Attention ! Le numéro d’enregistrement en meublé touristique qui doit figurer obligatoirement sur les annonces des plateformes internet est obtenu après enregistrement sur la plateforme de télé-déclaration de la Ville de Nice :
PROPRIETAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA LOCATION MEUBLEE TOURISTIQUE
La ville de Nice est une zone touristique attrayante, le tourisme étant sa principale activité économique mais c’est aussi une zone particulière par la tension de son marché immobilier.
Afin de pouvoir concilier les besoins en logement de nos habitants tout en préservant un dynamisme économique, la Métropole Nice Côte d’Azur et la Ville de Nice ont décidé de règlementer la location meublée saisonnière.
Si vous êtes propriétaire d’un meublé et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
Pour rappel, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur ou une partie, il n’y a pas lieu de solliciter une autorisation de changement d’usage pour le louer durant de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
QU’EST-CE QUE LA LOCATION TOURISTIQUE ?
Une location touristique consiste à louer un hébergement individuel (type villa, appartement) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et ce pour une courte durée, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Est considérée comme location touristique, une location d’une durée maximum de 90 jours consécutifs, non renouvelable (soit une durée totale de trois mois pour un même locataire).
Autrement dit, toutes locations répétées de moins de 90 jours au cours de l’année est assimilable à de location touristique.
Dans l’hypothèse où le logement est loué à des étudiants (baux de plus de 90 jours) et que le reste de l’année il accueille des locations saisonnières, le propriétaire doit solliciter l’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage.
QUELLES SONT LES DEMARCHES ?
Transformer un logement en location meublée touristique nécessite donc :
L’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage :
Cette autorisation est valable pour une durée de trois ans, reconductible deux fois, soit une durée maximale de neuf ans.
Un même propriétaire pourra obtenir au maximum trois autorisations (pour trois logements différents).
Le logement doit répondre aux exigences de décence et aux prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.
Seules les personnes physiques sont soumises à ce régime de déclaration.
Attention, , les personnes morales type « sociétés, SCI, etc » doivent solliciter une autorisation de changement d’usage qui relèvent du régime de changement d’usage des locaux professionnels ou commerciaux :
Une déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour):
La déclaration de votre logement en location meublée touristique, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire. Au préalable, il convient de s’enregistrer sur la plateforme de télé-déclaration de la taxe de séjour de la Ville de Nice :
Le numéro d’enregistrement en meublé touristique doit figurer obligatoirement sur les annonces des plateformes internet. Il est obtenu après enregistrement sur la plateforme de télé-déclaration de la taxe de séjour.
QUI CONTACTER ?
Pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage :
A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire
5-7 Place du Général de Gaulle 06000 NICE Tél : 04.97.13.26.86
Accueil et renseignement du public :
Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30.
Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme (04 97 13 26 86) : du mardi au vendredi de 8h30 à 12h30
Si vous souhaitez adresser un courrier :
Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construire Mairie de Nice 06364 NICE cedex 4
Pour effectuer la déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour) et obtenir le numéro d’enregistrement en meublé touristique (taxe de séjour) :
Dans cette note je propose d’évoquer la réglementation de l’activité de location touristique sur le plan de l’urbanisme
Le règlement de copropriété peut-il interdire l’activité parahôtelière ou de location meublée de court séjour ?
Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété. Il faut consulter le règlement de copropriété pour s’assurer qu’il permet expressément l’activité de location touristique.
Si rien de précis n’est mentionné et qu’il est seulement mentionné que l’immeuble est à usage d’habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l’hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.
Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l’absence de nuisance particulière démontrée au cas d’espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Autrement dit, cette question reste discutable et peut s’apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.
Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d’usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l’obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).
Est-il possible de sous-louer son appartement ?
Le locataire, souhaitant sous-louer son logement durant ses absences, doit nécessairement demander l’autorisation écrite de son propriétaire, si aucune clause de son contrat de bail ne permet.
En cas de violation de cette obligation, le juge peut prononcer la résiliation du contrat de bail.
Est-il possible de s’assurer quand l’activité est illicite ?
L’activité d’hébergement touristique comporte des risques.
Un touriste peut mettre le feu à l’appartement et tout l’immeuble peut bruler. Le préjudice peut être considérable.
En principe, les contrats d’assurance ne couvrent pas les conséquences de l’exercice d’une activité illégale, ou même simplement irrégulière.
Par ailleurs, même si l’activité est légale et régulière, il est peu probable que le contrat d’assurance habitation classique vise ce risque particulier.
Il faut donc demander une attestation écrite de son assureur, claire et sans réserve, confirmant la prise en charge des conséquences de cette activité par la compagnie. Mais selon moi, il n’est pas certain que l’attestation écrite suffise si l’activité est illégale.
Quelles sont les règles en matière de destination ?
Le fait de louer régulièrement un logement à usage d’habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l’immeuble. En effet, le local en question n’est plus destiné à l’habitation, mais à l’exercice d’une autre activité.
Il existait auparavant 9 destinations possibles au sens du code de l’urbanisme dont : habitation, hébergement hôtelier (au sens d’une activité incluant des services significatifs de type hôtelier), bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Pour les PLU adoptés depuis le 1er janvier 2016, afin de permettre aux auteurs de PLU de prévoir des règles favorisant la mixité fonctionnelle et sociale, il est prévu de regrouper les 9 destinations antérieures en 5 destinations, elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (voir les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme).
L’arrête du 10 novembre 2016 (JORF n°0274 du 25 novembre 2016) définit les destinations et sous-destinations et prévoit que les communes peuvent réglementer certaines sous-destinations dans le cadre du PLU. Cet arrêté a été commenté par la fiche technique n° 6 du ministère du logement.
Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.
Dans la destination « habitation », il existe deux sous-destinations : « logement et hébergement« .
Dans la destination « commerce et activités de services » figure notamment la sous-destination : « hébergement hôtelier et touristique ».
Cette nouvelle réglementation est relativement favorable au développement des activités touristiques dans les logements puisque les activités de chambres d’hôtes, les résidences étudiantes et les meublés de tourisme sans services parahôteliers sont considérées comme relevant de la destination de l’habitat.
Selon une circulaire ministérielle seuls les meublés de tourisme fournissant les prestations parahôtelières au sens de l’article 261 4 ° b du CGI relèvent de la sous-destination de l’hébergement hôtelier.
Ce renvoi à la définition fiscale par la circulaire me paraît illégal et pour le moins hasardeux. En effet que vient faire un concept de TVA dans la réglementation sur l’urbanisme ?
Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration (code de l’urbanisme art. R 421-17, b).
Par « changement de destination », il faut entendre un passage de l’une à l’autre des destinations mentionnées à l’article R 151-27 du code de l’urbanisme.
Les destinations des constructions comprennent des sous-destinations mentionnées à l’article R 151-28 du code de l’urbanisme.
En cas de changement de destination, il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.
Par exemple, à Paris, il est possible d’utiliser une boutique pour faire de l’hébergement touristique, mais il faut faire une déclaration de changement de destination (vérifier au préalable la faisabilité du changement auprès des services de l’urbanisme car certaines zones sont réservées aux activités de commerce de détail).
L’article L 480-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : « une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. »
Quelles sont les règles en matière de changement d’usage ?
L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1. Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. (…) Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »
Dans certaines communes, le changement d’usage d’un local d’habitation à un autre usage est soumis à la délivrance d’une autorisation et non pas une déclaration (communes de plus de 200 000 habitants, c’est à dire Paris et la petite couronne, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes).
134 communes sont concernées en France par le changement d’usage. Mais beaucoup de communes concernées ne font aucun contrôle des changements d’usage.
Selon la réglementation évoquée, la location meublée de courte durée régulière constitue un changement d’usage. Peu importe l’importance des services parahôteliers. Peu importe également que les clients soient des touristes ou non.
Le changement d’usage est plus largement défini que le changement de destination.
Mais en revanche, la location meublée de longue durée ou encore la location meublée ponctuelle ne semblent pas concernés par l’obligation de déclaration d’un changement d’usage.
De même l’activité de chambre d’hôtes ne paraît pas concernée par cette réglementation.
La compensation accompagnant la demande d’autorisation de changement d’usage
Lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d’habitation, en compensation, de celui qui fait l’objet du changement d’usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.
De manière simplifiée, 1 m² du local destiné à changer d’usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l’habitation.
A Paris, il s’agit d’une compensation « renforcée », c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l’usage professionnel, par 2 m² à usage d’habitation, et dans le même arrondissement.
La règle de compensation renforcée de Paris ne s’applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.
La possibilité de demander des autorisations temporaires de changement d’usage
La loi ALUR a intégré un nouvel article L 631-7-1 A au code de la construction et de l’habitation. Il donne la possibilité aux communes d’instaurer un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage. Le conseil municipal délibérant doit préciser les critères de délivrance d’une telle autorisation. A ce jour, Paris n’a pas prévu un tel régime.
Le défaut de demande d’autorisation de changement d’usage
L’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation stipule qu’en cas de non-respect des obligations issues de l’article L 631-7, le loueur peut être est condamné. La condamnation est une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.
L’article 59 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 a fait passer le montant des amendes de 25 000 à 50 000 €.
En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, l’article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation permet des sanctions pénales.
Les sanctions possibles sont : l’emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).
Quelles sont les règles en matière de déclaration obligatoire du meublé de tourisme ?
Selon l’article L 324-1-1 du code du tourisme : « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non […], doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ».
Donc, il existe en plus une obligation générale de déclaration à la mairie de toute activité de meublé de tourisme, même en dehors de la réglementation en matière d’urbanisme ou de changement d’usage.
Ce même article précise :
« Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise :
« La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »
L’instauration d’une déclaration des meublés par Internet
Selon le II de l’article L 324-1-1 du code du tourisme :
« II.-Dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Lorsqu’elle est mise en œuvre, cette déclaration soumise à enregistrement se substitue à la déclaration mentionnée au I du présent article. Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée. Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration. »
C’est une obligation nouvelle instaurée à compter de décembre 2017 à Paris, et aussi à Bordeaux et Cannes. Elle est susceptible d’être appliquée dans les villes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne qui sont concernées par l’obligation de demande de changement d’usage.
Quelles sont les obligations en matière de sécurité ?
Certaines règles de sécurité s’imposent à tous les locaux d’habitation : détecteur de fumées, affichage des consignes de sécurité et porte coupe-feu dans les copropriétés.
Les établissements recevant du public (ERP) sont soumis à une réglementation spécifique relativement complexe (voir R 123-2 et suivants code de la construction et de l’habitation et arrêté du 25 juin 1980).
Cette réglementation impose dans certains cas certains équipements et le contrôle de la commission de sécurité.
Il est indispensable de consulter un organisme compétent en matière de sécurité pour faire vérifier le respect de la réglementation sur ce point.
27 COMMENTAIRES
Lien vers le commentairemardi, 17 juillet 2018 08:12 Posté par Duvaux PaulContactez un avocat toulousain spécialisé en droit immobilier pour vos problèmes d’urbanisme. Attention à ne pas mélanger la réglementation fiscale avec les problèmes d’urbanisme. Contactez un avocat spécialisé en droit fiscal (comme moi) pour vos problèmes fiscaux.
Article super intéressant et bien détaillé. Je suis actuellement intéressé par un local commercial à Toulouse pour l’exploiter en location courte durée (booking, airbnb), cependant avec internet et les non réponses de l’urbanisme de Toulouse je n’arrive pas à avoir d’idées claires sur ce qu’il faut faire pour être dans la légalité (au niveau urbanisme et impôts). Le local commercial est un ancien restaurant avec comme destination « commerce » de l’ancien PLU, sur Toulouse ils appliquent maintenant le nouveau PLU. Que dois-je faire avec ce local commercial pour pouvoir l’exploiter en LCD légalement ? Je vous remercie d’avance. Bonne journée.
Lien vers le commentairemercredi, 11 juillet 2018 16:56 Posté par Duvaux PaulUne réponse sérieuse suppose une analyse du dossier mais je suis plutôt d’accord avec la mairie.
je suis en train d’acheter une maison en zone naturelle. Je souhaite y faire deux chambres d’hôte: une dans la maison (déjà existante, et une dans un cabanon en bois dans le jardin qu’il faut rénover). Le service urbanisme de ma ville m’a dit que pour la chambre dans la maison il n’y avait pas d problème, par contre pour celle dans le cabanon en bois dans le jardin il faut faire un changement de destination qui ne sera pas forcément accordé. Êtes-vous d’accord avec cette réponse? Merci d’avance.
Lien vers le commentairevendredi, 29 juin 2018 15:43 Posté par Duvaux PaulIl faut distinguer les règles en matière d’usage de celles en matière de destination. S’agissant des règles en matière de destination, je n’ai pas d’opinion certaine mais la position de la mairie me paraît correcte.
ma société est propriétaire d’un local commercial en souplex, sous une cour d’immeuble avec une belle hauteur sous plafond, très bien aménagé, comprenant de belles ouvertures sur l’extérieur et très bien situé dans Paris. Je souhaite aujourd’hui destiner ce local à de la location en meublé touristique. Les services de l’urbanisme m’informent qu’il est impossible de transformer un souplex en habitation. Pour l’habitation j’ai compris. Mais sauriez-vous me dire si l’interdiction vaut également pour l’hébergement touristique ? Je me demandais en effet si la sous-destination prévue par les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme ne suffisait pas à m’autoriser à exploiter cet espace pour de la location touristique.
Cordialement,
Rémi Gabrines
Lien vers le commentairejeudi, 31 mai 2018 14:17 Posté par LacarbreAprès avoir fait une demande auprès du service droit des sols de Bordeaux Métropole en charge des changements d’usage, la réponse officielle qui m’a été apportée est la suivante: « vos biens sont considérés comme des logements conformément à la matrice cadastrale. Vous pouvez donc louer ces logements avec un bail d’habitation uniquement, meublé ou non. La location meublée touristique n’y serait donc pas autorisée ».
Et pourtant Le Permis de Construire indique au chapitre nature et destination: « Construction d’une résidence de tourisme meublée avec services para-hoteliers » Le RCP quand à lui stipile que « La résidence est une résidence à usage principal d’habitation et constitue une résidence de tourisme au titre de l’arrêté ministériel du 14 Février 1986 ». L’usage actuel de la résidence en majorité exploitée comme résidence hôtelière et classée comme résidence de tourisme est donc conforme au PC et au RCP ce qui correspond à de la location meublée de courte durée.
J’ai donc posé la question de l’usage qui est actuellement fait des logements qui serait donc non conforme à ce qu’autorise l’urbanisme. J’ai aussi demandé pourquoi certains propriétaires sortis des baux en 2012 avant du s’acquitter de la taxe parking réclamée par Bordeaux du fait du changement de destination de leurs logements.
Mon interlocuteur n’a pas d’explication et invoque son joker. Je reste donc perplexe et dans l’incertitude….
Je suis propriétaire d’un appartement destiné à l’habitation situé au rez-de-chaussée à Paris. En 2010, j’ai obtenu une autorisation d’un changement d’usage à titre personnel de ce local afin de l’utiliser à titre de location meublée pour touristes (à l’époque, aucune compensation n’a été exigée car le local se situe au rez-de-chaussée). Cette décision a été délivrée à titre personnel et attachée à l’activité. Suite au changement de réglementation, la mairie de Paris demande actuellement une « autorsation 3 » (changement d’usage à caractère réel, avec compensation) pour les locaux d’habitation ainsi que le changement de destination du local en hébergement hôtelier. Le changement de destination étant rattaché au local et définitif, pensez-vous que cette « autorisation 2 – changement d’usage à titre personnel », obtenue en 2010, soit suffisante pour obtenir l’accord de changement de destination? Je vous remercie.
Vous connaissez le location meublée de logement, vous allez adorer la location équipée d’immobilier d’entreprise (et notamment la location équipée de bureaux pour la simplification de la mise en œuvre). Il s’agit la d’une stratégie « fiscale » particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant se faire massacrer par une imposition forte de leurs revenus fonciers.
A l’instar de la location meublée de logement, la location équipés d’immobilier d’entreprise permettra à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers. Ce seul changement de catégorie d’imposition suffira pour rendre l’investissement nettement plus rentable. Il s’agit bien évidemment d’une stratégie que nous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
Pourquoi préférer l’imposition de la location au titre des BIC par rapport aux revenus fonciers ?
Vous le savez, l’imposition des revenus fonciers est strictement encadrée par le code général des impôts et notamment par l’article 31 du CGI. Les frais et charges déductibles sont très encadrées.
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement »la nature des charges déductibles du revenu foncier :
Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :
Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Aucune dérogation possible, le revenu foncier net imposable ainsi déterminé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition du contribuable.
Ainsi, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, les intérêts déductibles diminuent et c’est la pression fiscale qui augmente inexorablement.
Pourquoi l’imposition au titre des BIC est préférable ?
Lorsque ces mêmes revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, ce n’est plus l’article 31 du CGI qui détermine le revenu imposable mais les règles générales applicables aux entreprises.
Ainsi, l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation seront admis en déduction, et notamment :
Les frais de notaires et autres frais d’enregistrement payés lors de l’acquisition ;
Ainsi, entre intérêt d’emprunt déductibles, amortissement de l’immobilier et déduction des frais d’acquisition, l’imposition des revenus est quasi neutralisée pendant une très longue période.
L’investisseur qui peut avoir le choix entre location équipée et location nue n’hésitera pas longtemps à choisir la location équipée … Mais attention, il ne faut pas confondre régime fiscal de la location équipée avec location meublée. Il s’agit de deux régimes fiscaux différents… mais très proche.
Le régime fiscal de la location équipée ne doit pas être confondue avec la location meublée.
L’activité de location équipée est une activité commerciale dont les profits sont naturellement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi :
Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC.
Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC après déduction des frais d’acquisition, frais de notaire, intérêt d’emprunt, amortissement de l’immeuble et des meubles, et autres déduction de l’ensemble des charges engagées par l’exploitant pour exercer son activité de location meublée ;
L’exploitant sera affilié au régime social des indépendants (Ex-RSI) et devra donc payer des charges sociales sur les bénéfices dégagés par son activité de location équipée ;
L’activité de location équipée pourra être exercée à titre professionnel ou non professionnel.
Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« .
L’administration fiscale précise, notamment en ce qui concerne le caractère de « continue » que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation (= location équipée), imposable en BIC ou de la location-gérance. La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle. Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.
Ainsi, dans de très nombreuses situations, l’activité de location équipée ne sera pas considérée comme une activité professionnelle et le déficit ne pourra pas être imputable sur le revenu global de l’exploitant, mais uniquement sur les bénéfices futurs.
En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime fiscal de la plus-value professionnelles qui s’appliquera…
Mais l’article 151 septies du CGI permettra une exonération totale si le chiffre d’affaire en location équipée est inférieur à 90 000€ et partielle au delà, lorsque l’activité de location équipée sera considérée comme exercée à titre profesionnelle et l’article 151 septies B du code général des impôts devrait pouvoir (à confirmer, car la doctrine fiscale n’est pas limpide) être applicable et permettre une exonération de la dite plus-value professionnelle après 15 ans de détention de l’immeuble.
Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :
1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
2° Des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
La doctrine semble confirmer l’application possible de l’article 151 septies B du CGI, et donc l’exonération après 15 ans de la plus value immobilière : Extrait de la doctrine fiscale « Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.
La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).
Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.
Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV).
La location équipée : Des locaux « équipés » ou « aménagés » pour l’exploitation de l’entreprise locataire.
Néanmoins, au delà de cette description enthousiaste du régime fiscal de la location équipée, la question de la nature de l’équipement et de l’aménagement des locaux ne doit surtout pas être laissé de côté. Il s’agit de louer un local professionnel ou commercial munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation par le locataire.
La nature du mobilier et du matériel est fonction de la nature de l’activité du locataire.
Le caractère équipé ou non de la location devra s’apprécier en fonction de l’activité du locataire de manière à ce que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail sans avoir besoin d’y apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques.
La location équipée pourrait s’avérer complexe à mettre en œuvre pour une exploitation « gourmande » en matériels ou une industrie lourde, mais nettement plus aisée pour les professions libérales ou les services tertiaires et plus généralement les bureaux.
Pour une entreprise de conseil ou une profession libérale, louer des bureaux équipés pourrait sous-entendre louer des bureaux munis de :
Bureaux,
Salle d’attente et chaise ;
Salle de pause avec machine à café ;
Photocopieuse ;
Téléphone ;
Corbeille à papier ;
Salle de réunion avec videoprojecteur ;
… Bref, le necessaire pour exercer l’exploitation.
Mais l’équipement sera fonction de la nature de l’activité du locataire. Ainsi, un médecin radiologue qui met ses locaux munis d’appareils à la disposition de certains confrères moyennant le versement de redevances est passible à ce titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
Conclusion
Je crois que la location équipée de bureaux et plus généralement de locaux professionnels est stratégie fiscale qui devra être analysée par les chefs d’entreprise qui cherchent à devenir propriétaire de leur locaux professionnels et principalement par ceux qui exercent une activité peu gourmande en matériel, type société de conseil et autres prestataires intellectuels.
L’économie fiscale peut être trèstrès importante.
La location de bureaux équipés : une opportunité fiscale
En matière d’investissement immobilier, le choix est finalement assez large. La solution la plus courante et la plus simple est l’acquisition de logements. Mais l’on peut aussi investir dans les parkings, les locations saisonnières, les terres agricoles, et naturellement, dans les locaux commerciaux.
Les atouts des locaux commerciaux
Par rapport aux logements, les locaux commerciaux présentent un avantage important : le rendement locatif brut dépasse souvent les 6/8%%, loin devant les 3/5% que peut espérer une location de logements nus. En revanche, le locataire possède la « propriété commerciale » et peut pratiquement rester dans les lieux autant qu’il le souhaite. Cette rigidité du bail est un inconvénient incontestable. Sauf si le locataire et le propriétaire ne font qu’un…
Et cette situation se rencontre en fait fréquemment quand le local d’activité est acheté par l’entrepreneur individuel, le professionnel ou la société. Compte tenu des faibles niveaux des taux d’intérêt, acheter son local d’activité constitue certainement une bonne opportunité.
Reste à savoir quelle solution choisir sur le plan fiscal.
L’achat par la SCI
C’est la solution classique. On crée une société civile immobilière, éventuellement avec ses enfants ou ses associés, pour acheter le local d’activité, qui est ensuite loué nu à la société d’exploitation, à l’entreprise individuelle ou au professionnel libéral. La fiscalité est strictement identique à celle d’un achat en direct.
La location sera soumise au régime des revenus fonciers et le résultat sera réparti entre les associés en fonction de leur quote-part, avec possibilité d’imputation du déficit sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). Et l’éventuelle plus-value ultérieure sera soumise au régime des plus-values immobilières privées.
La location de locaux équipés
Cette solution, méconnue, est un peu plus complexe à mettre en oeuvre mais beaucoup plus efficace sur le plan fiscal. En effet, comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l’activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. En d’autres termes, le bailleur de locaux d’exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant. Il est donc dans la même situation que le loueur en meublé professionnel, à cette différence que ce dernier doit réaliser plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles pour bénéficier de ce statut.
Exemple : M. Martin souhaite créer un commerce et acquérir le local d’exploitation au prix de 200 000 euros, achat auquel il faut ajouter 15 000 euros de travaux d’amélioration et autant de matériel. Le raisonnement reste valable s’il exerce une profession libérale ou s’il est entrepreneur individuel.
Avec un ou plusieurs associés, il crée une société en nom collectif (Snc) dont il prend la gérance. Caractéristique de cette Snc : le résultat est imposé entre les mains des associés, qui sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes. Cette responsabilité ne doit pas effrayer puisqu’elle est globalement identique à celle qui lie les associés d’une SCI.
Les associés d’une Snc ayant le statut de commerçant, l’opération est délicate pour les professions libérales réglementées. Mais elle peut alors être réalisée par l’épouse de M. Martin ou celui-ci peut créer une Eurl qui possédera ses parts.
La Snc achète le bien, réalise les travaux d’amélioration et installe le matériel avant de louer l’ensemble, ainsi tout équipé, à la société d’exploitation, l’entreprise individuelle ou la profession libérale. Cette location étant soumise à la TVA, le bailleur peut donc récupérer la taxe payée sur les équipements, les travaux et éventuellement sur l’achat s’il s’agit d’une construction ou d’un bien neuf. Inconvénient : cette opération n’est donc pas indiquée si le locataire n’est pas lui-même soumis à la TVA (médecins, etc.).
La Snc déterminera ensuite son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui présente plusieurs « boni fiscaux ».
Les avantages fiscaux
1. La Snc pourra déduire la totalité des frais de mutation sur le premier exercice (ou les étaler sur cinq ans). 2. Elle pourra amortir chaque année le prix du local, hors terrain. Celui-ci représentant environ 20% du prix et le taux d’amortissement étant d’environ 5%, le résultat imposable sera diminué chaque année de 8 000 euros environ. 3. La Snc pourra déduire la totalité des intérêts. Alors que dans le régime des revenus fonciers, la part des intérêts qui concourent à la réalisation du déficit est reportable sur les dix exercices suivants. 4. Et surtout, en cas de déficit, l’intégralité de la quote-part des associés est imputable sur leur revenu global sans plafond. L’imputation du déficit industriel et commercial exige que l’activité soit exercée à titre professionnel. Ce qui est le cas si M. Martin gère réellement la Snc.
L’imposition des plus-values
En terme de plus-values, la Snc peut présenter un inconvénient : les amortissements pratiqués sur le bien sont en effet rajoutés au bénéfice imposable de l’année de cession. Mais cet inconvénient doit être relativisé. Pour plusieurs raisons. 1. Un immeuble professionnel ne prend pas forcément de la valeur et la plus-value peut être relativement minime au regard des avantages fiscaux en matière de déduction de charges. Et en cas de moins-value, celle-ci peut venir réduire le résultat professionnel alors que la moins-value immobilière privée est fiscalement « perdue ». 2. La réintégration des amortissements ne fait que compenser les économies d’impôt engendrées auparavant par ces mêmes amortissements. 3. Enfin et surtout, pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, la plus-value professionnelle est exonérée si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d’affairesest inférieur au double des limites du régime « micro-entreprises », soit ici 90 000 euros HT, la location équipée étant assimilée à une prestation de services.
Inconvénient
Inconvénient : les associés de la Snc devront payer des charges sociales puisqu’ils ont le statut de commerçants. Négligeables en période déficitaire, ces charges atteignent environ 30% du bénéfice mais sont elles-mêmes déductibles du bénéfice imposable, ce qui réduit d’autant leur poids réel.
BiographieFiscaliste de formation, Caroline Couzineau a développé une expertise toute particulière en fiscalité immobilière. Elle conseille des promoteurs, des marchands de biens, des foncières, des conseillers en gestion de patrimoine et assiste des particuliers dans leur investissement immobilier. Elle est …Lire la suite
Pour un investisseur personne physique qui souhaite réaliser un investissement immobilier imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), on part souvent sur un investissement dans un local d’habitation. Le régime applicable est alors celui de la location meublée.
Outre le fait qu’il offre une meilleure rentabilité, un investissement dans des bureaux et/ou des locaux commerciaux équipés peut aussi s’avérer un investissement immobilier intéressant au niveau fiscal. Cet investissement pourra d’ailleurs être retenu lorsque l’investisseur exerce lui-même son activité professionnelle dans les locaux.
les locaux doivent être équipés, c’est-à-dire être munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.
les avantages fiscaux de la location de locaux équipés sont multiples :
Imposition des revenus : les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui présente les avantages suivants :
– Les frais d’acquisitions peuvent faire l’objet d’une déduction immédiate l’année de l’acquisition. Il s’agit des droits de mutation, des honoraires (agences, notaires…) ou commissions (courtages et autres coûts de transactions) et frais d’actes.
– Des amortissements peuvent être comptabilisés sur la base du prix de revient du foncier (sauf une quote-part terrain non amortissable) et des équipements. Cela se traduit par une charge déductible sans aucun décaissement, sachant que les équipements sont amortis sur une dizaine d’années et le foncier sur une trentaine d’années.
– Les intérêts financiers sont déductibles.
– Si l’activité génère un déficit BIC, ce qui peut être le cas compte tenu de la déduction des frais d’acquisition et des amortissements, ce déficit peut s’imputer sur les autres revenus du contribuable dès l’instant où l’activité est exercée à titre professionnel.
Régime des plus-values : en cas de revente de l’immeuble, étant donné que l’immeuble aura fait l’objet d’amortissements déductibles, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix de revient déduction faite des amortissements déduits). La plus-value imposable serait donc potentiellement importante. C Eci dit, il serait alors possible de bénéficier du régime d’exonération prévu pour les petites entreprises si les conditions suivantes sont réunies : activité réalisée à titre professionnelle pendant au moins cinq ans lorsque la moyenne des recettes n’excèdent pas 90.000 € au cours des deux années civiles qui précèdent la cession.
TVA : étant donné que les locaux sont loués équipés, les loyers sont soumis à la TVA, ce qui présente l’avantage pour le propriétaire d’avoir en conséquence la possibilité de récupérer la TVA d’acquisition s’il y a (immeuble acquis neuf) et la TVA sur les travaux, mobilier et équipements. Etant donné que de la TVA est alors facturée sur les loyers, il est préférable d’avoir un locataire qui est en mesure de récupérer la TVA sur les loyers, c’est-à-dire un locataire qui n’exerce pas une activité exonérée de TVA comme les professions médicales par exemple.
Structure la mieux adaptée pour procéder à l’acquisition de locaux à louer équipés : soit l’investissement est réalisé en direct par l’investisseur personne physique, soit l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société de personnes. La forme juridique de la société devra alors être une Société en Nom Collectif (SNC), et en aucun cas une Société Civile Immobilière (SCI) car l’activité de location meublée ou équipés étant une activité commerciale, elle ne peut être réalisée par l’intermédiaire d’une SCI.
L’inconvénient concerne les cotisations sociales : l’activité étant de nature commerciale, des cotisations sociales sont dues sur le bénéfice réalisé, en cas d’investissement direct, mais aussi aussi pour les associés de la SNC
Créez une SARLavec vos enfants ! La SARL de famille ou encore SARLfamiliale est juridiquement une société à responsabilité limitée « classique ». Sa spécificité est liée à son régime fiscal spécifique. Pour en bénéficier, il vous suffit de notifier le service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée général est suffisant.
En pratique, l’intérêt de la SARL familiale dépend de votre situation et des circonstances particulières entourant son fonctionnement.
A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion agrée ?
L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages.
Cette adhésion permet, aux loueurs qui font moins de 32 900 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert comptable et d’adhésion au Centre de gestion agrée, dans la limite de 915 € et si le loueur paye au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers) ce qui compte, c’est d’en payer.
Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).
Il faut adhérer au CGA dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans quoi il faut attendre l’année suivante.
La SARL de famille correspond est une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques tels que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations.
Pour profiter de ce statut, tous les associés doivent être membres de la même famille en lien direct ou être mariés ou pacsés à un membre de la famille. Par exemple, une SARL constituée entre le grand-père, la mère et son fils pourra demander à bénéficier du statut de SARL familiale.
La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales. Si vous hésitez avec une société civile immobilière(SCI), également utilisée pour les projets familiaux, gardez à l’esprit que ces deux formes de société n’ont pas les mêmes finalités : une SCI a en effet exclusivement pour objet des activités immobilières.
Avec la SARL de famille, optez pour l’impôt sur le revenu !
Le régime fiscal de la SARL la soumet par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS). Sous certaines conditions, les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) pour une période maximale de 5 ans.
La SARL de famille permet de profiter d’une imposition au titre de l’IR sans limitation de temps : c’est son principal atout. Attention cependant, si la SARL fait entrer de nouveaux associés n’appartenant pas à la famille ou si elle a déjà bénéficié de cette option puis a décidé d’être de nouveau assujettie à l’IS, elle perd définitivement le droit de jouir de ce statut dérogatoire.
Etre assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Si votre SARL familiale ne se porte pas bien, vous ne serez pas doublement pénalisé.
Si au contraire votre SARL est bénéficiaire, en tant qu’associé d’une SARL de famille, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR. Pour les SARL dites « classiques », les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’impôt sur les sociétés puis une seconde fois au titre de l’impôt sur les revenus, si ceux-ci sont distribués. Pour la SARL familiale, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués ou non. L’imposition à l’IR n’est toutefois pas bénéfique pour tout le monde. Cela va dépendre de votre situation : comparez les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables. En bref, l’IR n’est pas toujours la solution la plus appropriée.
La SARL familiale permet une exonération en cas de cession de parts sociales
Comment la SARL de famille peut vous permettre de bénéficier d’une exonération sur la plus-value en cas de cession de parts ?
Les plus-values de cessions de parts sont normalement imposables au titre de l’IR. La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix auquel l’associé a obtenu la part sociale et le prix auquel il la revend. A partir de cette plus-value, le calcul de l’impôt prend en compte le taux applicable, la nature du titre, le pourcentage de l’éventuel abattement et la durée de détention des parts sociales.
Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est à dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant : il perd le bénéfice de l’exonération s’il n’en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne. La cession peut être réalisée au profit de plusieurs individus.
SARL familiale et location meublée non professionnelle
La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle. Ce montage est souvent considérée comme étant très avantageux :
Le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP), très utilisé en SCI, permet aussi d’investir par l’intermédiaire d’une SARL familiale. Ainsi, il est possible d’amortir le coût d’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.
Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL « immobilière » dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. L’exercice d’une telle activité en société permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€. Ainsi, la SARL familiale pourra louer un bien lui procurant des recettes s’élevant à 46.000€ par an.
Au-delà du droit : les avantages de la SARL de famille
La rédaction des statuts de la SARL est largement encadrée par le Code du commerce. De ce fait, de nombreuses décisions entraînent une modification des statuts, donc une décision en assemblée générale extraordinaire et un formalisme stricte. Cela conduit à ce qu’un nombre important de décisions soit pris collectivement par les associés.
En pratique, Cette situation est susceptible de causer des frictions et d’exacerber les tensions et mésententes entre associés, par exemple en ce qui concerne la distribution des dividendes ou encore celles liés aux pouvoirs du gérant majoritaire. Au-delà du droit, créer une société avec des membres de sa famille constitute donc un bon moyen de maintenir une atmosphère de travail cordiale, joyeuse et surtout pérenne.
Si la SARL de famille correspond à votre situation et votre état d’esprit, n’hésitez pas à opter pour ce statut avantageux !
Date de mise à jour: 13/01/2017
Rédacteur: Malo de Braquilanges, diplômé de Sciences Po et spécialisé dans les problématiques liées à la propriété intellectuelle et la création d’entreprise chez Legalstart.fr. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Non, la loi n’impose pas au locataire en meublé de souscrire une assurance habitation lorsque le logement que vous louez est meublé.
La Cour de cassation vient à nouveau d’affirmer que « l’obligation pour le locataire d’un local meublé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre [est], sauf stipulation expresse contraire, facultative » (Cass. civ. 3e, 20 janv. 2010, pourvoi n° 09-65791).
Cependant, le contrat de location peut contenir une clause expresse prévoyant une obligation de s’assurer.
Dans ce dernier cas, l’absence de souscription d’une assurance par le locataire peut constituer de non renouvellement du bail.
Assuré ou non, vous restez responsable des dommages causés tout comme le locataire d’un logement vide. Vous ne devez donc pas oublier de garantir votre responsabilité à l’égard de votre propriétaire.
Je vais m’intéresser dans cet article aux avantages de la location meublée et plus particulièrement à la manière dont je vais déclarer aux impôts les revenus locatifs issus de cet investissement.
Plusieurs solutions fiscales
Lorsqu’on fait de l’immobilier locatif, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire à savoir:
La location vide,
Ou la location meublée.
Pour ma part, s’agissant d’un petit studio (surface de 19 m²), j’ai opté pour la location meublée et dans ce cas là, le propriétaire peut opter pour une fiscalité forfaitaire (BIC forfaitaire) ou pour une fiscalité aux frais réels (BIC réel).
La location meublée
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profiterez d’un abattement de 50% sur les recettes. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.
Le régime BIC réel s’applique si vos recettes sont supérieures à 32.900 € ou si vous en faîtes la demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures.
L’avantage du BIC réel est que l’on va pouvoir déduire toute une quantité de frais comme:
Les charges de copropriété,
Les intérêt d’emprunt du crédit immobilier,
L’assurance propriétaire non occupant,
Le montant des travaux de rénovation entrepris,
les frais de notaire,
les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
etc….
On va également amortir le mobilier, les murs, le gros oeuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien: c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.
Les étapes à suivre pour souscrire au régime fiscal LMNP au BIC réel
DÉCLARATION DE MON ACTIVITÉ DE LMNP A L’ADMINISTRATION
Pour déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel à l’administration, j’ai rempli ce que l’on appelle l’imprimé POi et je l’ai envoyé au tribunal de commerce de mon département.
J’ai ensuite reçu du tribunal de commerce un courrier qui accuse réception de mon envoi et qui m’indiquait que mon dossier était complet et qu’il allait être traité.
LMNP: courrier_tribunal_Activité_Saint_André
RÉCEPTION DE MON NUMÉRO SIREN
J’ai ensuite reçu de la part de l’administration fiscale mon numéro SIREN.
DÉCLARATION FISCALE
J’ai décidé de déléguer cette opération à un cabinet d’expert comptable fiscaliste.
Ce cabinet réalise pour moi, la déclaration fiscale à travers les imprimés fiscaux n°2044. En effet, le remplissage de ces imprimés sont assez compliqués puisqu’ils nécessitent notamment une comptabilité complexe pour amortir le bien.
Pour votre information, voici les coordonnées du cabinet d’expert comptable qui est vraiment très compétent et a un tarif avec un excellent rapport qualité / prix: il s’agit du cabinet SR CONSEIL.
Le montant de mon impôt final
Ainsi, avec ce régime fiscal intéressant, il se trouve que je ne paye aucun impôt sur mes revenus locatifs.
En effet, les charges étant plus importantes que les revenus, je créé chaque année un déficit foncier qui me permet de ne payer aucun impôt pendant environ 10 ans.
Cependant, en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, je dois m’acquitter de laCotisation Foncière des Entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d’activité et qui s’élèvera à 150 €.
Et je dois également m’acquitter de la facture du cabinet d’expert comptable qui s’élève à 300 €.
Au final, faisons le bilan des opérations. Voici, d’une part le montant de mes charges:
les mensualités de mon crédit: 350 €
l’assurance habitation non occupant: 90 € (par an)
les charges de copropriété annuelles: 75 € (oui c’est très peu :))
la taxe foncière: 142€
la CFE: 150 €
l’expert comptable: 300 €
soit une charge mensuelle de 413 €.
L’appartement étant loué 500 €, je réalise donc un cashflow mensuel positif de 87 €.
Dites moi dans les commentaires ci-dessous si vous connaissiez ce régime fiscal et dans votre cas quel est le régime fiscal que vous choisissez pour vos investissements locatifs.
A vos investissements!
Le partage c’est la vie!
Déclarer Son Activité De Loueur En Meublé : Le Formulaire P0 I
Lorsque vous débutez votre activité de Loueur en Meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer le formulaire Cerfa P0 i afin d’obtenir un numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé (Attention, ce formulaire n’est pas valable pour une création en indivision : il faudra remplir un FCMB). Quel que soit le régime d’imposition choisi pour déclarer vos revenus de location meublée (Micro BIC ou Réel simplifié), la déclaration de début d’activité est une étape obligatoire.
Qui est concerné par l’envoi du formulaire P0 i ? Tous les Loueurs en meublé non professionnel, quel que soit le régime d’imposition choisi (LMNP)
Quand doit-être envoyé le formulaire P0 i ? La déclaration de début d’activité doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé. Dans l’éventualité où ce délai n’a pas été respecté, nous vous conseillons de la faire au plus vite.
Comment remplir le formulaire P0 i ? Afin de vous aider à remplir le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée, nous vous proposons de saisir dans le formulaire ci-dessous les informations utiles. Nous vous enverrons immédiatement par email le formulaire complété. Il vous suffira alors de l’imprimer, de le dater et de le signer. Attention : la date de début d’activité ne correspond pas toujours à la date de mise en location du bien. Contactez nos conseillers en cas de doute.
Où envoyer le formulaire P0 i ? Ce formulaire doit ensuite être envoyé dans son intégralité (c’est-à-dire les 4 pages) au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est rattaché. Pour trouver les coordonnées du Greffe, veuillez cliquer sur le lien suivant : Comment trouver votre Greffe du Tribunal de Commerce. Attention : le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée n’est pas adapté si vous avez acheté un appartement neuf et que vous souhaitez récupérer la TVA.
Loueurs en meublé et cotisation foncière des entreprises (CFE)
La Cotisation Foncière des Entreprise (CFE) est avec la Cotisation sur la Valeur Ajouté des Entreprises (CVAE) une composante de la Contribution Economique Territoriale (CET), laquelle a remplacé l’ancienne Taxe Professionnelle. Ces impôts ont été institués par la loi de finance pour 2010.
Comme tous les entrepreneurs commerciaux, les loueurs en meublé sont en principe assujettis à la CFE, qu’ils déclarent leurs revenus au régime micro ou réel et qu’ils soient professionnels ou non. Il existe cependant une exception importante pour les loueurs en meublé qui donnent leur bien en location à un exploitant qui est lui-même redevable de la CFE sur le bien loué, comme c’est le cas pour les résidences-services.Dans ce cas le propriétaire est en effet exonéré de CFE, non seulement afin d’éviter une double imposition, mais aussi car son activité n’est pas considérée comme suffisamment importante pour être professionnelle au sens retenu pour la CET. Cette exonération est généralement à demander aux services fiscaux qui appellent initialement par défaut la CFE pour tous les loueurs en meublé.
L’assujettissement à la CFE est déclenché par la souscription du formulaire obligatoire P0i de déclaration de début d’activité. On observe d’ailleurs dans une période récente que l’administration régularise la situation de nombreux loueurs en meublé qui déclarent leurs revenus dans le régime micro-BIC et qui n’avaient pas jusque-là déposé cette déclaration, de façon à pouvoir leur appeler la CFE.
La CFE est calculée de façon analogue à la taxe foncière, à partir de la valeur locative des biens loués, à laquelle sont appliqués des taux d’imposition prévus pour les collectivités locales bénéficiaires. Une cotisation minimale est calculée pour les biens dont la valeur locative n’atteint pas un certain seuil.
Ces cotisations minimales sont définies comme suit :
Assiette de la cotisation
Chiffre d’affaires
Cotisation minimale
Jusqu’à 10 000 €
entre 210 € et 500 €
Entre 10 001 € et 32 600 €
entre 210 € et 1 000 €
Entre 32 601 € et 100 000 €
entre 210 € et 2 100 €
Entre 100 001 € et 250 000 €
entre 210 € et 3 500 €
Entre 250 000 € et 500 000 €
entre 210 € et 5 000 €
À partir de 500 001 €
entre 210 € et 6 500 €
Barème de la base minimale de CFE en fonction du chiffre d’affaires ou des recettes (en vigueur pour la CFE due en 2015 pour 2014)
La cotisation minimale est déterminée par délibération de la commune où est situé le bien. Le plus souvent les loueurs en meublés sont assujettis à la cotisation minimale.
Pour la 1ère année d’imposition, les investisseurs bénéficient d’une réduction de moitié de la base d’imposition.
La CFE est à payer pour le 15 décembre, la télé-déclaration est obligatoire si l’investisseur relève d’un régime réel d’imposition pour son revenu.
Si l’activité est existante au 1er janvier de l’année, la CFE est due au titre de cette année, sinon elle n’est due qu’au titre de l’année suivante.
En principe, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire dispose de locaux.Toutefois une seule cotisation minimale peut être appelée. Dans ce cas les autres biens exploités par le loueur en meublé dont les valeurs locatives ne suffiraient pas à entrainer le calcul d’une cotisation minimale ont à supporter une taxation inférieure à celle-ci.
Zone franche urbaine, Zone de redynamisation urbaine, Zone de revitalisation rurale (ZFU, ZRU, ZRR): les investisseurs sont exonérés de CFE pendant 5 ans et bénéficient d’abattements de la 6ème à la 8ème année.
Location de sa résidence principaleet secondaire : Les loueurs qui louent tout ou partie de leur résidence principale/secondaire, sont exonérés. Sauf avis contraire des collectivités territoriales.
Cette charge est déductible du montant des loyers pour le calcul du résultat fiscal des loueurs en meublé assujettis à un régime réel d’imposition.
L’assujettissement à la CFE est l’un des rares inconvénients du régime LMNP. Cependant cet inconvénient ne remet aucunement en cause l’intérêt du régime, d’une part parce que dans le cadre des résidences-services les loueurs meublés ne sont pas concernés, et d’autre part parce que les montants des CFE appelés sont quasiment toujours nettement inférieurs aux économies fiscales liées à ce statut.
Des locataires condamnés et des propriétaires sur lesquels plane une épée de Damoclès… La location de courte durée entre particuliers est dans le collimateur des autorités. L’occasion de rappeler ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.
5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-location irrégulière. C’est ce qu’un couple de locataires d’un appartement situé dans le Ve arrondissement de Paris a été condamné à payer à son bailleur par le tribunal d’instance de Paris Ve. En cause, une sous-location, proposée sur le très populaire site Airbnb, sans autorisation expresse et écrite, pourtant obligatoire, de leur propriétaire.
Une décision qui rappelle aux habitants des villes touristiques, tentés par la sous-location grâce aux plates-formes de location entre particuliers, qu’ils doivent respecter des critères légaux. Outre l’autorisation du bailleur, il doivent pratiquer un loyer ne dépassant pas celui payé en tant que locataires. Pour une durée de deux jours, par exemple, il n’est pas possible de demander plus de 2/30e de son loyer mensuel. Enfin, les revenus doivent être déclarés au fisc (voir les détails en fin d’article).
Un formalisme très strict pour les propriétaires
Du côté des propriétaires, le protocole à respecter n’est pas plus simple. D’abord, si le bien fait partie d’une copropriété, il faut s’assurer que son règlement n’interdit pas la location de tourisme. Ensuite, s’il s’agit d’une résidence secondaire, ou si le logement est mis en location plus de quatre mois dans l’année, il faut déclarer le bien en tant que « meublé touristique » à sa mairie. S’il est situé dans une commune de la petite couronne ou de plus de 200 000 habitants, l’édile doit vous fournir une autorisation préalable. Pis, dans certaines villes comme Paris, pour obtenir ce « feu vert », il est demandé aux propriétaires de transformer un bureau ou commerce du même arrondissement en logement habitable, afin de contrebalancer la perte d’habitation. La capitale a d’ailleurs publié la liste des meublés touristiques conformes à la loi sur son site Opendata.paris.fr. Gare aux fraudeurs !
Que faut-il déclarer ?
Chaque centime gagné grâce à des sites de locations touristiques de type Airbnb doit être déclaré à l’administration fiscale. Propriétaire ou locataire du bien, vous devez déclarer ces loyers au titre desbénéfices industriels commerciaux (BIC). Tant que ces montants demeurent sous le seuil de 32 900 euros, un abattement de 50 % est appliqué. Seule la moitié des loyers sera donc imposée. Pour éviter la fraude, courante, le projet de loi sur le numérique, actuellement en discussion au Parlement, pourrait instaurer la collecte automatique de ces données par le fisc directement auprès des plates-formes. Il prévoit aussi que l’activité pourrait n’être imposable qu’à partir de 5 000 euros de revenus annuels. A suivre.