PINEL ANCIEN 2019

Comment investir en Pinel ancien ?

Moins connu que son double le Pinel neuf, instauré en 2014, le dispositif Pinel ancien concerne les logements ayant déjà été occupés, ne serait-ce qu’une fois. Comme pour le neuf, la loi Pinel ancien devait initialement être abrogée en 2017. Le gouvernement Macron a décidé de reconduire le dispositif pour une durée de 4 ans, jusqu’au 31 décembre. La réforme de la loi Pinel 2018 a cependant ramené le zonage à trois zones (contre cinq en 2017). Également appelé « programme Pinel ancien réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier » il permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf, ainsi que du déficit foncier. 

Investir en Pinel ancien n’a rien de très compliqué, c’est plus la longueur et le coût de la procédure qui tendent à rebuter les investisseur. Dans les grandes lignes, voici comment procéder :

• acquérir un bien immobilier jugé inhabitable. Attention cependant, dans le cas d’un appartement, le logement doit être inhabitable mais pas les parties communes ;
• prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
• entamer des travaux de réhabilitation.Veillez à conserver toutes vos factures pendant la durée chantier et assurez-vous que celui-ci se termine dans les 30 mois suivant l’acquisition du bien ;
• faire évaluer le logement au terme des travaux par un expert pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence ;
• pour mettre le bien en location, les conditions sont les mêmes qu’avec un logement neuf Pinel ;

Quels sont les logements concernés ?

Les deux types de logements anciens éligibles à la loi Pinel ancien sont :

• un logement en état de délabrement
• un local commercial ou industriel qui doit être modifié en habitation (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars…)

Pour qu’un logement soit considéré en état de délabrement, il doit être clair qu’il ne correspond pas aux critères de logement décent définis par la loi. En effet, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements considérés comme inhabitables. Pour juger du caractère habitable ou non d’un bien immobilier, le gouvernement a émis 15 critères, répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit de :

1. L’état du gros œuvre
2. La charpente
3. L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
4. Les dispositifs de retenue des personnes
5. La présence de plomb dans les peintures
6. La présence d’amiante
7. Le réseaux d’eau
8. La sécurité des installations de gaz
9. La sécurité des installations électriques
10. Les installations sanitaires
11. L’état de la cuisine
12. Le dispositif de chauffage
13. L’état de la ventilation
14. Les caractéristiques des parois et menuiseries
15. La composition générale du logement

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 de ces éléments. Outre les critères matériels, on note également la performance technique des logements et particulièrement la performance énergétique. Les 12 critères techniques sont indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts :

1. Le respect des conditions minimales de surface et volume habitable,
2. L’absence de risque d’accessibilité au plomb,
3. L’absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant de l’amiante,
4. Les ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m²K,
5. La sécurité de l’installation électrique,
6. La sécurité de l’installation du gaz,
7. La présence d’un équipement de chauffage (centralisé ou individuel),
8. L’évacuation des eaux usées et eaux vannes,
9. Une pièce minimum pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo,
10. L’existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales,
11. La présence de protection solaire sur les baies exposées,
12. L’isolation des combles si l’habitation est située sous les combles.

À partir du moment où le logement ne respecte pas 6 critères sur 12, il est considéré comme indécent et ouvre droit au Pinel ancien. 

Les travaux de rénovation

Le propriétaire bailleur qui investit dans le Pinel ancien s’engage donc à effectuer des  des travaux de réhabilitation. À l’issue de quoi, tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis. C’est-à-dire que le bien immobilier doit répondre aux critères exigés par les labels Haute performance énergétique 2009 (HPE 2009) ou BBC Rénovation 2009. Autrement dit, les performances énergétiques des logements rénovés doivent avoisiner celles des logements neufs. 

À la fin des travaux, un expert indépendant sera mandaté afin de vérifier la conformité du bien aux normes attendues. Si le logement s’avère conforme, l’expert le consignera dans un le modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux fourni par le service des impôts.

Une fois la rénovation achevée, le propriétaire met le bien en location nue à titre de résidence principale.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel réhabilité, vous devez entreprendre des travaux pour transformer le logement ou le local dans un état jugé décent par un expert indépendant.  Vous devez remplir certains critères spécifiques pour y parvenir. Votre logement doit aussi se trouver dans l’une des zones couvertes par la loi Pinel. Sur ce point, sachez que le zonage Pinel 2018 ne correspond plus à celui 2017. Seules les zones A bis, A et B1 sont désormais éligibles au dispositif Pinel. Un recentrage qui se focalise sur les zones tendues, où le gouvernement veut encourager la création de logements et faciliter l’accès au plus grand nombre. Pour cette raison, les loyers sont plafonnés ainsi que les plafonds de ressources des locataires, qui sont similaires à eux établis par la loi Pinel dans le neuf. 

Quel sera votre avantage fiscal ?

Vous bénéficierez des mêmes avantages que la loi Pinel dans le neuf, à savoir une réduction de 12%, 18% ou 21% du montant investi pour l’achat du bien. Vous devrez louer celui-ci après travaux pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Notez que la durée de location n’est pas figée : vous pouvez la modifier en cours de bail. Contrairement au Pinel neuf, la loi Pinel ancien n’ouvre pas droit à une réduction de taxe foncière (applicable aux logements neufs) ni des frais de notaire (idem). Cependant, il est possible de gommer une partie ou la totalité de vos revenus fonciers avec ce dispositif.