Publié le 17/02/2013 par Franck BEAUGENDREPartagez & Commentez0000

Il y a un certain nombre de raisons qui font que l’on vous conseillera vraisemblablement de créer une société (dite LLC ou limited liability company soit littéralement : société à responsabilité limitée) lors de vos investissements immobiliers aux USA. La première et la principale est la responsabilité limitée, mais il y en a d’autres. Ceci étant, une société a un coût, donc ces coûts fixes et récurrents sont à prendre en compte.

LLC et responsabilité limitée

Aux USA, on attaque en justice pour un oui ou pour un non et pour des sommes plus importantes qu’ici. En effet, contrairement à la France un avocat peut travailler uniquement au pourcentage, sans rien facturer. Donc s’il considère que vous ou votre société êtes solvables et qu’il a des raisons de penser soit qu’il va gagner soit que vous transigerez (une procédure est beaucoup plus coûteuse qu’en France pour une personne qui se défend…) l’avocat n’hésitera pas. Un avocat local me disait récemment que s’il arrivait à récupérer la défense d’une personne qui  été renversée par un camion coca-cola, il ne serait pas loin de la retraite…

 Le droit est aussi différent : on cite ces adolescents qui se sont introduits avec effraction chez un voisin. Ils ont bu plus que de raison et l’un d’entre eux a fini par se noyer dans la piscine. Bref, le juge a considéré que celle-ci n’était pas suffisamment protégée et nonobstant l’effraction et l’alcoolisation, a condamné le propriétaire (pas le locataire, le propriétaire…).

Donc il faut s’assurer mais quand bien même si le risque est faible (et d’autant plus faible que votre électricité est aux normes, que vous n’avez pas de piscine, que votre escalier n’est pas trop pentu et équipé d’une rampe, etc.) il n’est jamais nul. Les blessures valent de quelques à un grand nombre de dizaines de milliers de dollars et les décès c’est…plus.

 Donc si vous créez une société et qu’elle est valide, vous ne pourrez au pire ne perdre votre mise (et les dettes pour lesquelles vous aurez donné une garantie si l’hypothèque ne couvre pas). Si vos investissements sont très importants, vous voudrez peut-être en avoir plusieurs pour diviser le risque.

 Faites attention à la validité de la société : si elle n’a pas de compte en banque, si elle n’est pas administrativement à jour, si vous n’avez pas signé de statuts selon les règles de l’état, si vous êtes l’actionnaire unique, etc. vous risquez une requalification en détention directe (les règles varient d’état à état) et votre société pourrait se révéler inutile en termes de protection.

 La LLC et les aspects fiscaux

A priori vous opterez pour la transparence fiscale, donc la LLC ne change… rien. Pareil à priori pour les droits de succession, car la personne qui décèderait resterait à titre personnel le propriétaire des parts de la LLC et imposable aux USA (dans ce cas il faut faire détenir vos bien sou les parts de LLC par une société française transparente, une SCI par exemple, mais consultez un professionnel…).

 Mais il y a une subtilité : l’administration fiscale américaine (l’IRS) considère tous les membres d’un même foyer fiscal français comme fiscalement indépendants aux USA. Donc vous bénéficiez à chaque fois d’une personal exemption et paierez moins d’impôts in fine si vous mettez chacun des membres comme actionnaire (attention, vous aurez du coup à faire des déclarations personnelles séparées, soit des frais en plus et chacun sera propriétaire de ses parts en son nom propre, pas vous…). Bien entendu c’est possible d’être indivis sur une maison mais avec la société, un seul peut signer pour tous… En France, on globalisera tout au niveau du foyer fiscal.

 Il est possible aussi que vous puissiez bénéficier d’une « décote de holding » en matière d’ISF, mais c’est à confirmer.

 La LLC simplifie la gestion

On peut simplement créer une société car on investit à plusieurs, ou pour pouvoir plus facilement déléguer des pouvoirs.  C’est la raison même des sociétés. Là encore, l’indivision est possible mais lourde à gérer.

 Une LLC, combien ça coûte?

Souvenez-vous que le droit des sociétés aux USA se fait par état. Donc tout est différent d’un état à l’autre.

Mais il faut :

–   Créer la société (de 200 à 500$, voire plus). Vous pouvez le faire vous-même ou le déléguer.

–  L’immatriculer auprès des impôts (obtenir le numéro EIN). De gratuit à quelque-chose…

–  Rédiger des statuts. Bien sûr on vous fera des statuts types gratuitement. Mais si vous y mettez votre époux(se) et vos enfants et/ou des amis et que ce sont des statuts standard vous pourrez éventuellement vous en mordre les doigts plus tard… De gratuit à quelques milliers…

– Payer le fee annuel. Récurrent, de 100 à quelques centaines de dollars.

– Ouvrir et conserver un compte en banque. De quelques dizaines à quelques centaines de dollars par an. Récurrent.

–  Sortir les comptes annuels et les déclarer aux impôts. De 500 à quelques milliers de dollars selon la complexité de votre activité. Récurrent. Ajoutez-y la déclaration fiscale personnelle de chacun des membres.

C’est donc difficile de mettre un chiffre mais disons à partir de 500$ de mise en place et 1000$ par an. Si vous n’avez qu’un seul bien immobilier, les coûts récurrents d’une société pèseront donc rapidement lourd sur votre taux de rendement réel.

LLC ou Corporation ?

Ce choix est à priori assez simple. Une corporation est à priori un outil assez lourd (comme une SA en France comparée à ne SARL ou une SAS) et forcément assujetti à l’impôt sur les sociétés. Si vous êtes français, vous voudrez bénéficier de la mécanique fiscale favorable aux revenus fonciers américains, donc vous choisirez la LLC ! Il peut y avoir un intérêt à créer une corporation si vous souhaitez en faire votre métier ou si vous avez beaucoup d’argent et cherchez la taxation à l’impôt sur les sociétés. Si vous avez beaucoup d’argent, il existe d’ailleurs d’autres voies (notamment les trust), mais ceci est à étudier avec un fiscaliste.

Attention, vous ne pourrez pas transformer votre LLC en Corp à posteriori par contre il est aisé si vous changez d’avis de transférer des biens immobiliers personnels vers une société (et vice-versa) ou d’une société vers une autre (les quitclaims).