Publié le 25/01/2014 par Franck BEAUGENDREPartagez & Commentez0000

Deuxième article de ma série sur les coûts et pas le moindre : l’assurance.

Voici une question épineuse. Je crois que je ne déteste rien autant que les problèmes d’assurance en Floride. Je crois bien que je le hais, ce système… Mais bon, il faut faire avec !

L’assurance a deux composantes : la responsabilité civile et l’assurance dommages, que je traiterai séparément.

L’assurance dommage

Contrairement à la France le locataire n’est pas obligé de s’assurer et très peu de property manager l’exigent, surtout sur des maisons d’entrée de gamme. Et encore quand un locataire s’assure c’est pour son risque à lui, pas le vôtre. Donc le propriétairedoit s’assurer.

La série d’ouragans de la fin des années 90 et du début des années 2000 a dégoûté les compagnies d’assurance de la Floride et mis les petits assureurs locaux en faillite. L’assurance en Floride c’est donc un système très étrange, où l’assureur principal Citizens est une filiale (non garantie) de l’Etat de Floride. Historiquement plus chère que ses concurrentes et assureur en dernier recours elle est devenue la moins chère quand le gouvernement lui a interdit de monter ses prix autant que les autres assureurs. Citizens s’est rapidement retrouvé avec une part de marché de plus de 50% alors que la société n’assure qu’en Floride. D’où un risque maximum pour l’Etat.

Pour réduire sa part de marché, Citizens fait tout pour éviter de faire rentrer de nouveaux clients et pour faire partir les clients actuels :

•  Introduction d’une clause dans les contrats où une surcharge de 45% peut être appliquée automatiquement pendant 2 ans en cas de sinistre majeur (dans toute la Floride, pas seulement à Tampa).
•  Inspections d’assurance préalables qui se sont durcies (la 4-point inspection : toit, clim, plomberie, electricité) : le toit doit avoir une durée de vie restante de 3 ans et pour tout « discount » (toit neuf, clips anti-ouragans, recloutage des planches de contreplaqué, etc.), il faut que le toit aie fait l’objet d’un permis et ils ont rajouté toute une série de normes sur les trois autres points.
•  Citizens force, oui force, les propriétaires qui reçoivent des cotations au même prix (demandées par Citizens) à changer d’assureur au renouvelement du contrat.
•  Inspection d’assurance régulières par des inspecteurs : une branche au-dessus du toit, 3 marches sans un rail ? Vous recevez une annulation d’assurance si vous ne réglez pas le problème sous 30 jours. Donc avec 60 maisons, j’en vois passer de temps en temps…
• Interdiction d’assurer sa maison sur une autre valeur que celle de reconstruction (jackpot si l’ouragan arrive me direz-vous…), souvent jusqu’au double de votre valeur d’achat. Cela augmente le prix de la prime.

Bref, en Floride, pas de concurrence entre les assureurs, donc même si vous avez des maisons dans une zone, comme Tampa, où le risque ouragan et plus centennal que décennal, c’est très très cher et très compliqué.

Il existe deux types de couverture principaux de l’assurance dommage :

• Le DP3, un « tout compris », y compris dégâts des eaux, dommages faits par le locataire (par exemple lorsqu’un locataire supprime tous les murs pour installer un laboratoire d’amphétamines… si, si c’est arrivé !). Attention cependant à bien vérifier les couvertures (vous avez les dégradations mais avez-vous les vols ?) car elles peuvent varier de contrat à contrat.
• Le DP1, plus basique, qui couvre le feu, le vent, les sinkholes, les dégradations mais pas les vols d’éléments détachables (climatiseur, four, etc.) ou les dégâts du locataire.

Et donc combien ça coûte ? Ce n’est pas une science exacte (une maison neuve coûtera moins cher, un toit refait vous donne un wind mitigation discount…) mais je compte $8,5$/m² en béton (850$ pour 100 m²) et 11$/m² en bois (1100$ pour 100 m²) par an pour un DP1. Une wind mitigation vous vera gagner 50 à 150$ annuels. Comptez environ $300 de plus pour un DP3. Sachez qu’en France quand vous avez plusieurs biens vous pouvez négocier les prix. En Floride ? Oubliez…

Un dernier point. Dans les années 1990 les Etats-Unis ont refait leurs flood zones ou zones inondables avec obligation de surélever dans les zones où les risques sont supérieurs à 1%. Mais toutes les maisons antérieures ont été construites sans surélévation, selon le code de l’époque. Fin 2013 le gouvernement a décidé de ne plus subventionner les assurances inondations des zones à risque (AE dans le jargon local). N’oubliez pas de vérifier sur la carte des zones inondables (en ligne) que votre maison ne l’est pas. Sinon, comptez 1800$ de plus par an pour votre maison…

Si vous investissez dans d’autres zones, vous verrez qu’à Atlanta ou Las Vegas l’assurance sera souvent beaucoup moins chère. C’est à prendre en compte dans vos anticipation de rendement locatif.

L’assurance responsabilité civile

On y pense moins mais c’est là que repose le risque de perdre la totalité de votre investissement. Le propriétaire est responsable de ce qui pourrait arriver au locataire mais aussi des torts que les locataires pourraient causer aux tiers (si votre locataire a un pitbull et qu’il mort l’enfant du voisin, si les enfants mettent les doigts dans une prise électrique, etc.). Or aux Etats-Unis, contrairement à la France, comme les avocats ont le droit de ne travailler qu’au  success fee (vous n’avez rien à payer en tant que client et l’avocat prendra un pourcentage de la somme négociée ou obtenue en justice) et qu’il n’y a pas de limite à ce à quoi on peut vous condamner, vous pouvez tout à fait avoir un payer un montant très largement supérieur à la valeur de votre investissement. Comme par ailleurs les frais d’enquête, d’expertise, etc. sont à la charge du défenseur, les frais de justice sont très élevés (et les affaires finissent souvent par une transaction négociée). Certains avocats sont spécialisés dans ce type de choses et sont très agressif.

Les couvertures de base que vous aurez avec votre contrat d’assurance dommages sont limités en montant (100 à 300k$) et en couverture (les morsures de chiens en sont exclues par exemple) vous devez investir via une société mais aussi avoir une couverture en rapport à ce que vous êtes prêts à perdre. Vérifiez donc les clauses de votre contrat d’assurance.

Personnellement et pour Home & Stone Investments, nous avons choisi une couverture de 1m$ par sinistre. Pour une maison seule, ce type de couverture est hors de prix : plus de 500$ par maison, mais on passe sous de 300$ autour d’une quinzaine et en-dessous de 200$ par maison et par an avant la centaine. Une couverture plus faible (de 100 à 300k) coûtera entre 150 et 300$.

En synthèse :

Il faut être très attentif aux limites de sa couverture d’assurance, que ce soit en dommages ou en responsabilité civile et s’attendre à ce que les compagnies d’assurance scrutent avec attention l’évolution du bien. Il faut prévoir une réserve de sécurité pour pouvoir faire face aux risques non couverts.

Une maison en block ou béton de 100 m² vous coûtera entre 1000 et 2000$ annuels selon la couverture responsabilité civile et dommages choisie (qui couvre les frais généraux de l’assureur mais vous donne aussi une idée de votre risque à long terme…), si elle n’est pas en zone inondable. On peut obtenir des discounts si le toit a par exemple été refait récemment et dans les règles.

Le budget d’assurance prévu par votre vendeur quand c’est un package est un très bon point de départ mais demandez la 4-point inspection, une quotation ou à tout le moins un détail des dommages couverts.