Le flip américain
Dans cet article, nous allons vous montrer comment acheter un bien rénové aux USA en vous décrivant une autre activité immobilière aux USA qui est celui de la rénovation ou le flip en anglais.
En raison des saisies immobilières ou des biens en défaut importants sur le marché immobilier américain, il existe encore de belles opportunités d’achat aux USA. Le flip met à disposition un grand nombre de biens rénovés pour des investisseurs immobiliers ou encore des acheteurs américains désirant se loger.
Avec cette recherche de rendement et l’abondante liquidité favorisée par la FED, ce sont des pans entiers du marché immobilier américain qui reprennent de la valeur grâce à ces rénovations.
Des quartiers sont rénovés et les locataires toujours aussi nombreux ont ainsi plus de choix.
Définition du flip
Le but est d’acheter un bien à rénover, effectuer des travaux lourds ou cosmétiques puis de le revendre ensuite avec une plus-value.
Le flip diffère du buy and hold qui est plus passif. Le flip est une activité à plein temps pour ceux qui en font leur métier. L’engagement est total surtout au niveau de l’argent investi et ce jusqu’à la vente de la propriété.
Les flippers utilisent beaucoup ce qu’on appelle aux USA des hard money lenders pour leur prêter de l’argent à des taux d’intérêts élevés pour la rénovation. Ils revendent ensuite le bien aux investisseurs ou à ceux qui veulent se loger réalisant leur plus-value au passage.
Les risques des flips sont plus importants mais l’avantage est que si la rénovation et les coûts sont maîtrisés, le gain est sur le court-terme et quasi immédiat.
Le flip permet à nombreux de s’enrichir rapidement alors que le buy and hold se construit dans le temps.
Attention, acheter une maison rénové ne vous garantit pas une belle affaire immobilière car il faudra que l’inspection du bien soit concluant et que le bien se loue rapidement et conformément à vos objectifs d’investissement.
En tant qu’investisseur étranger, nous ne vous conseillons pas d’acheter directement des flips aux sociétés de rénovation à moins que vous connaissiez bien le marché et les personnes avec qui vous travaillez. Il faut que la société de rénovation ait des réelles compétences en rénovation.
Activité du flip en américain
C’est un business important.
Cliquez ici pour lire l’article du Realty Trac.
Au premier trimestre 2015, environ 17400 maisons ont été rénovées représentant 4% des maisons vendues.
Le gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente était de 72 450 usd.
Et le retour sur investissement était de 35,1% en moyenne
Le challenge grandissant pour les flippers est de trouver des biens à rénover intéressants avec lesquels ils pourront rajouter de la valeur pour le marché. Hors le marché des saisies immobilière s’amenuise d’année en année.
Le flip dure approximativement 176 jours entre le premier bien à rénover et l’achat de la deuxième propriété.
Les marchés qui prennent le plus de temps New York (198 jours), Baltimore (198 jours), Chicago (196 jours), Mobile, Alabama (196 jours), Charleston, North Carolina (194 jours ) et Los Angeles (194 jours ).
Les marchés qui prennent le moins de temps en rénovation : Memphis (133 jours), Reno-Sparks, Nevada (147 jours), Detroit (148 jours), Ocala, Florida (151 jours) et Cincinnati (151 jours).
Les marchés immobiliers pour les flippers
Les marchés qui intéressent les flippers sont ceux qui possèdent un inventaire conséquent de saisies immobilières, des prix d’achat abordables et une demande qui génère des retours intéressants.
Parmi ces marchés sont :
Baltimore (94.1 percent), Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, Florida (74.7 percent), Ocala, Florida (73.9 percent), Lakeland, Florida (62.5 percent), and Detroit (58.3 percent).
Autres marchés sur le top 20 : Tampa (57.2 percent), Pittsburgh (55.2 percent), Memphis (54.8 percent), Chicago (52.9 percent), Seattle (49.0 percent), New York (47.1 percent), Washington, D.C. (44.2 percent), and Boston (44.0 percent).
Les marchés immobiliers et la part des flips
Memphis (10.6 percent), Ocala, Florida (8.0 percent), Miami (7.9 percent), Tampa (7.4 percent), and Sarasota, Florida (7.2 percent)
Les autres marchés dans les top 20 sont : Los Angeles (6.6 percent), Detroit (6.5 percent), Las Vegas (6.3 percent), San Diego (6.1 percent), Virginia Beach (5.9 percent), and Jacksonville, Florida (5.9 percent).
Les acheteurs de ces biens rénovés
Les acheteurs qui achètent pour occuper les biens représentent 65.3% du marché. Les investisseurs ou ceux qui achètent une résidence secondaire représentent 34.7%.
Les acheteurs sont donc divers. Cela peut être des jeunes couples, des baby boomers ou des investisseurs directement.
Mais ceux sont les investisseurs qui sont plus avides de ce genre de biens rénovés. Car le risque est transféré à ceux qui rénovent les biens. Si le bien demande vraiment plus de rénovations, c’est la société de flip qui supporte le coût financier et l’immobilisation du bien.
Un bien vide ne rapporte pas de rendement ne l’oublions pas.
Les marchés qui intéressent les investisseurs : Grand Rapids, Michigan (87.0 percent), Detroit, Michigan (77.1 percent), Memphis, Tennessee (76.4 percent), et Sarasota, Florida (55.4 percent).
Les marchés qui intéressent les propriétaires occupants : Virginia Beach, Virginia (88.8 percent), Colorado Springs, Colorado (88.4 percent), Washington-Arlington-Alexandria (86.2 percent), Richmond, Virginia (84.4 percent), and Boston, Massachusetts (83.4 percent).
Les valeurs des biens rénovés
Plus de la moitié des maisons rénovées ont une valeur comprise entre 100 000 usd et 300 000 usd.
100 000 usd – 200 000 usd : 34%
200 000 usd – 300 000 usd : 19%
Inférieur à 100 000 usd : 21%
C’est cette catégorie inférieur à 100K qui intéressent les investisseurs immobiliers surtout pour ceux qui sont à la recherche de rendement.