DROIT DES RESIDENCES DE TOURISMES

Laurence Jégouzo

Docteur en droit

Maître de conférences en droit public à l’Université Paris I, Panthéon-Sorbonne

Avocat à la Cour

Le régime juridique des hébergements touristiques suivants : chambres d’hôtes, meublés de tourisme, gîtes et résidences de tourisme

En 2013, en France métropolitaine, la fréquentation de l’ensemble des hébergements touristiques a légèrement progressé (0,7 %) après avoir stagné en 2012. Elle progresse dans les campings et les résidences hôtelières et de tourisme mais ralentit dans les hôtels.

Comme en 2012, l’afflux de clientèle internationale d’origine principalement asiatique ou américaine (4,8 %) a compensé le recul de la clientèle française (-1,2 %).

Aux côtés de l’offre traditionnelle en hôtellerie ou en camping, se sont développés plus récemment en France plusieurs autres modes d’hébergements touristiques. Ces hébergements renvoient à de nombreuses appellations qui ne sont pas toutes reconnues juridiquement : comme par exemple, les « résidences hôtelières », les « résidence de loisirs », les « apparthôtels » ou encore les « gîtes ». Selon les cas, ces dénominations pourront désigner, juridiquement, un hôtel, une résidence de tourisme ou un meublé de tourisme.

Pour connaître le régime juridique applicable aux hébergements touristiques, il convient donc de distinguer entre les appellations d’usage et les catégories consacrées par le droit du tourisme. Les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme et les résidences de tourisme constituent trois catégories dotées d’un régime juridique spécifique pouvant néanmoins comporter des points communs. En revanche, les gîtes qui ne sont pas reconnus en tant que tels par le code du tourisme sont assimilés aux meublés de tourisme. Garant d’un environnement concurrentiel sain entre ces différents modes d’hébergements touristiques, le juge est susceptible de sanctionner les exploitants qui ne respecteraient pas les réglementations posées.

Par ailleurs, le droit du tourisme n’épuise pas à lui seul toute la réglementation applicable à ces hébergements. Leur exploitation peut aussi relever de dispositions législatives ou réglementaires non spécifiques au tourisme issues du droit de la construction (soit en tant qu’habitation soit en tant qu’établissement recevant du public), du droit de l’urbanisme (en tant qu’ils font l’objet d’un projet de travaux ou de construction), du droit commercial (en tant qu’activité commerciale), du droit de la consommation (en tant qu’ils donnent lieu à la vente de prestations).

Il convient donc de présenter, dans un premier temps, la réglementation applicable aux hébergements touristiques issue du code du tourisme (1) puis de présenter, dans un second temps, les réglementations non spécifiques au tourisme applicables aux hébergements touristiques (2).

1. La réglementation des hébergements touristiques par le droit du tourisme

Le code du tourisme consacre les catégories juridiques des chambres d’hôtes (1-1), des meublés de tourisme (1-2) et des résidences de tourisme (1-4). Ainsi, dès lors qu’un hébergement correspond à la définition donnée par le code pour l’une de ces catégories (éventuellement précisée par la jurisprudence), il se verra appliquer le régime juridique qui lui correspond. Les gîtes – ne constituant pas une catégorie juridique autonome – se voient appliquer le régime des meublés de tourisme (1-3). Par ailleurs, si tous les hébergements touristiques peuvent s’inscrire dans une démarche de labellisation privée, seuls les meublés de tourisme, les gîtes et les résidences de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement reconnu par l’Etat (2).

1. Les chambres d’hôtes

a) La définition posée à l’article L. 324-3 du code du tourisme

Aux termes de l’article L. 324-3 du code du tourisme, les chambres d’hôtes sont « des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ».

Six critères fixés par le législateur[1] sont nécessaires pour être qualifié comme chambre d’hôtes :

• être meublé (le juge n’a pas encore précisé les équipements exigés pour une chambre d’hôtes),
• être situé chez l’habitant (une résidence de tourisme ne peut donc pas faire l’objet d’une chambre d’hôtes),
• être proposé à des touristes,
• être proposé pour une nuit minimum,
• être loué à titre onéreux,
• être assorti de prestations (au minimum le petit déjeuner, voir infra art. D. 324-13 du code du tourisme).

Au moment de l’adoption des dispositions de la loi du 14 avril 2006 codifiées à l’article

L. 324-3, les parlementaires avaient considéré que les chambres d’hôtes pouvaient, le cas échéant, se trouver à proximité de l’habitation principale du propriétaire[2]. Telle est la position actuellement retenue par la sous-direction du tourisme qui considère que la chambre d’hôtes doit se situer dans la résidence de l’habitant qu’il s’agisse du même corps de bâtiment ou d’un bâtiment annexe. Toutefois, le juge n’a pas encore eu l’occasion de confirmer cette interprétation.

Si les six critères mentionnés à l’article L. 324-3 du code du tourisme ne sont pas satisfaits (notamment le critère du lieu d’habitation du propriétaire), le local considéré peut être loué en tant que meublé de tourisme.

b) Les conditions à satisfaire par les exploitants de chambres d’hôtes

Tout exploitant d’un hébergement touristique pouvant être qualifié de chambre d’hôtes (c’est-à-dire remplissant les six critères évoqués supra) doit respecter plusieurs obligations fixées aux articles D. 324-13 et D. 324-14 du code du tourisme.

1 – Services proposés

Le petit-déjeuner doit obligatoirement être proposé en sus de la nuitée pour un prix forfaitaire. En outre, la location doit être assortie « au minimum » de la fourniture du linge de maison. Des prestations supplémentaires sont donc autorisées.

2 – Accueil et capacité

La location de chambres d’hôtes ne peut se faire qu’à concurrence de 5 chambres pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes. L’accueil doit être assuré par l’habitant. Ainsi le Conseil de la concurrence a considéré que l’accueil devait être personnalisé car la chambre meublée a été aménagée par des particuliers, chez eux (Décision du Conseil de la concurrence, n°06-D-06 du 17 mars 2006 relative à des pratiques mises en œuvre dans le secteur de l’hébergement touristique en gîtes ruraux).

Si la capacité totale des chambres d’hôtes dépasse ces seuils, il est toujours possible de donner en location – notamment saisonnière – les unités surnuméraires mais à la condition de ne pas utiliser l’appellation de chambre d’hôtes. Seront alors simplement proposés à la location des meublés de tourisme (Rép. min. n° 11700 : JOAN Q 15 avr. 2008, p. 3244).

3 – Confort et équipement sanitaire

Chaque chambre d’hôtes doit donner accès – directement ou indirectement – à une salle d’eau et à un WC et être en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité.

 c) L’obligation de déclaration préalable

Aux termes de l’article L. 324-4 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l’habitation concernée.

Cet article est complété par l’article D. 324-15 du code du tourisme qui dispose que la déclaration est envoyée par voie électronique, lettre recommandée ou dépôt en mairie et doit faire l’objet d’un accusé de réception.

En ce qui concerne son contenu, la déclaration doit préciser l’identité du déclarant, l’identification du domicile de l’habitant, le nombre de chambres mises en location, le nombre maximal de personnes susceptibles d’être accueillies et la ou les périodes prévisionnelles de location.

Tout changement concernant les éléments d’information que comporte la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

En ce qui concerne les sanctions, aux termes de l’article R. 324-16 du code du tourisme, l’absence de déclaration en mairie (au moment de la création des chambres d’hôtes ou bien en cas de changement) est sanctionnée par les peines prévues pour les contraventions de la 3^e classe, c’est-à-dire 450 euros au plus. En revanche, il convient d’avoir à l’esprit que cette déclaration est purement informative et qu’elle ne donne lieu à aucun contrôle notamment sur les conditions de la location[3].

L’UMIH, principale organisation patronale de l’hôtellerie, assigne régulièrement en justice les chambres d’hôtes qu’il estime illégales. Ces actions en justice ont notamment été fondées sur la qualification abusive de chambre d’hôtes et le non-respect des obligations incombant aux exploitants[4].

1. Les meublés de tourisme

1. La définition posée à l’article D. 324-1 du Code du Tourisme

Aux termes de l’article D. 324-1 du Code du Tourisme, les meublés de tourisme sont « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Pour être qualifié en tant que meublé de tourisme, un local doit donc remplir les cinq critères fixés par le pouvoir réglementaire :

• être une villa, un appartement ou un studio (le juge n’a pas encore précisé si cette liste devait être considérée comme exhaustive),
• être meublé (le juge n’a pas encore précisé les équipements exigés pour un meublé de tourisme, toutefois si l’on se fonde sur l’esprit de la jurisprudence relative aux meublés classiques il apparaît que le mobilier doit être de qualité et en quantité suffisante pour la vie courante[5]),
• être offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (ce critère apparaît, a priori, plus extensif que celui de touriste mentionné pour les chambres d’hôtes mais sur ce point également le juge ne s’est pas encore prononcé),
• faire l’objet d’une location,
• être proposé à la journée, à la semaine ou au mois (il s’agit donc d’une location saisonnière).

La différence principale entre les meublés de tourisme et les chambre d’hôtes réside ainsi dans le fait que le propriétaire n’habite pas sur les lieux et n’accueille pas nécessairement les locataires. En outre, les meublés de tourisme ne sont pas limités à un nombre déterminé d’unités d’hébergement.

• Les conditions à satisfaire par les exploitants des meublés de tourisme

Aux termes de l’article L. 324-2 du code du tourisme, toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux.

Lorsque le meublé de tourisme est classé (cf. infra), la décision de classement doit être affichée, de manière visible, à l’intérieur du meublé.

En ce qui concerne d’éventuelles prestations annexes, elles ne sont pas explicitement autorisées par le code du tourisme. Si de telles prestations étaient proposées, l’hébergement proposé serait susceptible d’être requalifié par le juge en tant qu’hôtel soit au titre du code du tourisme soit au titre du code des impôts. Dans ce cas, il serait soumis au régime juridique applicable aux hôtels.

Par ailleurs, depuis l’adoption de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à la mise en location d’un logement soumis à l’article L. 324-1-1 du présent code et aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.

• L’obligation de déclaration préalable

Aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme que celui-ci soit ou non classé au sens du code du tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur[6].

Cet article est complété par l’article D. 324-1-1 du code du tourisme qui dispose que la déclaration est adressée au maire « par tout moyen permettant d’en obtenir un accusé de réception ».

En ce qui concerne son contenu, la déclaration doit préciser l’identité et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.

Comme pour les chambres d’hôtes, tout changement concernant les éléments d’information que comporte la déclaration doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

En ce qui concerne les sanctions, tout comme les chambres d’hôtes, l’absence de déclaration en mairie (au moment de la mise en location des meublés de tourisme ou bien en cas de changement) est sanctionnée par les peines prévues pour les contraventions de la 3^e classe, c’est-à-dire 450 euros au plus.

1. L’absence de définition des gîtes ruraux par le code du tourisme

Les gîtes ruraux ne sont pas régis en tant que tels par le code du tourisme qui n’en donne pas de définition. Il s’agit d’une appellation d’usage donnée à tout hébergement à caractère indépendant et situé en zone rurale, proposée à la location touristique par des particuliers pouvant faire l’objet d’un classement réglementaire dans la catégorie des meublés de tourisme. Dès lors que les gîtes ne font pas l’objet d’une définition législative ou réglementaire cette définition résulte de la seule jurisprudence.

Dans une décision n°06-D-06 du 17 mars 2006, le Conseil constitutionnel a ainsi précisé qu’un gîte rural est soit une maison indépendante, soit un appartement situé dans un petit bâtiment comprenant en moyenne deux à trois habitations. La maison peut être de caractère ancien ou récent mais est obligatoirement située en espace rural à l’intérieur ou à l’extérieur d’un bourg. Elle aura, si possible, du terrain ou sinon un balcon ou une terrasse. Sont exclues les maisons situées dans les lotissements et les bâtiments comportant une activité entraînant des nuisances.

Dès lors qu’un hébergement touristique correspond à la définition précitée d’un gîte, il est assimilé à un meublé de tourisme et se voit donc appliquer le même régime juridique. L’exploitant d’un gîte est ainsi soumis aux mêmes obligations que l’exploitant d’un meublé de tourisme et peut bénéficier d’un classement selon la procédure évoquée infra.

1. Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme constituent un concept hybride entre l’hôtel et le meublé de tourisme.

1. La définition des résidences de tourisme par l’article D. 321-1 du code du tourisme

Aux termes de l’article D. 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

Pour être qualifiée de résidence de tourisme, un hébergement touristique doit donc satisfaire cinq critères :

• être un établissement commercial d’hébergement classé,
• être exploité de façon permanente ou saisonnière,
• disposer d’un ensemble homogène de meublés de tourisme et de locaux à usage collectifs (la capacité minimale de 100 lits concerne uniquement les résidences de tourisme classée, voir infra),
• être doté d’un minimum d’équipements et de services communs,
• être géré par une seule personne personne physique ou morale.

• Les obligations des exploitants de résidences de tourisme

L’exploitant d’une résidence de tourisme doit veiller à ce que les équipements et services communs fonctionnent de façon effective. Et si la résidence de tourisme est classée, il doit veiller à ce que les critères du classement retenu soient effectivement respectés sous peine que le classement lui soit retiré (voir infra).

Par ailleurs, l’article D. 321-2 du code du tourisme précise que les résidences de tourisme peuvent être placées :

• soit sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée,
• soit sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l’article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément deux points :

1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ;

2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution.

1. Les obligations relatives aux documents de commercialisation

Les documents de commercialisation diffusés auprès des acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme doivent comprendre l’identité du gestionnaire retenu pour gérer la résidence et répondre à des critères fixés par l’arrêté du 23 décembre 2009[7].

Ceux diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme classés doivent mentionner explicitement l’existence du droit à l’indemnité dite d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul (article L. 321-3 du code du tourisme)[8].

2 – Les obligations relatives aux comptes d’exploitation

L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. En outre, une fois par an, l’exploitant doit communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence (article L. 321-2 du code du tourisme).

• Le classement des hébergements touristiques

Tant les meublés de tourisme (et les gîtes ruraux qui leur sont assimilés) que les résidences de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement organisé par le code du tourisme (a). Les chambres d’hôtes ne bénéficient pas d’une telle procédure. Elles peuvent, en revanche, à l’instar de tous les autres types d’hébergements touristiques, bénéficier d’un label privé (b).

• Le classement des meublés de tourisme, des gîtes et des résidences de tourisme

Pour ces trois types d’hébergement, la demande de classement est facultative. Le classement est temporaire. Il est valable 5 ans, période à l’issue de laquelle le loueur doit effectuer une nouvelle demande s’il souhaite que son hébergement continue à bénéficier d’un classement.

a) – Les cinq catégories d’hébergement classé

Les meublés de tourisme et les résidences de tourisme classés sont répartis dans l’une des cinq catégories allant de 1 à 5 étoiles en fonction de critères fixés par un tableau de classement élaboré par Atout France et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme (cf. annexe I de l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme et annexe I de l’arrêté du 4 juin 2010 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme)[9].

A chaque critère correspond un nombre de points. 95% au moins des points doivent être atteints pour une catégorie. Les 5% maximum de points non atteints doivent être compensés par trois fois plus de points résultant de critères à la carte.

Pour être classé dans une catégorie donnée, un meublé de tourisme ou une résidence de tourisme doit respecter au minimum un total de points fixé dans ces tableaux.

b)- Les critères du classement

En ce qui concerne les meublés de tourisme, la grille de classement contient 112 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements et aménagements, services aux clients et accessibilité et développement durable. La grille distingue les critères obligatoires et les critères à la carte.

Meublé de tourisme	Catégorie
1*	2*	3*	4*	5*
Nombre de points obligatoires	165	174	201	223	237
Nombre de points à la carte	7	14	21	25	28

L’arrêté du 2 août 2010 fixe également un prérequis devant être respecté par tous les meublés de tourisme classés : un logement meublé d’une pièce d’habitation destiné à accueillir une ou deux personnes doit avoir une surface minimale de 9m2 lorsque la cuisine est séparée ou au moins 12 m2 lorsqu’il existe un coin cuisine.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, la grille de classement contient 175 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements, services au client, accessibilité et développement durable.

Résidences de tourisme	Catégorie
1*	2*	3*	4*	5*
Nombre de points obligatoires	177	191	217	243	273
Nombre de points à la carte	41	55	80	98	109

L’arrêté du 4 juin 2010 fixe également un prérequis devant être respecté par toutes les résidences de tourisme classées : une résidence de tourisme doit avoir une capacité d’accueil minimale de 100 lits (nombre de personnes susceptibles d’être accueillies).

Le juge administratif considère qu’un préfet peut refuser le classement d’une résidence de tourisme en se fondant sur « l’absence d’exploitation effective de la résidence ». En l’espèce si les travaux étaient achevés, les locaux n’étaient ni meublés, ni équipés pour être exploités comme résidence de tourisme, ce qui faisait obstacle à leur classement[10].

c – La procédure de classement

Le loueur du meublé de tourisme (ou du gîte) ou son mandataire qui souhaite obtenir le classement transmet une demande de classement en meublé de tourisme soit auprès d’un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout organisme européen équivalent soit auprès d’un organisme qui, à la date du 22 juillet 2009, était titulaire de l’agrément requis pour la délivrance des certifications de visite des meublés de tourisme (organismes de tourisme locaux)[11].

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé par l’organisme auprès duquel sa demande a été déposée.

Dans le mois qui suit la visite du meublé, l’organisme qui a réalisé la visite transmet au loueur (ou à son mandataire) un certificat de visite qui comporte 3 documents dont les modèles sont fixés par l’arrêté précité du 2 août 2010 :

• le rapport de contrôle,
• la grille de contrôle dûment remplie par l’organisme évaluateur,
• une proposition de décision de classement pour la catégorie indiquée dans le rapport de contrôle.

Le loueur (ou son mandataire) dispose d’un délai de quinze jours pour refuser la proposition de classement. Au-delà de ce délai, le classement est acquis.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, l’exploitant qui souhaite obtenir le classement de son établissement transmet sa demande par voie électronique à Atout France accompagnée d’un certificat de visite. Ce certificat est établi par un organisme évaluateur[12] figurant sur une liste rendue publique gratuitement sur le site internet d’Atout France. L’organisme évaluateur se conforme obligatoirement au guide de contrôle du tableau de classement des résidences de tourisme publié sur le site internet d’Atout France.

d – La décision de classement

La décision de classement d’un meublé touristique, d’un gîte ou d’une résidence de tourisme n’est plus prononcée par le préfet. En ce qui concerne les meublés de tourisme, la décision est prise par l’organisme évaluateur qui a effectué la visite de classement. En ce qui concerne les résidences de tourisme, c’est Atout France qui prend la décision dans le mois qui suit la transmission du dossier complet et à la condition que l’avis de l’organisme évaluateur soit favorable.

Cette décision indique :

• le nom du loueur (et, le cas échéant, le nom du mandataire),
• l’adresse du meublé de tourisme,
• sa capacité exprimée en nombre de personnes susceptibles d’être accueillies,
• la catégorie de son classement.

e – Publicité des hébergements

En ce qui concerne les meublés de tourisme,la mairie (ou l’office de tourisme) met à disposition du public la liste de tous les meublés de tourisme existants (classés ou non) sur la commune.Le loueur reçoit un numéro d’identification et est inscrit sur la liste des meublés de tourisme du département.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, l’article D. 321-3 du code du tourisme précise que les classements s’imposent aux éditeurs des guides et annuaires de tourisme et des indicateurs de publicité.

f – Les panonceaux

L’affichage d’un panonceau selon un modèle établi par Atout France est facultatif pour les meublés de tourisme. Il s’agit en revanche d’une obligation pour les façades des résidences de tourisme même si le code du tourisme ne prévoit pas de sanction en cas de non apposition[13].

g – Les motifs de radiation des listes d’hébergements classés

Le préfet a compétence pour prononcer la radiation de la liste des meublés de tourisme ou des résidences de tourisme classées pour défaut ou insuffisance grave d’entretien des bâtiments et de ses installations. Cette radiation ne peut pas être prononcée sans que l’exploitant en ait été préalablement avisé et invité à se faire entendre personnellement ou par mandataire[14].

Le porteur de projets d’hébergements touristiques a tout intérêt à s’inscrire dans la démarche du classement. En effet, non seulement le classement est un gage de qualité pour les touristes mais il peut permettre de recevoir des soutiens – financier ou promotionnel – de la part des collectivités et des organismes de promotion touristique. Dans un contexte concurrentiel de plus en plus exigeant, et face aux enjeux croissants de qualité, nous ne saurions que conseiller une telle démarche.

• – Les labels privés

Le porteur de projet d’hébergements touristiques peut également faire le choix d’adhérer à un réseau « labellisateur » privé. Une telle adhésion peut apporter de nombreux avantages à l’hébergeur (notoriété, effet réseau, apports de clientèles, outils et services, etc.) mais il implique également un certain nombre d’engagements propres à tout réseau. Les labels reconnus permettent d’apporter une garantie de qualité complémentaire à la clientèle, tout autant soucieuse de la qualité que du prix des hébergements.

Le label ne se substitue en aucun cas au classement évoqué précédemment mais certains labels ne peuvent être obtenus qu’à la condition que l’hébergement bénéficie déjà d’un classement.

Il convient de souligner l’intérêt particulier des labels en ce qui concerne les chambres d’hôtes dès lors qu’il n’y a pas de classement officiel consacré par le code du tourisme pour ce type d’hébergement.

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[1] Voir L. Jégouzo, Le régime juridique des chambres d’hôte, Tourisme et Droit, n°85, février 2007, p.23.

[2] V. B. Khiari et H. Tanguy, Rapport n°227, 28 février 2006, Commission mixte paritaire Assemblée nationale-Sénat.

[3] Pour une sous-location constituant un abus de jouissance de lieux loués à usage exclusif d’habitation, voir CA Lyon, 8e ch. civ., 15 mai 2007 :JurisData n° 2007-341850. – S. Crevel, Vacances à la ferme : RD rur. juin 2007, étude 20.

[4] Voir notamment les arrêts rendus par la CA Montpellier, le 5 juin 2012, n° 10/07031, n° 10/07030, n°10/07015, n° 10/07029, n° 10/07032, n° 10/07027, n° 10/07019, n° 10/07024, n° 10/07011, n° 10/07018, n° 10/07034, n° 10/07017, n° 10/07023, n° 10/07028, n° 10/07026, n° 10/07013, n° 10/07033, n° 10/07021.

[5] Cass. civ. 3e 18 juillet 2000, Loyers et copr. 2001, n° 62, obs. B. Vial-Pedroletti ; Administrer oct. 2001. 57, obs. V. Canu.

[6] Au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

[7] Arrêté du 23 décembre 2009 fixant les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme.

[8] Il est à noter également que l’article L. 145-7-1 du code du commerce prévoit que les baux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.

[9] Voir art. D. 324-2 du code du tourisme pour les meublés de tourisme et art. D. 321-3 du code du tourismepour les résidences de tourisme.

[10] Cour administrative d’appel, LYON , Chambre 6 , 27 Septembre 2012, N° 11LY01126, Inédit.

[11] C’est-à-dire les organismes mentionnés aux 1° et 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

[12] Il doit s’agir d’un organisme évaluateur de type A ou C accrédité pour le contrôle des résidences de tourisme par le COFRAC ou tout organisme européen équivalent.

[13] Article D. 321-7 du code du tourisme.

[14] Article R. 321-8 du code du tourisme et R. 324-7 du code du tourisme.