EXEMPLE INVESTISSEMENT EN FLORIDE

Premier investissement en Floride (résumé) 

La maison que j’ai achetée est en Floride, à North Lauderdale. Je vais tout vous expliquer : combien j’ai payé, comment cela fonctionne aux Etats Unis, comment j’ai négocié, combien je touche de loyers, comment j’ai financé… Vous allez tout savoir. Le but est de vous inspirer et, pourquoi pas, faire des opérations en Floride.

J’ai acheté une maison de 120/130m². C’est ce que l’on appelle une « townhouse », une maison de ville dans une communauté, ou un complexe immobilier.

Qu’est ce que c’est un complexe immobilier ? C’est un quartier où vous avez 40, 50, 100 maisons. C’est intéressant car vous avez des charges de copropriété divisées. Ainsi, l’entretien de la piscine communautaire est divisée par le nombre de propriétaires. Idem pour les jardins.

Les maisons de ville, sont des maisons mitoyennes, collées les unes aux autres. Cela permet d’éviter des frais, car moins vous avez de murs, moins vous avez d’entretien. Ce qui est intéressant, c’est que vous pouvez comparer les maisons entre elles, puisque ce sont les mêmes.

Par exemple, la maison à coté de la mienne, est identique. Même nombre de chambres, même surface etc. Elle est vendu 30 000 $ de plus que le prix que j’ai payé. Ainsi vous pouvez comparer l’évolution des prix de votre bien. Ainsi, si l’autre maison est vendue 180 000, je sais que la mienne vaut potentiellement 180 000.

Combien ai-je payé la maison ?

J’ai payé 152 000 dollars pour une maison de 120 m². Il faut savoir que les frais d’agences sont à la charge du vendeur et sont égaux à 6%. 3% pour l’agent immobilier du vendeur et 3% pour l’agent immobilier de l’acheteur. Le jour où je déciderais de revendre, ce sera à moi de payer les 6%.

Les frais de « Closing » (équivalent des frais de notaires) sont composés de deux choses : 1) Les honoraires de l’avocat qui s’occupera de la transaction, 2) Le titre de propriété.

Très sincèrement, je ne me rappelle plus de la ventilation exacte mais j’ai payé environ 1500 $.

J’ai aussi fait quelques travaux de rénovation et repeint la façade de la maison. Le but est d’avoir une maison en bon état qui se loue rapidement.

Je vous ai dit que j’ai payé 152 000 $, mais c’était plus cher que le prix qui était annoncé, parce que le marché immobilier remonte, et il y a plus de concurrence. Mais aussi parce que c’était une très bonne affaire. Vous comprendrez mieux pourquoi lorsque je vous reparlerai du loyer.

Financement

Pour le financement, j’ai payé comptant. Vous allez me dire « mais tu nous dis qu’il faut acheter avec un crédit ». C’est vrai, mais si vous ne pouvez pas payer au comptant. Si vous pouvez le faire, pourquoi faire un crédit ?

En réalité, ce n’est pas complètement vrai. Je n’avais pas 150 000 $ disponibles sur mon compte. Mes liquidités sont mobilisées sur des fonds communs de placement, des obligations, etc… Pour libérer 150 000 $, il aurait fallu que je vende ces fonds, mais cela aurait occasionné 1% de frais de transaction. Ensuite, il aurait fallu que je les transforme en dollars. Encore 1% de frais. Et le jour où je revendrais la maison, il faudra que je transforme mes dollars en euros et cela va me coûter encore 1%. Donc cela me fait 3%.

Pour éviter ces frais j’ai été voir mon banquier, je lui ai dit « il faut que tu me prêtes un peu de dollars et je vais te mettre mes titres en nantissement ». Il a pris en garantie mes placements et il m’a prêté des dollars pour acheter la maison.

Loyer et charges

Cette maison est louée 1 628 $. Concernant la garantie de loyers, il faut savoir qu’aux Etats Unis, il est beaucoup plus facile de demander à un locataire de partir en cas d’impayé. Il faut savoir aussi que le propriétaire paye toutes les charges. Le locataire, lui paye un loyer qui n’est pas chargé.

La locataire en place a 3 enfants. C’est une mère célibataire qui bénéficie d’un programme appelé « Section 8 » (section 8). Cela ressemble au système d’allocations logement que l’on appelle la CAF.

Elle reçoit donc des allocations logement, c’est à dire que le loyer est payé par l’Etat à hauteur de 60%, et elle paie 40%. Ce qui est très intéressant avec les « Section 8 », c’est que ces personnes restent longtemps que la moyenne.

Je touche un loyer de 1628 $ mais il y a aussi trois charges principales : 1) Les frais de copropriétés qui sont de 158 $ par mois. 2) 200 $ par mois, qui se paie à l’année, pour la « property tax ». C’est l’équivalent la taxe foncière. 3) et l’assurance, qui me coûte environ 50 $ par mois.

A cela vient s’ajouter les frais de gestion locative, pour l’équivalent d’un loyer.

J’ai donc 550 $ de charges et il me reste environ 1100 $ pour moi après avoir tout payé. Sauf les impôts.

Impôts et gestion

Vous pouvez acheter aux Etats Unis en nom propre ou monter une LLC. L’équivalent d’une SCI. Le jour où je vendrais la maison, je payerai des impôts sur la plus value. Si je possède la maison en nom propre, l’administration fiscale retiendra une certaine sur la plus value pendant 6 mois/un an avant de vous redonner l’argent. Si vous le faites dans la LLC, lorsque vous vendrez la maison il n’y aura pas de retenue à la source. Vous encaisserez la totalité de la somme, mais il faudra aussi payer l’impôt sur la plus value.

Autre avantage de la LLC, lorsque vous avez des frais, vous passez tout dans la structure. Par exemple, j’ai loué une voiture, et je peux passer la facture en charge. L’administration fiscale américaine vous permet aussi de passer un billet d’avion par an et par appartement ou maison détenue.

Et après ?

Que vais-je faire de cette maison ? Dans un premier temps, je vais l’exploiter la maison, puisque la rentabilité (avant impôt) est bonne (environ 1 100 $ * 12 = 13 200$). Je me suis fixé un objectif pour la revente. Les prix montent aujourd’hui en Floride et si la valeur marché de la maison atteint 230 000 $, je mettrais en vente. Cela prendra peut être 2 ou 3 ans, mais mon objectif est de sortir 230 000 $. Pendant ce temps je  toucherai aussi des loyers.Partager cet Article!

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