RÉGLEMENTATION DES LOCATIONS MEUBLÉES TOURISTIQUES AIRBNB

tOUT SAVOIR SUR LA RÉGLEMENTATION DES LOCATIONS MEUBLÉES TOURISTIQUES AIRBNB EN 10 POINTS CLÉS.

Cet article est un récapitulatif pédagogique de l’ensemble des règles et des jurisprudences récentes à connaître sur la réglementation de la problématique des locations meublées touristiques airbnb en étudiant 10 points clés.

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Cet article a pour objectif de synthétiser l’ensemble de la réglementation des locations meublées de courte durée tout en y apportant un éclairage pratique au travers de l’étude des décisions récentes et des retours concrets d’expérience de l’auteur.

Ces dix points seront découpés en trois parties : urbanisme, copropriété et relations locatives.

Partie 1 : La complexité des formalités d’urbanisme.

Question 1 : Comment déterminer l’usage de mon local ?

L’usage de votre local correspond à l’utilisation pour laquelle il est destiné et permet de classifier les biens immobiliers en deux catégories bien distinctes : les biens à usage d’habitation, et les biens dont l’usage est autre que l’habitation. Par exemple, une boutique rentre dans la seconde catégorie alors qu’un appartement se trouve généralement dans la première.

Avant tout, il est essentiel de consulter les documents des services fonciers. Souvent, cela nécessite l’intervention d’un notaire pour consulter la base nationale VIDOC, puis celle d’un conseil juridique pour analyser ces documents. Le plus souvent, il sera pertinent de regarder si votre local a fait l’objet d’un formulaire H2 (habitation), P (professionnel) ou bien C2 (commerce et autres).

L’étude de certains dossiers a mis en évidence qu’il arrive parfois que l’usage des locaux décrits dans ces formulaires ne correspondent pas exactement à la réalité de la situation du local. Dans ces conditions, il est important de se référer uniquement au formulaire le plus récent, qui indique l’usage « officiel » du lot et, si besoin, de se rapprocher des services d’urbanisme pour confirmation.

En bref, tout local faisant l’objet d’une déclaration de type H2 sera considéré comme ayant un usage d’habitation. Il rentrera ainsi dans le champ d’application de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Question 2 : Je souhaite mettre mon appartement/ ma maison, en location : est-ce légal ?

L’article 631-7 du Code de la construction a fait couler beaucoup d’encre et continue de faire parler de lui. Il est d’ailleurs aujourd’hui contesté devant la plus haute juridiction de l’Union européenne, sa compatibilité avec la directive 2006/123 dite services étant remise en cause. Cette procédure a d’ailleurs donné lieu à la suspension de l’ensemble des procédures nationales relatives à l’application de l’article 631-7 [1].

A ce jour, l’avis de l’avocat général de la Cour de justice est connu [2] et nous sommes dans l’attente imminente de l’arrêt de la Cour de justice.

Malgré cette affaire, l’article continue d’être appliqué et de donner lieu à des poursuites et sanctions de la part de la Ville de Paris. En revanche, il n’est applicable qu’aux communes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne (ainsi que des villes de plus de 50 000 habitants dans les zones dites « tendues »). De nombreuses villes ont édicté des délibérations en ce sens, à l’instar de Nice [3], Bordeaux [4] ou Lyon [5] et évidemment Paris.

A Paris, la réglementation diffère selon que le logement constitue votre résidence principale ou secondaire.

On rappelle que selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge. La seule exception à cette règle constitue les cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou cas de force majeure.

Pour la résidence principale, la location meublée touristique est possible dans la limite de 120 jours par an. Au-delà de cette limite, il vous faudra solliciter une autorisation de changement d’usage comme indiqué à l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Vous pouvez éventuellement contourner l’application de ces règles en choisissant d’installer, à la place d’une location meublée touristique, une chambre d’hôte [6], pour laquelle il n’existe pas de limite de 120 jours.

Pour toute résidence secondaire, donc celle occupée moins de huit mois par an, la location meublée touristique n’est pas possible sans effectuer de démarches lourdes auprès des services d’urbanisme. En effet, en application de l’article 631-7 susvisé, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Un tel changement d’usage suppose d’obtenir auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage, puisque l’usage du logement n’est plus l’habitation mais une activité commerciale.

A Paris et dans d’autres communes, cette autorisation de changement d’usage doit nécessairement s’accompagner d’une compensation par une autre surface. En substance, il s’agit de transformer une surface commerciale en habitation pour compenser la perte de la surface utilisée pour l’activité Airbnb afin d’équilibrer le marché.

Enfin, n’oubliez pas : tous les propriétaires, sans exception, doivent procéder à l’enregistrement de leur activité par une déclaration auprès des services de mairie et être dans une situation régulière au regard de la fiscalité. Cela concerne également les propriétaires des locaux commerciaux.

Question 3 : Quels sont les risques si je ne respecte pas les obligations qui me sont imposées ?

Les communes qui se sont dotées de règles régissant la pratique de la location meublée touristique ont également mis en place d’un système de contrôle des annonces et de poursuites des contrevenants.

Celui de Paris est le plus développé, avec plusieurs dizaines de contrôleurs assistés d’avocats. Les contrôleurs vérifient le bon respect de la réglementation parisienne et peuvent lancer des recherches envers certains propriétaires. Dans certains cas, cela continue avec une visite d’un contrôleur dans les locaux concernés. A ce stade, il est important de vous faire assister par un avocat pour protéger vos droits et préparer au mieux votre défense [7].

Cette prudence est d’autant plus nécessaire que le décret N°2019-1104 du 30 octobre 2019 a créé un mécanisme de coopération entre la ville et les intermédiaires de location, qui fournissent des informations relatives à votre activité, concernant notamment le nombre de nuitées et les tarifs.

Les visites de contrôlent peuvent, dans certains cas, conduire à la production d’une assignation à l’encontre du propriétaire contrevenant, sollicitant la remise en état des lieux ainsi que des amendes civiles importantes. A ce stade, il n’est plus seulement conseillé mais obligatoire de se faire assister d’un avocat.

L’auteur a d’ailleurs écrit plusieurs articles relatifs à cette problématique : sur la coopération avec les intermédiaires et les services fiscaux [8], sur la réception d’une assignation et les potentielles défenses, sur le déroulement de la procédure en cas de poursuites.

Pour votre information, ne pas respecter les obligations relatives à la réglementation meublée touristique, c’est s’exposer à des sanctions civiles importantes :
- pour une absence de déclaration, une amende maximale de 5 000 euros ;
- pour un défaut de changement d’usage pour la résidence secondaire, une amende pouvant atteindre 50 000 euros avec une astreinte allant jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation ;
- pour un dépassement des 120 jours par an pour la résidence principale, sans juste motif, une amende maximale de 10 000 euros.

Aussi, en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, vous vous exposez à une sanction pénale : 5 ans d’emprisonnement et une amende de 75 000 euros, en application de l’article 441-2 du Code Pénal.

Question 4 : Mettre en location meublée touristique un local commercial, la bonne idée ?

Face au développement rapide de l’installation d’activés de location meublée touristique dans des locaux commerciaux, l’auteur a rédigé de nombreux articles sur le sujet, notamment sur les démarches d’urbanisme et des points jurisprudentiels récents.

Dans la mesure où il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation, le local commercial n’est pas soumis aux dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il n’est donc pas nécessaire, si vous êtes propriétaire d’un local commercial, de solliciter un changement d’usage puisque le local dispose d’ores et déjà de la commercialité.

Cependant, cela ne vous exempt pas de toute formalité. Outre les obligations imposées à tous les propriétaires (enregistrement et taxes), vous devez procéder au changement de destination de votre local.

Selon l’ampleur du projet, vous devrez solliciter un permis de conduire (si vous touchez aux structures porteuses) ou simplement réaliser une déclaration préalable. En ce qui concerne la déclaration préalable, il convient de la réaliser à travers le formulaire CERFA n°13404*07.

Pour la Ville de Paris et autres villes soumises à un plan local d’urbanisme (P.L.U), vous remplirez le premier tableau relatif au changement de destination, qui présente neuf destinations possibles. Vous le comprendrez, il vous suffira de cocher la case « hébergement hôtelier » et de fournir l’ensemble des pièces nécessaires.

N’oubliez pas de publier le récépissé obtenu par la mairie à la suite du dépôt de votre déclaration préalable ou permis et de procéder à la déclaration de votre activité à l’administration fiscale (par le biais du formulaire CERFA n° 14600*01 pour l’Ile de France). Vous transmettrez également la déclaration d’achèvement des travaux lorsque ces derniers seront terminés.

L’ensemble de ces formalités pourra être réalisé par votre conseil juridique, accompagné de votre conseil technique (architecte) en cas de nécessité. A cet égard, l’auteur a écrit un [article sur cette question avec 10 conseils à connaître [9].

Attention, louer un local commercial sur des plateformes de type Airbnb ne nécessite pas uniquement de vérifier le respect des règles d’urbanisme. En effet, si votre local est en copropriété, il est essentiel de vérifier que l’activité est compatible avec toutes les règles de ladite copropriété !

Partie 2 : Airbnb en copropriété, attention !

Que vous soyez propriétaire d’un appartement ou d’un local commercial, vous devez vous conformer aux stipulations du règlement si votre bien immobilier fait partie d’un ensemble régi en copropriété. Le texte phare sur ce point est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Question 5 : Louer en copropriété, quels sont les documents à consulter ?

Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il convient de consulter en détail deux documents essentiels : le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.

Le premier est un document contractuel qui lie l’ensemble des copropriétaires et constitue le document phare présentant les règles générales d’organisation, d’occupation et de gestion de l’immeuble [10].

Le second se présente généralement sous la forme d’un tableau présentant, pour chaque lot, son occupation, sa situation dans l’immeuble, sa part en millième des charges, et diverses remarques (servitudes, jouissance privative de parties communes, par exemple). Il a un statut plus complexe.

Lorsqu’il est rattaché au règlement de copropriété, il peut avoir un statut contractuel au même niveau que le règlement. Lorsqu’il apporte des indications plus précises que le règlement, alors il convient d’utiliser l’occupation présentée dans l’état descriptif.

Ainsi, dans certaines conditions, la jurisprudence a fait primer l’état descriptif de division sur le règlement de copropriété. Ainsi, il a été décidé que : « l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle […] n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement […] dès lors que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu’elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l’était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier » [11].

En tout état de cause, il convient de déterminer la destination de votre local au règlement de copropriété (accompagné ou non de l’état descriptif). Cela est essentiel lorsque certaines restrictions sont imposées uniquement à un certain type de logement ou d’activité. Pour cela, il convient de faire appel à un avocat spécialisé dans le domaine, qui pourra analyser votre règlement au regard des dernières décisions de jurisprudence.

Question 6 : Puis-je louer mon bien immobilier sur Airbnb si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise ?

Une grande partie des immeubles en copropriété, notamment à Paris, contiennent ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise. Simplement, il s’agit de l’interdiction d’exercer une activité commerciale dans tout ou partie de l’immeuble.

Une telle clause peut concerner uniquement un type de lots. Souvent, elle est rédigée de la façon suivante : « les appartements/locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement […] ». Dans les lots concernés, l’activité commerciale sera prohibée. Parfois, la clause désigne un type de lots comme les « appartements » ou lots à usage d’habitation. Ainsi, elle n’est pas applicable aux autres locaux et notamment aux locaux commerciaux, qui pourront ainsi exercer leur activité.

Une telle clause peut être simple ou stricte. Elle est simple lorsque l’activité professionnelle, généralement assimilée à l’exercice de professions libérales, est tolérée dans les lots concernés par la clause. Elle est stricte lorsque l’activité professionnelle est interdite dans ces lots. En tout état de cause, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise suppose l’interdiction claire de toute activité commerciale dans les lots concernés.

Si vous êtes propriétaires d’un lot à destination d’habitation en copropriété (concrètement, d’un appartement) et que le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise, le cabinet vous conseille de ne pas lancer de projet de location meublée touristique. Vous vous exposeriez à des poursuites judiciaires de la part du syndic de copropriété.

Vous pouvez y échapper de trois façons.

La première, compliquée, est d’investir dans un immeuble dont le règlement de copropriété ne comporte pas de clause bourgeoise. Ce n’est pas impossible, mais plutôt rare.

La seconde possibilité consiste à solliciter auprès de la copropriété le changement de destination du lot en application de l’article 26 de la loi de 1965. Votre lot ne sera donc plus une habitation mais potentiellement un local commercial, si le changement est approuvé par la copropriété. Cette hypothèse est aléatoire et peut s’avérer longue.

La troisième, plus simple, est d’investir directement dans un local commercial. Le but du local commercial étant par définition d’accueillir une activité commerciale, alors ces locaux échappent à l’application de la clause bourgeoise du règlement, même si celle-ci est stricte.

Attention !

Un récent arrêt de la Cour d’appel de Paris [12] semble apporter de nouvelles restrictions à l’activité de location meublée touristique, et ce même en présence d’un local commercial situé dans un immeuble où tout activité commerciale est autorisée.

En effet, la Cour considère en l’espèce qu’une activité de location meublée touristique peut être incompatible avec le règlement de copropriété, alors même qu’il s’agit d’une activité commerciale et que le règlement consacre une destination mixte de l’immeuble. Cet arrêt particulièrement sévère ne présage pas pour autant de la fin de l’activité de type Airbnb touristiques dans les locaux commerciaux, puisque d’autres décisions maintiennent la vision plus libérale qui est constante depuis plusieurs années [13].

Question 7 : La clause d’habitation bourgeoise est-elle conforme à la destination de l’immeuble ?

Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence s’y attenant, le règlement de copropriété ne peut contenir une ou des clauses restreignant l’usage des lots privatifs, sauf si la destination de l’immeuble le justifie.

L’interdiction de disposer de son lot comme il le souhaite constitue naturellement une restriction à son droit du copropriétaire qui souhaite y exercer une activité de location meublée touristique dans la conformité des règles d’urbanisme. Cette restriction, pour être légale, doit nécessairement être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble en copropriété.

Il convient donc de déterminer la destination de l’immeuble. Deux hypothèses : soit elle est expressément identifiée par le règlement de copropriété, soit il convient de la déduire à travers l’étude du règlement. Dans la seconde hypothèse, la destination se déduit de la variété des destinations individuelles des lots. Par exemple, un immeuble dont tous les lots (à l’exception des parkings, caves et garages qui sont généralement des lots accessoires) sont destinés à l’habitation, alors la destination sera exclusivement d’habitation bourgeoise.

Lorsque l’immeuble accueille des lots dont la destination est variée, on parle alors de destination mixte de l’immeuble. La destination peut être mixte habitation et professionnelle ou mixte habitation et commerciale. La détermination de cette destination est essentielle pour vérifier la validité de la clause bourgeoise.

En effet, l’existence d’une clause bourgeoise semble parfaitement compatible avec un immeuble à destination exclusivement bourgeoise. De la même manière, la clause autorisant l’activité commerciale dans les locaux commerciaux (implicitement ou explicitement) n’est absolument pas surprenante dans un immeuble à destination mixte. Interdire le commerce dans les locaux commerciaux serait parfaitement absurde !

L’activité de location meublée touristique est considérée par la jurisprudence comme une activité commerciale [14] et les propriétaires de locaux commerciaux sont en principes libres de choisir l’affectation de leur lot, soit l’activité qu’ils y exercent. Par conséquent, le propriétaire d’un local commercial devrait pouvoir y exercer une activité de type Airbnb sans difficulté particulière.

En revanche, le juge condamne régulièrement la pratique de la location meublée touristique face à une destination bourgeoise [15].

En tout état de cause, l’assistance d’un avocat spécialisé est généralement essentielle pour vous assurer de la faisabilité de votre projet.

La veille juridique est essentielle : A ce sujet vous pouvez d’ailleurs consulter le dernier article de l’auteur sur la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation du 27 février 2020 [16].

Question 8 : Quels sont les risques d’une procédure pour troubles anormaux du voisinage après le lancement de mon activité ?

L’activité de location saisonnière cause potentiellement des nuisances pour les autres propriétaires. Ces nuisances sont notamment générées par les allées et venues des locataires, à toute heure du jour et de la nuit, et de la méconnaissance par certains d’entre eux des exigences de calme et de silence au sein de la résidence.

La jurisprudence reconnait un trouble anormal de voisinage dans des cas de location meublée touristique : « Les nuisances diverses occasionnées par les fréquentes rotations de locataires dans l’immeuble nuisent à la tranquillité des copropriétaires et contreviennent ainsi au règlement de copropriété qui interdit tous bruits ou activités dans les appartements de nature à gêner les voisins, cette seule constatation justifiant la cessation de l’activité locative de meublé de courte durée exercée par les copropriétaires » [17].

Avant tout, il convient de vérifier s’il existe au sein même du règlement de copropriété la mention de l’interdiction de bruits ou activités de nature à gêner les autres copropriétaires. A défaut, il conviendra de se tourner vers l’hypothèse des troubles anormaux du voisinage. A ce titre, il convient de rappeler que la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage » [18]. Votre syndic peut donc être missionné par le syndicat pour lancer des poursuites à votre encontre.

Par ailleurs, s’il s’avère que les troubles concernent particulièrement un voisin, ce voisin est légitime à agir en son propre nom.

Ainsi, dans le cas où l’activité exercée n’est pas contraire au règlement de copropriété mais génère des troubles, il est toujours possible pour le syndicat ou tout copropriétaire victime d’agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. En cela, la régularité de l’activité au regard du règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’action des copropriétaires si cette activité génère des troubles supérieurs aux troubles normalement supportés par les propriétaires [19].

Il est de jurisprudence constante que les nuisances ne se présument pas. Une action du syndicat au titre des troubles anormaux du voisinage nécessiterait notamment de démontrer que les troubles créés par l’activité de location meublée touristique sont plus importants que les troubles créés par l’activité et l’occupation précédentes des lieux. Cela supposerait l’intervention d’un huissier.

Pour tout propriétaire désireux de mener à bien un tel projet, le cabinet conseille d’être particulièrement attentif à l’isolation du logement et de rappeler aux locataires les obligations de calme et de tranquillité.

Partie 3 : Airbnb et le bail locatif.

Question 9 : Puis-je mettre mon appartement en location meublée touristique si j’en suis déjà moi-même le locataire ?

La sous-location correspond la mise à disposition partielle ou entière de son logement, vide ou meublé, par le titulaire d’un contrat de location en échange d’une contrepartie financière. Concrètement, si vous êtes vous-même locataire de votre appartement et que vous louez ce logement sur Airbnb, vous pratiquez de la sous-location.

En principe, cela n’est pas autorisé, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, la jurisprudence reste constante sur ce point : un locataire n’est autorisé à sous-louer son logement sur une plateforme de type Airbnb qu’à la condition indispensable d’avoir préalablement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Sans autorisation de votre bailleur, vous ne pouvez pas mettre votre logement sur Airbnb. Autrement, vous risquez de potentielles poursuites judiciaires par votre bailleur (voir point suivant).

Cette demande d’autorisation préalable doit par ailleurs respecter un certain formalisme puisqu’elle doit être adressée par huissier ou pli recommandé au propriétaire en détaillant notamment la durée et le loyer réclamé de la sous-location (qui est souvent journalier dans des locations de courte durée).

Attention, obtenir l’autorisation de votre bailleur n’est pas la seule obligation à respecter. En effet, le loyer perçu grâce à la sous-location ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal et le montant total généré par les locations de type Airbnb ne peut excéder le montant du loyer mensuel.

Question 10 : Mon appartement a fait l’objet d’une sous-location sans mon autorisation, quels sont mes droits ?

Si vous êtes bailleur et que votre locataire a mis l’appartement sur une plateforme de type Airbnb sans votre autorisation écrite expresse, alors il se trouve en infraction et un certain nombre de possibilités vous sont ouvertes [20] pour remettre les choses en ordre.

Dans une telle situation, le bailleur peut ainsi engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire et solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts.

Sur ce deuxième élément, la jurisprudence de la Cour de cassation en date du 12 septembre 2019 est particulièrement pertinente. En effet, cette décision vient confirmer la condamnation d’un couple de locataires à rembourser à leur bailleur les loyers perçus en sous-location, soit plus de 28 000 euros, sur le fondement de l’accession prévue à l’article 546 du Code civil.

Cette décision n’est pas tant innovante puisqu’il s’agit en fait de la confirmation d’arrêts plus anciens face auxquels les praticiens émettaient encore quelques doutes. A ce titre, une décision rendue le 24 octobre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris avait confirmé ce mouvement en se basant sur le fondement de la restitution des fruits civils et avait vu condamner la locataire à rembourser l’intégralité des sommes issus de la sous-location illicite, à hauteur de 46 000 euros !

Dans ces conditions, tout bailleur est maintenant presque certain d’obtenir la restitution des sous-loyers en lançant une procédure judiciaire en ce sens. Néanmoins, il vous faut réunir l’ensemble des preuves nécessaires pour faire constater l’infraction commise par son locataire.

Pour assurer un dossier solide, il est conseillé de se rapprocher d’un avocat qui fera établir par un huissier de justice un constat de l’annonce publiée sur la plateforme type Airbnb. Ce constat, matérialisé par des captures d’écran sur internet, vise à garder une preuve des éléments essentiels, à savoir l’annonce mais aussi les commentaires des clients, le prix des nuitées ou encore les périodes de disponibilités. Ce constat en ligne peut également être consolidé par la visite de l’huissier dans les lieux.

L’intervention d’un huissier est indispensable afin de garantir la fiabilité du constat sur internet, contrairement à des captures d’écrans que vous auriez prises vous-même. Vous pouvez ensuite assigner votre locataire, par le biais d’un avocat, aux fins d’expulsion et/ou de remboursement des fruits civils issues de la sous-location illicite. Si c’est le cas, vous pouvez également solliciter la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre de potentielles dégradations.

Notes :

[1https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/locations-illegales-sur-airbnb-:-le-gel-des-procedures-en-2019_95.html[2https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/airbnb-:-pourquoi-l%E2%80%99avis-de-l%E2%80%99avocat-general-de-la-cjue-est-loin-d%E2%80%99avoir-signe-la-victoire-de-la-ville-de-paris_122.html[3https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/locations-meublees-touristiques-a-nice_100.html[4https://www.journaldunet.com/economie/immobilier/1440052-proprietaire-a-bordeaux-mode-d-emploi-pour-louer-votre-logement-sur-airbnb/[5https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/lyon-:-comprendre-la-reglementation-sur-la-location-de-meubles-touristiques-en-5-points-cles_110.html[6https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/paris-:-louer-une-chambre-d%E2%80%99hotes-sans-restriction-sur-airbnb_103.html[7https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/l%E2%80%99operation-de-controle-menee-par-la-ville-de-paris-au-titre-de-vos-locations-airbnb-en-10-points-cles_98.html[8https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/la-transmission-automatique-des-revenus-par-airbnb-a-l-administration-fiscale_93.html[9https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/10-conseils-pratiques-d%E2%80%99experts-pour-transformer-son-local-commercial-en-hebergement-hotelier-airbnb-a-paris_125.html[10] Article 8 de la loi de 1965.[11] Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.849.[12] Pôle 4 – chambre 2, 9 octobre 2019, n° 17/00737.[13] Voir par exemple, pour un cas récent : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 2, 25 septembre 2019, n° 15/17755.[14] Cass., 3è civ., 8 mars 2018, n°14-15.86.[15] Voir notamment un arrêt du 27 février 2020.[16https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/copropriete-:-la-cour-de-cassation-confirmerait-l%E2%80%99incompatibilite-de-l%E2%80%99activite-de-meuble-touristique-avec-la-destination-bourgeoise-de-l%E2%80%99immeuble_123.html[17] CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 21 mai 2014.[18] Cass. 3e civ., 11 mai 2017, n° 16-14.339.[19] CA Riom, ch. civ. 1, 27 juin 2016.[20https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/sous-location-illegale-du-logement-sur-airbnb-:-la-cour-de-cassation-confirme-la-condamnation-du-locataire-a-rembourser-les-sommes-percues_112.html

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement de copropriété !

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Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- vendredi 12 juillet 2019
Article Tout public

Propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, ou intéressé(e) par l’acquisition d’un tel bien, vous envisagez d’y exercer une activité de location meublée touristique du type Airbnb ?

Comme cela a été développé dans le premier dossier, si l’exploitation d’un local commercial est parfaitement rentable et justifiée au regard de l’urbanisme, il est cependant nécessaire, comme dans toute problématique concernant la location meublée touristique, de s’interroger sur les éventuelles complications liées à la copropriété.

image: https://www.village-justice.com/articles/local/cache-gd2/2737f584f8686da1389c4ab416562db2.jpg

Transformer son local commercial en Airbnb à Paris : Attention au réglement (...)

ECOUTEZ

I) Le principe : la liberté de disposition du lot.

Tout copropriétaire qui dispose d’un local commercial est libre, en principe, d’exercer l’activité de son choix dans le lot dont il est propriétaire.

De plus, toute restriction de ses droits doit impérativement être justifiée par la destination de l’immeuble. Cette notion, centrale en copropriété, permet au juge d’éclairer les clauses restrictives présentes dans le règlement de copropriété et de déterminer si elles sont légales ou bien abusives.

A priori, dans un immeuble contenant des locaux commerciaux, la destination de l’immeuble ne peut être exclusivement d’habitation. Puisque des lots ont un usage commercial, alors l’immeuble a forcément une destination mixte d’habitation et de commerce.

Par conséquent, en présence d’une destination mixte de l’immeuble, le juge aura tendance à considérer que la restriction de l’activité de meublé touristique (ou sa soumission à un accord des copropriétaires) ne semble pas justifiée : pourquoi interdire certaines activités alors que tout commerce est autorisé au sein des lots commerciaux ?

II) Les risques potentiels de restriction de l’activité par la copropriété : les points à vérifier.

Dans un immeuble dont la destination est mixte, aucune restriction n’est a priori possible puisque qu’elle n’apparaitrait pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble. Certains points restent cependant à vérifier car ils peuvent faire l’objet d’une interprétation particulière. La jurisprudence n’est pas encore fixée sur certains de ces points.

Il convient de rappeler que la règle générale reste toujours, sauf décision contraire du juge, celle de la liberté des copropriétaires de disposer de leur lot privatif, consacrée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les éléments suivants sont à vérifier mais ils ne constituent pas automatiquement un obstacle à la location meublée touristique dans un local commercial.

1/ La désignation de votre lot dans le règlement de copropriété.

Généralement, il s’agira d’un local commercial. S’il est décrit ainsi dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division, alors il n’y a aucune difficulté sur ce point.

On peut évoquer le cas du lot décrit comme un « bureau ». La notion de bureau n’englobe en pas le même type d’activité que le local commercial et renvoie plutôt à l’exercice d’une activité essentiellement intellectuelle qui ne nécessite pas forcément la réception régulière des clients.

Or, la réception de clientèle n’est pas accessoire dans l’activité de location saisonnière : c’en est même la principale facette. De plus, l’activité de type Airbnb correspond davantage à une activité purement commerciale d’investissement locatif qu’à une activité intellectuelle.

Néanmoins, certains auteurs laissent penser qu’il est possible d’imaginer que dans des locaux à usage de bureaux, il est possible que la copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale.

De plus, la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point et il conviendra de faire une appréciation au cas par cas à la lumière des stipulations de chaque règlement de copropriété. A ce titre, l’étude du règlement de copropriété est essentielle pour déterminer vos droits.

2/ La location meublée de courte durée est-elle interdite ?

Certains règlements de copropriété des immeubles à Paris contiennent des stipulations dont l’objectif est de limiter les activités possibles dans l’immeuble pour en préserver le caractère bourgeois et résidentiel.

On peut d’abord trouver des clauses qui interdisent purement et simplement l’activité de location meublée de courte durée. Si vous trouvez cette clause dans le règlement de copropriété, vous devez en déduire que votre activité sera interdite, et de manière expresse. En pratique, cela est rarement le cas.

Dans certains règlements anciens, une clause peut interdire « l’organisation d’une pension » et/ou « l’exploitation de garnis ». Ces expressions désuètes correspondraient à l’idée de la location meublée de courte durée et une telle interdiction pourrait éventuellement supposer l’interdiction d’exercer votre activité Airbnb (ou autre).

Cependant, cette interdiction n’est pas aussi claire que celle exposée précédemment et peut donc faire l’objet d’une interprétation nuancée. Certaines jurisprudences considèrent que l’interdiction peut être interprétée porte sur l’exploitation hôtelière de plusieurs chambres au sein d’un même appartement, ce qui n’est pas forcément le cas dans l’activité de meublé touristique, qui est potentiellement autorisée dans ce cas.

3/ Existe-t-il une « clause bourgeoise » ?

Si vous êtes propriétaires d’un local commercial, alors il est probable que l’immeuble soit à usage mixte puisqu’il accueille aussi bien des commerces, que des habitations (et parfois d’autres types de lots : garages, bureaux, studios, remises, etc.)

Si une clause bourgeoise existe, elle n’est a priori applicable qu’aux lots à usage autre que le commerce, soit généralement les lots à usage d’habitation. Aussi, bien que toute activité commerciale et même professionnelle soit interdite dans ces lots, elle reste néanmoins possible dans les lots commerciaux, dont l’objectif premier est d’accueillir une activité commerciale.

Ainsi, propriétaire d’un local commercial, vous n’avez pas à être inquiété d’une potentielle clause d’habitation bourgeoise puisque celle-ci ne s’applique pas à votre cas.

Néanmoins, certaines jurisprudences relativement récentes et isolées apportent une nuance à ce principe de liberté. Ainsi, on remarque que le juge peut analyser la clause d’habitation bourgeoise, certes limitée aux lots à usage d’habitation, comme la manifestation du désir des copropriété de préserver le caractère résidentiel de l’immeuble et leur tranquillité de vie, que viendrait naturellement perturber certaines activités commerciales. Le juge peut notamment s’appuyer sur le caractère majoritairement bourgeois de l’immeuble.

Cependant, il demeure que l’immeuble a une destination mixte, ce qui autorise a priori l’exercice d’une activité commerciale. Chaque règlement de copropriété est unique et il est indispensable de le faire analyser par son conseil pour écarter tout risque.

4/ L’évolution de la jurisprudence.

La jurisprudence est amenée à évoluer et ne semble pas figée pour le moment. Dans une décision isolée, le juge a considéré que l’activité modifiait la destination du lot, et qu’il était nécessaire pour modifier la destination de l’immeuble, de recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision laisse penser que le fait de pratiquer l’activité de location touristique de courte durée pourrait entraîner un changement de destination de l’immeuble, lequel changement nécessite l’accord de l’assemblée générale.

Ainsi, on pourrait en déduire que les copropriétaires des lots commerciaux auraient du demander l’accord du syndicat avant de débuter leur activité.

Cependant, la portée de cette décision est à relativiser : il s’agit d’une décision rendue par une juridiction inférieure en référé. En outre, il conviendra d’attendre l’issue définitive de cette affaire pour déterminer la réelle portée de cette décision isolée.

En définitive :

  • L’analyse précise et approfondie du règlement de copropriété est indispensable pour déterminer ce qui est réalisable et ce qui risque d’être bloqué par la copropriété.
  • La jurisprudence est loin d’être unanime sur ce point, et n’est absolument pas fixée définitivement. Elle évolue depuis une dizaine d’année et continue d’évoluer.
  • Des décisions isolées pourraient ouvrir la porte à une nouvelle interprétation des clauses bourgeoises et imposer aux copropriétaires de solliciter l’autorisation du syndicat pour exercer leur activité de location meublée touristique, même en présence d’une destination mixte.
  • Cependant, il convient de considérer que la jurisprudence applicable pour le moment semble d’avantage en faveur des copropriétaires de local commercial, dans la mesure où la destination mixte de l’immeuble ne justifie pas une restriction.

En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/transformer-son-local-commercial-airbnb-paris-attention-reglement-copropriete,31994.html#MURL5CJfcdkG8OGS.99

local commercial airbnb

LOUER SANS RESTRICTION SUR AIRBNB À PARIS : L’OPTION DU LOCAL COMMERCIAL ?

4870 lectures

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.- JEUDI 9 MAI 2019
ARTICLE TOUT PUBLIC

Première ville en France à attirer les touristes du monde entier, Paris reste le maître du jeu pour accueillir les demandes de location de courte durée de type « Airbnb ». L’arsenal réglementaire mis en place rend difficile pour un propriétaire d’une grande ville de s’enrichir via AIRBNB au delà des 120 jours de mise en location pour une résidence principale.
Ainsi, en 2018, les tribunaux ont infligé au total plus de deux millions d’euros d’amendes aux propriétaires qui louaient illégalement leur logement à PARIS. Devant cet arsenal règlementaire contraignant, certains propriétaires ont décidé de rechercher des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en AIRBNB à Paris connaît ainsi un succès anarchique.

Louer sans restriction sur AIRBNB à Paris : l'option du local commercial ? (...)

ECOUTEZ

Cette note a pour objet de faire un point juridique (urbanisme et copropriété) sur la transformation d’un local commercial en vue d’y accueillir des locations meublées touristiques.

Pourquoi choisir un local commercial ?

La location meublée touristique est autorisée à Paris sans limite de durée sous réserve que le local soit à usage commercial.

Ainsi, lorsque vous investissez dans un local commercial, vous disposez de sa commercialité même s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Dans ce cas vous pouvez louer votre bien pour de courtes durées, pendant toute l’année et sans limitation de durée.

Le gain escompté est donc très important si le logement est loué sur une plate-forme de type AIRBNB.

De ce fait, de plus en plus de propriétaires ou investisseurs se tournent vers l’acquisition de locaux commerciaux afin de les transformer et les affecter en locations meublées touristiques et ainsi échapper à la réglementation contraignante limitant cette activité particulièrement rentable.

Un local commercial n’est autre qu’un local affecté en 1970 à un usage autre que l’habitation, ayant pour destination « commerciale ».

Toutefois, cette transformation ne signifie pas que les services de l’urbanisme ou encore et surtout le syndicat des copropriétaires ne s’opposeront pas à cette transformation du local nécessitant des formalités et un contrôle de conformité avec le règlement de copropriété.

Dès lors, la question qui se pose est de savoir si la commercialité d’un local constitue une exception légale permettant la location en de courtes durées, en toute légalité ?

Le local commercial est-il une exception légale ?

Selon l’article L. 631-7 du CCH, les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable.

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation, bureau, commerce, hôtel, etc.)

Par conséquent, il y a changement d’usage à chaque fois que cette utilisation varie (installation d’un bureau dans un appartement).

En matière de location meublée de courte durée, la loi vient clairement énoncer le principe selon lequel « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable.

A défaut, la mise en location de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions.

A la lecture de l’article L.631-7 CCH, la commercialité demeure le principe.

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L.631-7-1 A du même code selon lesquels : « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an ».

Le champ d’application de cette exception est donc extrêmement précis puisqu’il implique, d’une part, que le logement loué soit en fait la résidence principale du loueur et, d’autre part, que le nombre total de locations consentis n’excède pas 120 jours dans l’année.

A défaut, le loueur qui ne respecte pas le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, encoure donc les sanctions prévues.

Vous disposez de la commercialité d’un local, vous envisagez une activité de location de courtes durées, qu’elle est la réglementation pour transformer votre local en Airbnb ? En d’autres termes, quelles règles appliquer en matière d’urbanisme ?

Les contraintes d’urbanisme.

La Ville de Paris, à l’instar de la majorité des communes touristiques françaises, a adopté des règlements précisant les procédures à respecter pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage.

Lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d’habitation, en compensation, de celui qui fait l’objet du changement d’usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.

De manière simplifiée, 1m² du local destiné à changer d’usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l’habitation.

A Paris, il s’agit d’une compensation « renforcée », c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l’usage professionnel, par 2 m² à usage d’habitation, et dans le même arrondissement.

La règle de compensation renforcée de Paris ne s’applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.

Un nouvel encadrement vient s’inscrire dans la liste des durcissements des règles en la matière. En effet, la Ville de Paris impose aux propriétaires dans les zones tendues, de chercher la commercialité non plus dans le même arrondissement mais plutôt dans le même quartier.

En revanche, le fait de louer régulièrement un logement à usage d’habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l’immeuble. En effet, le local en question n’est plus destiné à l’habitation, mais à l’exercice d’une autre activité.

Il existait auparavant 9 destinations possibles au sens du code de l’urbanisme dont : habitation, hébergement hôtelier (au sens d’une activité incluant des services significatifs de type hôtelier), bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

Pour les PLU (le plan local d’urbanisme) adoptés depuis le 1er janvier 2016, afin de permettre aux auteurs de PLU de prévoir des règles favorisant la mixité fonctionnelle et sociale, il est prévu de regrouper les 9 destinations antérieures en 5 destinations, elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (voir les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme).

L’arrêté du 10 novembre 2016 (JORF n°0274 du 25 novembre 2016) définit les destinations et sous-destinations et prévoit que les communes peuvent réglementer certaines sous-destinations dans le cadre du PLU.

Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Dans la destination « habitation », il existe deux sous-destinations : « logement et hébergement ».

Dans la destination « commerce et activités de services » figure notamment la sous-destination : « hébergement hôtelier et touristique ».

Cette nouvelle réglementation est relativement favorable au développement des activités touristiques dans les logements.

Selon une circulaire ministérielle seuls les meublés de tourisme fournissant les prestations para hôtelières au sens de l’article 261 4 ° b du CGI relèvent de la sous-destination de l’hébergement hôtelier.

Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration préalable (code de l’urbanisme art. R 421-17, b).

Par « changement de destination », il faut entendre un passage de l’une à l’autre des destinations mentionnées à l’article R 151-27 du code de l’urbanisme.

En cas de changement de destination, il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.

Par exemple, à Paris, il est possible d’utiliser une boutique pour faire de l’hébergement touristique, mais il faut faire une déclaration de changement de destination (vérifier au préalable la faisabilité du changement auprès des services de l’urbanisme car certaines zones sont réservées aux activités de commerce de détail.

Reste que les particuliers intéressés devront peut-être se confronter aux élus en place. En effet, ce type de transformation peut être en opposition avec leur politique d’habitation.

Le Plan Local d’urbanisme (PLU) peut prévoir des règles strictes régissant par exemple les rez-de-chaussée de certains immeubles voire interdisant les transformations de locaux commerciaux en logement dans le but de protéger le commerce de proximité.

S’agissant d’un « changement de destination » d’un local, une de ces deux formalités est nécessaire avant d’entamer des travaux de transformation.

La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :
• En l’absence de modification de façade ou de structures porteuses,
• Si moins de 5m2 de surfaces de plancher supplémentaire sont ajoutés,
• Si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas de figure, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire.

Par ailleurs, les travaux devront respecter les normes en vigueur concernant l’accès au courant électrique, au téléphone, à l’eau potable et l’équipement pour traitement et évacuation des eaux usées.

Le local doit respecter les règles fixées par la loi dans ce cadre (surface habitable d’au moins 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m).

Le cas échéant, une place de parking devra être aménagée.

Attention toutefois, si votre local en copropriété touche les parties communes, les travaux devront être approuvés en AG de copropriété, à la majorité des voix.

L’article L 480-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : « une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros.« 

Quid des locaux situés dans un immeuble en copropriété ?

Un local situé en copropriété, qu’il soit à usage d’habitation (1) ou à usage commercial (2), n’échappera pas au contrôle de la copropriété.

1. La destination bourgeoise de l’immeuble : un obstacle aux locations touristiques dans un local d’habitation.

Si la location de courte courte durée se fait dans un local situé dans un immeuble collectif, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Il est en effet, de plus en plus fréquent d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractéristiques et sa situation.

C’est le cas notamment pour les appartements situés en étage mis en location des plates-formes de type AIRBNB : dans les immeubles de standing, le règlement de copropriété contient souvent une clause d’habitation bourgeoise exclusive qui interdit toute activité dans l’immeuble.

Le règlement peut aussi précisément limiter les possibilités de changement d’usage pour éviter les abus et préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble.

La jurisprudence tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété afin d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte financière.

Le conseil constitutionnel a écarté une disposition de la loi ALUR (art. 19) qui ouvrait aux copropriétés la faculté d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Cette possibilité « portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » .

Par un arrêt en date du 15 juin 2016 n°15/18917, la Cour d’Appel de Paris a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

Cet arrêt est intéressant car le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les
étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale.

En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières.

Ainsi, la Cour d’appel confirmera le Jugement rendu le 16 juin 2015 (RG n°12/11596) ayant interdit au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière sous astreinte de 200 euros par jour outre une somme à payer de 5.220 euros au titre de la remise en état des parties communes et 4.000 euros au titre des frais de procédure.

Pour motiver sa décision, la Cour fera une lecture stricte du règlement de copropriété en rappelant que ce dernier est à destination bourgeoise exclusive pour les trois derniers étages. Par ailleurs, la SCI propriétaire devra succomber à 6.000 euros au titre des frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ce qui précède, qu’à contrario, la Cour d’Appel de Paris a considéré qu’une telle activité de locations meublées de courte durée pouvait être effectuée en toute conformité avec le règlement de copropriété au rez-de-chaussée et dans les 4 premiers étages de l’immeuble désignés comme des locaux commerciaux.

Si la jurisprudence tend à interdire l’activité de location meublée touristique en présence de clauses dites bourgeoises, qu’en est-il pour un local commercial ?

2.L’essor du local commercial face à la copropriété.

Bien que l’exercice de locations meublées de courtes durées dans un local commercial puisse être en conformité avec les dispositions d’urbanisme, cela n’interdit pas un contrôle de la copropriété.

De plus en plus de copropriétaires s’insurgent face à ces transformations de locaux commerciaux en ce qu’ils estiment être des hôtels déguisés et sources de nuisances pour les appartements avoisinants.

Le règlement de copropriété peut prévoir expressément l’interdiction d’un tel exercice dans l’immeuble même dans un local commercial.

Contrairement à l’idée reçue, il n’existe pas pour un propriétaire un droit immuable de transformer son local commercial à sa guise.

A cet égard, citons un jugement rendu par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 7 septembre 2017 interdisant à un local commercial en rez-de-chaussée d’exercer une location meublée touristique, au motifs que :

« Aux termes du règlement de copropriété le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé au […] est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.
Il résulte en outre de ce document que chaque copropriétaire devra jouir de ses parties privatives conformément à leur destination, et dans le respect de la destination du bâtiment. »

Dans cette décision récente isolée mais intéressante, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots commerciaux en rez-de-chaussée et dont le règlement de copropriétaire indiquait que le rez-de-chaussée est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.

En effet, le Tribunal a retenu que :
« La modification de la destination des lieux telle que prévue au règlement de copropriété, réalisée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis ainsi qu’aux dispositions du règlement de copropriété, en sorte qu’elle constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il y a donc lieu de faire droit aux demandes. »

Par conséquent, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourrait être exigée pour la transformation de la destination de votre local.

Il ressort de ce qui précède qu’il n’est pas impossible que la jurisprudence puisse tendre à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la destination du bâtiment, dans le but de sanctionner la transformation du local commercial en hébergement hôtelier et d’exiger l’autorisation de l’AG des copropriétaires à cet effet.

Conclusion.

Dans ce contexte juridique, tout propriétaire désireux d’acquérir ou transformer son local commercial en vue de l’affecter à des locations meublées touristiques de courtes durées doit être invité à se rapprocher d’un conseil juridique pour analyser la conformité de son projet avec les contraintes d’urbanisme mais encore et surtout les dispositions du règlement de copropriété.

Xavier DEMEUZOY – Avocat en locations meublées touristiques

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jugement airbnb

L’avocat général de la Cour de justice européenne a donné raison à Airbnb qui refuse d’être soumis aux règles de la profession d’agent immobilier, comme le réclament les hôteliers.

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La plateforme de location touristique Airbnb ne peut pas être soumise en France aux règles de la profession d’agent immobilier, estime l’avocat général de la Cour de justice de l’UE (CJUE). Les «conclusions» de l’avocat général ne lient pas la Cour basée à Luxembourg, mais elles sont souvent suivies par ses juges, dont la décision est attendue dans «environ trois mois» selon un porte-parole de la CJUE. Ils devront aussi trancher cette année dans une autre affaire concernant les autorisations imposées en France pour louer des logements sur des plateformes.

» LIRE AUSSI – Les règles «anti-Airbnb» sont-elles contraires au droit européen?

L’avis publié par l’avocat général Maciej Szpunar est lié à une plainte en 2017 de l’Association pour un hébergement et un tourisme professionnel (AHTOP). Un juge d’instruction avait dans la foulée demandé à la CJUE s’il était possible de reprocher à Airbnb des infractions aux règles imposées en France aux agents immobiliers. Airbnb Irlande, la société qui gère les activités de la plateforme en Europe, conteste de son côté exercer une activité d’agent immobilier. Et considère que les règles prévues pour cette profession en France («loi Hoguet») sont incompatibles avec les règles des «services de la société de l’information» dans l’UE.

La mise en relation électronique entre des locataires et des hôtes potentiels pour de courtes durées «constitue un service de la société de l’information», quand la plateforme «n’exerce pas de contrôle sur les modalités essentielles» des prestations, a estimé l’avocat général dans ses conclusions. Et quand des dispositions nationales peuvent avoir pour conséquence de «restreindre les services de la société d’information», il faut qu’elles respectent une série de «conditions de fond et de procédures» prévues par la directive sur le commerce électronique, a-t-il ajouté.

» LIRE AUSSI – Ce que nous révèle la carte des locations Airbnb illégales à Paris

Or, la France n’a pas respecté ces conditions dans le cas de la «loi Hoguet», qui de ce fait n’est pas opposable à Airbnb, conclut l’avocat général. «Nous saluons l’avis de l’avocat général qui rappelle clairement l’ensemble de règles applicables aux plateformes collaboratives telles qu’Airbnb, et en quoi ces règles bénéficient aux consommateurs», a réagi la plateforme, réaffirmant son souhait d’«être de bons partenaires pour les pouvoirs publics».PartagerTwitterPartagerEnvoyer

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CHGT USAGE COMMERCIAL EN HABITATION

LE CHANGEMENT D’USAGE DU LOGEMENT POUR DE LA LOCATION TYPE « AIRBNB ».

977 lectures

Par Pauline Darmigny, Avocat.- VENDREDI 15 MARS 2019 
ARTICLE TOUT PUBLIC

La location touristique de courte durée est encadrée dans une limite temporelle légale qui est de 120 jours par an. Utiliser votre logement pour y faire de la location touristique de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est considéré au sens du Code de la construction et de l’habitation comme étant un changement d’usage du logement (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Le changement d'usage du logement pour de la location type "Airbnb". Par (...)

ECOUTEZ

Pourtant, en principe, si vous faîtes de la location touristique occasionnelle de votre résidence principale, dans la limite de 120 jours par an, vous n’avez pas à faire une demande en mairie de changement d’usage.

En revanche, si vous désirez mettre votre résidence secondaire, en location touristique de courte durée à une clientèle de passage, toujours dans la limite légale de 120 jours par an, vous êtes tenu de solliciter un changement d’usage, auprès du maire du lieu de situation du bien immobilier loué.

A cette distinction entre la résidence principale et la résidence secondaire, s’ajoute une autre distinction relative à la population de la commune.

En effet, l’autorisation de changement d’usage est obligatoire si le projet concerne un local d’habitation situé dans une commune dont la population excède les 200.000 habitants, mais également si le bien est situé dans les départements suivants : Hauts de Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val de Marne (94).

En conclusion : si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence secondaire, vous devez obligatoirement obtenir au préalable l’autorisation de la commune de procéder au changement d’usage du bien.

Si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence principale et que le bien est situé dans une ville dont la population excède les 200.000 habitants ou dans les 3 départements cités limitrophes de Paris, vous êtes aussi dans l’obligation de faire ce changement d’usage.

Si le bien que vous envisagez de louer pour de la location touristique de courte durée est votre résidence principale située dans une ville dont la population n’excède pas les 200.000 habitants, vous n’avez aucune demande de changement d’usage à effectuer.

Qu’est-ce-que le changement d’usage : définition et applications concrètes.

Il y a changement d’usage lorsqu’il est question de transformer un logement à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial. Le changement d’usage est fait pour protéger le logement et concerne exclusivement des locaux d’habitation transformés pour un autre usage tel que notamment la location touristique de courte durée.

Si la transformation concerne des locaux commerciaux ou professionnels en logement, dans ce cas, aucune autorisation n’est nécessaire.

Pour obtenir cette autorisation de changement d’usage nécessaire des locaux, vous devez remplir un formulaire sur le site internet de la mairie du lieu où est situé le bien immobilier exploité pour de la location touristique de courte durée.

L’autorisation préalable de changement d’usage nécessaire est délivrée par le maire de la ville où est situé l’immeuble.

C’est le maire qui décide d’accorder ou non ce changement d’usage afin de transformer un local d’habitation, en un local destiné à de la location saisonnière de courte durée, qui sera assimilée à une activité commerciale.

Respecter les droits des tiers.

Une fois que vous avez obtenu du maire l’autorisation de procéder au changement d’usage de votre logement, vous n’êtes pas pour autant libre de faire ce que vous voulez de votre bien.

En effet, vous devez respecter les droits des tiers. D’autres démarches administratives peuvent s’avérer nécessaires et notamment :

  • Des autorisations d’urbanisme
  • L’accord de la copropriété
  • Le respect de certaines normes

Concernant les règles de vie en copropriété par exemple, vous devez faire très attention aux dispositions du règlement de copropriété et vérifier que le règlement de copropriété vous autorise à exercer cette activité de location qui pourrait s’apparenter, du fait du changement d’usage du bien, à une activité commerciale.

Or, dans certains immeubles, hormis l’usage d’habitation des lots de copropriété, tout autre usage est interdit.

Cela se matérialise par l’insertion, au sein du règlement de copropriété, d’une clause dite d’habitation bourgeoise « stricte » qui va obliger, chaque occupant, copropriétaire ou locataire, à respecter un usage strictement d’habitation des lots de copropriété de l’immeuble.

Dans ce cas, aucune activité ne sera autorisée, qu’elle soit professionnelle ou commerciale.
Dans des immeubles où cette clause d’habitation bourgeoise est dite « clause d’habitation bourgeoise stricte », un avocat ne peut même pas exercer son activité, les lots étant uniquement destinés à de l’habitation pure.

Si la clause d’habitation bourgeoise n’est que relative, les activités professionnelles pourront être exercées, mais pas les activités commerciales telles que la location touristique de type Airbnb.

Ainsi, il faut impérativement prendre connaissance des clauses du règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel vous projetez d’effectuer de la location touristique de courte durée car cette activité peut être assimilée à une activité commerciale, laquelle peut être interdite dans certains immeubles en copropriété.

En conclusion : si le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise stricte, vous n’avez pas le droit d’utiliser votre bien immobilier pour y pratiquer une activité de location touristique de courte durée, type « Airbnb ».

Le cas particulier de la ville de Paris.

A Paris, la mairie cherche à encadrer le changement d’usage des locaux d’habitation vers une transformation en locaux commerciaux ou professionnels.

Si le bien est la résidence principale du loueur et qu’il est situé dans une commune dont la population dépasse les 200.000 habitants ou dans les départements cités plus haut, limitrophes de la ville de Paris : il faut qu’il obtienne l’autorisation n°1 dite « à usage mixte ». Il doit alors adresser sa demande par voie postale à la mairie (section Direction du Logement et de l’Habitat).

Si le bien est la résidence secondaire du loueur : il faut qu’il obtienne l’autorisation n°3 dite « à caractère réel avec compensation ». C’est ce que l’on appelle le changement de destination.

Le changement de destination : à ne pas confondre avec le changement d’usage.

Le changement de destination est définitif car il concerne la nature du bien, à la différence du changement d’usage qui est personnel puisqu’il n’est pas attaché au bien mais à la personne du loueur.

Vous l’aurez compris, le changement de destination ne peut concerner que la résidence secondaire du loueur, exploitée pour de la location touristique de type « Airbnb ».

Ainsi, lorsque vous souhaitez mettre en location de courte durée votre résidence secondaire, vous devez solliciter une autorisation de changement de destination qui s’accompagne d’une compensation.

A quoi correspond cette compensation ? cette compensation est due, en raison de la transformation définitive d’un local à usage d’habitation en un local non destiné à de l’habitation.

Quel est l’objectif de cette compensation ? l’objectif est de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements.

Comment se passe matériellement ce changement de destination ?

Le demandeur à ce changement de destination doit en contrepartie :

  • Soit proposer des locaux commerciaux/professionnels et les transformer en logements ;
  • Soit acheter des locaux professionnels et les transformer en logements.

En clair : les communes estiment que le changement de destination d’un bien immobilier jusqu’à présent à usage d’habitation, transformé dès à présent en local à usage commercial, pour y faire de la location touristique de courte durée, peut être préjudiciable aux administrés dans la mesure où cela prive la commune d’un logement.

Si vous affectez votre résidence secondaire à de la location touristique de courte durée, dont on a vu que cela s’apparentait à une activité commerciale, et que vous en demandez le changement définitif de destination, vous privez ainsi votre commune et ses habitants de la possibilité d’habiter ce bien qui sera définitivement rayé de la catégorie « bien à usage d’habitation ».

C’est la raison pour laquelle, la législation actuelle exige que, pour toute personne qui obtient un changement de destination de son bien de type résidence secondaire, ce changement s’accompagne d’une « juste » compensation.

Ainsi et si vous obtenez l’autorisation de changer définitivement la destination de votre résidence secondaire afin d’en faire de la location touristique, vous devez, en compensation, proposer à votre commune, soit d’acheter avec vos propres deniers, des locaux professionnels ou commerciaux et les transformer en logements, soit de proposer directement à la mairie des biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire, qui sont à usage professionnel ou commercial, à charge pour vous de les transformer en logements.

On imagine bien que le coût que cette compensation représente, est fait essentiellement pour dissuader les loueurs de faire de leur résidence secondaire, un meublé de tourisme.

Pour que la demande de compensation soit recevable, il faut que :

  • Les locaux proposés en compensation soient à un usage autre que l’habitation ;
  • Les locaux ne soient pas déjà revenus à un usage d’habitation au moment de la demande ;
  • Les locaux correspondent à des unités de logement.

Pour faire de la location meublée de courte durée, la compensation doit être proposée dans le même quartier que votre local, avant tout dépôt de dossier.
Ce qui signifie que vous devez, au préalable, trouver un local servant de compensation, avec les coûts et démarches que cela comporte et notamment les travaux destinés à changer la destination du local…

Comment échapper au changement d’usage tout en restant dans la légalité ?

La création du bail-mobilité, nouveauté de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018, permet à tout loueur de proposer son bien à la location, pour des périodes de courte durée :

Qu’est-ce-que le bail-mobilité ?

Le bail-mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé, à destination de locataires en mutation professionnelle.

Ce bail s’adapte ainsi à un locataire qui serait en études supérieures, en formation professionnelle, en stage, ou encore en contrat d’apprentissage par exemple.

Le bail-mobilité est un contrat très souple puisque la durée est assez courte, entre 1 et 10 mois maximum, non renouvelable.

Dans ce cas-là, si vous optez pour la conclusion d’un bail-mobilité avec une clientèle de passage, pour des périodes de courte durée, vous n’avez pas besoin de faire le changement d’usage.

Ce type de contrat vous permettra de sortir du cadre strict de la location touristique de type Airbnb, pour proposer votre logement à la location pour des périodes de courte durée et vous permettre ainsi de rentabiliser un investissement foncier ou obtenir des revenus complémentaires du fait de cette activité de location de courte durée.

Article L631-8 En savoir plus sur cet article…Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 – art. 13 (V)

Lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage.

Ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7.NOTA : 

L’article 41 de l’ordonnance n° 2005-1527 énonce :  » La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d’Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. « 

Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.

En dernier lieu, l’article 72 de la loi n° 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d’entrée en vigueur de l’ordonnance au 1er octobre 2007.

Comment se passe matériellement ce changement de destination ?

Le demandeur à ce changement de destination doit en contrepartie :

  • Soit proposer des locaux commerciaux/professionnels et les transformer en logements
  • Soit acheter des locaux professionnels et les transformer en logements.

DROIT DES RESIDENCES DE TOURISMES

Laurence Jégouzo

Docteur en droit

Maître de conférences en droit public à l’Université Paris I, Panthéon-Sorbonne

Avocat à la Cour

Le régime juridique des hébergements touristiques suivants : chambres d’hôtes, meublés de tourisme, gîtes et résidences de tourisme

En 2013, en France métropolitaine, la fréquentation de l’ensemble des hébergements touristiques a légèrement progressé (0,7 %) après avoir stagné en 2012. Elle progresse dans les campings et les résidences hôtelières et de tourisme mais ralentit dans les hôtels.

Comme en 2012, l’afflux de clientèle internationale d’origine principalement asiatique ou américaine (4,8 %) a compensé le recul de la clientèle française (-1,2 %).

Aux côtés de l’offre traditionnelle en hôtellerie ou en camping, se sont développés plus récemment en France plusieurs autres modes d’hébergements touristiques. Ces hébergements renvoient à de nombreuses appellations qui ne sont pas toutes reconnues juridiquement : comme par exemple, les « résidences hôtelières », les « résidence de loisirs », les « apparthôtels » ou encore les « gîtes ». Selon les cas, ces dénominations pourront désigner, juridiquement, un hôtel, une résidence de tourisme ou un meublé de tourisme.

Pour connaître le régime juridique applicable aux hébergements touristiques, il convient donc de distinguer entre les appellations d’usage et les catégories consacrées par le droit du tourisme. Les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme et les résidences de tourisme constituent trois catégories dotées d’un régime juridique spécifique pouvant néanmoins comporter des points communs. En revanche, les gîtes qui ne sont pas reconnus en tant que tels par le code du tourisme sont assimilés aux meublés de tourisme. Garant d’un environnement concurrentiel sain entre ces différents modes d’hébergements touristiques, le juge est susceptible de sanctionner les exploitants qui ne respecteraient pas les réglementations posées.

Par ailleurs, le droit du tourisme n’épuise pas à lui seul toute la réglementation applicable à ces hébergements. Leur exploitation peut aussi relever de dispositions législatives ou réglementaires non spécifiques au tourisme issues du droit de la construction (soit en tant qu’habitation soit en tant qu’établissement recevant du public), du droit de l’urbanisme (en tant qu’ils font l’objet d’un projet de travaux ou de construction), du droit commercial (en tant qu’activité commerciale), du droit de la consommation (en tant qu’ils donnent lieu à la vente de prestations).

Il convient donc de présenter, dans un premier temps, la réglementation applicable aux hébergements touristiques issue du code du tourisme (1) puis de présenter, dans un second temps, les réglementations non spécifiques au tourisme applicables aux hébergements touristiques (2).

  1. La réglementation des hébergements touristiques par le droit du tourisme

Le code du tourisme consacre les catégories juridiques des chambres d’hôtes (1-1), des meublés de tourisme (1-2) et des résidences de tourisme (1-4). Ainsi, dès lors qu’un hébergement correspond à la définition donnée par le code pour l’une de ces catégories (éventuellement précisée par la jurisprudence), il se verra appliquer le régime juridique qui lui correspond. Les gîtes – ne constituant pas une catégorie juridique autonome – se voient appliquer le régime des meublés de tourisme (1-3). Par ailleurs, si tous les hébergements touristiques peuvent s’inscrire dans une démarche de labellisation privée, seuls les meublés de tourisme, les gîtes et les résidences de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement reconnu par l’Etat (2).

  1. Les chambres d’hôtes

a) La définition posée à l’article L. 324-3 du code du tourisme

Aux termes de l’article L. 324-3 du code du tourisme, les chambres d’hôtes sont « des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ».

Six critères fixés par le législateur[1] sont nécessaires pour être qualifié comme chambre d’hôtes :

  • être meublé (le juge n’a pas encore précisé les équipements exigés pour une chambre d’hôtes),
  • être situé chez l’habitant (une résidence de tourisme ne peut donc pas faire l’objet d’une chambre d’hôtes),
  • être proposé à des touristes,
  • être proposé pour une nuit minimum,
  • être loué à titre onéreux,
  • être assorti de prestations (au minimum le petit déjeuner, voir infra art. D. 324-13 du code du tourisme).

Au moment de l’adoption des dispositions de la loi du 14 avril 2006 codifiées à l’article

L. 324-3, les parlementaires avaient considéré que les chambres d’hôtes pouvaient, le cas échéant, se trouver à proximité de l’habitation principale du propriétaire[2]. Telle est la position actuellement retenue par la sous-direction du tourisme qui considère que la chambre d’hôtes doit se situer dans la résidence de l’habitant qu’il s’agisse du même corps de bâtiment ou d’un bâtiment annexe. Toutefois, le juge n’a pas encore eu l’occasion de confirmer cette interprétation.

Si les six critères mentionnés à l’article L. 324-3 du code du tourisme ne sont pas satisfaits (notamment le critère du lieu d’habitation du propriétaire), le local considéré peut être loué en tant que meublé de tourisme.

b) Les conditions à satisfaire par les exploitants de chambres d’hôtes

Tout exploitant d’un hébergement touristique pouvant être qualifié de chambre d’hôtes (c’est-à-dire remplissant les six critères évoqués supra) doit respecter plusieurs obligations fixées aux articles D. 324-13 et D. 324-14 du code du tourisme.

1 – Services proposés

Le petit-déjeuner doit obligatoirement être proposé en sus de la nuitée pour un prix forfaitaire. En outre, la location doit être assortie « au minimum » de la fourniture du linge de maison. Des prestations supplémentaires sont donc autorisées.

2 – Accueil et capacité

La location de chambres d’hôtes ne peut se faire qu’à concurrence de 5 chambres pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes. L’accueil doit être assuré par l’habitant. Ainsi le Conseil de la concurrence a considéré que l’accueil devait être personnalisé car la chambre meublée a été aménagée par des particuliers, chez eux (Décision du Conseil de la concurrence, n°06-D-06 du 17 mars 2006 relative à des pratiques mises en œuvre dans le secteur de l’hébergement touristique en gîtes ruraux).

Si la capacité totale des chambres d’hôtes dépasse ces seuils, il est toujours possible de donner en location – notamment saisonnière – les unités surnuméraires mais à la condition de ne pas utiliser l’appellation de chambre d’hôtes. Seront alors simplement proposés à la location des meublés de tourisme (Rép. min. n° 11700 : JOAN Q 15 avr. 2008, p. 3244).

3 – Confort et équipement sanitaire

Chaque chambre d’hôtes doit donner accès – directement ou indirectement – à une salle d’eau et à un WC et être en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité.

 c) L’obligation de déclaration préalable

Aux termes de l’article L. 324-4 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l’habitation concernée.

Cet article est complété par l’article D. 324-15 du code du tourisme qui dispose que la déclaration est envoyée par voie électronique, lettre recommandée ou dépôt en mairie et doit faire l’objet d’un accusé de réception.

En ce qui concerne son contenu, la déclaration doit préciser l’identité du déclarant, l’identification du domicile de l’habitant, le nombre de chambres mises en location, le nombre maximal de personnes susceptibles d’être accueillies et la ou les périodes prévisionnelles de location.

Tout changement concernant les éléments d’information que comporte la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

En ce qui concerne les sanctions, aux termes de l’article R. 324-16 du code du tourisme, l’absence de déclaration en mairie (au moment de la création des chambres d’hôtes ou bien en cas de changement) est sanctionnée par les peines prévues pour les contraventions de la 3e classe, c’est-à-dire 450 euros au plus. En revanche, il convient d’avoir à l’esprit que cette déclaration est purement informative et qu’elle ne donne lieu à aucun contrôle notamment sur les conditions de la location[3].

L’UMIH, principale organisation patronale de l’hôtellerie, assigne régulièrement en justice les chambres d’hôtes qu’il estime illégales. Ces actions en justice ont notamment été fondées sur la qualification abusive de chambre d’hôtes et le non-respect des obligations incombant aux exploitants[4].

  1. Les meublés de tourisme
  1. La définition posée à l’article D. 324-1 du Code du Tourisme

Aux termes de l’article D. 324-1 du Code du Tourisme, les meublés de tourisme sont « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Pour être qualifié en tant que meublé de tourisme, un local doit donc remplir les cinq critères fixés par le pouvoir réglementaire :

  • être une villa, un appartement ou un studio (le juge n’a pas encore précisé si cette liste devait être considérée comme exhaustive),
  • être meublé (le juge n’a pas encore précisé les équipements exigés pour un meublé de tourisme, toutefois si l’on se fonde sur l’esprit de la jurisprudence relative aux meublés classiques il apparaît que le mobilier doit être de qualité et en quantité suffisante pour la vie courante[5]),
  • être offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (ce critère apparaît, a priori, plus extensif que celui de touriste mentionné pour les chambres d’hôtes mais sur ce point également le juge ne s’est pas encore prononcé),
  • faire l’objet d’une location,
  • être proposé à la journée, à la semaine ou au mois (il s’agit donc d’une location saisonnière).

La différence principale entre les meublés de tourisme et les chambre d’hôtes réside ainsi dans le fait que le propriétaire n’habite pas sur les lieux et n’accueille pas nécessairement les locataires. En outre, les meublés de tourisme ne sont pas limités à un nombre déterminé d’unités d’hébergement.

  • Les conditions à satisfaire par les exploitants des meublés de tourisme

Aux termes de l’article L. 324-2 du code du tourisme, toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux.

Lorsque le meublé de tourisme est classé (cf. infra), la décision de classement doit être affichée, de manière visible, à l’intérieur du meublé.

En ce qui concerne d’éventuelles prestations annexes, elles ne sont pas explicitement autorisées par le code du tourisme. Si de telles prestations étaient proposées, l’hébergement proposé serait susceptible d’être requalifié par le juge en tant qu’hôtel soit au titre du code du tourisme soit au titre du code des impôts. Dans ce cas, il serait soumis au régime juridique applicable aux hôtels.

Par ailleurs, depuis l’adoption de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un logement soumis à l’article L. 324-1-1 du présent code et aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.

  • L’obligation de déclaration préalable

Aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme que celui-ci soit ou non classé au sens du code du tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur[6].

Cet article est complété par l’article D. 324-1-1 du code du tourisme qui dispose que la déclaration est adressée au maire « par tout moyen permettant d’en obtenir un accusé de réception ».

En ce qui concerne son contenu, la déclaration doit préciser l’identité et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.

Comme pour les chambres d’hôtes, tout changement concernant les éléments d’information que comporte la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

En ce qui concerne les sanctions, tout comme les chambres d’hôtes, l’absence de déclaration en mairie (au moment de la mise en location des meublés de tourisme ou bien en cas de changement) est sanctionnée par les peines prévues pour les contraventions de la 3e classe, c’est-à-dire 450 euros au plus.

  1. L’absence de définition des gîtes ruraux par le code du tourisme

Les gîtes ruraux ne sont pas régis en tant que tels par le code du tourisme qui n’en donne pas de définition. Il s’agit d’une appellation d’usage donnée à tout hébergement à caractère indépendant et situé en zone rurale, proposée à la location touristique par des particuliers pouvant faire l’objet d’un classement réglementaire dans la catégorie des meublés de tourisme. Dès lors que les gîtes ne font pas l’objet d’une définition législative ou réglementaire cette définition résulte de la seule jurisprudence.

Dans une décision n°06-D-06 du 17 mars 2006, le Conseil constitutionnel a ainsi précisé qu’un gîte rural est soit une maison indépendante, soit un appartement situé dans un petit bâtiment comprenant en moyenne deux à trois habitations. La maison peut être de caractère ancien ou récent mais est obligatoirement située en espace rural à l’intérieur ou à l’extérieur d’un bourg. Elle aura, si possible, du terrain ou sinon un balcon ou une terrasse. Sont exclues les maisons situées dans les lotissements et les bâtiments comportant une activité entraînant des nuisances.

Dès lors qu’un hébergement touristique correspond à la définition précitée d’un gîte, il est assimilé à un meublé de tourisme et se voit donc appliquer le même régime juridique. L’exploitant d’un gîte est ainsi soumis aux mêmes obligations que l’exploitant d’un meublé de tourisme et peut bénéficier d’un classement selon la procédure évoquée infra.

  1. Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme constituent un concept hybride entre l’hôtel et le meublé de tourisme.

  1. La définition des résidences de tourisme par l’article D. 321-1 du code du tourisme

Aux termes de l’article D. 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

Pour être qualifiée de résidence de tourisme, un hébergement touristique doit donc satisfaire cinq critères :

  • être un établissement commercial d’hébergement classé,
  • être exploité de façon permanente ou saisonnière,
  • disposer d’un ensemble homogène de meublés de tourisme et de locaux à usage collectifs (la capacité minimale de 100 lits concerne uniquement les résidences de tourisme classée, voir infra),
  • être doté d’un minimum d’équipements et de services communs,
  • être géré par une seule personne personne physique ou morale.
  • Les obligations des exploitants de résidences de tourisme

L’exploitant d’une résidence de tourisme doit veiller à ce que les équipements et services communs fonctionnent de façon effective. Et si la résidence de tourisme est classée, il doit veiller à ce que les critères du classement retenu soient effectivement respectés sous peine que le classement lui soit retiré (voir infra).

Par ailleurs, l’article D. 321-2 du code du tourisme précise que les résidences de tourisme peuvent être placées :

  • soit sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée,
  • soit sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l’article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément deux points :

1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ;

2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution.

  1. Les obligations relatives aux documents de commercialisation

Les documents de commercialisation diffusés auprès des acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme doivent comprendre l’identité du gestionnaire retenu pour gérer la résidence et répondre à des critères fixés par l’arrêté du 23 décembre 2009[7].

Ceux diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme classés doivent mentionner explicitement l’existence du droit à l’indemnité dite d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul (article L. 321-3 du code du tourisme)[8].

2 – Les obligations relatives aux comptes d’exploitation

L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. En outre, une fois par an, l’exploitant doit communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence (article L. 321-2 du code du tourisme).

  • Le classement des hébergements touristiques

Tant les meublés de tourisme (et les gîtes ruraux qui leur sont assimilés) que les résidences de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement organisé par le code du tourisme (a). Les chambres d’hôtes ne bénéficient pas d’une telle procédure. Elles peuvent, en revanche, à l’instar de tous les autres types d’hébergements touristiques, bénéficier d’un label privé (b).

  • Le classement des meublés de tourisme, des gîtes et des résidences de tourisme

Pour ces trois types d’hébergement, la demande de classement est facultative. Le classement est temporaire. Il est valable 5 ans, période à l’issue de laquelle le loueur doit effectuer une nouvelle demande s’il souhaite que son hébergement continue à bénéficier d’un classement.

a) – Les cinq catégories d’hébergement classé

Les meublés de tourisme et les résidences de tourisme classés sont répartis dans l’une des cinq catégories allant de 1 à 5 étoiles en fonction de critères fixés par un tableau de classement élaboré par Atout France et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme (cf. annexe I de l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme et annexe I de l’arrêté du 4 juin 2010 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme)[9].

A chaque critère correspond un nombre de points. 95% au moins des points doivent être atteints pour une catégorie. Les 5% maximum de points non atteints doivent être compensés par trois fois plus de points résultant de critères à la carte.

Pour être classé dans une catégorie donnée, un meublé de tourisme ou une résidence de tourisme doit respecter au minimum un total de points fixé dans ces tableaux.

b)- Les critères du classement

En ce qui concerne les meublés de tourisme, la grille de classement contient 112 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements et aménagements, services aux clients et accessibilité et développement durable. La grille distingue les critères obligatoires et les critères à la carte.

Meublé de tourisme Catégorie
1* 2* 3* 4* 5*
Nombre de points obligatoires 165 174 201 223 237
Nombre de points à la carte 7 14 21 25 28

L’arrêté du 2 août 2010 fixe également un prérequis devant être respecté par tous les meublés de tourisme classés : un logement meublé d’une pièce d’habitation destiné à accueillir une ou deux personnes doit avoir une surface minimale de 9m2 lorsque la cuisine est séparée ou au moins 12 m2 lorsqu’il existe un coin cuisine.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, la grille de classement contient 175 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements, services au client, accessibilité et développement durable.

Résidences de tourisme Catégorie
1* 2* 3* 4* 5*
Nombre de points obligatoires 177 191 217 243 273
Nombre de points à la carte 41 55 80 98 109

L’arrêté du 4 juin 2010 fixe également un prérequis devant être respecté par toutes les résidences de tourisme classées : une résidence de tourisme doit avoir une capacité d’accueil minimale de 100 lits (nombre de personnes susceptibles d’être accueillies).

Le juge administratif considère qu’un préfet peut refuser le classement d’une résidence de tourisme en se fondant sur « l’absence d’exploitation effective de la résidence ». En l’espèce si les travaux étaient achevés, les locaux n’étaient ni meublés, ni équipés pour être exploités comme résidence de tourisme, ce qui faisait obstacle à leur classement[10].

c – La procédure de classement

Le loueur du meublé de tourisme (ou du gîte) ou son mandataire qui souhaite obtenir le classement transmet une demande de classement en meublé de tourisme soit auprès d’un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout organisme européen équivalent soit auprès d’un organisme qui, à la date du 22 juillet 2009, était titulaire de l’agrément requis pour la délivrance des certifications de visite des meublés de tourisme (organismes de tourisme locaux)[11].

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé par l’organisme auprès duquel sa demande a été déposée.

Dans le mois qui suit la visite du meublé, l’organisme qui a réalisé la visite transmet au loueur (ou à son mandataire) un certificat de visite qui comporte 3 documents dont les modèles sont fixés par l’arrêté précité du 2 août 2010 :

  • le rapport de contrôle,
  • la grille de contrôle dûment remplie par l’organisme évaluateur,
  • une proposition de décision de classement pour la catégorie indiquée dans le rapport de contrôle.

Le loueur (ou son mandataire) dispose d’un délai de quinze jours pour refuser la proposition de classement. Au-delà de ce délai, le classement est acquis.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, l’exploitant qui souhaite obtenir le classement de son établissement transmet sa demande par voie électronique à Atout France accompagnée d’un certificat de visite. Ce certificat est établi par un organisme évaluateur[12] figurant sur une liste rendue publique gratuitement sur le site internet d’Atout France. L’organisme évaluateur se conforme obligatoirement au guide de contrôle du tableau de classement des résidences de tourisme publié sur le site internet d’Atout France.

d – La décision de classement

La décision de classement d’un meublé touristique, d’un gîte ou d’une résidence de tourisme n’est plus prononcée par le préfet. En ce qui concerne les meublés de tourisme, la décision est prise par l’organisme évaluateur qui a effectué la visite de classement. En ce qui concerne les résidences de tourisme, c’est Atout France qui prend la décision dans le mois qui suit la transmission du dossier complet et à la condition que l’avis de l’organisme évaluateur soit favorable.

Cette décision indique :

  • le nom du loueur (et, le cas échéant, le nom du mandataire),
  • l’adresse du meublé de tourisme,
  • sa capacité exprimée en nombre de personnes susceptibles d’être accueillies,
  • la catégorie de son classement.

e – Publicité des hébergements

En ce qui concerne les meublés de tourisme,la mairie (ou l’office de tourisme) met à disposition du public la liste de tous les meublés de tourisme existants (classés ou non) sur la commune.Le loueur reçoit un numéro d’identification et est inscrit sur la liste des meublés de tourisme du département.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, l’article D. 321-3 du code du tourisme précise que les classements s’imposent aux éditeurs des guides et annuaires de tourisme et des indicateurs de publicité.

f – Les panonceaux

L’affichage d’un panonceau selon un modèle établi par Atout France est facultatif pour les meublés de tourisme. Il s’agit en revanche d’une obligation pour les façades des résidences de tourisme même si le code du tourisme ne prévoit pas de sanction en cas de non apposition[13].

g – Les motifs de radiation des listes d’hébergements classés

Le préfet a compétence pour prononcer la radiation de la liste des meublés de tourisme ou des résidences de tourisme classées pour défaut ou insuffisance grave d’entretien des bâtiments et de ses installations. Cette radiation ne peut pas être prononcée sans que l’exploitant en ait été préalablement avisé et invité à se faire entendre personnellement ou par mandataire[14].

Le porteur de projets d’hébergements touristiques a tout intérêt à s’inscrire dans la démarche du classement. En effet, non seulement le classement est un gage de qualité pour les touristes mais il peut permettre de recevoir des soutiens – financier ou promotionnel – de la part des collectivités et des organismes de promotion touristique. Dans un contexte concurrentiel de plus en plus exigeant, et face aux enjeux croissants de qualité, nous ne saurions que conseiller une telle démarche.

  • – Les labels privés

Le porteur de projet d’hébergements touristiques peut également faire le choix d’adhérer à un réseau « labellisateur » privé. Une telle adhésion peut apporter de nombreux avantages à l’hébergeur (notoriété, effet réseau, apports de clientèles, outils et services, etc.) mais il implique également un certain nombre d’engagements propres à tout réseau. Les labels reconnus permettent d’apporter une garantie de qualité complémentaire à la clientèle, tout autant soucieuse de la qualité que du prix des hébergements.

Le label ne se substitue en aucun cas au classement évoqué précédemment mais certains labels ne peuvent être obtenus qu’à la condition que l’hébergement bénéficie déjà d’un classement.

Il convient de souligner l’intérêt particulier des labels en ce qui concerne les chambres d’hôtes dès lors qu’il n’y a pas de classement officiel consacré par le code du tourisme pour ce type d’hébergement.


[1] Voir L. Jégouzo, Le régime juridique des chambres d’hôte, Tourisme et Droit, n°85, février 2007, p.23.

[2] V. B. Khiari et H. Tanguy, Rapport n°227, 28 février 2006, Commission mixte paritaire Assemblée nationale-Sénat.

[3] Pour une sous-location constituant un abus de jouissance de lieux loués à usage exclusif d’habitation, voir CA Lyon, 8e ch. civ., 15 mai 2007 :JurisData n° 2007-341850. – S. Crevel, Vacances à la ferme : RD rur. juin 2007, étude 20.

[4] Voir notamment les arrêts rendus par la CA Montpellier, le 5 juin 2012, n° 10/07031, n° 10/07030, n°10/07015, n° 10/07029, n° 10/07032, n° 10/07027, n° 10/07019, n° 10/07024, n° 10/07011, n° 10/07018, n° 10/07034, n° 10/07017, n° 10/07023, n° 10/07028, n° 10/07026, n° 10/07013, n° 10/07033, n° 10/07021.

[5] Cass. civ. 3e 18 juillet 2000, Loyers et copr. 2001, n° 62, obs. B. Vial-Pedroletti ; Administrer oct. 2001. 57, obs. V. Canu.

[6] Au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

[7] Arrêté du 23 décembre 2009 fixant les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme.

[8] Il est à noter également que l’article L. 145-7-1 du code du commerce prévoit que les baux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.

[9] Voir art. D. 324-2 du code du tourisme pour les meublés de tourisme et art. D. 321-3 du code du tourismepour les résidences de tourisme.

[10] Cour administrative d’appel, LYON , Chambre 6 , 27 Septembre 2012, N° 11LY01126, Inédit.

[11] C’est-à-dire les organismes mentionnés aux 1° et 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

[12] Il doit s’agir d’un organisme évaluateur de type A ou C accrédité pour le contrôle des résidences de tourisme par le COFRAC ou tout organisme européen équivalent.

[13] Article D. 321-7 du code du tourisme.

[14] Article R. 321-8 du code du tourisme et R. 324-7 du code du tourisme.

CONSTRUIRE UNE RÉSIDENCE ETUDIANTE

Résidences étudiantes : les étapes d’une construction réussie

Actu SociétéPar Batinfo le 13/03/15Source : Valority


La seule solution reste la location classique type Location Meublés Professionnels.

Rien ne vous empêche d’y adjoindre des services sous forme associative mais qui seront au choix et à la discrétion des locataires

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Dans un contexte d’augmentation constante du nombre d’étudiants et face à une pénurie de logements, le marché des résidences étudiantes privées répond à un réel besoin.

Dynamisé par une forte demande locative et une bonne rentabilité, le marché de la résidence étudiante est un marché porteur. Pour séduire les futurs locataires il est nécessaire de proposer des résidences de qualité à l’esthétique soignée, implantées dans les grandes villes universitaires de France.


Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Ces résidences offrent des logements dédiés à l’accueil des étudiants et leur proposent une gamme de services destinée à leur faciliter la vie. Elles garantissent un véritable confort au quotidien et demeurent parfaitement adaptés aux besoins des jeunes.

Quelles sont les étapes d’une construction réussie ?

Du choix du terrain à la livraison de la résidence, de nombreuses étapes existent. Toutes aussi importantes les unes que les autres, leur bon déroulé nécessite un suivi rigoureux et une collaboration étroite entre les différents intervenants.

Trouver le terrain

Le site idéal est urbain, près des quartiers étudiants, proche des transports en commun et permettant de construire au minimum une centaine de studios. Pour s’assurer de cette faisabilité, les promoteurs choisissent un architecte qui confirmera la pertinence du site en termes de capacité de surfaces et de nombre de logements.

Trouver le gestionnaire

Trouver le futur gestionnaire avec lequel le promoteur signera des engagements de prise à bail s’avère une étape important puisque ce dernier sera partenaire dans la conception de la résidence, et apportera son savoir-faire et son expérience.

Monter une équipe complémentaire pour la conception

Il conviendra ensuite de compléter l’équipe de conception (bureau d’études, économiste, bureau de contrôle, …) pour monter le permis de construire.

Une fois le permis de construire déposé et obtenu, la phase de commercialisation des logements peut débuter. Cette commercialisation est réalisée en interne mais également par des commercialisateurs externes qui s’adressent aux contribuables qui souhaitent investir en résidence étudiante pour réduire leurs impôts.

Lorsque 50% des lots commercialisés sont réservés, la promotion achète le terrain et démarre les travaux de construction.

Quelle est la durée moyenne d’une construction ?

La durée de construction d’une résidence étudiante varie selon les contraintes du site entre 18 et 24 mois.

A quel moment passer la main au gestionnaire ?

Le gestionnaire est régulièrement présent tout au long de la conception d’une résidence (définition des prestations intérieures, des besoins, des surfaces et positionnement des différents locaux liés aux services….), mais aussi de l’exécution pour s’assurer de la conformité aux exigences demandées (validation d’un logement témoin par exemple).

Il sera encore plus présent 2 mois avant la livraison de l’immeuble pour assister aux visites de pré-livraison afin de pouvoir livrer les logements sans réserve et organiser la première assemblée générale de l’immeuble qui sera le point de départ de la copropriété. Le promoteur passe la main au gestionnaire le jour de la livraison des parties communes qui est concomitante (à quelques jours près) aux livraisons des logements.

Crédits photo : Univers 9 – Résidence pour étudiants Lyon