Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

2-) Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

Pour mémoire, l’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Contrairement au renouvellement du bail qui fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années, la tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

Mais lorsque, du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail vient à dépasser douze années, le loyer du bail renouvelé ne sera alors plus soumis à la règle du plafonnement.

Autrement dit, lorsque la durée du bail excède 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du bailleur.

La tacite reconduction du bail suppose soit l’absence de demande de renouvellement de la part du locataire, soit l’absence de signification d’un congés avec offre de renouvellement de la part du bailleur.

La Cour de cassation a récemment confirmé cette exception à la règle du plafonnement en jugeant que le propriétaire du local pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable. (Cass. Civ. 3, 23 avril 2013, n°12-16579).

Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année.

A cette fin, le bailleur doit adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d’huissier avec un nouveau montant correspondant à sa valeur locative réelle et actualisée.

Dans ce contexte, le bailleur peut donner congés avec offre de renouvellement à son locataire avec un nouveau prix du loyer puis, en cas de difficulté, faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.

La désignation d’un expert passe nécessairement par une assignation devant le juge des loyers commerciaux.

Conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

En définitive, un bailleur patient peut tirer avantage d’une tacite reconduction, dans la mesure où, en laissant le bail atteindre une durée supérieure à 12 ans, il peut augmenter le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

De son côté, pour ne pas perdre le bénéfice du plafonnement du loyer, le locataire serait avisé de ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de 12 ans.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos « mots clés » dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes – 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01

Email : abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.comVOUS AVEZ UNE QUESTION ?

Blog de Anthony Bem

Anthony BEM

249 € TTC

1359 évaluations positivesNote :      (5/5)POSEZ VOTRE QUESTION À ANTHONY BEM

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.ALLER SUR LE FORUMDEMANDER UN DEVIS À UN AVOCATPublié par Visiteur11/11/2015 07:52

Bonjour,
Merci pour cet article fort intéressant, je suis titulaire d’un bail de 12 ans comment dois-je procéder pour éviter le déplafonnement au bon vouloir de mon propriétaire.Publié par Maitre Anthony Bem11/11/2015 08:12

Bonjour Jr,

Pour éviter le déplafonnement du loyer, il vous faut solliciter le renouvellement du bail commercial avant les 6 mois de la date anniversaire des 12 ans auprès du bailleur.

Pour ce faire, il faut rédiger une demande de renouvellement et la signifier par voie d’huissier de justice au propriétaire du local.

Cordialement.Publié par Visiteur25/03/2016 22:08

Rj merci pour cet article ! Je suis titulaire d’un bail de 12ans mais pas avec le même bailleur sept ans avec l’ancien ICADE ensuite il a était racheté par HLM c’est un local commercial depuis cinq ans ce dernier nous a augmenté le loyer de 5% à compter de l’année 2012 je viens de recevoir cette lettre c’est-à-dire le 25 03 2016 que dois-je faire ?Publié par Visiteur08/05/2016 23:50

Bonjour Maitre BEM,

Dans le cas où le locataire a demandé un renouvellement avec une augmentation de loyer au bout des 9 ans, mais que le propriétaire n’a pas répondu. Suite à quoi le locataire a continué à payer le même montant de loyer fixé par l’ancien bail commercial pendant 6 ans de plus, pour une durée totale de 15 ans.

Pourrait on considérer ce cas comme une tacite reconduction du bail commercial?

Cordialement,

ELPublié par Visiteur06/06/2016 19:13

Bonjour Maître BEM
Je suis le bailleur d’un bail commercial à Paris établi en 1981.
Je souhaite exercer mon droit au déplafonnement et proposer un nouveau loyer.
Comment m’y prendre?
Merci de vos réponsesPublié par Maitre Anthony Bem06/06/2016 19:54

Bonjour Roland,

Il vous faut prendre un avocat qui saura procéder à la signification du déplafonnement en fonction de votre situation et des termes du bail, à la rédaction d’un mémoire en déplafonnement en cas de refus de règlement de la somme demandée par le locataire et suivre la procédure d’expertise judiciaire en fixation du loyer le cas échéant.

Cordialement.Publié par Visiteur27/06/2016 14:44

bonjour mître

quelle contenu doit prendre la demande de renouvellement de bail 6 mois avant la 12ème année
au même loyerPublié par Maitre Anthony Bem27/06/2016 18:25

Bonjour franck,

La demande de renouvellement de bail n’a pas à respecté un formalisme particulier sauf celui prévu dans les clauses du bail à ce sujet.

Cordialement.Publié par Visiteur01/07/2016 15:54

Bonjour,
Je tiens un café bar j’ai un bail de3/6/9 le propriétaire ma augmenter le loyer en 3 ans date d’anniversaire ok, et la 1an apres il m’augmente encore un fois a t’il le droit????Publié par Maitre Anthony Bem01/07/2016 21:27

Bonjour sosolilou,

En principe, le montant du loyer d’un bail commercial est plafonné sauf si l’une des causes légales de déplafonnement du loyer justifie le déplafonnement.

A défaut, seule l’application de l’indice prevu dans le contrat de bail commercial permet d’augmenter le montant du loyer.

Cordialement.PAGE123456>PUBLIER UN COMMENTAIRE VOTRE COMMENTAIRE :Texte de votre commentairePUBLIER RECHERCHERA PROPOS DE L’AUTEUR

Blog de Anthony Bem

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu’en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1350 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d’urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.comTHÈMES DE PUBLICATIONS

CONSULTATION EN LIGNEImage consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en lignePOSEZ VOTRE QUESTION

PRIX

249 € TTC

Rép : 24h maximum

1359 évaluations positivesNote :      (5/5)INFORMATIONSabem@cabinetbem.com 01.40.26.25.01 27 bd Malesherbes 75008 Paris  

Accès transports :

Métro : Madeleine ou Saint Augustin

RER : Saint Lazare

Bus: 22,24,28,29,32,

42,43,52,80,84,94

Parking public devant l’immeuble

MES LIENS

RETROUVEZ-NOUS SUR LES RÉSEAUX SOCIAUX ET SUR NOS APPLICATIONS MOBILESAPPLE STOREPLAY STOREFACEBOOKTWITTER

Logo Légavox

Mentions légalesCGUPolitique de confidentialitéAndroidIphoneFacebookTwitterCopyright 2020 Légavox.fr – Tous droits réservésCe site utilise des cookies et vous donne le contrôle sur ce que vous souhaitez 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *