Location courte durée à Paris : la solution des locaux commerciaux !

Investimmob 25/01/2018 13 Commentaires

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Airbnb, courte durée, local commercial

Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris, il est fort probable que vous l’ayez loué sur une courte durée au moins une fois (vacances, weekend prolongé, entre deux locataires). Certains, attirés par les forts rendements louent même leur appartement 365 jours par an en meublé de tourisme. D’autres ont tout simplement acheté un appartement dans le but unique de l’exploiter en location saisonnière.

Or, cela fait un moment que la Ville de Paris fait la guerre à ces propriétaires afin de lutter contre la pénurie de logements disponibles pour la location longue durée. Elle a même dernièrement pris des mesures qui vont mettre fin à la location « sauvage » d’appartements en courte durée.

Dans ces conditions, comment un investisseur immobilier peut-il profiter de l’afflux des 16 millions de touristes par an à Paris (3ème ville la plus visitée au monde) ?

=> Seule l’exploitation en meublé de tourisme des locaux commerciaux permet aujourd’hui d’exploiter légalement le filon de la courte durée à Paris. Quelles sont les caractéristiques de ces locaux commerciaux ? Quels rendements pour quels risques ? Comment investir dans les locaux commerciaux pour une exploitation en courte durée ?

1) Mesures de la Ville de Paris

Si vous louez votre appartement parisien sur de courtes périodes via Airbnb, Booking, ou toute autre plateforme de location saisonnière, vous devez depuis le 1er décembre déclarer votre logement en ligne auprès de la Ville de Paris afin d’obtenir un numéro d’enregistrement (cf. site officiel).

Ce numéro d’enregistrement doit obligatoirement être publié sur l’annonce depuis le 1er décembre 2017 (10 000 logements auraient déjà été enregistrés). Dans les faits, Airbnb a déclaré jouer le jeu uniquement pour les arrondissements 1 à 4 pour l’instant. Cependant, il est prudent de penser qu’à terme les plateformes de location courte durée rendront obligatoire l’affichage de ce numéro d’enregistrement pour l’ensemble des arrondissements parisiens.

En pratique, lorsque vous publiez aujourd’hui une annonce sur Airbnb, il vous est demandé de préciser si votre logement est une résidence principale (location maximum de 120 jours / an), une résidence secondaire (possibilité de louer uniquement en cas de changement d’usage) ou un hébergement de tourisme professionnel (local commercial). Cette information leur permettra à terme d’interdire une annonce et/ou de limiter (ou non) le nombre de nuits louées.

Cette mesure, couplée à la quasi impossibilité de changer d’usage (dans le sens habitation => commercial) a poussé de nombreux propriétaires à :

• arrêter de louer en courte durée pour passer à de la location longue durée moins rentable,
• vendre leur appartement, déçus de la faible rentabilité en location longue durée.

2) Pourquoi les locaux commerciaux ?

Comme vous l’avez compris, soit votre logement dispose de la commercialité donc il vous sera possible de le louer toute l’année sur Airbnb ou Booking, soit votre logement dispose seulement de l’usage d’habitation et dans ce cas vous ne pourrez le louer que 120 jours par an (et si c’est votre résidence principale uniquement !).

Dans ces conditions, les investisseurs immobiliers attirés par la location courte durée ont trouvé la seule solution envisageable actuellement : acheter des locaux commerciaux (disposant de la commercialité).

L’objectif est ainsi d’acheter un local commercial, de le rénover en fonction des besoins liés à la clientèle de courte durée (équipements complets et décoration adaptée) afin d’en tirer une rentabilité maximale. Cependant, avant de vous positionner sur un local commercial il faudra impérativement vérifier que le RCP mentionne bien la commercialité du lot.

Les locaux commerciaux présentent souvent les caractéristiques suivantes :

• RDC sur cour ou sur rue (prioriser les RDC sur rue),
• 1er étage (vraiment beaucoup plus rare mais cela existe),
• hauteur sous-plafond parfois importante, permettant de créer une mezzanine,
• une partie souplex (ancienne réserve) est parfois présente, ce qui permet de créer un coin nuit supplémentaire.

3) Investir dans les locaux commerciaux

Prix à l’achat :

Les locaux commerciaux parisiens se négocient actuellement à peu près au même prix qu’un logement classique. Renseignez-vous donc sur le prix moyen du quartier et évaluez l’intérêt de l’opportunité en fonction des logements comparables (étage, état, surface).

Cependant, Il est fort possible que les prix des locaux commerciaux augmentent dans les mois à venir. En effet, les mesures de la ville de Paris seront probablement appliquées progressivement, ce qui entrainera la réduction de l’offre « sauvage » en courte durée dans la capitale (les conciergeries évoquent la suppression de 75% des annonces à moyen terme). L’effet immédiat sera donc l’augmentation des prix à la nuitée et de la demande sur l’achat des locaux commerciaux (une prime sur ce type de bien pourrait potentiellement apparaître).

Demande locative :

La demande locative en courte durée dans la 3ème ville la plus visitée au monde est bien évidemment forte. Il faudra cependant appliquer un prix à la nuitée cohérent et prendre une hypothèse de taux de remplissage raisonnable de 80% (en moyenne sur l’année).

Rentabilité :

En investissant dans un local commercial pour l’exploiter en meublé de tourisme, l’investisseur cible une rentabilité forte. En effet, il attend une prime par rapport à la rentabilité en location longue durée.

D’ailleurs, afin de doper la rentabilité en courte durée, il est conseillé d’optimiser le nombre de couchages (création de mezzanine, utilisation du souplex en coin nuit, mise à disposition de canapé lit…). L’offre de logements proposant plus que 2 couchages étant minoritaire, votre logement aura plus de visibilité pour un prix à la nuitée supérieur.

Pour information, et à moins d’exploiter soi-même le bien, l’investisseur fera souvent appel à un prestataire qui assurera la gestion complète du bien (communication avec les guests, check-in, check-out, ménage, linge). Cette gestion a un coût (20 à 25% des revenus) qu’il faudra prendre en compte dans le calcul de rentabilité nette.

Dans le marché parisien actuel, il est ainsi intéressant de viser une rentabilité nette de 7% à 9% sur des locaux commerciaux exploités en meublé de tourisme. Ce calcul prend en compte les charges de copropriété, la taxe foncière et le coût de la gestion complète.

=> Exemples d’opportunités

Fiscalité :

La fiscalité applicable aux locaux commerciaux exploités en courte durée est identique à celle de la location longue durée (LMNP). On peut donc également opter pour le régime BIC réel afin de déduire les charges d’acquisition ainsi que les charges de gestion (prestataire de gestion et amortissement compris).

Cela permettra d’éviter l’impôt pendant un certain nombre d’années. Cependant, gardez en tête que votre rentabilité étant plus importante que sur une exploitation en longue durée, le déficit reportable se résorbera plus rapidement qu’en longue durée.

Enfin, sachez que si vous dépassez 23 000€ de revenus locatifs, vous devrez vous acquitter également des cotisations sociales calculées sur la base du bénéfice réel de l’exploitation.

Liquidité :

Les locaux commerciaux sont aujourd’hui très prisés pour les raisons évoquées plus haut. Cette tendance va certainement augmenter dans les mois / années qui viennent, ce qui rendra aisée la revente de ce type de bien. Pour les investisseurs qui ne veulent pas entendre parler de RDC, je vous rappelle simplement que la décote à la revente est souvent similaire à la décote observée à l’achat 😉

Risques :

L’investisseur doit se positionner en connaissant les risques associés à ce type de projet :

• l’usure du logement est plus important que sur une location longue durée,
• la rentabilité est liée à la demande touristique, qui peut baisser dans le temps (en cas d’attentat par exemple),
• le risque d’un changement de législation dans le futur existe, même s’il semble faible.

4) Comment faire ?

Etude :

Faîtes bien vos calculs avant d’investir ! Ce type d’investissement doit absolument présenter une prime par rapport à la location longue durée. Visez ainsi 7% à 9% de rentabilité nette à Paris.

Pour évaluer précisément la rentabilité, 2 paramètres sont clés :

• taux de remplissage : basez-vous sur un taux de remplissage moyen de 80% (pour un prix à la nuitée cohérent),
• prix à la nuitée : basez-vous sur les prix des logements comparables au votre sur airbnb.

Pour ceux qui voudraient se rassurer concernant ces 2 paramètres, le site payant Airdna.co propose des statistiques poussées sur le taux de remplissage et les prix à la nuitée pratiqués sur airbnb dans votre arrondissement.

Chasseur :

Pour ceux n’ayant pas le temps ou l’envie de chercher par eux-même, je diffuse fréquemment par email des opportunités concernant des locaux commerciaux donc inscrivez-vous à la liste d’envoi du blog pour les recevoir 😉

Pour ceux qui préfèrent qu’un chasseur clé en main fasse une recherche sur mesure (en fonction de leur budget, de la localisation ou de la rentabilité ciblée) vous pouvez aussi m’envoyer un email à sylvain@investimmob.fr

Bons investissements !!