L’achat en Floride via une L.L.C
Les avantages pour un résident fiscal français
L’achat en Floride
La formule la plus choisie par les français qui investissent en Floride: l’achat via une société immobilière de type L.L.C (Limited Liabilty Company).
L’intérêt fiscal de créer une société L.L.C pour acquérir un bien immobilier est multiple.
Récapitulatif sur l’imposition d’un résident fiscal français qui opterait pour cette formule:
Pays d’imposition
Conformément à la convention fiscale du 31 août 1994 entre la France et les Etats-Unis, il n’y a pas de double imposition possible entre les deux pays.
Lorsque le bien est détenu via une société immobilière L.L.C, l’imposition des dividendes et de la plus-value rentre dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
L’imposition se fait donc en France pour les résidents fiscaux français.
Impôt sur les sociétés
Une structure L.L.C offre la possibilité à son (ou ses) dirigeant(s) de choisir le mode d’imposition qu’il désire. Il est ainsi possible de soustraire la L.L.C à l’impôt sur les sociétés en choisissant de la laisser sur une configuration d’imposition sur le revenu.
Cette option est particulièrement intéressante car, tant que la L.L.C ne génère pas plus de 23,000 dollars de revenus par an, celle-ci n’est soumise à aucune imposition…
Taxe sur les dividendes
Les dividendes payés par une société américaine à un résident français sont imposables en France.
L’état de Floride ne procède à aucune retenue à la source sur la distribution de dividendes.
Les dividendes sont entièrement imposables en France au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Taxe sur la plus-value
Dans le cadre d’une L.L.C, la plus-value réalisée par la vente d’un bien immobilier rentre dans l’activité normale de la société et n’est donc pas imposée en tant que plus-value mais en tant que revenu de la société.
A la liquidation de la société, la reprise des fonds apportés se fait sans imposition. L’excédent (boni de liquidation) est quant à lui imposé comme un dividende.
Le système fiscal américain
Le système fiscal américain prévoit l’imposition de son contribuable à trois niveaux
- Fédéral
- De l’Etat
- Local
Le taux maximum de l’impôt sur les revenus est désormais de 39,6% pour les personnes physiques et de 38% pour les sociétés.
L’impôt fédéral
Principe
Le barème est déterminé en fonction de la situation familiale. Comme dans de nombreux pays, les services fiscaux américains distinguent les célibataires seuls ou chargés de famille et les personnes mariées.
Les abattements
Il existe un système assez souple d’abattements pour frais professionnels : Dès lors que les frais ont été engagés dans un cadre professionnel, ils sont déductibles en principe et dans une certaine limite… Le séjour à Disney World avec les enfants ne fait pas partie de ce cadre professionnel par exemple (cas concret souvent vu par les cabinets comptables locaux).
Réel ou Forfait ? Vous pourrez soit recourir au système forfaitaire de déduction, soit calculer vos frais réels. Un site intéressant et pas trop indigeste, qui répond au cas par cas sur ces déductions :
quizLaw.com/what-is-federal-income-tax
Le calcul de l’impôt sur le revenu prélevé à la source (votre employeur est le collecteur de l’impôt) s’effectue après application de ces abattements et déductions.
Notez ici, que les salaires aux Etats-Unis se négocient donc en brut. En effet, le net (de tout), à salaire équivalent, peut fortement varier selon, par exemple, le nombre d’enfants à charge.
Les taux
Un système de taux marginal d’imposition par palier est appliqué au revenu imposable.
- Les taux pour l’imposition des personnes physiques
Les taux varient de 10 % si vous gagnez moins de 8,925 $ à 35 % si vous avez des revenus supérieurs à 398,350 $ voire 39,6% pour les revenus supérieurs à 400,000$. Ceci peut aussi changer en fonction de votre situation maritale.
- Les taux pour l’imposition des sociétés
Les taux varient de 15% si le revenu imposable est inférieur ou égal à 50,000$ à 38 % si votre société dépasse les 15 millions de dollars de revenus imposables.
L’impôt d’État
C’est une première bonne nouvelle (car il y en a une autre), la Floride ne prélève pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, et cette règle est formellement inscrite dans sa Constitution. En effet, à l’époque où la Floride était infestée de crocos et ne connaissait pas la climatisation, c’était un moyen plutôt efficace d’attirer l’immigrant.
Il a bien existé, pendant un court temps, un impôt sur la « propriété personnelle intangible» (intangible personal property) mais il a été aboli en 2007.
Notez que la Floride n’est pas la seule. L’Alaska, le Connecticut, le Nevada, le New Hampshire, le Dakota du Sud, le Tennessee, le Texas, l’Etat de Washington et le Wyoming, eux non plus ne prélèvent pas cet impôt.
Les sociétés sont elles soumises à un prélèvement de l’Etat de Floride d’environ 5.5% sur leur bénéfice net.
Quelle structure de détention de l’immobilier US pour un non résident ?
- La LLC
La structure retenue habituellement par un investisseur individuel non-résident pour détenir un actif immobilier aux US est une LLC (Limited Liability Company) qui ressemble à certains points de vue à nos SCI françaises.
Les LLC sont transparentes au plan fiscal et l’investisseur français sera imposé à l’impôt sur le revenu aux US sur les revenus nets (revenus locatifs ou plus-value de cession) générés par la LLC à un taux de 20% ce qui est attractif.
En outre la responsabilité de l’associé de la LLC est limitée à la valeur de la propriété ce qui est théoriquement mieux que dans les SCI.
L’inconvénient de cette structure est que si l’associé de la LLC décède ou s’il décide de faire une donation, les droits de succession ou de donation s’élèveront à 40% de la valeur vénale du bien après déduction de la dette bancaire d’acquisition (compliqué à mettre en place pour un résident français qui souhaiterait financer son acquisition aux US avec une banque française) et de l’abattement de 60.000 USD.
La LLC est donc une structure efficace fiscalement et juridiquement sauf en matière de droit de succession en particulier si la valeur du bien est supérieure à 200.000 USD.
- Les solutions alternatives
Des solutions permettent de minimiser les droits de succession mais sont en revanche moins favorables en vue de l’imposition des revenus locatifs et des plus-values de cession.
Il faut alors recourir à des solutions de structuration hybrides parfaitement légales et accepter par le fisc américain pour conserver les avantages des LLC à l’impôt sur le revenu et les avantages recherchés en matière de droit de succession.
Ces solutions nécessitent la création d’une ou deux structures de détention hors des US avec ou sans personnalité morale. Ces structures dans la mesure où elles ne sont pas on shore i.e. aux US permettent d’optimiser les droits de succession aux US mais leur relative complexité et coût de mise en œuvre ne sont justifiés que pour des propriétés de plus de 1.000.000 USD ou lorsque l’investisseur détient plusieurs biens dont la valeur totale est au moins égale à cette somme.
Ces structures peuvent d’ailleurs être envisagées pour détenir un portefeuille d’actions de sociétés et pas seulement des actifs immobiliers.Action
Si vous envisagez acquérir un bien immobilier aux US ou vous constituer un portefeuille d’actions de sociétés US, il convient de prendre en compte l’ensemble des impositions aux US en particulier les droits de succession et de donation.
Cette analyse devra être effectuée par des experts qui devront bien sûr ne pas perdre de vue les aspects fiscaux de votre pays de résidence (France ou autres) ainsi que du ou des pays de résidence de vos héritiers.
Nous serons heureux de vous assister dans vos projets.
Hervé Israël, nous contacter ici