si le fonds compensateur est une construction achevée depuis moins de cinq ans.
Dans un tel cadre toutefois, l’engagement de construire un immeuble neuf (article 1594 0G A du CGI) apparait comme une alternative intéressante, permettant de réduire la taxation au droit fixe de 125 euros lorsque le propriétaire du fonds compensé est un assujetti qui poursuit la réalisation d’un immeuble neuf.
Impôt sur les bénéfices
Au regard de l’impôt sur les bénéfices, enfin, le Conseil d’Etat vient récemment de se prononcer sur le traitement, chez le propriétaire du fonds compensé, de l’indemnité versée au propriétaire du fonds compensateur dans un sens qui semble cohérent, ou du moins n’est pas en contradiction, avec l’analyse développée ci-avant en matière de TVA et de droits de mutation.
La question se posait, dans l’affaire jugée par le Conseil d’Etat (21 juillet 2017, n°395457, société Cidinvest), de savoir si l’indemnité s’analysait comme une charge ou comme une immobilisation, dans le contexte particulier d’une société sollicitant une autorisation de changement d’usage en vue d’installer son siège social dans un immeuble parisien à usage d’habitation.
Ce contexte rendait obligatoire la compensation mais pas nécessairement l’indemnisation de celle-ci. Le Conseil d’Etat, constatant que l’autorisation administrative demandée est attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, et que l’indemnité constitue un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de l’immeuble, conclut assez logiquement que celle-ci constitue une immobilisation et non une charge déductible : elle s’ajoute donc au prix de revient de l’immeuble objet du changement d’affectation, dont elle a pour effet d’accroître la valeur.
Cette analyse est par ailleurs en conformité avec l’analyse développée au plan comptable en septembre 2013 par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes, selon laquelle l’indemnité a la nature d’un actif puisque cette dépense, attachée à l’immeuble, est identifiable et a une valeur économique positive pour l’entreprise qui la verse.
Publié le 23 novembre 2017 – 10:35 – Mis à jour le 22 mars 2018 – C. Dulary
Investir dans un logement et le louer meublé permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier de compléments de revenus. Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, ce type d’acquisition peut apporter certains avantages au propriétaire : rentabilité élevée, récupération de TVA dans le neuf, amortissement comptable… Mais attention, une certaine vigilance doit être apporté au choix du bien.Carte d’identité de la LMNP Somme pour démarrer : Durée de placement : Récupération pour soi : Revente : Avantage fiscal : Moyenne Long terme Selon projet Oui Selon projet
Le principe est simple. Il s’agit d’acheter un logement ainsi que tout le mobilier nécessaire au quotidien du locataire : cuisine équipée, couverts, salon, placards, literie… l’objectif est qu’une personne puisse s’installer et mener sa vie courante en amenant rien d’autre que sa valise. La location meublée est la plupart du temps destinée à des locataires de courte durée :
– Les touristes et les voyageurs d’affaires (de quelques jours à une semaine) : le logement peut être soit loué directement par son propriétaire par l’intermédiaire d’une plateforme de type AirBnB, soit loué à un exploitant dans le cadre d’un achat dans le neuf (Pierre et Vacances…) ; – Les étudiants : on peut alors louer pour la durée de l’année scolaire (9 ou 12 mois) ;
Il existe 2 manières d’investir en location meublée : – En faisant tout soi-même, c’est-à-dire en achetant un bien dans l’ancien ou le neuf, en le meublant et en le gérant par ses propres moyens ou par l’intermédiaire d’une agence, – En achetant un appartement « clé en main » à un propriétaire louant déjà en meublé, ou encore à un promoteur qui livrera le logement, les meubles et fournira un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.
Chacune a ses avantages et ses inconvénients. Dans le premier cas, le temps nécessaire à la gestion (ou la facturation des honoraires si celle-ci est confiée à un tiers) peut être élevé, car le taux de rotation des locataires est important. Il est en effet nécessaire de faire de la publicité pour trouver des locataires, puis de faire un état des lieux d’entrée et de sortie à chaque nouvel occupant, ainsi qu’un peu de ménage. Sur certaines périodes, le logement peut également rester vide si aucun locataire ne se présente. On peut néanmoins disposer du bien comme on veut, l’occuper soi-même ou le récupérer à tout moment pour opter pour la location nue… La revente peut suivre les mêmes procédés qu’une revente classique.
Dans le cas d’un investissement en résidence gérée (dans le neuf pour la majorité des cas), le locataire n’est pas une personne physique mais une société commerciale. Les loyers sont versés pendant au moins 9 ans (durée du bail commercial). Le propriétaire n’a rien à faire, puisque c’est l’exploitant qui s’occupe de la mise en location. Que le logement soit occupé ou non, les loyers sont versés. Ce type d’investissement permet également de payer un bien neuf moins cher, puisque la TVA peut être entièrement remboursée sous conditions. Cependant il est rare de pouvoir profiter de son bien en l’occupant, et la revente peut être plus difficile.
A noter : les locations de type AirBnB sont de moins en moins bienvenues dans les grandes villes. A Paris, il est devenu obligatoire de déclarer son logement sous peine d’avoir une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros (voir le site ici). Dans les villes de plus de 200.000 habitants, il est également nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour que le logement devienne un local commercial. Attention de bien vérifier ces points avec votre notaire avant d’acheter.
Quel bail pour la location meublée ?
Dans le cas où le propriétaire loue le bien à des personnes physiques pour une courte durée, c’est un bail civil ou un contrat de location saisonnière qui pourront être utilisés. Il sera ainsi possible de louer quelques jours ou par exemple neuf mois pour un étudiant.
Si le logement est loué en meublé à titre de résidence principale du locataire, il faut opter pour un bail de type loi ALUR : le bail d’habitation meublée. Des modèles de baux peuvent être téléchargés sur Internet, par exemple sur le site Le bon bail. Tous les renseignements pratiques sont également disponibles sur le site du service public.
Lorsque le bien fait partie d’une résidence gérée par un exploitant, c’est un bail commercial qui sera mis en œuvre. Ces résidences, dont les lots sont la plupart du temps achetés neufs, sont commercialisés par les promoteurs. Ils proposent d’acquérir un logement avec ses meubleset de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l’exploitantpréalablement choisi pour la résidence. Le locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer le lots à diverses personnes. Ces résidences sont de type « résidence pour étudiants », « résidences séniors », « résidences tourisme / affaire », voire « Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) »…
A noter : La loi ALUR impose que le dépôt de garantie ne dépasse pas deux mois de loyer pour la location d’un meublé à titre de résidence principale du locataire. Elle a également introduit un délai légal de restitution de ce dépôt : un mois si l’état des lieux de sortie ne mentionne rien de notable, et deux mois si ce n’est pas le cas.
Récupérer la TVA pour un achat en immobilier neuf
Pour les biens acquis neufs assorti d’un bail commercial avec exploitant, il est possible de demander le remboursement de la TVA payée. Certains promoteurs se chargent même de la TVA et ne font payer à leur client que le prix hors taxes du bien. Attention néanmoins, la récupération de la TVA est possible car dans un bail commercial, les loyers sont imposés à la TVA. Cela n’a pas de conséquence sur la perception des loyers pour le propriétaire, car l’exploitant verse un loyer hors taxe. Mais cela signifie que le remboursement de TVA n’est acquis qu’au bout de 20 ans. En d’autres termes, la contrepartie de la récupération immédiate de TVA par l’acquéreur est un engagement de sa part de louer le bien en bail commercial pendant 20 ans.
En cas de revente avant le terme, il existe 2 cas de figure. Si le logement est revendu à un propriétaire qui va continuer l’activité ou reprendre le bail commercial, l’opération bénéficie de plein droit de la transmission d’une universalité de biens (article 257 bis du CGI). La vente se déroule alors sans TVA (même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l’achèvement).
Si l’activité n’est pas poursuivie, l’Etat pourra demander le remboursement du reliquat de TVA restant à couvrir. Demandez donc conseil à votre notaire si vous êtes dans le cas d’une revente.
La location meublée n’est pas imposée comme une location vide : les revenus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et pas dans celle des revenus fonciers. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale. Cela procure quelques avantages, bien que cela soit aussi plus contraignant en termes de gestion.
Il existe 2 types statuts : le LMNP, loueur en meublé non professionnel et le LMP, loueur en meublé professionnel.
Le contribuable qui loue en meublé a automatiquement le statut de LMNP, tant que la totalité de ses revenus issus de la location de biens meublés sont inférieurs à 23.000€ par an et/ou si ces revenus constituent moins de la moitié des revenus fiscaux de son foyer fiscal.
Par contre, pour obtenir le statut LMP, il faut cumuler les 3 options suivantes : – Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 €, – Elles doivent constituer au moins la moitié des revenus du foyer fiscal, – Le contribuable doit être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
Le statut LMP est intéressant car il peut contribuer à réduire l’IFI(nouvel ISF), puisque tous les biens immobiliers détenus dans le cadre de l’activité sont considérés comme biens professionnels et sont à ce titre exonérés.
Concernant la déclaration des revenus, la plupart contribuables sont éligibles au régime du micro-BIC, sous condition que les revenus liés soient inférieurs à 70 000 euros par an. Ce régime permet d’appliquer un abattement de 50% pour tenir compte de toutes les charges sur le bien loué. Lorsque les dépenses sont supérieures à 50% des revenus, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition (déduction des charges réelles).
Enfin, comme les revenus locatifs classiques, les revenus des meublés sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2% en 2018).
A noter : le statut LMP est difficile à obtenir en raison des conditions cumulatives à réunir. Ainsi, pour obtenir plus de 23.000 euros de loyers par an, en imaginant que la rentabilité effective des logements soit de 5%, ce statut nécessite d’avoir constitué un patrimoine immobilier d’environ 460 000 euros de biens, exploités uniquement en location meublée. Ces revenus doivent de plus constituer a minima la moitié des revenus du foyer fiscal.
Opter pour l’amortissement comptable des revenus issus de la location meublée
La déclaration en BIC au régime réel permet de déduire les charges des recettes locatives. La gestion comptable se rapproche de celle d’une entreprise. Ainsi, il est possible de pratiquer un amortissement comptable : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite des revenus. Avec un montage bien ficelé, cette option permet de réduire de façon notable les recettes locatives, qui peuvent dans certains cas être ramenées à zéro.
Néanmoins il nécessite souvent l’intervention d’un comptable. Certains exploitants ou promoteurs proposent ce type de prestations dans leur package. Une question à poser lorsque d’un projet d’acquisition.
La Censi-Bouvard est un peu l’équivalent de la Loi Pinel, mais pour les résidences gérées. Cette loi permet, sous conditions, de réduire son impôt sur le revenu d’un montant correspondant à 11% du prix d’achat étalé sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros.
Prenons l’exemple de l’achat d’un logement en résidence pour étudiants pour un montant de 120.000 euros TTC. Le titulaire du bail commercial pour 9 ans serait la société spécialisée Réside Etudes. La TVA récupérable serait de 20% du prix hors taxes, soit 20 000 euros. Le prix de revient du bien serait donc de 100.000 euros. Sur ces 100.000 euros, la réduction d’impôts Censi-Bouvard serait de 11%, soit 100.000 euros. Le bénéfice de cette réduction serait à étaler sur 9 ans. L’impôt sur le revenu pourrait alors être réduit de 1.222 euros par an sur cette période.
Cette réduction est applicable dès l’impôt sur le revenu de l’année d’achèvement. La limite étant de 300.000 euros, il est possible d’acquérir plusieurs biens sur une année.
A savoir cependant : la loi Censi-Bouvard n’existera plus après le 31 décembre 2018. De plus cet avantage entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales : le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10.000 euros par an.
Comment choisir un logement pour faire du meublé ?
Les fondamentaux de l’investissement immobilier restent les mêmes. Plusieurs critères sont à prendre en considération pour réussir son investissement locatif : – L’emplacement du bien : cibler un logement situé en centre-ville, dans une zone animée, touristique, proche des commerces ou d’un bassin d’entreprises à forte activité. Choisissez une ville attractive où la demande locative est forte. – Le logement : achetez un bien susceptible de satisfaire les locataires, avec un agencement rationnel et de la luminosité. Privilégiez les petites surfaces, du studio au T2, pour une meilleure rentabilité. Les appartements plus grands sont difficilement adaptés à la location meublée, sauf à viser la colocation. Dans ce cas, restez dans le centre d’une grande ville. – Le marché : étudiez le marché et faîtes en sorte d’acheter dans une zone où la demande locative est forte de la part des personnes de passage : à proximité d’une université ou d’écoles supérieures, dans une zone très touristique…
Le régime réel en BICSi vos revenus issus de la location meublée sont supérieurs à 32.600 euros, ou sur option, vous entrez dans le régime réel d’imposition au BIC. Vos charges sont alors déductibles des loyers, et vous bénéficiez du système d’amortissement.
La première chose à faire en régime réel est d’imputer l’amortissement comptable de votre logement servant à la location meublée (5% par an pendant 20 ans par exemple), ainsi que des meubles (10 à 20% par an par exemple pendant 5 à 10 ans). L’amortissement peut contribuer à réduire vos revenus imposables en BIC jusqu’à zéro. Attention, l’amortissement ne peut contribuer à créer du déficit. Ensuite, vous pouvez déduire vos charges des revenus (les frais d’établissement (notaire, constitution société), les frais d’entretien, de réparation, d’amélioration, les impôts locaux, les frais de gestion, l’assurance, les intérêts d’emprunt…) et éventuellement créer un déficit en BIC.
Si vous êtes en LMP, vous pourrez déduire le déficit créé du revenu global de l’année, sans limitation de montant. L’excédent de déficit (lorsque votre revenu imposable arrive à zéro !) est lui-même reportable sur le revenu des 6 années suivantes. En LMNP, le déficit créé ne pourra être imputé que sur les revenus de même catégorie. Autrement dit, la réduction n’impactera que les revenus imposés en BIC, mais pas le revenu global.
Personnellement, la première fois que j’ai entendu parler de SARL immobilière c’était en discutant avec un investisseur aguerri qui venait d’acheter un lot dans le même immeuble que celui où j’avais moi-même acquis un F2 – pour ceux qui veulent en savoir plus, l’article est ici.
Bref, au fil de la discussion, ce Monsieur m’explique qu’il est gérant de la SARL de famille, SARL qui détient une centaine de lots ! Un peu intimidant quand on débute… J’avoue que c’est surtout les 100 lots qui m’ont impressionné. En fait, ce que j’aurais dû retenir c’est la SARL familiale.
Il s’agit donc d’une Société A Responsabilité Limitée. Ce type de société est tellement répandu qu’on l’appelle la société « passe partout ». On la rencontre tant dans les métiers du bâtiment que dans les boutiques physiques ou le e-commerce. Cependant, elle est beaucoup moins connue dans le domaine de l’investissement immobilier. A tort ,comme vous allez le constater dans la suite de cet article.
Le gros atout de la SARL est qu’elle permet de limiter la responsabilité des associés à leur apport au capital de la société. Bon, ceci dit, ne rêvez pas, ce n’est pas en créant une SARL au capital de 2 000 € que vous pourrez facilement demander un emprunt d’un million à la banque. Cette dernière vous demandera soit d’augmenter le capital social soit de vous porter caution pour la société.
Quid de la SARL unipersonnelle ?
La SARL est constituée avec au moins deux associés. Mais si vous êtes seul et que vous souhaitez opter pour ce régime, qu’en est-il ?
La chose est possible, seulement dans ce cas, vous allez créer une SARL unipersonnelle, autrement dit une EURL (pour Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).
Comme son nom l’indique, dans cette structure, il n’y a qu’un seul associé.
Vous pouvez commencer avec une SARL unipersonnelle puis la faire évoluer vers une SARL de famille. Cela peut concerner l’investisseur qui se lance seul mais qui souhaite que ses enfants entrent au capital de la société lorsqu’ils sont plus âgés.
Quelles conditions pour constituer une SARL familiale immobilière ?
Comme son nom l’indique, cette société doit être formée entre les membres d’une même famille : parents en ligne directe (enfants, parents, grands parents), frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs. Une SARL immobilière constituée entre un grand-père, sa fille et sa petite fille est par exemple possible.
Ok, mais que se passe-t-il si vous voulez créer une société avec vos neveux ou même des amis ? Dans ce cas, oubliez la SARL familiale et optez pour la SCI ou la Société en Nom Collectif (SNC). Cette dernière est également assujettie à l’imposition des revenus mais la responsabilité et la solidarité des associés est indéfinie et illimitée. Différence de taille malgré tout…
Pour revenir à notre SARL de famille, il faut ensuite rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans des journaux d’annonces légales. Comptez entre 1000 € et 2000 €.
Fonctionnement de la SARL familiale
La société est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. Il doit s’agir de personnes physiques. Le gérant dispose de pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la SARL de famille.
Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire.
Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire.
SARL de famille et location meublée
Enorme avantage de la SARL familale par rapport à la SCI : elle peut se conjuguer avec le régime de la Location Meublée Non Professionnelle. Ici, je le rappelle, vous pouvez associer SCI et location meublée mais vous serez contraint de passer à l’imposition sur les sociétés – qui n’est pas toujours favorable (c’est à étudier au cas par cas).
Le montage SARL familiale / LMNP est particulièrement avantageux, peut-être même encore plus que le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) exercé en nom propre.
En effet, en tant que LMNP à titre individuel, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égaux à 23.000€ par an. Au-delà, vous allez devoir régler des cotisations sociales.
En effet, dès que vous générez plus de 23 000 € de revenus par an avec la location meublée, vous devez régler des cotisations sociales, même si cette activité est accessoire et que vous avez un emploi principal… pour lequel vous payez déjà lesdites cotisations sociales. Aberrant, non ?
Pour contourner ce seuil, il est possible de créer une SARL de famille LMNPdont l’objet social est d’exercer la location meublée non professionnelle.
Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que le seuil s’apprécie par associé. Donc, si vous êtes 3 associés et que chacun détient 33,33 % des parts sociales, chaque associé pourra percevoir 23 000 € maximum, soit 69 000 € au total pour la SARL familiale.
La fiscalité de la SARL de famille
Après les cotisations sociales, autre joyeuseté : la fiscalité 😉 .
Imposition des revenus locatifs
La SARL « classique » est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Rappelons que dans ce cas, la fiscalité est de 15 % sur les 38 120 premiers euros puis de 28 %. J’insiste sur le fait qu’il s’agit de la fiscalité de la société. Comme avec un rasoir, il s’agit du premier « coup de lame ». Le 2ème, vous y avez droit si la SARL distribue des dividendes aux associés. Dans ce cas, le fisc considère que vous disposez d’une rémunération et vous êtes imposé à votre tour : à hauteur de votre tranche marginale d’imposition après un abattement forfaitaire de 40 %.
Mais, pas de panique ! La SARL familiale peut opter pour le régime de l‘impôt sur le revenu sans limitation dans le temps.
Pour en bénéficier, vous devez faire connaître votre choix au service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée générale est suffisant.
Il faudra veiller à ce que la SARL familiale n’accepte pas de nouveaux associés n’appartenant pas à votre famille, car dans ce cas, elle sera imposée à l’IS.
Par ailleurs, vous ne pouvez faire jouer l’option à l’IR qu’une seule fois. Si vous avez fait jouer l’option IR puis changé d’avis pour préférer l’IS, c’est terminé ! Vous ne pouvez plus revenir à l’imposition sur les revenus.
Le système d’imposition à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.
Attention, cette option à l’IR n’est pas OBLIGATOIREMENT bénéfique pour vous. Ici encore, il faut étudier votre situation au cas par cas. Il est alors nécessaire de comparer les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables.
Imposition des plus values immobilières
Les plus values immobilières relèvent du régime des plus values professionnelles du fait que l’activité de la société est commerciale.
Ce mode de calcul est totalement différent de celui des plus values des particuliers. Vous pouvez vous reporter à cet article de référence.
Il est intéressant de relever que les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Autrement dit, les plus values sont totalement exonérées au bout de 15 ans (contre 22 ans pour les particuliers et même 30 ans sur la partie prélèvements sociaux).
SARL familiale et optimisation fiscale
Warning !!! Ici, accrochez vous, çà se complique un peu !
A l’instar de la SCI, la SARL familiale permet le démembrement des parts sociales.
Démembrement de parts sociales, kézako ? Chaque part est constituée de la nue propriété (disposer du bien, le vendre par exemple) et de l’usufruit (jouissance du bien et/ou de ses revenus). Lorsque ces deux éléments sont réunis, on parle de pleine propriété.
Il est donc possible de dissocier les deux. Quel intérêt me direz-vous ? Hé bien si vous conservez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et que vous transmettez à vos enfants la nue propriété, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation.
Par exemple, si vous transmettez la nue propriété à vos enfants à 55 ans, le fisc ne prendra en compte que 40 % de la valeur de la nue propriété.
Le top c’est même de transmettre la nue propriété de ses parts alors que la société est endettée. Et là vous vous dites « mais il est tombé sur la tête, donner des parts d’une société endettée ?!!! »
On va prendre un exemple.
Vous avez donc 55 ans et êtes associé au sein d’une SARL qui détient un immeuble de 1 million d’euros financé à crédit. Vous détenez 50 % des parts de la société. Le capital restant dû est de 600 000 €. La valeur de vos parts est donc de 200 000 € (50 % de 400 000). Vous donnez la nue propriété à votre enfant unique (soit 200 000 x 40 % = 80 000 €). La base taxable est donc nulle grâce à l’abattement de 100 000 € en ligne directe.
Vous connaissez le location meublée de logement, vous allez adorer la location équipée d’immobilier d’entreprise (et notamment la location équipée de bureaux pour la simplification de la mise en œuvre). Il s’agit la d’une stratégie « fiscale » particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant se faire massacrer par une imposition forte de leurs revenus fonciers.
A l’instar de la location meublée de logement, la location équipés d’immobilier d’entreprise permettra à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers. Ce seul changement de catégorie d’imposition suffira pour rendre l’investissement nettement plus rentable. Il s’agit bien évidemment d’une stratégie que nous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
Pourquoi préférer l’imposition de la location au titre des BIC par rapport aux revenus fonciers ?
Vous le savez, l’imposition des revenus fonciers est strictement encadrée par le code général des impôts et notamment par l’article 31 du CGI. Les frais et charges déductibles sont très encadrées.
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement »la nature des charges déductibles du revenu foncier :
Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :
Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Aucune dérogation possible, le revenu foncier net imposable ainsi déterminé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition du contribuable.
Ainsi, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, les intérêts déductibles diminuent et c’est la pression fiscale qui augmente inexorablement.
Pourquoi l’imposition au titre des BIC est préférable ?
Lorsque ces mêmes revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, ce n’est plus l’article 31 du CGI qui détermine le revenu imposable mais les règles générales applicables aux entreprises.
Ainsi, l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation seront admis en déduction, et notamment :
Les frais de notaires et autres frais d’enregistrement payés lors de l’acquisition ;
Ainsi, entre intérêt d’emprunt déductibles, amortissement de l’immobilier et déduction des frais d’acquisition, l’imposition des revenus est quasi neutralisée pendant une très longue période.
L’investisseur qui peut avoir le choix entre location équipée et location nue n’hésitera pas longtemps à choisir la location équipée … Mais attention, il ne faut pas confondre régime fiscal de la location équipée avec location meublée. Il s’agit de deux régimes fiscaux différents… mais très proche.
Le régime fiscal de la location équipée ne doit pas être confondue avec la location meublée.
L’activité de location équipée est une activité commerciale dont les profits sont naturellement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi :
Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC.
Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC après déduction des frais d’acquisition, frais de notaire, intérêt d’emprunt, amortissement de l’immeuble et des meubles, et autres déduction de l’ensemble des charges engagées par l’exploitant pour exercer son activité de location meublée ;
L’exploitant sera affilié au régime social des indépendants (Ex-RSI) et devra donc payer des charges sociales sur les bénéfices dégagés par son activité de location équipée ;
L’activité de location équipée pourra être exercée à titre professionnel ou non professionnel.
Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« .
L’administration fiscale précise, notamment en ce qui concerne le caractère de « continue » que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation (= location équipée), imposable en BIC ou de la location-gérance. La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle. Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
Ainsi, dans de très nombreuses situations, l’activité de location équipée ne sera pas considérée comme une activité professionnelle et le déficit ne pourra pas être imputable sur le revenu global de l’exploitant, mais uniquement sur les bénéfices futurs.
En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime fiscal de la plus-value professionnelles qui s’appliquera…
Mais l’article 151 septies du CGI permettra une exonération totale si le chiffre d’affaire en location équipée est inférieur à 90 000€ et partielle au delà, lorsque l’activité de location équipée sera considérée comme exercée à titre profesionnelle et l’article 151 septies B du code général des impôts devrait pouvoir (à confirmer, car la doctrine fiscale n’est pas limpide) être applicable et permettre une exonération de la dite plus-value professionnelle après 15 ans de détention de l’immeuble.
Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :
1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
2° Des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
La doctrine semble confirmer l’application possible de l’article 151 septies B du CGI, et donc l’exonération après 15 ans de la plus value immobilière : Extrait de la doctrine fiscale « Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.
La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).
Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.
Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV).
La location équipée : Des locaux « équipés » ou « aménagés » pour l’exploitation de l’entreprise locataire.
Néanmoins, au delà de cette description enthousiaste du régime fiscal de la location équipée, la question de la nature de l’équipement et de l’aménagement des locaux ne doit surtout pas être laissé de côté. Il s’agit de louer un local professionnel ou commercial munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation par le locataire.
La nature du mobilier et du matériel est fonction de la nature de l’activité du locataire.
Le caractère équipé ou non de la location devra s’apprécier en fonction de l’activité du locataire de manière à ce que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail sans avoir besoin d’y apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques.
La location équipée pourrait s’avérer complexe à mettre en œuvre pour une exploitation « gourmande » en matériels ou une industrie lourde, mais nettement plus aisée pour les professions libérales ou les services tertiaires et plus généralement les bureaux.
Pour une entreprise de conseil ou une profession libérale, louer des bureaux équipés pourrait sous-entendre louer des bureaux munis de :
Bureaux,
Salle d’attente et chaise ;
Salle de pause avec machine à café ;
Photocopieuse ;
Téléphone ;
Corbeille à papier ;
Salle de réunion avec videoprojecteur ;
… Bref, le necessaire pour exercer l’exploitation.
Mais l’équipement sera fonction de la nature de l’activité du locataire. Ainsi, un médecin radiologue qui met ses locaux munis d’appareils à la disposition de certains confrères moyennant le versement de redevances est passible à ce titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
Conclusion
Je crois que la location équipée de bureaux et plus généralement de locaux professionnels est stratégie fiscale qui devra être analysée par les chefs d’entreprise qui cherchent à devenir propriétaire de leur locaux professionnels et principalement par ceux qui exercent une activité peu gourmande en matériel, type société de conseil et autres prestataires intellectuels.
L’économie fiscale peut être trèstrès importante.
La location de bureaux équipés : une opportunité fiscale
En matière d’investissement immobilier, le choix est finalement assez large. La solution la plus courante et la plus simple est l’acquisition de logements. Mais l’on peut aussi investir dans les parkings, les locations saisonnières, les terres agricoles, et naturellement, dans les locaux commerciaux.
Les atouts des locaux commerciaux
Par rapport aux logements, les locaux commerciaux présentent un avantage important : le rendement locatif brut dépasse souvent les 6/8%%, loin devant les 3/5% que peut espérer une location de logements nus. En revanche, le locataire possède la « propriété commerciale » et peut pratiquement rester dans les lieux autant qu’il le souhaite. Cette rigidité du bail est un inconvénient incontestable. Sauf si le locataire et le propriétaire ne font qu’un…
Et cette situation se rencontre en fait fréquemment quand le local d’activité est acheté par l’entrepreneur individuel, le professionnel ou la société. Compte tenu des faibles niveaux des taux d’intérêt, acheter son local d’activité constitue certainement une bonne opportunité.
Reste à savoir quelle solution choisir sur le plan fiscal.
L’achat par la SCI
C’est la solution classique. On crée une société civile immobilière, éventuellement avec ses enfants ou ses associés, pour acheter le local d’activité, qui est ensuite loué nu à la société d’exploitation, à l’entreprise individuelle ou au professionnel libéral. La fiscalité est strictement identique à celle d’un achat en direct.
La location sera soumise au régime des revenus fonciers et le résultat sera réparti entre les associés en fonction de leur quote-part, avec possibilité d’imputation du déficit sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). Et l’éventuelle plus-value ultérieure sera soumise au régime des plus-values immobilières privées.
La location de locaux équipés
Cette solution, méconnue, est un peu plus complexe à mettre en oeuvre mais beaucoup plus efficace sur le plan fiscal. En effet, comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l’activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. En d’autres termes, le bailleur de locaux d’exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant. Il est donc dans la même situation que le loueur en meublé professionnel, à cette différence que ce dernier doit réaliser plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles pour bénéficier de ce statut.
Exemple : M. Martin souhaite créer un commerce et acquérir le local d’exploitation au prix de 200 000 euros, achat auquel il faut ajouter 15 000 euros de travaux d’amélioration et autant de matériel. Le raisonnement reste valable s’il exerce une profession libérale ou s’il est entrepreneur individuel.
Avec un ou plusieurs associés, il crée une société en nom collectif (Snc) dont il prend la gérance. Caractéristique de cette Snc : le résultat est imposé entre les mains des associés, qui sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes. Cette responsabilité ne doit pas effrayer puisqu’elle est globalement identique à celle qui lie les associés d’une SCI.
Les associés d’une Snc ayant le statut de commerçant, l’opération est délicate pour les professions libérales réglementées. Mais elle peut alors être réalisée par l’épouse de M. Martin ou celui-ci peut créer une Eurl qui possédera ses parts.
La Snc achète le bien, réalise les travaux d’amélioration et installe le matériel avant de louer l’ensemble, ainsi tout équipé, à la société d’exploitation, l’entreprise individuelle ou la profession libérale. Cette location étant soumise à la TVA, le bailleur peut donc récupérer la taxe payée sur les équipements, les travaux et éventuellement sur l’achat s’il s’agit d’une construction ou d’un bien neuf. Inconvénient : cette opération n’est donc pas indiquée si le locataire n’est pas lui-même soumis à la TVA (médecins, etc.).
La Snc déterminera ensuite son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui présente plusieurs « boni fiscaux ».
Les avantages fiscaux
1. La Snc pourra déduire la totalité des frais de mutation sur le premier exercice (ou les étaler sur cinq ans). 2. Elle pourra amortir chaque année le prix du local, hors terrain. Celui-ci représentant environ 20% du prix et le taux d’amortissement étant d’environ 5%, le résultat imposable sera diminué chaque année de 8 000 euros environ. 3. La Snc pourra déduire la totalité des intérêts. Alors que dans le régime des revenus fonciers, la part des intérêts qui concourent à la réalisation du déficit est reportable sur les dix exercices suivants. 4. Et surtout, en cas de déficit, l’intégralité de la quote-part des associés est imputable sur leur revenu global sans plafond. L’imputation du déficit industriel et commercial exige que l’activité soit exercée à titre professionnel. Ce qui est le cas si M. Martin gère réellement la Snc.
L’imposition des plus-values
En terme de plus-values, la Snc peut présenter un inconvénient : les amortissements pratiqués sur le bien sont en effet rajoutés au bénéfice imposable de l’année de cession. Mais cet inconvénient doit être relativisé. Pour plusieurs raisons. 1. Un immeuble professionnel ne prend pas forcément de la valeur et la plus-value peut être relativement minime au regard des avantages fiscaux en matière de déduction de charges. Et en cas de moins-value, celle-ci peut venir réduire le résultat professionnel alors que la moins-value immobilière privée est fiscalement « perdue ». 2. La réintégration des amortissements ne fait que compenser les économies d’impôt engendrées auparavant par ces mêmes amortissements. 3. Enfin et surtout, pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, la plus-value professionnelle est exonérée si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d’affairesest inférieur au double des limites du régime « micro-entreprises », soit ici 90 000 euros HT, la location équipée étant assimilée à une prestation de services.
Inconvénient
Inconvénient : les associés de la Snc devront payer des charges sociales puisqu’ils ont le statut de commerçants. Négligeables en période déficitaire, ces charges atteignent environ 30% du bénéfice mais sont elles-mêmes déductibles du bénéfice imposable, ce qui réduit d’autant leur poids réel.
Je vais m’intéresser dans cet article aux avantages de la location meublée et plus particulièrement à la manière dont je vais déclarer aux impôts les revenus locatifs issus de cet investissement.
Plusieurs solutions fiscales
Lorsqu’on fait de l’immobilier locatif, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire à savoir:
La location vide,
Ou la location meublée.
Pour ma part, s’agissant d’un petit studio (surface de 19 m²), j’ai opté pour la location meublée et dans ce cas là, le propriétaire peut opter pour une fiscalité forfaitaire (BIC forfaitaire) ou pour une fiscalité aux frais réels (BIC réel).
La location meublée
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur les recettes. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.
Le régime BIC réel s’applique si vos recettes sont supérieures à 32.900 € ou si vous en faîtes la demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.
L’avantage du BIC réel est que l’on va pouvoir déduire toute une quantité de frais comme:
Les charges de copropriété,
Les intérêt d’emprunt du crédit immobilier,
L’assurance propriétaire non occupant,
Le montant des travaux de rénovation entrepris,
les frais de notaire,
les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
etc….
On va également amortir le mobilier, les murs, le gros oeuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien: c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.
Les étapes à suivre pour souscrire au régime fiscal LMNP au BIC réel
DÉCLARATION DE MON ACTIVITÉ DE LMNP A L’ADMINISTRATION
Pour déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel à l’administration, j’ai rempli ce que l’on appelle l’imprimé POi et je l’ai envoyé au tribunal de commerce de mon département.
J’ai ensuite reçu du tribunal de commerce un courrier qui accuse réception de mon envoi et qui m’indiquait que mon dossier était complet et qu’il allait être traité.
LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André
RÉCEPTION DE MON NUMÉRO SIREN
J’ai ensuite reçu de la part de l’administration fiscale mon numéro SIREN.
DÉCLARATION FISCALE
J’ai décidé de déléguer cette opération à un cabinet d’expert comptable fiscaliste.
Ce cabinet réalise pour moi, la déclaration fiscale à travers les imprimés fiscaux n°2044. En effet, le remplissage de ces imprimés sont assez compliqués puisqu’ils nécessitent notamment une comptabilité complexe pour amortir le bien.
Pour votre information, voici les coordonnées du cabinet d’expert comptable qui est vraiment très compétent et a un tarif avec un excellent rapport qualité / prix: il s’agit du cabinet SR CONSEIL.
Le montant de mon impôt final
Ainsi, avec ce régime fiscal intéressant, il se trouve que je ne paye aucun impôt sur mes revenus locatifs.
En effet, les charges étant plus importantes que les revenus, je créé chaque année un déficit foncier qui me permet de ne payer aucun impôt pendant environ 10 ans.
Cependant, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, je dois m’acquitter de laCotisation Foncière des Entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d’activité et qui s’élèvera à 150 €.
Et je dois également m’acquitter de la facture du cabinet d’expert comptable qui s’élève à 300 €.
Au final, faisons le bilan des opérations. Voici, d’une part le montant de mes charges:
les mensualités de mon crédit: 350 €
l’assurance habitation non occupant: 90 € (par an)
les charges de copropriété annuelles: 75 € (oui c’est très peu :))
la taxe foncière: 142€
la CFE: 150 €
l’expert comptable: 300 €
soit une charge mensuelle de 413 €.
L’appartement étant loué 500 €, je réalise donc un cashflow mensuel positif de 87 €.
Dites moi dans les commentaires ci-dessous si vous connaissiez ce régime fiscal et dans votre cas quel est le régime fiscal que vous choisissez pour vos investissements locatifs.
A vos investissements!
Le partage c’est la vie!
Déclarer Son Activité De Loueur En Meublé : Le Formulaire P0 I
Lorsque vous débutez votre activité de Loueur en Meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer le formulaire Cerfa P0 i afin d’obtenir un numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé (Attention, ce formulaire n’est pas valable pour une création en indivision : il faudra remplir un FCMB). Quel que soit le régime d’imposition choisi pour déclarer vos revenus de location meublée (Micro BIC ou Réel simplifié), la déclaration de début d’activité est une étape obligatoire.
Qui est concerné par l’envoi du formulaire P0 i ? Tous les Loueurs en meublé non professionnel, quel que soit le régime d’imposition choisi (LMNP)
Quand doit-être envoyé le formulaire P0 i ? La déclaration de début d’activité doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé. Dans l’éventualité où ce délai n’a pas été respecté, nous vous conseillons de la faire au plus vite.
Comment remplir le formulaire P0 i ? Afin de vous aider à remplir le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée, nous vous proposons de saisir dans le formulaire ci-dessous les informations utiles. Nous vous enverrons immédiatement par email le formulaire complété. Il vous suffira alors de l’imprimer, de le dater et de le signer. Attention : la date de début d’activité ne correspond pas toujours à la date de mise en location du bien. Contactez nos conseillers en cas de doute.
Où envoyer le formulaire P0 i ? Ce formulaire doit ensuite être envoyé dans son intégralité (c’est-à-dire les 4 pages) au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est rattaché. Pour trouver les coordonnées du Greffe, veuillez cliquer sur le lien suivant : Comment trouver votre Greffe du Tribunal de Commerce. Attention : le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée n’est pas adapté si vous avez acheté un appartement neuf et que vous souhaitez récupérer la TVA.
