fiscalite

Voici quelques éléments concernant les aspects fiscaux lors d’une acquisition aux États-Unis

Pour les résidents Français:

• Il existe entre la France et les États Unis deux Conventions fiscales, celle du 31 Août 1994 en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 Novembre 1978 en matière de successions et donations. Ces conventions ont pour but d’éviter la double imposition.

Imposition des revenus locatifs

• Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux États Unis y sont imposables conformément à l’article 6-1 de la Convention Franco – Américaine du 31 Août 1994. Ils sont exonérés d’impôt en France (mécanisme de crédit d’impôt prévu à l’article 24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu Américain pour calculer le taux de l’impôt Français. Autrement dit le revenu Américain n’est pas taxé en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la progressivité de l’impôt.
• En pratique cette règle n’aura aucune incidence. L’imposition aux États Unis peut en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à l’article 6 – 6 de la Convention sus relatée. La possibilité d’amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l’ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d’emprunt le cas échéant mais aussi un billet d’avion par an permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d’impôt sur le revenu.
• L’intérêt fiscal réside donc dans l’exonération fréquente d’impôt sur les revenus procurés par le bien acquis aux États Unis.

Imposition des plus values

• A l’occasion de la revente du bien immobilier la plus-value est imposable aux États Unis en application de l’article 13-1 de la Convention du 31 Août 1994.
• La France ne se reconnaît pas le droit d’imposer la plus-value éventuelle réalisée aux États Unis mais cette plus value peut également être prise en compte dans la détermination de l’impôt Français lorsque le bénéficiaire est résident de France. Dans ce cas le bénéficiaire a droit (article 24-1 de la Convention susvisée) à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé aux États Unis.
• En pratique le mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d’aboutir à l’exonération. Les déficits comptables accumulés pendant les années de détention sont en effet imputables sur le prix de cession. Par ailleurs la plus-value de cession, quelle que soit son montant, qui est réinvestie dans un délai déterminé, n’est pas imposable immédiatement.
• L’intérêt fiscal réside donc en second lieu dans l’exonération très fréquente d’imposition des plus values de cession

Impôt sur la fortune

• L’impôt sur la fortune n’existe pas aux États Unis.
• Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la “property tax”. Cette taxe est déductible fiscalement.
• En France l’Article 885 du Code Général des Impôts prévoit que les personnes ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à l’impôt sur la fortune à raison de leurs biens situés en France et hors de France lorsque la valeur nette de leur patrimoine excède 720 000 EUR. En pratique le mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d’aboutir à l’exonération.
• L’intérêt fiscal réside donc en second lieu dans l’exonération très fréquente d’imposition des plus values de cession

Droits de mutation

• En matière successorale, en application de l’Article 5 de la Convention du 24 Novembre 1978, les biens immobiliers situés aux États Unis sont taxables à leur lieu de situation.
• En France ces mêmes biens immobiliers ne sont pas taxables mais ils doivent être pris en considération dans la déclaration de succession des résidents Français pour le calcul du taux moyen d’imposition applicable aux autres biens dépendant de la succession. L’incidence est généralement très faible.

Avantage fiscal

• Vous devenez alors propriétaire foncier aux États-Unis : Votre seule obligation vis-à-vis de l’Administration américaine pour la détention de votre lot, consiste à payer annuellement votre impôt foncier (qui varie d’un Etat à l’autre et qui se monte à environ 500 $ pour un terrain nu en moyenne à titre indicatif)

Les règles fiscales sont issues de la Convention Fiscale Franco- Américaine, dont le texte peut être consulté. Nous restons à votre disposition pour tout autre question.

En résumé:

• Il faut essentiellement retenir que la Convention réserve aux États-Unis l’imposition des biens immobiliers qui y sont situés, et que par conséquent, de tels biens sont exonérés d’ISF en France et exclut toute double-imposition.
• En cas de revente ultérieure, la plus value réalisée est soumise à l’impôt fédéral sur le revenu au taux maximal de 15% or il n’y a pas d’impôt au niveau de l’État de Floride – . Pour avoir l’assurance que l’ensemble des impôts dus par l’assujetti étranger seront payés, une retenue à la source de 10% à titre de garantie est opérée sur le prix de revente du bien par l’État américain.
• Il n’est pas nécessaire d’être résident américain pour ouvrir une société en Floride. Cette étape est souhaitable. Nous vous conseillons et nous occupons de toutes les démarches, si vous le souhaitez, et ce à chaque étape de la création de votre entreprise aux USA.

Il est judicieux d’ouvrir une Limited Liability Company (LLC) ou une “Corporation” (alias Corp.) américaine pour porter l’acquisition de votre patrimoine immobilier en Floride. La “Corporation” permet de  vous protéger contre la loi du FIRPTA qui oblige, en cas de cession du bien, la retenue à la source de 10% du montant de la vente. Cette ponction ne sera remboursée qu’en prouvant au trésor américain, qu’aucune taxe ne lui est due, et cette procédure peut durer près d’un an. D’autre part, dans le cadre d’un revenu locatif, si la propriété est au nom d’un non résident, la retenue à la source s’élève à 30%. Toutefois il existe des dispositions spécifiques et plus complexes qui permettent dans le cas d’une LLC d’alléger cette retenue.

Si vous avez acheté un bien immobilier en Floride à titre personnel (et que vous êtes non résident Américain) et que vous souhaitez le mettre en location, vous allez rapidement vous rendre compte que vous allez devoir vous acquitter d’une taxe de 30% sur le montant des loyers perçus, quel que soit la rentabilité de votre investissement. C’est une garantie prise par l’administration Fiscale Américaine, de ne pas se voire lésée du paiement de vos impôts.

Vous pouvez désormais faire transférer le titre de propriété à une société dont vous êtes l’actionnaire et optimiser ainsi votre fiscalité. Cette procédure rapide et peu coûteuse pourra être réalisée par nos avocats conseils en quelques jours.

Vous pouvez également souhaiter transférer un titre de propriété pour des raisons de succession, de divorce, ou dans certains cas de vente. Nos avocats pourront également, si besoin, vous assister dans cette procédure.