TOUS LES VICES CACHES NE SE VALENT PAS
la qualification des travaux entrepris par les marchands de biens revêt une importance capitale pour la protection des particuliers.
Le marchand de biens qui exécute des travaux de rénovation dans un immeuble ou un appartement doit à l’acquéreur la garantie des vices cachés. Cependant, la mise en oeuvre de cette garantie n’offre pas la même sécurité à ce dernier suivant le type de travaux exécutés.
Dans le cas d’une rénovation lourde ou d’une restructuration, l’opération est assimilée à de la promotion dans le sens de l’article 1792 du Code civil. L’acquéreur bénéficie des garanties légales : garantie décennale sur les travaux, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie d’achèvement. Le professionnel est, en outre, obligé de souscrire une assurance en respon-sabilité et une assurance dommages-ouvrages couvrant son insolvabilité (loi du 4 janvier 1978).
Dans le cas d’une rénovation simple, la garantie est moindre pour autant que l’opération n’est pas assimilable à une promotion.
Certes, le marchand de biens doit respecter la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil). Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité, étant un professionnel, même s’il a inséré une clause dans ce sens lors du contrat de vente. Cependant, le droit commun n’oblige pas le marchand de biens à souscrire une assurance, et l’acquéreur ne pourra pas être indemnisé si le professionnel se révèle insolvable.
Comment distinguer la rénovation lourde de la rénovation simple?
C’est malheureusement la justice qui est amenée à trancher, quand le contentieux est déjà en route. Les juridictions utilisent un certain nombre de critères dont aucun n’est déterminant : incorporation d’ouvrages nouveaux au bâtiment, dépôt d’une demande de permis de construire… Il a été jugé à l’inverse que des travaux de ravalement ne relevaient pas de l’article 1792 (cassation, chambre civile 1989).
Ces critères manquent de précision et dépendent d’une appréciation empirique des tribunaux.
Pour une meilleure garantie des consommateurs, il serait souhaitable d’exiger que chaque marchand de biens souscrive une assurance personnelle couvrant son insolvabilité. Certaines organisations professionnelles y contraignent déjà leurs membres (Synarh, Fnaim).
En 1991, un rapport dans ce sens a été déposé par la Direction de la construction. Il n’a pas été suivi d’effet. En attendant, l’acquéreur peut toujours interroger le marchand pour savoir s’il a pris cette précaution.
LA PIERRE ASSURANCE SUBIT-ELLE LA CRISE DE L’IMMOBILIER?
LE MARIAGE DE L’ASSURANCE ET DE LA PIERRE PAPIER RESISTE BIEN A LA CRISE Face à la crise de la pierre, comment se comporte l’assurance à capital variable immobilier (Acavi)? Dans ces contrats d’assurance-vie – ou de capitalisation, – l’épargne a pour actif sous-jacent une société immobilière. Le plus souvent une SCI (société civile immobilière), ou plus récemment une SCPI (société civile de placements immobiliers). Jean-François Naud, directeur général de Médi-Assurances, regroupant les mutuelles des professions de santé, analyse la situation.
L’EXPANSION. Quelles caractéristiques présente l’Acavi?
JEAN-FRANçOIS NAUD. A la différence d’un contrat d’assurance-vie libellé en francs, un contrat en unités de compte n’offre pas de taux garanti. Ses performances sont indexées sur l’évolution de la part de la société de référence et sur les rendements locatifs qu’elle génère.
Justement, quels sont les effets du retournement du marché immobilier sur ces contrats?
Le mariage de la pierre papier et de l’assurance résiste bien à la crise. Les contrats Acavi n’ont pas été souscrits dans une optique spéculative, ni financés par l’emprunt, principale cause des difficultés actuelles du secteur. Même s’ils ne subissent pas l’ampleur de l’effet de décote enregistré sur de nombreux biens immobiliers, certains contrats seront conduits à ne pas revaloriser leurs parts.
En cas de rachats massifs, existe-t-il un risque de crise de liquidité?
Naturellement. Le code des assurances qui les régit garantit la disponibilité totale de l’épargne. D’où l’importance de trois données. Tout d’abord, la proportion des demandes de rachat, en nombre mais surtout en valeur par rapport au patrimoine de la SCI ou de la SCPI. Ensuite, l’étalement dans le temps de ces demandes. Et enfin, la part représentée par ces Acavi dans l’ensemble du patrimoine de la société d’assurances. Un risque existe si ces trois conditions sont défavorables. Dans les compagnies d’une certaine importance, l’assureur pourra rembourser sur ses fonds propres pour éviter la vente d’immeubles.