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Travaux : faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une maison en plusieurs logements ?

Faut-il une autorisation de l’urbanisme pour diviser une grande maison en plusieurs logements sachant qu’il n’y a aucun changement visuel extérieur, sachant qu’il n’y a aucun problème pour les places de parking ; ce ne sont que des changements intérieurs qui ne portent pas sur des murs maître.Ajouter aux favoris

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La réponse de notre expert

En matière d’urbanisme, un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doivent être déposés auprès de la mairie dans certains cas limitativement énumérés.

l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de SHOB (surface hors œuvre brute. Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons) ;
la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient pour effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants ;
dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme) ;
les travaux portant sur les immeubles inscrit au titre des monuments historiques (sauf travaux d’entretien ou de réparation ordinaires) ;
le changement de destination d’une construction lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.

Sont soumis à déclaration préalable en vertu de l’article R421-17 du Code de l’Urbanisme :

l’agrandissement d’une construction entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
la transformation de plus de 10m² de SHOB en SHON (surface hors œuvre nette. Il s’agit de la surface de plancher d’une construction obtenue sans tenir compte des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation, les toitures-terrasses, les balcons et les parties non closes au rez-de-chaussée, les bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules),
la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment,
le changement de destination d’un bâtiment même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux,
dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;
les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l’article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu’une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

On entend par changement de destination, le changement de fonction de la construction. Les différentes fonctions sont énumérées à l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt. La division d’un immeuble d’habitation en de nombreux appartements n’est donc pas considéré comme une changement de destination, l’immeuble conservant sa fonction.

Pour résumer, diviser une maison en appartement ne nécessite donc pas de déclaration préalable ni de permis de construire si cette maison n’est ni en zone sauvegardée, ni classée, qu’elle ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement.

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Foire aux questions : Urbanisme

Vous pourrez trouver quelques réponses à vos questions dans cette foire aux questions urbanisme. Celle-ci sera mise à jour et actualisée.

Sommaire de la foire aux questions

Faut-il une autorisation d’urbanisme pour installer un abri de jardin ?

Tout dépend des surfaces de votre projet de construction, de sa hauteur et de s’il est situé ou non dans un secteur protégé (par exemple, abords d’un monument historique, site classé).

Quelle que soit la démarche à effectuer, il faut consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout règlement d’urbanisme local de votre mairie afin d’obtenir des informations quant à l’implantation de l’abri, les matériaux utilisables…

En cas général, vous pouvez voir l’autorisation requise pour votre abri de jardin :

Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² : Déclaration préalable de travaux (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher et emprise au sol supérieures à 5 m² et jusqu’à 20 m² : Déclaration préalable de travaux (pour une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres) ou Permis de construire (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher ou emprise supérieure à 20 m² : Permis de construire

En secteur protégé, ce qui change :

Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² : Déclaration préalable de travaux (pour une Hauteur inférieure ou égale à 12 mètres) et un Permis de construire (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher et emprise au sol supérieures à 5 m² et jusqu’à 20 m²: Déclaration préalable de travaux (pour une Hauteur inférieure ou égale à 12 mètres) et un Permis de construire (pour une hauteur supérieure à 12 mètres)
Surface de plancher ou emprise supérieure à 20 m² : Permis de construire

Pour en savoir plus : R.421-1 , R.421-2 , R.421-9 et R.421-11 du code de l’urbanisme.

Que faut-il faire pour l’installation ou la construction d’une piscine privée ?

Vous pouvez intégrer une piscine dans votre jardin sous réserve de respecter les règles de mitoyenneté. Au-delà d’une certaine surface et en fonction des caractéristiques de la piscine (piscine hors-sol ou non, piscine avec abri ou non, construction d’un abri sur une piscine existante), des autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires.

Piscine hors-sol

Selon que votre piscine hors-sol (gonflage ou en kit par exemple) est installée plus ou moins de 3 mois par an (plus ou moins 15 jours par an si vous êtes en zone protégée), une autorisation peut être nécessaire. Il faudra prendre en compte la superficie de votre piscine :

Si vous installez 3 mois maximum par an (15 jours en zone protégée) une piscine hors-sol, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) et,
Si vous installez plus de 3 mois par an (15 jours en zone protégée) et que votre piscine (son bassin) fait jusqu’à 10m², vous n’aurez pas besoin d’autorisation sauf si elle est située dans une zone protégée (périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardé, site classé ou en instance de classement).
De 10m² et jusqu’à 100m², vous devez déposer une déclaration préalable.
Plus de 100 m², vous devez déposer obligatoirement un permis de construire.

Construction d’une piscine

Tout comme les piscines hors-sol (sauf la limite de temps), les éléments déterminants tels que la superficie de la piscine, son emplacement (dans une zone protégée,…), sont les mêmes. Il faut rajouter à cela, la mise en place d’un dispositif de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.

Si vous ajoutez un abri à votre piscine, est que celui-ci tend jusqu’à 1m80 de hauteur, il voudra déposer une déclaration préalable, et au-delà de 1m80 de hauteur, vous serez obliger de déposer un permis de construire.

Abri sur piscine existante

Si vous avez une piscine existante et que vous voulez mettre un abri, la hauteur recommandée pour ne pas avoir besoin d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) va jusqu’à 1m80 de hauteur (sauf en zone protégée) et au-delà de cette hauteur, il vous faudra déposer obligatoirement une déclaration préalable.

Que ce soit la construction d’une piscine avec ou sans abri ou bien la mise en place d’un abri sur une piscine existante, il se peut que vous aurait une augmentation de vos impôts locaux.

Toutefois, les règles locales d’urbanisme (plan local d’urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l’urbanisme de votre mairie.

Pour en savoir plus : R.421-2 à R.421-8-2, R.421-9 à R.421-12 et R.421-1 du code de l’urbanisme.

Comment puis-je trouver ma parcelle ?

Pour trouver votre parcelle, vous devez aller sur le site : https://www.cadastre.gouv.fr/ et rentrer soit votre adresse, soit votre référence cadastrale.

Surface de plancher d’une construction : quelles sont les règles de calcul ?

La surface de plancher se calcule à partir de critères précis selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble collectif. La surface de plancher (avec l’emprise au sol) permet de connaître le type d’autorisation requise pour son projet de travaux ou de construction.

Attention :

La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface privative des appartements (Loi Carrez) qui concerne uniquement l’acquisition d’un lot d’une copropriété.

Il a deux cas :

La maison individuelle
L’immeuble collectif

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c’est-à-dire à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

Pour en savoir plus : méthode de calcul sur la de la surface de plancher

Quelle est la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme?

Cas général

La durée de validité d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable est de 3 ans.

L’autorisation d’urbanisme est périmée :

si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans,
ou si vous interrompez le chantier durant plus d’1 an.

Toutefois, vous pouvez demander la prolongation de votre autorisation d’urbanisme :

si vous ne pouvez pas commencer les travaux dans les 3 ans,
ou si vous prévoyez d’interrompre le chantier durant plus d’1 an.

La durée de validité de votre autorisation d’urbanisme peut être prolongée une 1^re fois, sur votre demande, pour une durée d’1 an. Ensuite, vous pouvez faire une 2^nde demande de prolongation, ce qui peut porter la durée de validité totale de votre autorisation à 5 ans.

La demande de prolongation ne peut concerner qu’une autorisation d’urbanisme en cours de validité. Et elle n’est accordée que si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à votre égard.

La demande de prolongation doit être faite par courrier en 2 exemplaires 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité de 3 ans (ou avant l’expiration de votre 1^re demande de prolongation). Ce courrier doit être adressé par lettre

La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n’a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prolongation est acceptée.

Pour en savoir plus : R.424-17 à R.424-23 du code de l’urbanisme.

Infraction aux règles d’urbanisme : quels délais de prescription ?

La réalisation de travaux non conformes à l’autorisation obtenue ou contrevenant au plan local d’urbanisme (PLU) constitue une infraction pouvant engager votre responsabilité pénale sur une certaine période : il s’agit du délai de prescription.

Ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017. Il démarre à partir de l’achèvement des travaux et est rétroactif, c’est-à-dire qu’il s’applique aux infractions commises avant cette date, sauf si l’ancien délai de 3 ans est déjà prescrit.

Par exemple :

les travaux achevés en janvier 2017 sont susceptibles d’engager votre responsabilité pénale jusqu’en janvier 2023 s’ils sont non conformes ou contreviennent au PLU ;
pour les travaux qui ont été achevés en avril 2018, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu’en avril 2024.

Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.

Pour en savoir plus : article L480-14 du code de l’urbanisme

Comment contester une autorisation d’urbanisme

Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d’une autorisation d’urbanisme (par exemple, un permis de construire) en exerçant un recours. Pour cela, il faut démontrer un intérêt à agir.

Conditions

Vous devez démontrer que l’autorisation d’urbanisme affecte directement vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez ou détenez. Pour cela, il faut rapporter des pièces justificatives (photographies, rapport, attestation…).

C’est le projet lui-même qui doit affecter vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance, et non les travaux (les nuisances).

Attention :

Si vous ne rapportez pas la preuve de votre préjudice et que votre recours cause un préjudice au titulaire de l’autorisation, celui-ci peut demander au tribunal administratif que lui soit versé des dommages-intérêts pour comportement abusif.

Recours

Vous pouvez exercer

un recours gracieux auprès de la mairie qui a délivré l’autorisation
ou saisir directement le tribunal administratif par voie de recours contentieux pour contester l’autorisation d’urbanisme.

Si le titulaire de l’autorisation a déjà commencé les travaux, il est recommandé d’agir directement devant le tribunal administratif.

Pour en savoir plus : R.600-1 à R.600-7 du code de l’urbanisme

Affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain

Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. L’affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. Il sert de point de départ aux tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme.

De quoi s’agit-il ?

L’autorisation d’urbanisme prend la forme d’un arrêté.

Cet arrêté indique :

la mairie au nom de laquelle la décision est prise,
les principales caractéristiques de l’autorisation d’urbanisme (votre nom et adresse, l’objet de la demande, le numéro d’enregistrement et le lieu des travaux),
les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application,
les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens.

Vous devez afficher un extrait de votre autorisation sur votre terrain par le biais d’un panneau :

dès la notification de l’arrêté,
ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis.

La date d’affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l’autorisation s’ils estiment que celle-ci leur porte préjudice.

À noter :

L’autorisation d’urbanisme est affichée en mairie dans les 8 jours qui suivent sa délivrance.

Pour en savoir plus : R.424-15 du code de l’urbanisme

Les changements de destination

Le Code de l’urbanisme définit neuf destinations possibles pour un bâtiment :

l’habitation ;
l’hébergement hôtelier ;
les bureaux ;
le commerce ;
l’artisanat ;
l’industrie ;
l’exploitation agricole ou forestière ;
l’entrepôt ;
les services publics ou d’intérêt collectif.

Il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment passe, en totalité ou en partie, avec ou sans travaux, d’une utilisation à une autre.

Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Ainsi, un garage lié à une habitation est considéré comme de l’habitation et l’aménagement de ce garage en chambre n’est donc pas un changement de destination.

Le changement de destination est en principe soumis à déclaration préalable.

Mais, si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.

Pour en savoir plus : R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme