cessions parts sci – BLOG PROMMOTION RENOVATION

CESSION DE TITRES DE SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE

Nous présentons dans cette rubrique les règles d’imposition des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées par les personnes fiscalement non-résidentes de France.

La notion de sociétés à prépondérance immobilière (« SPI ») tente de faire échec aux conséquences fiscales liées à l’interposition d’une personne morale entre un immeuble et son propriétaire réel et qui tendrait à taxer l’opération comme une cession de droits sociaux classique. La prépondérance immobilière d’une société, une fois caractérisée, entraînera l’application des mesures d’imposition spécifiques en matière de plus-value de cession immobilière et de droits d’enregistrement.

DÉFINITION DES SOCIÉTÉS À PRÉPONDÉRANCE IMMOBILIÈRE (« SPI »)

Bases légales : Articles 244 bis A et 164 B du Code Général des Impôts

Une société est dite « à prépondérance immobilière en France » lorsque son actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en France ou droits portants sur ces biens, parts, actions ou droits de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

► Ne sont pas retenus dans l’appréciation du seuil de 50% les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une société non commerciale.

► Pour apprécier si le seuil de 50% est atteint, il convient de comparer :

– d’une part, la valeur vénale des immeubles, droits et titres précités situés en France (à l’exclusion de ceux affectés à la propre exploitation de la société)

– et d’autre part, la valeur totale de l’actif social mondial en ce compris les immeubles situés hors de France.

► Cette définition est très large puisqu’elle vise toutes les sociétés et organismes :

– quelle que soit leur forme sociale et leur régime d’imposition (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés),

– qu’ils soient cotés ou non,

– établis en France ou à l’étranger.

► La prépondérance immobilière doit être appréciée à la clôture de chacun des 3 exercices précédant la cession. A défaut d’ancienneté de la SPI, cette condition sera appréciée à la clôture du ou des derniers exercices, et à défaut au jour de la cession.

La prépondérance immobilière d’une société donnera à la plus-value de cession de ses titres la nature de revenu de source française imposable en France comme une plus-value immobilière dans les conditions de l’article 244 bis A du CGI. Néanmoins, l’étude de la convention fiscale liant la France au pays de résidence de l’associé cédant sera nécessaire afin de vérifier qu’elle autorise bien la France à requalifier l’opération de la sorte.

DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE DE CESSION DES TITRES DE SPI

La plus-value se calcule en deux étapes : plus-value brute (1) puis plus-value nette imposable (2).

1. PLUS-VALUE BRUTE

La plus-value brute est déterminée par différence entre :

le prix de cession stipulé dans l’acte minoré des frais de cession (commission d’intermédiaire, honoraires du représentant fiscal accrédité),
et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition des titres de la société.

► Pour les cédants personnes physiques, contrairement aux cessions d’immeubles, la cession des parts de SPI ne permet pas de bénéficier du forfait de 7,5% du prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition (et a fortiori du forfait de 15% pour les travaux de construction, reconstruction, agrandissement réalisés par la société). Ces frais doivent être déduits pour leur montant réel.

► Retraitement du prix d’acquisition lorsque la société à prépondérance immobilière relève de l’impôt sur le revenu (imposition des résultats de la société entre les mains des associés).

Le prix d’acquisition doit être :

– majoré de la quote-part de bénéfices réalisés par la société et qui a été imposée au nom de l’associé cédant, et des pertes que celui-ci a dû combler pendant la période où il était associé

– minoré des déficits que l’associé a déduits pendant cette même période et des bénéfices répartis par la société au profit de cet associé.

2. PLUS-VALUE NETTE

Uniquement pour les personnes physiques, la plus-value brute est réduite d’un abattement pour durée de détention des titres.

Le taux de l’abattement est progressif en fonction de la durée de détention des titres de la SPI (et non de la durée de détention de l’immeuble par la SPI).

Il est décompté par année pleine entre la date de l’acquisition jusqu’au jour de la cession (Exemple : acquisition le 13 mai 2009 et cession le 28 mai 2016, le nombre d’années pleines est de 7).

Pour les cessions de titres réalisées à partir du 1er septembre 2013, l’abattement pour durée de détention se calcule désormais selon deux rythmes différents : En matière d’impôt sur le revenuL’abattement est fixé à :
– 6% par an de la 6e à la 21e année
– 4% par an au titre de la 22e année La plus-value se trouve ainsi exonérée d’impôt sur le revenu à partir de 22 années pleines de détention. En matière de prélèvements sociauxL’abattement est fixé à :
– 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
– 1,60 % pour la 22e année
– 9 % par an de la 23e à la 30e année. La plus-value se trouve ainsi exonérée de prélèvements sociaux à partir de 30 années pleines de détention.

⇒ Consultez notre mémo pratique pour connaître les nouveaux taux d’abattement et voir un exemple de calcul : Mémo pratique

Pour les cessions de titres réalisées jusqu’au 31 août 2013, l’abattement était calculé comme suit :

– 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;

– 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;

– 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

La plus-value se trouvait donc ramenée à zéro à partir de 30 années de détention.

Abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 : cet abattement ne bénéficie pas à la cession des titres d’une société à prépondérance immobilière.

TAUX D’IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE DE CESSION

La plus-value des titres d’une SPI est imposable comme une cession d’immeuble.

Reportez-vous à nos articles à ce sujet, rubrique « Taux d’imposition »

DÉCLARATION DE LA PLUS-VALUE DE CESSION

La plus-value est déclarée sur l’imprimé 2048-M signé par le représentant fiscal accrédité.

Jurisprudence Quemener : les retraitements à effectuer sur les plus-values de cession de titres de sociétés à l’impôt sur le revenu

En raison de la semi-transparence fiscale des sociétés soumises à l’IR, les associés sont directement imposés entre leurs mains à raison des bénéfices réalisés par la société.

En cas de cession des titres, les bénéfices non distribués sont imposés lors de leur réalisation, mais également lors de la cession des titres par leur propriétaire puisqu’ils contribuent à augmenter la valeur desdits titres (et mécaniquement le montant de la plus-value).

Ce schéma amène à une double imposition des bénéfices et, dans certaines situations, à une double déduction des pertes.

Afin de corriger ce phénomène, la jurisprudence Quemener prévoit que le prix de revient des titres doit être augmenté (i) du montant des bénéfices non distribués et (ii) des pertes que l’associé a comblées, et à l’inverse que le prix de revient doit être diminué (i) des déficits et (ii) moins-values déjà déduits par la société ainsi que (iii) des bénéfices distribués.

La fiscalité de la cession de titres de société soumise à l’impôt sur le revenu

Le calcul de la plus ou moins-value réalisée à l’occasion de la cession de titres de sociétés soumises à l’IR doit être effectué avec précaution.

La semi-transparence des sociétés soumises à l’IR, l’apport de la jurisprudence QUEMENER

A\ Explications quant à la notion de sociétés fiscalement semi-transparentes

Certaines sociétés sont, en application des articles 8 et suivants du Code Général des Impôts (CGI) et des articles 239 et suivants du même Code, soumises de plein droit au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR).

Egalement, certaines sociétés normalement soumises au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) peuvent opter pour le régime de l’IR en application des articles 8 et 239 bis AA et suivants du CGI.

Il s’agit (de manière non exhaustive) :

Des Sociétés en Nom Collectif (SNC) ;
Des Sociétés Civiles (SC) ;
Des SARL à associé unique lorsque celui-ci est une personne physique (EURL) ;
Des Entreprises Agricoles à Responsabilité Limitée (EARL) ;
Des Sociétés en Commandite Simple pour la part des commandités (SCS) ;
Des Sociétés A Responsabilité Limitée (SARL), Sociétés Anonyme (SA) ou Sociétés par Actions Simplifiées (SAS) qui ont opté pour l’IR.

En application du régime des sociétés soumises à l’IR, les bénéfices réalisés par la société sont imposés entre les mains des associés comme s’ils les avaient eux-mêmes réalisés, peu important qu’il n’y ait pas eu de distribution de dividendes.

Ainsi, par exemple, un associé personne physique détenant 50 % des actions d’une SAS ayant opté pour l’IR et réalisant un bénéfice imposable de 150 000 € sera imposé entre ses mains pour 75 000 €. La SAS étant commerciale par la forme, ces 75 000 € seront imposés par principe entre les mains de l’associé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Autre exemple, une SARL soumise à l’IS détenant 50 % des actions d’une SAS ayant opté pour l’IR et réalisant un bénéfice imposable de 150 000 € sera imposée entre ses mains pour 75 000 €. La SARL holding sera donc imposée à l’IS sur ces 75 000 €.

De la même façon, les résultats déficitaires de la société à l’IR peuvent être déduits du revenu imposable des associés personnes physiques ou du résultat imposable des personnes morales soumises à l’IS, dans la limite des conditions de déductibilité de droit commun.

A ce stade, aucun des éléments que nous venons d’exposer n’est réellement problématique. Le problème apparait lorsque l’associé cède les titres sociaux qu’il détient dans la société soumise à l’IR.

B\ La problématique de la semi-transparence fiscale en cas de cession de titres sociaux

Pour bien comprendre cette problématique, il est plus pédagogique de passer par un exemple.

Soit la SARL X ayant opté à l’IR, détenue à égalité par M. Y et Mme Z. Sur son exercice clos au 31 janvier 2016, la SARL constate un bénéfice imposable de 150 000 €. Ces 150 000 € font l’objet d’une imposition entre les mains de M. Y et de Mme Z pour 75 000 € chacun, malgré le fait que la société n’ait pas procédé à une distribution de dividendes. Par conséquent, M. Y et Mme Z sont imposés sur des sommes qu’ils n’ont pas touchées.

Le 5 janvier 2017, Mme Z, lassée de l’activité qu’elle exerce au sein de la SARL et désireuse de se reconvertir dans la profession de coiffeuse, cède ses parts sociales de la SARL pour un montant de 355 000 € à M. T.

Après application de l’abattement pour durée de détention auquel Mme Z peut prétendre, et en sachant qu’elle avait acquis ses parts sociales pour un prix de 10 000 €, notre future coiffeuse se retrouve avec une plus-value nette avant impôt de 345 000 €. Cette plus-value sera par conséquent imposée l’année suivante, au titre des revenus que Mme Z aura perçus durant l’année 2017.

Néanmoins, Mme Z, qui fut jadis étudiante en droit et qui à ce titre s’est déjà penchée sur les problématiques du droit fiscal, se rend compte d’une chose : les bénéfices réalisés par la société sur son exercice 2016, qui représentaient pour sa part 75 000 €, sont imposés entre ses mains alors même qu’ils n’ont pas été distribués et sont donc restés sur les comptes de la société. Dès lors, la présence de ce bénéfice non-distribué de 75 000 € a mécaniquement augmenté la valeur de ses parts sociales, et par voie de conséquence a augmenté la plus-value qu’elle réalise à l’occasion de la cession de ses parts.

Finalement, Mme Z se rend compte que ces 75 000 € sont imposés au titre de l’exercice clos de 2016, mais également au titre de la plus-value qu’elle réalise à l’occasion de la cession de ses parts. Autrement dit, la même somme est imposée deux fois entre ses mains alors même qu’elle ne l’a perçue qu’une seule fois.

Face à ce problème, qui s’analyse tout bonnement en une double imposition, la jurisprudence a réagi. C’est à l’occasion de son arrêt CE 16 février 2000 n° 133296 SA Ets QUEMENER que le Conseil d’Etat a posé un mécanisme correctif.

La solution de l’arrêt Quemener : le retraitement de la valeur d’origine des titres cédés dans le calcul de la plus ou moins-value de cession

L’arrêt Quemener a entrainé une véritable révolution.

Cette jurisprudence a depuis été complétée par d’autres arrêts, notamment par l’arrêt CE 9 mars 2005 n° 248825 min. c/ Baradé, et encore récemment par l’arrêt CE 8 novembre 2017 n° 389990 SCI Joluger. Par souci de clarté, et dans la mesure où toutes ces jurisprudences sont fortement liées, nous intègrerons leurs enseignements respectifs dans nos propos.

Il ressort de cette jurisprudence que des correctifs doivent être apportés à l’assiette des plus ou moins-values constatées à l’occasion de la cession des titres sociaux de sociétés soumises à l’IR.

Les retraitements à effectuer en cas de cession de titres de société à l’IR : la neutralisation d’une double imposition

Nous repartirons ici de l’exemple de Mme Z et de sa problématique de double imposition des 75 000 €, en premier lieu au titre de l’exercice clos de la société et en second lieu au titre de sa plus-value de cession.

Face à cette situation, il ressort de la jurisprudence Quemener et de ses suites que le prix de revient des parts sociales de Mme Z doit être retraité en vue de neutraliser la double imposition des 75 000 €.

Plus précisément, le prix d’acquisition des parts sociales doit être majoré :

De la quote-part du cédant dans les bénéfices de la société qui ont été imposés entre ses mains et non distribués ;
Des résultats exonérés en raison d’un avantage fiscal auquel le législateur a entendu donner un caractère définitif
Des pertes de la société que le cédant a comblées.

Pour Mme Z, cela signifie très concrètement que les parts acquises pour 10 000 €, qui constituent la valeur d’origine dans le calcul de sa plus ou moins-value, doivent être augmentées des 75 000 € sur lesquels elle a été imposée au titre de l’exercice 2016 mais qu’elle n’a pas perçus.

Au final, la valeur d’origine dans le cas de Mme Z sera de 85 000 €, ce qui fera mécaniquement descendre sa plus-value imposable à 270 000 € au lieu de 345 000€.

A supposer que le taux d’imposition moyen de Mme Z soit de 30%, l’application de cette règle lui fera économiser 22 500 € d’impôt.

C’est là qu’apparait toute l’utilité du mécanisme correctif de la jurisprudence Quemener et de sa suite.

Les retraitements à effectuer en cas de cession de titres de société à l’IR : la neutralisation d’une double déduction

La jurisprudence Quemener et sa suite sont cependant nettement moins avantageuses pour tous les habiles contribuables qui créait des sociétés structurellement déficitaires afin de faire baisser leur propre revenu imposable.

Plus précisément, le prix d’acquisition des parts sociales doit être diminué :

Des déficits de la société que l’associé a effectivement déduits de son propre revenu imposable ;
De la quote-part des bénéfices qui ont été distribués à l’associé.

Prenons un exemple :

M. X est associé depuis le 1^er janvier 2016 de la société X imposée à l’IR à hauteur de 50 %. Au cours de l’exercice clos au 31 décembre 2016, la société X a constaté un déficit net de 150 000 €, répercuté par M. X sur ses propres revenus à hauteur de sa participation dans la société, soit à hauteur de 75 000 €.

M. X décide cependant de céder ses titres sociaux. Le 5 janvier 2017, il cède ses titres pour un montant de 450 000 €. Ayant acquis ses titres pour un montant de 250 000 €, M. X constate une plus-value de 200 000 €.

Néanmoins, en application du mécanisme correctif de la jurisprudence Quemener, M. X devra majorer le prix de revient de ses titres des sommes qu’il a pu déduire à raison de l’exercice clos au 31 décembre 2016.

Par conséquent, sa plus ou moins-value (x) sera de :

x = Prix de cession – (Prix de revient – pertes répercutées sur le revenu de M.X)

x = 450 000 € – (250 000 € – 75 000 €)

x = 450 000 € – 175 000 €

x = 275 000 €

Le mécanisme correctif de Quemener est donc à double tranchant. Néanmoins, on en comprend parfaitement la logique. Après tout, pourquoi autoriser les doubles déductions si on neutralise les doubles impositions ?

Application complète des retraitements de la jurisprudence Quemener

Comme nous venons de le voir le prix de revient des titres sociaux cédés doit être :

D’une part, augmenté des bénéfices imposés de la société ; des pertes de la société comblées par l’associé cédant ; des résultats exonérés en raison d’un avantage fiscal auquel le législateur a entendu donner un caractère définitif ;
D’autre part, diminué des déficits de la société répercutés par l’associé sur ses revenus ; des bénéfices de la société qui ont fait l’objet d’une distribution à l’associé.

Prenons un exemple :

M. X est associé dans la SARL X à hauteur de 40%. Il a acquis ses parts le 1^erjanvier 2013, lors de la constitution de la société. Il a à cette occasion réalisé un apport en numéraire de 50 000 €. Immédiatement après sa constitution, la SARL X a opté pour l’imposition de ses résultats à l’IR.

Pour son exercice clos de 2013, la SARL constate un déficit de 17 000 €. Les associés de la SARL décident de combler ce déficit au prorata de leurs participations respectives.

Pour son exercice clos de 2014, la SARL constate un déficit de 2 000 €. Les associés ne comblent pas ce déficit. Il est répercuté sur le revenu imposable des associés au prorata de leurs participations respectives, et passe donc en déduction de leur revenu.

Pour son exercice clos de 2015, la SARL constate un bénéfice imposable de 8 000 €. Les associés décident de procéder à une distribution de dividendes. 4 000 € sont ainsi répartis entre les associés au prorata de leurs participations respectives.

Pour son exercice clos de 2016, la SARL constate un bénéfice imposable de 32 000 €. Les associés décident de procéder à une distribution de dividendes. 10 000 € sont ainsi répartis entre les associés prorata de leurs participations respectives.

Au mois de janvier 2017, M. Y s’est rapproché de tous les associés de la SARL X. Percevant le potentiel de la société, il a proposé à tous les associés de racheter l’ensemble de leurs participations. M. X décide ainsi de céder ses parts sociales de la SARL X. La cession est constatée par un acte en date du 23 janvier 2017, et M. X empoche à cette occasion un prix de cession de 170 000 €.

Question : Quel est le montant de la plus ou moins-value de M. X ? Pour déterminer ce montant, il convient de faire application de la jurisprudence Quemener.

Ainsi, on doit déterminer les retraitements du prix de revient à effectuer. Ces retraitements se déclinent comme suit :

Pour 2013, le déficit a été comblé par les associés au prorata de leurs participations respectives. M. X détenant 40% des parts sociales, il a donc comblé les pertes à hauteur de 6 800 €. Cette somme doit venir en majoration du prix de revient.
Pour 2014, le déficit a été intégralement répercuté sur les revenus des associés au prorata de leurs parts. M. X a donc diminué son revenu imposable de 800 €, et cette somme doit venir en minoration du prix de revient.
Pour 2015, le bénéfice distribué imposé de la société est de 8 000 €, et la distribution de dividendes est de 4 000 €. M. X a donc payé l’impôt sur les bénéfices de la société à hauteur de 3 200 €, et a perçu des dividendes pour 1 600 €. La première somme doit venir en majoration du prix de revient, et la seconde somme doit venir en minoration du prix de revient.
Pour 2016, le bénéfice est de 32 000 €, et la distribution de dividendes 10 000 €. M. X a donc payé l’impôt sur les bénéfices de la société à hauteur de 12 800 €, et a perçu des dividendes pour 4 000 €. La première somme doit venir en majoration du prix de revient, et la seconde somme doit venir en minoration du prix de revient.

Maintenant que les retraitements à effectuer sont déterminés, il convient de déterminer si M.X fait une plus ou une moins-value à l’occasion de la cession de ses titres (x). Le calcul est le suivant :

x = 170 000 – (50 000 + 6 800 – 800 + 3 200 – 1 600 + 12 800 – 4 000)

x = 170 000 – 66 400

x = 103 600

M. X réalise donc à l’occasion de la cession de ses parts sociales une PV de 103 600 €.

Comment calculer la plus-value après cession de parts SCI ?

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6312-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-SPI-20-20180824

La plus-value de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière fiscalement transparente (assujettissement à l’impôt sur le revenu) fait l’objet d’une double taxation.

D’une part, une taxation de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et d’autre part une taxation au titre des prélèvements sociaux.

Pour mémoire, il est rappelé que l’acquéreur des parts doit acquitter un droit de 5 % sur la valeur exprimée à l’acte.

Le vendeur, quant à lui, est redevable des impôts suivants :

Plus-value de cession

La plus-value de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière obéit à un régime identique à celui applicable aux cessions d’immeubles détenus directement par le contribuable.

Tout d’abord, il convient de déterminer la base imposable.

La base imposable est constituée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

En matière de parts sociales, il s’agira en règle générale du montant des apports et de la valeur nominale des parts.

La différence entre le prix de cession et la valeur nominale des parts donne la base imposable.

Le cas échéant, des sommes complémentaires peuvent être ajoutées à la fois au titre du prix de vente (exemple paiement d’une soulte) ou au prix de revient (exemple prix d’acquisition des parts sociales majorées des droits acquittés lors de cette acquisition).

Une fois la plus-value brute déterminée, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu est réduite au titre de son montant si une durée de détention suffisante peut être établie.

Le délai de possession des parts sociales est décompté à partir de la date exacte d’acquisition des titres.

Il n’y a pas de prorata et seules les années entières de détention sont retenues pour le calcul de la réduction pour durée de détention.

Le taux de réduction pour durée de détention de l’impôt sur le revenu est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème jusqu’à la 21ème et 4 % au terme de la 22e année de détention.

L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au terme d’un délai de détention de 22 ans consécutifs.

Le taux d’imposition applicable à la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est un taux forfaitaire de 19 %.

Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux sont calculés sur la plus-value nette (différence de prix d’acquisition et prix de cession).

Le taux de réduction pour durée de détention en ce qui concerne les prélèvements sociaux est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème jusqu’à la 21^ème, 1,60% pour la 22^ème année de détention, 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.

L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise au terme d’un délai de détention de 30 ans.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, le cumul des prélèvements s’élève à 17,20 %.

Compte tenu des impositions forfaitaires, le paiement de l’impôt sur la plus-value est à effectuer à l’occasion de l’enregistrement des cessions de parts sociales.

Un formulaire spécifique (2048 – M – SD) doit être déposé à l’occasion de l’enregistrement de la cession de parts sociales.

Le paiement des droits et des impôts doit intervenir immédiatement.

Pour limiter l’imposition, il y a plusieurs stratégies.

D’une part minorer légalement la base d’assiette de l’imposition (notamment en jouant sur les compte-courants).

Les cessions peuvent aussi être fractionnées et étalées dans le temps pour permettre de bénéficier d’un allongement de la durée de détention et donc de la réduction d’impôt correspondante.

Il est également possible de neutraliser l’impôt en procédant à l’apport des titres dans le capital d’une autre société.

Il y a des solutions d’optimisation dans chaque situation.

SCI et fiscalité des plus-values immobilières

par Manon Vidal|Publié 17 juin 2020-Mis à jour 8 septembre 2020|5 commentaires

La société civile immobilière (SCI) est un statut juridique largement répandu. Notamment parce qu’il présente des avantages en matière de gestion patrimoniale (Pourquoi créer une SCI familiale ?) Néanmoins, cette souplesse juridique cache une complexité fiscale. En effet, la détention d’un immeuble par une SCI induit deux calculs différents de plus-value. Car le mode de calcul de la plus-value sera différent selon que la vente concerne l’immeuble ou les parts sociales.

Dans cet article nous vous proposons un éclairage sur les conséquences fiscales du choix du régime fiscal de la SCI. En effet, la plupart du temps on peut choisir entre une imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Préalablement, pour rappel, nous présentons le calcul et l’imposition d’une plus-value immobilière réalisée par un particulier (donc hors SCI).

SOMMAIRE – Calcul de plus-value immobilière dans le cadre de…

Plus-value immobilière réalisée par un particulier (hors SCI)

Les particuliers qui cèdent un immeuble sont soumis au régime fiscal des plus-values immobilières. Il existe de nombreuses exonérations, dont la cession de la résidence principale qui est exonérée de taxe sur la plus-value.

Pour calculer la plus-value qui déterminera le montant des droits dus à l’État, il faut déterminer la plus-value brute à laquelle on appliquera des abattements.

Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le coût d’acquisition.

Coût d’acquisition = Prix d’acquisition + Prix des travaux

Le coût d’acquisition comprend donc :

le prix d’acquisition de l’immeuble augmenté des frais d’acquisition. C’est évalué soit au réel, c’est à dire en ajoutant au prix d’acquisition les frais supplémentaires qu’on a vraiment réglés pour acquérir l’immeuble (droits d’enregistrement, frais de notaire, ect.) Soit au forfait, c’est à dire qu’on ajoute au prix d’acquisition un montant égal à 7,5% du prix d’acquisition de l’immeuble. Et ce, quels que soient les frais qu’on a véritablement réglés.
les travaux réalisés sur l’immeuble. Ces travaux peuvent être évalués à leur valeur réelle. C’est à dire en comptabilisant l’ensemble des travaux réalisés et en le justifiant par des factures. Mais ils peuvent aussi être évalués à 15 % du prix d’acquisition (sans justificatif) lorsque l’immeuble est cédé plus de cinq ans après son acquisition. Et ce, quels que soient les frais réellement payés.

L’administration permet dans tous les cas de retenir le montant le plus élevé entre l’évaluation réelle et l’évaluation forfaitaire.

Note de Manon : Attention cependant tous les types de travaux ne peuvent pas être pris en compte pour venir majorer le prix d’acquisition. Pour savoir si les travaux que vous avez réalisés peuvent être pris en compte, vous pouvez vous rendre sur la page Plus-values immobilières – Détermination de la plus-value brute – Majoration du prix d’acquisition du site de l’administration fiscale.

Exemple de calcul de plus-value brute (hors SCI)

Un particulier cède le 20/04/N une résidence secondaire acquise le 10/10/N-8.

Prix de cession : 300 000 €.

Prix d’acquisition : 200 000 €.

Frais d’acquisition : Forfait : 200 000 x 7,5 % = 15 000 €. Ou réel (justificatifs) : 18 000 €. Donc on retient 18 000 €.

Travaux : Forfait (bien cédé plus de 5 ans après son acquisition) : 200 000 x 15 % = 30 000 €. Ou réel (sur factures) : 12 000 €. Donc on retient 30 000 €.

Coût d’acquisition : 200 000 + 18 000 + 30 000 = 248 000 €.

Plus-value brute : 300 000 – 248 000 = 52 000 €.

La plus-value imposable

La plus-value imposable est égale à la plus-value brute, diminuée d’un abattement pour durée de détention. Les abattements sont récapitulés dans le tableau ci-dessous. Précision : on parle ici de l’assiette taxable, et non du montant de l’impôt sur la plus-value.

Remarque : les abattements ne sont pas les mêmes pour calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

L’imposition de la plus-value

Nous venons de calculer l’assiette de plus-value imposable. Ensuite, cette plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 %. Elle est également soumise aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Donc :

Impôt sur le revenu = 45 760 € x 19 % = 8 694 €
Prélèvements sociaux = 50 284 € x 17,20 % = 8 649 €

En pratique, ces deux montants sont prélevés à la source par le notaire. Soit un taxe sur la plus-value de 17 343 € sur une plus-value brute de 52 000 €.

Remarque : Une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value imposable après abattement pour durée de détention excède 50 000 €. Cette surtaxe est calculée selon un barème progressif allant de 2 % à 6 %. Vous trouverez le détail de ce barème sur la page Taxe sur les plus-values immobilières élevées du site de l’administration fiscale.

La cession d’un immeuble détenu par une SCI : imposition de la plus-value

Selon le choix des associés, une SCI peut être imposée soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

Note : nous parlons ici uniquement du cas d’une SCI à usage d’habitation. Sachez que l’on trouve aussi des SCI commerciales (pour la location de locaux commerciaux) qui sont soumises généralement à l’IS.

La SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR)

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value réalisée lors de la vente de l’immeuble suit le même régime que celui applicable aux particuliers. Il est donc tenu compte des abattements pour durée de détention, comme décrit précédemment dans le cas d’une cession d’immeuble (hors SCI).

Remarque sur la transparence de la SCI. La SCI (Société civile immobilière) fait partie des sociétés que l’on qualifie de semi-transparentes. Comme toutes les sociétés, elle possède une personnalité juridique différente de celle de ses associés. Mais du fait de la transparence, ce sont ses associés qui seront redevables des impôts dus, dont le l’impôt sur la plus-value immobilière. Elle n’a donc pas de personnalité fiscale.

En conclusion, détenir un immeuble en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI est fiscalement neutre. Et concernant les revenus fonciers qui pourraient être perçus par la location de l’immeuble ? Ceux-ci seraient imposés au nom des associés dans la catégorie fiscale des revenus fonciers, même s’ils ne sont pas distribués et restent au niveau de la SCI. C’est l’un des inconvénients de ce régime fiscal.

Exemple de plus-value imposable pour une vente d’immeuble par une SCI à l’IR

Deux associés X et Y détiennent respectivement 30 % et 70 % des parts sociales d’une SCI. La SCI a acheté un immeuble en N-4 pour 250 000 €. Des travaux ont été réalisés en N-3 pour 50 000 €. Et la SCI revend l’immeuble en N au prix de 360 000 €.

Le coût d’acquisition est égal à : 250 000 + 250 000 x 7,5% (forfait des frais d’acquisition) + 50 000 € de travaux = 318 750 €.

Le montant de la plus-value imposable est de : 360 000 – 318 750 = 41 250 €. Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention car la cession intervient moins de 5 ans après l’acquisition de l’immeuble.

Chaque associé est imposé au taux proportionnel de 19% (augmenté des prélèvements sociaux de 17,20%) sur la plus-value de 41 250 € en proportion des parts respectives détenues dans la société. Soit une assiette taxable de 12 375 € pour X (qui détient 30 % de la SCI) et 28 875 € pour Y (qui détient 70 % de la SCI).

La SCI relève de l’impôt sur les sociétés (IS)

Ici, la SCI a la personnalité fiscale, contrairement à la SCI à l’IR. Donc la SCI à l’IS est redevable elle-même de l’impôt sur les sociétés sur les résultats et les plus-values réalisés. Les associés quant à eux ne sont imposés que s’il y a distribution de résultat. C’est un des avantages de ce régime fiscal par rapport à celui de l’impôt sur le revenu. Un autre avantage est celui de l’amortissement de l’immeuble qui, durant son exploitation, diminue l’assiette imposable du résultat fiscal.

Remarque sur l’amortissement de l’immeuble. Cet avantage fiscal lié à l’amortissement de l’immeuble durant son exploitation se transforme en inconvénient à la vente pour le calcul de la plus-value imposable. Pourquoi ? Parce que plus la valeur de l’immeuble dans le bilan de l’entreprise est faible (en raison des amortissements), plus la différence entre cette valeur et le prix de revente sera grande. Donc la plus-value qui découle de cette vente sera plus élevée.

Le calcul de la plus-value pour une SCI à l’IS

Le calcul de la plus-value de la SCI à l’IS est effectué par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Sachant que valeur nette comptable = prix d’acquisition – amortissements. La prise en compte des amortissements du bien cédé vient donc augmenter la plus-value imposable. D’autre part, il n’y a pas d’abattement pour durée de détention.

La plus-value calculée selon le régime des plus-values professionnelles est intégrée dans le résultat fiscal de la société. Elle sera donc imposée comme un bénéfice ordinaire. C’est à dire qu’elle sera imposée au taux d’impôt sur les sociétés de droit commun. Pour les sociétés qui bénéficient du taux réduit des PME, le taux de l’IS est de 15 % jusqu’à 38 120 € de résultat fiscal et de 28 % au-delà.

En conclusion, la plus-value réalisée par une SCI à l’IS est calculée sur une assiette imposable plus importante. Elle est donc plus fortement imposée.

Pour bien choisir entre IR et IS, il faut donc étudier les gains fiscaux procurés par les possibilités d’amortissement durant l’exploitation de l’immeuble et les comparer au surcoût sur la plus-value de cession.

Exemple de plus-value imposable pour une vente d’immeuble par une SCI à l’IS

Une SCI soumise à l’IS a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier comprenant un terrain pour 80 000 € et une construction pour 400 000 €, amortissables sur 20 ans.

L’ensemble immobilier est revendu 10 ans plus tard pour un prix global de 600 000 €.

Amortissements : 400 000 x 1/20 x 10 ans = 200 000 €

Valeur nette comptable : 480 000 – 200 000 € d’amortissements = 280 000 €

Plus-value imposable : 600 000 – 280 000 = 320 000 € (sans les amortissements, l’assiette imposable aurait été de 600 000 – 480 000 = 120 000 €).

Calcul de l’impôt sur les sociétés : 38 120 x 15 % (taux réduit à hauteur de 38 120 €) + (320 000 – 38 120) x 28 %, soit 84 644 € d’impôt sur les sociétés. Et si la SCI distribue des dividendes, les associés seront imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au taux global de 30 % (flat tax). La plus-value est donc doublement imposée.

La cession des parts sociales d’une SCI par un particulier

Encore une fois, les règles fiscales applicables ne sont pas les mêmes selon que la SCI relève de l’IR ou de l’IS.

La SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR)

La plus-value réalisée du fait de la cession des parts sociales d’un associé d’une SCI à l’IR relève du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers. Au-delà des titres, c’est en réalité l’immeuble qui est cédé.

La détermination de la plus-value nécessite la prise en compte de quelques correctifs.

La détermination du prix de revient des parts sociales : le mécanisme correctif de la jurisprudence QUEMENER

Pour rappel : La SCI est une société que l’on qualifie de société semi-transparente. Bien qu’elle ait une personnalité juridique distincte de celle de ses associés, elle n’a pas de personnalité fiscale. C’est à dire que les bénéfices (ou déficits) sont imposés entre les mains des associés.

De ce fait, les bénéfices réalisés sont imposés entre les mains des associés, qu’ils soient ou non distribués. De la même façon, les déficits sont immédiatement déduits du revenu imposable des associés, dans les limites de droit commun.

L’inconvénient est qu’à la revente, la valeur des parts sociales a augmenté avec les bénéfices réalisés. Alors que ces bénéfices ont déjà été imposés. Il serait donc injuste d’imposer de nouveau ces montants à travers la plus-value. Le juge a donc consacré un mécanisme pour empêcher cette double imposition.

Exemple de jurisprudence QUEMENER

Prenons le cas d’une SCI soumise à l’IR qui a réalisé un bénéfice fiscal de 50 000 € réparti entre deux associés X et Y, détenteurs à égalité des parts sociales. Les deux associés sont imposés sur 25 000 € alors même que la société n’a pas distribué de dividendes.

L’année suivante, M. X cède ses parts sociales pour 200 000 €, parts acquises 120 000 €. Donc la plus-value réalisée est de 80 000 €. Le bénéfice réalisé l’année précédente a augmenté mécaniquement la valeur des parts sociales et par conséquent le montant de la plus-value réalisée lors de la cession des parts sociales. La somme de 25 000 € est imposée deux fois alors que l’associé X ne l’a perçue qu’une fois.

Pour éviter une double imposition, ou double déduction dans l’hypothèse d’un déficit fiscal, le Conseil d’État a posé un mécanisme correctif qui a été consacré dans un arrêt du 16 février 2000 sous le nom de jurisprudence QUEMENER. Ainsi, le prix de revient des parts sociales doit être majoré de la quote-part du résultat fiscal qui a été imposée chez l’associé et des éventuelles pertes de la société que l’associé aurait comblées.

Le prix de cession des parts sociales : la décote

C’est à partir de la valorisation des parts sociales que le prix de cession est fixé.

La valeur de la SCI peut être appréciée ainsi :

la valeur réelle du bien immobilier,
augmentée de la trésorerie existante sur le compte bancaire de la SCI,
diminuée des dettes,
une décote (en moyenne 10%) peut être appliquée pour tenir compte du fait que les parts sociales sont souvent difficiles à vendre à des personnes autres que les associés.

Valeur de la SCI = Valeur du bien immobilier + Trésorerie – Dettes.

Prix de cession = Valeur de la SCI – 10 %.

Calcul de la plus-value imposable

À la différence d’une cession d’un immeuble réalisée par un particulier ou par une SCI qui relève de l’IR, les frais d’acquisition doivent être retenus pour leur montant réel. Ainsi, le forfait de 7,5 % est exclu.

Aussi, les dépenses de travaux qui ont été supportées par la société et non l’associé ne peuvent être retenues pour le calcul de la plus-value imposable. En revanche, l’abattement pour durée de détention s’applique.

Exemple de calcul de plus-value imposable pour cession de parts sociales d’une SCI à l’IR

Monsieur X est associé d’une SCI à hauteur de 60 %. Ses parts ont été acquises le 01/01/N-3 lors de la constitution de la société. À cette occasion, il a réalisé un apport en numéraire de 100 000 €. Admettons que :

Pour l’exercice clos le 31/12/N-3, la société a réalisé un déficit fiscal de 10 000 €. Les associés ont comblé ce déficit au prorata de leurs parts sociales.
Pour l’exercice clos le 31/12/N-2, la société a réalisé un bénéfice fiscal de 30 000 €.
Pour l’exercice clos le 31/12/N-1, la société a réalisé un bénéfice fiscal de 20 000 €. Et les associés ont décidé de distribuer 60 % de ce bénéfice.
Le 01/01/N, Monsieur X cède sa participation qui est constatée par un acte notarié. Le prix de cession avant abattement de 10 % a été fixé à 150 000 €.

Pour déterminer le prix de revient des parts sociales, il est fait application de la jurisprudence QUEMENER :

Pour l’exercice N-3, le déficit a été comblé par les associés. M. X a comblé les pertes à hauteur de 6 000 € (car associé à hauteur de 60 %). Cette somme vient en majoration du prix de revient.
Pour l’exercice N-2, le bénéfice fiscal a été déclaré par M. X au prorata de ses parts soit 18 000 €. Cette somme vient majorer le prix de revient des parts sociales.
Pour l’exercice N-1, la quote-part de bénéfice fiscal qui a été déclarée au fisc est de 12 000 €. Et il a perçu un dividende de 7 200 €. Donc le prix de revient doit être majoré de 12 000 € et minoré de 7 200 €.

Au final, le prix de revient des parts sociales cédées par M. X s’élève à : 100 000 + 6 000 + 18 000 + 12 000 – 7 200 = 128 800 €.

Après application de l’abattement de 10 % sur le prix de cession, la plus-value imposable s’élève à : 150 000 x 90 % – 128 800 = 6 200 €. Il s’agit ici de l’assiette taxable.

La SCI relève de l’impôt sur les sociétés (IS)

Lorsque la SCI relève de l’IS, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values mobilières (et non « immobilières ») des particuliers. Elle est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Les frais d’acquisition des parts sociales peuvent être ajoutés au prix d’acquisition et les frais de cession déduits du prix de cession.

À la différence des dividendes et intérêts, la plus-value est imposée l’année qui suit la cession des titres.

Elle est imposée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire unique de 12,8 % (flat tax). Sous certaines conditions, des abattements pour durée de détention peuvent être retenus.

Le contribuable peut opter pour une imposition au barème progressif de l’IR. Attention, l’option pour le barème progressif est globale est annuelle. C’est à dire que si on opte pour le barème, l’option s’applique ensuite à l’ensemble des revenus et gains en capital pour l’année (ensemble des revenus qui entrent dans le revenu catégoriel : « revenu des capitaux mobiliers »).

Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont calculés sur la plus-value brute avant les abattements pour durée de détention. Et ensuite, application de l’impôt sur le revenu à la flat tax 12,80 % ou au barème progressif sur option, comme détaillé dans ce tableau :

La cession des parts d’une SCI par une personne morale : les règles des plus-values professionnelles

La détermination du calcul de la plus-value imposable dépend du régime fiscal de l’associé qui prime sur celui de la SCI. Ce principe s’applique aussi à la détermination du résultat fiscal de l’associé d’une SCI.

Exemples de régime fiscal de l’associé qui prime sur celui de la SCI :

Si une société anonyme (SA) détient des parts sociales d’une SCI qui donne en location un immeuble, alors la SCI doit déterminer le résultat fiscal qui revient à son associé selon les règles de l’impôt sur les sociétés.
Si l’associé est un entrepreneur individuel ou une personne morale non soumise à l’IS et qui exerce une activité commerciale, alors la SCI doit déterminer le résultat fiscal qui revient à cet associé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.

La cession des parts sociales est déterminée selon les règles des plus ou moins-values professionnelles.

Ces règles sont différentes selon que l’associé relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.

Note de Manon : Il faut bien garder à l’esprit ici qu’un associé d’une SCI n’est pas forcément une personne physique. Cela peut très bien être une personne morale (entreprise ou sociétés). Ainsi, la partie suivante « associé soumis à l’IR » concerne donc des particuliers et les entreprises ou sociétés à l’IR et la partie « associé soumis à l’IS » concerne des entreprises ou sociétés à l’IS.

Associé soumis à l’IR

La plus ou moins-value est qualifiée à court terme si les titres sont détenus depuis moins de deux ans. Et à long terme si les titres sont détenus depuis au moins deux ans.

La plus-value à « court terme » peut bénéficier d’un étalement d’imposition sur 3 ans. Fiscalement, elle est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La plus-value à « long terme » est soumise au taux forfaitaire de 12,8 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Associé soumis à l’IS

Les plus-values réalisées sont qualifiées à « court terme » quelle que soit la durée de détention des titres de SCI. Donc ces titres ne bénéficient pas du dispositif applicable aux plus-values à long terme des titres de participation « ordinaires » qui exonère d’impôt la plus-value réalisée.

La plus-value est comprise dans le résultat fiscal de l’associé et soumis à l’IS au taux de droit commun, qui peut être le taux réduit de 15% si la SCI relève du régime de faveur des PME.

Conclusion

Le choix du régime fiscal de la SCI est loin d’être neutre sur l’imposition des associés.

Par principe, la SCI à usage d’habitation (c’est à dire non commerciale) relève de l’impôt sur le revenu. Mais elle peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option peut être intéressante dans les premières années au moment de l’acquisition du bien immobilier. Ainsi, le contribuable évite une imposition à l’impôt sur le revenu des revenus fonciers dégagés par la location du bien. Cette option à l’IS présente aussi un intérêt lorsque les associés prévoient de conserver le patrimoine immobilier pour notamment le transmettre ensuite aux héritiers.

Depuis le 1^er janvier 2019, l’option à l’imposition sur les sociétés n’est plus irrévocable. Elle peut être révoquée dans un délai de cinq ans après l’option. Cette révocation peut être intéressante dans l’hypothèse d’une éventuelle cession du bien immobilier. Attention, par la suite on ne peut plus jamais opter pour l’IS, car la renonciation à l’IS est irrévocable.

Cet article a été rédigé avec l’aimable contribution de monsieur Gilles MEYER, professeur agrégé en économie et gestion. Son livre vient d’être publié le 18/06/2020 : 18 fiches pour décrypter les impôts frappant la vie d’un immeuble. De nombreux sujets sont abordés sur la fiscalité immobilière : l’acquisition d’un immeuble (particulier, entreprise assujettie ou non à la TVA), les impôts locaux, la fiscalité des revenus fonciers et plus-values immobilières, l’IFI, les droits de succession, les techniques de donation pour optimiser la transmission du patrimoine, etc.

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI : les plus values

Deux hypothèses doivent être distinguées, selon que la société est translucide ou soumise à l’impôt sur les sociétés. Les aspects juridiques et comptables des cessions de parts de SCI sont traités dans notre autre article que nous vous proposons.

CAS OÙ LA SOCIÉTÉ EST SOUMISE À L’IR (IMPÔT SUR LE REVENU)

C’est l’hypothèse la plus commune (l’option pour l’IS n’a généralement que peu d’intérêt).

Dans cette hypothèse, on appliquera, sous réserve de certaines particularités, le régime de droit commun des plus values immobilières des particuliers, lorsque le cédant est une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine.

Ainsi, le montant de la plus value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, pris pour leur montant réel et doit faire l’objet des ajustements suivants (jurisprudence Quemener et Barradé) :

il doit être minoré des déficits que l’associé a effectivement déduits et des bénéfices ayant donné lieu à répartition à son profit,
et majoré de la quote part des bénéfices ayant été précédemment ajoutée aux résultats de l’associé et des pertes ayant donné lieu de sa part à un versement en vu de les combler.

Mis à part l’exonération relative à la résidence principale de l’associé (ainsi la quote part de la plus value relative à la valeur du logement occupé par le ou les associés est exonérée), les autres exonérations afférentes aux plus values immobilières ne sont pas applicables (cessions de moins de 15 000 euros…)

La plus value sera diminuée de l’abattement pour durée de détention soit, en matière d’impôt sur le revenu, 6% par an de la 5ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans.

En matière de prélèvements sociaux, l’exonération sera totale au bout de 30 ans. En effet on appliquera un abattement de:

1,65% de la 6ème à la 21ème année,
1,6% la 22ème année de détention,
9% au-delà de la 22ème.

La plus value imposable, après abattement, sera imposée au taux proportionnel de 19% (+ 15,5% de prélèvements sociaux).

En outre, on appliquera la surtaxe suivante, lorsque cette plus value excédera un certain montant:

Montant de la plus-value imposable	Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000 euros	2% PV – 60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 euros	2% PV
De 100 001 à 110 000 euros	3% PV – (110 000 -PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 euros	3% PV
De 150 001 à 160 000 euros	4% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 euros	4% PV
De 200 001 à 210 000 euros	5% PV – (210 000 -PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 euros	5% PV
De 250 001 à 260 000 euros	6% PV – (260 000 – PV) x 25/100
Plus de 260 000 euros	6% PV

CAS OÙ LA SCI EST SOUMISE À L’IS (IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS)

Dans ce cas, les cessions de parts réalisées par des particuliers seront soumises au régime des plus values sur valeurs mobilières.

Le gain constaté est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec toutefois, l’application d’un abattement pour durée de détention, composé de deux taux (50% si les titres sont détenus entre 2 et 8 ans et 65% s’ils sont détenus plus de 8 ans).

Ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux, qui ont pour assiette la totalité de la plus value réalisée.

Ils s’appliquent en outre aux moins values, ce qui vient réduire celles-ci.Découvrez notre cabinet d’expertise comptableDécouvrez notre offre de compta 100% en ligne
Tout compris et au meilleur prix !JE VEUX UN DEVIS

Les cessions de parts sociales au sein d’une SCI : les droits d’enregistrement

On doit appliquer, pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (catégorie dont font partie, en principe, les SCI ), un droit d’enregistrement de 5%, assis sur le prix de cession. A PROPOS

Cet article a été rédigé par le cabinet d’expertise comptable en ligne L-Expert-comptable.com. Notre spécialité : aider les entrepreneurs à se lancer et leur épargner la corvée d’une comptabilité.

Nos petits plus : des outils innovants, des tarifs bienveillants, des sourires constamment.

En savoir +