vices caches

Cour d’appel de Dijon, 5 mai 2009, n° 08/01419
Chronologie de l’affaire
TGI Dijon
11 juillet 2008 > CA Dijon
Infirmation
5 mai 2009
Sur la décision
Référence : CA Dijon, 5 mai 2009, n° 08/01419
Juridiction : Cour d’appel de Dijon
Numéro(s) : 08/01419
Décision précédente : Tribunal de grande instance de Dijon, 11 juillet 2008, N° 06/4393
Sur les personnes
Cabinet(s) : SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS BEZIZ-CLEON CHARLEMAGNE CREUSVAUX
Parties : EURL MDB, SARL CHRISTIAN KICK IMMOBILIER, SARL MDB c/ EURL KICK, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’
IMMEUBLE
Texte intégral
FV/PM
SARL MDB
SARL CHRISTIAN KICK IMMOBILIER
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
7 ET 9 PLACE SAINT A
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le
05 Mai 2009
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE Y
CHAMBRE CIVILE B
ARRÊT DU 05 MAI 2009

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 08/01419
Décision déférée à la Cour : AU FOND du
11 JUILLET 2008, rendue par le TRIBUNAL DE
GRANDE INSTANCE DE Y
RG 1re instance : 06/4393
APPELANTES :
EURL MDB
Ayant son siège XXX
21000 Y
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour
assistée de la SCP BEZIZ-CLEON-CHALEMAGNE,
avocats au barreau de Y
EURL KICK
Ayant son siège social XXX
21000 Y
représentée par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour
assistée de la SCP BEZIZ-CLEON-CHARLEMAGNE,
avocats au barreau de Y
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
7 ET 9 PLACE SAINT A à Y représenté par son Syndic
en exercice, la SARL ABC IMMOBILIER
Ayant son siège XXX
21000 Y
représentée par la SCP FONTAINE-TRANCHAND &
SOULARD, avoués à la Cour
assistée de la SCP DOREY – PORTALIS – PERNELLE –
FOUCHARD – A, avocats au barreau de Y
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 24 Mars 2009 en audience
publique devant la Cour composée de :
Monsieur RICHARD, Conseiller, Président,
Madame VAUTRAIN, Conseiller, assesseur, ayant fait le
rapport sur désignation du président,
Monsieur THEUREY, Conseiller, assesseur,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme X,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de
l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues au
deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure
civile,
SIGNE par Monsieur RICHARD, Conseiller, et par
Madame X, greffier auquel la minute de la décision a
été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Les sociétés MDB et KICK ont racheté un immeuble
familial sis 7 et 9 Place Saint-A à Y qu’elles ont ensuite
revendu sous forme d’appartements à divers
propriétaires au cours de l’année 2002 dans le cadre
d’une opération de marchand de biens.
Les copropriétaires se sont plaints auprès du syndic de
divers dysfonctionnements affectant l’installation de
chauffage commun. Les demandes d’intervention
restant lettre morte et les difficultés s’aggravant, le
syndicat des copropriétaires a consulté un bureau
d’étude en génie climatique, la société CSI.
Invoquant les conclusions de ce rapport, le syndicat
des copropriétaires a obtenu la désignation d’un
expert par ordonnance de référé du Président du
tribunal de Grande Instance de Y du
20 septembre 2005, l’homme de l’art étant chargé de
faire le point sur les anomalies et non conformités
affectant le système de chauffage.
Monsieur Z, expert, a déposé son rapport le
15 mai 2006.
Par acte d’huissier du 13 novembre 2006, le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble situé 7et 9 place
Saint-A à Y assigne la Société MDB EURL et L’EURL
KICK aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au
versement de la somme principale de 18 809,09 € TTC
outre indexation sur la base de la variation de l’indice
du coût de la construction à compter du 1er mars
2006, de 1 750,36 € TTC en remboursement de l’étude
réalisée par le Cabinet B C INGENIERIE, et de 1 500 €
sur le fondement de l’article 700 du Code de
procédure civile.
Le syndicat, se basant sur les conclusions de l’expert
qui relève que les non-conformités sont importantes et
que l’installation est vétuste, peu adaptée et surtout
dangereuse, précise qu’il entend engager la
responsabilité civile contractuelle et, à défaut, extracontractuelle
des sociétés professionnelles de
l’immobilier qui ont sciemment revendu un immeuble
dont les parties communes étaient affectées de vices
cachés dont la nature présente au surplus des dangers
pour les personnes et les biens ; que les défenderesses
ne sauraient s’abriter derrière des clauses de nongarantie
des vices cachés contenues dans les actes de
vente alors que celles-ci sont inapplicables dès lors
qu’en leur qualité de professionnelles elles sont
réputées avoir connu l’ensemble des vices de
construction.
Il ajoute qu’il n’entend pas faire prendre en charge
par les défenderesses le coût de la réfection intégrale
de l’installation de chauffage dont la vétusté était
connue au moment des transactions, mais seulement
obtenir la prise en charge des travaux propres à
remédier aux vices cachés, c’est-à-dire aux
manquements aux règles de sécurité applicables aux
installations de chaufferie.
Par jugement avant-dire-droit du 29 avril 2008, le
Tribunal de Grande Instance de Y ordonne la
réouverture des débats afin que les parties
s’expliquent notamment sur le fondement juridique
des demandes et la qualité pour agir du syndicat des
copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires, qui soutient avoir
qualité pour agir en garantie des vices cachés à
l’encontre du vendeur de l’immeuble en copropriété,
précise qu’il fonde ses prétentions à titre principal sur
la garantie des vices cachés, subsidiairement sur la
non-conformité de la chose vendue, à titre infiniment
subsidiaire, sur la garantie décennale du constructeur,
et encore plus subsidiairement sur la responsabilité
délictuelle des société venderesses.
Par jugement du 11 juillet 2008, le Tribunal de
Grande Instance de Y condamne in solidum L’EURL
MDB et L’EURL KICK à payer au syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 7 et 9 place Saint-A à Y
les sommes de 18 809,09 € et 1 750,36 € à titre de
dommages intérêts, le tout indexé sur la base de la
variation de l’indice du coût de la construction depuis
le 15 mai 2006, ainsi que 1 500 € sur le fondement de
l’article 700 du Code de procédure civile.
Les défenderesses sont également condamnées in
solidum aux dépens.
Le Tribunal retient que les vices invoqués étaient
visibles lors de l’achat des logements et que la
garantie des vices cachés ne peut pas être invoquée ;
que par contre, en livrant un bâtiment dont
l’installation de chauffage était dangereuse alors que
le chauffage constitue un élément substantiel de
l’immeuble, les sociétés venderesses ont manqué à leur
obligation de délivrance conforme.
La SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER font appel par déclaration reçue au
greffe le 4 août 2008.
Par conclusions déposées le 11 février 2009, elles
demandent à la Cour de :
— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que
l’installation de chauffage était affectée d’un vice
apparent et que leur responsabilité ne pouvait pas être
engagée de ce chef,
— infirmer le jugement pour le surplus,
— dire qu’elles ne sont pas responsables de prétendues
non-conformités,
— dire que ni leur responsabilité contractuelle, ni leur
responsabilité délictuelle ne peut être engagée,
— dire que leur responsabilité décennale ne peut pas
plus être recherchée,
— débouter en conséquence le syndicat des
copropriétaires de ses prétentions,
— le condamner à leur verser à chacune 6 000 € sur le
fondement de l’article 700 du Code de procédure
civile.
Elles relèvent en premier lieu que, si l’installation de
chauffage est manifestement vétuste, elle n’est
affectée d’aucun vice caché la rendant impropre à
l’usage auquel on la destine ; qu’en effet il s’est écoulé
plus de 6 ans depuis la vente, et qu’elle a toujours
fonctionné sans présenter aucune défaillance.
Elles ajoutent que le syndicat, qui prétend être
recevable à agir au motif que les parties communes
serait atteintes, ne peut agir que pour la sauvegarde
des droits à l’immeuble ; que son action apparaît
manifestement irrecevable.
Elles contestent être tenues à remédier aux nonconformités,
aucun engagement à la mise en
conformité des parties communes n’ayant été souscrit.
Elles ajoutent qu’à tort le premier juge a retenu que
c’était l’immeuble qui avait été vendu, alors qu’en
réalité les copropriétaires n’ont acquis que les
appartements, les parties communes ne leur ayant pas
été cédées ; que par ailleurs les acquéreurs ont pris
l’immeuble dans son état au jour de l’entrée en
jouissance ; que seules étaient prévues à la charge des
venderesses la réfection de la colonne montante
électrique et la motorisation du portail ; qu’elles ont
déjà accepté à titre commercial de prendre en charge
la moitié du coût de remplacement d’une pompe
chauffage en novembre 2002, ainsi que la mise en
place d’un cloisonnement en dur pour séparer les
caves de la chaudière ; qu’en tout état de cause il n’est
pas possible de mettre à leur charge une obligation de
délivrance conforme alors que ce ne sont pas les
parties communes qui ont été vendues.
Elles contestent avoir eu l’obligation d’une remise aux
normes en leur qualité de vendeur professionnel.
Elles contestent avoir engagé leur responsabilité
délictuelle dans la mesure où elles n’ont ni rénové
l’immeuble, ni procédé à des travaux sur les colonnes
montantes du chauffage.
Elles soutiennent enfin que les dispositions de l’article
1792 du Code Civil sont inapplicables dans la mesure
où elles ne sont ni constructeur ni promoteur, la
structure du bâtiment n’ayant pas été touchée.
Par conclusions déposées le 17 février 2009, le
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 7 et
9 Place Saint-A à Y demande la confirmation du
jugement et la condamnation solidaire des EURL à lui
verser 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du
Code de procédure civile.
Le Syndicat relève que selon l’expert, si la vétusté des
installations de chauffage ne pouvait pas échapper à
un profane du bâtiment, par contre la sécurité et la
conformité des installations ne pouvaient absolument
pas être décelées par un tel profane.
Il maintient avoir qualité pour agir dans la mesure où
il appartient au syndicat des copropriétaires d’exercer
les actions destinées à prévenir ou à réparer les
atteintes à l’intégrité de l’immeuble considéré dans
son ensemble lorsque notamment les parties
communes sont atteintes.
Il relève que la notion de fonctionnement n’est pas
incompatible avec celle de vice caché ; qu’il n’est
nullement besoin d’un non-usage pour caractériser
l’existence d’un vice caché, lequel peut consister en
un vice qui diminue l’usage de la chose au point que
l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné
un prix moindre s’il l’avait connu ; que tel est le cas en
l’espèce.
Il ajoute qu’il importe peu que l’installation de
chauffage fasse partie des parties communes dans la
mesure où il ressort de la lecture des actes de vente
que les droits partagés sur les parties communes sont
un accessoire des parties privatives cédées et ne
peuvent pas être détachés de leur vente.
Le Syndicat maintient que les sociétés venderesses ont
acheté l’immeuble pour le revendre après avoir réalisé
certains travaux d’aménagement qui ne peuvent pas
être qualifiés de geste commercial ; que l’immeuble est
ainsi entré sous le régime de la copropriété ; qu’en
leur qualité de marchands de bien, les appelantes sont
des professionnels toujours tenus de connaître les
vices de la chose vendue et de les garantir.
Subsidiairement, le Syndicat soutient qu’il appartenait
aux société venderesses de délivrer un bien conforme
aux règles de sécurité et qu’elles ne peuvent pas
invoquer la clause limitative de garantie.
Très subsidiairement, il soutient que le marchand de
biens qui achète des immeubles , les rénove, les
restructure et les revend doit être réputé constructeur
au sens de l’article 1792 du Code Civil ; que les
désordres constatés mettent l’immeuble en péril et le
rendent impropre à sa destination
Encore plus subsidiairement, il reproche aux
appelantes d’avoir procédé à la mutation d’un
immeuble dont le système et le local de chauffage sont
dangereux, et d’avoir ainsi engagé leur responsabilité
contractuelle et, partant, délictuelle vis-à-vis du noncontractant.
L’ordonnance de clôture est rendue le 19 février 2009.
SUR QUOI LA COUR
Les appelantes ne peuvent pas sérieusement soutenir
que les ventes n’auraient porté que sur les parties
privatives de l’immeuble à l’exception des parties
communes alors que la lecture de chaque acte de
vente démontre que les acquéreurs devenaient
propriétaires d’un lot privatif et d’un pourcentage de
parties communes .
L’action du syndicat des propriétaires est par ailleurs
parfaitement recevable dès lors qu’elle tend à faire
reconnaître que les parties communes sont atteintes
de vices cachés et à obtenir la prévention ou la
réparation des désordres affectant ainsi l’ensemble de
l’immeuble.
Il est constant que la vétusté de l’installation de
chauffage était connue de l’ensemble des acquéreurs
au moment des ventes.
Il ressort par contre du rapport de Monsieur D Z, dont
les termes ne sont pas contestés par les appelantes,
qu’en dehors même de cette vétusté, l’installation est
atteinte par de nombreuses non-conformités aux règles
de sécurité.
L’expert relève dans son rapport :
— que le local chaufferie (réalisé par les appelantes
elles-même) est en béton cellulaire dont le degré
coupe feu n’est pas conforme, avec un accès par une
porte en bois dont le degré coupe feu n’est lui aussi
pas conforme et qui ne comporte ni barre antipanique,
ni ferme porte,
— que le degré coupe feu du plafond n’est pas
conforme,
— que les ventilations haute et basse sont réalisées en
tube Flexalu débouchant au même endroit,
— qu’une canalisation d’alimentation en gaz d’un
logement passe par la chaufferie,
— qu’il n’existe pas de disconnecteur sur
l’alimentation en eau froide de l’installation,
— que la citerne à fioul, à simple paroi, est placée dans
un local contigu à la chaufferie dont la porte et la
ventilation ne sont pas conformes, dont l’éclairage est
insuffisant, et dont les installations électriques ne sont
pas conformes,
— que de nombreuses installations sont inexistantes :
extincteurs, bac à sable avec pelle, bac de rétention
sous le brûleur, gaine de pompier et raccord ZAG,
coupure électrique extérieure pour force ou lumière,
robinet de puisage eau froide, siphon de sol,
séparateur d’hydrocarbure, XXX, vanne de police,
— que certaines parties des réseaux de distribution
sont encastrées dans les murs intérieurs et dans les
doublages, ce qui n’est pas conforme
L’expert précise que les travaux de conformité sont
impératifs pour des raisons de sécurité.
L’immeuble étant destiné à l’habitation, le non-respect
des normes de sécurité affectant l’installation de
chauffage constitue, compte-tenu des risques
d’incendie ou d’explosion encourus par les occupants,
un vice rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel
on le destine, peu important le fait que ce risque ne
s’est pas réalisé plusieurs années après l’acquisition.
Ce vice n’était pas apparent pour des profanes en
bâtiment. Les venderesses, professionnelles de
l’immobilier, étaient par contre tenues de connaître ce
vice, et ne peuvent invoquer aucune clause limitative
de garantie.
L’expert évalue à 18 809,09 € TTC valeur mars 2006,
le coût des travaux liés à la mise aux normes de
sécurité de l’installation de chauffage. Le syndicat des
copropriétaires est fondé à demander le paiement de
cette somme avec indexation.
Par contre, le coût de l’étude du bureau d’étude en
génie climatique réalisée non- contradictoirement à la
seule requête du syndicat des copropriétaires restera
à sa charge.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire prononcé
publiquement,
Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance
de Y du 11 juillet 2008,
Statuant à nouveau,
Dit que l’immeuble sis 7 et 9 place Saint-A à Y est
atteint d’un vice caché,
Condamne in solidum la SARL MDB et la SARL
CHRISTIAN KICK IMMOBILIER à verser au Syndicat
des Copropriétaires de l’immeuble situé 7 et 9 Place
Saint-A à Y 18 809,09 € outre indexation sur la base de
la variation de l’indice du coût de la construction
indice de base mars 2006,
Déboute le Syndicat des Copropriétaires de sa
demande au titre du coût de l’étude de génie
climatique,
Vu les dispositions de l’article 700 du Code de
procédure civile,
Déboute la SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER de leur demande au titre des frais
irrépétibles,
Condamne in solidum la SARL MDB et la SARL
CHRISTIAN KICK IMMOBILIER à verser au Syndicat
des Copropriétaires de l’immeuble situé 7 et 9 Place
Saint-A à Y 1 500 € au titre des frais irrépétibles,
Condamne la SARL MDB et la SARL CHRISTIAN KICK
IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance
et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise
judiciaire.
Le Greffier, Le Président,

Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juillet 2015,
14-17.916, Inédit
Chronologie de l’affaire
CA Rennes
6 mars 2014 > CASS
Rejet
7 juillet 2015
Sur la décision
Référence : Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, n° 14-17.916
Juridiction : Cour de cassation
Numéro(s) de pourvoi : 14-17916
Importance : Inédit
Décision précédente : Cour d’appel de Rennes, 6 mars 2014
Dispositif : Rejet
Identifiant Légifrance : JURITEXT000030878900
Identifiant européen : ECLI:FR:CCASS:2015:C300868
Sur les personnes
Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Dominique FARGE
Cabinet(s) : SCP JEAN LUC RIVOIRE REGIS WAQUET, SOCIETE BORE, SALVE DE BRUNETON ET MEGRET
Parties : Société GCC
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE
CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 6 mars 2014),
que par acte du 9 août 2005, la SCI GCC a vendu à M.
et Mme X… un immeuble après avoir procédé à des
travaux de rénovation et d’extension ; que se plaignant
de désordres affectant l’immeuble, ceux-ci l’ont
assignée en indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait grief à l’arrêt de la
condamner à payer à M. et Mme X… des sommes au
titre des travaux de reprise et du préjudice de
jouissance, de frais de relogement, de déménagement
et d’emménagement, alors, selon le moyen :
1°/ que l’article 1792-1-2° du code civil n’est
applicable au propriétaire non professionnel qui
revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué
des travaux de restauration que dans la mesure où ces
travaux peuvent être assimilés à la construction même
de l’immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de
constater que tel aurait été le cas des travaux faits par
le vendeur en l’espèce en vue de procéder à la
restauration limitée d’une maison ancienne, la cour
d’appel a privé sa décision de toute base légale au
regard du texte susvisé ;
2°/ qu’à supposer que, en cas de restauration d’un
immeuble ancien, les travaux puissent entraîner la
responsabilité du propriétaire vendeur sur le
fondement de l’article 1792-1-2° du code civil, cette
responsabilité ne peut concerner que les travaux
réellement effectués et non des parties d’immeuble ou
des travaux que le propriétaire n’a pas entendu
entreprendre ; qu’en décidant d’appliquer
indistinctement l’article 1792-1-2° du code civil à
l’ensemble des caractéristiques d’une maison ancienne
que son propriétaire n’a nullement voulu refaire à
neuf, y compris à propos d’éléments de construction
ou d’équipement que le propriétaire n’avait pas
entendu toucher ni agencer, la cour d’appel a violé
ledit texte par fausse application ;
Mais attendu qu’ayant relevé que selon l’expert les
travaux avaient consisté en l’agrandissement et
l’extension du bâtiment, la démolition partielle du
bâtiment principal en ne conservant que les murs de
maçonnerie, la réalisation d’une charpente neuve et
d’une couverture neuve avec création de deux
lucarnes, le changement de la totalité des ouvertures
extérieures, l’aménagement intérieur du bâtiment
principal et de l’extension en totalité, la confection de
revêtement de sol au rez-de-chaussée, la mise en place
de parquet en remplacement du plancher du grenier,
la réfection complète de l’assainissement, puis le
décapage et le rejointoiement des façades, et retenu
que l’importance de la restauration résultait des
mentions de l’acte d’acquisition de ce bien par la SCI
GCC selon lesquelles la construction était en mauvais
état et était destinée à être entièrement restaurée, et
de la différence de prix entre celui d’achat de
3 048,98 euros et celui de revente cinq ans plus tard
de 240 000 euros, la cour d’appel a pu en déduire que
les désordres affectant ces travaux relevaient des
dispositions des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen :
1°/ que faute de constater que les travaux de
restauration auraient porté sur les gros murs (dont la
cour d’appel constate par ailleurs qu’ils n’ont pas été
touchés par les travaux), aucune garantie décennale
ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ;
que la cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° du code
civil ;
2°/ que la société GCC faisait valoir que les travaux
qu’elle avait effectués sur ces murs étaient de pure
esthétique, et n’avaient aucune fonction d’isolation ou
d’étanchéité, ni de but d’assurer le clos de la maison ;
qu’en leur appliquant la garantie décennale sans
répondre à ce moyen, la cour d’appel a privé sa
décision de toute base légale au regard de l’article
1792-1-2° du code civil ;
Mais attendu qu’ayant constaté que les travaux
avaient consisté en la démolition partielle du bâtiment
principal en ne conservant que les murs de
maçonnerie, le changement de la totalité des
ouvertures extérieures, le décapage des façades et
rejointoiement des façades, que selon l’expert,
l’humidité sur les murs extérieurs en divers points de
la construction résultait d’un défaut d’exécution du
rejointoiement des façades et pignons accompagné de
remontées capillaires par migration d’eau dans les
maçonneries enterrées, et retenu que ce désordre
rendait l’immeuble impropre à sa destination, la cour
d’appel en a exactement déduit qu’il relevait du
régime de la garantie légale de l’article 1792 du code
civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, pris en ses première et
deuxième branches :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen :
1°/ que s’agissant de la partie existante, il résulte des
propres constatations de l’arrêt attaqué que le vice
était apparent, puisque l’immeuble présentait « des
traces d’humidité » et que l’eau aurait « ruisselé» à
l’intérieur de la maison ; que la cour d’appel a ainsi
violé l’article 1642 du code civil ;
2°/ que s’agissant toujours de la partie existante, à
supposer les vices cachés, la clause contractuelle
d’exonération des vices cachés devait s’appliquer, la
société GCC n’étant pas un vendeur professionnel ;
qu’en refusant de la faire jouer, la cour d’appel a violé
l’article 1642 du code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que l’expert avait relevé
des traces d’humidité sur la maçonnerie à l’intérieur
de l’habitation sur la partie principale causées par des
remontées capillaire par migration d’eau dans les
maçonneries enterrées et que l’existence de ces
désordres était confirmée par l’attestation de Mme Y…
déclarant avoir vu des ruissellements d’eau à
l’intérieur de la maison lorsque le gérant de la SCI
GCC y demeurait, la cour d’appel, qui n’a pas constaté
le caractère apparent des vices pour les acquéreurs au
moment de la vente, a pu écarter l’application de la
clause de non-garantie des vices cachés ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen, que sauf clause contraire
inexistante en l’espèce, la vente d’un immeuble ancien
partiellement restauré se fait en l’état, et que le
vendeur ne peut être tenu de garantir des travaux
qu’il n’a pas entendu effectuer ; que la société GCC a
toujours fait valoir qu’elle avait procédé à une isolation
minimale et n’avait jamais entendu procéder à une
isolation complète ; qu’en lui faisant grief d’une
« mauvaise exécution » concernant des travaux
d’isolation complète qui n’ont jamais été entrepris et
du non-respect d’une réglementation thermique que la
restauration menée n’avait pas pour but d’effectuer, la
cour d’appel a appliqué la garantie décennale à des
travaux inexistants et violé l’article 1792-1-2° du code
civil ;
Mais attendu qu’ayant relevé que la restauration
importante de l’immeuble avait compris la réalisation
d’une charpente neuve et d’une couverture neuve
avec création de deux lucarnes, que l’expert avait
constaté qu’il existait de nombreux passages d’air au
niveau des rampants de toiture et que le dessus du
mur pignon n’était pas garni d’isolation, la cour
d’appel qui a pu retenir que le défaut d’isolation,
conséquence d’une mauvaise exécution et d’un nonrespect
de la réglementation thermique, rendait
l’immeuble impropre à sa destination, en a exactement
déduit que ce désordre relevait du régime de la
garantie légale de l’article 1792 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l’arrêt,
alors, selon le moyen, que faute de constater que le
moindre travail aurait été effectué sur la fosse
septique, justifiant la mise en oeuvre de la garantie
décennale, la cour d’appel a violé l’article 1792-1-2°
par fausse application ;
Mais attendu qu’ayant relevé une réfection complète
de l’assainissement dans le cadre de la rénovation
importante de l’immeuble et retenu que sa nonconformité
rendait l’installation impropre à sa
destination, la cour d’appel en a exactement déduit
que ce désordre relevait du régime de la garantie
légale de l’article 1792 du code civil ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le sixième moyen :
Attendu que les moyens précédents étant rejetés, ce
moyen, pris d’une cassation par voie de conséquence,
est sans portée ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une
décision spécialement motivée sur le premier moyen
pris en ses troisième et quatrième branches, le
deuxième moyen pris en ses troisième et quatrième
branches, le troisième moyen pris en sa troisième
branche, le quatrième moyen pris en sa seconde
branche et le cinquième moyen pris en sa seconde
branche qui ne sont manifestement pas de nature à
entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI GCC aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
condamne la SCI GCC à payer à M. et Mme X… la
somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI
GCC ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième
chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du sept juillet deux mille quinze.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan,
avocat aux Conseils, pour la société GCC
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
déménagement et d’emménagement,
AUX MOTIFS QUE « sur les principes de
responsabilité : Selon les dispositions de l’article 1792-
1-2° du Code civil, toute personne qui vend après
achèvement des travaux un ouvrage qu’elle a construit
ou fait construire est réputée constructeur de
l’ouvrage et se trouve en conséquence débitrice
envers les acquéreurs de la garantie légale décennale
des vices de l’immeuble et de ses éléments dans les
conditions édictées aux articles 1792 et 1792-2 du
même Code. Ces dispositions n’opérant aucune
distinction entre le vendeur professionnel et celui qui
vend après avoir construit pour son compte personnel,
les premiers juges ont écarté à tort la responsabilité
de la SCI GCC dès lors qu’elle a fait procéder à la
rénovation et à l’agrandissement de son immeuble et
revendu celui-ci dans les 10 ans suivant l’achèvement
de l’ouvrage. Les travaux que la SCI GCC a réalisés, ou
fait en partie réaliser par une entreprise belge, ont
constitué en une restauration importante soumise à
autorisation administrative, d’une ancienne longère, et
création d’une extension. En effet, le gérant de la SCI
GCC a obtenu le 21 juin 2000 un permis de construire,
transféré à celle-ci par décision du 3 janvier 2001,
pour des travaux de rénovation et d’extension.
L’importance de la restauration n’est pas contestable
et résulte d’une part des mentions de l’acte
d’acquisition de ce bien par la SCI GCC selon
lesquelles la construction est en mauvais état et est
destinée à être entièrement restaurée, et d’autre part
la différence de prix entre celui d’achat pour
3.048,98 € et celui de revente 5 ans plus tard pour
240.000 €. L’extension réalisée n’est pas une simple
buanderie mais contient une partie habitation, en
l’espèce une chambre.
(¿) L’expert M. Z… a décrit les travaux réalisés durant
l’année 2000 :
— agrandissement et extension du bâtiment dans le
prolongement du bâtiment principal,

  • démolition partielle du bâtiment principal en ne
    conservant que les murs de maçonnerie,
  • réalisation d’une charpente neuve,
  • réalisation d’une couverture neuve avec création de
    deux lucarnes,
  • changement de la totalité des ouvertures extérieures,
  • aménagement intérieur du bâtiment principal et de
    l’extension en totalité,
  • confection de revêtement de sol (chape + carrelage)
    au rez-de-chaussée,
  • mise en place de parquet en remplacement du
    plancher du grenier,
  • réfection complète de l’assainissement,
    puis en cours de l’hiver 2004-2005 :
    — décapage des façades, et rejointement des façades.
    En outre, la SCI GCC ne peut se prévaloir de la clause
    de non-garantie insérée dans l’acte de vente du
    9 aout 2005, les dispositions des articles 1792 et
    1792-2 étant d’ordre public. Enfin, les circonstances
    que certains désordres étaient apparents lors de
    l’acquisition par M. et Mme X… est inopérante dès lors
    qu’ils agissent contre le vendeur sur le fondement des
    dispositions de l’article 1792-1-2° du Code civil. M. et
    Mme X… sont donc fondés à demander à la SCI GCC la
    réparation des désordres rendant l’habitation
    principale et l’extension impropres à leur destination
    ou affectant leur solidité, qu’ils soient ou non
    apparents, et à invoquer également la garantie des
    vices cachés » ;
    1°) ALORS QUE l’article 1792-1-2° du Code civil n’est
    applicable au propriétaire non professionnel qui
    revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué
    des travaux de restauration que dans la mesure où ces
    travaux peuvent être assimilés à la construction même
    de l’immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de
    constater que tel aurait été le cas des travaux faits par
    le vendeur en l’espèce en vue de procéder à la
    restauration limitée d’une maison ancienne, la Cour
    d’appel a privé sa décision de toute base légale au
    regard du texte susvisé ;
    2°) ALORS QU’à supposer que, en cas de restauration
    d’un immeuble ancien, les travaux puissent entraîner
    la responsabilité du propriétaire vendeur sur le
    fondement de l’article 1792-1-2° du Code civil, cette
    responsabilité ne peut concerner que les travaux
    réellement effectués et non des parties d’immeuble ou
    des travaux que le propriétaire n’a pas entendu
    entreprendre ; qu’en décidant d’appliquer
    indistinctement l’article 1792-1-2° du Code civil à
    l’ensemble des caractéristiques d’une maison ancienne
    que son propriétaire n’a nullement voulu refaire à
    neuf, y compris à propos d’éléments de construction
    ou d’équipement que le propriétaire n’avait pas
    entendu toucher ni agencer, la Cour d’appel a violé
    ledit texte par fausse application ;
    3°) ALORS QUE la responsabilité décennale ne peut
    entrer en jeu qu’après réception des travaux ; que
    faute de constater la moindre réception en l’espèce,
    notamment de travaux effectués par une entreprise
    tierce sur la partie neuve du bâtiment, la Cour d’appel
    a privé sa décision de base légale au regard des
    articles 1792, 1792-1 et 1792-4 du Code civil ;
    4°) ALORS QUE l’article 1792-1-2° du Code civil ne
    s’applique aux désordres apparents que dans la
    mesure où ils ont fait l’objet de réserves lors de la
    réception ; que la Cour d’appel, faute de constater
    l’existence d’une réception et de réserves, a encore
    violé les textes précités.
    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert, et le prononcé de l’arrêt, et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement, de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, CONCERNANT L’HUMIDITE SUR LES
    MURS EXTERIEURS, QUE « l’expert conclut sur ces
    désordres, que l’humidité en divers points de la
    construction a été constatée de façon contradictoire,
    qu’elle résulte d’un défaut d’exécution du
    rejointement des façades et pignons accompagné de
    remontées capillaires par migration d’eau dans les
    maçonneries enterrées. Ces désordres rendent
    l’immeuble impropre à sa destination et ne trouvent
    pas leur origine dans une cause étrangère. Ils
    engagent la responsabilité décennale de la SCI GCC
    qui sera tenue du paiement des travaux de reprise.
    L’expert a formulé deux propositions techniques. Il
    convient de retenir la deuxième solution, celleci
    permettant de conserver l’aspect esthétique de
    l’immeuble avec ses pierres apparentes, conformément
    à la chose vendue, préconisant des travaux d’un
    montant de 29.223,23 € HT soit 34.950,98 € TTC. La
    SCI GCC sera également tenue au paiement des
    travaux de reprise des cloisons intérieures, de
    l’extension et du nettoyage des pierres apparentes
    intérieures pour un montant de 5.980 € TTC » ;
    1°) ALORS QUE faute de constater que les travaux de
    restauration auraient porté sur les gros murs (dont la
    Cour d’appel constate par ailleurs qu’ils n’ont pas été
    touchés par les travaux), aucune garantie décennale
    ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ;
    que la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    2°) ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE la société
    GCC faisait valoir que les travaux qu’elle avait
    effectués sur ces murs étaient de pure esthétique, et
    n’avaient aucune fonction d’isolation ou d’étanchéité,
    ni de but d’assurer le clos de la maison ; qu’en leur
    appliquant la garantie décennale sans répondre à ce
    moyen, la Cour d’appel a privé sa décision de toute
    base légale au regard de l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU’en choisissant à
    titre de réparation une solution plus onéreuse à des
    fins « esthétiques » étrangères à la stricte réparation
    du dommage résultant d’un défaut d’étanchéité,
    solution dont l’expert lui-même affirme qu’elle est
    moins fiable que la solution moins onéreuse, la Cour
    d’appel a violé le principe de stricte réparation du
    préjudice et les articles 1382 et 1792-1 du Code civil ;
    4°) ALORS QU’en s’abstenant de toute précision quant
    au fondement de sa décision concernant la « reprise
    des cloisons intérieures et le nettoyage des pierres
    apparentes intérieures » ne correspondant à aucune
    préoccupation d’étanchéité, la Cour d’appel a privé sa
    décision de base légale au regard des articles 1382 et
    1792-1-2° du Code civil.
    TROISIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DE L’HUMIDITE DES
    MURS INTERIEURS, QUE « l’expert a relevé des
    traces d’humidité sur la maçonnerie à l’intérieur de
    l’habitation, sur la partie principale et sur la partie
    extension de l’immeuble, causées par des remontées
    capillaires par migration d’eau dans les maçonneries
    enterrées. L’existence de ces désordres est confirmée
    par l’attestation de Mme Nolwenn Y… confirmant avoir
    vu des ruissellements d’eau à l’intérieur de la maison
    lorsque le gérant de la SCI GCC y demeurait. L’expert
    précise que la SCI GCC n’a pas entrepris de travaux
    sur la partie principale de l’immeuble. Ces désordres
    sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa
    destination et engagent la responsabilité décennale du
    vendeur pour les désordres affectant l’extension en sa
    qualité de constructeur, et sur la garantie des vices
    cachés pour la partie existante. S’agissant de la partie
    principale existante de l’immeuble, l’expert a chiffré
    les travaux de reprise à la somme de 3.907,08 € hors
    taxes, soit 4.672,86 € TTC. S’agissant de la partie
    extension, l’expert a chiffré ces travaux à la somme de
    3.780,88 € hors taxes, soit 4.523,12 € TTC. La SCI
    GCC sera tenue au paiement de ces sommes qui seront
    indexées sur les modalités prévues au dispositif de la
    présente décision » ;
    1°) ALORS QUE s’agissant de la partie existante, il
    résulte des propres constatations de l’arrêt attaqué
    que le vice était apparent, puisque l’immeuble
    présentait « des traces d’humidité » et que l’eau aurait
    «ruisselé» à l’intérieur de la maison ; que la Cour
    d’appel a ainsi violé l’article 1642 du Code civil ;
    2°) ALORS QUE s’agissant toujours de la partie
    existante, à supposer les vices cachés, la clause
    contractuelle d’exonération des vices cachés devait
    s’appliquer, la société GCC n’étant pas un vendeur
    professionnel ; qu’en refusant de la faire jouer, la Cour
    d’appel a violé l’article 1642 du Code civil ;
    3°) ALORS QU’à supposer que la Cour d’appel,
    s’agissant de la partie existante, ait entendu faire
    jouer la garantie décennale, celle-ci ne pouvait jouer
    s’agissant des murs sur lesquels il est constant
    qu’aucun travail de restauration n’a été effectué ; que
    la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° par fausse
    application.
    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DU DEFAUT
    D’ISOLATION, QUE « l’expert a constaté qu’il existait
    de nombreux passages d’air au niveau des rampants
    de toiture et que le dessus du mur pignon n’était pas
    garni d’isolation. Il précise que l’épaisseur d’isolation
    mise en place en rampant de toiture est non conforme
    au regard de la réglementation thermique en vigueur,
    en particulier aux règles TH 2000, applicables au
    moment de l’accord du permis de construire. Ce défaut
    d’isolation est une conséquence d’une mauvaise
    exécution et d’un non-respect de la réglementation
    thermique, et rend l’immeuble impropre à sa
    destination. Afin d’y remédier il est nécessaire de
    déposer la couverture et de mettre en oeuvre une
    isolation. L’expert, M. Z…, a estimé le coût des reprises
    de ces désordres à la somme de 38.814,26 € TTC outre
    la somme de 7.805,52 € TTC pour les travaux de
    remise en état à l’intérieur de l’immeuble après
    réfection, sommes au paiement desquelles sera
    condamnée la SCI GCC dont la responsabilité
    décennale est engagée » ;
    1°) ALORS QUE sauf clause contraire inexistante en
    l’espèce, la vente d’un immeuble ancien partiellement
    restauré se fait en l’état, et que le vendeur ne peut
    être tenu de garantir des travaux qu’il n’a pas entendu
    effectuer ; que la société GCC a toujours fait valoir
    qu’elle avait procédé à une isolation minimale et
    n’avait jamais entendu procéder à une isolation
    complète ; qu’en lui faisant grief d’une « mauvaise
    exécution » concernant des travaux d’isolation
    complète qui n’ont jamais été entrepris et du nonrespect
    d’une réglementation thermique que la
    restauration menée n’avait pas pour but d’effectuer, la
    Cour d’appel a appliqué la garantie décennale à des
    travaux inexistants et violé l’article 1792-1-2° du Code
    civil ;
    2°) ALORS QU’en affirmant que l’isolation supposait
    de déposer entièrement la couverture, et en allouant
    de ce chef une réparation très onéreuse, sans
    s’expliquer sur le fait que, comme le faisait valoir la
    société GCC, de nombreuses solutions d’isolation
    existent sans qu’il faille déposer le toit, la Cour d’appel
    a privé sa décision de toute base légale au regard du
    principe relatif aux limites de la réparation du
    préjudice et des articles 1382 et 1792-1 du Code civil.
    CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DES DESORDRES
    AFFECTANT LA FOSSE SEPTIQUE, QUE « l’expert a
    relevé une absence d’évent sur la fosse septique. Il
    précise que le système d’assainissement n’est pas
    conforme à la réglementation du fait de son
    implantation en limite séparative alors que la distance
    à respecter est de 3 mètres par rapport au fonds
    voisin. Le fait que ce fonds voisin soit la propriété de la
    SCI GCC est sans incidence sur l’importance de cette
    nonconformité qui ne permet pas un fonctionnement
    rationnel du système d’assainissement et entraînera
    son dysfonctionnement. Ce désordre rend cette
    installation impropre à sa destination et entraîne la
    responsabilité décennale du vendeur constructeur.
    Elle sera condamnée à payer à M. et Mme X… le
    montant des travaux de reprise, chiffré par l’expert à
    4.353,44 € TTC, avec indexation » ;
    1°) ALORS QUE faute de constater que le moindre
    travail aurait été effectué sur la fosse septique,
    justifiant la mise en oeuvre de la garantie décennale,
    la Cour d’appel a violé l’article 1792-1-2° par fausse
    application ;
    2°) ALORS QUE l’immeuble ayant été vendu en l’état,
    et l’absence d’évent étant apparent, aucune garantie
    de ce chef n’était due par la société GCC ;
    que la Cour d’appel a violé les articles 1642 et 1792-
    1 du Code civil par fausse application.
    SIXIEME MOYEN DE CASSATION
    IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt infirmatif attaqué
    D’AVOIR condamné la SCI GCC à payer à M. et
    Mme X… la somme de 101.100,18 € TTC avec
    indexation selon l’évolution de l’indice BT01 entre le
    18 novembre 2008, date de dépôt du rapport de
    l’expert et le prononcé de l’arrêt et avec intérêts au
    taux légal à compter de ce jour, au titre des travaux de
    reprise, outre la somme de 7.000 € au titre de leur
    préjudice de jouissance, leurs frais de relogement de
    déménagement et d’emménagement,
    AUX MOTIFS, S’AGISSANT DES DOMMAGES
    IMMATERIELS, QUE «compte tenu de l’importance et
    de la durée des travaux, M. et Mme X… vont être
    contraints de déménager et de se reloger pour une
    durée de 6 à 8 semaines. Ces contraintes génèrent
    pour eux un préjudice. Il sera donc fait droit à leur
    demande d’indemnisation à hauteur de 7.000 € au
    titre de leurs frais de relogement pendant 2 mois, de
    déménagement et emménagement, et de leurs troubles
    de jouissance » ;
    ALORS QUE la cassation à intervenir sur l’un ou
    l’autre des moyens précédents entraînera par voie de
    conséquence l’annulation du chef de la décision sur le
    prétendu préjudice de relogement, en application de
    l’article 624 du Code de procédure civile.

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